lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-24-17772/14

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 02.09.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-24-17772/14
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
02.09.2025
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1549
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 326 lg 1, 2Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamineVÕS § 329 lg 3Ülesütlemise vaidlustamise ja lepingu pikendamise kordKorra § 16 lg 3TsMS § 173 lg 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 371 lg 2Hagi menetlusse võtmisest keeldumise alusedTsMS § 372 lg 5Hagi menetlusse võtmise otsustamineTsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtusTsMS § 667 lg 2Määruskaebuse lahendamine

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Tallinna Linnavaraamet75023757(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht 02.09.2025, Tallinn Kohtuasja number

2-24-17772

Kohtuasi

A.I hagi Tallinna pikendamiseks

linna

vastu

üürilepingu

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.01.2025 võtmisest keeldumine)

määrus

(menetlusse

Kaebuse esitaja ja liik

A.I määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus

Hageja A.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja Merike Roosileht Kostja Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) (registrikood 75023757), lepinguline esindaja Terje Krais

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada A.I määruskaebus.
2.Tühistada Harju Maakohtu 02.01.2025 määrus ja saata asi samale maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja
  • 26.08.20262-24-1408/49Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
A.I (hageja) esitas 22.11.2024 Harju Maakohtule Tallinna linna (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat pikendama temaga sõlmitud üürilepingut viieks aastaks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinna Linnavolikogu 08.02.2024 määruse nr 1 “Tallinna eluruumide kasutusse andmise kord” (edaspidi kord) § 2 p 9 tähenduses

2-24-17772 omandireformi subjekt, s.o omandireformi käigus omanikule tagastatud eluruumis tagastamise ajal elanud ja linnalt üürilepingu alusel eluruumi kasutusse saanud isik, kes ei ole kaotanud omandireformi subjekti staatust. Hageja elas koos emaga 01.03.1994 õigusjärgsele omanikule tagastatud elamus ja oli seetõttu alates 01.03.1995 arvel munitsipaaleluruumi üürimist taotleva isikuna. Kostja eraldas neile Tallinnas XXX asuva munitsipaaleluruumi (eluruum). Kostja andis 24.07.2015 korraldusega hageja emaga 11.12.2014 sõlmitud eluruumi üürilepingust (üürileping) tulenevad õigused ja kohustused üle hagejale. Viimati pikendas kostja üürilepingut 04.12.2019 korraldusega kuni 11.12.2024.

1.2.Hageja esitas 03.07.2024 ja seega vastavalt Tallinna Linnavalitsuse kinnitatud munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimustele rohkem kui kolm kuud enne üürilepingu tähtaja möödumist selle pikendamise taotluse. Tallinna Linnavalitsus jättis 10.09.2024 korraldusega nr 818 (korraldus) üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamata ja üürilepingu pikendamata. Korralduse järgi ei ole üürilepingu pikendamiseks õiguslikku alust, sest hageja ei ole käesoleva aja seisuga kostjalt eluruumi vajav isik ja on võimeline ise korterit vabaturult üürima. Kostja teatas 18.09.2024 kirjaga, et hagejal tuleb eluruum vabastada hiljemalt 11.12.2024 ning samaks ajaks tagada elukoha andmete muudatus rahvastikuregistris. Hageja ei nõustunud korraldusega ja esitas 18.10.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse selle tühistamiseks. Tallinna Halduskohtus tagastas 31.10.2024 määrusega haldusasjas nr 3-242879 kaebuse, leides, et tegemist on tsiviilõigusliku vaidlusega.
1.3.Kostja jättis eluruumi üürilepingu põhjendamatult pikendamata, kuivõrd hageja ei ole üürilepingu tingimusi rikkunud, tal ei ole võlgnevust, ta on teatanud üürilepingu pikendamise soovist ning ta ei ole kaotanud omandireformi subjekti staatust. Korralduses sisalduvad viited sotsiaalhoolekande seadusele ei ole asjakohased ja hageja abivajadust ei tule hinnata, sest ta üürib munitsipaal-, mitte sotsiaaleluruumi. Maakohtu määrus ja põhjendused
2.Harju Maakohus keeldus 02.01.2025 määrusega hagi menetlusse võtmast ja jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb hagi menetlusse võtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel keelduda, sest hagi rahuldamine ei ole selles esile toodud asjaoludel õiguslikult võimalik. Maakohus nõustus, et tegemist on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlusega, mis tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse korras, vaatamata sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse korraldusega. Kui omavalitsusüksus rikub pärast üürilepingu pikendamisest keeldumist talle avalik-õigusliku seadusega pandud kohustust, on hagejal õigus pöörduda rikkumise vaidlustamiseks halduskohtusse. Hageja on samas üürilepingu pikendamise nõude minetanud. Kostja jättis korraldusega üürilepingu pikendamata ja edastas hagejale üürilepingu pikenemist välistava teate enam kui kaks kuud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seega võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg-s 2 sätestatud tähtaega järgides. VÕS § 326 lg 1 võimaldab eluruumi üürnikul tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed, ning kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 329 lg 3 järgi peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne

2-24-17772 lepingu tähtaja möödumist. Kui üürnik seda ei tee, lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. VÕS § 329 lg-s 3 sätestatud taotluse adressaadiks on selle eesmärki (üürilepingu pikendamine kohtu poolt) arvestades kohus ning selles sisalduv tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg. Hageja ei pidanud tähtajast kinni, kuivõrd ta pöördus kohtusse 22.11.2024 ja üürileping lõppes 11.12.2024. Igal juhul ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid hagi rahuldamist, s.o asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et üürilepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed VÕS § 326 lg 2 mõttes. Eluruumi pikaaegne kasutamine hageja poolt ning Tallinna linna õigusaktides sisalduv võimalus lepingut veel kord pikendada ei ole sellisteks asjaoludeks. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

3.Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu 02.01.2025 määruse tühistada ja teha uue määruse, millega saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse väidete kohaselt jääb hageja hagi juurde, lisades järgmist. Maakohtu määruse põhjendused on vastuolulised ega ole üheselt arusaadavad. Tallinna Halduskohus leidis, et asja lahendamine ei kuulu tema pädevusse, ja nüüd leidis maakohus, et hagejal on õigus pöörduda halduskohtusse. Hagejale jääb arusaamatuks, kuhu ta vaidlusaluse korraldusega seotud nõudega pöörduma peab. Hageja ei ole üürilepingu pikendamise hagi esitamise õigust minetanud. Hageja pöördus hagiga maakohtusse õigeaegselt vastavalt halduskohtu suunistele. Maakohus jättis selgitamiskohustuse täitmata. Kui maakohus leidis, et hageja nõue vajab täpsustamist, tulnuks maakohtul anda selleks hagejale täiendav tähtaeg. Maakohus ei hinnanud tõendeid kogumis ja leidis seetõttu ekslikult, et hagi rahuldamine hagis esile toodud asjaoludel ei ole õiguslikult võimalik. Kostja keeldus põhjendamatult üürilepingu pikendamisest, sest hageja kui n-ö sundüürniku poolt munitsipaaleluruumi üürimiseks esinevad asjaolud ei olnud muutunud ja esinesid samad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse andmise aluseks.
4.Kostja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Hageja ei ole mõistnud, et maakohus keeldus hagi menetlusse võtmisest üksnes põhjusel, et hagi on esitatud hilinenult. Hageja pidanuks VÕS § 329 lg-st 3 tulenevat tähtaega arvestades üürilepingu pikendamiseks kohtu või üürikomisjoni poole pöörduma hiljemalt 11.10.2024, mida ta ei teinud. Märgitud tähtaega ei ole võimalik ennistada. Igal juhul ei ole hageja ei haldus- ega maakohtus vaidlustanud üürilepingu pikendamata jätmist VÕS § 326 lg-s 2 märgitud põhjusel. Hageja ei ole sundüürnik, kellel oleks alust loota, et kostja temaga sõlmitud üürilepingut pikendab. Rahvastikuregistri andmetel elas hageja alates 1995. a-st Tallinnas CCC , mitte koos enda emaga õigusjärgsele omanikule tagastatud Tallinnas RRR elamus. Menetluse edasine käik
5.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-24-17772

