I Ki hagi Hüpoteeklaen AS vastu varalise ja mittevaralise kahju hüvitamiseks. Hagi hind 67 806,32 eurot. Hageja: I K (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx)
1.Jätta rahuldamata I Ki hagi Hüpoteeklaen AS vastu varalise ja mittevaralise kahju hüvitamiseks. Menetluskulude jaotus
Menetluskulud jätta täies ulatuses I Ki kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue
Kohtule 16.03.2020. a esitatud hagiavalduse kohaselt tekkis kahju summas 59 290,04 eurot 17.03.2017 korteri kiire sundmüügi tõttu, kuna AS Hüpoteeklaen rikkus müügiprotsessi toetavat laenulepingut. Kahju sisaldab kaotust hinnas, põhjendamatuid intressikulutusi
müügiprotsessi toetuseks ja intressimaksete krediteerimise eest, ebaefektiivseid kulutusi maakleri teenuste eest, samuti ka müügihinnast AS-i Hüpoteeklaen poolt kinnipeetud leppetrahve, ning kaudset kahju, mis tekkis seoses müügi kahjulikkusega. 17.02.2020 kahjumi hüvitamise pretensiooni AS Hüpoteeklaen ei rahuldanud.
2.29.03.2016 sõlmisin AS-ga Hüpoteeklaen Laenulepingu 2001.0316.B summale 100 000 eurot 12 kuuks, mille tagatiseks oli müüki pandud korter maksumusega 155 000 eurot. Müügi põhjuseks oli raske finantsolukord ning kohustuste olemasolu, mille täitmisega ei saanud hakkama. Laenuleping oli sisuliselt minu poolt teostatava müügiprotsessi AS-i Hüpoteeklaen finantstoetuse lepinguks, mille eesmärk oli leida 12 kuu jooksul korterile ostja, et müüa suurema hinna eest, mis vastaks tema hindamisväärtusele, müügist saadud rahaliste vahenditega tasuda laen ja võlad, jääk aga kasutada ökonoomsema eluaseme ostuks oma perekonnale. Summa 100 000 eurot koosnes notari deposiitkonto kaudu AS-i Hüpoteeklaen poolt väljastatud laenust summas 93 000 eurot ning summast 7 000 eurot, mis ei olnud väljastatud, vaid jäi kokkuleppe kohaselt AS-i Hüpoteeklaen kontole tulevaste intresside väljamaksmiseks. Intresside tasumiseks mõeldud erilaenu vormistamise põhjuseks oli raske finantsolukord ja ettenähtud raskused igakuiste maksete tasumisel. Intressimäär 14% aastas saadud laenu eest summas 93 000 eurot ja laenu eest summas 7 000 eurot intressi tasumiseks oli AS-i Hüpoteeklaen tasu müügiprotsessi toetusteenuse eest.
3.Lepingu tingimused ja AS-i Hüpoteeklaen poolt erilaenu vormistamine intressi tasumiseks olid selle kinnituseks, et AS Hüpoteeklaen, teades minu finants-ja materiaalset olukorda, kõiki asjaolusid, põhjuseid ja korterimüügi eesmärki ning saades laenusummalt 93 000 eurot intresse ja intressi tasumise krediteerimiseks mõeldud laenult summas 7 000 eurot täiendavaid intresse, hakkab kui lepingupartner müügi eesmärgi saavutamiseks mind toetama ja ausameelsuse põhimõttel koostööd tegema, arvestades minu õigusi ja huve. See andis mulle kindlustunde, et lepingu kehtivuse ajal suudan leida ostja, et korteri hind rahuldab mind ning järelikult, müügieesmärk saab olema saavutatud ning intressikulutused ja muud müügiprotsessiga seotud kulutused saavad olema õigustatud ja otstarbelised.
4.Müügieesmärgi saavutamise võimalus sõltus otseselt müügiprotsessi toetava lepingu stabiilsest toimimisest, selle lõpetamine või kiireloomulise lõpetamise oht sundisid katkestama ostjate otsimise, et müüa korter võimalikult suurema hinna eest, ja kiiresti müüma, kuna muud võimalust laenu ja laenuintressi tasumiseks AS-e Hüpoteeklaen mul ei olnud. Kiireloomuline sundmüük tõi kaasa kahju müügihinnast ja ka kahju asjatutest intressikulutustest, samuti ka moraalse kahju, kuna olin lõplikult eluaset kaotamas ja pidin ilma jääma rahalistest vahenditest, et investeerida uude korterisse.
