CC hagi XX ja YY vastu solidaarselt kahjuhüvitise 7257,26 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.11.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
CC apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
6068,07 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant): CC (isikukood XXXXXXXXX) Kostja I (vastustaja I): XX (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II (vastustaja II): YY (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja XX
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 27.11.2020 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta CC kanda. kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Kostjatel
rahaliselt
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-19-14498 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.CC (hageja) esitas 11.09.2019 (lõplik nõue 03.01.2020) Harju Maakohtule hagi XX (kostja I) ja YY (kostja II) vastu kahjuhüvitise 7257,26 euro ja viivise väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja koos elukaaslasega 28.09.2018 kostjatelt Tallinnas Harku tn 28/1-2 asuva korteriomandi (korter) 89 000 euro eest. Korteri valdus anti üle 29.09.2018. Hageja kolis korterisse novembris 2018. Kuigi müügilepingu p-s 1.11.7 kinnitasid müüjad, et eluruumis ei ole tehtud seadusliku aluseta ümberehitusi ja lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi ega eritunnuseid (p 1.11.9), esinevad korteril puudused.
3.Hageja nõue koosneb tehtud ja kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest, kohtuvälise menetluse õigusabikuludest ja eksperthinnangu maksumusest.
3.1.Köögi kraanikausi alt eritus ebameeldivat lõhna, mille põhjustas hallitus. Hageja lasi vahetada valamu torud ja eemaldas hallituse ning kandis sellega kulutusi 60 eurot.
3.2.Laste- ja magamistoa põrandad on jäised ja tubades on põrandate temperatuur talvel 10 °C, välisukse juures veelgi vähem. Esiku ja magamistoa põrandate temperatuur on külmal ajal 0– 13 °C. Põrandatest õhkab külma. Korteri esiku ja magamistoa põrand oli külm, kuna seal all oli soojustamata laega kütmata kelder, kus on aastaringselt temperatuur umbes 4 °C. Hageja lasi vana täite (ehitusprügi, kivid) eemaldada ning soojustas põrandad keldri poolt villa ja tuuletõkkega ning kandis sellega seoses kulutusi 960 eurot.
3.3.Korteri välisuks ei pea sooja. Trepikoja valgus paistab korteri uksepragudest tuppa. Välisukse juures valitsevad nullilähedased või miinustemperatuurid. Tihendeid, mis oleksid viidanud soojapidavusprobleemidele, uksele pandud ei olnud. Korteri akende lähedal ja esikus on külm isegi siis, kui toas ahi köeb ja on kuum (45 °C) ning kõik elektrikütteseadmed on töös, sest aknad ei ole eluruumide jaoks piisavalt soojapidavad. Verandatoas on vaid veerand tundi pärast radiaatori väljalülitamist 14 °C sooja. Aknad ei sulgu piisavalt tihedalt ja aknapõsed on soojustamata. Hageja lasi pingutada aknaraame ja pärast seda sulguvad aknad veidi tihedamalt, kuid akna ja aknaraamide vahelt puhub tuul ikkagi siseruumidesse. Aknad ja välisuks on amortiseerunud ja tuleb välja vahetada. Hinnapakkumise järgi kulub selleks 3023,86 eurot. Tuuletõkke ebapiisava paigaldamise ja näriliste võrgu puudumise tõttu pääseb välisõhk korteri välisseina alt ja aknapõskede juurest tuuletõkke taha paigutatud soojustusvillast läbi puhuma. Kõikide aknapõskede temperatuur külmal ajal on alla 10 °C ning umbes meetri ulatuses aknaavadest on siseseinad külmad. Välisseintes on tuuletõmbus, pistikupesadest puhub külma tuult tuppa. Hageja paigaldas hädalahendusena tuuletõkke ja villa vahele montaaživahtu. Hageja on kandnud akende reguleerimise ja montaaživahu paigaldusega seoses kulutusi 120 eurot.
