V.Kase OÜ hagi Osaühing Prategli Invest vastu üürilepingu esemele tehtud parenduste hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
10 117,47 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: V.Kase OÜ (registrikood 10062670; asukoht Taela tee 5, Harju maakond, 76906), Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar (elektronposti aadress [email protected]) Kostja Osaühing Prategli Invest (registrikood 10682638; asukoht Vääna 7-19, 11612 Tallinn; elektronposti aadress [email protected]) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Loorits (elektronposti aadress [email protected])
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta V.Kase OÜ hagi Osaühing Prategli Invest vastu üürilepingu esemele tehtud parenduste hüvitamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse
2-19-4601 koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.V. Kase OÜ esitas 27.03.2019.a Harju Maakohtule hagi Prategli Invest OÜ vastu üürilepingu esemele tehtud parenduste hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 28.12.2016.a C Eesti Keskühistuga äriruumide üürilepingu. Äriruumid paiknesid kinnisasja Tallinnas xxx olevas hoones. Äriruumi suuruseks oli algselt 1633m2. Hageja soov oli äriruume kasutada õlletööstuse tootmisruumideks ja selle tegevusalaga seotud kaasnevaks tegevuseks (tooraine hoidmine, valmistoodangu ladustamine, toodangu turundusürituste korraldamine jms). Ilma ruumide kasutusotstarbe muutmiseta vähendasid pooled üüripinna suuruse 01.03.2017.a kokkuleppega suurusele 964,5 m2-ni. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping oli tähtajaline (5 aastat) ja pidi kehtima kuni 20.01.2022.a. Pooled olid kokku leppinud, et neil on õigus alates lepingu teisest aastast korraliselt leping üles öelda teatades sellest ette vähemalt 6 kuud. Ka olid pooled kokku leppinud lepingu erakorralise ülesütlemise alused. Vahetult pärast seda, kui hageja oli Saksamaalt tellitud õlletehase sisseseade kätte saanud ja asunud selle montaaži eeltöödega üüritud ruumides, teatas üürileandja C Eesti Keskühistu, et on 31.05.2017.a võõrandanud üüriobjekti kostjale Prategli Invest OÜ-le ja uus omanik on asunud üürilepingu pooleks.
2.Seoses asjaoluga, et üüritud ruumides puudus õlle keetmiseks vajaliku vee kuumutamise gaasikatla käitamiseks gaasiühendus, pöördus hageja kostja poole, et viimane sõlmiks ASga G viimasele kuuluvast kinnistu piiril olevast trassist liitumise seoses kinnistusisese (uue) gaasitrassi ehitamisega mööda üüriruumi asukoha hoone välisfassaadi kuni üüritud ruumis asuva keedukatlani. Kostja andis selleks nõusoleku ja sõlmis vajaliku lepingu. Hageja oli sellise gaasitrassi väljaehitamiseks tellinud tööd E AS-lt tasudes selle eest 21.02.2017.a ettemaksuna 570 eurot ja järgnevalt juunis kuni augustis 2017.a tehtud trassi rajamise tööde eest arved (mh. liitumistasu) lisaks veel 7 986 eurot. Kokku tasus hageja üüriobjektile rajatud gaasitrassi eest 8 556 eurot. Nõusoleku hagejale kinnistusisese gaasitrassi väljaehitamiseks oli üürileandja andnud juba enne 09.08.2017.a olemasoleva gaasitrassiga liitumist.
3.Seonduvalt lepingu korralise ülesütlemisega avaldas kostja soovi, et hageja kulul rajatud gaasitrassi jätaks hageja lepingu lõppemisel üüriobjekti külge. Kuna kostja avaldas soovi, et hageja ei võtaks lepingu lõppemisel üüriobjektilt ära viimase kulul rajatud parendust ja jätaks selle üüriobjekti külge, siis jättis hageja gaasitrassi üüriobjekti külge. Seejuures ei leppinud pooled kokku, et kostja saaks hageja poolt tehtud parenduse endale tasuta, mistõttu esitab hageja kostja vastu parenduse kulutuse korvamise nõude.
