Otsuse tegemise aeg ja koht 14.05.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-20-117058
Tsiviilasi
T. N. hagi H. P. vastu võla nõudes
hagi hind 2752,30 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: T. N.(isikukood xxx, xxx, e-post: xxx); Kostja: H. P. (isikukood xxx, xxx, telefon xxx,); esindajad Kostja lepinguline esindaja: Vahur Kõlvart (Hugo OÜ, Endla tn 15, 10122 Tallinn, e-post: [email protected]). kirjalik menetlus Menetluse liik Hagihind
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt H. P.lt (isikukood xxx) hageja T. N.(isikukood xxx) kasuks välja 2233,06 (kaks tuhat kakssada kolmkümmend kolm eurot ja 06 senti) eurot, millest 2178,68 eurot on põhinõue ja 54,38 eurot on seisuga 27.06.2020 sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Mõista kostjalt H. P.lt (isikukood xxx) hageja T. N.(isikukood xxx) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis põhinõude summalt 2178,68 eurolt alates 28.06.2020 kuni põhinõude täieliku tasumiseni määraga 2% kuus. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt H. P.lt (isikukood xxx) hageja T. N.(isikukood xxx) kasuks menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 275 (kakssada seitsekümmend viis) eurot.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka
menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14.09.2021 eluruumi üürilepingu xxx korteri kasutamiseks. Vastavalt üürilepingu punktidele 4.1 ja 4.2 kohustus kostja tasuma iga kuu 14. kuupäevaks üüri 400 eurot ning eelmise kuu elektri ja kõrvalkulude eest vastavalt arvetele. Kostja teatas hagejale sõnumi teel 12.02.2020, et tal puudub raha kohustuste täitmiseks.
2.Kostja ei tasunud hagejale kõrvalkulude eest 1. jaanuarist 2020 kuni 27. juunini 2020. Kostja ei tasunud igakuiseid üürimakseid 14.02.2020, 14.03.2020, 14.04.2020, 14.05.2020 ja 14.06.2020. Kostja jättis 28.06.2020 seisuga tasumata kõrvalkulusid ja üürimakseid kokku 2162,98 eurot. Hageja teatas kostjale 26.06.2020 e-kirja teel soovist üürileping lõpetada. Kostja tütar kinnitas teate kättesaamist ja lepingu lõppemist. Leping lõppes 27.06.2020.
3.Lepingu sõlmimisel tasus kostja tagatisena 280 eurot ja 19.06.2020 K.-E. P. vahendusel 100 eurot. Lisaks võlgnevusele nõudis hageja kostjalt viivist lepingus märgitud määra alusel 0,5% päevas. Alates 14.02.2020 kuni hagi esitamiseni 28.06.2020 on sissenõutavaks muutunud viivise summa 450,76 eurot. Hageja tasaarvestas viivise tagatise 280 euro ning 19.06.2020 tasutud 100 euroga, misjärel on seisuga 28.06.2020 sissenõutavaks muutunud viivis 70,76 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista üürimaksetena 2162,98 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisena 70,20 eurot ja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise.
4.Hagiavalduse täienduses täpsustas hageja oma nõuet. Vastavalt üürilepingu punktidele 4.1 ja 4.2 kohustus kostja tasuma iga kuu 14. kuupäevaks üüri 400 eurot ning eelmise kuu elektri ja kõrvalkulude eest vastavalt arvetele. Kostja ei tasunud igakuiseid üürimakseid 400 eurot kuus 14.02.2020, 14.03.2020, 14.04.2020, 14.05.2020 ning (400x13/30) 173,33 eurot 14.06.2020. Kokku jättis kostja tasumata igakuised lepingulised üürimaksed summas 1773,33 eurot.
5.Kostja ei tasunud kõrvalkulude eest 1. jaanuarist 2020 kuni 27. juunini 2020. Kommunaalteenuste eest jättis kostja tasumata kokku 358,90 eurot. Elektri eest jättis kostja kokku tasumata 46,45 eurot. Kogumis jättis kostja kõrvalkulude eest tasumata 405,35 eurot. Kokku jättis kostja tasumata kõrvalkulude ja üürina 1773,33 eurot + 405,35 eurot = 2178,68 eurot. 26.06.2020 teatas hageja e-kirja teel üürilepingu lõpetamisest.