5.Kuid vaatamata mind ohustavast materiaalsest ja moraalsest kahjust lepingu katkestamise korral enne müügieesmärgi saavutamist, rikkus Hüpoteeklaen järsku 13.01.2017. a 9,5 kuu pärast, kui müügiprotsess oli käimas ja rahuldavat hinda pakkuvat ostjat korterile veel ei olnud, lepingu tingimusi ja edaspidise müügiprotsessi tingimusi ostjate otsimise jätkamisel. 13.01.2017, see on 15 päeva enne järjekordse makse sooritamist graafiku järgi, nõudis AS Hüpoteeklaen 40 eurot maksnud tasulise kirjaga „Teade võlgnevusest ja lepingu rikkumisest“ ja kirjale lisatud 13.01.2017 teatega kell 16:16, ähvardades lepingu lõpetamisega, 1,5 kuu intressivõlgnevuse tasumist summas 1899,03 eurot. Vastasel juhul ähvardas AS Hüpoteeklaen lepingu lõpetada ning kasutada toimingut, mis kaasneb lepingu lõpetamisega võlgnevuse tõttu, see on trahv kuni 5000 eurot. Tegelikult aga AS-i
Hüpoteeklaen väide intressivõlgnevuse kiire ja kohustusliku tasumise kohta täies mahus summas 1899,03 eurot oli eksitusse viiv ning AS-i Hüpoteeklaen informatsioon trahvi kohta lepingu lõpetamisel 5% laenusummast oli vale, mis oli vastuolus VÕS põhimõtete ja normidega ning VÕS § 23 lg 1 ja lg 2 kehtestatud lepingupoolte kohustustega. Oma nõudega lepingu lõpetamise ähvardusel tasuda laenuintress, mis koosnes 1,5 kuu maksetest, täiel määral 1899,03 eurot 7 päeva jooksul ja oma keeldumisega kooskõlastada võlgnevuse tasumine osade kaupa rikkus AS Hüpoteeklaen VÕS § 416 lg 1 ja lg 2. Oma keeldumisega võtta vastu tasu võlgnevuse eest osadena rikkus AS Hüpoteeklaen VÕS § 415 lg 4. Keeldudes esitama andmeid võlgnevuse jaotamise kohta tähtajaliselt ja summat, rikkus AS Hüpoteeklaen VÕS § 404 lg (22). Lisaks sellele ei olnud AS-l Hüpoteeklaen alust saata 40 eurone tasuline kiri, kuna VÕS § 1131 lg 4 kohaselt seda summat, mis on kehtestatud lg 1, ei kasutata võlgniku suhtes, kes on tarbija.
6.AS-i Hüpoteeklaen 13.01.2017 nõude saamisel olin ma Valgevenes, lepingut mul kaasas ei olnud ja õigusabi saamiseks võimalust ei olnud. Usaldasin täielikult AS-i Hüpoteeklaen poolt saadud informatsiooni ja uskusin nõude põhjendatust. Selle tulemusena, leidmata rahalisi vahendeid võlgnevuse kustutamiseks täiel määral ja kartes lepingu lõpetamist ja ähvardavat 5000 euro suuruse trahvi maksmist lepingu lõpetamise eest, kooskõlastasin ostjaga tehingu korteri kiirmüügiks hinnaga, mis oli alandatud ja ebaõiglane, mille pidime vormistama nädalal, mis algas 30.01.2017. 25.01.2017 teatasin AS-le Hüpoteeklaen kiirtehingust ja, olles viidud eksitusse ja hirmunud lepingu lõpetamise tõttu ja 5000 eurose trahvi sissenõudmise pärast, pöördusin palvega mitte lõpetada leping, kuna tehing saab olema varsti vormistatud ja ma saan AS-i Hüpoteeklaen nõudeid rahuldada. AS Hüpoteeklaen, administraatori isikus, saades minult 25.01.2017 informatsiooni selle kohta, et ma ei saanud nõutud summat 1899,03 eurot kokku ja olin sunnitud müüma korterit alandatud hinnaga, vaikis sellest, et tegelikult mul oli 5 päeva kuni 30.01.2017, et tasuda minimaalne vajalik võlgnevuse summa 732,36 eurot ja, et mul ei olnud vaja kiiremas korras müüa korterit, kandes suurt kahju hinna tõttu, mul oleks olnud võimalus leida ostjaid, kes oleks maksnud kõrgemat hinda. Minu palvele mitte lõpetada koheselt lepingut, kuna 30.01.2017 algaval nädalal pidime ostjaga minema notari juurde, vastas ta, viidates firmas kehtestatud korrale, et kui võlgnevus ületab „60 päeva“ (peale 30.01.2017), peab firma jurist saatma kirja lepingu lõpetamise kohta. Antud AS-i Hüpoteeklaen informatsioon oli vale, kuna VÕS § 416 lg 1 ütleb: „Krediidiandja võib osadena tagastatava krediidi puhul tarbijakrediidilepingu tarbija makseviivituse tõttu üles öelda üksnes juhul, kui tarbija on täielikult või osaliselt viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva tagasimaksega ja krediidiandja on andnud tarbijale edutult vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja puudujääva summa tasumiseks koos avaldusega, et ta ütleb selle tähtaja jooksul tagasimaksete tasumata jätmise korral lepingu üles ja nõuab kogu võla tasumist. Krediidiandja ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, mille järgimata jätmisel loetakse ülesütlemine tühiseks“ ning vastavalt VÕS § 416 lg 2 „Krediidiandja peab tarbijale hiljemalt koos käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja andmisega pakkuma võimalust läbirääkimisteks, et jõuda kokkuleppele“.