2-19-4601
4.Kostja ütles 26.03.2018.a üürilepingu enne lepingu lõppemist üles, määrates ülesütlemise teates üüriobjekti vabastamise kuupäevaks 26.09.2018.a. Hageja asus seoses üürilepingu ülesütlemisega oma äsja alustatud tootmist likvideerima. Kuna õlle tootmine on ajaline protsess, õllel on käärimiseks ette nähtud konkreetne aeg (olenevalt sordist 2 nädalat kuni kuu ja enam), siis pidi hageja esiteks ootama poolelioleva käärimise lõppemise ning asuma tehase sisseseade demonteerimist teadmata, kas demonteeritud sisseseade uuesti ülespanekuks ta leiab kiiresti uued ruumid või mitte. Kostja, olles teadlik hagejale ootamatust tootmise likvideerimist nõudvast olukorrast, tegi 15.08.2018.a hagejale ettepaneku sõlmida uus leping tingimusel, et uueks üürihinnaks oleks 3,90 eurot m2, igaaastase hinnatõusuga min 3% ning kohustusega ehitada omaniku poolt lõpuni kanalisatsioon, mis senini puudus. Arvestades, et üles öeldud lepingu üüritasu suuruseks oli 2018.a kokku lepitud 2,50 eurot m2, oli kostja uus hinnapakkumine 56% eelnevast suurem. Kostja oli seejuures teadlik, et hageja ei oleks olnud võimeline sellist üüritasu maksma oma tootmise tulemi arvelt.
5.Põhjusel, et hageja tootmistegevus oli lepingu ülesütlemise hetkel alles algusjärgus, hageja oli jõudnud alates septembrist 2017.a toimiva gaasiühenduse ja puuduva kanalisatsiooniga toota paar katsepartiid õlut ja umbes 2-3 partiid nõuetele vastavat ja turustuskõlbulikku õlut, siis oli hagejal ka olnud kostja ees kohatisi makseraskusi ka kokkulepitud üürihinnaga 2,50 eurot m2 kuus. Sellega seoses käis kostja esindaja sagedasti hageja tootmisruumides, tundis huvi hageja majandusliku olukorra vastu ning viimane olukorda ilustamata selgitas oma ärikavatsusi. Mõistlikult käituva isikule omistatava adekvaatse arusaamise eeldusel pidi kostja esindaja mõistma, et hageja huvi oli tagada üürisuhte olemasolu minimaalselt kokkulepitud 5 aastaks algse üürihinnaga, millise arvestusega hageja teeb üüriobjektile need parendused, millised võimaldavad tal ruume sihtotstarbeliselt kasutada ning see oli omakorda aluseks hagejale positiivse majandustulemuse saavutamiseks ja tehtud kulutuste tagasi teenimiseks.
6.Pooled olid lepingus kokku leppinud, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral tasub viivitanud pool teisele poolele viivist 0,05% viivitatus summast päevas. Hageja esitab siinse hagiavaldusega kostjale nõude tasuda kokkulepitud viivis.
7.Hageja hinnangul käitus kostja pahatahtlikult (mitte heas usus), mis väljendus selles, et ta kasutas endale kuuluvat lepingu korralise ülesütlemise õigust eesmärgiga tekitada teisele poolele kahju. Kostja oli lepingu ülesütlemise õiguse teostamisel teadlik, et hageja poolt tehtud üüriobjekti parendused on tehtud arvestusega, et hageja saab üüriobjekti kasutada 5 aastat ja parendusi kasutada samuti 5 aastat. Kostja ütles lepingu korraliselt üles ega arvestanud hageja huvi saada lepinguobjekti kasutuseeliseid kokkulepitud hinna eest minimaalselt 5 aastat. Hageja ei vaidlustanud lepingu ülesütlemist, kuid see ei takista tal esitada väidet ka lepingu ülesütlemise osas hea usu põhimõtte rikkumist (objektiivselt). Sellise ülesütlemise kehtima jäämise tagajärg oli see, et hageja pidi üüriobjekti valduse kostjale tagastama ja kostja pidi otsustama, kas ta tahab hageja poolt tehtud parendust lasta hagejal ära võtta või jätta see parendus üüritud asja külge ja saada parenduse omanikuks.