6.Hageja palus kostjalt välja mõista viivise lepingujärgse määra alusel 0,5% päevas. Alates 14.02.2020 kuni 30.04.2020 on sissenõutavaks muutunud viiviseks 362,12 eurot. Alates 01.05.2020 kuni hagi esitamiseni 28.06.2020 on viiviseks 0,066% päevas. Kokku on 01.05.2020 kuni 28.06.2020 viivis 72,3 eurot. Hagi esitamisel seisuga 28.06.2020 on sissenõutavaks muutunud viivis kokku 434,42 eurot. Kostja tasutud tagatise 280 euro ning 19.06.2020 makstud 100 euro tasaarvelduse järel on viivise suurus üürilepingu lõppemisel seisuga 28.06.2020 kokku 54,42 eurot.
7.Hageja palus kostjalt välja mõista üürimaksetena 1773,33 eurot, kõrvalkuludena 405,35 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisena 54,42 eurot ja alates 28.06.2020 kuni põhinõude täieliku tasumiseni viivis põhinõude summalt kuni põhinõude täitmiseni määraga 2% kuus.
8.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja nõustunud 2020. a jaanuari, veebruari ja märtsi üürivõla ning jaanuari ja veebruari kõrvalkulude võlaga. Kokku on kostja tunnistanud nõuet 1405,54 euro ulatuses. Jaanuari elektriarvest on kostja nõustunud 12,60 euroga, mis katab ainult võrguteenuse tasu. Kostja ei ole arvestanud AS X osutatud teenuse tasuga 6,96 eurot. Kokku oli jaanuari elektrienergia arve 19,56 eurot. Kostja on ekslikult leidnud, et elektriteenust osutati Tuvi tänava korteris. AS X arve teise lehe alguses on märgitud tarbimiskoht xxx ja järelikult on teenust kasutanud kostja.
9.Veebruari elektriarvest on kostja nõustunud summaga 12,78 eurot, mis katab AS X võrguteenuse tasu. Tegelikult tarbis kostja veebruaris elektrit 19,03 euro eest. Märtsi elektriarvest on kostja nõustunud 5,47 euroga, mis katab samuti ainult võrguteenuse. Tegelikult tarbis kostja elektrit 7,86 euro eest. Kokku on kostja võlgnevus elektri eest jaanuarist kuni märtsini 46,45 eurot. Kostja võlgnevus kõrvalkulude eest märtsis 2020 oli 46,45 eurot. Võlgnevus kõrvalkulude eest oli kokku märtsis 2020 77,64 euro ulatuses.
10.Kostja koostatud kalkulatsiooni pidas hageja arusaamatuks. Kõik ühistu esitatud arved on tasunud hageja. Hageja kostja vastunõuet ei tunnistanud. Kostja tasutud tagatis ning täiendavalt makstud 100 eurot on juba tasaarvestatud. Hageja viitas kostja e-kirjadele, milles kostja lubas võla tasuda. Kostja tütar teatas 24.03.2020, et üürilepingut ei ole juba pool aastat, mistõttu ei pea kostja midagi tasuma. Hageja saatis kostjale kirju 25.03.2020, 28.03.2020 ja 01.04.2020, kuid ei saanud vastuseid e-kirjadele ega telefonikõnedele. 19.06.2020 kirjutas kostja tütar, et isegi siis, kui kohus neilt midagi välja mõistab, reaalselt hageja raha ei saa. Hageja pakkus seejärel kostjale kompromissi, kuid vastust ei saanud.
11.Hageja leidis, et 14.09.2019 muutus üürileping tähtajatuks ning ülesütlemisest ette teatamise aeg pikenes kolme kuuni. Hageja viitas VÕS §-le 310, §-le 311, §-le 312 ning § 313 lõikele 2. Hageja leidis, et puudub vaidlus VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaolud. Ebaõiged on kostja väited, et ta teavitas makseraskustest hagejat juba jaanuaris. Kostja saatis sõnumi 12.02.2020, kuid ei teatanud majandusliku seisu halvenemisest, vaid lubas maksed teha veebruari lõpuks. Kostja ei avaldanud soovi ise lepingut lõpetada. Kostja ei ole esitanud hagejale väidetavalt 12.02.2020 saadetud üürilepingu lõpetamise avaldust, kuna sellist avaldust ei ole olemas.
12.Kostja ei ole hagejale üüritud korterit üle andnud ning väited eluruumi mittekasutamisest ei võimalda jätta üüri tasumata. Hageja ei lõpetanud lepingut ühepoolselt, vaid soovis kostjaga võlgnevuse osas läbi rääkida. Ainsa seadusega kooskõlas oleva üürilepingu lõpetamise avalduse saatis hageja kostjale 26.06.2020. Kui kohus leiab, et üürilepingu lõpetamiseks on esitatud avaldus varem kui 26.06.2020, palus hageja arvestada VÕS § 312 sätestatud etteteatamise ajaga kolm kuud. Kostjal puudus alus lepingut erakorraliselt üles öelda ning see ei lõppenud 24.03.2020. Kompromissina pakkus hageja, et kostja tasub 2178,68 eurot põhinõudena, 272,29 eurot viivisena ja riigilõivu 275 eurot. Hageja pakkus ka võlgnevuse tasumist osamaksetena.
