Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

XXXXXXX) eest alates 2022. aastast, kuni p-s 3.3 nimetatud rikkumise lõpetamiseni.

ASJAOLUD

hagiavalduse OÜ GRAAZ (likvideerimisel, kostja) vastu valduse rikkumise lõpetamiseks, kasutuseeliste hüvitamiseks 2016.-2020. aasta eest, edasiulatuvate kasutuseeliste hüvitamiseks ja värava paigaldamisega seotud kasutuseelise hüvitamiseks. Hagejad on Tartu linnas XXXXXXXX asuva korterelamu omanikud. Korterelamu sisehoovis asub garaažihoone, mis on jaotatud kuueks garaažiboksiks. Kostja omandis on kaks eraldi kinnistutena moodustatud garaažiboksi. Aastaid kestnud läbirääkimistes ei ole pooled kokkulepet saavutanud, mistõttu on hagejad pöördunud oma õiguste kaitseks kohtusse. Hagejad nõuavad kostjalt saadud kasutuseeliste hüvitamist summas 1260,40 eurot, hagejate kinnistu kasutamise lõpetamist, kuni kostjal on selleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel õiguslik alus ning edasiulatuvalt omandiõiguse rikkumise eest saadud kasutuseeliste hüvitamist 200 eurot aastas kuni rikkumise lõpetamiseni. XXXXXXXX kinnistut ümbritseb aed ning jalg- ja sissesõiduvärav, et kõrvalised isikud ei pääseks sisehoovis parkimisalale parkima. Kuna kinnistu asub tasulises parkimisalas, on huvi selleks eelduslikult suur, mistõttu teenib jalg- ja sissesõiduvärava olemasolu ka kostja huve. Juhul, kui kostja saaks nautida väravast tulenevaid hüvesid, ilma kohustuseta osaleda värava finantseerimises, saaks ta värava kasutamisest põhjendamatu kasutuseelise. Hagejate hinnangul tuleb kostjat võrdsustada selliste kulutuste kandmisel teiste kaasomanikega.

MAAKOHTU OTSUS

hagejate kasuks välja 49,50 eurot koos viivisega võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses maakohtu otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 järgi vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-dele 1037–1040. Antud juhul puudub vaidlus, et kostja rikub hagejate valdust nende nõusolekuta selle tasuta kasutamise teel ning on saanud sellest kasu ehk juurdepääsu oma kinnistule. Seega on täidetud VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldused. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, millist tasu peab kostja tasuma hagejatele nende kinnisasja kasutamise eest. Antud juhul kasutab kostja regulaarselt hagejate kinnisasja, et pääseda oma kinnistuteni, seega on kostja saanud kasutuseelise sellest, et ei ole pidanud hagejatele kui juurdepääsutee omanikele tasu maksma. Lisaks hoiab ta hagejate kinnisasja kasutades kokku juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud ning maamaksukulu. Seega saab kostja kasu hagejate õiguste rikkumisest. Maakohus leidis, et kuigi tegemist on õiguste rikkumise teel saadu hüvitamise nõudega hagimenetluses, tuleb rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hindamisel lähtuda analoogia korras AÕS § 156 lg 1 alusel hagita menetluses juurdepääsutee eest tasu määramise reeglitest, arvestades hagimenetluse erisusi. Riigikohus on praktikas leidnud, et AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määramisel tuleb arvestada kolme komponenti: maamaks, juurdepääsutee korrashoid ja hüvitis omandiõiguse riive eest. Kinnistusraamatust nähtuvalt on XXXXXXXX kinnistu pindala 1468 m2. Hageja on esile toonud, et maamaks tervelt krundilt on 328 eurot aastas. Arvestades, et kostja kasutab sellest 45 m2, on tema osa 3,06% ehk 10,03 eurot aastas. Hageja on märkinud, et kostja kasutatav ala on 45 m2, kostja leiab, et see on 41 m2, seega on nad kasutatava ala suurusjärgus ligikaudselt nõus. Kohtu hinnangul ei ole aga õiglane nõuda kostjalt maamaksu hüvitamist terve ala eest, kui see ei ole kostja ainukasutuses. Kuigi kostja tõttu võib olla tervel alal piiranguid, ei ole hagejatel selle kasutamine täielikult takistatud. Samas ei ole õiglane ka jaotada seda kõigi kaasomanike vahel võrdselt, sest kostja kasutab ala rohkem kui teised omanikud. Maakohtu hinnangul on õiglane jaotada kulud vastavalt kinnistute arvule ning korrutada kostja osa kahega seoses tema saadava suurema huviga kitsendustega alast. Seega on maakohtu hinnangul mõistlik hüvitis maamaksu eest 1,34 eurot aastas (10,03/15*2) kahe kinnistu peale kokku. Teiseks on hagejad nõudnud kostja osalemist tee korrashoiukulude hüvitamises. Maakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et kostja peab tasuma terve kitsendustega ala eest, kui see pole tema ainukasutuses. Maakohtu hinnangul on kulud ebamõistlikult suured ning tavapraktikat arvestades kajastavad tõenäoliselt kogu krundi korrashoiukulusid. Maakohtu hinnangul on õiglane hüvitis tee korrashoiukulude eest 8,31 eurot aastas (62,30/15*2) kahe kinnistu peale kokku. Kolmandaks tuleb kostjal tasuda mõistlikku hüvitist omandiõiguse riive eest. Poolte esitatust nähtub, et kostja kasutatav ala on hagejatele kuuluv parkimisplats, mitte tee. Kuigi hagejad kasutavad osa alast ka ise, siis on tõendatud, et ainult seoses kostja kinnistutele juurdepääsu tagamisega ei saa hagejad vabalt kasutada osa oma kinnistust. Tegemist on omandiõiguse selge riivega, sest hagejatel ei ole võimalik oma kinnisasja kasutada seaduslikul soovipärasel viisil. Kohtu hinnangul erineb käesolev olukord olukorrast, kus kostja kasutaks lihtsalt hagejatele kuuluvat teed. Seega on nii omandiõiguse riive kui selle eest määratav kompensatsioon suurem. Maakohtu hinnangul ei ole antud juhul õiglane võrdsustada oma krundil parkimise võimalust linnatänaval tasulise parkimise alal parkimise hinnaga. Maakohtu hinnangul ei pruugi parkimisala laiendamine kinnistu roheala arvelt olla ilmtingimata ebamõistlik olukorras, kus

