Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagejate nõue tuleneb poolte vahel 03.09.2020 sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingust (hagiavalduse lisa 1; dtl 8-21). Hagejad said elamu valduse 03.11.2020, mille järgselt hakkasid ilmnema võimalikud puudused. Seoses elamu katusel jää tekkimise ja liikumisega, samuti elamu ventilatsioonikanalist väljatõmbe veelekete tekkimise ja siseviimistluse niiskuskahjustustega pöördusid hagejad asjaolude ja võimalike varjatud puuduste väljaselgitamiseks asjatundja poole. 24.02.2021 ekspertiisiga (dtl 24) tuvastati, et: a. elamu pööningu ruumi tuulutamiseks ei ole paigaldatud ventilatsioonireste ega mingeid muid ventilatsiooniseadmeid. Pööninguruumi õhutemperatuur peab olema peaaegu sama välisõhu temperatuuriga, nimetatud nõue täidetud ei ole ja tegemist on ehitusveaga; b. kinnituskohtades aluskate on läbistatud naeltega, aluskate on venitatud. Kondensaatvesi voolab läbi naeltega augustatud aukude sarikatele. Sarikad saavad märjaks ja lagunevad. Ühtlasi on asjatundja tuvastanud, et aurutõkkekile puudumise tõttu tungib siseõhk soojusisolatsioonikihti ja kondenseerub. Kõigepealt on soojusisolatsiooni termofüüsikalised omadused järsult vähenenud. Vesi liigub lae kipsplaadile. Tulemusena toimub kipsplaadi ja siseviimistluse hävimine, mida on asjatundja samuti tuvastanud; c. ventileeritava õhkvahe puudumise tõttu mineraalvillakihi kohal (karniisiboks - pööning - tänav) koguneb aurukondensaat soojustuskihis ja muutub veeks. Edasi kahjustab vesi puitkonstruktsioone, mineraalvilla, kipsplaate ja siseviimistlust; d. katuseraam ei ole ühendatud nõuetekohaselt. Pole teostatud kõigi sõlmede ja osade ühendust. Paigaldatud tugipostid (postitoed) on ajutised ega ole ette nähtud katuseraami tööks. Muutuva tuulekoormuse tõttu lõdvenevad sõlmed ja kaotavad seejärel tugevuse; e. paigaldamata on sarikatele helikindlad plaadid, mis vähendavad vihma tekitatud lööklainete madalsageduslikke akustilisi mõjusid. Madala sagedusega helilainetel on inimese psüühikale suur negatiivne mõju. Eriti vaikuses ja unerežiimis; f. siseviimistluspinnal olid veekahjud. Tuvastatud on värske seinte ja lagede dekoratiivne värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustusteste jälgi. Selle tõttu kahjustuste tekkimise põhjus jäi kõrvaldamata. Külmade ilmade saabudes jätkus hävitamise protsess. Olukord halvenes ja jäljed-märgid ilmusid läbi uue värvikihi; g. ehitatud on tavaline soojustamata väljatõmbeventilatsioon. Sundventilatsiooni väljalülitamisel tungib niiske ja sooje õhk ikkagi ventilatsioonisüsteemi ja seiskub seal. Tekib kondensaatvesi, mis otsib iseseisvalt väljapääsu. Tegemist on ehistusveaga; h. elamu ventilatsiooni osas on asjatundja tuvastanud, et ventileeritava õhuruumi puudumise tõttu mineraalvillakihi kohal (karniisiboks - pööning - tänav) aurukondensaat koguneb soojustuskihti ja muutub veeks. Edaspidi hakkab vesi hävitama puitkonstruktsioone, mineraalvilla, kipsplaate ja siseviimistlust. Puudusi on üritatud varjata, värvides seinu ja lagesid. Puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 02.06.2021 hinnapakkumise kohaselt 110 812,68 eurot koos käibemaksuga (dtl 88). Hagejad teavitasid kostjaid puudustest 09.06.2021 (dtl 93), paludes kahju hüvitada hiljemalt 22.06.2021. Kostjad kahju ei hüvitanud ega nõudele sisuliselt ei vastanud. 2021. aasta augustis teostati elamu täiendav ekspertiis. 22.09.2021 asjatundja arvamuse (dtl 98115) kohaselt elamu hoonel on mitmeid ehitusvigu, mis on põhjuseks, et toa põrand on külm. Tuuletõkkeplaadid on ebakvaliteetselt paigaldatud, lahendus on tehniliselt ebakorrektne. Parkimiskoha kohal olevas põrandas puudub aurutõke ja kahjustunud on klaasvill. Kogu vahelae konstruktsioon vajab ümberehitust, säilitada saab vaid talasid. Katusel on ebapiisav tuulutusvahe aluskatte ja tuuletõkke vahel. Katusealende piirkonnas toimub sademevete läbijooks aluskattele ja sealt toimub räästa piirkonnas tilkumine aluskonstruktsioonidele. Selgelt on näha niiskuskahjustus, vajalik on kõikide katuseakende ümbruste ümberehitus ja kui see pole võimalik, siis uute akende paigaldus. Katuseakende ümber olevad raamid on väga spetsiifilised mis võib tingida täiesti uue 2