13.15.02.2021 seisukohtades tegi hageja uue kompromissettepaneku ja palus kostjal tasuda 2856,69 eurot. Hageja pakkus tasumist osamaksetena. 26.02.2021 hageja kostja ettepanekuga ei nõustunud, sest kostja soovis olulises osas võla vähendamist. Lisaks selgitas hageja, et ta on kasutanud tagatisraha hoiustamiseks Luminor pangas reservkontot, mille intress on 0,01% aastas. Pooleteise aasta intressiks kujuneb 280 eurot x 0,015%=0,042 eurot.
14.Hageja lähtus lepingujärgsest viivisest 0,5% päevas perioodil 14.02.2020 kuni maksekäsu kiirmenetluse algatamiseni 30.04.2020. Kokku on viivis 14.02.2020 kuni 30.04.2020 362,12
eurot. Alates 01.05.2020 kuni hagi esitamiseni 28.06.2020 on hageja vähendatud viivist 0,066%ni päevas. Kokku on 01.05.2020 kuni 28.06.2020 viivis 72,3 eurot. Hagi esitamisel seisuga 28.06.2020 on sissenõutavaks muutunud viivis kokku 434,42 eurot. Kostja tasutud tagatise 280 euro ning 19.06.2020 teostatud makse 100 euro tasaarvelduse järel on viivise suurus üürilepingu lõppemisel seisuga 28.06.2020 kokku 54,42 eurot. Kuna võlgnevuse nõudmine on kestnud aasta, on hageja vähendanud viivist arvestuse lihtsustamiseks 2%ni kuus.
KOSTJA VASTUVÄITED
15.Kostja tunnistas hageja nõuet osaliselt. Kostja nõustus, et ta sõlmis hagejaga 14.09.2018 üürilepingu ja tasus tagatisena 280 eurot, mida hageja pidi VÕS § 308 lg 2 alusel hoiustama vähemalt keskmise kohaliku intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Hageja tagatist ei hoiustanud ega arvesta intresse.
16.Kostja tasus arveid nõuetekohaselt kuni jaanuarini 2020, mil kostja majanduslik seis halvenes järsult. Kostja teavitas raskustest hagejat jaanuaris. Kuna kostja olukord ei paranenud, teatas ta hagejale, et soovib lepingut majanduslikel põhjustel erakorraliselt lõpetada. Üürilepingu lõpetamise soovist teatas kostja 12.02.2020. Hageja kostjale ei vastanud ning luges arusaamatul põhjusel lepingu lõpetamisest teatamise päevaks 24.02.2020 ning lepingu lõppemise päevaks 24.03.2020. Kostja kolis üüripinnalt välja kuu aega pärast ülesütlemisest teatamist 11.03.2020. Kostja viitas VÕS §-le 313.
17.Kostja on alates 14.09.2018 kuni makseraskuste tekkimiseni tasunud ka kõrvalkulude arvetel sisalduvaid pangalaene ja muid kulusid, mida pidi tasuma korteriomanik. Kostja pakkus tasaarvestust tühiste lepingupunktide aluse tasutud kõrvalkulude eest ehk remondilaenu ja kindlustuse eest ja seejärel järelejäänud võla tasumist osadena. Hageja sellele ei vastanud, vaid arvestas arusaamatult viiviseid. Hageja nõutud summa tasumine ei ole kostjale võimalik.
18.Kostja jäi viivitusse 2020. a jaanuari, veebruari ja osaliselt märtsi kuu üüri ja kõrvalkulude tasumisel kokku summas 881,79 eurot. Jaanuaris 2020 pidi kostja tasuma üüri 400 eurot, elektri eest 12,60 eurot ja ühistu teenuste eest 120,54 eurot. Sellest tuleneb lahutada renoveerimislaenu tagasimakse ja panga intress 14,60 eurot ning kindlustus 2,43 eurot. Kokku on kõrvalkulud jaanuaris 120,54 eurot - 14,6 eurot - 2,57 eurot = 103,37 eurot.