kõigile omanikele napib parkimiskohti. Asjaolusid ja kehtivat kohtupraktikat arvestades on maakohtu hinnangul mõistlik tasu kasutuseelise hüvitamise eest 20 eurot iga garaažikinnistu kohta ehk kokku 40 eurot. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja peab osalema hageja kinnistule värava paigaldamise kulutuste kandmises. Maakohus leidis, et antud juhul on värav paigaldatud hagejate kinnisasjale ning tõstab eelkõige nende kinnistu väärtust. Hagejate väide, et ilma väravata pargitaks nende hoov täis, on üksnes hüpoteetiline, sest sellist olukorda ei ole tekkinud. Kuigi kostja peab väravat oma kinnistule pääsemiseks kasutama ning seetõttu seda mingil määral kulutab, leidis maakohus, et selline kulutus peaks seisnema hüvitises, mida kostja maksab hagejale juurdepääsutee korrashoiu eest. Maakohus jättis hagejate nõude väravaga seotud kasutuseelises rahuldamata. Maakohus rahuldas hagejate nõude VÕS § 1037 lg 1 alusel saadud kasutuseeliste eest hüvitise määramiseks osaliselt. Maakohus leidis, et kostjalt tuleb välja mõista 24,83 eurot [(1,34+8,31+40)/2] iga kostjale kuuluva kinnisasja kohta aastas. Hageja nõuab hüvitist 2016. aastast kuni märtsini 2021 ehk viie aasta ja kolme kuu eest. Seega tuleb kostjalt välja mõista 130,36 eurot [(5*24,83)+(24,83/12*3)] iga kinnistu kohta ehk kokku 260,72 eurot. Maakohus rahuldab hagejate nõude rikkumise ehk hagejate kinnisasja tasuta kasutamise lõpetamiseks. Kostjal on võimalik sõlmida hagejatega notariaalne kokkulepe või esitada kohtule avaldus AÕS § 156 lg 1 juurdepääsutee määramiseks. Maakohus leiab, et eelduslikult ei muutu asjaolud tulevikus oluliselt, mistõttu tuleb rahuldada hagejate nõue edasiulatuvate kasutuseeliste hüvitamiseks kuni kostja poolt rikkumise lõpetamiseni. Kasutuseelise väärtuse hindamisel tuleb lähtuda samadest põhjendustest, mis saadud kasutuseeliste puhul. Seega rahuldas maakohus hagejate edasiulatuva nõude osaliselt ja määras, et kostja on kohustatud tasuma hagejatele 24,83 eurot aastas iga kostjale kuuluva garaažikinnistu kohta kuni rikkumise lõpetamiseni ehk õigusliku aluse saamiseks hagejate kinnistu kasutamiseks või selle kasutamise lõpetamiseks. Maakohus jättis rahuldamata hagiavalduse sissenõutavaks muutunud hüvitise 999,68 eurot ja edasiulatuva hüvitise 75,17 eurot aastas iga garaažikinnistu kohta osas. Kuna maakohus rahuldas hagejate primaarsed nõuded, puudub vajadus lahendada hagejate alternatiivset nõuet. Maakohus jagas menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ning jättis kostja kanda hageja menetluskulud 22% ulatuses ja mõistis kostjalt välja 49,50 eurot (225*22%). TsMS § 177 lg 4 ja hagejate taotluse alusel mõistab kohus kostjalt välja menetluskulult viivise VÕS §-s 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Hagi tagamise avalduse esitamisel tasutud riigilõivu 50 eurot jättis maakohus hageja kanda, sest hagi tagamise avalduse jättis kohus rahuldamata.