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
7.Kolleegium nõustub maakohtuga, et vaidlus munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumise üle on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlus, mida on pädev lahendama maakohus, olenemata sellest, et pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse korraldusega (vt ka RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-42-04, p 20; TlnRnKm 11.12.2024, 3-24-218, p-d 7–10).
8.Samas jättis maakohus kolleegiumi hinnangul hagi ennatlikult TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata.
8.1.Maakohus on leidnud, et hagi rahuldamine ei ole selles esile toodud asjaoludel võimalik ja hagi on seega õiguslikult perspektiivitu, sest hageja on VÕS § 329 lg-st 3 tuleneva tähtaja järgimata jätmise tõttu VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud üürilepingu pikendamise nõude minetanud. Maakohus on aga jätnud tähelepanuta, et munitsipaaleluruumi pikendamist reguleerivad ka avaliku õiguse normid. Lünkadeta õiguskaitse tagamiseks tuleb asja lahendamisel vajadusel kohaldada ka avaliku õiguse norme (RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-4204, p 19). Hageja väitel on ta omandireformi subjekt korra § 2 p 9 mõttes (n-ö sundüürnik) ning selle väite õigsust eeldades reguleerivad tema ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu pikendamist ka korra §-d 16 ja 22. Täpsemalt näeb korra § 16 lg 1 ette, et omandireformi subjekti eluruumi kasutamise õiguse tähtaega võib pikendada kuni viieks aastaks, kui ta vastab korra § 2 p-s 9 nimetatud tingimustele ning ta on üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Seejuures tuleb avaldus eluruumi kasutamise õiguse jätkamiseks esitada korra § 16 lg 2 järgi hiljemalt kolm kuud enne üürilepingu lõppemise päeva. Korra § 16 lg 3 sätestab omandireformi subjektiks oleva üürniku kohustused ning sama sätte lg 4 näeb ette, et kui üürnik neid kohustusi ei täida, kaotab ta omandireformi subjekti staatuse ning temaga sõlmitud üürileping öeldakse üles. Kui munitsipaaleluruumi üürileping lõpeb hiljemalt 30.04.2026 (k.a), võib korra § 22 lg 2 p 1 kohaselt linnavalitsus üürniku avalduse alusel eluruumi kasutamise õiguse tähtaega pikendada kuni kaheks aastaks (omandireformi subjektidel kuni viieks aastaks), kui jätkuvalt esinevad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse andmise aluseks, arvestades vajadusel linnaosa eluasemekomisjoni arvamust.
8.2.Hagi asjaoludest nähtub, et hageja pöördus 03.07.2024 kooskõlas korra § 16 lg-ga 2 ja § 22 lg 2 p-ga 1 üürilepingu pikendamiseks Tallinna Linnavalitsuse poole. Samuti nähtub hagi asjaoludest, et hageja soovis üürilepingu pikendamist tuginedes omandireformi subjekti staatusele, mitte üürilepingu lõppemisega kaasnevatele rasketele tagajärgedele vmt. Ka hagi esitamist üürilepingu pikendamiseks kohustamiseks põhjendab hageja jätkuva omandireformi subjekti staatusega. Seda arvestades on maakohus kolleegiumi hinnangul kohaldanud ekslikult VÕS-i üürilepingu pikendamise sätteid ning on jätnud arvestamata, et n-ö sundüürnikuga sõlmitud üürilepingu pikendamist reguleerivad erisätted. Seega on hageja nõue käsitatav üürilepingu pikendamiseks vajaliku kostja tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes ning sellise nõude rahuldamise eeldused tulenevad eelkõige ülal viidatud korrast.

2-24-17772

9.Ülaltoodud põhjendustel tühistab kolleegium maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja omandireformi subjekti staatust, sh selle võimalikku kaotust, saab maakohus hinnata hagi menetlusse võtmisel.
10.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 järgi alama astme kohtu otsustada.
11.Arvestades seda, et ringkonnakohus ei keeldu hagi menetlusse võtmisest ega tee TsMS § 372 lg 5 esimese lause tähenduses lahendit, mis võimaldaks esitada Riigikohtule määruskaebuse, ei saa määruse peale määruskaebust esitada (vt RKTKm 05.04.2017, 3-2-112-17, p 18).

(allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 26.08.20262-25-9930/21Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 26.08.20262-25-100692/15Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval