Getherstone Invest OÜ ja Nordic Info Service OY hagi Altagarcia Kinnisvara OÜ vastu 27 298,91 euro saamiseks Altagarcia Kinnisvara OÜ vastuhagi Getherstone Invest OÜ-lt ja Nordic Info Service OY-lt solidaarselt põhivõla 68 338 euro, viivise 5434,37 euro ja edasise viivise saamiseks VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras Hagihind 27 298,91 eurot Vastuhagi hind 78 909,29 eurot Hageja I: Getherstone Invest OÜ (registrikood 14466239) Hageja II: Nordic Info Service OY (Soome registrikood 2172138-4), hagejate esindaja v.adv. Andres Vinkel (epost [email protected]) Kostja: Altagarcia Kinnisvara OÜ (registrikood 11253313, Akadeemia tee 76, Tallinn, Harjumaa, e-post [email protected]), kostja esindaja v.adv. Margus Mugu (e-post [email protected])
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistung
19.04.2021
Istungil osalenud isikud
Hageja (vastukostja) esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel ja kostja (vastuhageja) esindaja vandeadvokaat Margus Mugu
RESOLUTSIOON:
1.Jätta rahuldamata Getherstone Invest OÜ ja Nordic Info Service OY hagi Altagarcia Kinnisvara OÜ vastu 27 298,91 euro saamiseks.
2.Rahuldada osaliselt Altagarcia Kinnisvara OÜ vastuhagi.
Välja mõista Getherstone Invest OÜ-lt ja Nordic Info Service OY-lt solidaarselt Altagarcia Kinnisvara OÜ kasuks 33 124,90 eurot ja alates 01.03.2021 viivis arvestatuna põhivõlalt (33 124,90 eurolt) kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras.
4.Välja mõista Getherstone Invest OÜ-lt ja Nordic Info Service OY-lt solidaarselt Altagarcia Kinnisvara OÜ kasuks 10 995,92 eurot ja alates 02.03.2021 viivis arvestatuna 2000 eurolt kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras.
5.Jätta hagi rahuldamata jätmisega seotud menetluskulud solidaarselt Getherstone Invest OÜ ja Nordic Info Service OY kanda.
6.Jätta vastuhagiga seotud menetluskulud 60% ulatuses solidaarselt Getherstone Invest OÜ ja Nordic Info Service OY kanda ja 40% ulatuses Altagarcia Kinnisvara OÜ kanda.
7.Vastuhagi hind tsiviilasjas 2-20-1122 on 78 909,29 eurot.
8.Lõpetada tsiviilasja nr 2-20-1122 menetlus osaliselt, so kostja kohustamiseks täitma poolte vahel 03.01.2019 sõlmitud üürilepingut selles kokkulepitud tähtajani, seoses hagejate loobumisega hagist nimetatud osas.
9.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hagejate nõue
1.22.01.2020 esitasid Getherstone Invest OÜ ja Nordic Info Service OY Harju Maakohtusse hagi Altagarcia Kinnisvara OÜ vastu, mida hagejad 30.01.2020 täpsustasid (I kd lk 5052) ja 16.03.2020 muutsid (I kd lk 142-147). Hagejad esitasid hagi tervikteksti 26.10.2020 (I kd lk 180-186) ja 15.02.2021 (II kd lk 42-49). 01.03.2021 täpsustasid hagejad nõuet (II kd lk 55-56). Hagejate lõplikuks nõudeks on välja mõista kostjalt 27 298,91 eurot. Hagejad loobusid esialgsest nõudest kostja kohustamiseks täitma poolte vahel 03.01.2019 sõlmitud üürilepingut selles kokkulepitud tähtajani (II kd lk 78-79).
2.Hagi kohaselt sõlmisid pooled 03.01.2019 üürilepingu xxx, Tallinn asuvate restorani- ja abiruumide kasutamiseks tähtajaga kuni 02.01.2022. Leping lõppes 10.04.2020. Pooled leppisid kokku üüris 4500+käibemaks, millele lisanduvad kommunaalkulud.
3.Hagi kohaselt ei avaldanud kostja hagejatele lepingueelsetel läbirääkimistel asjaolu, et üürileandja plaanib 9 kuud kestvat hoone kogu välifassaadi remonttöid. Hagejad avasid üüritud ruumides restorani juunis 2019. Kostja teavitas remondist ja alustas ehitustöödega 2019 septembris. Ehitustööde ajal ei ole võimalik ruume restorani pidamiseks kasutada. Üüritud ruumid asuvad hoone sisehoovis, kuhu pääseb Viru tänavalt sama hoone kangialuse kaudu. Üürileandja teadis, et kavatseb sõlmitava üürilepingu kehtivuse ajal renoveerida hoonet ja tal oli olemas vastav ehitusluba juba 2017, kuid ei avaldanud seda hagejatele. Selline renoveerimine, mille üürileandja septembris 2019 ette võttis, on asjaolu, mille vastu on selgelt äratuntav üürnike huvi. Restoraniruume saab sihipäraselt kasutada vaid siis, kui ruumidele on tagatud klientide juurdepääs. Üürnikud ei oleks üürilepingut sõlminud, kui üürileandja oleks läbirääkimistel avaldanud oma ehitusplaanid. Üürileandja teatas esialgselt, et remont kestab 4 kuud ning hilisemalt, et
see kestab 9 kuud. Tegelikkuses need lõppesid kas 16.07.2020 või 17.07.2020. Kostjale ei saanud jääda mõistmatuks, et kogu hoone remont võib mõjutada üürnikku ning see mõjutus ei saa olla positiivne. Juurde- ja sissepääs restorani muutus 25.09.2019 mitte ainult praktiliselt võimatuks, vaid ka külastajatele ohtlikuks. Hagejad olid huvitatud ruumide kasutamisest, sest teisiti ei ole võimalik tagasi teenida ka tehtud investeeringut. Hagejad on investeerinud üüritud ruumide sisustuse ja köögitehnika ostmisesse üle 100 tuhande euro. Hagejad on perioodil 03.01.2019 kuni 30.08.2019 tasunud kostjale üürina sel perioodil kokkulepitud 30 800 eurot. Koos muude äri alustamiseks vajalike kulutustega on hagejad investeerinud üle 150 tuhande euro.