katuseakna komplekti soetamise vajaduse. Eelnevas punktis nimetatud puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 16.10.2021 ja 17.10.2021 hinnapakkumiste (dtl 116-117) kohaselt kokku 16 194,6 eurot koos käibemaksuga. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest 02.11.2021 (dtl 118), paludes kahju hüvitada hiljemalt 16.11.2021. Kostjad kahju ei hüvitanud, kuid teavitasid, et nõuet nad ei tunnista. Kuivõrd pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab ehitis vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt nt RKTKo 30.09.2015, 3-2- 1-100-15, p 25-27). Isegi kui nõustuda kostjate arvamusega, et Lodjapuu 50 projekt oli üldprojekt ja elamu ei pidanud sellele vastama ehk lähtuda tuleb keskmise kvaliteedi kriteeriumist, siis sellisel juhul peab elamu vastama ehitamisele seaduses sätestatud nõutele ja heale ehitustavale. Elamu puuduste näol on tegemist selliste puudustega, mis annavad aluse väita, et puuduste tõttu ei vasta elamu (puuduste osas) ei ehitusnõuetele ega ka heale ehitustavale (06.11.2023 menetlusdokument; dtl 623). Ekspert P. P. on kohtuistungil kinnitanud ka seda, et ehitusnormidele/ nõuetele mittevastavus tähendab ühtlasi ka ehitustavale mittevastavust. Ekspert on kinnitanud, et kui ehitusnormid on täidetud, siis on ka hea ehitustava täidetud ja kui ehitusnormid ei ole täidetud, siis ei ole ka hea ehitustava täidetud. Nii puudused kui ka nende kõrvaldamise maksumus on käesoleval juhul tõendamist leidnud asjatundjate arvamuste (dtl 24-87 ja 98-115) ja P.P. ekspertarvamusega (dtl 447-561). Hagejad on kostjaid puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Riigikohtu praktika kohaselt ei hakka varjatud puudustest teavitamise mõistlik tähtaeg kulgema juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajast ostjale, vaid varjatud puuduse avastamise ajast. Siseviimistluse niiskuskahjud tekkisidki asjatundja poolt tuvastatud varjatud puuduste tõttu, seega nõustuda ei saa kostjate seisukohaga, et kuna (varjatud puuduste tõttu tekkinud) niiskuskahjusid elamu hagejatele üleandmisel ei olnud, siis vastava kahju eest kostjad ei vastutagi. Asjatundjate arvamused (nimetatud ka Auditiks) ei sisaldanud konkreetseid ehitustöid ja nende maksumust. Nimetatud teabe, s.o vastavate hinnapakkumiste saamiseks on hagejad pöördunud mitmete ehitusettevõtete poole nii telefoni kui ka sh. 19.03.2021, 23.03.2021, 29.03.2021 e-kirja teel (dtl 275-277), kuid tulutult – paljud ettevõtted kas lihtsalt ei vastanud või keeldusid kalkulatsiooni ja hinnapakkumise tegemisest. Ainus ehitusettevõtte, mis oli valmis tööd tegema ja tegi 02.06.2021 ka vastava kalkulatsiooni oligi Makro Ehitus OÜ. Vastav nõudekiri oli kostjatele edastatud 09.06.2021, s.o 7 päeva pärast vastava kalkulatsiooni saamist. Hagejad on seisukohal, et auditis toodud puudusi ja nende kõrvaldamiseks vajalikke töid tuleb vaadelda tervikuna. Sellist seisukohta toetab ka VÕS § 222 lg 1 sõnastus, mille järgi on müüjal õigus müüdud asja sh. parandada. Samas vaidlust ei ole ilmselt selles, et otsustamaks, kas asja parandamine on üldse võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, peavad müügilepingu pooled teadma, milliseid töid tuleb puuduste kõrvaldamiseks teostada. Hagejad on seega seisukohal, et puudustest ja nende kõrvaldamiseks vajalike tööde kogumist said hagejad teada 02.06.2021 ja seega on puudustest teatatud õigeaegselt ehk mõistliku aja jooksul. Kostjate tuginemine VÕS § 220 lg-le 3 on formaalset iseloomu ja olukorras, kus kostjad vaidlevad niikuinii hagejate nõudele vastu, siis objektiivselt ei olekski tähtsust asjaolul, kas kostjatele teatati puudustest nt ühe või nelja kuu jooksul. Kostjad ei ole välja toonud ühtegi objektiivset asjaolu, et neljakuulise intervalli järel teatamisega võtsid hagejad kostjatel ära näiteks puuduse parandamise võimaluse, mis võinuks olla kostjatele näiteks soodsam. Pärast 09.06.2021 nõudekirja saamist on 3