3.4.Verandatoa radiaatorit ja põrandakütet kasutades ei saa samaaegselt muid elektriseadmeid kasutada, kuna korterisse tulev vooluvõimsus ei ole piisav (vaid 25 amprit). Elektrilevi AS elektriku sõnul on optimaalne 40 amprit. Vooluvõimsuse tõstmiseks tööde tegemise maksumus korteriomandi kohta on Elektrilevi AS hinnapakkumise järgi 482,40 eurot.
2-19-14498
3.5.Kuna kostjad rajasid verandatoa trepile lillepeenra, tõstes mulla laudise vastu, on soojustusvill seal märg ja tuuletõke mädanenud ning vajab väljavahetamist. Fassaadi soojustuse paigaldamisel on ehitusvead. Soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud remondikulude maksumuseks on hinnapakkumise järgi 2052 eurot.
4.Hageja tellis enne müügilepingu sõlmimist Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ-lt hindamisakti. Eksperthinnangus on tuginetud puudulikele andmetele korteriomandi seisukorra ja remondivajaduse hindamisel, mistõttu on hinnang ebatäpne. Hageja taotleb kostjatelt eksperthinnangule tehtud kulutuse 129,50 eurot hüvitamist.
5.Hageja on proovinud korduvalt saavutada kostjatega kohtuvälist kokkulepet ja teinud kulutusi õigusteenusele summas 400 eurot, mille hüvitamist ta taotleb. Kostjate vastuväited
6.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.
7.Müüdud korter vastas lepingutingimustele. Hageja ei ole lepingu rikkumist ja varjatud puuduste esinemist tõendanud. Seinte soojustamise ja akende paigaldamise väidetavad vead on hageja tõendamata väited. Kostjad ei vastuta nende puuduste eest, mis tekkisid pärast seda, kui asi läks üle hagejale (hallitus kraanikausi all). Hageja oli mitmest asjaolust, mida hageja nimetab varjatud puuduseks, juba enne lepingu sõlmimist teadlik. Kostjad teavitasid hagejat korteri jahedatest põrandatest ja elektriarvete suurusest enne müügitehingut e-kirja teel. Hageja käis enne lepingu sõlmimist korterit vaatamas ja pidi seega nägema korteri välisust. Kostjad elasid vaidlusaluses korteris ligi kolm aastat ning neil ei tekkinud kordagi kahtlust, et midagi oleks korteri juures valesti. Regulaarselt ahju küttes on korteris sooja 20–23 °C, seda on kinnitanud ka hageja. Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohus jättis 27.11.2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, kuid jättis kulude suuruse kindlaks määramata kostjatel menetluskulude puudumise tõttu.
9.Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ostis korteri elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused.
10.Korteri välisukse puuduse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui müügikuulutuses oli märgitud, et müüdaval korteril on ees turvauks, siis kohus leidis, et hageja oli välisukse puudusest teadlik enne müügilepingu sõlmimist, sest selles oli võimalik visuaalselt veenduda, et tegemist ei ole turvauksega. Vaidlus puudus, et hageja käis enne müügilepingu sõlmimist korteriga tutvumas ja sel juhul oli tal näha ka korteri välisuks. Samal ajal oli tal võimalik ka veenduda, kui tihedalt uks sulgub või kuidas on paigaldatud uksel lukud.
11.Kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud hallituse probleemi puhul ei ole tegemist varjatud puudusega. 25.05.2020 kohtuistungil selgitas hageja, et korteri ülevaatamisel oli samuti tugev kanalisatsioonihais. Spetsiifiline hais kadus ära, kui hallitus kõrvaldati. Hagejal oli võimalik enne korteri ostmist pöörata kostjate tähelepanu sellele probleemile ja lasta teha haisu päritolu kindlaks ja hallitus kui selle põhjustaja vajadusel kõrvaldada. Hageja ostis korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud selle põhjustajat kostjatel välja selgitada.