8.Hageja poolt rajatud gaasitrassi torustiku äravõtmine ilma asja kahjustamata oli võimalik, tegemist on maapealse torustikuga, mis on kinnitatud hoone fassaadi külge. Siinsel juhul tegi kostja ettepaneku, et hageja ei võtaks tehtud parendust üüriobjekti küljest ära ja üürnik soostus selle ettepanekuga. Võttes vastu kostja ettepaneku loobus hageja oma võimaliku õigustatud huvi teostamisest. Kostja ei ole aga hagejale tasunud vastusooritusena mõistlikku hüvitist, mis toob kaasa kostja hea usu vastase rikastumisekostja on omandanud üüriobjekti parenduse ilma, et oleks selle parenduse eest tasu
2-19-4601 maksnud. Pooled ei olnud sõlmitud üürilepingus kokku leppinud, kuidas toimub üürniku poolt tehtud parenduste hüvitamine sel juhul, kui üürileandja ütleb lepingu üles korraliselt enne lepingu lõppemist.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
9.Kostja ei tunnista hagiavalduses esitatud nõudeid. Kostja palub jätta hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolus, et pärast C Eesti Keskühistult kinnisasja omandamist läks koos kinnisasjaga kostjale üle hagejaga 28.12.2016.a sõlmitud üürilepingust tulenevat õigused ja kohustused. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et poolte vahel sõlmitud üürilepingus oli kokku lepitud, et pooltel on alates lepingu kehtivuse teisest aastast õigus 6 kuulise etteteatamisega leping korraliselt üles öelda. Vaidlus puudub ka selles, et kostja kasutas lepingus mõlemale poolele sätestatud õigust.
10.Hagejal oli probleeme enda tasu maksmise kohustuse täitmisega ja kostja esitas hagejale 26.03.2018.a äriruumi üürilepingu nr 16/16176 korralise lõpetamise teate, mille alusel oli lepingu lõppemise tähtajaks 26.09.2018.a. Pärast üürilepingu korralise lõpetamise teate edastamist hagejale ei täitnud hageja enda lepingulisi kohustusi kostja ees enam üldse. Hageja jättis süstemaatiliselt tasumata kostjale nii üüri- kui ka kõrvalkohustustest tulenevad arved. Hageja ei tasunud enda võlgnevust 25.09.2018.a seisuga. Kostjal oli põhjendatud kahtlus, et hageja ei kavatsegi enda lepingulisi kohustusi täita. Sellest tulenevalt esitas kostja hagejale 26.09.2018.a nõudeavalduse, tasaarvestusavalduse ja teate üürileandja pandiõiguse teostamisest. Üürilepingu lõppemise seisuga oli hageja põhivõlgnevus kostja ees 13 249,32 eurot millele lisandus lepingust tulenev viiviste võlgnevus.
11.Seoses kostja pandiõiguse teostamisega sulges kostja enda nõuete tagamise ja tagamise objektiks oleva vara kaitsmise eesmärgil täiendava lukuga üürilepingu objekti uksed ning paigaldas neile teatised pandiõiguse teostamise kohta, keelates ilma kostja loata hagejale sinna siseneda. Hageja oli nõus enda võlgnevuse, s.o peale tasaarvestuse teostamist summas 9 580,07 eurot, kostja ees tasuma alles peale pandiõiguse teostamist. Kostja kinnitas hagejale, et pärast võlgnevuse tasumist võimaldab hagejal pääseda üürilepingu objektile, et enda vallasvara sealt välja viia. Kuivõrd hageja oli üürilepingu objekti selle kasutamise perioodil muutnud ja kahjustanud, esitas kostja hagejale teatise, milles oli märgitud üürilepingu objektile pääsemise tingimusena muu hulgas järgnev: „Jätate alles gaasisüsteemi, mille vastutasuks ei nõua meie teilt hoovi asfaldi taastamist ja lao põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemist.“. Pooled jõudsid kokkuleppele. Veel lepiti kokku, et kuivõrd hagejal läheb seadmete eemaldamisega rohkem aega, siis toimub üürilepingu objekti üleandmine 12.10.2018 kell 10:00. Kokkulepitud ajal hageja esindajat üürilepingu objektil polnud, samuti ei vastanud ta kostja telefonikõnedele. Kui kostja jõudis 12.10.2018.a üürilepingu objektile, oli näha, et hageja oli viinud üürilepingu objektilt ära osa enda varast. Ära oli viidud kogu vara, mis omas ilmselt hageja silmis mingit väärtust, maha oli jäetud hulganisti prügi ja kõnealune gaasisüsteem. Hageja ei andnud kostjale üürilepingu objekti üle, kuid jättis üürilepingu objekti võtme kostjale kättesaadavasse kohta. Hageja esitas 15.10.2018 kostjale ühepoolse digitaalselt allkirjastatud üleandmise teatise. Kuivõrd hageja poolt mahajäetud ruumid olid koristamata ja jätkuvalt täis hagejale kuuluvat vallasvara (sh prügi), esitas kostja samal päeval hagejale nõude ruumid ja estakaad hageja asjadest vabastada ning teatada aeg ruumide uueks üleandmiseks. Hageja ei ole kuni tänase päevani kostja nõuet täitnud.