4.10.10.2019 teatas hagejatega koostööst loobumisest hagejate suurim klient Hiina turismifirma Nanjing Tuniu International travel Agency Co. Ltd, kes tõi põhjuseks remontööd. Hiina saatkond, kes tegi hagejatega koostööd oma külaliste toitlustamiseks, loobus sellest remonditööde alustamisel. Ka mitte ükski juhuslik potentsiaalne restoranikülastaja ei vali hagejate restorani, sest juurdepääs sellele on sedavõrd eemaletõukav ja ohtlik tulenevalt alustatud remonttöödest.
5.24.10.2019 teatasid hagejad kostjale, et ei tasu üüri ja kõrvalkulusid ajani, mil asja kasutada ei saa. Kostja pole sellega nõustunud.
6.10.01.2020 teatas kostja, et lõpetab üürilepingu alates 20.01.2020 ning võtab ruumide valduse üle ühepoolselt. Kostja ilmus üüritud ruumidesse ning vahetas ära ukselukud. Hagejad ei nõustu, et nad on võlgu. Muud lepingu ülesütlemise alused puudusid (bürooruumide väidetav kasutamine elamiseks, väidetav veekahjustus, sisustuse omavoliline ümberpaigutus jms). Väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ei ole määratud tähtaega. Veekahjustuse põhjus ei ole selge, sest see tekkis hoone remondi ajal ja ilma üürnike mõjutuseta. Ka ei anna ülesütlemiseks alust kuluarvete tasumisel mõnepäevane viivitus. 01.12.2020 vahetas kostja teist korda välisukse võtmed, mistõttu taaskord ei pääsenud hagejad üüritud ruumidesse. Ajal, mil ruume ei ole võimalik klientide teenindamiseks kasutada (alates 25.09.2019), on üürnikud oma personalil lasknud tegeleda asendustegevusega, kuid seda kasutust ei saa pidada ruumide eesmärgipäraseks kasutamiseks.
7.Üürilepingu punkt 11.10 kohustab üürnikke maksma üüri ja kulusid hoones või üüripinnal remondi- jm teostamise ajal. Üürilepingu järgi peavad üürnikud taluma hoone siseseid töid, mitte hoone ehitustöid. Üürilepingu punkt 11.10 on tüüptingimusena tühine. Üürnikel ei ole kohustust tasuda üüri ega kõrvalkulusid alates ajast, mil muutus võimatuks ruumide kasutamine eesmärgil, milleks need üüritud olid- restorani pidamiseks.
8.Hagejate rahaline nõue on 27 298,91 eurot, mis koosneb kostjale tasutud tagatisrahast 10 800 eurot, perioodil jaanuar-juuli 2020 tehtud alusetutest üüri ja kommunaalkulude maksetest summas 16 498,91 eurot. Hagejad on tasunud kostjale üüri ja kõrvalkulusid järgmiselt: jaanuar 2020 kõrvalkulud 521,66 eurot; veebruar 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 576,72 eurot; märts 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 585,16 eurot; aprill 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 424,22 eurot; mai 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 390,52 eurot; juuni 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 278,26 eurot; juuli 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 267,37 eurot.
Kostja vastuväited
9.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hagejad olid lepingu sõlmimisel teadlikud hoone fassaadi ja õue eelseisvast remondist. Juba www.kv.ee avaldatud kuulutuses oli märgitud, et on plaanis lähitulevikus renoveerida kogu maja fassaad ja hooviala. Hagejad läbirääkimistel ega üürilepingu sõlmimisel kordagi seda küsimust ei tõstatanud. Hagejate äritegevust mõjutasid Covid-19 seotud piirangud Hiinas juba alates jaanuarist 2020. Hagejate elektri tarbimise põhjal saab järeldada, et 2019 tegutses restoran takistusteta ja tegevust mõjutas vaid hooajaline turistide vool, restorani külastatavus järgis hooajalist trendi. Alates 2020 on kogu aasta jooksul tegevus olnud takistatud Covid-19 tõttu turistide vähesusest ja selle eest kostja ei vastuta. Tegelikult ei olnud kostja teostatud tööd hagejatele äritegevuse takistuseks ja hagejate tegevust üüritud ruumides mõjutas 2019 tavaline selle äritegevuse hooajaline muutumine ja alates 2020 algusest Covid-19 seotud tegevuse langus. Hagejad pole tõendanud, et remondi tõttu oli neil üüritud ruumide kasutamine takistatud. Hagejad peavad tasuma faktiliselt tarbitud teenuste eest. Vastuhagi
10.20.02.2020 esitas kostja vastuhagi, mida ta korduvalt täpsustas, paludes lõpliku nõudena hagejatelt välja mõista: • üürilepingust tulenev üüri võlg 37 800 eurot ja 01.03.2021 alates viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • üürilepingust tulenev kõrvalkulude võlg 4126,50 eurot ning viivis 4126,50 eurot. • üüripinna vabastamisega saamata jäänud tulu hüvitis 13 500 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • õigusabikulude kahjuhüvitis 9112 eurot, viivis 728,96 eurot ning alates 02.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tulenev kahjuhüvitis 3799,50 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • arvete tasumisega hilinemisest tulenev viivisenõue 578,91 eurot. Hagejate seisukoht
11.Hagejad paluvad jätta vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused
12.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi rahuldada osaliselt.