7.Kuid sel hetkel ma ei olnud teadlik VÕS paragrahvidest, mis kaitsesid minu huve ja õigusi. Sellest, mida mulle kirjeldas 26.01.2017 AS-i Hüpoteeklaen administraator lepingu raames, võis järeldada, et kui ma ei saa 5 päeva jooksul, so kuni 30.01.2017, vormistada tehingut ja kustutada AS-i Hüpoteeklaen nõutavat võlgnevust summas 1899,03 eurot, siis AS Hüpoteeklaen lõpetab sunniviisiliselt lepingu ja nõuab trahvi summas 5000 eurot. Vaatamata
minu 25.01.2017 teatele kiire müügi kohta ning palvele mitte lõpetada kohe lepingut, nõudis AS Hüpoteeklaen võlgnevuse tõttu paratamatult leping lõpetada; millega veel rohkem võimendas minu silmis olukorra väljapääsmatust ning veenis vajaduses korter võimalikult kiiresti maha müüa. Tegelikult seisuga 13.01.2017 ei olnud asjade seis lepingu raames kriitiline. Isegi vastavalt graafikule, mille AS Hüpoteeklaen koostas 100 000 eurole, mis oli nagu välja antud 29.03.2016 täies mahus, koosnes intressivõlgnevus summas 1 899,03 eurot summast 732,36 eurot, mille maksetähtaeg oli 1,5 kuud mööda lastud –alates 28.11.2016, summast 1166.67 eurot, mille maksetähtaeg oli 0,5 kuud mööda lastud –alates 28.12.2016. Järjekordse makse kuupäevani graafiku järgi oli veel 2 nädalat –28.01.2017. Müügiprotsess oli käimas ja eesmärgi saavutamise võimalus oli reaalne.
8.Veel enam, nagu selgus peale ostu-müügi tehingut 17.03.2017, oli tegelik intressivõlgnevus seisuga 13.01.2017 mitte 1 899,03 eurot, vaid 300,63 eurot vähem. AS Hüpoteeklaen arvestas alusetult alates 29.03.16 intresse summalt 7 000 eurot, mis ei olnud väljastatud. 7 000 suuruse summa reaalne kasutamine algas mitte 29.03.2016, vaid alates 28.04.2016, esimese makse tegemise kuupäevast graafiku järgi. Intresside ümberarvestus vastavalt reaalselt väljastatud laenusummale 93 000 eurot ja nende järkjärgult kustutamine alates 28.04.2016 AS-i Hüpoteeklaen kontole jäetud summa 7 000 euro arvelt, hiljem novembris 2016 –jaanuaris 2017 makstud intresside summas 1601 eurot, näitab, et seisuga 13.01.2017 koosnes tegelik intressivõlgnevus summast 431,73 eurot, mille maksetähtaeg oli 1,5 kuud mööda lastud, alates 28.11.2016, ning summast 1 166,67 eurot, mille maksetähtaeg oli 0,5 kuud mööda lastud, alates 28.12.2016, kokku 1598,40 eurot. Järelikult, oli piisavaks võlgnevuse kustutamise summaks kuni 30.01.2017 (graafikujärgne maksetähtaeg – 28.01.2017, laupäev) 732,36 eurot, võlgnevuse summa, mille tasumise tähtaeg oli 1,5 kuud mööda lastud. Tegelikult veel vähem –431,73 eurot, ning leping oleks kehtinud veel 2,5 kuud.
