5.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte enda kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-20-1790 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 3. veebruaril 2020 Pärnu Maakohtule hagi Osaühingu Q (osaühing) vastu enamtasutud üüri 1400 eurot tagastamiseks. Hageja täpsustas 11. veebruaril 2020 hagi, muutes ühtlasi kostja isikut. Täpsustatud hagiavalduses märkis hageja kostjaks YY (kostja).
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmis hageja kostjaga 2019. a kevadel kokkuleppe kostjale kuuluva katusekorteri asukohaga XXX, Kuressaare üürimiseks perioodil 22.05.20219– 19.09.2019. Pooled leppisid kokku, et hageja tasub üüri 3500 eurot sularahas ning korter on hageja käsutuses 15 nädalat (v.a juulikuu kaks viimast nädalat, kui hageja plaanis reisile minna). Hageja Kanadas elava tädi surma tõttu sõitis hageja 5. augustil 2019 tagasi Torontosse ning üüritud korter jäi vabaks. Kuna suhted kostjaga olid head, siis midagi täpsemalt kokku ei lepitud ning hageja eeldas, et ta saab kasutada korterit juba ettemakstud perioodi kasutamata osa eest kunagi hiljem. Seega ei küsinud hageja raha kasutamata perioodi eest tagasi. Kui hageja sel teemal hiljem kostja poole pöördus, leidis kostja, et tal ei ole kohustust kasutamata ettemaksu ulatuses korterit hagejale uuesti välja üürida. Hageja hinnangul ei olnud kostjal õigust korterit perioodil, kui ta seda ise seda enam ei kasutanud, uuesti välja üürida, kuid juba 5. augustiks 2019 kolisid korterisse uued üürnikud.
3.18. märtsil 2020 esitas hageja täiendava seisukoha seoses kostja vastuväidetega. Hageja hinnangul sõlmisid pooled 30. aprillil 2019 tähtajalise eluruumi üürilepingu Kuressaares XXX asuva korteri üürimiseks. Pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel 4. augustil 2019, kuna hageja pidi ootamatutel perekondlikel põhjustel Eestist lahkuma. Üürilepingu alusel kasutas hageja ruume 60% ulatuses algselt kokkulepitud ajast, mille rahaliseks väärtuseks on 2100 eurot. Seega on hagejal õigus saada tagasi 1400 eurot enamtasutud üüri. Kirjavahetusest 29. ja
30.aprillil 2019 ei saanud hageja teha järeldust, et sõlmib üürilepingu Osaühinguga Q, mitte kostja kui omanikuga. Osaühing Q ei ole esitanud hagejale ühtegi arvet, millest nähtuks, et üürilepingu pooleks on osaühing, mitte kostja. Kui lepingupooleks oleks olnud osaühing, oleks kostja pidanud juba hinnapakkumises või edaspidistes e-kirjades selgitama, kellega hageja lepingu sõlmib. Hageja kui füüsilise isiku puhul ei saa eeldada, et ta sõlmib üürilepingu juriidilise isikuga, kes ei ole üürilepingu eseme omanikuks ja keda üheski hagejale edastatud dokumendis või kirjas ei mainita. Õige ei ole kostja väide, et pooled sõlmisid kaks eraldiseisvat tähtajalist üürilepingut perioodideks 22.05.2019–16.07.2019 ja 01.08.2019–19.09.2019. Hageja hinnangul sõlmis ta ühe lepingu, mille alusel lepiti kokku, et hageja võimaldab kostjal enda äraoleku ajal anda võimaluse ruumi kasutamiseks teiste isikute lühiajaliseks majutamiseks seoses Saaremaa ooperipäevadega. Hageja hinnangul lõpetasid pooled üürilepingu kokkuleppel 4. augustil 2019. a, kuigi sellekohane kokkulepe jäi kirjalikult vormistamata. Seda kokkulepet kinnitas kostja 18.11.2019
2-20-1790 saadetud e-kirjas hagejale. Sama asjaolu kinnitab kostja ka hagi vastuse punktis 36.3, leides, et alates 5. augustist tekkis tal hagejaga üürisuhte asemel hageja isiklike esemete hoiutasu nõue. Kostja esitatud tasaarvestuse avalduse kohta leidis hageja, et see on arusaamatu ja põhjendamatu, kuna kostja ei ole tõendanud, et tal on sissenõutav rahaline nõue hageja vastu. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või kui kohus ei jäta hagi läbi vaatamata, siis rahuldamata, ja menetluskulud hageja kanda ning mõista menetluskuludelt välja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulusid kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised. 1) Hageja on eksinud kostja isikus. Hageja sõlmis 30. aprillil 2019 lepingu Osaühinguga Q, keda esindas juhatuse liige YY. Kirjavahetuseks kasutas Osaühingu Q e-posti aadressi CCC. Kuressaares XXX tn asuvat hoonet on äriühingud kasutanud majandustegevuseks juba aastakümneid. Maaüksuse sihtotstarve on 80% ulatuses ärimaa ja 20% ulatuses elamumaa. YY omandiõigus kinnisasjale ei välista kuidagi selle kasutamist lepingulisel alusel Osaühingu Q majandustegevuses majutusteenuse osutamisel. Majutusteenuse lepingute puhul on majandustegevuses tavapärane, et klient ei täpsusta ja teenuse pakkuja ei too lepingu sõlmimisel detailselt välja tehingu pooleks oleva äriühingu andmeid. 