hagejate esindajatega võtnud ühendust kostja II esindaja vandeadvokaat Urmas Ustav, kes üksnes teatas, et kostja II on nõudekirja kätte saanud ning esindaja tegeleb sellega esimesel mõistlikul võimalusel (dtl 278). Paraku sisulist vastust nõudekirjale hagejad ei saanudki. Seoses 02.11.2021 nõudekirjaga on kostjate esindaja 10.11.2021 mh. vastanud, et müüjad ainsatki nõuet, väidetavat mittevastavust ega väidetavat varjatud puudust ei tunnista ega omaks ei võta. Puutuvalt 02.11.2021 nõudekirjasse, siis kuuenädalast, so. 1,5 kuu pikkust tähtaega ei saa hagejate hinnangul pidada juba iseenesest ebamõistlikuks. Ka siin tuleb rõhutada, et vastava kalkulatsiooni said hagejad alles 16.10.2021, seega vastav nõue oli kostjatele esitatud 18 päeva pärast seda, kui hagejad said teada puudustest ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikest töödest. Kui kohus leiab, et nii 09.06.2021 kui ka 02.11.2021 nõudekirjad ei ole esitatud mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg 1), siis hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu – teatamata jätmine mõistliku aja jooksul on mõistlikult vabandatav. Seda eelkõige põhjusel, et, nagu oli ka eespool märgitud, objektiivselt ei muuda kostjate sisuliste vastuväidete sisu see, kas 09.06.2021 nõudekirjas viidatud puudustest said kostjad teada nt ühe nädala või nelja kuu jooksul. Ka see, et 09.06.2021 nõudekirjas märgitud puuduste osas on hagejad üritanud mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on hagejate hinnangul käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu mõttes. Juhul kui kohus leiab, et käesolevas asjas siiski kohaldub VÕS § 220 lg 3 esimene lause, siis hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 221 lg 1 p 2. Riigikohus on leidnud, et pikemat aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad on elamus elanud üle 14 aasta (lisa 3) ja eluliselt ei ole usutav, et kostjad ei olnud elamu puudustest teadlikud. Veelgi enam, auditi kohaselt tuvastas asjatundja värske seinte ja lagede dekoratiivse värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustusteste jälgi, ja et puudusi on üritatud varjata, värvides seinu ja lagesid. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnista ning paluvad selle jätta täies ulatuses rahuldamata. 09.06.2021, so ca 7 kuud pärast kinnistu otsese valduse üleandmist esitasid hagejad kostjatele nõudekirja kahju hüvitamiseks väites, et kinnistul asuvast elamust avastati varjatud puudused, mille eest kostjad vastutavad. Nõudekirjale oli lisatud hinnapakkumine parandustööde tegemiseks, mida hagejad muidugi teinud (sh tänase päevani) ei ole. 02.11.2021, s.o ca üks aasta ja üks kuu pärast kinnistu otsese valduse üleandmist, teatasid hagejad e-kirja teel koos nõudekirjaga kostjatele, et on täiendavalt avastanud mitmeid ehitusvigu, mis on põhjuseks sellele, et elamu lastetoa põrand on külm. Väidetavate puuduste olemasolul (mida kostjad eitavad) on hagejad rikkunud VÕS § 220 lõikest 1 tulenevat kohustust ning seega VÕS § 220 lg 3 alusel ei saa ka hagejad ühelegi mittevastavusele esitatud kahjunõudes tugineda. Hagejad said elamu valduse 03.11.2020, kuid puudusest teavitamise tähtaeg hakkab kulgema puudusest teadasaamisest. Kohtuistungil täpsustas hageja siinkohal mitut olulist asjaolu: a. Hageja 1 tuvastas vee tilkumise ventilatsiooni väljatõmbeplafoonist detsembris ning helistas väidetavalt ka kostjatele konkreetselt selle tuvastusega seoses. Tegemist on ainsa puudusega (hageja 1 kinnitas, et järgmine kontakt kostjatega oli 2021. suvel tehtud nõudekiri), mille olemasolu korral saaksid hagejad tugineda õigeaegsele teavitusele. Kostjate hinnangul ei ole aga tegemist mittevastavusega lepingutingimustele. b. Hageja 1 tuvastas, et lastetoa põrand on külm esimeste miinuskraadide saabumisel ehk samuti hiljemalt 2020. detsembris. See tähendab, et lastetoa põranda väidetavad puudused soojustuses ei olnud hagejatele teadmata S arvamuse koostamiseni 22.09.2021. Mõistlik aeg puudusest teavitamisest hakkas jooksma 2020. detsembris. Teavituse kostjatele tegid hagejad aga 02.11.2021 4