2-19-14498
12.Kostjad ei pea hüvitama kulutusi elektrivõimsuse tõstmiseks vaidlusaluses korteris, sest tegemist ei ole korteriomandi varjatud puudusega. Müügilepingus eraldi elektrivõimsust ei ole kokku lepitud. Elektrivõimsuse juurde ostmist elamule saab otsustada korteriühistu. Elektrilevi AS ja KÜ Harku 28 vahel on sõlmitud võrguleping võrguühenduse läbilaskevõimega 25 amprit. KÜ Harku 28 koosoleku protokolli p 7 järgi uuris amprite lisamise võimalusi ja sellega seotud kulutusi hageja. Protokolli kohaselt otsustati olemasoleva olukorraga leppida, kulutusi lisaamprite ostmiseks ei tehta.
13.Elamu välisvoodri võimalikud paigaldusvead ja maja vundamendi soojustus või selle puudumine ei ole asjaoludeks, mille alusel väita, et tegemist on korteriomandi varjatud puudusega. Sarnaselt elektrivõimsuse tõstmise küsimusele kuuluvad elamu välisvoodri ja vundamendi soojustusega seotud probleemide lahendamised korteriühistu pädevusse. Lisaks leidis kohus, et nii elamu vundament kui välisvooder olid hagejale korteriga tutvumisel näha ja hageja sai nende olukorrast teadlikuks enne müügilepingu sõlmimist, tegemist ei ole korteri varjatud puudusega. Ka on kostja I enne müügilepingu sõlmimist hagejale vastanud, et vundament ei ole soojustatud.
14.Kostjad ei pea hüvitama hagejale eksperthinnangu (korteriomandi turuväärtuse hinnang) eest esitatud arvet 129,50 eurot, kuna hageja kinnitusel oli eksperthinnang vajalik pangalt laenu saamiseks. Seega ei tulenenud ekspertiisi tellimise vajadus kostjate rikkumisest.
15.Kõige suurema puudusena tõi hageja välja korteri soojapidavusprobleemi. Kohtu hinnangul teadis hageja lepingu sõlmimise ajal hagis esile toodud puudustest seoses korteri soojapidavusega või vähemalt pidi nendest teadma.
16.Hageja pöördus enne müügilepingu sõlmimist kostjate poole välislaudise soojustuse ja põrandate soojustuse küsimuses. Kostja I 06.09.2020 e-kirjas antud selgitustest tulenevalt oli hageja teadlik enne müügilepingu sõlmimist, et elamu vundament ei ole soojustatud, korter asub esimesel korrusel ja põrandad on jahedad ning kostjad kasutavad jaheduse tõttu vaipkatteid. Lisaks teavitas maakler hagejat enne müügilepingu sõlmimist jahedusest, sest hageja sõnul teatas maakler, et kostja II kurdab, et tal varbad külmetavad. Maakohus leidis, et viidatu alusel oleks hageja saanud teha järelduse, et tegemist võib olla tavapärasest jahedamate põrandatega. Kohus asus seisukohale, et jäiselt külmad põrandad, külmad põrandad ja jahedad põrandad on poolte subjektiivne tunnetuslik hinnang antud olukorrale. Hageja on kirjutanud kostjatele, et korteris on temperatuur 20-23 kraadi. Kostjate hinnangul oli korteris temperatuur normaalne ka talvel, sest võimaldas käia toas õhema riietusega. Kohus leidis, et kuna kostjad on enne müügilepingu sõlmimist teavitanud hagejat jahedusest, siis ei saa olla tegemist korteri varjatud puudusega. Ka müügikuulutuses on märgitud, et elamu energiamärgis puudub. Kohus leidis, et isegi kui tekk oli välisukse ette pandud jaheduse vähendamiseks, siis hageja oli jahedusest teadlik. Hagejale edastati enne müügilepingut ka kommunaalarved, sh elektritarbimise kohta. Seega oli hageja teadlik ka elektrikulust. Kostjate kinnitusel teavitati aknapõskede jahedusest maaklerit, lisaks ei näita see, et aknad vajavad vahetust. Tegemist on poolte subjektiivse hinnanguga, kas aknapõsed on külmad või jahedad. Vaidlus puudus, et tegemist on plastikakendega, mille olemasolus veendus hageja enne müügilepingu sõlmimist. Hageja esitatud termofotod ei tõenda, kas aknad ja välisuks on nõuetekohaselt soojapidavad või mitte. Hagejal puuduvad eriteadmised vastavate fotode tegemiseks, pole teada, mis tingimustes ja vahendiga need on tehtud, mis ilmastikuolud valitsesid fotode tegemise päeval, mis temperatuur oli toas ning järeldused, kas saadud tulemused vastavad kehtivatele nõuetele või mitte.