9.Kuid AS Hüpoteeklaen, esitades 13.01.2017 minu jaoks raskesti täidetava nõude, milles suvaliselt ja alusetult ühendas kaks võlgnetavat makset ühte üldsummasse 1899,03 eurot, andmata väljamõeldud põhjusel nõusolekut nende eraldi tasumiseks, lõi kunstlikult lepingu raames avariisituatsiooni, rikkus müügiprotsessi ja sundis mind kiireks ja kahjulikuks müügiks. Ausameelsel suhtumisel oleks AS Hüpoteeklaen pidanud vastama minu 16.01.2017 küsimusele, et millise võlasumma tasumise tähtaeg on „50“ päeva mööda lastud ja on kriitiline ja teatama mulle, mitte viima eksitusse, et selliseks summaks oli AS-i Hüpoteeklaen arvestustel sel hetkel 732,36 eurot (tegelikult 431,73), ja mitte veenma lepingu lõpetamise ähvardusel, et nagu selliseks summaks oli tol hetkel võlgnevuse kogusumma 1899,03 eurot (tegelikult 1598,40). Oleks pidanud ausalt teatama, et summa 732,36 (tegelikult 431,73) euro tasumise kriitiliseks tähtajaks oli
30.01.2017, mitte aga „7 päeva“. Müügiprotsess, mis oli 9,5 kuu järel reguleeritud ja eesmärgi saavutamisele suunatud, oleks kehtinud veel 2,5 kuud kuni lepingu lõpetamiseni. Ajavahemikul alates 26.01.2017 kuni 01.02.2017, kus oli ka võlgnevuse minimaalse summa tasumise kriitiline kuupäev 30.01.2017, pidas AS Hüpoteeklaen ise koos minuga läbirääkimisi võimaliku ostu-müügi tehingu suhtes, olles konkurent esimesele kiirele ostjale, esindades kolme potentsiaalse ostja-investori huve. Oma ametliku kirjaliku avalduse olemasolevast huvist korteri ostmiseks tegi AS Hüpoteeklaen 27.01.2017. 30.01.2017 käis AS-i Hüpoteeklaen administraator korterit vaatamas ja määras ostu-müügi tehingu küsimuse kooskõlastamiseks kohtumise firma kontoris
01.02.2017. Kuid seoses sellega, et AS Hüpoteeklaen pakkus kohtumise eel 31.01.2017 – 01.02.2017 tehingu tingimuste suhtes väga madala hinna, tühistasin ma 01.02.2017 kell 14:18 teatega kohtumise ära ning pöördusin ametlikult AS-i Hüpoteeklaen poole taotlusega maksepuhkuse kohta üheks kuuks, taastamaks rikutud müügiprotsessi ning jätkamaks alles jäänud kahe kuu jooksul lepingu lõpetamise tähtajani ostjate otsimist, kes pakuks kõrgemat hinda. AS Hüpoteeklaen ei andnud vastust nii minu 01.02.2017 taotlusele maksepuhkuse kohta kui ka korduvale 03.02.2017 päringule. Olin sunnitud lõplikult kinnitama tehingu esimesele ostjale ja võtma vastu tema tingimused. Tehing oli määratud notari juures 23.02.2017. Ja 21.02.2017 selgus, et AS Hüpoteeklaen esitas tehingule nõude, mis sisaldas mitte ainult intresse summadelt 93 000 ja 7 000 eurot kuni 01.03.2017 kaasa arvatud ja alusetuid leppetrahve summas 12 000 eurot, mida kohaldas AS Hüpoteeklaen mõlema summa suhtes seisuga 31.01.2017. Kuid mina sain esmakordselt teada leppetrahvidest 21.02.2017 kell 17:31 AS-i Hüpoteeklaen administraatori poolt. Ta saatis mulle juristi teatest (5:28PM nõudesumma) ja lisatud kirjast „Teade lepingu ülesütlemise kohta“ kuupäevaga 31.01.2017, mida ma ei saanud ei elektron-kui ka tavalise posti teel. Nägin esmakordselt 21.02.2017 elektronkoopiat peale kella 17:31.
10.Sellepärast, et ma ei olnud nõus AS-i Hüpoteeklaen nõude summaga, oli tehing 23.02.2017 ära muudetud ning veel mitu korda edasi lükatud, kuna AS Hüpoteeklaen keeldus nõudest summalt 7 000 eurot leppetrahvi annulleerima, olid kõik minu katsed tõestada nende alusetust tulutud. Kusjuures, AS Hüpoteeklaen suurendas kogu aeg nõude summat, arvestades aga uusi intresse ja viivistrahve summadelt 93 000 eurot ja 7 000 eurot Lõpptulemusena, mitte nõustudes AS-i Hüpoteeklaen nõude summaga, olin sunnitud AS-i Hüpoteeklaen surve all ja korteri kohtutäiturile sundmüüki andmise ohu tõttu minema tehingu vormistamisele 17.03.2017. Kinnituseks AS-i Hüpoteeklaen poolt surve avaldamise kohta tehingu kiirendamiseks, jäädes oma leppetrahve sisaldava nõudesumma juurde 7 000 eurot, on järgmine juristi K U 07.03.2017 teade kell 10:26. „Seoses sellega, et meie vahel sõlmitud leping on üles öeldud, teatan, et palume Teil organiseerida uus tehinguaeg 10.03.2017. a. Juhul, kui nimetatud ajal tehingut ei toimu (müügist laekub meile nõue summas 111897,37 eurot), oleme me sunnitud alustama sundmüüki täitemenetluses sätestatud korras hiljemalt 13.03.2017. a kohtutäituri büroos.“
