Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue

2

g.ehitatud on tavaline soojustamata väljatõmbeventilatsioon. Sundventilatsiooni väljalülitamisel tungib niiske ja sooje õhk ikkagi ventilatsioonisüsteemi ja seiskub seal. Tekib kondensaatvesi, mis otsib iseseisvalt väljapääsu. Tegemist on ehistusveaga; h. elamu ventilatsiooni osas on asjatundja tuvastanud, et ventileeritava õhuruumi puudumise tõttu mineraalvillakihi kohal (karniisiboks - pööning - tänav) aurukondensaat koguneb soojustuskihti ja muutub veeks. Edaspidi hakkab vesi hävitama puitkonstruktsioone, mineraalvilla, kipsplaate ja siseviimistlust. Puudusi on üritatud varjata, värvides seinu ja lagesid. Puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 02.06.2021 hinnapakkumise kohaselt 110 812,68 eurot koos käibemaksuga. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest 09.06.2021, paludes kahju hüvitada hiljemalt 22.06.2021. Kostjad kahju ei hüvitanud ega nõudele sisuliselt ei vastanud. 2021. aasta augustis teostati elamu täiendav ekspertiis. 22.09.2021 asjatundja arvamuse kohaselt elamu hoonel on mitmeid ehitusvigu, mis on põhjuseks, et toa põrand on külm. Tuuletõkkeplaadid on ebakvaliteetselt paigaldatud, lahendus on tehniliselt ebakorrektne. Parkimiskoha kohal olevas põrandas puudub aurutõke ja kahjustunud on klaasvill. Kogu vahelae konstruktsioon vajab ümberehitust, säilitada saab vaid talasid. Katusel on ebapiisav tuulutusvahe aluskatte ja tuuletõkke vahel. Katuseakende piirkonnas toimub sademevete läbijooks aluskattele ja sealt toimub räästa piirkonnas tilkumine aluskonstruktsioonidele. Selgelt on näha niiskuskahjustus, vajalik on kõikide katuseakende ümbruste ümberehitus ja kui see pole võimalik, siis uute akende paigaldus. Katuseakende ümber olevad raamid on väga spetsiifilised, mis võib tingida täiesti uue katuseakna komplekti soetamise vajaduse. Eelnevas punktis nimetatud puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 16.10.2021 ja 17.10.2021 hinnapakkumiste kohaselt kokku 16 194,6 eurot koos käibemaksuga. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest 02.11.2021, paludes kahju hüvitada hiljemalt 16.11.2021. Kostjad kahju ei hüvitanud, kuid teavitasid, et nõuet nad ei tunnista. Kuivõrd pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab ehitis vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt nt RKTKo 30.09.2015, 3-2- 1-100-15, p 25-27). Isegi kui nõustuda kostjate arvamusega, et Lodjapuu 50 projekt oli üldprojekt ja elamu ei pidanud sellele vastama ehk lähtuda tuleb keskmise kvaliteedi kriteeriumist, siis sellisel juhul peab elamu vastama ehitamisele seaduses sätestatud nõutele ja heale ehitustavale. Elamu puuduste näol on tegemist selliste puudustega, mis annavad aluse väita, et puuduste tõttu ei vasta elamu (puuduste osas) ei ehitusnõuetele ega ka heale ehitustavale (06.11.2023 menetlusdokument; dtl 623). Ekspert PP on kohtuistungil kinnitanud ka seda, et ehitusnormidele/nõuetele mittevastavus tähendab ühtlasi ka ehitustavale mittevastavust. Ekspert on kinnitanud, et kui ehitusnormid on täidetud, siis on ka hea ehitustava täidetud ja kui ehitusnormid ei ole täidetud, siis ei ole ka hea ehitustava täidetud. Nii puudused kui ka nende kõrvaldamise maksumus on käesoleval juhul tõendamist leidnud asjatundjate arvamuste ja PP ekspertarvamusega. Hagejad on kostjaid puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Riigikohtu praktika kohaselt ei hakka varjatud puudustest teavitamise mõistlik tähtaeg kulgema juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajast ostjale, vaid varjatud puuduse avastamise ajast. 3