19.Veebruaris 2020 pidi kostja tasuma üüri 400 eurot ja elektri eest 12,78 eurot. Ühistu teenustest 116,67 eurot tuleb lahutada 14,60 eurot, mille tulemusena on kõrvalkulude summa 102,07 eurot. Märtsis tuli kostjal tasuda üüri ja kommunaalkulusid kuni 11.03.2020. Kostja arvestas võlga 92,24 eurot - 14,6 eurot = 77,64/31 x 11 = 27,55 eurot. Elektri eest pidi kostja tasuma 5,47 eurot. Kostja leidis, et 2020. a jaanuaris pidi ta hagejale maksma 515,97 eurot, veebruaris 514,85 eurot ja märtsis 433,02 eurot ehk kokku on võlgnevus 1463,84 eurot, millest tuleneb maha arvestada tagatis 280 eurot ja alates lepingu sõlmimisest kuni jaanuarini 2020 makstud renoveerimislaenu tagasimaksed koos panga intressiga 292 (335,8- (3x14,6)) ja hageja eest tasutud kindlustusmaksed summas 10,05 (12,62-2,57). Lepingu lõppemise seisuga on kostja võlg hageja ees 881,79 eurot.
20.Hageja on kinnitanud, et kostja tasus oma tütrepoja arvelt 18.06.2020 100 eurot. Seega on võlgnevus 881,79 eurot – 100 eurot = 781,79 eurot. Samale järeldusele jõudis hageja, kes pakkus kostjale 26.06.2020 e-kirjas võla tasumist summas 800 eurot. Hageja oleks pidanud
hagiavalduses maha arvestanud korteri kasutamisega mitte seotud ja õigustühised kõrvalkulud ehk remondifondi ja kindlustuse.
21.Hageja üürilepingu ülesütlemine 26.07.2020 on tühine, sest hageja luges lepingu lõpetatuks 24.03.2020. Kostjal puudus kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid 2020. aasta aprilli, mai ja juuni eest. Kuna kostja oli juba 11.03.2020 välja kolinud, ei saanud hageja lepingut teist korda lõpetada ega nõuda meelevaldselt summasid aja eest, mil kostja ei saanud pinda kasutada.
22.Kostja pidas ka arusaamatuks hageja esitatud tõendeid Tuvi tänava korteri elektrienergia eest. Hageja viivisearvestusi pidas kostja ebaõigeteks ja vaidles viivise nõudele vastu. Lepingu punkti 8.4.2. järgi oli hagejal õigus leping lõpetada juba siis, kui üürnik on hilinenud üüri tasumisega 7 päeva. Ometigi ei esitanud hageja lepingu lõpetamiseks avaldust jaanuaris 2020, vaid esitas selle arusaamatul põhjusel alles 26.07.2020.
23.Kostja viitas VÕS §-le 313. 14.09.2018 lepingu punkti 8.3 järgi oli üürnikul õigus lepingu lõpetamisest ette teatada 1 kuu. Kostja teatas hagejale oma makseraskustest jaanuaris 2020 ja teatas lepingu lõpetamise soovist 12.02.2020. Kostja ütles lepingu veebruaris üles. Hageja ise arvestas 1 kuulist ette teatamise tähtaega ja luges lepingu lõppenuks 24.03.2020. Hageja nõuded aprilli, mai ja juuni eest tuleb jätta rahuldamata.
24.Üürnik peab tasuma kõrvalkulusid vaid siis, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on kulud, mis on seotud asja kasutamisega. Kulu ei saa lugeda kõrvalkuluks, kui sellel puudub igasugune seos üüritud asja kasutamisega. Renoveerimislaenu tagasimaksete koos panga intressi kogumisega ei ole seotud korteri kasutamisega ning seda ei saa lugeda kõrvalkuluks. Samuti ei pea üürnik tasuma kindlustusmakseid. Kostja leidis, et isegi kui pooled on kokku leppinud remondifondi maksete või laenumaksete tasumises, on selline kokkulepe üürniku kahjuks kõrvalekalduv ja tühine. Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada. Tagastatavalt summalt saab kostja nõuda viivist seaduses sätestatud määras. Kostja esitas tabeli enamtasutud summade kohta.
25.Alates üürilepingu sõlmimisest 14.09.2018 moodustavad tühise kokkuleppe alusel makstud summad alates 14.09.2018. kuni 24.03.2020 18 kuu eest kokku 189,8 eurot + 146 eurot = 335,8 eurot (13x14,6=189,8eurot 5x29,2=146 eurot) ja kindlustusmaksed (3x2,57+2,48+2,43)=12,62 kokku 348,42 eurot, mis tuleb tasumata üürisummadest maha arvestada. Kostja enamtasutud arveid on 18. Kui hageja tasaarvestusega ei arvesta, on kostja sunnitud esitama vastuhagi. Kompromissina oli kostja nõus tasuma 800 eurot igakuiste maksetega, mille suurus on 50 eurot.