13.Pooltel ei ole vaidlust, et: • sõlmisid 03.01.2019 üürilepingu xxx, Tallinn asuvate restorani- ja abiruumide kasutamiseks tähtajaga kuni 02.01.2022 (I kd lk 5-15); • üürileping lõppes 10.04.2020 (17.02.2021 protokoll II kd lk 51); • hoone ehitustööd algasid 25.09.2019 ja lõppesid 16.07.2020; • hagejad keeldusid üüri- ja kommunaalkulude tasumisest alates 24.10.2019; • lepingu järgi üürihind alates 01.09.2019 on 4500 eurot+km, millele lisanduvad kõrvalkulud; • hagejad tasusid kostjale enne üürilepingu sõlmimist tagatisraha 10 800 eurot; • kostja sai üüritud ruumide valduse tagasi 01.12.2020.
14.Pooltel on vaidlus see üle, kas üürnikel on kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid alates 24.10.2019 või oli neil õigus tasumisest keelduda põhjusel, et kostja alustas hoones, milles asusid üüritud ruumid, remonttöid ja kas kostja on lepingueelsetel läbirääkimistel remonttöödest teavitanud.
15.Üüri ja kommunaalkulude tasumisest või alandamisest keeldumise õigusest
15.1.VÕS § 276 g 1 kohaselt, on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Lg 2 kohaselt üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 kohaselt, üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Sama paragrahvi lg 2 järgi, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.
15.2.VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 112 lg 2 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
15.3.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-21-08 p-s 11 leidnud, et hinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei teatanud kostjale viivitamatult üürieseme puudustest. VÕS § 282 lg 1 p 1 järgi peab üürnik üürileandjale muu hulgas viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. VÕS § 282 lg-st 3 tulenevalt kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus eelnimetatud teatamiskohustust, ei või üürnik kasutada VÕS § 278 loetletud õiguskaitsevahendeid, sh alandada üüri VÕS § 278 p 4 ja § 296 järgi. Seega eeldab üüri alandamine, et üürnik on eelnevalt täitnud VÕS § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse. Kohtud tuvastasid, et hageja ei teatanud kostjale üürilepingu kehtivuse ajal, et üüritud äriruum ei vasta lepingutingimustele. Seega puudus hagejal õigus üüri alandada. Kolleegium selgitas, et hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.
15.4.Hagejad on välja toonud, et kostja ei avaldanud hagejatele lepingueelsetel läbirääkimistel asjaolu, et üürileandja plaanib 9 kuud kestvat hoone kogu välisfassaadi remonttöid. Hagejad avasid üüritud ruumides restorani juunis 2019. Kostja teavitas remondist ja alustas ehitustöödega 04.09.2019. Ehitustööde ajal ei ole võimalik ruume restorani pidamiseks kasutada. Üüritud ruumid asuvad hoone sisehoovis, kuhu pääseb Viru tänavalt sama hoone kangialuse kaudu. Üürileandja teadis, et kavatseb sõlmitava üürilepingu kehtivuse ajal renoveerida hoonet ja tal oli olemas vastav ehitusluba juba 2017, kuid ei avaldanud seda hagejatele. Selline renoveerimine, mille üürileandja septembris 2019 ette võttis, on asjaolu, mille vastu on selgelt äratuntav üürnike huvi. Restoraniruume saab sihipäraselt kasutada vaid siis, kui ruumidele on tagatud klientide
juurdepääs. Üürnikud ei oleks üürilepingut sõlminud, kui üürileandja oleks läbirääkimistel avaldanud oma ehitusplaanid. Kostjale ei saanud jääda mõistmatuks, et kogu hoone remont võib mõjutada üürnikku ning see mõjutus ei saa olla positiivne. Juurde- ja sissepääs restorani muutus 25.09.2019 mitte ainult praktiliselt võimatuks, vaid ka külastajatele ohtlikuks.
15.5.Kostja vastuväitel olid hagejad lepingu sõlmimisel teadlikud hoone fassaadi ja õue eelseisvast remondist. Juba www.kv.ee avaldatud kuulutuses oli märgitud, et on plaanis lähitulevikus renoveerida kogu maja fassaad ja hooviala. Hagejad läbirääkimistel ega üürilepingu sõlmimisel kordagi seda küsimust ei tõstatanud.
15.6.Käesoleval juhul puudub vaidlus, et hagejad kasutasid üüritud ruume sihtotstarbeliselt (restoranina) kuni 25.09.2019, mil kostja alustas kogu hoone välise fassaadi ja õueala ehitustöödega. Hagejate väitel muutus 25.09.2019 ruumide kasutamine restoranina võimatuks, sest juurde- ja sissepääs oli takistatud. Hagejad keeldusid üüri- ja kommunaalkulude tasumisest alates 24.10.2019 ja kostja on selle teate samal päeval kätte saanud (I kd lk 22-23). Seega on üürihinna tasumisest keeldumise formaalsed eeldused täidetud.