12.Kuivõrd ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks oli kostja asjade eemaldamine ja mahajäetud prügi utiliseerimine möödapääsematu, siis oli kostja sunnitud seda lõpuks ise
2-19-4601 tegema. Selleks tellis kostja vastava teenuse kolmandalt isikult. Kostjale kaasnes sellega seonduvalt täiendav kulu. Kostja märgib veel täiendavalt, et ta on kohtumenetlusega seonduvalt võtnud hinnapakkumised üürilepingu objektile hageja poolt tekitatud kahjustuste parandamiseks – kahjustatud asfaltplatsi korrastamiseks ja hoones põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemiseks. Veel märgib kostja, et olukorras, kus üürilepingu objektil olid jätkuvalt hagejale kuuluvad asjad, polnud võimalik kostjal üürilepingu objekti vastavalt selle otsesele sihtotstarbele kasutada – kostjal ei olnud võimalik ruume välja üürida. Sellest tulenev saamata jäänud tulu ja kostja poolt edaspidi kantud kommunaalkulud on kostja poolt kantud kahju. Kostja on esitanud hagejale ka vastavad arved.
13.Kostja hinnangul oli poolte vahel kokkulepe, mille kohaselt jätab hageja gaasiseadme üürilepingu objektile alles ja selle eest loobub kostja enda nõuetest hageja suhtes, mis on seotud hageja poolt hoonele ja selle juures olevale asfaltplatsile tehtud kahjustuste kõrvaldamisega. Kokkulepe nähtub muu hulgas sellest, et kostja tegi e-kirja teel vastava ettepaneku hagejale enda 27.09.2018 e-kirjas. Sellele järgnevalt lubati hagejal siseneda ruumidesse. Hageja viis üürilepingu objektilt ära suure osa enda vallasvarast, kuid vastavalt kokkuleppele jättis gaasiseadme endiselt üürilepingu objektile. Ruumide faktilise valduse ülemineku järgselt, s.o 12.10.2018.a, ei esitanud hageja kostjale ca 6 kuu jooksul nõudeid seoses gaasisüsteemiga. Samuti ei esitanud kostja antud perioodil hagejale nõudeid seoses põrandasse tehtud kanali süvise katmise ja asfaltplatsi parandamisega. Asjaolu, et hageja jättis gaasiseadme üürilepingu objektile tulenevalt pooltevahelisest kokkuleppest, mis omakorda tuleneb eelnevalt viidatud kostja 27.09.2019 e-kirjast hagejale. Kostja esitas hagejale enda 27.09.2019 e-kirjas pakkumise, mille kohaselt jäetakse gaasisüsteem kostjale ning kostja omakorda ei nõua hagejalt puuduste kõrvaldamist ja/või nende kõrvaldamisega seonduvat rahalist hüvitist. Hageja on enda kaudsete tahteavaldustega kinnitanud tehinguga nõustumist.
14.Kostja leiab ka, et hageja nõue on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega Hageja hagiavalduses esitatud nõuet saaks pidada hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas olevaks siis, kui hageja oleks mõistliku aja jooksul pärast üürilepingu objekti esmast üleandmist või enne seda väljendanud enda tahet saada gaasiseadet endale või seda, et ta kavatseb kostjalt nõuda selle eest hüvitist. Hageja ei ole seda teinud. Faktid, et hageja jättis gaasiseadme üürilepingu objektile ja asjaolu, et hageja ei esitanud ca 6 järgneva kuu jooksul nõudeid, jättis kostjale õigustatult tõsimeelse veendumuse, et hageja ei hakka gaasisüsteemiga seonduvalt nõudeid esitama.
15.Hageja ei tagastanud kostjale üürilepingu objekti vastavalt lepingu punktis 7.4 sätestatule vastava akti allkirjastamisega. Veel enam, hageja ei viinud üürilepingu objektilt ära osasid enda asju, mille olemasolu takistas kostjal üürilepingu objekti edasist sihtotstarbelist kasutamist. Kostja esitas hagejale vastava nõude. Mõistlik täiendav aeg üürilepingu objektilt enda asjade äraviimiseks ja üürilepingu objekti kohaseks üleandmiseks saab lugeda kolme kuud. Tegu on perioodiga, mille jooksul pidi kostjale tekkima tõsikindel veendumus, et neid asju ei viidagi ära ja kostja on sunnitud seda ise tegema. Antud perioodi ees on õigus kostjal nõuda hagejalt üüri ja vara säilitamiseks tasutud kommunaalteenuste tasu.