2-19-14498
17.Kostjad ei pea hüvitama keldri valgustuse maksumust 30 eurot, sest tegemist ei ole korteri varjatud puudusega. Hagejad eemaldasid lambid keldrist omavoliliselt ja hageja selgitas 13.08.2020 kohtuistungil, et korteriühistu juhatuse esimees nõudis lampide tagasipanekut. Seega ei ole korteri puudusega, mille kostjad peaks hüvitama.
18.Maakohus tuvastas, et kostjad on menetlusväliselt õigusbüroo sekkumiseta ja ka kohtumenetluses pakkunud hagejale korduvalt kompromissi, sh 25.05.2020 istungil 2200 eurot, millest hageja on keeldunud. Hagejal puudus vajadus pöörduda õigusabi saamiseks menetlusväliselt OÜ Hugo poole, kuna kostjad on hagejale menetlusväliselt vastanud ja on püüdnud leida kompromissi. Hageja on põhjendamatult tekitanud sellega endale õigusabikulusid ja seda ei pea kostjad hüvitama. Kuivõrd kohus ei tuvastanud korteril varjatud puuduseid, siis puudub alus viidatud õigusabikulude kostjatelt väljamõistmiseks. Apellatsioonkaebus
19.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude 5618,26 euro ja viivise saamiseks, ning teha uus otsus, millega hüvitada hagejale soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud remondikulud 2052 eurot, akende ja välisukse vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 3023,86 eurot, elektrivõimsuse tõstmiseks vajalike kulud 482,40 eurot ning valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega (hallituse kõrvaldamisega) seotud kulud 60 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
20.Maakohus rikkus menetlusõigusnorme, hinnates tõendeid pealiskaudselt ja ebaõigesti.
21.Korter ei vasta keskmisele kvaliteedile. Kostjad ei teavitanud müügilepingus hagejat korteri puudustest. Otsus on vastuoluline osas, milles maakohus leidis ühelt poolt, et hageja pidi esile toodud puudustest olema teadlik ja samas maakohus ei tuvastanud korteril ühtegi puudust.
22.Hindaja küsis maaklerilt korteri puuduste kohta. Kui juba kinnisvaraspetsialistile visuaalsel vaatlusel ühtegi puudust silma ei torganud, siis järelikult on korteri probleemide puhul tegemist varjatud puudustega. Kuna kostjad ja maakler ei andnud hindajale objektiivset ülevaadet kinnisvaraobjekti omadustest, eksitasid nad teadlikult ostjat, kes usaldas eksperti.
23.Keldri valgustus oli vältimatu kulu hagejale puuduste kõrvaldamisel, sest magamistoa põrand tuli soojustada alt ning keldri lae valgustuse asendamist nõudis korteriühistu. Soojustatud lakke enam lampe paigaldada polnud võimalik.
24.Tõsiasi, et korteri puuduste kõrvaldamise peab korraldama korteriühistu, ei tähenda veel, et puudusi ei eksisteeri. Vundamendi soojustamata jätmine ei põhjusta tingimata põrandate jahedust. Visuaalselt ei ole fassaadil mingeid puudusi näha, maakleri sõnul soojustati maja 8 aastat tagasi. Ka kostjad väitsid enne müügitehingut, et fassaad on soojustatud.
25.Jahedad põrandad on ebatäpne ja ilustatud kirjeldus põrandate seisukorra kohta. Hageja täpsustab, et maakler ütles alles pärast lepingu sõlmimist detsembris 2018, et kostja II kurdab, et tal varbad külmetavad. Kostjad loobusid maakleri tunnistajaks kutsumisest.