Siseviimistluse niiskuskahjud tekkisidki asjatundja poolt tuvastatud varjatud puuduste tõttu, seega nõustuda ei saa kostjate seisukohaga, et kuna (varjatud puuduste tõttu tekkinud) niiskuskahjusid elamu hagejatele üleandmisel ei olnud, siis vastava kahju eest kostjad ei vastutagi. Asjatundjate arvamused (nimetatud ka auditiks) ei sisaldanud konkreetseid ehitustöid ja nende maksumust. Nimetatud teabe, s.o vastavate hinnapakkumiste saamiseks on hagejad pöördunud mitmete ehitusettevõtete poole nii telefoni kui ka sh. 19.03.2021, 23.03.2021, 29.03.2021 e-kirja teel (dtl 275-277), kuid tulutult – paljud ettevõtted kas lihtsalt ei vastanud või keeldusid kalkulatsiooni ja hinnapakkumise tegemisest. Ainus ehitusettevõtte, mis oli valmis tööd tegema ja tegi 02.06.2021 ka vastava kalkulatsiooni oligi Makro Ehitus OÜ. Vastav nõudekiri oli kostjatele edastatud 09.06.2021, s.o 7 päeva pärast vastava kalkulatsiooni saamist. Hagejad on seisukohal, et auditis toodud puudusi ja nende kõrvaldamiseks vajalikke töid tuleb vaadelda tervikuna. Sellist seisukohta toetab ka VÕS § 222 lg 1 sõnastus, mille järgi on müüjal õigus müüdud asja sh. parandada. Samas vaidlust ei ole ilmselt selles, et otsustamaks, kas asja parandamine on üldse võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, peavad müügilepingu pooled teadma, milliseid töid tuleb puuduste kõrvaldamiseks teostada. Hagejad on seega seisukohal, et puudustest ja nende kõrvaldamiseks vajalike tööde kogumist said hagejad teada 02.06.2021 ja seega on puudustest teatatud õigeaegselt ehk mõistliku aja jooksul. Kostjate tuginemine VÕS § 220 lg-le 3 on formaalset iseloomu ja olukorras, kus kostjad vaidlevad niikuinii hagejate nõudele vastu, siis objektiivselt ei olekski tähtsust asjaolul, kas kostjatele teatati puudustest nt ühe või nelja kuu jooksul. Kostjad ei ole välja toonud ühtegi objektiivset asjaolu, et neljakuulise intervalli järel teatamisega võtsid hagejad kostjatel ära näiteks puuduse parandamise võimaluse, mis võinuks olla kostjatele näiteks soodsam. Pärast 09.06.2021 nõudekirja saamist on hagejate esindajatega võtnud ühendust kostja II esindaja vandeadvokaat Urmas Ustav, kes üksnes teatas, et kostja II on nõudekirja kätte saanud ning esindaja tegeleb sellega esimesel mõistlikul võimalusel. Paraku sisulist vastust nõudekirjale hagejad ei saanudki. Seoses 02.11.2021 nõudekirjaga on kostjate esindaja 10.11.2021 mh. vastanud, et müüjad ainsatki nõuet, väidetavat mittevastavust ega väidetavat varjatud puudust ei tunnista ega omaks ei võta. Puutuvalt 02.11.2021 nõudekirjasse, siis kuuenädalast, so. 1,5 kuu pikkust tähtaega ei saa hagejate hinnangul pidada juba iseenesest ebamõistlikuks. Ka siin tuleb rõhutada, et vastava kalkulatsiooni said hagejad alles 16.10.2021, seega vastav nõue oli kostjatele esitatud 18 päeva pärast seda, kui hagejad said teada puudustest ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikest töödest. Kui kohus leiab, et nii 09.06.2021 kui ka 02.11.2021 nõudekirjad ei ole esitatud mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg 1), siis hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu – teatamata jätmine mõistliku aja jooksul on mõistlikult vabandatav. Seda eelkõige põhjusel, et, nagu oli ka eespool märgitud, objektiivselt ei muuda kostjate sisuliste vastuväidete sisu see, kas 09.06.2021 nõudekirjas viidatud puudustest said kostjad teada nt ühe nädala või nelja kuu jooksul. Ka see, et 09.06.2021 nõudekirjas märgitud puuduste osas on hagejad üritanud mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on hagejate hinnangul käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu mõttes. Juhul kui kohus leiab, et käesolevas asjas siiski kohaldub VÕS § 220 lg 3 esimene lause, siis hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 221 lg 1 p 2. Riigikohus on leidnud, et pikemat aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt 4

Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad on elamus elanud üle 14 aasta (lisa 3) ja eluliselt ei ole usutav, et kostjad ei olnud elamu puudustest teadlikud. Veelgi enam, auditi kohaselt tuvastas asjatundja värske seinte ja lagede dekoratiivse värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustuste jälgi. Kostjate vastuväited 2.Kostjad hagi ei tunnista ning paluvad selle jätta täies ulatuses rahuldamata. 09.06.2021, so ca 7 kuud pärast kinnistu otsese valduse üleandmist esitasid hagejad kostjatele nõudekirja kahju hüvitamiseks väites, et kinnistul asuvast elamust avastati varjatud puudused, mille eest kostjad vastutavad. Nõudekirjale oli lisatud hinnapakkumine parandustööde tegemiseks, mida hagejad muidugi teinud (sh tänase päevani) ei ole. 02.11.2021, s.o ca üks aasta ja üks kuu pärast kinnistu otsese valduse üleandmist, teatasid hagejad e-kirja teel koos nõudekirjaga kostjatele, et on täiendavalt avastanud mitmeid ehitusvigu. Hagejad said elamu valduse 03.11.2020, kuid puudusest teavitamise tähtaeg hakkab kulgema puudusest teadasaamisest. Kohtuistungil täpsustas hageja siinkohal mitut olulist asjaolu: a. Hageja 1 tuvastas vee tilkumise ventilatsiooni väljatõmbeplafoonist detsembris ning helistas väidetavalt ka kostjatele konkreetselt selle tuvastusega seoses. Tegemist on ainsa puudusega (hageja 1 kinnitas, et järgmine kontakt kostjatega oli 2021. suvel tehtud nõudekiri), mille olemasolu korral saaksid hagejad tugineda õigeaegsele teavitusele. Kostjate hinnangul ei ole aga tegemist mittevastavusega lepingutingimustele. b. Hageja 1 tuvastas, et lastetoa põrand on külm esimeste miinuskraadide saabumisel ehk samuti hiljemalt 2020. detsembris. See tähendab, et lastetoa põranda väidetavad puudused soojustuses ei olnud hagejatele teadmata S arvamuse koostamiseni 22.09.2021. Mõistlik aeg puudusest teavitamisest hakkas jooksma 2020. detsembris. Teavituse kostjatele tegid hagejad aga 02.11.2021 nõudekirjaga ehk 11 kuud hiljem. c. Hagejad said teadlikuks puudustest katusekonstruktsioonides hiljemalt 08.02.2021. Kostjaid teavitasid hagejad aga esmalt 09.06.2021 nõudekirjaga ehk 4 kuud hiljem. Kohtupraktika ei ole jaatanud VÕS § 220 lg 1 tähenduses mõistliku aja pikkust ehitise puudustest teavitamise osas rohkem kui kolme kuu ulatuses. Hagejad väidavad vääralt, et mõistlik aeg hakkas kulgema hinnapakkumiste saamistega. Hüpoteetiliste parandamiskulude kindlakstegemine ei mängi mingisugust rolli hageja võimekusele kostjatele ehitise puudustest kui sellistest teada anda. Hagejad ei tohiks isegi alustada hinnapakkumiste küsimist enne, kui kostjatelt on esmalt küsitud puuduste eemaldamist, kuivõrd hagejate õigus nõuda kostjatelt parandamiskulude hüvitamist tugineb kostjate parandamiskohustuse tekkimisele ning seejärgsele rikkumisele. Puudustest teada andmisega ootamine, kuniks selle teavitusega saaks siduda rahalise nõude, on vastuolus VÕS § 220 lg 1 põhimõttega ning ei lükka kindlasti edasi puudusest teavitamise seadusliku tähtaja kulgemise algust. Sooviga üllatada kostjaid esmase puuduste teavituse asemel kohe nõudekirjaga ei ole hagejad käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning seega ka õigustatult jäänud ootamise tõttu ilma õigusest puuduste olemasolu korral neile tugineda. Kostjad ei nõustu hagejate väitega, et hagejate üritus mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teise lause tähenduses. Vabandatavuse puhul on tegu olukorraga, mis reaalselt takistab ostjal müüjale olulistest puudustest teatamast ja parandamisnõuet esitamast. Hinnapakkumiste päringutele vastuste ootamine ei saa olla käsitletav sellise takistusena. VÕS § 222 lg 1 alusel nõude esitamiseks ei pea olema teadlik asja parandamiseks vajalikest töödest ega nende maksumusest. Seadusest 5

ega kohtupraktikast ei tulene, et asja parandamise nõude esitamisel peab ostja teadma, millised tööd on vajalikud asja parandamiseks. Seega ei ole VÕS § 220 lg 3 teise lause tähenduses vabandatav ka see, et hagejatel puudus väidetavate oluliste puuduste kõrvaldamiseks vajalikest töödest üksikasjalik ülevaade. Vaidluses puuduvad asjaolud, mis viitaks VÕS § 221 kohaldamisele. Hagejad saaksid puuduste olemasolul (mida kostjad eitavad) nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 esimese juhtumi alusel. Siin aga ei sisuta nõuet mitte parandamiskulud, vaid kinnistu väärtuse vähenemine puuduste tõttu. Hagejate tõendamiskoormiseks on sellise kahju olemasolu põhjendamine ning sisustamine. Hagejad pole aga menetluse kestel rääkinud sõnagi kinnistu turuväärtusest või selle vähenemisest. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. Müügilepingule mittevastavusi ehitusel ei ole. Hagejate väited puuduste esinemise kohta lükkavad ümber ekspert HK arvamused (dtl 187, 231, 602). Vaidlus puudub, et ehitis sobib eesmärgipäraseks kasutamiseks. Hagejad elavad seal ka praegu. Samuti selgitavad kostjad, et müügilepingu osaks ei olnud ehitise projektdokumentatsioon. Seega ei saa ka lepingule vastavust hinnata projektidele vastavuse kontrollimise järgi. Kohaldamisele võivad tulla ehitamise ajal eksisteerinud normid ja head tavad, kui need on relevantsed. Hagejad ei ole põhistanud ühtegi normirikkumist. Ennekõike peaks kohus aga lähtuma Riigikohtu hiljutistest suunitlustest, mis on esitatud Riigikohtu 31.03.2023 otsusega asjas 2-19-19586 (punkt 14). Tegemist on 2006. aastal ehitatud elamuga. Ükski asjatundja, sh PP ei tuvastanud konkreetseid märke maja struktuursetest kahjudest 17-aastase kasutusperioodi kiuste, mis oleks vastanud riskidele, mida samad asjatundjad (sh PP) väitsid väidetavalt tuvastatud puuduste tagajärgedeks olevat. Ometi on just põhistruktuuride korralik seisukord ning elamu elamiskõlblikkus keskseks osaks sellest kvaliteedist, mida hagejad saavad tol ajal 13 aastat elamuna kasutuses olnud ehitiselt mõistlikult oodata. Ekspertiisis esitatud järeldused puuduste mõjust hoone igapäevasele kasutamisele (ekspertiisi p 2.48; dtl 469) olid hüpoteetilised järeldused küsimuses püstitatud kirjeldustele, mitte PPi järeldused ehitise seisukorrale PPi istungil ülekuulamisega selgus, et tema ekspertiisis esitatud järeldused ei ole usaldusväärsed ega tugine objektiivsetele lähteandmetele. Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad hagejate nõude tasaarvestada enda kulutuste nõudega. Maakohtu otsus 3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis hagejate kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub hageja väidetud puuduste kirjeldusest, et tegemist on konstruktsiooniliste puudustega, mis ei ole tavapärase eriteadmisteta ostja puhul välisel ülevaatusel märgatavad. Ostjalt ei saa eeldada välisel vaatlusel konstruktsioonide avamist, katusekonstruktsioonide või ventilatsiooni ehitusdetailidega tutvumist ning ehitusnormidest või heast ehitustavast kõrvalekallete avastamist. Hagejad said asja kasutades tajuda väliseid ilminguid nagu vee tilkumine, liigniiskus ja hallitus, ebaharilikult külm põrand jm. Teisisõnu, tegemist on varjatud puudustega ning teavitamine eeldab mõistlikku võimalust puudusi avastada. Antud juhul olid hagejate tellitud eksperdiarvamused viimane kinnitus puuduste esinemise ja detailide kohta. Puuduste olemasolu said hagejad eeldada juba varem, kuna selleks esinesid välised tunnused vee tilkumise, niiskuse, külmade põrandate jm näol. Juba ekspertide poole pöördumisel ning neile lähteülesande andmisel pidid hagejad eeldama võimalike puuduste avastamist ning mõistlikult oligi see ekspertide poole pöördumise ajendiks.

6

Kokkuvõttes ei ole põhjendatud kostjatele erandliku kahest kuust pikema teavitustähtaja andmine, sest nad said puudusi ning kostjate poole pöördumise vajadust ette näha juba varem, enne ekspertide lõppjärelduste vormistamist. Hagejad pidid kostjaid lepingutingimustele mittevastavusest teavitama hiljemalt 2 kuu jooksul pärast mõistlikku võimalust puudusi avastada. Pooltel ei ole vaidlust selles, et teade puudustest esitati kostjatele 09.06.2021, st 3 kuud ja 9 päeva pärast puudustest teadasaamist. Kuigi hageja I väitis 07.11.2024 istungil, et teavitas ventilatsioonitoru tilkumisest kostjat I telefoni teel varem, ei ole see asjaolu tõendatud. Hageja paljasõnaline väide ei ole tõend ning kostja ei ole seda omaks võtnud. Eeltoodust lähtudes on kohtu hinnangul hagejad rikkunud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja kriteeriumit ning hilinenud puudustest teavitamisega. Teavitus hagiavalduse p-s 6 nimetatud puuduste kohta oleks tulnud teha hiljemalt 24.04.2021. Teavitamisega hilinemist ei vabanda (VÕS § 220 lg 3) soov enne kindlaks teha puuduste kõrvaldamise maksumus ning selleks hinnapakkumiste ootamine. Tekkinud kahju suuruse täpne kindlakstegemine ei mõjuta VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud tähtaja algust ega kulgu. Tegemist ei ole objektiivse takistusega, mis välistaks teavitamiskohustuse täitmist. Seda enam, et majandus- ja kutsetegevuses mittetegutsevalt ostjalt ei eeldata puuduste täpset kirjeldamist (VÕS § 220 lg 2). Seetõttu ei ole asjakohased hagejate 10.06.2022 seisukoha lisadena 1-2 esitatud päringud. VÕS § 220 lg 3 alusel ei vabanda hilinemist hagejate arvamus, et kostjad ei oleks niikuinii midagi teinud ja seetõttu oleks võinud sama tulemusega teavitusi esitada ükskõik mis ajal. VÕS § 220 lg 3 lähtub objektiivsetest, mitte subjektiivsetest kriteeriumitest. Kohus leiab, et hagejad on hilinenud ka teisest puuduste grupist teavitamisega (hagiavalduse p 8). Hagejate väitel puudused tuvastas ekspert 22.09.2021ekspertiisiga, puuduste kõrvaldamise maksumusest said hagejad teada 16.10.2021 ning nad teavitasid kostjaid 02.11.2021. Selline teavitamine mahuks kahekuulise tähtaja sisse. Kohus ei nõustu aga käsitlusega, et mõistlik võimalus puuduste avastamiseks oli alles 22.09.2021. Hiljemalt VM arvamusest 24.02.2021 pidid hagejad mõistma, et elamus on tõsiseid probleeme konstruktsioonidega, sh katuste, isolatsiooni ja soojustamisega, ning probleeme esineb suure tõenäosusega ka ebaharilikult madala temperatuuriga lastetoas ning muudes maja osades. Mõistlik võimalus hagiavalduse ps 8 loetletud puuduste avastamiseks oleks kohtu hinnangul olnud hiljemalt 24.04.2021. Kaks kuud pärast VM arvamust on piisav aeg, et saada täiendavatele kahtlustele kinnitust täiendava eksperdiarvamuse näol. Sellest omakorda kahe kuu jooksul, hiljemalt 24.06.2021, oleksid hagejad pidanud puudustest teavitama kostjaid. Hagejad seda teinud ei ole. Hagejad on leidnud, et kohaldada tuleb VÕS § 221 lg 1 p-i 2, st mittevastavusele võib hoolimata hilinemisest tugineda, sest kostjad olid puudustest teadlikud. Nõustuda ei saa hagejatega, et sisemiste värvimistööde eesmärgiks oli konkreetsete puuduste tahtlik varjamine. Värvimine ei saa ka kinnitada teadmist muudest konstruktsioonilise iseloomuga puudustest. Kokkuvõttes, kuna hagejad ei teavitanud puudustest VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul ning puudustele tuginemine ei ole võimalik ka VÕS § 220 lg 3 või § 221 lg 1 p-de 1-2 alusel, on hagejad kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise õiguse. See välistab kahju hüvitise nõudmise ning hagi jääb rahuldamata.

