Otsuse tegemise aeg ja koht 30.04.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-20-2611
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi X vastu eluruumi tagastamise ja kahju hüvitamise nõudes hagi hind 22 883,43 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinna linn (Vabaduse väljak 7, Tallinn 15199); esindajad Hageja lepinguline esindaja: Marge Aron (e-post: xxx); Kostjad:
Menetluse liik
1) X (isikukood xxxxxxxxxxx, XXX); Kostja 1 lepinguline esindaja: Olga Väina (Ramstor OÜ, e-post: xxx). 2) Y (isikukood xxxxxxxxxxx); 3) C (isikukood xxxxxxxxxxx); 4) M (isikukood xxxxxxxxxxx); 5) Q (isikukood xxxxxxxxxxx). kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine nõudest mõista kostjalt Xlt välja alates 01.04.2020 kuni eluruumi tagastamiseni iga kalendrikuu eluruumi üürile vastav kahju hüvitis 175,30 eurot ja kõrvalkuludele vastav kahju hüvitis 183 eurot ning kohustada kostjat tasuma eluruumi üürile ja kõrvalkuludele vastav kahju hüvitis kokku 358,30 eurot hiljemalt iga järgneva kuu
10.kuupäevaks OÜ Raadiku Arendus arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXX viitenumbriga xxxxxxxxx.
2.Lõpetada kohtuotsuse resolutsiooni punktis 1 märgitud nõude osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.
Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt Xlt välja viivise lepingus sätestatud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumisega viivitusse sattumisest ehk alates arve esitamisele järgneva kuu 11. kuupäevast.
5.Rahuldada hageja nõue tuvastada kostjate X (isikukood xxxxxxxxxxx), Y (isikukood xxxxxxxxxxx), C (isikukood xxxxxxxxxxx), M (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Q (isikukood
xxxxxxxxxxx) XXX eluruumi valduse ebaseaduslikkus, mõista kostjate X, Y, C, M ja Q ebaseaduslikust valdusest välja XXX eluruum ja kohustada kostjaid tagastama nimetatud eluruum Tallinna linnale. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
2.Vabastada kostja X kohustusest tasuda riigi tuludesse avalduse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv 900 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja esitas kostja X vastu nõude kohustada teda tasuma XXX eluruumi kasutamise eest alates 01.04.2019 kuni eluruumi tagastamiseni kindlaksmääratud üüri, mis on arvetel seoses üürilepingu lõppemisega kajastatud kahjuhüvitisena, summas 175,30 eurot kalendrikuus ning eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest vastavalt esitatud arvetele. Hageja palus kostjalt Xlt välja mõista viivise lepingus sätestatud määras 0,15% igakuistelt kahju- ja kõrvalkulude nõuetelt alates 01.04.2020 kuni rahalise kohustuse täitmiseni tasumata põhivõlgnevuselt iga tasumisega viivitatud päeva eest.
2.Hageja palus kohustada kostjat Xt vabastama ja tagastama hagejale eluruum Tallinnas XXX ja määrata juhuks, kui kostja X vabatahtlikult eluruumi ei tagasta, otsuse täitmise viisiks koos Xga eluruumi kasutavate teiste kostjate väljatõstmine eluruumist XXX koos neile kuuluva varaga. Ühtlasi palus hageja kaasata Y, C, M ja Q menetlusse kostjatena.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja X 30.05.2013 tähtajalise ja tasulise üürilepingu nr XXX Tallinnas, XXX asuva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu tähtaega pikendati 08.05.2014, 06.05.2015, 17.05.2016, 27.06.2017 ja 29.05.2018. Üürilepingu punkti 8 kohaselt oli eluruumi üldpind 91,3 m2, mille eest pidi kostja tasuma punkti 9 kohaselt igas kalendrikuus üürina 175,30 eurot ehk 1,92 eurot ühe 1 m2 kohta. Kindlaksmääratud üürisummale lisandus tasu eluruumi kasutamisega seonduvate kõrvalkulude ja eluruumiga seonduvate muude maksude eest (lepingu p 14.3).
4.Kostja X ei täitnud üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt. Üürilepingu
tähtaja pikendamised olid seotud kostja rahaliste kohustuste rikkumisega, mille tagajärjel algatas hageja kostja suhtes menetlused võlgnevuse ja eluruumi tagastamise nõudega. 14.05.2019 ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles seoses kostja üürivõlgnevusega. Avalduses oli toodud eluruumi aadress, ülesütlemise aluseks oleva võlgnevuse summa, üürilepingu lõppemise kuupäev ja ülesütlemise vaidlustamise kord. Kostja sai erakorralise ülesütlemise avalduse kätte 21.05.2019.
5.Hageja andis enne ülesütlemist kostjale korduvalt teada võlgnevusest ja võlgnevuse tasumata jätmise tagajärgedest. Samuti andis hageja 04.03.2019 kostjale täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks hiljemalt 31.03.2019. Hoiatuses andis hageja kostjale võimaluse taotleda võlgnevuse tasumist maksegraafikuga. Kostja võlgnevust ei tasunud ja maksegraafikut ei sõlminud.
6.Lepingu ülesütlemise ajal 14.05.2019 oli kostja üürivõlgnevus 1000 eurot, mis ületas kolme kuu üüri. Ülesütlemise avalduses määras hageja kostjale väljakolimise ajaks 30.06.2019. Kostja ei ilmunud korterit üle andma. Kostja ei tasunud üürivõlgnevust enne ülesütlemise teate kättesaamist ega hoiatuses antud täiendava tähtaja jooksul, ei pöördunud hageja poole maksegraafiku sõlmimiseks ega vaidlustanud. Hageja pöördus 09.12.2019 Tallinna Üürikomisjoni poole taotlusega eluruumi tagastamiseks ja eluruumi tagastamise hetkeks sissenõutavaks muutunud rahalise võlgnevuse nõudmiseks.
7.Tallinna Üürikomisjon vaatas hageja nõuded läbi üürivaidlusasjas nr 11-1/95/19 ja tegi otsuse, millega kohustas kostjat tagastama hagejale eluruumi ja mõistis kostjalt välja alates 01.12.2019 kuni eluruumi tagastamiseni kahjuhüvitise 175,30 eurot kalendrikuus ning hüvitise kõrvalkulude eest vastavalt esitatud arvetele. Samuti mõisteti kostjalt välja viivis alates 01.12.2019 kuni eluruumi tagastamiseni 0,15% päevas tasumata põhivõlgnevuselt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kostja üürikomisjoni otsusega ei nõustunud ja pöördus kohtusse üürivaidlusasja läbivaatamiseks hagimenetluses.