26.Termofotodel näidatud temperatuurid kinnitavad, et põrandate jäisus ei ole subjektiivne tunnetuslik hinnang, nagu maakohus arvas. Energiamärgis puudub paljudel elamutel ning selle puudumine ei ole viide soojapidavusprobleemidele. Hageja teadis põrandate jahedusest, aga ei saanud olla teadlik välisukse jahedusest, sest visuaalselt nägi uks korralik välja ning sulgus adekvaatselt. Ukse ees oli kvaliteetne turvauks, mistõttu maakler kirjutas turvaukse ka
2-19-14498 kuulutusse. Hageja palub hinnata kinnisvarahindaja tehtud fotot eksperthinnangus korteri välisuksest – korteri ukse välimus ei viita kuidagi sellele, et uks ei pea sooja. Mõnemillimeetrist pragu ukse ja luku vahel näeb ainult teatud nurga alt. Võimalik, et pragu tekib vaid kütteperioodil, kui õhk on kuiv ning puidu sisse tekivad praod. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjad olid valmis ukse ja akende vahetamise kulu hagejale kompenseerima.
27.160-eurone elektriarve ei ole ilmselge viide korteri soojapidavusprobleemidele. Maakler ütles, et korteris elas lastega pere. Lastega perede kommunaalarved on pesupesemise ja sageda söögitegemise tõttu keskmisest kõrgemad. Ei saa välistada korteriomanike kokandushuvi, elektriauto laadimist või muid suure elektritarbimisega seotud hobisid.
28.Aknapõskede temperatuur on näha termofotodel. Hagejal puuduvad erialased teadmised termokaamera manipuleerimiseks, mistõttu võib mõõtmistulemusi õigeks lugeda.
29.Hagejal puuduvad rahalised vahendid ekspertiisi tellimiseks. Praeguseks on enamik puudustest kõrvaldatud ja arvestades hagi hinda on ekspertiisi tellimine ebamõistlik.
30.Näriliste kahjustuste ja lillepeenra rajamise tõttu tekkinud kahjustuste hüvitamine on ära toodud hagile lisatud arvel, kus on ka eraldi välja toodud näriliste tõkke ja uue tuuletõkkeplaadi paigaldamine.
31.Elektrivõimsuse vähesus on puudus, millest on teadlikud vaid korteris elektriseadmeid kasutanud inimesed. Probleem ei ole mitte elektrivõimsuse mittevastavuses lepingule, vaid selles, et 25 amprit ja ühefaasiline vool on 5 elektriküttega majapidamise peale suurte külmasildadega majas liiga vähe. Kohus ei arvestanud Elektrilevi peakaitse väljavõtet, millest nähtus, et aasta jooksul on korteris olnud 25 korda ülepinge tõttu kaitse väljas. Kui iga kuu esineb mitu elektrikatkestust söögi tegemisel, kütte sisselülitamisel või siis, kui naabrite elektritarbimine suureneb, on see kahtlemata häiriv. Korteriühistu üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on ebapiisav elektrivõimsus kõigile naabritele oluline teema, kuid omanikel tuleb hetkel olukorraga leppida.
32.Hageja ei nõustu, et hallitusprobleem ei ole korteri puudus. Keskmine korter ei hallita ega haise. Kanalisatsioonihais ei ole spetsiifiline hais. Maakohus ei arvestanud e-kirjavahetust, kus kostjad tunnistasid, et harjusid selle omapärase „vana maja“ lõhnaga. Seega olid kostjad kummalisest lõhnast teadlikud korteris elamise ajal. Vastustajate seisukoht
33.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1).
2-19-14498
35.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohtu otsus on vaidlustatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata järgmised hageja kulude hüvitamise nõuded: soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud remondikulud 2052 eurot; akende ja välisukse vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 3023,86 eurot; elektrivõimsuse tõstmiseks vajalikud kulud 482,40 eurot; valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 60 eurot.