7

Kuna hagi jääb rahuldamata nõude formaalse eelduse puudumise tõttu, ei analüüsi kohus sisuliselt puuduste olemasolu, tõendatust ja maksumust. Teavituse hilinemise tagajärg ei sõltu sellest, kas puudused olid tegelikult olemas või mitte. Selguse huvides peab kohus vajalikuks lühidalt peatuda ka poolte väidetel, mis puudutavad VÕS § 222 lg 5 ja VÕS § 115 lg 1 kohaldamist. Puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamise nõudmine on võimalik täitmisnõude jätkuna VÕS § 222 lg 5 alusel. Nõude esemeks saavad olla üksnes faktiliselt kantud kulutused. Antud juhul tugineb hageja tulevikus tekkivale kahjule VÕS § 128 lg 3 mõttes, mida kinnitavad (aktsepteerimata) hinnapakkumised. Kohtu hinnangul pole pooltel selles vaidlust. Ainuüksi seetõttu on VÕS § 222 lg 5 antud asjas sobimatu nõudenorm. Normi kohaldamine nõude alusena on välistatud lisaks seetõttu, et hageja ei ole esitanud kostjatele VÕS § 220 lg-s 1 nimetatud asja parandamise nõuet, mis on VÕS § 222 lg 5 eelduseks. Ka selles ei ole kohtu hinnangul pooltel vaidlust: 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad sellist nõuet ei sisaldanud. Õige on hagejate viide, et nad ei ole kohustatud valima VÕS § 220 lg-tes 1 ja 5 sätestatud õiguskaitsevahendit ning võivad sellest hoolimata tugineda VÕS § 115 lg-le 1 ning nõuda kahju hüvitamist. Puudustega asja müügi korral tuleb lähtuvalt nõude esemest siiski eristada kahjunõude liike. Hagejad ei nõua asja väärtuse vähenemise hüvitamist vaid tulevikus asjale tehtavate kulutuste hüvitamist. See on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (VÕS § 115 lg 1 teine alternatiiv). VÕS § 115 lg 1 teises alternatiivis on silmas peetud kahju, mille tekkimise oleks saanud täiendava tähtaja jooksul rikkumise heastamisega ära hoida, st puudused oleks põhimõtteliselt olnud võimalik kostjate kulul parandada. VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda pärast kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramist. Antud juhul täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks (puuduste kõrvaldamiseks) määratud ei ole. 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad sellist tähtaega ei sisaldanud. VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda ka siis, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud olulise lepingurikkumise puhul või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Kohtu hinnangul ei ole need tingimused täidetud. VÕS § 115 lg 3 aluseks saavad ennekõike olla objektiivsed takistused (puudused ei olegi olemuselt kõrvaldatavad) või vastaspoole sõnaselge keeldumine. Hagejad ei ole kohtu hinnangul seda tõendanud. Kostjate esindaja 10.11.2021 kirjast nähtub, et kuigi nõudeid ei tunnistatud, oldi puuduste tuvastamiseks valmis koostööd tegema. Kui hagejad ei andnud tõendatult kostjatele täiendavat tähtaega ega isegi üritanud nõuda kohustuste täitmist (puuduste parandamist või heastamist), ei saa kohtu hinnangul kostjatele ette heita, et oma vastuses ei pakkunud nad ise täiendava tähtaja vältel puuduste kõrvaldamist. Kostjad said vastata sellele, mis neilt nõuti – rahalisele kahju hüvitamise nõudele. Seega oleks sõltumata VÕS § 220 lg 1 teavitusest kahju hüvitamiseks pidanud hagejad andma kostjatele ka VÕS § 115 lg 2 järgi täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Seda ei ole tehtud, mistõttu hagi rahuldamine oleks välistatud ka sellel põhjusel. Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad hagejate nõude tasaarvestada enda nõudega. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jääb 10.06.2022 tasaarvestus asja lahendamisel arvesse võtmata. 8

Apellatsioonkaebus 4.Hagejad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule või alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et kohus saab asja ise lahendada, tühistada maakohtu otsus täielikult ja teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt vaidlus puudub selles, et 22.09.2021 ekspertiisiaktis nimetatud puudustest teatasid kostjaid hagejale 02.11.2021 ja vaidlus puudub ka selles, et selline teavitamine mahub kohtu poolt aluseks võetud kahekuulise tähtaja sisse. 22.09.2021 ekspertiisiaktis nimetatud ehistusvigadest said hagejad teada kõnealusest ekspertiisiaktist. Hagejatel puuduvad ehitusalal eriteadmised ja hagejatelt ei saa ka eeldada teadmist, et toa külma põranda näol on tegemist ehitusveaga. Veelkord tuleb rõhutada, et konkreetsed ehitusvead tuvastas käesoleval juhul asjatundja ja seega tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, millest said hagejad teada just vastavast ekspertiisiaktist. Kohus asus seisukohale, et hagejate riisikol see, et esimene asjatundja VM ei taibanud märgata konstruktsioonis muid probleeme, millele viitas hiljem 22.09.2021 teine ekspert. Kohtu selline arusaam, et hagejatel on sisuliselt „ainult üks võimalus“ puuduste tuvastamiseks, jääb arusaamatuks. Kohus jätab tähelepanuta mh. ka asjaolu, et asjatundja VM ekspertiis teostati talvel, kui vaidlusaluse elamu katus oli kogu ulatuses kaetud paksu lumega ja eksperdil puudus objektiivne võimalus 22.09.2021 ekspertiisiaktis märgitud katuseakendega seotud ehitusvigu tuvastada. Märkimist väärib seegi, et ka asjas teosatud kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi p 2.24 kohaselt ei vasta eksperdi hinnangul elamu katusekonstruktsioonid, sh pööning ja katuseakende paigaldus 05.2006 kehtinud ehitusnõuetele. Ekspertiisi p 2.35 kohaselt eksperdi hinnangul ei vasta lastetoa ja parkimiskoha vaheline lagi projektdokumentatsioonile, ehitus – ja tuleohutusnõuetele ning tuleb ümber ehitada. Seega ka kohtus teostatud ekspertiisi kohaselt on puuduste näol tegemist ehitusvigadega, millistest ei saanud hagejad eriteadmisi mitteomavate isikutena olla teadlikud, ehk siis hagejate jaoks on tegemist varjatud puudustega, millest said hagejad teada asjatundja arvamusest. Konkreetsetest ehitusvigadest said hagejad kõige varem teada seega 22.09.2021. Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest on hagejad teavitanud kostjaid 09.06.2021, puudused tuvastas ekspert 24.02.2021 ekspertiisiga. Puuduste tuvastamisest nendest teavitamiseni on seega möödunud 3 kuud ja 9 päeva. Maakohus on asunud otsuses seisukohale, et VÕS § 220 lg 3 alusel ei vabanda hilinemist hagejate arvamus, et kostjad ei oleks niikuinii midagi teinud ja seetõttu oleks võinud sama tulemusega teavitusi esitada ükskõik mis ajal. Siinkohal märgivad hagejad, et nii n-ö resoluutset seisukohta – ükskõik mis ajal – pole hagejad menetluses esitanud. Pärast esimese nõudekirja saamist vastas kostjate esindaja, et asjaga tegeletakse. Sisulist vastust ei ole kostjad hagejatele edastanud. Pärast viimase nõudekirja (02.11.2021) saamist 9

