Menetlusosalised ja nende Hageja: esindajad A R, ik xxxx, lepinguline esindaja Kristi Reinberg, ik 48408125229 Kostja: H L, ik xxxx, seaduslik esindaja eestkostja Ü L, ik xxxx Suuline menetlus
09.06.2021
RESOLUTSIOON:
1) Rahuldada hagi. 2) Lõpetada A Ri ja H L kaasomand kinnistule, reg.osa nr xxxx, asukoht xxxx, selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab A R. 3) Kohustada H Lt andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kõigi omanikukande muudatuse registreerimiseks vajalike tahteavalduste osas seoses kinnistuga, reg.osa nr xxxx, asukoht xxxx, sh asjaõigusliku notariaalse lepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalike avalduse esitamiseks. Käesoleva tahteavalduse kohtuotsusega asendamine on käsitletav eestkostjale Ü Lile PKS § 188 tähenduses nõusoleku andmisena eestkostetava varaga tehingute tegemiseks. 4) Kohustada hagejat A Ri tasuma H Lle omandikaotuse hüvitisena 25 000 eurot 60 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Omanikukande muudatuse saab teha samaaegselt summa laekumisega eestkostetava kontole notari deposiitkonto vahendusel. 5)
Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 ja TsMS § 633 lg 7). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.03.04.2021 esitatud hagi kohaselt on poolte kaasomandis kinnistu, asukohaga xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakond avanud registriosa numbriga xxxx. Hagejale kuulub 1/2 mõttelist osa kinnistust ning kostjale 1/2 mõttelist osa kinnistust. Hageja soetas kinnistu ja on elanud oma perega kinnistul alates xxxx.a., hiljem soetas teise osa kaasomandist kostja ema. Kinnistu ja sellel asuv elamu on jaotatud mõtteliselt pooleks ja kumbki pool kasutas oma osa (kirjalikult kasutuskorda fikseeritud ei ole). Kostja ema on surnud, kostja on viibinud juba aastaid oma tervisliku olukorra tõttu hoolekandeasutuses. Kostjale kuuluv kaasomandi osa on seisnud aastaid remontimata, kütmata ja heakorrastamata. Hageja on oma kasutuses olevat elamu osa pidevalt renoveerinud ja parendanud. Tänaseks on aga olukord selline, et kinnistu ja sellel asuv elamu vajavad ulatuslikumat renoveerimist ja heakorratöid. Elamul on vahetamata katus, kostja poolel puudub välisvooder ja uued aknad ning puukuur on kokku vajumas. Hagejale helistati juba ka xxxx ja juhiti lagunevale kuurile tähelepanu. Elamu ja kinnistu üldilme on inetu ja riivab lisaks hageja enda heaolule ka linnapilti. Hageja soovib panna elamule uue katuse ja teha korda välisvoodri. Hagejale teadaolevalt on kostja sellises tervislikus seisundis, et ei ole võimeline iseseisvalt elama. Seetõttu on hageja seisukohal, et kaasomand tuleb poolte vahel lõpetada. Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja hageja maksab kostjale välja tema osa rahas. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangu nr xxxx VK kohaselt on kinnistu väärtus tervikuna 70000 eurot. Riigikohtu kohtupraktika analüüsis (2014) on leitud, et kinnisasja kui terviku väärtusest kõrvalekaldumine kaasomanikele kuuluvate kaasomandi osade väärtuste kindlakstegemisel võib õigustatud olla näiteks olukorras, kus üks kaasomanik on enda poolt kasutatava kaasomandi osa väärtust näiteks kinnisasja remontides tõstnud. Eksperthinnangus on toodud kinnistu väärtus tervikuna. Hageja palub arvestada faktilise olukorraga, et kostja poolel ei ole mingeid parendus- ega heakorratöid tehtud, samas kui hageja on pidevalt enda kasutatavat poolt parendanud (sh uued aknad, soojustus, välisvooder) ja selle võrra palub hageja tema poolt kostjale väljamakstavat osa vähendada. Hageja leiab, et mõistlik ja õiglane hüvitis on 20000 eurot. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-14-17 öelnud, et TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus poole taotlusel näha ette ka otsuse täitmise vabatahtliku mõistlik tähtaja, mille kestel saab omandamiseks
kohustatud kaasomanik (ühisomanik) nt korraldada laenuvõtmise hüvitise maksmiseks, vältides täitemenetluse algatamise võimalust. Hageja palub määrata talle tähtaeg 60 päeva otsuse jõustumisest, et kostjale tema osa rahas välja maksta. Selle aja jooksul saab hageja korraldada kostjale hüvitise väljamaksmiseks vajalikud toimingud. Kokkuvõttes palub hageja rahuldada hagi H L vastu kaasomandi lõpetamise nõudes selliselt, et jätta A R`le 1⁄2 ja H L`le 1⁄2 kaasomandina kuuluv kinnistu, asukohaga xxxx, mille kohta on avatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa numbriga xxxx, A R`i ainuomandisse ja kohustada A R`i maksma H L`le tema osa eest hüvitist summas 20000 eurot või määrata kohtul õiglane hüvitise summa, kuid mitte suurem kui 1⁄2 kinnistu hinnatud väärtusest, s.o. 35000 eurot; Samuti palub hageja asendada kohtuotsusega H L nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning määrata A R`le tähtaeg 60 päeva otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Hageja taotleb, et kohus jätaks kõik menetluskulud poolte endi kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED
2.Kostja seaduslik esindaja, eestkostja Ü L on nõus kaasomandi lõpetamisega. Eestkostja arvates tuleb menetluskulud jaotada mõlema osapoole vahel võrdselt, kui kohus nõustub. Kuna H L oma haiguse tõttu majja elama asuda ei saa ning hageja soovib H L osa majast ära osta, siis eestkostja nõustub sellega, kuna maja laguneb ja vajab remonti. Õiglase hinna määrab kohus.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
3.Kohus, tutvunud hagiavalduse, esitatud tõendite ja poolte seisukohtadega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lõikele 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. AÕS § 76 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Eelnimetatud säte hõlmab ja katab antud juhul kohtu hinnangul ära ka tavapäraselt eestkostja poolt hagita menetluse raames PKS § 188 alusel lahendatava taotluse eestkostetava varaga tehingu tegemiseks nõusoleku saamiseks. Ehk menetlusökonoomiliselt oleks ebaotstarbekas alustada
eraldi veel ühte menetlust selleks, et eestkostja saaks nõusoleku eestkostetava nimel kaasomandi lõpetamiseks vajalikes tehingutes osaleda. Kohtuotsuse täitmisena saadud rahalised vahendid tuleb paigutada eestkostetava kontole ja nende kasutamise üle toimub kontroll eestkoste järelvalve raames tsiviilasjas 2-15-7267.