36.Seega osas, milles maakohus jättis keldri lae soojustamisega seoses kantud kulu 960 eurot, akende reguleerimise ja montaaživahu paigaldusega seoses kantud kulu 120 eurot, eksperthinnangule tehtud kulutuse 129,50 eurot ja kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks kantud õigusabiteenuse kulu 400 eurot hüvitamiseks rahuldamata, maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ringkonnakohus ei kontrolli ning neid kulusid puudutavatele apellatsioonkaebuse väidetele ei vasta, kuna selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
37.Hageja etteheited maakohtule seisnevad peamiselt tõendite ebaõiges hindamises. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks eksinud tõendite hindamisel ega näe alust tõendite teisiti hindamiseks TsMS § 653 alusel. Maakohus analüüsis asjas esitatud tõendeid ja jõudis veendumusele, et hageja oli lepingu sõlmimise ajal teadlik nii korteri jahedusest kui selle spetsiifilisest lõhnast. Hagejal oli võimaldatud korter eelnevalt üle vaadata. Maakohus tuvastas poolte lepingueelse e-kirjavahetuse alusel, et hageja oli nimetatud asjaoludest teadlik. Selle hindamisel, kas hageja poolt ette heidetud puudused kujutasid endast müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavust ja kas hageja ostjana lepingutingimustele mittevastavusest teadma pidi, tuli hinnata asjas esitatud tõendite ja selgituste pinnalt. Maakohus võttis vastavate asjaolude hindamisel õigesti arvesse ka seda informatsiooni, mida kostjad avaldasid hagejale müügiprotsessi käigus ja seda, mida hageja enne müügilepingu sõlmimist nägi või koges ja mida ta oleks pidanud nägema või kogema. Maakohtu hinnang, et hageja esitatud termofotod ei ole praegusel juhul piisav tõend korteri soojapidavuse hindamiseks, on ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Asjaolu, et hageja ei ole nõus maakohtu järeldustega, ei ole lahendi tühistamise aluseks. Maakohtu põhjendused on jälgitavalt esitatud ning järeldus on kooskõlas põhjendustega.
38.Apellatsioonkaebusest võib aru saada, et hageja heidab maakohtule ette ka materiaalõiguse (VÕS § 77 lg 1 ja § 218 lg 4) ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus selgitab selles osas järgmist.
39.Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu
2-19-14498 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi.
40.Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).
41.Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
42.Apellatsiooniastmes on vaidluse all müüdud korteriomandi soojapidavus, elektrivõimsus ja valamu torud (spetsiifiline lõhn korteris). Pooled ei vaidle, et kostjad müüsid hagejale korteriomandi 1930-ndatel ehitatud puitmajas ning olid teadlikud hageja soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Samas keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada, milline on sama vana ja sama tüüpi majade keskmine kvaliteet. Ligi 100 aastat vana elamu puhul ei saa eeldada, et selles asub uueväärne energiasäästlik korter.
43.Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).
44.Müügilepingu punktis 1.14 antud ostja kinnitustega leppisid pooled sisuliselt kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest eelnevalt teada saada. Puudub vaidlus, et hagejal oli võimalus korteriomandiga tutvuda ja ta seda võimalust ka kasutas. Samuti täpsustati korteri omadusi ka lepingu sõlmimise eelselt e-kirja teel. Nii oli hageja teadlik korteri jahedusest. Puudub vaidlus, et korterit on võimalik kütta, s.t küttekolded toimivad. Küsimus on selles, kas korterit küttes on võimalik saavutada elamiseks normaalne temperatuur. Maakohtus kogutud tõendid ei anna alust järelduseks, et
2-19-14498 korter on sedavõrd soojapidamatu, et on talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu. Kostjad elasid koos lapsega vaidlusaluses korteris 3 aastat. Puuduvad tõendid, mis annaksid aluse objektiivseks hinnanguks, et korteriomand ei ole eluruumina kasutatav praeguses olukorras, kus hageja hinnangul vajalikud soojustustööd on tegemata.