16.Kostja on esitanud jooksvalt ka arved hagejale tasumiseks, kuid hageja ei ole seda teinud. Kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste arvetest tulenev kogusumma on 7 576,18 eurot. Kui kohus peaks leidma, et hageja ja kostja vahel ei olnud kehtivat tehingut, on kostjal hageja vastu nõue, mis tuleneb sellest, et hageja ei tagastanud kostjale nõuetekohases seisukorras olevat üürilepingu objekti. Hageja oli seda kahjustanud. Kostja on võtnud
2-19-4601 puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumised, millest nähtuvalt on kostjale tekkinud kahju summa 2 567 eurot (624 + 1 943 = 2 567). Selleks, et vältida edasise kahju tekkimist ja võimaldada kostjal ruumide edaspidist sihtotstarbelist kasutamist, oli kostja sunnitud hageja poolt üürilepingu objektile jäetud vara teisaldama, seal olnud prügi utiliseerima ja ohtliku kanali ajutiselt kinni katma. Kostja on kandnud sellest tulenevalt täiendavaid kulutusi summas 2 117,10 eurot. Eelnevast tulenevalt on kostjal hageja vastu kehtiv nõue kogusummas 12 260,18 eurot (7 576,18 + 2 567 + 2 117 = 12 260,18). Antud nõue ületab 3 704,18 euro ulatuses hageja hagiavalduses esitatud nõuet. Sealjuures mõlemad nõuded, s.o nii hageja kui ka kostja nõue, on rahalised ehk samaliigilised nõuded. Kui kohus peaks leidma, et hagiavaldust ei ole eelnevalt toodud põhjendustel võimalik jätta rahuldamata, esitab kostja alternatiivselt käesoleva tasaarvestamise avalduse ja palub jätta hagiavalduse nõuete tasaarvestuse järgselt rahuldamata, kuivõrd tasaarvestusega lõppeb kogu selle ulatuses ka hageja nõue kostja vastu.
17.Hageja hagiavalduse põhiteesiks on paradoksaalne väide, nagu oleks kostja kasutanud enda lepingust tulenevaid õiguseid vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja antud väitega ei nõustu. Kostja rõhutab, et hageja puhul ei ole tegu füüsilise isikuga, vaid juriidilise isikuga ning üürilepingu objektiks oli äripind, mitte eluruum. Hageja rõhutab ka ise enda hagiavalduse lepingu punktist 7.1 tulenevat õigust öelda korraliselt üürileping 6-kuulise etteteatamisega üles. Hageja pidi selle riisikoga arvestama. Hageja pidi juriidilise isikuna arvestama lepingu punktist 7.1 tulenevaid riske enne suuremate investeeringute tegemist. Kui kostja leiab turuolukorras, et tal on võimalik üürilepingu objekti eest kinnisvaraturul teenida suuremat tulu läbi stabiilsemate laekumiste (mis on ettevõtte kui majandusüksuse eesmärk) ja kostjal on selleks lepingu järgi õigus, siis on alusetu väide, nagu oleks selle õiguse kasutamine vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja väidab ka ise enda hagiavalduses, et tal on olnud likviidsusprobleemid. Hageja on ise esiletoonud, et hagejalt laekuv üüritulu võis igal hetkel kahjumliku ja katsestaadiumis tootmise läbi laekumata jääda ning kostjal puudus tõsikindel veendumus antud lepingulise suhte perspektiivikuse suhtes, on veel ilmsem, et kostjal oli sisuliselt iga õigustus kasutada enda lepingust tulenevaid õiguseid viisil, nagu ta seda tegi.
18.Kostja juhib kohtu tähelepanu veel asjaolule, et nagu hageja enda poolt kohtule esitatud tõenditest on näha, andis kostja hagejale võimaluse sõlmida kostjaga uus leping. Viimast tingimustel, millistel toimusid lepingueelsed läbirääkimised kolmandate isikutega. Hageja enda valik oli uut lepingut mitte sõlmida. Täpselt samuti, nagu oli hageja valik jätta enne investeeringu tegemist kostjaga läbi rääkimata lepingu tingimuste muudatused.
19.Kui kohus peaks leidma, et poolte vahel ei ole kehtivat kokkulepet, hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega või hageja nõue ei ole lõppenud kostja tasaarvestusega, siis tuleb jätta hagiavaldus rahuldamata põhjusel, et hageja oleks pidanud esmalt nõudma enda õiguspärase valduse taastamist gaasisüsteemi suhtes. Seda enam, et kostja ei ole gaasisüsteemi valduse loovutamise vastu, kui hageja hüvitab kostjale gaasisüsteemi eemaldamisega kaasnevad kulud, mis on täpsemalt võimalik välja selgitada peale gaasisüsteemi eemaldamist. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud täies mahus hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
20.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja
2-19-4601 milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
21.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 286 järgi kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule.