3.1.Kohus on tuvastanud, et poolte kaasomandisse kuulub kinnistu aadressil xxxx, reg osa nr xxxx, kus kummalegi kuulub 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist.
3.2.Hageja palub lõpetada kaasomand selliselt, et jätta kinnistu tema ainuomandisse, pannes temale kohustuse hüvitada kostja kaasomandi mõttelise osa väärtus rahas. Samuti palub hageja tuvastada kostja nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab hageja. Hageja soovib otsuse täitmise viisina määrata, et ta kohustub hüvitise summa tasuma 60 päeva jooksul. Kostjal ei ole sellele vastuväiteid ja ta soovib summa suuruse jätta kohtu otsustada.
3.3.Riigikohtu seisukoha kohaselt saab kohus valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (nr Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06 p 19).
3.4.Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja kinnistut elamiseks ei kasuta ja ei hakka kasutama, et kinnistust on hooldatud vaid nn hageja poolt kasutatav osa ning et kinnistu tervikuna vajab asjakohast hooldamist.
4.Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust. Riigikohus on leidnud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06 p 20, nr 3-2-1-99-09 p 17, nr 3-2-1-65-10 p 21). Olukorras, kus kostja reaalselt elamut ei kasuta ja ei hakka seda kasutama ning ei ole ka panustanud omandi nõuetekohases konditsioonis olemisse, on mõistlik see jätta kaasomanikule, kes sellest on huvitatud. Pooltel ei ole sisulisi erimeelsusi kostjale tasutava hüvitussumma suuruse üle. Kohus leiab siiski, et kostjapoolne osa on jäänud hooldamata peamiselt tema tervisest tulenevalt ja seda ei saa käsitleda sellise tahtliku tegevusena, mis annaks aluse kalduda kõrvale osade võrdsusest hageja pakutud proportsioonis ehk makstes kostjale kinnistu koguväärtuseks olevast 70 000-st eurost 20000 eurot ehk ca 28%. Kuna mõlemad pooled on näinud võimalust, et õiglase hüvitise summa määrab kohus, siis arvestades järgmisi asjaolusid -- hageja on remontinud vaid nn oma poolt, mis oleks põhjendatud käitumine, kui määratud olnuks kasutuskord, kuna seda aga pole, siis tuli mõlemal kaasomanikul hoolitseda kogu kinnistu eest, tehes vajadusel omavahelisi kulude tasaarveldusi; -- kostja ei ole elamut kasutanud, s h vajalikke remondi- ja hooldustöid teinud oma tervise tõttu; -- hageja ei ole teiselt kaasomanikult (eestkostja kaudu) vahetut panustamist nõudnud; -- eestkostja ei ole seisnud hea selle eest, et eestkostetava vara säiliks ja ei laguneks, määrab kohus õiglaseks hüvitiseks 25 000 eurot.
5.Otsuse täitmise viisina soovitud hüvituse summa vabatahtliku täitmise aja määramine on hageja taotlusel ja kostja nõusolekul TsMS § 445 lg 1 alusel võimalik. Taotletud aeg- 60 päeva - ei ole summa suurust arvestades ülemääraselt pikk aeg ja sellega nõustunud ka kostja.
6.Kohus on arvestanud lahendi tegemisel ainsa dokumentaalse tõendina kinnisvarabüroo ekspertarvamusega vara väärtuse osas.
MENETLUSKULUD
7.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Sama sätte lg-st 4 nähtuvalt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise koosseisu. TsMS § 162 lg 4 võimaldab jätta kulud täielikult või osaliselt poolte end kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et pensionieas kostjalt, kelle sissetulekuks on üksnes riigipoolne pension ja sotsiaaltoetused, kes oma tervisest tulenevalt ei saa lisasissetulekut teenida ja kelle hoolekandeasutuses viibimise kulud on praktiliselt samas suurusjärgus tema sissetulekuga (neid asjaolusid hageja ei vaidlusta), on ebamõistlik hageja menetluskulusid välja mõista. Kohus lähtub hageja taotletud kuluna kulust riigilõivule summas 300 eurot ja jätab selle hageja enda kanda. Kostja ei ole omapoolsetest kuludest teatanud. Kostja võimalikud kulud jäävad tema enda kanda.