45.Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et 49,1m2 suuruse korteri 160-eurosed elektriarved ei viita võimalikele korteri soojapidavusprobleemidele. Riigikohus on leidnud, et kui elamul on suured küttekulud, võib müüja vastutuse välistamiseks elamu vähese soojapidavuse väite korral olla piisav see, kui müüja esitab ostjale küttekulude suurust näitavad arved, märkides nende esitamise ka müügilepingus. Suurte küttearvete alusel peab asja ostnud isik üldjuhul eeldama mh probleeme soojapidavusega (Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 25). Praeguses asjas teavitasid kostjad hagejat, et korteri põrandad on jahedad ja külma ilmaga võis korter vajada isegi kütmist mitu korda päevas ning esitasid ka oma kommunaalkulude arved, sh elektriarved (I kd, tl-d 59 ja 182 jj). Seega pidi hagejal elektriarvete pinnalt tegema järelduse ka korteri soojapidavuse kohta. Apellatsioonkaebuse seisukoht, et suur elektriarve võis olla põhjendatud ka suurest kokandushuvist, elektriauto laadimisest või muust hobidega seonduvast, on paljasõnaline ega ole kuidagi seostatud kostjatega. Vastuses apellatsioonkaebusele kinnitavad kostjad, et nad ei ole kunagi omanud elektriautot.
46.Asjaolu, et kostjad on olnud kohtueelselt või menetluse ajal nõus asendama korteri välisukse või vahetama aknad, ei tähenda, et kostjad võtsid omaks hageja etteheidetud korteriomandi puudused soojapidavuse osas. Kostjad ei varjanud müügilepingu sõlmimise eelselt infot, et korteri põrandad on jahedad, nagu hageja ekslikult leiab (I kd, tl 59). Kostjate poolse pakkumise näol oli tegemist õigusrahu huvides läbirääkimistega kompromissi saavutamiseks, mitte korteri puuduste omaksvõtuga. Vaatamata sellele, et maakler oli ekslikult korteri müügikuulutusse märkinud turvauks, oli hagejal korteri välisuksega võimalik müügilepingu sõlmimise eelselt piisavalt põhjalikult tutvuda ja veenduda ukse kvaliteedis. Hageja möönab apellatsioonkaebuses, et visuaalselt nägi uks korralik välja ja sulgus adekvaatselt. Hageja tugineb apellatsioonkaebuses termofotodele, mille osas leidis maakohus õigesti, et need ei saa tõendada asjaolu, kas aknad ja uksed on soojapidavad või mitte, kuna hagejal puuduvad eriteadmised selliste fotode tegemiseks ja puuduvad muud olulised andmed, mille alusel konkreetseid fotosid analüüsida.
47.Võimalikud vajakajäämised elamu välisseina ja vundamendi soojustuses ei ole vaidlusaluse korteriomandi varjatud puudused. Kostjad müüsid hagejale korteriomandi, mitte eramu, mille puhul vastutaksid nad ka fassaadi ja vundamendi võimalike varjatud puuduste eest. Et tegemist on vaid 4 korteriga elamuga, ei muuda asjaolu, et elamu välisvoodri paigaldamise ja vundamendi soojustamise eest vastutab korteriühistu. Korteriomanik ei saa ise välisfassaadi soojustada. Kostjad võimaldasid hagejal enne müügilepingu sõlmimist korter üle vaadata ning tutvuda selle seisukorraga. Korteri, samuti korterelamu välisseina ja vundamendi seisukorra kindlakstegemisel oli neil võimalus kasutada asjatundja abi ning nad saanuks hoone seisukorrast piisavalt põhjaliku ülevaate. Ei kuulutuses ega ka poolte kirjavahetuses ei ole kostjad andnud valekinnitusi elamu välisseina ja vundamendi soojustuse osas. Kostja I teatas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et tema teada on seinad ja põrandad eelmise omaniku sõnul soojustatud, aga kuna vundament ei ole soojustatud ja korter asub esimesel korrusel, siis on põrandad jahedad (I kd, tl 59). Kolleegium leiab, et kostjad ei pidanud enne korteri müümist kontrollima täpselt, millal ja millise kvaliteediga oli elamu välisseina soojustatud. Vanas puitfassaadiga korterelamus võib kasutatud korteriomandit müüa selliselt, et müüja annab vaid selgitusi selle kohta, millal tema teada on elamut üldiselt renoveeritud. Ostjal on seejuures võimalus täpsustada tema jaoks olulisi ja ostuotsust mõjutavaid asjaolusid otse korteriühistult.