nõudekirjaga ehk 11 kuud hiljem. c. Hagejad said teadlikuks puudustest katusekonstruktsioonides hiljemalt 08.02.2021. Kostjaid teavitasid hagejad aga esmalt 09.06.2021 nõudekirjaga ehk 4 kuud hiljem. Kohtupraktika ei ole jaatanud VÕS § 220 lg 1 tähenduses mõistliku aja pikkust ehitise puudustest teavitamise osas rohkem kui kolme kuu ulatuses. Hagejad väidavad vääralt, et mõistlik aeg hakkas kulgema hinnapakkumiste saamistega (vt hagejate 10.06.2022 menetlusdokumendi punkt 6). Hüpoteetiliste parandamiskulude kindlakstegemine ei mängi mingisugust rolli hageja võimekusele kostjatele ehitise puudustest kui sellistest teada anda. Hagejad ei tohiks isegi alustada hinnapakkumiste küsimist enne, kui kostjatelt on esmalt küsitud puuduste eemaldamist, kuivõrd hagejate õigus nõuda kostjatelt parandamiskulude hüvitamist tugineb kostjate parandamiskohustuse tekkimisele ning seejärgsele rikkumisele. Puudustest teada andmisega ootamine, kuniks selle teavitusega saaks siduda rahalise nõude, on vastuolus VÕS § 220 lg 1 põhimõttega ning ei lükka kindlasti edasi puudusest teavitamise seadusliku tähtaja kulgemise algust. Sooviga üllatada kostjaid esmase puuduste teavituse asemel kohe nõudekirjaga ei ole hagejad käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning seega ka õigustatult jäänud ootamise tõttu ilma õigusest puuduste olemasolu korral neile tugineda. Kostjad ei nõustu hagejate väitega, et hagejate üritus mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teise lause tähenduses. Vabandatavuse puhul on tegu olukorraga, mis reaalselt takistab ostjal müüjale olulistest puudustest teatamast ja parandamisnõuet esitamast. Hinnapakkumiste päringutele vastuste ootamine ei saa olla käsitletav sellise takistusena. VÕS § 222 lg 1 alusel nõude esitamiseks ei pea olema teadlik asja parandamiseks vajalikest töödest ega nende maksumusest. Seadusest ega kohtupraktikast ei tulene, et asja parandamise nõude esitamisel peab ostja teadma, millised tööd on vajalikud asja parandamiseks. Seega ei ole VÕS § 220 lg 3 teise lause tähenduses vabandatav ka see, et hagejatel puudus väidetavate oluliste puuduste kõrvaldamiseks vajalikest töödest üksikasjalik ülevaade. Vaidluses puuduvad asjaolud, mis viitaks VÕS § 221 kohaldamisele. Hagejad saaksid puuduste olemasolul (mida kostjad eitavad) nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 esimese juhtumi alusel. Siin aga ei sisuta nõuet mitte parandamiskulud, vaid kinnistu väärtuse vähenemine puuduste tõttu. Hagejate tõendamiskoormiseks on sellise kahju olemasolu põhjendamine ning sisustamine. Hagejad pole aga menetluse kestel rääkinud sõnagi kinnistu turuväärtusest või selle vähenemisest. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. Müügilepingule mittevastavusi ehitusel ei ole. Hagejate väited puuduste esinemise kohta lükkavad ümber ekspert H. K. arvamused (dtl 187, 231, 602). Vaidlus käib keskmise kvaliteedi ehk VÕS § 77 tõlgendamise üle. Vaidlus puudub, et ehitis sobib eesmärgipäraseks kasutamiseks. Hagejad elavad seal ka praegu. Samuti selgitavad kostjad, et müügilepingu osaks ei olnud ehitise projektdokumentatsioon. Seega ei saa ka lepingule vastavust hinnata projektidele vastavuse kontrollimise järgi. Kohaldamisele võivad tulla ehitamise ajal eksisteerinud normid ja head tavad, kui need on relevantsed. Hagejad ei ole põhistanud ühtegi normirikkumist. Ennekõike peaks kohus aga lähtuma Riigikohtu hiljutistest suunitlustest, mis on esitatud Riigikohtu 31.03.2023 otsusega asjas 2-19-19586 (punkt 14). Tegemist on 2006. aastal ehitatud elamuga. Ükski asjatundja, sh P. P. ei tuvastanud konkreetseid märke maja struktuursetest kahjudest 17-aastase kasutusperioodi kiuste, mis oleks vastanud riskidele, mida samad asjatundjad (sh P. P.) väitsid väidetavalt tuvastatud puuduste tagajärgedeks olevat. Ometi on just põhistruktuuride korralik seisukord ning elamu elamiskõlblikkus keskseks osaks sellest kvaliteedist, mida hagejad saavad tol ajal 13 aastat elamuna kasutuses olnud ehitiselt mõistlikult oodata. Ekspertiisis esitatud järeldused puuduste mõjust hoone igapäevasele kasutamisele 5

(ekspertiisi p 2.48; dtl 469) olid hüpoteetilised järeldused küsimuses püstitatud kirjeldustele, mitte P. P. järeldused ehitise seisukorrale P. P. istungil ülekuulamisega selgus, et tema ekspertiisis esitatud järeldused ei ole usaldusväärsed ega tugine objektiivsetele lähteandmetele. Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad hagejate nõude tasaarvestada enda kulutuste nõudega. Menetluse käik Asi võeti menetlusse 04.02.2022 kohtumäärusega. 01.03.2023 määrusega määrati asjas ehitustehniline ekspertiis ning eksperdiks määrati P. P. . Eksperdiarvamus valmis 27.09.2023. 2024. aasta veebruaris vahetus asja lahendav kohtukoosseis. 07.11.2024 toimus eel- ja kohtuistung ning üle kuulati ekspert P. P.. Pooled esitasid kokkuvõtlikud kirjalikud seisukohad 12.12.2024. 12.02.2025 ja 27.02.2025 kirjadega määras kohus lahendi avaldamise ajaks 14.03.2025. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte õigussuhte ning hagejate nõude aluseks on 03.09.2020 kinnistu müügileping (dtl 8-22), mille esemeks oli aadressil XXX asuv hoonestatud kinnisasi. Hagejad tuginevad müügilepingu rikkumisele VÕS § 217 lg 1 alusel, st asi ei vastanud hagejate hinnangul kokku lepitud kvaliteedile, antud juhul täpsema kokkuleppe puudumisel vähemalt keskmisele eeldatavale ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1) ning ehitusnormidele. Hagejad heidavad kostjatele ette kinnistul asuval elamul varjatud puuduste esinemist, mis on jaotatavad kahte gruppi: esmalt väidetavalt 2021. aasta alguses tuvastatud puudused, mis seonduvad peamiselt katuse konstruktsiooni, isolatsiooni ja õhutusega ning ventilatsiooniga (hagiavalduse p 6; dtl 3-4); teiseks väidetavalt 2021. aasta augustis-septembris tuvastatud puudused, mis seonduvad peamiselt lastetoa põranda (vahelae) ja soojusisolatsiooniga ning katuseakendega (hagiavalduse p 8; dtl 5). Müügilepingu eseme mittevastavustele tuginemise esmane eeldus on sellest müüjale õigeaegselt teatamine. VÕS § 220 lg 1 kohaselt: „Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada“. Teatamiskohustuse rikkumise tagajärg on sätestatud VÕS § 220 lg-s 3: õigeaegsel teatamata jätmisel kaotab ostja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise õiguse (arvestades § 220 lg 3 ja § 221 lg 1 erandeid). Kuna tegemist ei ole majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepinguga, ei kohaldu puudustest teatamisele nende täpse kirjeldamise nõue (VÕS § 220 lg 2). Mittevastavusele tuginemise õiguse kaotus tähendab nii müügilepingu-spetsiifiliste VÕS § 222 lgtes 1 ja 5 sätestatud õiguskaitsevahendite kaotamist kui ka VÕS § 115 lg 1 üldalustel kahju hüvitamise õiguse kaotamist. Seega on esmatähtis kindlaks teha puuduste teada saamise või teada saama pidamise hetk ning nendest kostjatele teatamise hetk. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja 6

teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada.1 Kohtu hinnangul nähtub hageja väidetud puuduste kirjeldusest (hagiavalduse p-d 6 ja 8; ka eksperdiarvamuse ptk 2, dtl 449-471), et tegemist on konstruktsiooniliste puudustega, mis ei ole tavapärase eriteadmisteta ostja puhul välisel ülevaatusel märgatavad. Ostjalt ei saa eeldada välisel vaatlusel konstruktsioonide avamist, katusekonstruktsioonide või ventilatsiooni ehitusdetailidega tutvumist ning ehitusnormidest või heast ehitustavast kõrvalekallete avastamist. Hagejad said asja kasutades tajuda väliseid ilminguid nagu vee tilkumine, liigniiskus ja hallitus, ebaharilikult külm põrand jm. Teisisõnu, tegemist on varjatud puudustega ning teavitamine eeldab mõistlikku võimalust puudusi avastada. „Mõistlik aeg“ VÕS § 220 lg 1 alusel ei ole kindaksmääratud ning sõltub konkreetsest juhtumist. Mõistliku aja hindamisel saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, arvestades mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki ning kõiki asjaolusid. Kohtupraktikas on väljakujunenud üldreegel, et arvestades tarbijamüügi puhul VÕS § 220 lõike 1 teises lauses sätestatud pikendatud kahekuulist tähtaega, ei saa mõistlik aeg muudel juhtudel olla sellest pikem.2 Riigikohus on küll asjas nr 2-20-9824 (lahendi p 20.2.2.) tunnustanud hiljuti kahekuulist ajaperioodi ühe-kahe nädala võrra ületavat mõistlikku teavitamisperioodi, kuid tegemist on erandliku juhtumiga, mida ei saa käesolevasse vaidlusesse üle kanda. Riigikohtu käsitletud juhul oli Itaalia labori testiraport esimene infokild võimaliku puuduse, kaera kõrge glüfasaadisisalduse, kohta ning hagejal ei olnud võimalik varem sellise võimalusega arvestada ega puudust kahtlustada. Antud juhul olid hagejate tellitud eksperdiarvamused (dtl 23-87 ja 98-115) viimane kinnitus puuduste esinemise ja detailide kohta. Puuduste olemasolu said hagejad eeldada juba varem, kuna selleks esinesid välised tunnused vee tilkumise, niiskuse, külmade põrandate jm näol. Juba ekspertide poole pöördumisel ning neile lähteülesande andmisel pidid hagejad eeldama võimalike puuduste avastamist ning mõistlikult oligi see ekspertide poole pöördumise ajendiks. Kokkuvõttes ei ole põhjendatud kostjatele erandliku kahest kuust pikema teavitustähtaja andmine, sest nad said puudusi ning kostjate poole pöördumise vajadust ette näha juba varem, enne ekspertide lõppjärelduste vormistamist. Seega tuleb lähtuda reeglist, et hagejad pidid kostjaid lepingutingimustele mittevastavusest teavitama hiljemalt 2 kuu jooksul pärast mõistlikku võimalust puudusi avastada. Hagejad said elamu otsese valduse 03.11.2020 (lepingu p 4.1, dtl 14; üleandmise-vastuvõtmise akt, dtl 183). Kuna tegemist oli eeltoodud põhjusel varjatud puudustega, ei saanud hagejad puudusi mõistlikult avastada koheselt elamu valduse saamisel. Hagiavalduse p-s 6 märgitud puudused avastati hageja kinnitusel 24.02.2021 ekspertiisiga (dtl 2387). Tõendid viitavad, et puuduste olemasolu võis hagejatele tegelikult teada olla varem ning ekspertiisi projekti võis ekspert neile tutvustada 08.02.2021-09.02.2021. Hagiavalduse p-s 5 märkisid hagejad ekspertiisi kuupäevaks 08.02.2021 (dtl 4), sama kuupäev on ekspertiisidokumendi jaluses (nt lk 3; dtl 26), ekspertiisi lõpus on ekspert märkinud selle kuupäevaks 09.02.2021 (dtl 86), kuid dokumendi digitaalse allkirjastamise kuupäevaks on 24.02.2021 (dtl 23). Eelnev ei võimalda siiski teha tõsikindlat järeldust, et hagejad on sellisel kujul ja sellist puuduste kogumit hõlmava ekspertiisiga saanud tutvuda enne selle digitaalselt allkirjastamist. Selliseid tõendeid asjas esitatud ei ole. Seetõttu tuleb lugeda, et hagejad olid puudustest teadlikud hiljemalt 24.02.2021. Pooltel ei ole vaidlust selles, et teade puudustest esitati kostjatele 09.06.2021 (dtl 93-96), st 3 kuud ja 9 päeva pärast puudustest teadasaamist. Kuigi hageja I väitis 07.11.2024 istungil, et teavitas ventilatsioonitoru tilkumisest kostjat I telefoni teel varem 3, ei ole see asjaolu tõendatud. Hageja 1