15.7.Kohus leiab, et hagejad ei olnud teadlikud hoone välisfassaadi ja hooviala eelseisvast remondist varem kui 04.09.2019, mil kostja saatis vastava teate (I kd lk 150151, tõlge I kd lk 159-160). Kostja väidab, et www.kv.ee avaldatud kuulutuses oli märgitud, et on plaanis lähitulevikus renoveerida kogu maja fassaad ja hooviala (I kd lk 115-116), kuid kostja ei osanud selgitada, mis ajal nimetatud kuulutus üleval oli. Ka ei ole tõendatud, et hagejad selle kuulutuse põhjal alustasid kostjaga lepingu sõlmimiseks läbirääkimisi. Hagejad on märkinud, et nägid kuulutust vaid city24.ee portaalis, kus remondile ei viidatud. Lisaks nõustub kohus, et hoone ja hooviala plaanitava remondi puhul on tegemist asjaoluga, mille vastu on selgelt äratuntav üürnike huvi. Kostja teadis, et hagejad plaanivad üüritavaid ruume kasutada restoranina ja kavandatavate ehitustööde tõttu võib ruumide sihtotstarbeline kasutus olla võimatu või vähemalt takistatud ning kostja pidanuks veenduma, et hagejad on teadlikud ja mõistnud kostja plaani kogu hoone ühes hoovialaga remontida. Hagejad on selgitanud, et nad ei oleks üürilepingut sõlminud, kui üürileandja oleks läbirääkimistel avaldanud oma ehitusplaanid.
15.8.Kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et üüritud ruumide kasutamine restoranina oli takistatud kostja ehitustegevuse tõttu. Hagejad on kohtule usutavaks muutnud, et juurde- ja sissepääs restorani oli alates 25.09.2019 takistatud ja ka ebamugav (I kd lk 18 ja 18 pöördel, I kd lk 53-57, tõlge lk 81, I kd lk 120-122, I kd lk 148; I kd lk 188 pöördel, 189, II kd lk 16-19). Fotodelt nähtub, et õueala oli algselt kaetud kividega, kuid need eemaldati ja restorani saamiseks tuli minna mööda ehitusplaate (I kd lk 120-122) ja mingis ehitusetapis oli õueala kaetud ainult liivaga (I kd lk 189). Kohtu hinnangul ei saa pidada mugavaks ja meeldivaks, kui restorani pääsemise tee on täis ehitusmaterjale, tellinguid ja ehitusprahti. Ka on mõistlikult arusaadav, et juhuslik klient ei vali külastuseks restorani, kuhu pääsemiseks tuleb mööduda sellisest ehitustegevusest.
15.9.Hagejad on välja toonud, et ajal, mil ruume ei olnud võimalik klientide teenindamiseks kasutada (alates 25.09.2019), on üürnikud oma personalil lasknud tegeleda asendustegevusega. Kostja on välja toonud, et üüritud bürooruumi osa kasutati elamiseks ja seda hagejad ka ei vaidlusta.
15.10.Kohus tuvastas, et üüritud ruumide kasutamine restoranina oli takistatud, samas viibisid hageja töötajad üüritud ruumides. Kostja sai üüritud ruumide valduse tagasi
01.12.2020. Asjas ei oma tähtsust, kas hagejad võimaldasid töötajatel ruumides ööbida või tegeleda asendustegevustega, kuid kostja ei pidanud hagejatel võimaldama üüritud ruume kasutada tasuta. Vaidlust pole, et hagejad võtsid kohustuse mittekohase täitmise kostjalt vastu, st kasutasid üüritud ruume edasi. Hagejatel puudus seega kohtu hinnangul alus keelduda üüri ja kommunaalkulude tasumisest VÕS § 296 lg 1 alusel, kuid neil esines alus üüri alandamiseks VÕS § 296 lg 2 kohaselt. Kohus leiab asjaolusid arvestades, et hagejatel tuli aja eest, mil nad ei saanud üüritud ruume sihtotstarbeliselt kasutada, tasuda kostjale üüri pooles ulatuses (4500 eurot+km / 2) ja kõrvalkulude ja lisateenuste eest kokkulepitud ulatuses. Vaidlust pole selles, et hagejad on kõrvalkulusid faktiliselt tarbinud, kuna hageja töötajad viibisid ruumides, mistõttu puudub alus nende tasumisest keeldumiseks.
15.11.Vaidlust pole, et hagejad teatasid kostjale üüri- ja kommunaalkulude tasumisest keeldumisest 24.10.2019 (I kd lk 23). VÕS § 297 lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Lg 2 kohaselt, käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Hagejad ei saanud kohtu hinnangul keelduda üüri tasumisest tagasiulatuvalt alates 01.10.2019 VÕS § 297 lg 1 arvestades. Kohus leiab, et hagejad peavad tasuma üüri pooles ulatuses alates 01.12.2019.
16.Üürilepingu p 11.10 kehtivusest
16.1.Kostja leiab, et hagejad peavad tasuma üüri ja kommunaalkulude eest üürilepingu punkti 11.10 alusel. Hagejate hinnangul on üürilepingu punkt 11.10 tüüptingimusena tühine. Nimetatud punkt kohustab üürnikke maksma üüri ja kulusid hoones või üüripinnal remondi- jm teostamise ajal. Üürilepingu järgi peavad üürnikud taluma hoone siseseid töid, mitte hoone ehitustöid.
16.2.Üürilepingu p 11.10 kohaselt, üürileandja ei ole kohustatud hüvitama üürnikule hoones või üüripinnal remondi- jm tööde teostamisega kaasnevat üürniku äritegevuse peatumisest või häirimisest tekitatud kahju ega saamata jäänud tulu. Üürnikul ei ole selliste tööde teostamise ajal õigust alandada üüri või keelduda selle maksmisest.