2) Hageja sõlmis majutusteenuse lepingu ruumide kasutamiseks külalistemajas koguhinnaga 3500 eurot kaheks perioodiks ajavahemikul 22.05.2019–16.07.2019 ja 01.08.2019–19.09.2019 enda ja kolmandast isikust abikaasa CC kasuks VÕS § 80 tähenduses. Asjaolu, et leping sõlmiti kaheks perioodiks, millest kumbki ei ületanud kolme kuud, tõendavad poolte avaldused kirjavahetuse teel. Osaühingu Q seaduslik esindaja avaldab 30.04.2019: „Juhul, kui olete nõus 16. juuli kuni 31.juuli siiski välja kolima, oleks hind 3500, sest see on just kõige magusam aeg – ooperipäevad“. Hageja aktsepteerib seda samal päeval vastates: „Selles valguses anname selle kaks nädalat rõõmuga vabaks - esiteks hulga soodsam, aga samuti Sina saad oma ilmselt juba truusid kundesid nende lemmikpesas majutad,a kui meie ära oleme.“ Kostja hinnangul ei olnud tegemist eluruumi üürilepinguga, vaid majutusteenuse osutamise lepinguga majutusasutuses. Kindlaks tähtajaks sõlmitud majutusteenuse lepingut ei ole kumbki pool üles öelnud ning seda ei lõpetatud ka poolte kokkuleppel. 3) Hageja ei öelnud tähtajalist majutusteenuse lepingut üles, seda kinnitab hageja hagiavalduses kirjeldatu: „Siis aga haigestus mu tädi Kanadas ja kohe ka suri. Lendasime 5. augustil tagasi Torontosse ja korter oli vaba. Ning kuna suhted olid omanikega väga head, ja nagu vahel kiirustades juhtub, midagi täpsemalt kokku ei leppinud, lihtsalt eeldasime, et meile jääb vähemalt osaliselt krediit ja kasutame seda mõni teine kord“. See kirjeldus tõendab, et hageja ei esitanud üheski vormis lepingu ülesütlemise avaldust ning pooled ei leppinud lepingu lõpetamises kokku. Kuna hageja lepingut avaldusega üles ei öelnud, siis pole vajadust hinnata ülesütlemise avalduse kehtivust formaalsete ja materiaalsete eelduste vastavuse pinnalt. Oma olemuselt saaks tähtajalise kestvuslepingu kehtivalt üles öelda vaid teise poole poolt lepingu olulise rikkumise tõttu. Osaühing Q ei ole lepingut rikkunud ning hageja ei ole seda ka väitnud. Hageja ei suhelnud kostjaga üheski vormis ega üheski küsimuses augustis-septembris 2019 enne lepingus märgitud tähtpäeva 19.09.2019 saabumist.
2-20-1790 4) Juhul, kui hageja ei oleks lepingut juba 30. aprillil 2019 sõlminud, oleks Osaühingul Q olnud võimalus anda majutusruumid perioodidel 22.05–16.07.2019 ja 01.08– 19.09.2019 kolmandate isikute kasutusse tavapärase päevatasuga 80 eurot mais–juunis 2019 tehtavate broneeringute kaudu. Hagejaga sõlmitud lepinguperioodidesse jääb summaarselt kokku 104 majutuspäeva. Majutusteenuse pakkuja tegi hagejale väga suure allahindluse ainult seetõttu, et eeldas hageja poolt lepingu täitmist kõigi lepingus fikseeritud tingimuste kohaselt. Juhul, kui hageja ei oleks lepingut juba 30. aprillil 2019 sõlminud, oleks osaühingul olnud kõnealusel perioodil võimalus tulu teenida 80 × 104 = 8320 eurot. Seega jäi majutusteenuse pakkujal saamata 8320 – 3500 = 4820 eurot. Kui võtta aluseks, et majutusteenuse osutaja võttis hagejale hinnapakkumist tehes eelduseks külalistemaja täituvuse 50% ulatuses hageja kasutusperioodil, siis jäi majutusteenuse osutajal saamata 4820 ÷ 2 = 2410 eurot. 5) Kostja esitas tasaarvestuse avalduse. Osaühing Q loovutas kõik oma varalised nõuded, mis tulenevad otseselt või kaudselt 30. aprillil 2019. a sõlmitud majutusteenuse osutamise lepingust, kostjale. Juhul, kui kohus leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada, tasaarvestab kostja hageja nõude omapoolsete rahaliste nõuetega: saamata jäänud tuluga 2410 eurot ning hoiutasuga. Samuti hageja poolt juulis 2019 maksmata jäänud 4 majutuspäeva tasuga erikokkuleppe alusel 4 × 80 = 320 eurot. Hageja isiklike esemete hoiutasu perioodil 5.08–30.11.2019 oli 1760 eurot (20 eurot päevas (25% majutuse tavalisest päevamäärast) × 88 päeva = 1760). Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Pärnu Maakohus rahuldas 27. aprilli 2020. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja enamtasutud üüri 400 euro ulatuses. Menetluskulud jättis maakohus 30% ulatuses kostja kanda ning 70% ulatuses hageja kanda. Maakohus tasaarvestas hageja ja kostja vastastikused menetluskulude nõuded, mille tulemusena hageja kohustus hüvitama kostja menetluskulud 684 euro ulatuses. Maakohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: -
hageja ja kostja sõlmisid kasutuslepingu XXX, Kuressaare asuva ruumi kasutamiseks;
-
hageja maksis kostjale ruumide kasutamise eest ettemaksu 3500 eurot sularahas;
-
hageja lõpetas üüritud ruumide kasutamise 5. augustil 2019.
Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: -
kellega sõlmis hageja lepingu, kas Osaühinguga Q või YY-ga;
-
millise lepingu pooled sõlmisid, kas eluruumi üürilepingu või majutusteenuse osutamise lepingu;
-
lepingu lõppemise aeg.
6.Maakohus hindas poolte seisukohti järgmiselt.
6.1.Poolte kirjavahetusest nähtub, et lepingu sõlmis kostja füüsilise isikuna, mitte Osaühingu Q seadusliku esindajana. Kostja tehtud hinnapakkumisest ei nähtu, et ta tegi selle Osaühingu Q nimel. Kohtule esitatud äriregistri väljavõte ning airbnb.com, booking.com ja V kodulehekülje kuvatõmmised ei tõenda, et äriühing sõlmis hagejaga lepingu. Sellele seisukohale saaks asuda siis, kui hageja oleks majutuse broneerinud viidatud majutusportaalide vahendusel. Kostja ei ole ka tõendanud ega väitnud, et tasutud ettemaks tehti Osaühingule Q.
2-20-1790
6.2.Maakohtu hinnangul sõlmisid pooled üürilepingu VÕS § 271 mõttes. Nimetatud lepingule kohalduvad eluruumi üürilepingu sätted, sest hageja ja kostja kirjavahetusest nähtuvalt koos kostja esitatud booking.com ning airbnb.com kuvatõmmistega saab järelda, et üüritud ruumid sobivad eluruumina kasutamiseks. Kohtu seisukohta ei väära ka VÕS § 272 lg 4 p 1, sest see säte pole siinsel juhul asjakohane. Viidatud sätte kohaldamise eelduseks on, et üürileandja on majutusettevõte, praeguses asjas on kostja füüsiline isik.
6.3.Asjaoludest ei nähtu vastastikuseid tahteavaldusi lepingu lõpetamise kohta kokkuleppel. Seda kinnitavad kostja vastused hagejale, kus kostja on arusaamisel, et hageja lõpetas lepingu ühepoolselt erakorraliselt (kostja 13.11.2019 ja 18.11.2019 e-kirjad). Esitatud asjaoludel ei saa asuda seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes 5. augustil 2019. a. Samuti ei nähtu asja materjalidest ning hageja ei väida, et üürileping oleks lõppenud muul alusel (nt erakorraliselt sellesisulise avalduse tegemisega VÕS §-des 313 ja § 325 sätestatud korras). Kuna hageja ja kostja vaheline leping ei lõppenud ennetähtaegselt, vaid tähtaja saabumisega 19. septembril 2019. a, puudub hagejal õigus nõuda enamtasutud üüri tagastamist VÕS § 337 alusel.
6.4.Hagejal on õigus nõuda enamtasutud üüri tagastamist VÕS § 296 lg 3 alusel. Hageja selgituste kohaselt ei kasutanud ta üüritud ruumi alates 5. augustist 2019. a isiklikel põhjustel ning temale teadaolevalt kolisid üüritud ruumi samal kuupäeval uued inimesed. Kostja kirjutas 17.11.2019 e-kirjas, et perioodil 05.08.2019–19.09.2019 õnnestus tal korter välja üürida veel viiel päeval. Kuna kostjal õnnestus viie päeva ulatuses ruumi välja üürida, on hagejal õigus asjaomases ulatuses ettemakstud üüri tagasi saada VÕS § 296 lg 3 alusel ning kostjal tuleb see tagastada. Kostja viitas, et kõnealusel perioodil oli majutusteenuse hinnaks 80 eurot päev. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viie päeva üür (5 × 80) 400 eurot.
6.5.Maakohus pidas kostja tasaarvestuse avaldust põhjendamatuks, kuna poolte vahel ei ole vastastikuseid nõudeid. Kostja nõutud saamata jäänud tulu eelduseks on hageja poolt kostjale kahju tekitamine VÕS § 115 lg 1 mõttes. VÕS § 115 lg-s 1 sätestatu kohaldamise eelduseks on lisaks kehtiva võlasuhte olemasolule ka see, et kahju tekitaja oleks rikkunud võlasuhtest tulenevat kohustust. Praeguses asjas ei ole selge, millist üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumist kostja hagejale ette heidab, mille tulemusena kostja kahju kandis. Hagejale ei ole etteheidetav üürilepingu sõlmimine soodsama tasu eest. Kostja väide, et pooled sõlmisid erikokkuleppe 4 majutuspäeva osas juulis 2019. a, on tõendamata. Samuti on tõendamata, et pooled leppisid kokku hageja asjade hoiutasu. Kuna kostja on üürilepingu sõlminud isiklikult, ei kohaldu praegusel juhul ka VÕS § 884 lg 2.
6.6.Hageja menetluskulud jättis maakohus hagi osalise rahuldamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 30% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 70% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulud olid koos riigilõivuga kokku 1292 eurot. Maakohus leidis, et hageja menetluskulud on põhjendatud, v.a 13. aprilli 2020 menetlusdokumendi koostamisele kulunud aeg. Maakohus leidis, et menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aeg ei ole taotletud ulatuses põhjendatud ega vajalik ning seda tuleb vähendada poole võrra. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 156 eurot koos käibemaksuga on põhjendatud. Kokkuvõttes pidas maakohus hageja menetluskulusid põhjendatuks 1020 euro ulatuses, koos riigilõivuga 1220 euro ulatuses, millest 30% ehk kostja poolt hüvitatav summa on 366 eurot. Kostja menetluskulud olid taotluse kohaselt 1500 eurot (ilma käibemaksuta) ning lepingulise esindaja osutatud teenuste ajakulu 12,5 tundi ja tunnitasu 120 eurot. Maakohus leidis, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu ning osutatud teenuste ajakulu on tervikuna põhjendatud ning vajalik. Seega on kostja menetluskulud põhjendatud 1500 euro ulatuses, millest hageja hüvitatav osa on 70% e 1050 eurot.
2-20-1790 Hageja ja kostja menetluskulude tasaarvestuse tulemusena mõistis maakohus hagejalt välja kostja menetluskulu 684 eurot. Hageja apellatsioonkaebus
7.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ulatuses, millega hagi jäeti rahuldamata. Hageja palub teha uus otsus, millega rahuldada hagi tervikuna. Menetluskulud palub hageja jätta tervikuna kostja kanda ning kohustada kostjat tasuma menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulusid kindlaks tegeva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised. 1) Maakohus kohaldas vääralt VÕS §-is 337 sätestatut. VÕS § 186 p-is 4 sätestatu kohaselt lõpeb võlasuhe võlasuhte lõpetamise kokkuleppega. Hageja hinnangul lõpetasid pooled üürisuhte kokkuleppel 4. augustil 2019. a. Asjaolu, et kokkulepe jäi eraldi kirjaliku dokumendina vormistamata, ei anna alust järeldada, et kokkulepet üldse ei sõlmitud. Hageja on kokkulepet kinnitanud ning seda kinnitas ka kostja oma 18.11.2019 e-kirjas hagejale, viidates selles, et kuna pooled lõpetasid üürilepingu 4. augustil 2019. a, õnnestus kostjal 5. agusutil 2019. a sama korter uuele üürnikule üürile anda. Seega oli kostja teadlik hageja soovist üürileping ennetähtaegselt lõpetada konkreetsel kuupäeval ning nõustus sellega. Ilmne on ka see, et kostja oli korterit uuele üürnikule pakkunud juba enne hagejaga üürisuhte lõpetamist, kuna teadis, millal see lõpeb. Kostja ei oleks asunud korterit juba enne 5. augustit 2019. a uutele huvilistele väljaüürimiseks pakkuma ning reaalselt välja üürima olukorras, kus hageja oleks võinud iga hetk tagasi tulla. Kostja seisukohtade ning käitumise põhjal on ilmne, et kostja luges üürilepingu 4. augustil 2019. a lõppenuks. Puudub alus järeldada, et hageja ei teatanud kostjale soovist üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Samuti ei saa järeldada, et kostja sellega ei nõustunud, kuna see sobis tema kavatsusega korter juba järgmisel päeval, 5. augustil 2019. a uuele üürnikule välja üürida. Asjaolu, et pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel 4. augustil 2019. a, kinnitab ka kostja oma hagivastuse punktis 36.3, leides, et 05.08.2019–30.11.2019 tekkis kostjal hageja vastu üürisuhte asemel hageja isiklike esemete hoiutasu nõue. Seda asjaolu ei ole maakohus üldse käsitlenud. 2) Maakohus on omistanud väära tähenduse kostja hilisemas kirjavahetuses avaldatud seisukohtadele üürilepingu lõpetamise kirjaliku kokkuleppe puudumise kohta. Seda tuleb mõista kostja õigusliku positsioonina tasutud üüri osalise tagasimakse nõude vaidluses, mitte tõendina pooltevahelise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppe puudumise kohta. Kuna hageja hinnangul tuleb hagi tervikuna rahuldada, tuleb ka menetluskulud jätta tervikuna kostja kanda. Kostja apellatsioonkaebus