26.22.01.2021 seisukohtades leidis kostja, et ka hageja ei ole esitanud nõuetekohast ülesütlemise avaldust, kuigi luges lepingu lõppenuks 24.03.2020. Hageja sai alles kostja tütre e-kirjast teada, kuidas lepingut lõpetada. Hageja ei soovinud vormistada lepingu ülesütlemise avaldust seaduses toodud vormi kohaselt ja venitas sellega, kuid see ei anna alust lugeda üürileping lõppenuks siis, kui see oli juba lõppenud ja kostja välja kolinud. See on ebaõiglane isegi siis, kui kostja teadmatusest ei osanud õigesti avaldust esitada.
27.Kostja mõjuv põhjus üürilepingu lõpetamiseks tulenes asjaolust, et kostja tütar ei olnud enam võimeline tema korteri üüri tasumist toetama. Kostja ise ei olnud võimeline seda väikesest pensionist tegema ja elab nüüd Mahtra tänava sotsiaalmajas. Hageja kompromissiga kostja ei nõustunud ja leidis, et ta ei saa seda täita. Kostja nõustus, et ta on ekslikult arvestanud kõrvalkulude maksetest välja elektrienergia kulud ja kostja nõustus, et Tuvi tänavale saadetud elektriarved summas 46,45 eurot tuleb kostjal tasuda.
28.18.02.2021 seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Kostja leidis, et ei saa hageja pakutud kompromissi täita.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele.
30.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja sõlmisid 14.09.2018 üürilepingu, mille alusel üüris kostja eluruumi xxx; 2) üürilepingu tähtaeg oli 13.09.2019, kuid kuna kostja jätkas pärast tähtaja möödumist eluruumi kasutamist, muutus üürileping tähtajatuks; 3) lepingu alusel pidi kostja tasuma igakuiselt üüri 400 eurot, samuti pidi kostja tasuma elektrikulu ja kõrvalkulusid; 4) kostja ei tasunud kõrvalkulusid alates 01.01.2020 kuni 27.06.2020; 5) kostja ei tasunud üüri alates 14.02.2020 kuni 14.06.2020; 6) hageja saatis kostjale 26.06.2020 e-kirjaga lepingu ülesütlemise avalduse; 7) lepingu sõlmimisel tasus kostja tagatisena 280 eurot ning 19.06.2020 tasus kolmas isik kostja eest võlgnevuse katteks 100 eurot.
31.Pooled vaidlevad selle üle, millal ja kelle avalduse alusel üürileping lõppes ning milline on kostja lepingust tulenev üüri-, kõrvalkulude- ja viivisevõlgnevus.
32.09.11.2020 vastuses hagile teatas kostja, et ta tunnistab nõuet osaliselt. Samas avalduses teatas kostja, et loeb oma võlgnevuseks hageja ees 781,79 eurot. 22.01.2021 menetlusdokumendis teatas kostja täiendavalt, et nõustub elektrienergia tasumisest tuleneva võlgnevusega 46,45 eurot. Seega tunnistas kostja kokku hageja nõuet summas 828,24 eurot. Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja tunnistas võlgnevust summas 1405,54 eurot. Seesugust avaldust ei ole kostja kohtule esitanud.
33.TsMS § 231 lg 2 sätestab, et poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Abieluasjas ja põlvnemisasjas hindab kohus omaksvõttu koos muude tõenditega. TsMS § 440 lg 3 näeb ette, et kui hagi õigeksvõtmine on esitatud kohtule avalduses, võetakse avaldus toimikusse. Kui kostja avaldab hagi õigeksvõtmise kohtule eelmenetluses, lahendab kohus asja kohtuistungit pidamata. Eeltoodust lähtub, et kohus saab nõude osalisel omaksvõtmisel lähtuda üksnes kostja selgesõnalisest kirjalikust avaldusest. Kuna kostja on selgesõnaliselt omaks võtnud hageja nõude summas 828,24 eurot, tuleb antud ulatuses rahuldada hageja põhinõue kostja vastu omaksvõtu alusel. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 828,24 eurot.
34.Hageja väitis, et kostja jättis kõrvalkulusid ja üüri tasumata kokku 2162,28 euro ulatuses, millest tasumata üürimaksed olid 1773,33 eurot ja elekter ning muud kõrvalkulud olid 405,35 eurot. Üürileping lõppes 27.06.2020, sest hageja esitas kostjale lepingu ülesütlemise avalduse 26.06.2020. Kostja ei ole hagejale ühtegi lepingu ülesütlemise avaldust esitanud. Kohtumenetlusele eelnenud kirjavahetuses tunnistas kostja võlgnevust.