16.3.Kohus leiab, et üürilepingu p 11.10 ei tulene üürniku õigust keelduda kommunaalkulude tasumisest hoones või üüripinnal remonttööde tõttu. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu eesmärgiga ei ole kooskõlas lepingu p 10.11, mis keelab üürniku poolt üüri alandada või keelduda üüri maksmisest olukorras, kus üüritud objekti sihtotstarbeline kasutamine (antud juhul restoranina) on takistatud üürileandja poolt suuremahuliste ja pikaaegsete ehitustööde tõttu. Nimetatud kokkulepe on vastuolus VÕS § 278 p 4 ja 296 lg 1 ja 2 sätestatud õigusega üüri maksmisest keelduda või üüri alandada ajal, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. VÕS § 281 sätestab, et kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta seoses üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusega on tühine, kui üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei teatanud sellest üürnikule. Kohus tuvastas, et hagejatel ei olnud võimalik üüritud ruume kasutada restoranina, kuna kostja alustas hoones ja hoovialal suuremahulisi ehitustöid ning ei teatanud nendest hagejatele enne lepingu sõlmimist. Üürnikule on seadusega tagatud sellises olukorras õigus üüri tasumisest keeldumiseks või selle alandamiseks ning selle õiguse välistamise puhul on tegemist tühise kokkuleppega VÕS § 281 järgi.
17.Hagejate nõudest
17.1.Hagejad paluvad kostjalt välja mõista 27 298,91 eurot, mis koosneb kostjale tasutud tagatisrahast 10 800 eurot ning perioodil jaanuar-juuli 2020 tehtud alusetutest üüri ja kommunaalkulude maksetest summas 16 498,91 eurot. Hagejad on tasunud kostjale üüri ja kõrvalkulusid järgmiselt: jaanuar 2020 kõrvalkulud 521,66 eurot (I kd lk 88); veebruar 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 576,72 eurot (I kd lk 172); märts 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 585,16 eurot (I kd lk 175); aprill 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 424,22 eurot (I kd lk 176); mai 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 390,52 eurot (I kd lk 177); juuni 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 278,26 eurot (I kd lk 178); juuli 2020 üür 2250 eurot ja kõrvalkulud 267,37 eurot (I kd lk 193).
17.2.Kohus jätab rahuldamata hagejate nõude kostjale perioodil jaanuar-juuli 2020 tehtud üüri ja kommunaalkulude maksete summas 16 498,91 eurot tagastamiseks. Kohus leidis eespool, et hagejatel tuli tasuda kostjale üüri pooles ulatuses alates 01.12.2019 (4500 eurot+km / 2) ja kõrvalkulude ja lisateenuste eest kokkulepitud ulatuses lepingujärgse hinnakirjaga. Hagejad on kõrvalkulusid faktiliselt tarbinud.
18.Tagatisest
18.1.Vaidlust pole, et hagejad on tasunud kostjale tagatisena 10 800 eurot (lepingu p 4.2). Kostja on tasaarvestanud oktoobri ja novembri 2019 üüriarved summas 10 800 eurot (I kd lk 117-118) hagejate tasutud tagatisega. Kohus leidis, et hagejad pidid tasuma kostjale üüri kokkulepitud ulatuses oktoober ja november 2019 eest (so 5400 eurot kuus) ja alates detsember 2019 eest pooles ulatuses (2700 eurot kuus). Seega hagejad pidid tasuma oktoobris ja novembris 2019 üüri kokku 10 800 eurot. Kuna hagejad seda ei tasunud (selle üle puudub pooltel vaidlus), oli kostjal õigus tasaarvestada see võlgnevus hagejate tasutud tagatisega summas 10 800 eurot. Kohus leiab, et eeltoodu tõttu tuleb jätta hagejate nõue tagatise tagastamiseks rahuldamata.
19.Vastuhagist
19.1.20.02.2020 esitas kostja vastuhagi (I kd lk 93-96), mida ta 18.08.2020 täpsustas (I kd lk 170-171), 26.10.2020 esitas kostja vastuhagi tervikteksti (I kd lk 190-192), 09.02.2021 vastuhagi täpsustuse (II kd lk 34-36), 01.03.2021 vastuhagi täpsustuse (II kd lk 58-61) ja 25.03.2021 vastuhagi täpsustuse (II kd lk 73-77), paludes lõpliku nõudena hagejatelt välja mõista: • üürilepingust tulenev üüri võlg 37 800 eurot ja 01.03.2021 alates viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • üürilepingust tulenev kõrvalkulude võlg 4126,50 eurot ning viivis 4126,50 eurot. • üüripinna vabastamisega saamata jäänud tulu hüvitis 13 500 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • õigusabikulude kahjuhüvitis 9112 eurot, viivis 728,96 eurot ning alates 02.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tulenev kahjuhüvitis 3799,50 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras. • arvete tasumisega hilinemisest tulenev viivisenõue 578,91 eurot.