8.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas ning teha uus otsus, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ka menetluskulude jaotuse osas, jättes menetluskulud tervikuna hageja kanda. Kui ringkonnakohus rahuldab kostja menetluskulude jaotuse taotluse, palub kostja tühistada asjaomases osas maakohtu otsus menetluskulude hüvitiste tasaarvestamise osas. Kostja palub mõista hagejalt välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113
2-20-1790 lg 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulusid kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku hüvitamiseni. Kostja palus võtta tõendina vastu Osaühingu Q 31. mai 2019 kassa sissetuleku orderi nr 143 ja kviitungi sellele orderile, mis tõendavad, et 31. mail 2019 laekus Osaühingu Q kassase hagejalt 3500 eurot majutusteenuse eest. Kostja apellatsioonkaebuse väited on järgmised. 1) Maakohus on ekslikult leidnud, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud kasutusleping Kuressaares XXX asuva ruumi kasutamiseks. Kostja hinnangul on kogu menetluse jooksul selle üle vaieldud. Kostja ei ole hagejaga sõlminud ühtegi lepingut. Kostja on menetluses kogu aeg eitanud lepingu sõlmimist hagejaga füüsilise isikuna. Hageja sõlmis majutusteenuse lepingu Osaühinguga Q, kelle seaduslikuks esindajaks on kostja füüsilise isikuna. 2) Samuti on ekslik maakohtu järeldus, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja maksis kostjale majutusteenuse eest 3500 eurot sularahas. Hageja maksis majutusteenuse eest menetlusosaliseks mitteolevale Osaühingule Q. 3) Pooled vaidlevad ka selle üle, et hageja lõpetas majutusruumi kasutamise 5. augustil 2019. a. Hageja ei lõpetanud sel kuupäeval majutusruumi kasutamist, kuna polnud seda alustanudki. Hageja ise majutusteenust füüsiliselt ei kasutanud, vaid üüris ruumi oma abikaasale. 5. augustil 2019. a teatas hageja abikaasa, et lahkub, kuid ei täpsustanud rohkem midagi. 4) Maakohus on ka vääralt järeldanud, justkui oleks kostja väitnud, et sõlmis hagejaga kaks üürilepingut. Kostja on kogu menetluses olnud seisukohal, et hageja sõlmis Osaühinguga Q ühe majutusteenuse osutamise lepingu kaheks eraldiseisvaks perioodiks. 5) Arusaamatu on maakohtu järeldus, et kui hageja oleks sõlminud lepingu airbnb.com kaudu, oleks ta selle sõlminud Osaühinguga Q, kuid kuna hageja suhtles kostjaga eposti teel, siis sõlmiti leping füüsilisest isikust kostjaga. Kuna hageja sai viidatud internetilehekülgedelt Osaühingu Q e-posti kontakti, siis pidi ta sellest järeldama, et asub läbirääkimistesse äriühinguga kui majutusteenuse pakkujaga. Sellist järeldust kinnitab ka asjaolu, et hageja esitas esialgse, 3. veebruaril 2020 esitatud hagi Osaühingu Q vastu, kuna oli kindlal teadmisel, et majutusteenust osutas Osaühing Q. Maakohus ei ole sellele kostja väitele üldse hinnangut andnud. Tavapäraselt ei kirjuta äriühingu juhatuse liige äriühingu aadressilt saadetavatele e-kirjadele alla mitte ühingu nime, vaid enda nime, kellega teine pool suhtleb. 6) Maakohtu etteheide, et kostja ei ole menetluses esitanud menetlusosaliseks mitteoleva osaühingu raamatupidamisdokumenti, on kohatu (maakohtu otsuse p 6.1.). Kostja ei esitanud maakohtus äriühingu raamatupidamisdokumenti, kuna võttis arvesse Riigikohtu 5. juuni 2019. a lahendis tsiviilasjas nr 2-17-17217 väljendatud seisukohta, et pooltevahelist õigussuhet ei saa õiguslikult kvalifitseerida üksnes raamatupidamisdokumentide alusel (viidatud otsuse p-d 13 ja 16). Kui maakohus pidas asja õigeks lahendamiseks vältimatult vajalikuks äriühingu raamatupidamisdokumenti, oleks ta pidanud seda kostjale selgitama. Selgitamiskohustuse rikkumine on oluline menetlusõiguse normi rikkumine. Kostja palub ringkonnakohtul võtta vastu täiendava dokumentaalse tõendi, milleks on Osaühingu Q 31. mai 2019. a kassa sissetuleku order nr 143 ja kviitung sissetuleku orderile, mis tõendavad, et viidatud kuupäeval on äriühingu kassasse laekunud hagejalt majutusteenuse eest saadud 3500 eurot. Tõend tõendab õigussuhte puudumist kostja ja hageja vahel.