35.Kostja vaidles hageja nõudele vastu. Kostja majanduslik olukord halvenes 2020. a jaanuaris ning 12.02.2020 teatas kostja soovist leping erakorraliselt lõpetada. Hageja kostjale ei vastanud, aga luges lepingu lõpetamise päevaks 24.03.2020. Kostja kolis korterist välja 11.03.2020 ehk kuu aega pärast lõpetamisest teatamist. Pärast seda ei pidanud kostja tasuma üüri ega kõrvalkulusid. Lisaks leidis kostja, et ta tasus varem alusetult kõrvalkuludena pangalaene ja muid kulusid, mida pidi kandma korteriomanik, sest need kulud ei olnud seotud korteri kasutamisega. Kokkulepe remondifondi ja laenumaksete tasumise kohta oli tühine. Mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemisel olid kostjal tekkinud majanduslikud raskused.
36.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hageja põhinõuet rahuldamata. Pooled ei vaidle selle üle, et tähtajaline üürileping muutus VÕS § 310 lg 1 mõistes tähtajatuks lepinguks, sest pärast tähtaja möödumist jätkas kostja eluruumi kasutamist. VÕS § 311 lg 1 võivad pooled tähtajatu üürilepingu üles öelda, järgides VÕS §-s 312 toodud tähtaegu. VÕS § 312 lg 1 järgi on korralise ülesütlemise etteteatamise tähtajaks kolm kuud.
37.Samas võimaldab VÕS § 313 üürilepingut ka erakorraliselt üles öelda. VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel. Erakorralisest ülesütlemisest ei pea VÕS § 313 lg 3 kohaselt ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
38.VÕS § 316 lg 1 annab üürileandjale õiguse leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega (punkt 1), võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri (punkt 2) või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (punkt 3). Eeltoodud sätetest tuleneb, et üürnikul on tekkinud juba kahel järjestikusel kuul võlgnevus, võib üürileandja lepingu ilma ette teatamata üles öelda.
39.VÕS § 325 lg 1 järgi võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on muuhulgas eelviidatud lõike 1 nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Seega näeb seadus üürilepingu ülesütlemise avaldusele ette vorminõude. Kohtu hinnangul tuleneb seaduses toodud vorminõudest see, et poolel tuleb esitada kirjalikus või kirjalikult taasesitatavas vormis selline avaldus, millest nähtub tema tahe leping üles öelda.
40.Kohus selgitas kostjale 22.12.2020 vajadust oma vastuväiteid täiendavalt põhistada ja tõendada (toimiku lk 94-95). Kohus selgitas, et kostja ei ole tõendanud lepingu ülesütlemise avalduse esitamist 12.02.2020. Kohus selgitas vajadust põhistada ja tõendada mõjuvat põhjust temapoolsel lepingu ülesütlemisel. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
41.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 14.09.2018 üürilepingu (toimiku lk 24) xxx korteri üürimiseks. Vaidlus puudub selle üle, et leping muutus tähtajatuks. Lepingu punkti 8.3 järgi oli üürnikul õigus ennetähtaegselt leping lõpetada, teatades ette 1 kuu.
42.12.02.2020 saatis kostja hagejale sõnumi (toimiku lk 19), milles ta teatas, et tal on rahalised
raskused ja lubas teatada, kui tal on raha võla tasumiseks. Lepingu ülesütlemise avaldust kostja ei esitanud. Soovi lepingut erakorraliselt üles öelda sellest sõnumist järeldada ei saa ning ühtegi muud tõendit ülesütlemise avalduse esitamise kohta kostja ei esitanud.
43.Kostja esitas kohtule väljavõtte hageja e-kirjast (toimiku lk 73), milles hageja on märkinud, et seisuga 24.03.2020 leping lõpeb. Kostja väitis, et järelikult sai hageja tema lepingu ülesütlemise avalduse kätte, kuid luges arusaamatul põhjusel lepingu lõppemise kuupäevaks 24.03.2020. Kohus nende väidetega ei nõustu. Hageja kirja terviklikust tekstist (toimiku lk 76) nähtub, et hageja oli valmis lugema lepingu poolte kokkuleppel lõppenuks 24.03.2020 eeldusel, et kostja tasub võla märtsis. Vaidlus puudub, et märtsis kostja võlgnevust ei tasunud. Seega ei nähtu esitatud tõenditest, et kostja oleks esitanud hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise avaldust. Kostja väited selle kohta, millistel põhjustel oli tal õigus leping erakorraliselt üles öelda, jäid vaatamata kohtu selgitustele paljasõnalisteks. Ühtlasi ei tulene VÕS § 313 lõikest 2, et erakorraliseks aluseks lepingu ülesütlemisel on kostjal tekkinud majanduslikud raskused. Ühtegi tõendit nende raskuste tekkimise kohta kostja ei esitanud.