11.Aga! 2 x 1000 eurot leppetrahvi rakendas AS Hüpoteeklaen intressi tasumise möödalaskmise pärast seisuga 31.01.2017 järgmise alusel, nagu on märgitud administraatori saadetud 21.02.2017 kell 17:31 juristi kirja elektronkoopias kuupäevaga
31.01.2017: „Täna –s.o 31.01.2017a Teie poolt on tasumata kolme kuu maksed järgmises summas: 3065,70 eurot, seoses olete rikkunud Lepingu p. 5.3. ja oleme sunnitud Teile kohaldama leppetrahvi (tasumisega viivitamine 28.11.2016 ja 28.12.2016. a.) 2 * 1000,00 euro tagasimaksega viivitamise eest, koguväärtuses 2000,00 eurot“. Ühte leppetrahvi 1 000 eurot rakendas AS Hüpoteeklaen 31.01.2017 seisuga intressisumma 732,36 eurot (tegelikult 431,73) maksmisega alates 28.11.2016 ja teist leppetrahvi 1000 eurot intressisumma 1166,67 tähtaja möödalaskmise tõttu alates 28.12.2016. Neid mõlemaid leppetrahve rakendas AS Hüpoteeklaen üheaegselt maksimaalses ulatuses p. 5.3. ÜLDTINGIMUSED alusel, kus on öeldud: „ Kui Laenusaaja on viivitanud Graafikujärgse intressi summa tagasimaksega kolmkümmend (30) kalendripäeva, kohustub ta tasuma Laenuandja nõudel ühekordset leppetrahvi kuni üks tuhat (1000) eurot. Leppetrahvist kaetakse Graafikujärgse Intressi summa sissenõudmisega seotud kulutused“, viitega sellele, et intressivõlgnevus oli 31.01.2017 seisuga osaliselt kolm kuumakset. Vastavalt lg
1 § 42 VÕS ja p-i 5 lg 3 § 42 VÕS Üldtingimuse (p 5.3.), mille alusel pidas AS Hüpoteeklaen kinni müügihinnast üheaegselt kaks maksimaalset leppetrahvi 2 * 1000 kahe intressimakse möödalaskmise eest summas 1899,03 eurot (tegelikult 1598,40) on tühine, kuna leppetrahvi kinnipidamine arutult suures ulatuses on mõtetu ja mulle kui teisele lepingupoolele, kes on tarbija, kahju tekitab. Vastavalt lg 1 § 415 VÕS Kokkulepe, millega võimaldatakse tarbijalt nõuda maksetega viivitamisel eelkõige käsiraha või leppetrahvi on tühine.
12.Nagu eespool öeldud, see, et üldine intressivõlgnevus peale 30.01.2017 ületas osaliselt 2 kuumakset summas 732,36 eurot (tegelikult 431,73 eurot), juhtus AS-i Hüpoteeklaen enda süül, kuna ta nõudis alusetult võlgnevuse kohustuslikku tasumist täies mahus 1899,03 (tegelikult 1598,40) eurot 13.01.2017 seisuga ning keeldus makset vastuvõtmast kahe osana, millega rikkus VÕS paragrahve. Seepärast oli AS-i Hüpoteeklaen leppetrahvi 2x1000 euro kohaldamine alusetu, kuna intressiviivis ületas peale 30.01.2017 kahte kuumakset, ja selline rikkumine oli tingitud AS-i Hüpoteeklaen enda tegevuse tõttu. Aga vastavalt VÕS § 101 lg 3 Võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Veelgi enam, üks leppetrahvidest summas 1 000 eurot rakendati tasumata jäänud valesti AS-i Hüpoteeklaen arvestatud intressivõlgnevuse 732,36 euro tõttu, mis tegelikult võrdus 431,73 eurole. Leppetrahv, mida kohaldati, oli 233% viivitatud summast, mis mitte ainult ei tekita kahju, kuid rikub ka mitmekordselt mõistlikkuse põhimõtet.
13.Korteri rendile andmisest oli AS Hüpoteeklaen informeeritud alates 09.12.2016, mida kinnitab kirjavahetus detsembris 2016, jaanuaris 2017 ja märtsis 2017, antud asjaolu oli AS-i Hüpoteeklaen poolt vastu võetud. Kuid 21.02.2017 sai teatavaks, et sellel alusel, et rendile andmine ei olnud AS-ga Hüpoteeklaen vormikohaselt kooskõlastatud, arvas ta leppetrahvi summas 5 000 eurot nõuete summa hulka 23.02.2017 määratud tehinguks. Kuid vastavalt VÕS § 159 lg 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Tähendab, et oma kavatsusest leppetrahvi nõuda rendile andmise eest, oleks AS Hüpoteeklaen pidanud teatama mõistliku aja jooksul, pärast seda, kui sai teada rendile andmisest, kuna ta seda ei teinud, siis kaotab ta leppetrahvi nõudmise õiguse ning seaduse järgi ta seda nõuda ei saa. Vastavalt punktile 11.4 ÜLDTINGIMUSED, mis reguleerib poolte tegevust situatsioonis, mis puudutab üürile andmist. „Laenuandja kohustub andma kooskõlastuse või teatama keeldumisest hiljemalt kümne pangapäeva jooksul arvates vastavate rendi-või üürilepingute saamisest“. Järelikult, antud punktikohaselt oleks mõistlikuks olnud 10 pangapäeva, mitte aga 2,5 kuud pärast seda, kui AS Hüpoteeklaen sai teada rendile andmisest (09.12.2016).