Riigikohtu juhised sajas nr 2-20-9824, p 20.2. Tallinna Ringkonnakohtu otsused asjades nr 2-22-16838, p 18.2 - 18.2; nr 2-20-9626, p 9.1-9.4; nr 2-21-1999, p 36; nr 2-20-18729, p 38. 3 dtl 752; ajamärk 00:12:48. 2

7

paljasõnaline väide ei ole tõend ning kostja ei ole seda omaks võtnud.4 Eeltoodust lähtudes on kohtu hinnangul hagejad rikkunud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja kriteeriumit ning hilinenud puudustest teavitamisega. Teavitus hagiavalduse p-s 6 nimetatud puuduste kohta oleks tulnud teha hiljemalt 24.04.2021. Teavitamisega hilinemist ei vabanda (VÕS § 220 lg 3) soov enne kindlaks teha puuduste kõrvaldamise maksumus ning selleks hinnapakkumiste ootamine. Tekkinud kahju suuruse täpne kindlakstegemine ei mõjuta VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud tähtaja algust ega kulgu. 5 Tegemist ei ole objektiivse takistusega, mis välistaks teavitamiskohustuse täitmist. Seda enam, et majandus- ja kutsetegevuses mittetegutsevalt ostjalt ei eeldata puuduste täpset kirjeldamist (VÕS § 220 lg 2). Seetõttu ei ole asjakohased hagejate 10.06.2022 seisukoha lisadena 1-2 esitatud päringud (dtl 275276). VÕS § 220 lg 3 alusel ei vabanda hilinemist hagejate arvamus, et kostjad ei oleks niikuinii midagi teinud ja seetõttu oleks võinud sama tulemusega teavitusi esitada ükskõik mis ajal. VÕS § 220 lg 3 lähtub objektiivsetest, mitte subjektiivsetest kriteeriumitest. Selline regulatsioon ning tulemus ei ole hea usu põhimõtte vastane (hagejate 10.06.2022 seisukoha p 12; dtl 271). Säte teenib muu hulgas õiguskindluse eesmärki ning lähtub põhimõttest, et puudustega seotud küsimused tuleb lahendada võimalikult kiiresti pärast nende ilmnemist. Hagejad ei ole esile toonud sedavõrd erakordseid asjaolusid, mis tingiksid tavapärase ja praktikas levinud regulatsiooni vastuolu hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et hagejad on hilinenud ka teisest puuduste grupist teavitamisega (hagiavalduse p 8). VÕS § 220 lg 1 tähtaja kulgema hakkamise alguseks ei ole puuduste tuvastamine eksperdiarvamusega, vaid Riigikohtu praktikast tulenevalt „mõistlik võimalus puudused avastada“. Hagejate väitel puudused tuvastas ekspert 22.09.2021ekspertiisiga (dtl 98), puuduste kõrvaldamise maksumusest said hagejad teada 16.10.2021 (dtl 115-116) ning nad teavitasid kostjaid 02.11.2021 (dtl 118; vaidlus puudub). Selline teavitamine mahuks kahekuulise tähtaja sisse. Kohus ei nõustu aga käsitlusega, et mõistlik võimalus puuduste avastamiseks oli alles 22.09.2021. Seda ei toeta hageja I enda selgitused kohtuistungil ning muud tõendid. Hageja I selgitas: „kui miinustemperatuurid hakkasid, märkasin, et lapse põrand on külm. Ei pööranud tähelepanu, laest tilkus ventilatsioontoru. Kutsusin teise eksperdi, et vaataks kogu maja üle. Ta ei avanud lapse põrandat. Märkasin, et külm ka miinustemperatuuridel. Radiaatori panin maksimumi peale, pidin rohkem kütma, kuid see ei parandanud olukorda“.6 Seega oli hageja I ebaharilikult madalast temperatuurist teadlik samaaegselt muudele puudustele viitava tilkumisega ning enne ekspert Markovi kaasamist jaanuaris 2021., st 2020. aasta detsembris või 2021. aasta jaanuaris. Hiljemalt Markovi arvamusest 24.02.2021 pidid hagejad mõistma, et elamus on tõsiseid probleeme konstruktsioonidega, sh katuste, isolatsiooni ja soojustamisega, ning probleeme esineb suure tõenäosusega ka ebaharilikult madala temperatuuriga lastetoas ning muudes maja osades. Mõistlik võimalus hagiavalduse p-s 8 loetletud puuduste avastamiseks oleks kohtu hinnangul olnud hiljemalt 24.04.2021. Kaks kuud pärast Markovi arvamust on piisav aeg, et saada täiendavatele kahtlustele kinnitust täiendava eksperdiarvamuse näol. Sellest omakorda kahe kuu jooksul, hiljemalt 24.06.2021, oleksid hagejad pidanud puudustest teavitama kostjaid. Hagejad seda teinud ei ole. Tähelepanuväärne on see, et 24.02.2021 uuris esimene ekspert juba hoone katusekonstruktsioonidega seotud probleeme. Kohtu hinnangul on hagejate riisikol see, et esimene ekspert ei taibanud märgata konstruktsioonis muid probleeme, millele viitas hiljem 22.09.2021 teine ekspert. Kuna katust uuris tehniline ekspert juba 2021. aasta jaanuaris-veebruaris, oli mõistlik 4