2-20-1790 7) Kummaline on maakohtu järeldus, et sõlmiti eluruumi üürileping, kuna „ruumid sobivad eluruumina kasutamiseks“. Sellise järelduse korral peaks kõik majutusasutuste (hotellid, motellid) sõlmitud majutusteenuse lepingud kvalifitseerima eluruumi üürilepinguteks, kuna kõigis neis elavad inimesed lühiajaliselt. Selle järelduse tõttu on maakohus jätnud ekslikult kohaldamata VÕS § 272 lg 4 p-is 1 sätestatu, mille kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumi üürimise kohta sätestatut majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele. 8) Maakohus on otsuse p-s 8 kohaldanud vääralt VÕS § 296 lg-t 3. Kostja ei saanud füüsilise isikuna mingit varalist kasu, kuna majutusteenust osutas Osaühing Q. Kostja viitas selle seisukoha põhjendamiseks Riigikohtu 5. mai 2016. a lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15. Hagejal ei olnud tahet ega kavatsust majutusruume kasutada ning keegi ei teinud hagejale ega tema abikaasale, kes faktiliselt ruume kasutas, õiguslikke, füüsilisi ega muid takistusi majutusruumide kasutamiseks. 9) Ringkonnakohus peaks tuvastama, et hagi on esitatud vale isiku vastu ning sellel alusel maakohtu otsuse tühistama, tegema uue otsuse ning jätma hagi tervikuna rahuldamata. 10) Maakohus on teinud valed järeldused ka kostja tasaarvestuse avalduse kohta. -
Kostja omandas füüsilise isikuna osaühingult Q kostja vastu suunatud rahalised nõuded. Kui hageja makstud tasust osa hageja kasuks välja mõistetakse (enammakstud üür), on see äriühingule tekkiv varaline kahju, kuna majutusbroneeringud tehakse iga-aastaselt tavaliselt kevadel või suve alguses ning kindlaks perioodiks, võttis hageja määratlemata arvult kolmandatelt isikutelt võimaluse broneerida majutusruume samaks perioodiks. Seega tekib kostjal ja/või äriühingul varaline kahju saamata jäänud tulu näol.
-
Maakohus on ekslikult leidnud, et asjas ei kohaldu VÕS § 884 lg 2. Kostja on omandanud hoiutasunõude üürileandjast äriühingult ning VÕS § 884 lg 2 kehtestab hoiutasu vaikimisi kokkulepitust, kui hoidja tegutseb majandus- või kutsetegevuses. Hageja ei ole kunagi vaidlustanud asjade hoiustamise fakti majutusasutuses V pärast üürilepingu tähtaja lõppemist. Seega on kostja omandanud äriühingult kehtivalt hoiutasu nõude hageja vastu.
11) Maakohus on menetluskulud jaotanud ekslikult. Hagi rahuldati 28,5% ulatuses, mitte 30% ulatuses. Maakohus ei selgitanud, millisel alusel jättis ta hageja menetluskulud 30% ulatuses kostja kanda. 12) Maakohus on otsuse resolutsioonis kohaldanud vääralt TsMS §-i 445 lg-t 1. Nimetatud sätte kohaselt oleks maakohus pidanud tasaarvestama kõik poolte samaliigilised nõuded. Vastastikused rahalised nõuded on samaliigilised. Maakohus on ebakohase tasaarvestuse tulemusena loonud olukorra, kus vaidlustatud otsuse jõustumisel saaks hageja pöörduda kostja vastu täitemenetluse alustamiseks 400 euro saamiseks ning kostja saaks pöörduda hageja vastu täitemenetluse alustamiseks 684 euro sissenõudmiseks. Kohtuotsuse alusel on hageja kostjale võlgu 284 eurot. Kuna täitemenetluses kehtib formaliseerituse printsiip, siis hageja poolt kostja vastu täitemenetluse alustamisel 400 euro saamiseks, peaks kostja alustama pikka ja kulukat täitemenetluse lubamatuks tunnistamise menetlust olukorras, kus kohtuotsuse kohaselt on hageja tegelikult hoopis kostjale võlgu.
2-20-1790 Vastustajate seisukohad kaebustele
9.Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda jätta. Kostja esitas koos vastusega hageja apellatsioonkaebusele ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude nimekirja.
10.Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda jätta. Hageja vaidleb vastu kostja esitatud uue tõendi vastuvõtmisele. Kostja ei ole esitanud kunagi kviitungit makse kohta hagejale. Samuti ei ole kostja esitanud hagejale kassa sissetuleku orderis viidatud arvet. Kassa sissetuleku order ei sisalda ka käibemaksu, kuigi Osaühing Q on käibemaksukohustuslane. Kokkuvõttes ei ole kostja esitatud täiendava tõendi usaldusväärsus mingil moel kontrollitav ning selle pinnalt ei ole võimalik teha põhjendatud järeldusi. Kostja esitatud PDF-faili (kassa sissetuleku order) metaandmete kohaselt on fail loodud alles 27. mail 2020 ehk samal kuupäeval apellatsioonkaebuse esitamisega (vt hageja apellatsioonkaebuse vastusele lisatud lisa 2). Kui ringkonnakohus rahuldab kostja tõendi vastuvõtmise taotluse, palub hageja võtta tõendina vastu Osaühingu Q kassa sissetuleku orderi nr 143 ja kviitungi metaandmete väljatrüki.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad poolte enda kanda.