14.Korter läks müüki 17.03.2017 128000 euro eest koos mööbli ja kodutehnikaga, mis maksid 6000 eurot ja mida korteri hindamismaksumus ei sisaldanud. Tegelikult oli korter müüdud 122 000 euro eest, kaotus hinnas, võrreldes hindamismaksumusega, oli 33 000 eurot. Kõik minu kulutused seoses sellega intresside näol AS-i Hüpoteeklaen müügiprotsessi toetusteenuse eest olid kasutud ja asjatud. 9,5 kuuga reguleeritud ja eesmärgi saavutamisele suunatud müügiprotsess oli AS-i Hüpoteeklaen süül peale 13.01.2017 katkestatud ja taastada seda enam ei õnnestunud.
15.(Notari 17.03.2017 lepingus ostu-müügi hinnana märgitud summa 135 000 oli minu poolt kinnitatud kui müügihind ostja palvel, et tema omafinantseerimise summa oleks olnud 10% (6500 + 7000 = 13500) ja, et pank saaks, seda summat arvesse võttes, väljastada talle laenu summas 121 500 eurot (90%). Seoses sellega erineb minu korteri ja sisustuse eest saadud tegelik summa notari lepingus märgitud tehingu summast 135000 eurot ja on tegelikult antud summast 7000 euro võrra väiksem.) Ajavahemik alates 13.01.2017 kuni lepingu sõlmimiseni 17.03.2017 oli pikkade ja tulutute katsete ajavahemikuks, et saada vabaks ASi Hüpoteeklaen alusetutest nõuetest ja sõlmida sundtehing võimalikult väiksema kaotusega. Kuid see ei õnnestunud. AS Hüpoteeklaen, kasutades oma soodsamat lepingulist positsiooni seoses hüpoteegiga, viivitas alguses ja jätkas intresside juurde arvestamist summadele 93 000 ja 7000 eurot, nagu müügiprotsessi toetusteenuse jätkuva osutamise eest, siis aga järsku, tegelikult enne lepingu tähtaja lõppemist, nõudis tehingu kiiret sõlmimist, ähvardades anda korter kohtutäiturile sundmüüki.
16.AS-i Hüpoteeklaen nõudel müügihinnast kinnipeetud summa oli 112 189,04 eurot. Kogusumma, mille sai AS Hüpoteeklaen laenulepingu raames, oli 113 790,04 eurot. Peale laenu summas 93 000 eurot sai AS Hüpoteeklaen oma arvele tuluna reaalsed rahalised vahendid summas 20 790,04 eurot, mis sisaldab intresse ja viivistrahvi summas 13 750,04 eurot, leppetrahve summas 7 000 eurot ja 40 eurot kirja eest võlgnevuse kohta 13.01.2017. Intresside ja viivistrahvi summa 13 750,04 eurot koosneb omakorda ajavahemikul 29.03.2016 –13.01.2017 juurde arvestatud intressidest 10 763,92 eurot, ajavahemikul 13.01.2017 –22.03.2017 juurde arvestatud intressidest ja viivistrahvist, mis oli 2685,49 eurot ja summast 300,63 eurot, millele oli intresside üldsumma valearvestuse tõttu ülearu suurendatud. Müües sunniviisiliselt korteri hinnaga, mis oli 33 000 eurot vähem selle hindamismaksumusest, maksin tagasi AS-le Hüpoteeklaen laenu 93 000 eurot ja tema täiendaval nõudel 20 790,04 eurot, samuti ka kahjumliku tehingu vormistamisega seotud maakleri vahendusteenuse eest 1 500 eurot. Hinnakaotusega seotud summa 33 000 eurot, AS-i Hüpoteeklaen nõuete eest tasutud summa 20 790,04 eurot ja maaklerile tasutud summa 1500 eurot on minu jaoks otsese materiaalse kahjusummadeks –55290,04 eurot.
17.Enne AS-ga Hüpoteeklaen sõlmitud laenulepingut oli minu kinnisvara, milleks oli korter, maksumus 84 820,72 eurot. Korteri hinnaks oli 155 000 eurot, sealt arvati maha korteri tagatisel saadud kaks laenu summas 70 179,28. Pärast 29.03.2016 Laenulepingu sõlmimist oli mulle kuuluva kinnisvara, ehk 155 000 eurot maksva korteri maksumuseks 62 000 eurot, arvates maha kaks refinantseeritud laenu ning AS-lt Hüpoteeklaen saadud täiendav laen kogusummas 93 000 eurot.