dtl 752; ajamärk 00:17:30: „kostjate esindaja vandeadvokaat Magnus Braun: ei sa seda väidet omaks võtta. Mis kuupäeval te ventilatsioonitorust tilkumist märkasite?“. 5 Tallinna Ringkonnakohtu otsus asjas nr 2-20-18729, p 38. 6 dtl 752; ajamärk 00:19:14.

8

võimalus kõikide katusega seotud puuduste avastamiseks samal ajal, 24.02.2021. Taaskord, puuduste kõrvaldamise maksumuse väljaselgitamise soov ei muuda VÕS § 220 lg 1 tähtaja kulgemist ega vabanda teavitamisega hilinemist VÕS § 220 lg 3 järgi. Hagejad on leidnud, et kohaldada tuleb VÕS § 221 lg 1 p-i 2, st mittevastavusele võib hoolimata hilinemisest tugineda, sest kostjad olid puudustest teadlikud. Hageja viitab mh Riigikohtu seisukohale asjas nr 3-2-1-53-17, p 14. Kohus nõustub kostjatega, et müüja teadma pidamine ei saa olla absoluutne. Tõlgendades sätet hagejate esitatud viisil, tooks see kasutatud asja müügil kaasa müüja kõikidest puudustest teadmise eelduse. See ei saa olla seadusandja ega Riigikohtu juhise mõte. Hagejad ei ole seda tõendanud. Sellist järeldust ei saa teha tõsiasjast, et enne müüki olid elamus teostatud seinte ja lagede dekoratiivsed värvimistööd (Markovi arvamuse p 6.6; dtl 56). Elamu oli müügi hetkel 14 aastat vana (müügilepingu p 1.4.1; dtl 10). 14 aastat kasutatud elamu dekoratiivsed värvimistööd enne selle müüki on tavapärased. Sellest ei saa teha meelevaldset järeldust, et värvimistööde eesmärgiks oli konkreetsete puuduste tahtlik varjamine. Värvimine ei saa ka kinnitada teadmist muudest konstruktsioonilise iseloomuga puudustest. Samuti väärib mainimist, et hageja argumendid on selles osas vastuolulised. Kui kostjad pidid VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel olema väliste ilmingute alusel teadlikud kõigist konkreetsetest puudustest, oleks ka hagejad ise pidanud puudustest teadlikud olema märkimisväärselt varem kui ekspertide arvamustest. Kui väidetavalt ei saanud hagejad puudusi avastada ühelgi muul viisil kui ekspertide arvamustega, peab sama standard kehtima ka kostjate suhtes. VÕS § 221 lg 1 p-le 1 viitavaid asjaolusid või argumente ei ole menetluses esile toodud. Kokkuvõttes, kuna hagejad ei teavitanud puudustest VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul ning puudustele tuginemine ei ole võimalik ka VÕS § 220 lg 3 või § 221 lg 1 p-de 1-2 alusel, on hagejad kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise õiguse. See välistab kahju hüvitise nõudmise ning hagi jääb rahuldamata. Kuna hagi jääb rahuldamata nõude formaalse eelduse puudumise tõttu, ei analüüsi kohus sisuliselt puuduste olemasolu, tõendatust ja maksumust (sh vastavaid tõendeid dtl 23, 97, 187, 231, 447, 602, 616, eksperdi ütlused 07.11.2024 istungil). Teavituse hilinemise tagajärg ei sõltu sellest, kas puudused olid tegelikult olemas või mitte. Selguse huvides peab kohus vajalikuks lühidalt peatuda ka poolte väidetel, mis puudutavad VÕS § 222 lg 5 ja VÕS § 115 lg 1 kohaldamist. Puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamise nõudmine on võimalik täitmisnõude jätkuna VÕS § 222 lg 5 alusel. Nõude esemeks saavad olla üksnes faktiliselt kantud kulutused. 7 Antud juhul tugineb hageja tulevikus tekkivale kahjule VÕS § 128 lg 3 mõttes, mida kinnitavad (aktsepteerimata) hinnapakkumised (dtl 116-117, 281, 282, 283, 284). Kohtu hinnangul pole pooltel selles vaidlust. Ainuüksi seetõttu on VÕS § 222 lg 5 antud asjas sobimatu nõudenorm. Normi kohaldamine nõude alusena on välistatud lisaks seetõttu, et hageja ei ole esitanud kostjatele VÕS § 220 lg-s 1 nimetatud asja parandamise nõuet, mis on VÕS § 222 lg 5 eelduseks. Ka selles ei ole kohtu hinnangul pooltel vaidlust: 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad sellist nõuet ei sisaldanud (dtl 93-96 ja 118). Õige on hagejate viide, et nad ei ole kohustatud valima VÕS § 220 lg-tes 1 ja 5 sätestatud õiguskaitsevahendit ning võivad sellest hoolimata tugineda VÕS § 115 lg-le 1 ning nõuda kahju hüvitamist. Puudustega asja müügi korral tuleb lähtuvalt nõude esemest siiski eristada kahjunõude liike. Hagejad ei nõua asja väärtuse vähenemise hüvitamist vaid tulevikus asjale tehtavate kulutuste hüvitamist. See on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (VÕS § 115 lg 1 teine alternatiiv). VÕS § 115 lg 1 teises alternatiivis on silmas peetud kahju, mille tekkimise oleks 7