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Maakohus on hüvitissummat kindlaks määrates jätnud arvestamata sellega, et hagejate poolt nõutu on niigi juba vähendatud ulatuses hüvitis võrreldes kohtupraktikas tunnustatud põhimõtetega. Tegelikult nõudsid hagejad kostjalt üksnes kasutuseelise kompenseerimist ning sedagi osaliselt. Kohus sellega ei arvestanud, vaid on välja mõistnud tunduvalt väiksema summa, mille kujunemist kohus nõuetekohaselt põhjendanud ei ole. Hagejad jäävad selle juurde, et kostja peaks hüvitama kogu maamaksu omandiõiguse kitsenduste alalt (45 m2), sest hagejatel puudub võimalus nimetatud ala eesmärgipäraselt (parkimiseks) kasutada. Sellisena tuleks kostjal maamaksu tasuda 10,03 eurot aastas. Maakohtu hinnangul oleks õiglane jaotada kulud vastavalt kinnistute arvule ning korrutada kostja osa kahega seoses tema saadava suurema huviga kitsendustega alast. Hagejad leiavad, et sellisel juhul tuleb maamaksu arvestamisel aga arvesse võtta ka see ala, mille kaudu jõutakse X tänavalt kitsenduste alani, kuna seegi ala on hagejate kaasomandis. Hagejate algne nõue ei hõlmanud tee korrashoiukulude hüvitamist. Hagejad lihtsalt tõid välja, milline oleks kostja tegelik makse, kui tee korrashoiukulusid arvesse võtta. Kohtu hinnangul on õiglane hüvitis tee korrashoiukulude eest 8,31 eurot aastas (62,30/15*2) kahe kinnistu peale kokku. Hagejad jäävad enda juurde, et tee korrashoiukulusid tuleks kostjalt arvestada kogu kitsenduste ala ulatuses (45 m2), kuna hagejatel puudub võimalus eesmärgipäraselt nimetatud ala kasutada. Siiski, kui lähtuda maakohtu arvestamise metoodikast, tuleks lisanduvast 14,3 m2 juurde arvestada 1,36 eurot, seega oleks tee korrashoiukulud Tartu Maakohtu arvestatud metoodika järgi kokku 8,31+1,36= 9,67 eurot. Maakohus ei ole põhjendanud, milliste asjaoludega ta arvestas ja millistest kohtulahenditest juhindus, kui sai kasutuseelise summaks 20 eurot garaažikinnistu kohta aastas. Maakohus lükkas kõrvale hagejate pakutud kasutuseelise määramise meetodi, kuid ei põhjendanud, miks see on ebaadekvaatne. Hagejad on kasutuseelise summa arvestanud kooskõlas kohtupraktikaga. Kuna hagejad kasutaksid juurdepääsutee alla jäävat maad parkimiseks, mis on kohtu poolt ka tõendamist leidnud, on alternatiivkuluna parkimistasu arvesse võtmine hagejate arvates igati põhjendatud. Kostja, kes igapäevases äritegevuses tegutseb garaažide väljaüürimisega, pidi juurdepääsuta garaažikinnistuid soetades arvestama, et tal tuleb juurdepääsuga seonduv omandiõiguse riive täies määras kompenseerida. Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga jalg- ja sissesõiduvärava paigaldamise kulude hüvitamise nõude osas. Hagejad on põhjendanud, miks jalg- ja sõiduvärava paigaldamine teenib ka kostja huve. Kostja sissesõidutee kinniparkimine ei ole hüpoteetiline probleem, vaid kostja on seda ise väitnud. Maakohus küll märkis, et kostja kulutus seoses väravaga peaks seisnema hüvitises, mida kostja maksab hagejale juurdepääsutee korrashoiu eest, kuid ei värava kulu tee korrashoiukulude all arvesse.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

2016. aastast alates. Ringkonnakohus mõistab kostjalt välja hüvitise perioodi eest 2016-2021, s.o 6 aasta eest kokku 600 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.