8.Hageja osundas, et tema ja kostja vahel oli üürilepingust tulenev lepinguline suhe. Hageja on vastavalt märtsis 2008 sõlmitud rendilepingule nr 4-1.28/71 (rendileping OÜ Raadiku Arendus ja Tallinna linna vahel) Xxxx xx kinnistul paiknevate korterelamute rentnik. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt võib hageja rentnikuna kasutada xxx xx korterelamuid üürile andmiseks kolmandatele isikutele. Rendilepingu p 3.2 ja p 3.3 kohaselt võib rendileandja OÜ Raadiku Arendus või tema määratud hoonete haldamisega tegutsev kolmas isik sõlmida hageja kui rentniku määratud isikutega rendilepinguid.
9.xxx xx korterelamute omanik OÜ Raadiku Arendus sõlmis 12.06.2014 AS-ga ISS Eesti (Stell Eesti AS õiguseellane) kokkuleppe xxx xx korterelamute haldamiseks, mille punktide 1.1, 3.2.1 jj kohaselt kohustus AS ISS Eesti esindama OÜ-d Raadiku Arendus xxx xx kinnistul paiknevate korterelamute üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Sellest lepingust tulenes ka koostöökohustus Tallinna linna kui hagejaga kõikides xxx xx eluruume puudutavates küsimustes, sh koos õigusega ja kohustusega pöörduda xxx xx üürilepingute rikkumise korral Tallinna Üürikomisjoni või Harju Maakohtusse, väljastada üüriarveid, sõlmida maksekokkuleppeid.
10.Üürilepinguga anti kostja kasutusse eluruum. Eluruumi üleandmise eel tutvustati kostjale üürilepingu tingimusi. Kostja oli teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad lepingule lisatud tüüptingimused. Kostja oli tingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja ta nõustus üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu punkti 9 kohaselt (lepingu üldosa p 6.1) kohustus kostja tasuma hagejale eluruumi kasutamise eest igas
kalendrikuus 175,30 eurot. Lisaks kohustus kostja tasuma eluruumi kasutamisega seonduvate kõrvalkulude eest (üürilepingu p 14.3 ning lepingu üldosa p 6.2). Kostja ei ole lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt täitnud.
11.Kostja maksekäitumist selgitab eluruumi XXX saldo väljavõte, millelt nähtub võlgnevus ja laekumine ning saldo iga kuu lõpu seisuga. Saldost nähtuvalt on kostja regulaarselt viivitanud lepingust tulenevate kohustuste täitmisega. Lepingu p 21.5 järgi on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Sama tuleneb VÕS § 316 lõikest 1.
12.Lepingu ülesütlemise seisuga oli kostja võlgnevus 1000 eurot. Tasumisele kuuluv kindlaksmääratud üürisumma igas kalendrikuus oli 175,30 eurot, seega lepingust ja seadusest tuleneva ülesütlemise aluse eeldused on täidetud 528,90 euro suuruse võlgnevuse korral (kolme kuu eest tasumisele kuuluv üürisumma). Enne ülesütlemist teavitas hageja kostjat korduvalt võlgnevusest ja andis täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Seega olid täidetud VÕS § 196 lõikes 2 sätestatud eeldused erakorraliseks ülesütlemiseks. Menetluses üürikomisjonis tunnistas kostja, et oli teadlik võlgnevusest ja talle täiendava tähtaja andmisest.
13.Kohustuse mittetäitmine tõi hagejale õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda lepingu üldosa punkti 21 ja VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel. Kostja ei ole võlgnevust tasunud. Seega on täidetud erakorralise ülesütlemise eeldused. Kuna kostja on korduvalt rikkunud üürilepingust tulenevat maksekohustust ja üürnik ei ole oma käitumist muutnud, ei saa hageja jätkata kostjaga üürisuhet. Kostjal puudub kehtiv üürileping XXX eluruumi kasutamiseks, seega on Kostja eluruumi kasutamine ebaseaduslik ja tal on kohustus eluruum vabastada. Kostja regulaarne üüriarvete maksetega viivituses olemine on oluline lepingurikkumine, mis annab mõistliku põhjuse eeldada, et lepingut ei täideta ka edaspidi korrektselt. Üüritasu eluruumi eest on võrreldes turuhinnaga samalaadsete eluruumide üürimisega oluliselt soodsam. Hageja on enne lepingu ülesütlemist andnud kostjale oluliselt pikema tähtaja võrreldes seaduse ja lepingu normidega ning isegi sellistel tingimustel ei ole kostja lepingut kohaselt täitnud.
14.Hageja viitas VÕS § 313 lõikele 1. Ülesütlemise põhjustas kostja võlgnevus seisuga 13.05.2019 summas 1000 eurot. Makseviivituse tõttu esitas hageja 14.05.2019 kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja nõuded olid ülesütlemise ajaks muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lk-d 1 ja 7). Ülesütlemise avaldus vastas VÕS § 325 lõigetes 1 ja 2 sätestatud tingimustele. Kostja sai ülesütlemise avalduse kätte 21.05.2019. Kostja ei vaidlustanud üürikomisjonis või kohtus üürilepingu ülesütlemisavaldust ülesütlemisteates sätestatud tähtaegadel ja korras. Seega on üürileping kehtivalt üles öeldud, üürisuhe lõppenud ning kostjal on kohustus eluruumi tagastamiseks.
15.Üürilepingu punktid 22.1–22.3 ja VÕS § 334 lg 1 näevad ette üürniku kohustuse lepingu lõppedes üüritud asi üürileandjale tagastada. VÕS 335 kohaselt võib üürileandja asja tagastamisega viivitamise korral nõuda kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või samasuguse asja puhul tavalist tasu ja nõuda asja tagastamisega viivitamise tõttu talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Nimetatud põhjusel kajastab arvetel üürilepingu ülesütlemise järgselt üüri kahjuhüvitisena.
16.Üürilepingu üldtingimuste punkti 7.3 kohaselt on maksetega viivitamisel üürileandjal õigus nõuda ja üürnikul kohustus nõudmise korral maksta viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt võib kohaldada lepingus
sätestatud viivisemäära.
17.Hageja nõudis eluruumi tagastamist. Üürilepingu punkti 22.1 ja VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega lepingu lõppemisel tagastama asja lepingujärgsele kasutamisele vastavas seisundis. Üürileping on hageja poolt üles öeldud, kuid kostja jätkab eluruumi kasutamist. Kuna kostja vabatahtlikult eluruumi pole tagastanud, on hagejal õigus TsMS § 445 lg 1 alusel taotleda otsuse täitmise viisi kindlaks tegemist, milleks on kostja ja temaga koos eluruumi kasutavate isikute väljatõstmine eluruumist koos talle kuuluva varaga. Kostja kasutab eluruumi koos lastega, kes tuleb kostjatena menetlusse kaasata, et ka nende suhtes oleks võimalik eluruumi vabastamise nõude esitamine.