Varul, P. jt. Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne. Juura (Tallinn), 2019, lk 125, p 3.5.

9

saanud täiendava tähtaja jooksul rikkumise heastamisega ära hoida, st puudused oleks põhimõtteliselt olnud võimalik kostjate kulul parandada.8 VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda pärast kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramist.9 Antud juhul täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks (puuduste kõrvaldamiseks) määratud ei ole. 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad sellist tähtaega ei sisaldanud (dtl 93-96 ja 118). VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda ka siis, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud olulise lepingurikkumise puhul või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik.10 Kohtu hinnangul ei ole need tingimused täidetud. VÕS § 115 lg 3 aluseks saavad ennekõike olla objektiivsed takistused (puudused ei olegi olemuselt kõrvaldatavad) või vastaspoole sõnaselge keeldumine. Hagejad ei ole kohtu hinnangul seda tõendanud. Kostjate esindaja 10.11.2021 kirjast nähtub, et kuigi nõudeid ei tunnistatud, oldi puuduste tuvastamiseks valmis koostööd tegema (dtl 185, 278). Kui hagejad ei andnud tõendatult kostjatele täiendavat tähtaega ega isegi üritanud nõuda kohustuste täitmist (puuduste parandamist või heastamist), ei saa kohtu hinnangul kostjatele ette heita, et oma vastuses ei pakkunud nad ise täiendava tähtaja vältel puuduste kõrvaldamist. Kostjad said vastata sellele, mis neilt nõuti – rahalisele kahju hüvitamise nõudele. Hageja I väitis 07.11.2024 istungil, et teavitas ventilatsioonitoru tilkumisest kostjat I telefoni teel ja kostja I pidas seda „teie probleemiks“ 11. Kostja ei ole telefonivestluse asjaolusid omaks võtnud.12 Seetõttu ei saa teha järeldust, et täiendava tähtaja määramine oleks kindlasti olnud tulemusetu. Viimaks ei ole kohtu hinnangul tegemist ka oluliste lepingurikkumistega VÕS § 116 lg 2 p-ide 1-4 järgi. Puuduste tõttu ei ole hagejad jäänud olulisel määral ilma elamust, nad on seda tänaseni kasutanud ja seal elanud, enamikke puudusi kõrvaldamata. 13 Tuvastatud ei ole kohustuste tahtlik või raskelt hooletu rikkumine ning tuvastatud ei ole pahatahtlikku käitumist, mis kinnitaks edaspidiste kohustuste mittetäitmist. Seega oleks sõltumata VÕS § 220 lg 1 teavitusest kahju hüvitamiseks pidanud hagejad andma kostjatele ka VÕS § 115 lg 2 järgi täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Seda ei ole tehtud, mistõttu hagi rahuldamine oleks välistatud ka sellel põhjusel. Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad hagejate nõude tasaarvestada enda nõudega. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jääb 10.06.2022 tasaarvestus asja lahendamisel arvesse võtmata. Kohus ei tuvastanud hagejate tasaarvestatava nõude olemasolu kostjate vastu. Kuna tasaarvestust ei ole esitatud vastuhagina, ei sa kohus seda summat otsuses iseseisvalt välja mõista. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 kohaselt solidaarselt hagejate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2).

8

Riigikohtu otsus asjas nr 2-20-9824, p 17.3. Vt ka Riigikohtu seisukohas asjas nr 2-20-9824, p 17.2; nr 3-2-1-148-08, p 13; 10 Riigikohtu otsus nr 3-2-1-148-08, p 13. 11 dtl 752; ajamärk 00:12:48. 12 dtl 752; ajamärk 00:17:30: „kostjate esindaja vandeadvokaat Magnus Braun: ei sa seda väidet omaks võtta. Mis kuupäeval te ventilatsioonitorust tilkumist märkasite?“. 13 dtl 751; ajamärk 00:04:59, 9

10

/digitaalselt allkirjastatud/ Priit Lember Kohtunik

11

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.