2-19-14498
48.Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hageja oli teadlik enne notariaalse müügilepingu sõlmimist korteriomandi olukorrast, sai tutvuda mõistlikul määral ehitise soojustuse, välisukse ja akendega ning temperatuuriga tubades. Vaatamata kõigele otsustas hageja sõlmida 28.09.2018 notariaalse müügilepingu vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda hiljem sellele, et vaidlusaluse korteriomandi puuduseks on asjaolu, et korter peaks olema tema hinnangul soojem. Kolleegium leiab, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas müüjate hinnang eluruumi jaheduse kohta ühtib ostja subjektiivse hinnanguga. Kostjad on täitnud oma kohustuse tõendada, et nad teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist korteri puudustest. Seega ei olnud tegemist varjatud puudustega.
49.Valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulude nõude osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud hallituse probleemi puhul ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna hageja oli enda sõnul tundnud haisu juba korteri ülevaatamisel ja see spetsiifiline hais kadus ära, kui väidetav hallitus kõrvaldati. Seega ostis hageja korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud selle põhjustajat kostjatel välja selgitada. Nagu kolleegium eelnevalt leidis, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, miks on korteris spetsiifiline lõhn, s.o kas tegemist on vanale puitmajale omase lõhnaga või põhjustab lõhna miski muu. Seega ei olnud tegemist varjatud puudustega. Lisaks juhivad kostjad vastuses apellatsioonkaebusele õigesti tähelepanu ka asjaolule, et hageja kolis korterisse alles 2018 novembri teises pooles, s.o paar kuud pärast müügilepingu sõlmimist ja korteri otsese valduse üleandmist. Seega ei ole hageja tõendanud torude olukorda müügilepingu sõlmimise seisuga ja ei ole välistatud, et torude olukord võis muutuda ka niisket aastaaega arvestades tulenevalt asjaolust, et korteris ei elatud mõnda aega ja see võis olla mõnda aega kütmata.
50.Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata ka hageja nõude hüvitada kulutused elektrivõimsuse tõstmiseks. Ringkonnakohus on maakohtuga ühte meelt, et tegemist ei ole korteriomandi varjatud puudusega, mille eest peaksid vastutama kostjad. Maakohus märkis õigesti, et pooltel puudus kokkulepe elektrivõimsuse osas ja elektrivõimsuse juurde ostmine kuulub korteriühistu pädevusse. Lisaks märgib kolleegium, et arvestades, et KÜ Harku 28 on otsustanud olemasoleva olukorraga leppida ja kulutusi lisaamprite ostmiseks mitte teha, ei saa hageja nõuda ka elektrivõimsuse tõstmiseks vajalike kulude hüvitamist. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda (vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Kostjad peaksid teoreetiliselt hüvitama kulutused üksnes juhul, kui pooltel oleks olnud suurema kui 25 amprit elektrivõimsuse osas kokkulepe ja korteriühistu on otsustanud ka lisaamprite ostmise, s.o selliste kulude kandmise.
51.Seega nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et tsiviilasja materjalid ei anna alust nõustuda hageja seisukohaga, et temale müüdud korteriomandil esinevad väidetud varjatud puudused, ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
52.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks.
53.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad tingituna apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisest hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
2-19-14498
54.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostjatel oleks tekkinud ringkonnakohtu menetluses rahaliselt hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid. Seetõttu puudub vajadus menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.
55.Ringkonnakohus selgitab hagejale, et apellatsioonkaebuse hinnast tulenevalt pidi hageja tasuma kaebuse esitamisel riigilõivu 425 eurot. Toimikust nähtuvalt on hageja apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 450 eurot (III kd, tl 49).
56.RLS § 12 lg 1 kohaselt on riigilõivu tasunud isikul õigus taotleda riigilõivu võtjalt riigilõivu tagastamist RLS § 15 alusel. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti. RLS § 15 lg 1 p 1 järgi tagastatakse enam tasutud riigilõiv, kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem. Hagejal on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda kohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enam tasutud riigilõivu tagastamist. TsMS § 150 lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti, menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.