18.Hagiavalduse täienduses täpsustas hageja nõudeid. Hageja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista alates 01.04.2020 iga järgneva kuu 10. kuupäevaks kuni eluruumi tagastamiseni eluruumi üürile vastav kahjuhüvitis 175,30 eurot kalendrikuus ja kahjuhüvitis kõrvalkulude eest 183 eurot kalendrikuus (lähtudes 2019 keskmisest tarbimisest 12 kalendrikuu jooksul). Hageja palus kostjalt välja mõista viivise lepingus sätestatud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumise kohustusega viivitamisse sattumisest järgneva kalendrikuu 11. kuupäevast.
19.Hageja palus kaasata menetlusse koos kostjaga eluruumi kasutavad isikud Y, C, M ja Q. Nende kaasamine võimaldab nendele XXX eluruumi tagastamise nõude esitamise. Hageja palus määrata juhuks, kui X vabatahtlikult XXX eluruumi Tallinna linnale ei tagasta, otsuse täitmise viisiks koos Xga eluruumi kasutavate isikute Y, C, M ja Q väljatõstmine eluruumist XXX koos neile kuuluva varaga.
20.Järgmises hagiavalduse täienduses täpsustas hageja uuesti oma nõudeid. Hageja palus kohtul kohustada kostjat Xt vabastama ja tagastama Tallinna linnale Tallinnas XXX paiknev eluruum. Hageja palus kaasata kostjatena Y, C, M ja Q, kes kasutavad XXX eluruumi koos kostja Xga ja kohustada nimetatud kostjaid vabastama ja tagastama hagejale XXX eluruum.
21.Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks alates 01.04.2020 kuni eluruumi tagastamiseni iga kalendrikuu eluruumi üürile vastav kahjuhüvitis summas 175,30 eurot ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitis summas 183 eurot ja kohustada kostjat tasuma eluruumi üürile ja kõrvalkuludele vastav kahjuhüvitis kokku 358,30 euro, hiljemalt iga järgneva kuu 10. kuupäevaks OÜ Raadiku Arendus arveldusarvele XXXXXXXXXXXXXX, viitenumber xxxxxxxxx. Hageja palus kostjalt välja mõista viivis lepingus sätestatud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumise kohustusega viivitamisse sattumisest, s.o alates arve esitamisele järgneva kuu 11. kuupäevast.
22.07.05.2020 hagiavalduse täienduses täpsustas hageja uuesti oma nõudeid. Hageja palus kohtul kohustada Xt vabastama ja tagastama Tallinna linnale Tallinnas XXX paiknev eluruum. Hageja palus kaasata menetlusse kostjatena Y, C, M ja Q, kes kasutavad XXX eluruumi koos kostjaga ja kohustada nimetatud kostjaid vabastama ja tagastama hagejale XXX eluruum.
23.Hageja palus kohtul mõista välja kostjalt alates 01.04.2020 kuni eluruumi tagastamiseni iga kalendrikuu eluruumi üürile vastav kahjuhüvitis summas 175,30 eurot ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitis summas 183 eurot ja kohustada kostjat tasuma eluruumi üürile ja kõrvalkuludele vastav kahjuhüvitis kokku 358,30 eurot, hiljemalt iga järgneva kuu 10. kuupäevaks OÜ Raadiku Arendus arveldusarvele XXXXXXXXXXXXXX, viitenumber xxxxxxxxx. Hageja palus kostjalt välja mõista eluruumi üürile vastavalt kahjuhüvitiselt (175,30 eurot kuus) ja kõrvalkuludele
vastavalt kahjuhüvitiselt (183 eurot kuus) viivis 0,15 % päevas alates kahjuhüvitise tasumise kuu
11.kuupäevast kuni kahjunõuete täitmiseni.
24.Hageja selgitas, et kuigi üürileping on lõppenud, ei ole kostja eluruumi tagastanud, vaid jätkab selle kasutamist. VÕS § 335 kohaselt kui üürileping on lõppenud, saab hageja nõuda kostjalt üürile vastavat kahjuhüvitist, samuti üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üürilepingu XXX p. 9 kohaselt oli kokku lepitud üürisumma ühes kuus 175,30 eurot ja lepingu p 6.2 nimetatud kõrvalkulude tasu kõikide eluruumi kasutamisega seonduvate kõrvalkulude ja eluruumiga seonduvate muude maksude eest. Hageja nõudis kostjalt üürile vastava kahju hüvitamist, mis on 175,30 eurot kuus ja kokkulepitud üürisummat ületava kahju hüvitamist, antud juhul kõrvalkuludele vastava keskmise kahju hüvitamist, summas 183 eurot ühes kuus. Hageja on kõrvalkuludele vastava hüvitise summa arvutamisel lähtunud keskmisest tarbimisest 12 kalendrikuu jooksul 2019. aastal.
25.Hageja palus kostjalt välja mõista viivise lepingus toodud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumise kohustusega viivitamisse sattumisest ehk alates arve esitamisele järgneva kuu 11. kuupäevast. Üürilepingu p 7.3 kohaselt on üürileandjal õigus nõuda ja üürnikul kohustus tasuda viiviseid 0,15 % tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hageja raamatupidamisprogramm genereerib viiviste arvestust viivitusse sattumisele järgneva kuu 11. kuupäevast alates.
26.Kostja X vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja leidis, et üürileping on kehtivalt üles öeldud ja üürisuhe lõppenud. Hageja ütles üürilepingu üles 14.05.2019 seoses kostja üürivõlgnevusega. Kostja sai erakorralise ülesütlemise avalduse kätte 21.05.2019. Kostja tasus võlgnevuse 28.05.2019. Seega ei tasunud kostja võlgnevust enne ülesütlemist, nagu ta on ekslikult selgitanud. Kostja ajab segamini lepingu lõppemise ja lepingu ülesütlemise tähtaja.
27.Hageja andis kostjale enne ülesütlemist täiendava tähtaja. Hageja andis enne üürilepingu ülesütlemist kostjale korduvalt teada võlgnevusest ja võlgnevuse tasumata jätmise tagajärgedest, nimetades täpse võlgnevuses oleva summa ja tasumise tähtaja. Lisaks sisaldus kostjale 04.03.2019 saadetud hoiatuses viide võimalusele tasuda võlgnevus maksegraafiku alusel ja viited selle sõlmimisele. Seega oli täidetud VÕS § 196 lõikes 2 sätestatud eeldus ja kostja ei kõrvaldanud rikkumist talle antud täiendava tähtaja jooksul. Nimetatud põhjusel ei ole asjakohane kostja vastuväide, et hageja ütles lepingu üles enne kohustuse täiendavaks täitmiseks määratud tähtaja tulemusteta lõppemist. Hageja ei nõustunud, et kostja lepingurikkumine polnud oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 3 mõttes.