12.Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mille üle puudub vaidlus ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - hageja ja kostja või kostja esindatava äriühingu vahel oli sõlmitud kasutusleping XXX, Kuressaare asuva ruumi kasutamiseks; - hageja maksis kostjale selle perioodi eest ettemaksu 3500 eurot sularahas; - hageja lõpetas ruumi kasutamise 05.08.2019; - üürilepingu perioodiks oli algselt 22.05.2019–19.09.2019, kuid pooled leppisid kokku, et ooperipäevade ajaks (juulikuu kaks viimast nädalat) vabastab hageja ajutiselt korteri.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on sõlminud lepingu kostjaga, mitte Osaühinguga Q. Maakohus on oma järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 442 lg 8) ning ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
13.1.Vastuseks kostjale märgib kohus järgmist. Kohtu arvates ei ole kostja esile toonud asjaolusid, millest võiks järeldada, et hageja andis raha üle Osaühingule Q. Selleks oleks pidanud kostja raha vastu võttes viitama, et tegutseb äriühingu esindajana. Iseenesest võib see küll tuleneda asjaoludest kogumis, kuid praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et kostja ei ole lepingu sõlmimise üheski staadiumis piisavalt selgelt viidanud, et lepingupooleks on äriühing, mitte füüsiline isik. Maakohus lähtus õigesti eeldusest, et kui lepingupool ei viita selgelt esindussuhtele, on lepingupooleks kokkuleppe teinud füüsiline isik.
14.Ringkonnakohus võtab vastu kostja esitatud täiendava dokumentaalse tõendi, Osaühingu Q 31.05.2019 kassa sissetuleku orderi nr 143 ja kviitungi kassa sissetuleku orderile nr 143. Tõendist nähtub, et kostja oli veendumusel, et lepingupooleks on äriühing ning kostja kajastas tehingut äriühingu raamatupidamises. See ei muuda siiski kohtu järeldust. Oluline on, et kostja ei avaldanud oma tahet lepingupoole isiku osas piisavalt selgelt. Teine lepingupool ei pea mõistatama, kes võiks asjaolude kohaselt olla tema lepingupartner.
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei öelnud lepingut ennetähtaegselt üles. Maakohus on oma järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 442 lg 8), ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
2-20-1790
15.1.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kohus järgmist. Apellant leiab, et pooled lõpetasid üürisuhte poolte kokkuleppel 4. augustil 2019 a. Seejuures tugineb hageja peamiselt asjaolule, et 5. augustil 2019. a üüris kostja korteri lühikeseks ajaks klientidele välja. Kohtu arvates ei saa hagis esile toodud asjaoludel eeldada, et korteri välja üürimisel üürileping lõppes. Kui hageja pidi ootamatult ära sõitma, oli hageja huvides, et kostja üüriks tühjana seisva ruumi välja ning vähendaks selle arvel hageja tasutavat üüri. Sellest ei saa eeldada, et üürileping lõppes.
15.2.Kumbki pooltest ei ole väitnud, et lühiajaline väljaüürimine 5. augustil 2019 oleks olnud omavahel kooskõlastatud või pooled oleksid muul viisil teinud tahteavaldusi lepingu lõpetamiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi võib tahteavaldus lepingu lõpetamiseks olla küll kaudne, kuid ka sel juhul peab lepingu teine pool kaudsest tahteavaldusest teadlikuks saama. Kui kostja või tema juhitav äriühing üüris korteri välja, ei teavitanud ta sellest hagejat , mistõttu ei saa juba sel põhjusel pidada välja üürimist kaudseks tahteavalduseks TsÜS § 68 lg 3 mõttes.
15.3.Hageja viitas kostja 18.11.2019 e-kirjale, kus kostja märkis: „Tuletan vaid siinkohal meelde, et Teie lahkusite ja lõpetasite rendilepingu. Me ei sõlminud mingisuguseid uusi kirjalikke ega suusõnalisi kokkuleppeid. Mida C mõtles või Sulle ütles, me ei tea, aga see pole ka oluline. Teame, et oleme meievahelisest lepingust täpselt kinni pidanud ja meil pole Teie ees mingeid moraalseid ega rahalisi kohustusi.“ Tuleb arvesse võtta, et kostja selgitus oli antud olukorras, kus hageja oli teinud ettemaksu kogu üüriperioodi ulatuses ja kostja keeldus seda tagastamast. Kui kostja oleks tsiteeritud lõiguga silmas pidanud, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel (VÕS § 186 p 4), ei oleks ta keeldunud üüritasu tagastamisest.
15.4.On selge, et kostja ei ole kunagi avaldanud soovi sõlmida kokkulepet, mille järgi lõppeks leping ennetähtaegselt ja osa üüritasust kuuluks tagastamisele. Kohus märgib, et isegi juhul, kui pidada hageja ootamatut lahkumist ruumidest konkludentseks avalduseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi, ei muudaks see hageja jaoks lõpptulemust.
15.5.Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt pd 21 ja 18) selgitanud õiguslikke tagajärgi olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Et hageja ootamatu lahkumise põhjustas hageja perekondlik sündmus, on tegemist hagejast tingitud põhjusega VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Sel juhul peaks hageja hüvitama kostjale kahju päevade eest, mil ruume ei olnud võimalik välja rentida.