20.Üürivõla 37 800 euro ja alates 01.03.2021 viivise nõudest VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras
20.1.Kostja leiab, et hagejad peavad tasuma üüri kuni 2020 novembri lõpuni, kuna kostjad vabastasid üüripinna 01.12.2020. Hagejad on keeldunud üüri tasumisest alates 2019 oktoobrist. Kostjate 2019 oktoobri ja novembri üür on tasaarvestatud üürilepingu alusel kostjate antud tagatisega 10 800 eurot. Üürinõue 2019 detsembrist kuni 2020
novembrini (12 kuud) on kokku 64 800 eurot, millest on hagejad tasunud hagi tagamise määruse alusel üürina 27 000 eurot (10 makset igaüks 2700 eurot järgmiselt: 10.02., 10.03., 14.04., 13.05., 23.06., 15.07., 17.08., 09.09., 12.10. ja 12.11.2020). Seega on hagejatel täielikult tasumata 2019 detsembri ja 2020 jaanuarikuu üür ning 2020 veebruarist kuni novembrini on kostjad tasunud poole üürist. Kokku on üürivõlg 37 800 eurot, mille kostja palub hagejatelt välja mõista.
20.2.Kohus tuvastas eespool, et kostja on põhjendatult tasaarvestanud 2019 oktoobri ja novembri üüri hagejate antud tagatisega 10 800 eurot. Kohus leidis eespool, et hagejad pidid tasuma alates 01.12.2019 üüri pooles ulatuses. Üürileping lõppes 10.04.2020. Hagejatel on kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid aja eest, mil kestis üürileping ja see seisukoht on kooskõlas Riigikohtu lahendiga 3-2-1-179-15. Riigikohus on samas lahendis leidnud, et üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.
20.3.Seega on kostjal peale 10.04.2020 õigus nõuda hagejatelt saamata jäänud üüritulu. Kostja remonttööd kestsid kuni 16.07.2020. Kohtul puudub alus eeldada, et kostjal oli võimalik saada ehitustööde ajal kuni nende lõppemiseni suuremat üüri kui hagejate tasutud 2700 eurot. Kohus leiab, et kuna kostja ei teavitanud hagejaid hiljemalt augustiks 2020 tööde lõppemisest, siis kuni 31.07.2020 on kostjal õigus nõuda hagejatelt igakuiselt 2700 euro tasumist (8 kuud x 2700). Alates 01.08.2020 kuni 01.12.2020 on kostjal õigus nõuda saamata jäänud tuluna hagejatelt igakuiselt 5400 euro tasumist (4 kuud x 5400). Kostja oli remonttööd lõpetanud ja hageja kasutas ruume s.t ruumid olid hageja valduses. Hagejad on tasunud kostjale üüri 27 000 eurot. Hagejatelt tuleb kostjale välja mõista seega 16 200 eurot (43 200 – 27 000).
20.4.Kostja on taotlenud hagejatelt alates 01.03.2021 viivise välja mõistmist seadusjärgses määras. Kohus rahuldab taotluse VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel.
21.Üürilepingust tuleneva kõrvalkulude võla 4126,50 euro ning viivise 4126,50 euro nõudest
21.1.Vastuhagi kohaselt on hagejatel tasumata järgmised kommunaalkulude arved: • 30.09.2019 arve 1678 summas 977,16 eurot, maksetähtaeg 21.10.2019 (I kd lk 60). Kostja on arvetanud viivist 2428,24 eurot; • 31.10.2019 arve 1703 summas 1005,10 eurot, maksetähtaeg 21.11.2019 (I kd lk 59). Kostja on arvestanud viivist 2341,88 eurot; • 30.11.2019 arve 1729 summas 1142,50 eurot, maksetähtaeg 21.12.2019 (I kd lk 58). Kostja on arvestanud viivist 2490,65 eurot; • 31.10.2020 arve 2080 summas 510,77 eurot, maksetähtaeg 28.11.2020 (II kd lk 37). Kostja on arvestanud viivist 237,51 eurot; • 30.11.2020 arve 2110 summas 490,97 eurot, maksetähtaeg 28.12.2020 (II kd lk 38) Kostja on arvestanud viivist 154,66 eurot.
21.2.Kostja on arvestanud viivist kuni 01.03.2021 üürilepingu p 14.2 kohaselt määras 0,5% päevas. Kostja vähendab viivise nõuet kõrvalkulude põhisumma suuruseni, so 4126,50 euroni. Hagejad sisulisi vastuväiteid võla ja viivise suurusele ei esitanud.
21.3.Vaidlust pole selles, et hagejad on kõrvalkulusid faktiliselt tarbinud ja hagejatel puudus kohtu hinnangul alus nende tasumisest keeldumiseks. Seega tuleb hagejatelt
kostjale välja mõista kõrvalkulude võlg 4126,50 eurot. Kostja on teatanud, et ei nõua põhivõlast suuremat viivist. Seega tuleb hagejatel tasuda viivisena 4126,50 eurot.
22.Üüripinna vabastamisega saamata jäänud tulu hüvitis 13 500 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras
22.1.Hageja saamata jäänud üüri nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 järgse kahju hüvitamise nõudena. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. (Riigikohtu lahend 3-2-1-513).
22.2.Kostja on esitanud hagejate vastu kahju hüvitamise nõude perioodi eest alates hagejate poolt ruumide vabastamisest 01.12.2020 kuni veebruar 2021. Kostja on võtnud kahjuhüvitise aluseks üürilepingujärgse üüri suuruse ühes kuus ja taotleb kahjuna 13 500 euro välja mõistmist koos seadusjärgse viivisega alates 01.03.2021.
22.3.Kostja on välja toonud, et hagejad nõudsid (viimati 26.10.2020 protsessidokumendis) üürilepingu jätkamist kuni lepingu tähtaja lõpuni (02.01.2022) ning hagi tagamise korras kohustas kohus hagejate taotlusel kostjat jätkama üüripinna kasutamise võimaldamist kuni 02.01.2022. Hagejad eelnevalt välja kolimisest ei informeerinud ning kostjal ei olnud võimalik hakata uut üürnikku otsima enne 07.12.2020, mil hagejad teatasid, et on juba välja kolinud ja loevad üürilepingu lõppenuks. Seega on kostja kaotanud hagejate tegevuse tulemusena üüri saamise võimaluse alates 2020 detsembrist ja see on põhjustanud kostjale kahju.