teatas kostjate esindaja, et müüjad ainsatki nõuet, väidetavat mittevastavust ega väidetavat varjatud puudust ei tunnista ega omaks ei võta. Tegutsedes heas usus on hagejad võimaldanud kostjate kaasatud asjatundjal vaidlusalune elamu üle vaadata. Ülevaatus toimus alles 12.11.2021 ehk 5 kuu ja 3 päeva pärast esimese nõudekirja saamist, kuid ka pärast seda ei ole hagejad kostjatelt ühtegi sisulist vastuväidet saanud. Sellises olukorras mingit sisulist tähendust asjaolul, et kostjaid teavitati kohtu arvates hilinenult ehk 3 kuu ja 9 päeva jooksul, ei ole. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et sellises olukorras kohaldub VÕS § 220 lg 3, st. teatamisega hilinemine, kui hilinemist on võimalik jaatada, on mõistlikult vabandatav. Seda eelkõige põhjusel, et objektiivselt ei muuda kostjate sisuliste vastuväidete sisu see, kas 09.06.2021 nõudekirjas viidatud puudustest said kostjad teada kahe või kolme kuu jooksul. Ka see, et 09.06.2021 nõudekirjas märgitud puuduste osas on hagejad üritanud mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on hagejate hinnangul käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu mõttes. Hagejate hinnangul kohaldub käesolevas asjas ka VÕS § 221 lg 1 p 2. Riigikohus on leidnud, et pikemat aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad on elamus elanud üle 14 aasta (selles osas vaidlus puudub) ja eluliselt ei ole usutav, et kostjad ei olnud elamu puudustest teadlikud. Veelgi enam, asjatundja VM ekspertiisi kohaselt tuvastas asjatundja värske seinte ja lagede dekoratiivse värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustuste jälgi. Kokkuvõttes on hagejad seisukohal, et isegi, kui 09.06.2021 teavitus on kostjatele edastatud hilinenult, siis käesolevas asjas kohalduvad nii VÕS § 220 lg 3 2. lause ja VÕS § 221 lg 1 p 2. Kohus ei hinnanud ka VM ekspertiisis toodud väiteid kogumis (ei hinnanud tõendit igakülgselt) ja enne müüki teostatud värvimistööde osas on jõudnud väärale lõppjäreldusele – et töid teostati dekoratiivsel ja mitte puuduste varjamise eesmärgil. Nõustuda ei saa seisukohaga, et VÕS § 115 lg 2 täiendava tähtaja andmata jätmine toob n-ö automaatselt kaasa kahju hüvitamise nõude minetamise. VÕS § 115 lg 2 esimese lause järgi võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 114 lg 1 lause 1 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja ja lause 2 järgi kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. VÕS § 114 lg 4 kohaselt, kui võlgnik teatab, et ta ei täida kohustust, või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sh nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. Oluline on rõhutada, et hagejad on esitanud kahju hüvitamise nõude nn. hüpoteetiliste kulutuste osas, st. kulutuste osas, mis ei olnud kantud. Hagejad on seisukohal, et isegi juhul, kui hagejad ei olnud sõnaselgelt andnud hagejatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, siis pikenes see mõistliku täiendava tähtaja võrra VÕS § 114 lg 2. lause alusel. 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjades on hagejad piisavalt kirjeldanud elamu puudusi, hagejad on kostjatele esitanud ka asjatundjate arvamused. Vastavalt Riigikohtu praktikale ei pidanud hagejad VÕS § 115 lg 1 alusel nõutava kahju hüvitamise eeldusena nõudma elamu parandamist. Käesoleval juhul hagejad ei nõudnud juba kantud parandamiskulude hüvitamist 10

ja kostjatel oli võimalik pakkuda elamu parandamist oma jõududega. Kostjad aga asusid nõudele vastu vaidlema. Kohus on asunud seisukohale, et kostjate esindaja 10.11.2021 kirjast nähtub, et kuigi nõudeid ei tunnistatud, oldi puuduste tuvastamiseks valmis koostööd tegema. Kohus jätab tähelepanuta, et nn. koostöö leidis aset alles 12.11.2021 (kostjate kaasatud asjatundja poolt teostatud elamu ülevaatus) ehk 5 kuu ja 3 päeva pärast esimese nõudekirja saamist. Millist kvaliteeti annaks käesoleval juhul kostjatele täiendava tähtaja andmine vaidlusalustes nõudekirjades, jääb arusaamatuks. Seda enam, et kostjate nn. koostöö piirdus üksnes hagejate nõude pareerimise võimaluste kindlakstegemisega. Kohtu viide VÕS § 115 lg-le 2 on ka üllatuslik. Kohus peab vaidlust lahendades välja selgitama pooltevahelise õigussuhte ja selle õiguslikult kvalifitseerima. Antud asjas ei ole kohus eelmenetluses õigussuhet kvalifitseerinud ja VÕS § 115 lg 2 temaatika käsitles kohus esimest korda alles kohtuotsuses. Kuna kohtu antud õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatusena, peab kohus üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid (RKTKo 3-2-1-112-16, p 16). Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustajad vaidlesid esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht 6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt maakohtu põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendustega, va osas, milles ringkonnakohus selgelt maakohtu seisukohti muudab. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise. 7.Asja materjalidest nähtuvalt ei vaidle pooled selle üle, et: -Pooled sõlmisid 03.09.2020 kinnistu müügilepingu (dtl 8-22), mille esemeks oli aadressil XXX asuv hoonestatud kinnisasi. -Kinnistu müügihind oli 320 400 eurot. -Hagejad heidavad kostjatele ette kinnistul asuval elamul varjatud puuduste esinemist, mis on jaotatavad kahte gruppi: I grupp - katuse konstruktsiooni, isolatsiooni ja õhutusega ning ventilatsiooniga (loetletud ning hiljem viidatud ka kui hagiavalduse p-i 6 loetelu; dtl 3-4) seonduvad; II grupp - lastetoa põranda (vahelae) ja soojusisolatsiooniga ning katuseakendega (hagiavalduse p 8; dtl 5) seonduvad. -Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest teavitasid hagejad kostjaid 09.06.2021. Hagiavalduse väidete järgi tuvastas puudused asjatundja (menetluses nimetatud ka kui ekspert) VM, vormistades arvamuse 24.02.2021 (dtl 24). -Hagiavalduse p-s 8 loetletud puudustest teavitasid hagejad kostjaid 02.11.2021 (dtl 118). Hagiavalduse väidete järgi tuvastas puudused asjatundja TS, vormistades arvamuse 22.09.2021.a. -Apellatsioonimenetluses toovad hagejad esile, et ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks kulub 5807,52 eurot koos käibemaksuga, katusekonstruktsioonide puuduste kõrvaldamiseks kulub 116 878,88 eurot koos käibemaksuga, lastetoa ja auto katusealuse 11