28.Kostja oli lepingut rikkudes teadlik oma kohustustest ja ta tegutses vähemalt raskelt hooletult, sest vastasel korral oleks ta koheselt hagejalt võlgnevuse kohta meeldetuletuse saamisest sõlminud graafiku võlgnevuse tasumiseks või näidanud üles hoolsust oma kohustuse täitmisel. Hageja saatis kostjale korduvalt meeldetuletusi ja selgitas tagajärgi. Kostja nendele ei reageerinud. Kuivõrd kostjaga sõlmitud üürilepinguid on hageja varasemalt korduvalt kolmel korral üles öeldud, oli kostja taoline maksekäitumine teadlik ja tahtlik. Kostja üürib hagejalt 91,3 m2 eluruumi turuhinnast oluliselt soodsamalt, tasudes igas kalendrikuus üüri üksnes 1,92 eurot m2 kohta. Hagejale maksab kostja majutamine täiendavalt 9,42 euro/m2 kohta ühes kalendrikuus. Hageja ei saa korduvalt sõlmida ega pikendada üürilepinguid isikuga, kes ei täida lepingust tulenevaid kohustusi vabatahtlikult, vaid üksnes kohtu survel. Linna munitsipaalkorterite järjekorras on tuhandeid abivajavaid perekondi, mistõttu ei ole võimalik kostja maksekäitumist arvestades sõlmida temaga kompromissi üürilepingu sõlmimiseks sama
eluruumi osas.
29.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et kuna ta väljastab kostjale jätkuvalt arveid eluruumi kasutamise eest ja kostja on varasema võlgnevuse tasunud, on üürilepingu muutunud tähtajatuks. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles üürivõlgnevuse tõttu 14.05.2019. Üürileping lõppes 30.06.2019. Kostja ei tagastanud eluruumi ja jätkas selle kasutamist. Asjaolu, et hageja jätkas arvete esitamist pärast lepingu ülesütlemist on seotud sellega, et kostja ei tagastanud eluruumi hagejale, mille tõttu pöördus hageja 09.12.2019 Tallinna Üürikomisjoni poole eluruumi valduse saamiseks. Üürilepingu lõppemise tähtaeg oli määratud 21.04.2020 ja üürileping oleks muutunud tähtajatuks juhul, kui kostja oleks täitnud oma lepingust tulenevaid kohustusi ja hageja ei oleks lepingut erakorraliselt üles öelnud.
30.Kostjal oli eluruumi üürilepingu lõppemisel kohustus tagastada hagejale 30.06.2019 eluruum VÕS § 334 kohaselt, kuid kostja jätkas eluruumi kasutamist ka pärast lepingu lõppemist. Seega sai hageja VÕS § 335 alusel nõuda üürile vastavat kahjuhüvitist, samuti üürisummat ületava kahju hüvitamist asja kasutamise eest. Hagejal on õigus nõuda asja tagastamisega viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
31.Hageja lõpetas lepingu VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel VÕS § 316 lg 1 p 2 ja üürilepingu p 21.6 sätestatud eelduste täitumisega seoses. Hageja mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli kostja pidev üüriarvete tasumisega viivitamine. Ülesütlemise eelselt kostja võlgnevust ei tasunud. Täidetud olid kõik muud üürilepingu ülesütlemise eeldused, seega on üürileping lõppenud ja kostja valdus ebaseaduslik. Kostja ei ole esitanud käesolevas menetluses ühtegi tõendit, mis vastupidist tõendaksid. Seega on kostjal kohustus eluruum vabastada ja eluruumi valdus hagejale üle anda.
32.Hageja täpsustas oma nõuet. Hageja palus tuvastada kostjate X, Y, C, M ja Q XXX eluruumi valduse ebaseaduslikkus, välja mõista X, Y, C, M ja Q ebaseaduslikust valdusest XXX eluruum ja kohustada nimetatud isikuid tagastama eluruumTallinna linnale. Hageja palus välja mõista kostjalt Xlt viivis lepingus sätestatud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumise kohustusega viivitamisse sattumisest, s.o alates arve esitamisele järgneva kuu 11. kuupäevast.
33.Hageja loobus nõudest välja mõista kostjalt pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist alates 01.04.2020, sest seisuga 01.01.2021 on kostja tasunud kõik hageja esitatud eluruumi kasutamisega seonduvad arved ning hagejal ei ole võimalik oma nõuet, arvestades korduvate kohustuste muutuvat suurust, täpsemalt formuleerida.
34.Hageja selgitas, et tal on õiguslik alus XXX eluruumi üürile andmiseks üürnikele ja nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema poolt üürile antud eluruumi õigusliku aluseta kasutavad. Hageja on vastavalt märtsis 2008 sõlmitud rendilepingule nr 4-1.28/71 (lisa 8, rendileping OÜ Raadiku Arendus ja Tallinna linna vahel) Tallinnas xxx xx kinnistul paiknevate korterelamute rentnik. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt võib hageja rentnikuna kasutada xxx xx korterelamuid üürile andmiseks kolmandatele isikutele. Rendilepingu p 3.2 ja p 3.3 kohaselt võib Rendileandja OÜ Raadiku Arendus või tema poolt määratud hoonete haldamisega tegutsev kolmas isik sõlmida Hageja kui rentniku poolt määratud isikutega rendilepinguid koos kõigi rendilepingutest tulenevate üürileandja õiguste ja kohustustega. AÕS § 80 lg 1 järgi on hagejal nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
KOSTJATE VASTUVÄITED
35.Kostja X pöördus 17.02.2020 kohtusse avaldusega vaadata hagimenetluses läbi Tallinna Üürikomisjonis olnud vaidlus nr 11-1/95/19. 27.01.2020 nr 11-1/95/19 Tallinna Üürikomisjoni otsusega kohustati kostjat tagastama Tallinna linnale eluruum XXX ja eluruumi mittetagastamisel määrata otsuse täitmise viisiks X, Y, C; M ja Q väljatõstmine nimetatud eluruumist koos neile kuuluva varaga.
36.Kostja X nõustus, et ta sõlmis hagejaga 30.05.2013 tähtajalise üürilepingu, mille alusel tuli tal maksta üüri ja kanda kõrvalkulusid. Kostja kasvatab 4 xxx last, elab koos nendega üüritud pinnal ja raha kulus lapse kallitele ravimitele. Seoses ajutise raske majandusliku olukorraga muutus kostja maksejõuetuks alates suvest 2018, kuna kostja vahetas kolmetoalise korteri neljatoalise vastu. Kostjal on erinevast soost lapsed ning nooremal lapsel on xxx xxx. Juunis 2019 tekkis kostjal võlgnevus, kuna korteris, kuhu kostja kolis, tuli vahetada kõik aknad. Aknaraamid olid ohtlikud ning kostja lapsed peaaegu kukkusid aknast välja. Kostja vahetas kõik aknad ning sattus raskesse olukorda. Veebruaris 2020 aga puudub kostjal hageja eest võlgnevus ning kostja pidas arusaamatuks, miks hageja temaga lepingut ei pikendanud.