44.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 26.06.2020 saatis hageja kostjale e-kirjaga avalduse lepingu lõpetamise kohta (toimiku lk 12-14, lk 20-21). Hageja ütles lepingu üles VÕS § 316 alusel, sest kostja oli viivituses kolme järjestikuse kuu üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Hageja selgitas, milliste kuude eest on võlgnevus tekkinud. Kuivõrd muid tõendeid pooled ei esitanud, saab kohtu hinnangul lähtuda vaid tõendatud ülesütlemise avaldusest ehk hageja 26.06.2020 avaldusest. Seega loeb kohus tõendatuks, et lepingu ütles erakorraliselt ja seaduslikult üles hageja. Leping lõppes alates 27.06.2020. Vaidlus puudub selle üle, et enne ülesütlemist vahetasid pooled e-kirju, millistes hageja nõudis kostjalt võla tasumist, kuid kokkuleppele pooled ei jõudnud (toimiku lk 78-80).
45.Kostja väitis, et ta vabastas korteri 12.03.2020. Hageja eitas seda ning kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks 12.03.2020 hagejale eluruumi tagastanud. Kostja tütar väitis hagejale 18.06.2020 saadetud e-kirjas (toimiku lk 76 pöördel – lk 77), et korter vabastati 12.03.2020. Kohus leiab, et ainuüksi kostja tütre e-kiri ei tõenda, millal korter vabastati. Sisuliselt see käesolevas asjas õiguslikku tähendust ei oma.
46.VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 296 lg 1 ei ole aga kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Seega on tegemist ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest (RK TKo 3-2-1-179-15, p 19). Kohus selgitas kostjale 22.12.2020 (toimiku lk 94-95), et kui üürnik korterit lihtsalt enam ei kasuta, ei vabane ta lepingu alusel tasumisele kuuluvate maksete tegemise kohustusest. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid täiendavalt ei põhistanud. Kohus leiab, et kuna lepingu ütles üles hageja, oli kostja kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulusid kuni 27.06.2020.
47.VÕS § 292 lg 1 näeb ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Viidatud säte ei defineeri, milliseid kulusid saab pidada asja kasutamisega seotud kuludeks. VÕS §-st 292 ei tulene, et elamu kui terviku säilitamiseks vajaliku laenu tagasimaksed ning elamu kui tervikuga seotud kindlustamise kulud ei ole seotud asja kasutamisega. Kostja väitis, et tegu oli
tühise lepingu sättega, kuid ei toonud välja, millist lepingupunkti ja millisel alusel ta tühiseks pidas.
48.Riigikohus on leidnud, et VÕS § 292 lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on sama sätte teise lause järgi tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega (RK TKo 3-2-1-91-15, p 12).
49.Poolte vahel sõlmitud üürilepingu (toimiku lk 24) punkti 4.4. järgi pidi kostja tasuma kõik korteriga seotud maksud. Seega nägi leping kostjale ette kohustuse tasuda kõrvalkuludena kõik korteriga seotud kulud. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele põhistanud, millest tulenes tema õigus jätta tasumata korteriühistu arvetel toodud laenumaksed ja maksed remondifondi. Kostja ei ole põhistanud, millest tulenes tema õigus esitada nende maksete osas hageja vastu tasaarvestuse avaldus. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et kulud remondifondi ja laenumaksete tagastamiseks ei ole seotud korteri kasutamisega. Tegemist on elamu kui terviku kasutamiseks ja säilitamiseks vajalike maksetega. Kostjal oli lepinguline kohustus neid makseid tasuda.
50.Hageja esitas kohtule KÜ S arved xxx korteriga seotud kulude eest 2020. a veebruarist kuni juulini (toimiku lk 25-30). Arved sisaldasid ka tasu renoveerimislaenu eest (kuni juunini 2020) ja makseid remondifondi ning makseid kindlustuse eest. Hageja esitas AS X elektrienergia arved, mis olid saadetud hageja elukohta, kuid olid esitatud xxx korter eest (toimiku lk 31-33). Iseenesest ei ole kostja vastu vaielnud sellele, et lepingu alusel tuli tal üüri tasuda 400 eurot kuus ning tal tuli tasuda vähemalt muud korteriühistu arvetest tulenevad kulud. Kostja on omaks võtnud kohustuse tasuda elektrienergia eest.