18.Peale 13.01.2017 AS-i Hüpoteeklaen süül müügiprotsessi lõpetamist ja korteri sundmüüki andmist 17.03.2017 hinnaga, mis oli 33 000 madalam selle hindamismaksumusest, jäin ma täielikult ilma mulle kuuluvast kinnisvarast. Ja peale laenusumma 93 000 eurot ja kõikide AS-i Hüpoteeklaen nõuete summas 20790,04 eurot ja tasu 1500 eurot maakleri vahendusteenuse eest mahaarvamist kahjumliku tehingu juures, oli minu vara maksumuseks rahaliste vahendite jäägina 6709,96 eurot.
19.Antud arvud näitavad, et minu materiaalne seisukord vähenes peale 17.03.2017 tehingut, võrreldes 29.03.2016 seisuga, 55 290,04 euro võrra (62000 –6709,96). Seoses sellega on minu soovi eesmärk AS-i Hüpoteeklaen mulle tekitatud kahju 55 290,04 eurot ulatuses hüvitada seaduslik kahju hüvitamise eesmärk, mis on määratletud lg 1 § 127 VÕS: „kahju
hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud“. Seoses sellega, et korterimüügist saadud rahalistest vahenditest ei piisanud kõikide võlgade kustutamiseks, kasvas minu võlasumma kreeditoridele viivistrahvide ja täiendavate nõuete arvel kolme aastaga 4 000 euroni, mis on sisuliselt kaudse kahju summa, mis tekkis korteri alandatud hinnaga sundmüügi ja kõikide võlgnevuste kustutamiseks saamata jäänud vahendite tagajärjel. Lepingu raames mulle tekitatud kahju kogusumma, mis sisaldab otsest ja kaudset kahju, on tänase päeva seisuga 59 290,04 eurot. Eespool toodu alusel palun kohustada AS-i Hüpoteeklaen tema süül mulle tekitatud kahju täies summas välja maksma.
Kostja vastus
20.Kohtule 20.07.2020. a esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. Laenuleping nr. xxxx.B Hüpoteeklaen AS ja I K vahel sõlmiti 29.03.2016. a. Leping oli sõlmitud tähtajaga 12 kuud. Laenusumma 100 000 eurot, millest peeti kinni 7000 eurot intressimaksete ettemaksuna – s.o. intressid esimese 6 kuu eest. Täiendavalt, kuna laenusumma tagastamine pidi toimuma tagatisega (hüpoteegiga) koormatud korteriomandi müügitehingu arvelt, sõlmiti Hagejaga ka erikokkulepe, mille sisuks oli Lepingust erinev regulatsioon laenusumma ennetähtaegse tagastamise korral – ennetähtaegne tagastamine oli võimalik ilma ennetähtaegse tagastamise tasuta. Hageja oli esitanud Kostjale ka müügikuulutuse, millest nähtus, et tagatisega koormatud korteriomand oli müügis hinnaga 179 000 eurot. Lisa 6 on toodud laenutaotluse koopia, millest nähtuvalt oli korteriomand müügis ja laen võeti olemasolevate kohustuse refinantseerimiseks ning laen oli oma olemuselt üleminekulaen.
21.Tagatiskokkuleppe kohaselt seati Kostja kasuks laenulepingust nr 2001.0316.B ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest tulenevate nõuete kohaseks täitmiseks esimese järjekoha hüpoteek summas 39 000 eurot ning teise järjekoha hüpoteek summas 111 000 eurot Hagejale kuulunud korteriomandile asukohaga xxxx, igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.
22.Vastavalt VÕS § 403 lg 3 punktile 6 ei kohaldata tarbijakrediidisätteid Lepingule, mis on tähtajatu või mille alusel saadud krediit tuleb tagastada 12 kuu jooksul ja mida tarbija kasutab ajutise rahastamisvahendina kinnisasja muul viisil rahastamisele eelneval üleminekuajal. Seega on Hageja viited s.h. lepingu ülesütlemise osas tuginedes VÕS § 416 lg 1 ebaõige. Lepingule, mis sõlmiti Hageja ja Kostja vahel 29.03.2016.a. ei saa kohaldada tarbijakrediidilepingu sätteid vastavalt VÕS § 403 lg 3 punktile 6.