22.4.Riigikohus on selgitanud lahendis 3-2-1-179-15, et kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib nõuda, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (ka 3-2-1-5-12, p 27 ja 2-1-173-12, p 15): *kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); *kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); *hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); *kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); *kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); *rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
22.5.Kohus leiab, et hagejad peavad hüvitama kostjale saamata jäänud tuluna kolme kuu üüri summas 13 500 eurot. Hagejad esitasid kohtule esialgselt lepingu täitmise nõude kostja vastu ja kohus kohustas hagi tagamise korras kostjat jätkama üüripinna kasutamise võimaldamist kuni 02.01.2022. Hagejad palusid 07.12.2020 menetlusdokumendis hagi tagamine tühistada, et võimaldada kostjal sõlmida uusi üürilepinguid. Seega ei olnud kostjal kuni selle ajani võimalik uute üürnike leidmine. Kohus leiab, et covid-olukorda arvestades võis uue üürilepingu sõlmimine aega võtta vähemalt 3 kuud. Samas ei ole tõendatud, et kokkulepitud üür ei vastanud turutingimustele ning kostjal ei olnud võimalik sama üüri saada. Hagejatel tuleb tasuda kostjale alates 01.03.2021 viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras.
23.Õigusabikulude kahjuhüvitis 9112 eurot, viivis 728,96 eurot ning alates 02.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras
23.1.Kostja väitel on ta kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid summas 9112 eurot (I kd lk 128-130), mille hüvitamist ta ühes viivisega taotleb. Kostjale on osutatud kohtuväliselt õigusabi seoses kostja olukorra, õiguste ja kohustuste väljaselgitamisega,
lepinguliste suhete selgitamisega, läbirääkimistega, üürilepingu ülesütlemisega, vajalike dokumentide korrektse vormistamisega ning kahju väljaselgitamisega. Kostja leiab, et hagejad oma tegevusega on põhjustanud kostjale liigseid õigusabikulutusi sellega, et on alusetult vaielnud vastu üürilepingu lõpetamisele.
23.2.Tsiviilasjas nr 3-2-1-79-08 tehtud Riigikohtu otsuse p 18 kohaselt on VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitatavad ka kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud. Kolleegium leiab aga, et selline nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Riigikohus on lahendis 3-2-1-138-10 asunud seisukohale, et kolleegiumi arvates võib advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad.
23.3.Kohus leiab, et kostja on põhjendanud professionaalse õigusabi kasutamise vajadust kohtueelses menetluses seoses poolte üürisuhtest tuleneva vaidlusega. Ka pidi olema hagejatele ettenähtav, et üüri ja kommunaalkulude tasumisest keeldumisel võib suure tõenäosusega tekkida pooltel vaidlus, mille lahendamiseks võib kostja kasutada õigusabi. Puudub põhjus arvata, et kostjale on osutatud õigusabi tasuta. Küll leiab kohus, et õigusabi osutamisel on kulutatud ebamõistlikult palju aega üürilepingu ülesütlemisega seotud toimingutele ja suhtlusele. Kohus leiab, et põhjendatud ja vajalikud kohtueelse menetluse õigusabikulud, mida hagejad peavad kostjale hüvitama, on summas 2000 eurot. Kostja on 18.08.2020 menetlusdokumendis (I kd lk 170 pöördel) selgitanud, et arvestab sellelt nõudelt viivist alates 01.02.2020. Kohus leiab, et kuna kostja esitas selle kahju hüvitamise nõude hagejatele 20.02.2020 vastuhagis (I kd lk 9396), siis saab kostja nõuda viivist alates 21.02.2020 ja kuni 01.03.2021 on sissenõutavaks muutunud viivis 164,01 eurot.
23.4.Lisaks nõuab kostja hagejatelt viivist TsMS § 367 alusel alates 02.03.2021 seadusjärgses määras. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega mõistab kohus hagejatelt kostjale välja alates 02.03.2021 viivise 2000 eurolt VÕS § 113 lõike 1 lauses 2 sätestatud määras kuni selle tasumiseni.
24.Üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tulenev kahjuhüvitis 3799,50 eurot ning alates 01.03.2021 viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras
24.1.Kostja nõuab hagejatelt üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tulenevat kahjuhüvitist 3799,50 eurot.
24.2.Üürilepingu p 11.1 kohaselt oli hagejatel kohustus hoida omal kulul heas korras üüripinnal asuv tehniline varustus, seda kasutada ja hooldada vastavalt juhenditele ja nõuetele; p 11.2 kohaselt kohustusid hagejad tegema omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti, kui selle vajadus on tekkinud üürniku, tema töötajate, külaliste või klientide läbi; p 13.3.10 kohaselt pidid hagejad kasutama üüripinda heaperemehelikult, seda pidevalt koristama ja omal kulul korras hoidma; p 11.7 kohaselt, kui hagejad ei täida oma lepingujärgseid kohustusi
hoolduse osas, on kostjal õigus teha vajalikud tööd ise ja nõuda selliste kulutuste hüvitamist hagejatelt.