37.Hageja ei arvestanud kostja vajadusega lapsi hooldada. Kostja on abisaajate nimekirjas toidupangas. Kostja esitas ka tõendid, et oli pikka aega ravil pärast operatsiooni ning tema väikesed lapsed olid pidevalt haiged. Kostja oli sunnitud töölt ära tulema, sest tööandja ei saanud hoida töötajat, kes on pidevalt laste tõttu haiguslehel. Kostjal on käesolevaks ajaks püsiv sissetulek ja töötab ka kostja vanem laps. Tallinna Linn pikendab munitsipaalkorterite üürilepinguid võlglastele ja asotsiaalidega, aga nelja lapse emalt nõutakse korterist lahkumist ajutiste eluraskuste tõttu.
38.Üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv, sest hageja ei andnud kostjale enne 01.06.2019 ülesütlemise avalduse esitamist mõistlikku aega kohustuse täitmiseks. Kostja pidas tuginemist üürilepingu ülesütlemisele arusaamatuks, sest hageja esitab kostjale endiselt igakuiseid üüri- ja kommunaaltasude arveid. Kostja leidis, et VÕS § 108 ja § 196 lg 2 alusel oleks saanud üürilepingu üles öelda, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõpeb tulemusteta. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda VÕS § 316 lg 3 alusel.
39.Kostja leidis, et tahtlust või rasket hooletust ei eeldata. Vaidluse korral peab seda tõendama lepingu ülesütlemisele tuginev pool ehk hageja. Hageja ei ole väitnud, et kostja oleks tahtlikult täitmisest keeldunud. Kostja viitas VÕS § 310 lõikele 1. Kostja kasutab jätkuvalt eluruumi ning üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostjal on õiguslik alus eluruumi vallata ja hageja nõuet ei saa rahuldada.
40.Kostja ei nõustunud hageja väitega, et ta ei tasunud võlgnevust enne ülesütlemise teate kättesaamist ja hoiatuses antud täiendava tähtaja möödumist. Kostja sai ülesütlemisavalduse 21.05.2019 kõigepealt kätte elamu haldurit ja samal päeval lastekaitse töötajalt, kes ütles, et kui kostja maksab võla ära 30. juuniks 2019, midagi ei juhtu. Kostja maksis 28.05.2019 võla ära ja läks kostja halduri juurde, kes ütles, et kostja võib rahulikult edasi elada. Kostja tasus võlgnevuse 7 päeva pärast teate saamist. Kostja ei nõustunud, et ta kasutab eluruumi ebaseaduslikult.
41.Kostjal on neli xxx last ja nooremal lapsel on xxx xxx. Kostjal puudub endal elamispind ja ta saab riigilt ülalpidamist. Kostjal on õigus üürita Tallinna linnalt korterist. Kostja väljatõstmisel tõstetakse välja 3 alaealist last. Hagejal ei olnud VÕS § 316 lg 2 alusel õigust lepingut üles öelda, sest kostja oli võla tasunud. Kostja tasus 28.05.2019 võla 1000 eurot. Kostja oleks
pidanud eluruumi vabastama, kui ta oleks jätnud tasumata võlgnevuse 30.06.2019. Arusaamatu on, miks hageja tugineb lepingu ülesütlemisele, kui ta esitab pärast 30.06.2019 kostjale üüriarveid.
42.Üürilepingu ülesütlemise mõjuvad põhjused tulenevad VÕS §-dest 314-319. VÕS § 108 ja § 196 lg 2 järgi võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, ei ole üürileandjal VÕS § 316 lg 3 õigust üürilepingut üles öelda.
43.Hageja ei ole kostjale andnud täiendavat tähtaega. Ei esinenud ka asjaolusid, mis oleksid võimaldanud jätta täiendava tähtaja andmata, sest kostja ei rikkunud kohustusi tahtlikult. Poolte vahel oli vaidlus, kes pidi tasuma uute plastakende paigaldamise eest. Kostja ei ole keeldunud üüri tasumisest. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest tulenevalt ta võis eeldada üüri tasumata jätmist edaspidi.
44.31.08.2020 seisukohtades kordas kostja varasemaid väiteid ja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta sõlmis hagejaga 30.05.2013 tähtajalise üürilepingu ja hagejat esindab AS ISS Eesti. Kostja oli nõus, et ta pidi üürilepingu alusel tasuma üüri ja kõrvalkulude eest. Hageja esitab endiselt kostjale igakuiselt arveid, mida kostja tasub.
45.22.02.2021 pidas kostja endiselt ebaõigeks hageja väidet, et ta ei tasunud üürivõlgnevust täiendava tähtaja jooksul, ei pöördunud hageja poole maksgraafiku saamiseks ega vaidlustanud ülesütlemisavaldust. Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte 21.05.2019 kõigepealt elamu haldurit ja samal päeval lastekaitse töötajalt. Kostja maksis 28.05.2019 võla ära. Üürileping oli kehtiv ja kostja ei kasuta eluruumi ebaseaduslikult. Üürilepingu lõppemise tähtaeg oli 21.04.2020 ja üürileping oleks muutunud tähtajatuks juhul, kui kostja oleks täitnud oma lepingust tulenevaid kohustusi ja hageja ei oleks lepingut erakorraliselt üles öelnud.
46.Kuna kostja tasus 28.05.2019 1000 eurot, ei olnud kostjal õigust lepingut üles öelda. Kuna kostja kasutab eluruumi jätkuvalt, on üürileping muutunud tähtajatuks. Hageja pikendas kostja üürilepingut varem 08.05.2015, 17.05.2016 ja 29.05.2018 eelmise eluruumi XXX. 10.07.2018 toimus korteri vahetus. Vanal aadressil kostja enam ei ela. Kostja on kõik üüriarved tasunud.
47.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista õigusabikulud 1050 eurot ilma käibemaksuta 10,5 tunni eest. Õigusabi tunnitasu oli 100 eurot ilma käibemaksuta. Nõupidamisele kliendiga ja hagiavalduse koostamisele kulud 4 tundi. Hagiavaldusega tutvumisele ja analüüsile kulus 1 tund. Vastuse koostamiseks hagile kulus 2 tundi. Kohtumäärusega tutvumisele, kliendiga nõupidamisele ja seisukoha koostamisele kulus 1,5 tundi ja 2 tundi. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
KOHTU PÕHJENDUSED
48.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele.