22.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja õiguseellane C Eesti Keskühistu sõlmisid 28.12.2016.a Tallinnas xxx asuvas hoones äriruumide üürilepingu kestusega 5 aastat (tl 6-9), kostjale on koos kinnisasjaga 31.05.2017.a muuhulgas üle läinud hagejaga 28.12.2016.a sõlmitud üürilepingust tulenevat õigused ja kohustused (tl 11, pöördel), hageja on kostja nõusolekul lasknud välja ehitada uue gaasitrassi kinnistu piiril olevast gaasitrassist mööda üüriruumi asukoha välisfassaadi kuni üüritud ruumis asunud keedukatlani ja on tasunud selle eest kokku 8 556 eurot (tl 12-16), kostja ütles hagejale 26.03.2018.a teatisega üürilepingu üles alates 26.09.2018.a (tl 17, pöördel), Pärast üürilepingu lõppemist jäi hageja poolt väljaehitatud gaasitrass oma kohale, mõlemad pooled on nõustunud, et gaasitrassi oli võimalik üürilepingu eset kahjustamata eemaldada (tl 3 pöördel, 50 p 2.5.2).
23.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud hagejale eelpool viidatud gaasitrassi väljaehitamisega tekkinud kulutused hüvitama. Kostja vaidleb hagile vastu eelkõige põhjusel, et poolte vahel oli kokkulepe selles, et hageja jätab üürilepingu lõppedes paigale gaasitrassi ja vastutasuks ei nõua kostja hagejalt hoovi asfaldi taastamist ning lao põrandasse süvistatud trassi sulgemist. Hageja leiab, et kostja avaldas soovi hageja parendus endale jätta ja hageja oli sellega nõus, kuid poolte vahel ei olnud kokkulepet, et kostja jätab hageja parenduse endale tasuta.
24.Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Kõigepealt kohus märgib, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei ole tähendust hageja etteheidetel kostja poolt lepingu ülesütlemise kohta. Üürilepingu p 7.1 järgi oli pooltel õigus alates lepingu kehtivuse teisest aastast leping olenemata põhjustest üles öelda teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 6 kuud (tl 7, pöördel). Seega olid pooled kokku leppinud selles, et tähtajalist üürilepingut on võimalik enne tähtaega korraliselt lõpetada, teatades sellest ette 6 kuud ning hageja pidi selle võimalusega arvestama, et lepingut on võimalik alates lepingu kehtivuse teisest aastast igal hetkel ilma igasuguse põhjuseta üles öelda. Kostja ongi lepingus kokkulepitud õigust kasutanud, teatades hagejale lepingu lõpetamisest hagejale ette kooskõlas lepingus sätestatud tähtajaga. Asjaolu, et lepingu üks pool kasutab lepingus sätestatud õigust ei ole iseenesest käitumine halvas usus või vastuolus seadusega. Kui lepingu ennetähtaegne ülesütlemine oli hagejale väga kahjulik, oleks pidanud hageja sellise võimaluse lepingu sõlmimisel välistama. Hageja ei ole väitnud, et ta on lepingu ülesütlemise kehtivust vaidlustanud. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja on kostja 26.02.2018.a tahteavalduse kättesaanud. Seega lõppes pooltevaheline üürileping 26.09.2018.a.
2-19-4601
25.Hageja seisukoht, et lepingu lõpetamise avalduse taga oli kostja tegelik soov survestada hagejat uue ja kõrgema üürimääraga lepingu sõlmimisele, on oletuslik ja tõendamata ega oma ka käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust. Asjaolu, et kostja on iseenesest pakkunud hagejale sellist võimalust ei tähenda automaatselt, et uue ja kostjale sobivama lepingu sõlmimine oli kostja eesmärk. Ka kostja pidi arvestama võimalusega, et hageja ei võta tema poolt pakutud uusi tingimusi vastu ja uutel tingimustel leping jääb sõlmimata. Kohus rõhutab, et tegemist on kahe äriühingu vahelise üürilepinguga, kus pooltel on võrdsed võimalused kokku leppida neile sobivaid tingimusi.
26.Samuti ei ole käesoleva vaidluse tähendust asjaolul, kas kostja kasutas 26.09.2018.a hageja vallasvara suhtes üürileandja pandiõigust ebaproportsionaalselt või mitte, hõivates 13 000 võlgnevuse saamiseks hagejale kuuluvat vara väidetavalt 350 000 euro ulatuses. Hageja ei eita, et tal oli üürilepingu lõppemise ajaks võlgnevus kostja ees ca 13 000 eurot ja vaidlust ei ole ka selles, et kostja on kasutanud üürileandja pandiõigust, lukustades üüripinna ja keelates hagejal siseneda tema valduses olevatesse ruumidesse, kuid käesoleva vaidluse kese ei ole pandiõiguse kohaldamisega tekitatud kahju hüvitamine või hageja asjade väljanõudmine kostja ebaseaduslikust valdusest. Seega ei anna kohus hinnangut, kas kostja tegevus pandiõiguse kohaldamisel oli õigusvastane või mitte.
27.Kohus nõustub kostja seisukohaga selles, et pooled on saavutanud gaasitrassi kinnisasjale jätmise suhtes kokkuleppe. Kostja saatis 27.09.2018.a kell 11:19, hagejale e-kirja, milles avaldas, et on nõus avama hagejale üüripinna ukse, kui 1.) hageja tasub kostjale septembrikuu kommunaalid, 2.) jätab alles gaasisüsteemi, mille vastutasuks ei nõua kostja hagejalt hoovi asfaldi taastamist ja lao põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemist ning 3.) hageja vabastab ruumid hiljemalt 08.10.2018.a (tl 17).
28.Nii kohtu kui ka poolte hinnangul tuleb 27.09.2018.a e-kirja p-s 2 käsitletud ettepanekut käsitleda kui pakkumust VÕS § 16 mõttes. Hageja on seisukohal, et tema ei ole sellele pakkumusele oma nõustumust andnud. Hageja ei soovinud sellist kokkulepet sõlmida seetõttu, et kostjal puudus vastunõue, millest trassi omanik lubas vastutasuks loobuda. Kohus hagejaga ei nõustu. VÕS § 20 lg 1 ja 2 järgi nõustumus (aktsept) on otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Vaikimine või tegevusetus loetakse nõustumuseks üksnes siis, kui see tuleneb seadusest, lepingupoolte kokkuleppest, pooltevahelisest praktikast või nende tegevus- või kutsealal kehtivatest tavadest. Kuigi kohtule ei ole esitatud ühtegi väidet ega tõendit selle kohta, et hageja oleks selgelt väljendanud nõustumust kostja 27.09.2018.a e-kirjas märgitud ettepaneku suhtes, on kohus seisukohal, et hageja väljendas oma nõustumust teoga. Hageja viis üüripinnalt ära oma vara ja jättis ära viimata gaasitrassi, kuigi poolte väidete kohaselt oli gaasitrass iseenesest kergesti eemaldatav. Sellise käitumisega aktsepteeris hageja kostja ettepanekut jätta gaasisüsteem paigale ja aktsepteeris ka seda, et vastutasuks ei nõua kostja hagejalt hoovi asfaldi taastamist ja lao põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemist.
29.Hageja on õigesti märkinud, et kostja soovis gaasisüsteemi alles jätmist, kuid hageja on jätnud tähelepanuta, et see soov oli tingimuslik. Hageja on lähtunud vaid kostja pakkumuse ühest osast ja jätnud tähelepanuta pakkumuse teise poole. Gaasisüsteemi kostjale jätmise vastutasuks loobus kostja hagejale vastunõude esitamisest. Seega on iseenesest õige hageja väide, et gaasitrass ei pidanud jääma kostjale tasuta. See ei jäänudki tasuta, vaid kostja loobus selle kokkuleppe kohaselt oma vastunõuetest hageja vastu. Kohtule ei ole eluliselt usutav hageja väide, et tegelikkuses hageja ei soovinud sellist kokkulepet sõlmida seetõttu, et kostjal puudus vastunõue, millest trassi omanik lubas vastutasuks loobuda. Kui hageja ei oleks tõepoolest soovinud sellist kokkulepet sõlmida,
2-19-4601 siis oleks ta pidanud üüripinda vabastades kas gaasisüsteemi demonteerima või esitama hageja pakkumusele ja seal esiletoodud asfaldi taastamise ning põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemise nõudele selgesõnalise vastuväite kostjal nõuete puudumise kohta. Alles kohtumenetluse käigus on hageja hakanud väitma, et kostjal sellist nõuet tema vastu ei olnud.