24.3.Kostja on välja toonud, et üürniku spetsiifilisest tegevusest tulenevalt oli üürnikul kohustus ka hooldada köögi rasvapüüdurit. 2020 oktoobris esitatud vastava arve nr 2033 (II kd lk 62) hagejad tasusid, kuid üüripinnalt lahkumisega jätsid hagejad rasvapüüduri puhastamata. Kostja tellis vastava töö 2020 detsembris (II kd lk 63) ja nõuab hagejatelt selle kulutuse hüvitamist üürilepingu p 11.7 alusel summas 374,60 eurot.
24.4.Kohus leiab, et hagejad ei pea hüvitama rasvapüüduri puhastamise kulu summas 374,60 eurot, sest vaidlust pole, et hagejad ei kasutanud sel perioodil ruume restoranina. Seega puudub põhjus arvata, et rasvapüüdur oleks vajanud puhastust.
24.5.Kostja tellis üüripinna koristuse 2021 jaanuaris (II kd lk 64) ja nõuab hagejatelt selle kulutuse hüvitamist summas 440 eurot.
24.6.Üürilepingu p 15.14 kohaselt oli hagejatel kohustus lepingu lõppemisel üüripind koristada. Vaidlust pole, et selle kohustuse jätsid nad üüripinnalt lahkudes täitmata. Kohus rahuldab kostja taotluse, sest üüripinna koristamise nõue ei saa olla hea usu põhimõttega vastuolus. Hagejatel tuleb üürilepingu p 11.7 alusel hüvitada kostjale 440 eurot.
24.7.Kostja on välja toonud, et üüripinnalt välja kolides tekitasid hagejad seadmete jms eemaldamisel vigastusi ruumide seintele. Üüripinnal oli u 10 m2 ulatuses tammeparkettpõranda veekahjustus, mille tagajärjel parketiliistud pundusid ja need tuli asendada. Vastavalt pakkumisele (II kd lk 65) on kõigi taastamistööde maksumus 2984,90 eurot, millest parkettpõranda asendus 2136 eurot (II kd lk 66), mille hüvitamist kostja nõuab.
24.8.Kohus leiab, et hagejatel tuleb üürilepingu p 11.2, 13.3.10 ja 11.7 alusel kostjale hüvitada 2984,90 eurot.
24.9.Kokku peavad hagejad hüvitama üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tuleneva kahjuna 3424,90 eurot ja alates 01.03.2021 viivise VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras.
25.Viivisenõue 578,91 eurot
25.1.Kostja nõuab hagejatelt viivist kõrvalkulude arvete tasumisega viivitamise tõttu summas 578,91 eurot. Viivis on arvutatud üürilepingu p 14.2 kohaselt määras 0,5% päevas. Hagejad on olnud viivituses järgmiste arvete tasumisega: • Arve 1769 summas 658,03 eurot maksetähtaeg 29.01.2020. Tasutud 18.02.2020 ja viivis on 65,80 eurot. • Arve 1815 summas 576,72 eurot maksetähtaeg 25.03.2020. Tasutud 13.05.2020 ja viivis 141,30 eurot. • Arve 1857 summas 585,16 eurot maksetähtaeg 22.04.2020. Tasutud 13.05.2020 ja viivis 61,44 eurot. • Arve 1878 summas 424,22 eurot maksetähtaeg 28.05.2020. Tasutud 17.08.2020 ja viivis 171,81 eurot. • Arve 1913 summas 390,52 eurot maksetähtaeg 22.06.2020. Tasutud 17.08.2020 ja viivis 109,35 eurot. • Arve 1943 summas 278,26 eurot maksetähtaeg 27.07.2020. Tasutud 17.08.2020 ja viivis 29,22 eurot.
25.2.Hagejad viivisenõuet sisuliselt ei vaidlustanud. Kohus rahuldab kostja nõude ja mõistab hagejatelt välja viivise 578,91 eurot.
26.Vastuhagi hinnast
26.1.25.03.2021 menetlusdokumendis on kostja vastuhagi hinnaks märkinud 78 180,73 eurot ja kohus on 30.03.2021 määrusega vastu võtnud vastuhagi nõude suurendamise selle hinnaga.
26.2.TsMS § 136 lg 4 kohaselt, tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust võib kohus muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Käesolevaga muudab kohus tsiviilasja hinna määramise määrust TsMS § 136 lg 4 alusel. Vastuhagi hind kujuneb järgmiselt: 55 099,50 + alates 01.03.2021 ühe aasta viivist + 9560,87 + 9122, millele lisandub alates 01.03.2021 ühe aasta viivis. Seega on vastuhagihind 59 507,46 + 9560,87 + 9840,96 = 78 909,29 eurot. Vastuhagilt on tasutud 1200 eurot lõivu.
27.Osaline nõudest loobumine
27.1.Hagejad loobusid esialgsest nõudest kostja kohustamiseks täitma poolte vahel 03.01.2019 sõlmitud üürilepingut selles kokkulepitud tähtajani (II kd lk 78-79). Kohus ei ole osalise nõudest loobumise kohta seisukohta võtnud.
27.2.TsMS § 442 lg 5 järgi, otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus võtab vastu hagejate osalise nõudest loobumise ja lõpetab menetluse osas, milles hagejad nõudsid kostja kohustamist täitma poolte vahel 03.01.2019 sõlmitud üürilepingut selles kokkulepitud tähtajani.
28.Menetluskulud
28.1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel selles osas hagejate kanda. Kuna kohus rahuldas vastuhagi 60% ulatuses, jäävad vastuhagiga seotud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 60% ulatuses hagejate kanda ja 40% ulatuses kostja kanda.
28.2.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 174 lg 2 ja 4 ning § 177 lg 1 p 2 järgi.
28.3.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.