49.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja X sõlmisid 30.05.2013 tähtajalise üürilepingu, mida hiljem korduvalt pikendati;
2) 10.01.2018 vahetas kostja X üürilepingu alusel kasutatavat korterit ning asus kasutama korterit XXX, mille suuruseks on 91,3 m2; 3) kostja X pidi tasuma korteri kasutamise eest üüri 175,30 eurot koos ning lisaks pidi ta tasuma korteriga seotud kõrvalkulud; 4) koos kostja Xga kasutasid üüritud korterit tema lapsed Y, C, M ja Q; 5) kostja X ei täitnud nõuetekohaselt üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi; 6) hageja esitas kostjale 14.05.2019 üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate, mille kostja sai kätte 21.05.2019; 7) kostja X ülesütlemise teates toodud ajaks eluruumi ei vabastanud ja hageja esitas tema vastu nõude Tallinna Üürikomisjonile; 8) Tallinna Üürikomisjon vaatas hageja avalduse läbi üürivaidlusasjas nr 11-1/95/19 ja tegi otsuse, millega kohustas kostjat tagastama hagejale eluruumi; 9) hageja on OÜ-ga Raadiku Arendus sõlmitud rendilepingu nr 4-1.28/71 alusel xxx xx kinnistul paiknevate korterelamute rentnik; 10) xxx xx korterelamute omanik OÜ Raadiku Arendus sõlmis 12.06.2014 AS-ga ISS Eesti (Stell Eesti AS õiguseellane) kokkuleppe xxx xx korterelamute haldamiseks.
50.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja X ja tema laste Y, , M ja Q valdus XXX eluruumi üle on seaduslik ja kas eluruum XXX tuleb vabastada kostjate ebaseaduslikust valdusest ning kostjaid tuleks kohustada tagastada eluruumTallinna linnale.
51.Menetluse käigus on hageja oma nõuetest osaliselt loobunud. Hagiavalduses palus hageja mõista kostjalt Xlt välja alates 01.04.2020 kuni eluruumi tagastamiseni iga kalendrikuu eluruumi üürile vastav kahju hüvitis 175,30 eurot ja kõrvalkuludele vastav kahju hüvitis 183 eurot ning kohustada kostjat tasuma eluruumi üürile ja kõrvalkuludele vastav kahju hüvitis kokku 358,30 eurot hiljemalt iga järgneva kuu 10. kuupäevaks OÜ Raadiku Arendus arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXX viitenumbriga xxxxxxxxx. 18.01.2021 avaldusega loobus hageja antud nõudest, sest kostja oli esitatud arved tasunud.
52.Nõuetest loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõuete osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi. Antud juhul olulise avaliku huvi rikkumisega tegemist ei ole.
53.Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12). Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjal oli võimalik esitada loobumise osas oma seisukoht ja kostja loobumisele vastu ei vaielnud. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul rikkuda kostja õigusi. Seega
võtab kohus eelviidatud nõudest loobumise vastu ja lõpetab nimetatud nõude osas menetluse käesolevas tsiviilasjas.
54.Kuigi hageja loobus kostja X vastu esitatud otsesest rahalisest nõudest, ei ole hageja avaldanud 18.01.2021 menetlusdokumendis, et ta oleks loobunud rahalise nõudega seotud viivisenõudest. 18.01.2021 menetlusdokumendis palus hageja endiselt mõista kostjalt Xlt välja viivise lepingus sätestatud määras 0,15% päevas alates eluruumi üürile vastava kahjuhüvitise ja kõrvalkuludele vastava kahjuhüvitise tasumisega viivitusse sattumisest ehk alates arve esitamisele järgneva kuu 11. kuupäevast. Hageja on ise avaldanud, et kostja tasus kõik arved. Hageja ei ole esile toonud, millises summas põhinõude ja millal jättis kostja tähtaegselt tasumata. Seega ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millele tuginedes saaks kohus viivisenõuet rahuldada.
55.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Eeltoodust tuleneb, et viivise tasumise kohustus saab tekkida üksnes siis, kui võlgnik rikub rahalist põhikohustust. Kohus selgitas hagejale 21.12.2020 pöördumises (toimiku lk 158-159), et vajadust formuleerida selgelt rahaline nõue ning arvestada kostja tasutud summasid. Vaatamata kohtu selgitustele jäi hageja viivise nõude juurde ega täpsustanud seda. Kuivõrd hageja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, mille esinemisega seadus viivisenõude seob, tuleb hageja viivisenõue jätta rahuldamata.
56.Kohus leiab, et hageja nõue tuvastada kostjate eluruumi valdus ebaseaduslikuks, mõista eluruum nende ebaseaduslikust valdusest välja ja kohustada kostjaid eluruumi tagastada, kuulub rahuldamisele. Hageja tugines nõude esitamisel sellele, et kostja X jättis korduvalt üürilepingust tulenevad rahalised kohustused kohaselt täitmata. Hageja andis kostjale korduvalt täiendavaid tähtaegu võlgnevuse tasumiseks, sealhulgas andis hageja 04.03.2019 kostjale täiendava tähtaja kuni 31.03.2019 ja selgitas talle võimalust tasuda võlgnevus maksegraafikuga. Kostja ei reageerinud. Lepingu ülesütlemise ajal oli kostja üürivõlgnevus 1000 eurot, mis ületas kolme kuu üüri. Regulaarne üüriarvete tasumisega viivitamine oli oluline lepingu rikkumine, mis andis hagejale alust eeldada, et kostja ei täida kohustusi ka edaspidi. Kostja tasutav üüritasu on oluliselt soodsam turuhinna alusel tasumisele kuuluvast summast.
57.Kostja leidis hagile vastu vaieldes, et nõude rahuldamine on alusetu, sest ta tasus võlgnevuse pärast lepingu ülesütlemise teate saamist. Kostjal tekkis võlgnevus pärast korteri vahetamist, sest uues korteris pidi kostja paigaldama uued aknad. Kostja oli sunnitud töölt ära tulema, sest lapsed olid pidevalt haiged. Hagejal ei olnud õigust lepingut üles öelda, sest ta ei andnud kostjale enne 01.06.2019 täiendavat mõistlikku aega kohustuse täitmiseks. Kuna kostja tasus võlgnevuse koheselt pärast teate saamist, ei ole hagejal õigust lepingut üles öelda. Kostja ei jätnud kohustuse täitmata tahtlikult, vaid poolte vahel oli vaidlus selle üle, kes peab tasuma akende vahetuse eest. Kuna hageja esitab kostjale jätkuvalt arveid ja kostja kasutab eluruumi edasi, on üürileping muutunud tähtajatuks.
58.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kostja ei oma vastuväiteid tõendanud. Kohus selgitas 21.12.2020 pöördumises (toimiku lk 158-159) kostjale vajadust tõendada oma vastuväiteid. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit tal tekkinud ajutiste majanduslike raskuste kohta 2018. aastal. Kostja ei ole tõendanud väiteid korteril akende
vahetamise ja sellega seotud kulude kandmise kohta. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks esitanud hagejale avaldust hüvitada akende vahetamiseks tehtud kulud või tasaarvestada kulud tasumisele kuuluva üüriga. Kostja väited on jäänud paljasõnalisteks. Lisaks tõendavad hageja tõendid, et kostjat teavitati korduvalt võlgnevusest ning talle anti korduvalt täiendavalt aega võla tasumiseks.