30.Kohtu ette ei ole toodud, et kostja ei ole täitnud oma osa pakutud kokkuleppest ja oleks asunud hagejalt nõudma 27.09.2018.a e-kirja punktis 2 märgitud nõudeid. Ka ei ole kohtu ette toodud väiteid, et kostja oleks kokkuleppest taganenud või oleks kokkuleppe tühine. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et pooled on sõlminud kokkuleppe gaasitrassi jätmises kostjale tingimusel, et kostja ei nõua hagejalt hoovi asfaldi taastamist ja lao põrandasse süvistatud kanali trassi sulgemist.
31.Isegi kui asuda seisukohale, et pooled ei ole tegelikkuses kokkuleppele jõudnud ja hagejal on nõudeõigus kostja vastu, tuleb hagi jätta rahuldamata põhjusel, et hageja käitumine kostjaga on olnud vastuoluline ega ole kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Kohtu hinnangul on hageja VÕS § 6 lg 2 järgi oma nõudeõiguse kaotanud, sest kostja vastu nõude maksmapanemine oleks hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1, TsÜS § 138) lähtuvalt vastuvõetamatu. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (RKTKo nr 3-2-1-7-09, p 15). Riigikohus on selgitanud, et aegumistähtaja jooksul saab nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (RKTKo nr 3-2-1-128-14, p 11).
32.Kohtu hinnangul ei käitunud hageja kostja suhtes heauskselt kui jättis üürisuhte lõppemisel kostja teavitamata, et ta soovib gaasiseadme eest siiski hüvitist. Hageja pöördus nõudega kostja vastu kohtusse aegumistähtaja viimasel päeval (VÕS § 338 lg 2). Kohtule ei ole esitatud väiteid, et hageja oleks kohtuväliselt oma nõudega kostja poole pöördunud. Kostja on esile toonud, et hageja ei ole kordagi pärast üürilepingu objekti esmast üleandmist või enne seda väljendanud seda, et ta soovib saada gaasiseadet endale või seda, et ta kavatseb kostjalt nõuda selle eest hüvitist. Kohtu ette ei ole toodud väidet, et hageja oleks kostjale kordagi avaldanud, et ta ei nõustu 27.09.2018.a e-kirjas toodud kostja pakkumusega. Hageja on seega oma käitumisega jätnud kostjale mulje, et ta oli nõus kostja pakkumuses tooduga ning võttis selle vastu. Hageja nõuet ei saa antud olukorras pidada hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas olevaks.
33.Kohus märgib ka, et hageja positsioon on kohtumenetluses gaasitrassi eemaldamise suhtes samuti olnud vastuoluline. Kõigepealt hageja jätab hagiavalduses mulje, et jättis kergesti eemaldatava gaasisüsteemi kostjale vaid põhjusel, et kostja soovis seda endale, muidu oleks hageja selle üüripinnalt lahkudes kaasa võtnud. 27.10.2020.a menetlusdokumendis toob hageja esile, et süsteemi eemaldamine oleks võimalik vaid süsteemi lõhkumise teel ja lõhutud süsteemi väärtus võrdub vanametalli väärtusega. Kohus saab hageja vastandlikust positsioonist teha vaid järelduse, et gaasisüsteemi ei oleks olnud võimalik mõistlikult eemaldada, hageja jättis selle teadlikult maha, ei esitanud õigeaegselt vastuväiteid hageja 27.09.2018.a pakkumusele jättes mulje, et on nõustunud hageja ettepanekuga, ei ole pöördunud enne hagi esitamist gaasisüsteemi tagasisaamiseks või rahalise nõudega kostja
2-19-4601 poole, jättes mulje, et tal puuduvad igasugused nõuded kostja vastu. Selline vastandlik käitumine on oma õiguste kuritarvitamine ega ole kuidagi kooskõlas hea usu põhimõttega. Seega tuleb hageja nõue jätta ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega rahuldamata.
34.Kostja on oma vastuväited järjestanud alternatiivselt. Kuivõrd kohus on jõudnud seisukohale, et poolte vahel oli kokkuleppe gaasisüsteemi jätmises üürileandjale ja lisaks on hageja nõue vastuolus hea usu s põhimõttega, kohus kostja tasarvestusvastuväidet käesolevas lahendis ei käsitle.
35.Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
37.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesolev kohtuotsus on tehtud hageja kahjuks. Seega käesoleval juhul tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
38.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
39.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning kohtu hinnangul on tõenäoline, et vaidlus apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.