15.6.Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja on lepingu varasemat lõppemist tunnistanud hagivastuse punktis 36.3, leides, et alates 05.08.2019–30.11.2019 tekkis tal isiklike esemete hoiutasu nõue. Vastuse kohaselt on tegemist alternatiivse tasaarvestuse avaldusega üksnes juhuks, kui kohus tuvastab lepingu varasema lõppemise.
16.Pooled vaidlevad selle üle, mis perioodiks leping sõlmiti. Hageja on seisukohal, et tema on sõlminud üürilepingu perioodiks 22.05.2019–19.09.2019. Kostja leiab, et sõlmitud on kaks majutusteenuse osutamise lepingut perioodideks 22.05.2019–16.07.2019 ning 01.08.2019– 19.09.2019. Maakohus tuvastas, et pooled ei ole sõlminud majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingut lühemaks tähtajaks kui kolm kuud VÕS § 272 lg 4 p-i 1 tähenduses, vaid eluruumi üürilepingu (VÕS § 272 lg 1).
16.1.Ringkonnakohus osundab, et VÕS § 272 lg 1 p-i 4 kohaldamine e küsimus sellest, kas sõlmitud üürilepingule tuleb kohaldada ka eluruumide üürilepingu regulatsiooni, ei mõjuta praeguse asja lahendust. Nii tavalise üürilepingu kui ka eluruumide üürilepingu, mis on sõlmitud lühemaks tähtajaks kui aasta, ülesütlemise ja lõpetamise alused on samad (VÕS § 274). Mõlemal juhul kuulub kohaldamisele ka VÕS § 296 lg 3. Seoses üürilepingu
2-20-1790 ennetähtaegse lõpetamisega kohtu ette toodud asjaoludele antav hinnang ei sõltu kuidagi VÕS § 272 lg 1 p-i 4 kohaldamisest. Ringkonnakohus ei analüüsi seetõttu apellatsioonkaebuste väiteid VÕS § 272 lg 1 p-i 4 kohaldamisega seoses.
17.Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et VÕS § 296 lg 3 alusel tuleb tasutud üüritasust arvata maha kasu, mida kostja sai ruumide uuesti üürile andmise tõttu. VÕS § 296 lg 3 järgi peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse.
17.1.Kostja on maakohtu otsusele ette heitnud, et kohus ei ole põhjendatud, millest lähtuvalt on ta leidnud, et pärast hageja lahkumist tegutses kostja ruume uuesti välja üürides füüsilisest isikust üürileandjana. Ringkonnakohus osundab, et VÕS § 296 lg 3 järgi kasu saamist ei välistaks ka asjaolu, kui apartemendi andis YY nõusolekul üürile tema juhitav äriühing. Kui kostja üürileandjana andis ruumid edasi enda juhitavale äriühingule, sai kostja sellest kasutuseelist. Kui üürileandja kasutab üürniku kasutusse määratud asja oma huvides, on tegemist sarnase olukorraga, kui kasutatakse võõrast asja. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15).
17.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega kostja saadud kasu suuruse osas ega korda maakohtu põhjendusi.
18.Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei ole sõlminud hoiulepingut ei kostja ega kostja juhitava äriühinguga. Üksnes asjaolust, et pärast Kuressaarest ärasõitu jäid asjad hoonesse, ei saa järeldada poolte tahteavaldusi hoiulepingu sõlmimiseks. Kohus märgib, et isegi kui oleks tuvastatud kokkulepe asjade hoidmiseks, ei saaks kostja juhitav äriühing nõuda hoiutasu VÕS § 884 lg 2 alusel. VÕS § 884 lg 2 järgi saab asjade tasulist hoidmist eeldada vaid siis, kui asjade hoidmine on hoidja majandus- või kutsetegevuseks. Praegusel juhul ei ole Osaühingu Q majandustegevus suunatud mitte asjade hoidmisele, vaid majutusteenuse pakkumisele.
19.Kostja esitas kaebuses väite, et hagi rahuldati 28,5% ulatuses ning maakohus ei selgitanud, millisel alusel jättis ta hageja menetluskulud 30% ulatuses kostja kanda. TsMS § 163 lg 1 sõnastus ei määratle, millise täpsusega võib kohus menetluskulude jaotusel summasid ümardada. Eelistada tuleb TsMS § 163 lg 1 avarat tõlgendust, mis annab kohtule kaalutlusruumi osade määramisel, sest kohtul on samas ka diskretsioon jaotada kulud võrdselt või jätta kulud poolte enda kanda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole kulude jaotamisel kaalutluspiire ületanud ega TsMS § 163 lg 1 kohaldamisel eksinud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
20.TsMS § 163 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg 1 jätab kohus apellatsioonimenetluse kulud poolte enda kanda. TsMS § 163 lg 1 järgi jätab kohus poolte menetluskulu poolte enda kanda, kui kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv õigusabikulu on üldjoontes samas suuruses. Kohus jättis rahuldamata nii hageja apellatsioonkaebuse kui ka kostja vastuapellatsioonkaebuse. Tegemist on olukorraga, kus kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv õigusabikulu on üldjoontes samas suuruses. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Villem Lapimaa, Ele Liiv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.