vahelae puuduste kõrvaldamiseks kulub 9 083,12 eurot koos käibemaksuga. Kokku 131 769,52 eurot. -Hagejad paluvad kostjatelt välja mõista kahju hüvitise 127 007,28 eurot ja viivise. 8.Ringkonnakohutus on jätkuvalt vaidlus selles, kas hagejad teavitasid kostjaid lepingu esemel esinevatest puudustest mõistliku tähtaja jooksul. Maakohus on ringkonnakohtu arvates põhjendatult tuvastanud, et hagejad ei teavitanud kostjaid väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul. Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1 ls 1). Mõistlik aeg selles tähenduses saab hakata kulgema puudusest teadasaamisel. Lisaks võib vähemalt teatavatel juhtudel olla vajalik hinnata aega, mille jooksul ostja mõistlikult toimides pidi puudusest teada saama. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (RKTKo 17.01.2024, 2-209824/111, p 20.2). 9.Maakohus tuvastas, millal hagejad puudustest teada said ja kostjatele neist teatasid. Maakohus arvestas seejuures, et suurel määral oli tegemist varajatud puudustega. Maakohus tõi põhjendatult esile, et juba asjatundjate (ekspertide) poole pöördumisel ning neile lähteülesande andmisel pidid hagejad eeldama võimalike puuduste olemasolu ning nende võimalikku avastamist ning mõistlikult võttes saigi see olla asjatundjate poole pöördumise ajendiks. Sellele järgnevalt tuvastas maakohus kostjatele puudustest teavitamise aja mõistlikkuse tuvastamisel asjaolusid pigem hagejatele soodsalt. 10.Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et I grupis käsitletud puudustest - katuse konstruktsiooni, isolatsiooni ja õhutusega ning ventilatsiooniga (loetletud ning hiljem viidatud ka kui hagiavalduse p-i 6 loetelu; dtl 3-4) seonduvad, said hagejad teada 24.02.2021 vormistatud asjatundja VM arvamusest (dtlk 24-87) oli kostjatele puudustest teadasaamisest möödunud mõistlik tähtaeg. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult ka seda, et osade väidetavate puuduste teadasaamise aeg oli tunduvalt varasem, kui hagejad seda väidavad. See nähtub järgnevast. Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest teavitasid hagejad kostjaid 09.06.2021, seega viivitasid hagejad kostjaid ventilatsiooni väidetavatest puudustest teatamisega ligikaudu pool aastat, sest hagejate väidete järgi said nad probleemist ventilatsiooniga (ventilatsiooni tilkumisest) teada juba detsembris 2020.a. Lastetoa põranda konstuktsiooni väidetavate puuduste, sh mittepiisava soojustuse olemasolu, teavitamisega viivitasid hagejad samuti üle poole aasta. Hagejate poolt esitatud asjatundja TSi 22.09.2021 arvamusea (dtlk 98-115) on esile toonud, et:“.../Parkimiskoha kohal olev teise korruse lagi oli tellija selgituste järgi talvel väga külm. /.../“ (dtl 99). Kuna asjatundja avaldas analüüsi 22.09.2021, siis analüüsis esile toodud talveaeg sai olla 2020/2021 talv. Seega teadsid hagejad väidetavast puudusest juba 2020/2021 talvel, kuid kostjaid teavitasid väidetavast puudusest 02.11.2021. 11.Ringkonnakohus leiab, et sisuliselt said hagejad katusekonstruktsiooniga ja katuseakendega seotud väidetavatest puudustest teada juba 24.02.2021 asjatundja VM arvamusest, seega ei mõjuta 02.11.2021 esile toodud täpsustatud katusekonstruktsiooniga ja katuseakendega seotud puudused neist teatamise tähtaega. Maakohus on põhjendatult esile toonud, et hagejatel puudus vajadus puudustest õigeaegseks teavitamiseks detailselt kõiki väidetavate puudustega konstruktsioonilisi sõlmi loetleda. Seega on ebaõige hagejate seisukoht, et kuna nad tellisid asjatundja arvamuse 2021.a suve lõpul, see vormistati 12