51.Kuna kostja vastuväited hageja põhinõudele ei ole põhistatud ega tõendatud, ei saa kohus nende alusel jätta hageja põhinõuet üheski osas rahuldamata. Kostja esitas KÜ S arved 2019 ja 2020 aasta eest (toimiku lk 58-72), kuid ei selgitanud, milliseid asjaolusid ta tõendada soovis. Kostja esitas kohtule ka arvestuse selle kohta, millised olid renoveerimislaenu tagasimaksed ja millised kindlustuse maksed (toimiku lk 81), kuid tegemist ei ole tõendiga, vaid kostja seletusega. Kuna kostjal puudus alus nõuda hagejalt tagasi arvestuses viidatud makseid, ei tõenda ega põhista seletus kostja vastuväiteid. Kuna kostja vastuväited on alusetud, kuulub hageja nõue rahuldamisele.
52.Sisuliselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja tasus lepingu sõlmimisel tagatise 280 eurot. Pooled ei vaidle ka selle üle, et 18.06.2020 tasus kostja eest K.-E. P. hagejale 100 eurot (toimiku lk 74). Hageja kinnitas järgmisel päeval summa saamist (toimiku lk 75-76). Tagatise summa ja tasutud 100 eurot arvestas hageja maha viivise võlgnevusest. Kuna kostja vastuväited hageja nõudele ei ole põhistatud, tuleb kostjalt hageja kasuks kogu põhivõlgnevusena välja mõista 2178,68 eurot, millest tasumata üürimaksed on 1773,33 eurot ja tasumata kõrvalkulud on 405,35 eurot.
53.Lisaks põhinõudele palus hageja kostjalt välja mõista viivise lepingulise määra 0,5% päevas alusel. Hagi esitamisele eelnenud päeva 27.06.2020 seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis kokku 434,42 eurot, mille hageja tasaarvestas kostja makstud tagatisega 280 euroga ja kostja tasutud summa 100 euroga. Tasaarvestuse tulemusena palus hageja kostjalt sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 54,42 eurot. Kostja pidas hageja viivisenõuet arusaamatuks ning leidis, et hageja on jätnud alusetult tagatisraha hoiustamata.
54.VÕS § 113 lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib
võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõude, kuulub rahuldamisele ka põhinõue. Kohtu palvel on hageja viivise nõude arvestust täiendavalt selgitanud ning viivise arvestus on kohtu jaoks arusaadav. Hageja on ühepoolselt viivise määra vähendanud. Kostja vastuväiteid viivise nõudele ei põhistanud.
55.Poolte vahel sõlmitud üürilepingu (toimiku lk 24) punkti 4.3. järgi pidi kostja tasuma üüri ja teenuste eest tasumisega viivitamisel 0,5% tasumisega viivitatud summast iga tasumisega viivitatud päeva eest. Seega olid pooled kokku leppinud kõrgemas viivise määras, kui on seaduses sätestatud viivise määr.
56.VÕS § 308 lg 2 sätestab, et tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Hageja väitis, et ta kasutas tagatise hoiustamiseks kontot Luminor pangas, mille intress on 0,01% aastas ning pooleteise aasta intress on 0,042 eurot.
57.Kohus selgitas hagejale 22.12.202 pöördumises (toimiku lk 94-95), et tasaarvestuse tegemisel tasumata summadega tuleb hagejal arvestada intressi suurust. Kostjale selgitas kohus samas pöördumises, et kostjal tuleb välja tuua ning tõendada, milline oleks pidanud olema see keskmine intress, mida hageja oleks pidanud arvestama. Kostja seda välja ei toonud ega tõendanud. Kostja ei esitanud vaielnud vastu hageja väidetele intressi suuruse kohta. Seetõttu kuulub seisuga 27.06.2020 sissenõutavaks muutunud viivisest 54,42 eurost maha arvestada intress 0,042 eurot, mille tulemusena on oleks sissenõutavaks muutunud viivise summaks 54,378 eurot Ümardamise tulemusena jääb viivise summaks ehk 54,38 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks seisuga 27.06.2020 sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 54,38 eurot.
58.Alates hagiavalduse esitamise päevast 28.06.2020 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõude summalt 2178,68 eurolt. Hageja palus viivise välja mõista lepingulisest määrast väiksemas määras 2% kuus. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis alates 28.06.2020 põhinõude summalt 2178,68 eurolt määraga 2% kuus kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
59.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul rahuldas kohus hagi osaliselt, jättes osaliselt sissenõutavaks muutunud viivise nõude rahuldamata. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Samas sätestab TsMS § 163 lg 2, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
60.Käesolevas asjas pakkus hageja kostjale kompromissi sõlmimist hagi rahuldamisega võrreldavas ulatuses, kuid kostja keeldus sellest. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus ühtlasi osundab, et hagi jäi osaliselt rahuldamata marginaalses ulatuses, mistõttu on samuti õiglane jätta menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2
kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
61.Menetluskuluna palus hageja kostjalt välja mõista hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 275 eurot. Kuna antud menetluskulu on põhjendatud, tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista 275 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.