59.VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
60.VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 2 järgi on ülesütlemine tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ning ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks vastava tasaarvestuse avalduse esitanud.
61.VÕS § 316 lg 3 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu § 316 lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. VÕS § 316 lg 4 järgi võib täiendava tähtaja andmisel üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Seega tuleneb eeltoodud normidest, et üürileandjal on õigus leping üles öelda juba kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmisel. Samas peab üürileandja andma üürnikule võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja.
62.VÕS § 334 lg 1 näeb ette, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdus. Eeltoodud sätetest tuleneb, et kui üürileping on lõppenud, on üürnik kohustatud eluruumi tagastama ja tal ei ole enam seaduslikku alust seda vallata.
63.Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust ja selle tingimustest (toimiku lk 79-87) nähtub, et üürilepingut oli korduvalt pikendatud ning 10.01.2018 toimus korteri vahetus. Üürileping kehtis kuni 21.04.2020. Kostjal tuli tasuda 91,3 m2 suuruse elamispinna eest üüri 1,92 eurot m2 kohta ehk 175,30 eurot kuus. Koos kostja Xga kasutasid lepingu alusel elamispinda tema lapsed Y, C, M ja Q. Lepingus kinnitas kostja, et lisaks üürile tuleb tal tasuda eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud.
64.Lepingu üldtingimuste punkti 6.1. järgi pidi üürnik maksma üüri lepingu punktis 9 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Üldtingimuste punkti 6.2. järgi oli kostja üürnikuna kohustatud kandma igakuiselt kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud, mille suuruse pidi määrama üürileandja lähtudes mõõturite näitudest. Üldtingimuste punkti 7.1. järgi pidi hageja esitama kostjale igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve punktist 6 tulenevate maksete kohta. Punkti 7.2. järgi oli
üürnik kohustatud tasuma 10 päeva jooksul iga kuu 20. kuupäevast arvates tasuma üürilepingu punktis 13 nimetatud arveldusarvele lepingu alusel tasumisele kuuluvad maksed vastavalt punktidele 6 ja 7.1. Lepingu punkt 21.5 andis üürileandjale õiguse lepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on olnud viivituses kolme üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Lepingu punkti 22.1 järgi pidi üürnik hiljemalt lepingu lõppemise päeval eluruumi oma varast vabastama ning selle täielikult üürileandja valdusesse andma.
65.Pooled ei vaidle sisuliselt selle üle, et kostjal tekkis üüri ja kõrvalkulude tasumisel võlgnevus. Hageja esitas kohtule arvestuse kostjale koostatud arvetest ja kostja teostatud maksetest (toimiku lk 94-96), millest nähtub, et kostjal tekkisid regulaarselt võlgnevused alates augustist 2018. Kostja võlgnevus oli pidev ja regulaarne.
66.12.04.2019 saatis hageja kostjale meeldetuletuskirja (toimiku lk 89), milles teatas, et kostja võlgnevus seisuga 01.04.2019 on 1515,67 eurot. Hageja palus kostjal võlgnevuse tasuda hiljemalt jooksva kuu viimasel kuupäeval. Samas teates oli selgitatud, et kui võlg selleks ajaks tasutud ei ole ja kuna kostja on viivituses kolmel üksteisele järgneval tähtpäeval, on hageja sunnitud üürilepingu üles ütlema. Samasisulisi meeldetuletuskirju järjest suureneva võlgnevuse kohta oli hageja saatnud kostjale eelnevalt 12.10.2018, 14.11.2018, 14.12.2018. 11.01.2019, 13.02.2019 ja 14.03.2019 (toimiku lk 89 pöördel – 92). Seega ei ole põhjendatud kostja väited, et talle ei antud võlgnevuse tasumiseks täiendavat tähtaega. Kostjat teavitati korduvalt tema võlgnevusest ja anti selle tasumiseks täiendavalt aega.
67.04.03.2019 saatis hageja kostjale veel eraldiseisvalt hoiatuse (toimiku lk 93), milles teatas, et kostja võlgnevus on seisuga 28.02.2019 1096,07 eurot. Hageja palus kostjal tasuda võlgnevuse 31.03.2019. Hageja hoiatas kostjat selgesõnaliselt, et kui võlgnevust tähtajaks ei tasuta, ütleb hageja üles kostjaga sõlmitud üürilepingu. Samuti oli kirjas eraldiseisvalt ja rõhutatult märgitud, et ajutiste makseraskuste puhul tuleks kostjal pöörduda hageja esindaja poole maksegraafiku sõlmimiseks. Kirjas oli selgitatud, kuhu saaks kostja pöörduda toimetulekutoetuse vajadusel. Vaidlus puudub selle üle, et kostja ei tasunud kirjas toodud tähtajaks võlgnevust ega pöördunud hageja poole maksegraafiku sõlmimiseks. Kostja ei ole kohtule selgitanud, miks ta hageja korduvatele pöördumistele ühelgi moel ei reageerinud.
68.Hageja esitas kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse 14.05.2019 ning kostja sai selle kätte 21.05.2019 (toimiku lk 13, lk 88). Hageja teatas selles, et üürileping lõppeb 30.06.2019. Teates oli märgitud, et seisuga 13.05.2019 oli kostja võlgnevus kokku 1000 eurot, mis ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. Kuna hageja oli juba varem andnud kostjale korduvalt täiendavaid tähtaegu võlgnevuse tasumiseks, ei pidanud hageja enam lepingu ülesütlemise teates seda uuesti tegema. Hageja esitas kohtule õiendi (toimiku lk 97), mille kohaselt ei nõustunud kostja 28.06.2019 eluruumi vabastama. Sisuliselt pooled selle üle ei vaidle, et kostja eluruumi ei vabastanud. Kostja tasus võlgnevuse alles 28.05.2019 (maksekorraldus toimiku lk 184) ehk pärast kõiki talle täiendavalt antud tähtaegade möödumist. Kohus leiab, et pärast kõikide täiendavalt antud tähtaegade möödumist ei saanud kostja eeldada, et hageja soovib temaga jätkata üürilepingulist suhet. Võlgnevuse tasumine pärast mitmete hageja antud täiendavate tähtaegade möödumist ei muutnud alusetuks hageja õigust üürileping üles öelda.