22.09.2021 ning kostjaid teavitati nimetatud arvamuses esile toodud puudusest 02.11.2021, siis on nendest puudustest teavitatud mõistliku tähtaja jooksul. 12.Nõustuda ei saa hagejate väidetega, et kuna kostjad ei esitanud hagejatele kahju nõuete esitamisel mingeid sisulisi vastuväiteid, siis ei oma tähtsust see, et hagejad ületasid puudustest teavitamisega mõistlikku tähtaega. Hagejad leiavad seetõttu ebaõigesti, et kohaldada tuleks VÕS § 220 lg-t 3. Seadusandja eeldab, et tarbijal on võimalik teatada asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada (VÕS § 220 lg 1 ls 2). Maakohus leidis, et käesoleval juhul tuleb mõistlikuks tähtajaks puudustest teavitamisel pidada mitte rohkem kui 2 kuud, seega on maakohus mõistliku tähtaja sisustanud hagejatele soodsamat, kuigi hagejad ei ole poolte vahel sõlmitud müügilepingu järgi tarbijaks (VÕS § 208 lg 4). Lisaks osutab ringkonnakohus, et VÕS § 220 lg 1 ja lg 3 sätestatud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatamise eesmärgiks on ka müüja õiguste kaitse. Seega ei ole põhjendatud hagejate väide, et puuduste olemasolust hilinemisega teavitamine ei tekita kostjatele õigeeaegse teavitamisega võrreldes suuremaid kulusid. 13.Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Maakohus käsitles asjas nõuetekohaselt poolte väiteid selle kohta, kas kostjad teadsid või pidid teadma väidetavatest puudustest. Apellatsioonkaebuses on hagejad korranud maakohtus esitatud väiteid, kuid ringkonnakohtu arvates ei anna need väited alust hinnata esitatud tõendeid maakohtust erinevalt. 14.Maakohus leidis kokkuvõtvalt põhjendatult, et kuna hagejad ei teavitanud puudustest VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul ning puudustele tuginemine ei ole võimalik ka VÕS § 220 lg 3 või § 221 lg 1 p-de 1-2 alusel, on hagejad kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise õiguse ning see välistab kahju hüvitise nõudmise ning hagi jääb rahuldamata. 15.Kuigi maakohus leidis, et hagejad on kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise õiguse ning see välistab hagi rahuldamise, leidis maakohus, et VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel esitatud hagejate nõue jääks rahuldamata ka siis, kui mingis osas oleks puudustele tuginemine olnud õigeaegne, puuduste olemasolu ja kostjate vastutus tuvastatud. Seonduvalt sellega toob ringkonnakohus esile järgmise. Müügieseme puuduse tõttu ostja omandile tekkinud kahju hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 esimese alternatiivi alusel (koos täitmisega) ja see ei eelda täiendava tähtaja andmist ega täitmisnõude esitamist (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3). Seevastu lepingutingimustele mittevastava asja väiksemas väärtuses seisneva kahju hüvitamist, st kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel (täitmise asemel) saab nõuda üksnes juhul, kui ostja on esmalt andnud müüjale täitmiseks täiendava tähtaja (VÕS § 115 lg 2) või kui täiendava tähtaja andmine ei ole VÕS § 115 lg 3 kohaselt vajalik. VÕS § 115 lg 1 teises alternatiivis on silmas peetud kahju, mille tekkimise oleks saanud täiendava tähtaja jooksul rikkumise heastamisega ära hoida. VÕS § 115 lg 1 esimeses alternatiivis on aga silmas peetud kahju, mis on võlausaldajale kahju hüvitamise nõude esitamise hetkeks lõplikult tekkinud ja mida rikkumise heastamisega (nt parandamise või asendamisega) kõrvaldada ei saa. Asjas puudub vaidlus, et hagejate kahju hüvitise nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 teises lauses toodud alternatiiv, samas hagejad täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks kostjatele ei andnud. Kuna hagejad tuginevad puudustele, mida oleks olnud võimalik parandada, tuli üldreeglina hagejatel anda kostjatele tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et isegi juhul kui mingis osas oleks hagejate puudustele tuginemine olnud õigeaegne, puuduste olemasolu ja 13

kostjate vastutus tuvastatud, tulnuks hagi ikkagi jätta täielikult rahuldamata, kuna hagejad ei andnud enne kahju hüvitamise nõude esitamist kostjatele võimalust puudusi kõrvaldada. Menetluses selgus, et kostjad välistasid kahju hüvitamise nõude rahuldamise ka põhjusel, et lepinguesemel puudused puuduvad. Sellega välistasid kostjad ka võimalike puuduste parandamise. VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib aga kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Käesoleval juhul on selge, et täiendava tähtaja määramisel kohustuse täitmiseks, st puuduste kõrvaldamiseks poleks mingit tulemust. Seega ei välistaks puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmata jätmine kahju hüvitamise edukat nõudeõigust. Selline nõue ei oleks edukas, kui kostjad oleks nõustunud peale hagi esitamist lepinguesemel tuvastatud puudusi kõrvaldama.

18.Puuduste esinemise kohta elamus esitati asjas asjatundjate VM, TS ning ekspert PP arvamused. Lisaks on asja materjalide juures asjatundja HK arvamus, mille eesmärgiks saab pidada kritiseerida ekspert PP poolt avaldatut. Nii asjatundjad VM, TS kui ekspert PP tuvastasid elamus ehituslike puuduste olemasolu. Samas tõi ekspert PP esile, et kuigi ehitustehniliselt ei vasta ehitise konstruktsioonid ehitamisaegsetele nõuetele, puuduvad igasugused ilmingud, et konstruktsioonid on läbipaindunud, hallitavad või nakatunud puidumädanikku (dtlk 466-477). Seejuures on ringkonnakohtu arvates oluline PP seisukoht, et tuvastatud puuduste tõttu peaksid vastavad ilmingud elamu kasutusaega arvestades (14 aastat) olema juba avaldunud. Ringkonnakohtu arvates viitab tuvastu sellele, et mõningate puuduste mõju ei saa olla selline, et selle tagajärjel oleks vajalik elamu osaline ümberehitus nagu hagejad väidavad. Seonduvalt PP tuvastatud puudustega tuleb arvestada ka sellega, et kostjate avaldatu kohaselt ei olnud ehituse projektdokumentatsioon lepingu osa, mistõttu projektdokumentatsioonist kõrvalekalded elamus ei saa üleüldse olla puudusteks. Seonduvalt katuseakende kipsplaatide põskede märgumisega on PP esile toonud, et see võib olla tekkinud nii sademete läbijooksust kruviaukude kaudu, plekkide tihendamata jätmise tõttu või katuseakende lahtijäämisest sademete ajal (dtlk 467). Eksperdi arvates ei oleks kruviaukudest tekkiva võimaliku läbijooksu piiramiseks vaja kogu katuseakent välja vahetada, vaid esmalt piisaks pleki vahetamisest. Asjast ei nähtu ringkonnakohtu arvates, milline on pleki vahetamise ja selle tihendamise kulu. 19.Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus 20.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb poolte menetluskulud apellatsiooniastmes jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel. /allkirjastatud digitaalselt/

15

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.