69.Tallinna Üürikomisjon tegi 27.01.2020 otsuse (toimiku lk 5-12), millega rahuldati hageja avaldus kostja vastu ja kohustati kostjat tagastama hagejale vaidlusalune eluruum. Otsuses tugines komisjon sellele, et hageja saatis kostjale 04.03.2019 hoiatuse, milles nõudis võlgnevuse
tasumist 31.03.2019 ja hoiatas, et võlgnevuse mittetasumisel ja jätkuvalt makseviivitusel öeldakse leping üles. Lisaks saadeti kostjale koos üüriarvetega meeldetuletuskirju. Kuna kostja võlgnevust ei tasunud, koostas hageja 14.05.2019 üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas lepingu ülesütlemisest alates 30.06.2019. Selle avalduse sai kostja kätte 21.05.2019. Kostja kinnitas komisjonis, et ta tasus võlgnevuse 28.05.2019. Seega jõudis ka Tallinna Üürikomisjon järeldusele, et kostja ei tasunud võlgnevust talle täiendavalt antud tähtaegade jooksul.
70.Täiendavalt esitas hageja tõenditena tema ja OÜ Raadiku Arendus vahel sõlmitud rendilepingu (toimiku lk 98-116) xxx xx kinnistul asuvate korterelamute kasutamiseks ning OÜ Raadiku Arendus ja ISS Eesti AS vahel sõlmitud kinnisvara haldus- ja hooldusteenuse osutamise lepingu (toimiku lk 117-118). Tegelikult ei vaidle pooled selle üle, et hageja kasutas korterelamuid rendilepingu alusel ning kinnisvara haldamise ja hooldusega tegeles ISS Eesti AS.
71.Hageja esitatud täiendavast arvestusest (toimiku lk 177-178) nähtub, et kostja maksed on ka 2020. aastal olnud ebaregulaarsed ning mitte alati kooskõlas arvetel märgitud summadega. Hageja selgitas kohtule, et kuna kostja jätkas eluruumi kasutamist ega olnud nõus seda vabastama, esitas hageja talle arveid, milliste alusel pidi kostja tasuma üürile vastava summa ja kõrvalkuludele vastava summa kahjuna.
72.Hageja esitatud Harju Maakohtu kohtumäärusest tsiviilasjas nr xxx (toimiku lk 167-168) võib järeldada, et hageja ja kostja vahel oli ka varem olnud üürivaidlusi. Tallinna Üürikomisjon oli 08.11.2012 teinud otsuse, kus ta kohustas kostjat vabastama eluruumi aadressil XXX, sest kostjal oli tekkinud üürivõlg (toimiku lk 169-176). Arvestades kostja varasemat ning samuti hilisemat maksekäitumist ei saanud hageja eeldada, et kostja asub edaspidi oma lepingust tulenevaid kohustusi täitma nõuetekohaselt. Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hagejal oli õigus leping kostja Xga erakorraliselt üles öelda. Kuna hagejal oli õigus leping üles öelda, lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud leping alates 30. juunist 2019.
73.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et kuna kostja kasutas eluruumi edasi ning tasus sellega seotud kulud, on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping muutunud tähtajatuks. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Kuna antud juhul oli poolte vahel sõlmitud tähtajaline üürileping, kuid hageja ütles selle erakorraliselt enne tähtaja saabumist üles, on leping lõppenud alates 30. juunist 2019.
74.VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Eeltoodud sätte kohaselt saab tähtaja möödumisel lugeda üürilepingut tähtajatuks lepinguks vaid siis, kui kumbki pooltest ei ole avaldanud teistsugust tahet. Antud juhul on hageja kostjale korduvalt ja selgesõnaliselt avaldanud teistsugust tahet. Hageja on esitanud kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise teatise ning on pöördunud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu nõudega kostja väljatõstmiseks eluruumist Tallinna Üürikomisjoni ja kohtu poole. Seega ei saanud kostja väita, et hageja ei ole teistsugust tahet väljendanud. Üürileandja poolt üles öeldud tähtajaline üürileping ei saa muutuda tähtajatuks üksnes seetõttu, et üürnik keeldub ruumi vabastamisest. Ruumi kasutamisega seotud kulude tasumine ei tähenda samuti üürilepingu muutumist tähtajatuks. Kuna kostja kasutas endiselt eluruumi, oli tal kohustus kanda sellega seoses üürileandjale tekkinud kulud.
75.Kõike eeltoodut kokku võttes kuulub hageja eluruumi valduse tagastamist puudutav nõue rahuldamisele. Kohus rahuldab hageja nõude tuvastada kostjate X, Y, C, ja Q XXX eluruumi valdus ebaseaduslikkus, mõista kostjate X, Y, C, M ja Q ebaseaduslikust valdusest välja XXX eluruum ja kohustada kostjaid tagastama eluruum Tallinna linnale.
76.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käeolevas asjas rahuldas kohus ühe hageja nõude ning ühest nõudest hageja loobus. Samas pöördus avaldusega üürivaidluse läbivaatamiseks kohtusse kostja ning kohus vabastas kostja menetlusabi andmisel kohustusest tasuda riigilõivu.
77.TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 168 lõikest 5 tuleneb, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud. Sellest reeglist erandi näeb omakorda ette TsMS § 168 lg 6, mis sätestab, et kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks.
78.Kohus leiab, et arvestades hageja nõude rahuldamise ulatust, samuti rahuldamata jäetud nõuet ning nõuet, millest hageja loobus, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Hageja esitas kostja vastu koos eluruumi vabastamise nõudega märkimisväärselt suure rahalise nõude, mille kostja aga menetluse kestel täitis. Selles osas ei ole kostja hageja nõudele ka vastu vaielnud. Hageja ei ole põhistanud, millistel asjaoludel pidas ta vajalikuks esitada hagiavalduses etteulatuv rahaline nõue, mille täitmise tähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks veel saabunud. Hageja ei ole põhistanud, miks ta pidas vajalikuks selles osas hagi esitada. Seega peab kohus mõistlikuks ja mõlema poole huve arvestavaks lahendust, kus kulud jäävad poolte endi kanda.
79.TsMS § 190 lg 2 näeb ette, et menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. TsMS § 190 lg 3 sätestab, et menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Sama kehtib hageja poolel menetluses osalevale kolmandale isikule menetlusabi andmise kohta, kui hagi rahuldatakse. Seega peaks kohus kostjalt välja mõistma riigi tuludesse selle osa riigilõivust, mis vastab hagi rahuldamise ulatusele.
80.Samas sätestab TsMS § 190 lg 7, et TsMS § 190 lõigetes 3-6 nimetatud kohtulahendis võib kohus mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Kohus leiab, et vaatamata hagi osalisele rahuldamisele tuleb kostja vabastada riigilõivu riigituludesse tasumise
kohustusest. Kostja tasus hagejale menetluse kestel eluruumi kasutamise eest. Arvestades kostja perekonna sissetulekute suurust, mida kohus hindas menetlusabi andmisel ning kostja X kohustust kanda hoolt erivajadusega lapse eest, esineb mõjuv põhjus kostja vabastamiseks riigilõivu riigituludesse maksmise kohustusest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.