23.Lepingu ülesütlemise teade saadeti Hagejale 31.01.2017.a. ja loeti üles öelduks alates 15.02.2017.a. põhjusel, et: Hageja ei täitnud kohustust tasuda Lepingu graafikujärgseid makseid kokkulepitud kuupäevadel ja kokkulepitud ulatuses. Hagejal oli tasumata intressimaksetest 3065,70 eurot. Kuna tegemist ei olnud tarbijakrediidilepinguga, kohaldati lepingu ülesütlemisele VÕS § 399 lg 1 p. 2 ja lepingu p. 5.3, mis nimetab, et Kostja võib öelda lepingu üles seoses sellega, et Hageja oli rikkunud kohustust maksta intressi. Intressimakse mittetasumise eest kohaldati Hagejale leppetrahvi 2 000 eurot (kahe maksega tasumisega viivitamise eest enam kui 30 p., alus Leping p. 5.3.) Vastavalt hagiavaldusele lisatud „Teade lepingu ülesütlemise kohta“, oli Hagejale antud kahenädalane tähtaeg Lepingust tulenevate nõuete täitmiseks.
24.Hageja ei olnud tagatisega (hüpoteegiga) koormatud korteriomandit kindlustanud, millest tulenevalt rikkus Lepingu p. 10.5 ja tagatislepingu punkti 6.3., 6.6.). Kostja kinnitas et leppetrahvi (5% laenusummast) nõuet ei kohaldata, kui Hageja tõendab, et alates 01.12.2017.a. oli korteriomandil kehtiv kindlustus. Hageja esitas kindlustuspoliisi ja leppetrahvinõuet vähendati 5000 euro võrra.
25.Hageja ei olnud teavitanud Kostjat tagatisega (hüpoteegiga) koormatud korteriomandi välja üürimisest kolmandale isikule. Vastavalt lepingule ja tagatiskokkuleppele oli Kostja õigustatud nõudma lepingu rikkumise eest leppetrahvi summas 5% laenusummast. Kostja juhib ka tähelepanu sellele, et lähtudes tagatiskokkuleppes sisalduvast infost – kellele laenusumma notari deposiitkontolt kanti (AS Citadele banka, AB Kreditex AS), nähtub, et Hageja on laenu võtnud ka varem ning Hagejale ei saanud tulla üllatusena see, et ta kohustub Kostjat korteriomandi väljaüürimisest teavitama ning üürilepingu sisu kooskõlastama.
26.TSüS § 146 lg 1 näeb ette, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Lepingu ülesütlemise teade saadeti Hagejale 31.01.2017.a. ja leping loeti üles öelduks alates 15.02.2017.a. Aegumistähtaeg saabus 15.02.2020.a. TSüS § 147 lg 1 alusel Aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaega hakati arvestama alates 15.02.2017.a. ja aegumistähtaeg saabus 15.02.2020.a. Hageja esitas hagiavalduse 16.03.2020.a. Hageja nõuded Kostja vastu on aegunud vastavalt p. 1.6.1 ja 1.6.2. nimetatud põhimõtetele.
27.Kahju summas 59290,04 eurot ei ole tekkinud Kostja tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. VÕS § 127 lg 4 näeb ette: Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg 3 näeb ette: Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja ei tunnista tema vastu esitatud kahjunõuet ja kinnitab et ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud ning ei ole tekitanud ka tahtluse või raske hooletusega Hagejale kahju. Hageja väidab, et kahju tekkis seoses korteri kiire sundmüügiga. Müügitehingut, mis toimus 17.03.2017.a. ei saa pidada sundmüügiks kuna Kostja ei olnud Hageja suhtes algatanud täitemenetlust. Korter oli müügis alates lepingu sõlmimise hetkest ja Hageja pidi tagastama Kostjale laenusumma koos võimalike kõrvalnõuetega just korteriomandi müügist ja seda, olukorras, kui leping oleks müügitehingu hetkel kehtinud, hiljemalt 29.03.2017.a. ehk siis 12 päeva pärast müügitehingut. Leping oli aga öeldud üles alates 15.02.2017.
28.Korteriomandi hind oli müügitehingu tegemisel õige: Vastavalt maa-ameti infole Eesti Kinnisavaraturg 2017, oli Tallinnas keskmine korteriomandite ruutmeetri hind 2017. a. 1769 eurot, mis arvestades Hagejale kuulunud ja lepingu tagatiseks oleva korteriomandi ruutmeetrite suurust, muudab korteriomandi hinnaks 133559,50 eurot. Korteriomand müüdi hinnaga 135 000 eurot. Ostuhinnast 7000 eurot oli Hagejale tasutud enne müügitehingut. 112 189 eurot tasuti müügihinnast Kostjale Lepingust tulenevate nõuete täitmiseks. 1500 eurot tasuti maaklerile, hagejale endale kanti 1470,05 eurot,. 5029,95 eurot kanti Hageja palvel korteriühistule, sest korteriomandil asukohaga xxxx lasus kommunaalteenuste eest tasumata võlgnevus korteriühistu ees. Järelikult oli Hageja rikkunud ka kohustust tasuda kommunaalteenuste eest. Jaanuaris 2018 jõustus korteriomandi- ja korteriühistu seadus, millest tulenevalt on korteriühistu tõstetud
hüpoteegipidaja staatusesse selliselt, et korteriühistul on korteri müügi korral eelisõigus osale müügihinnast. Seega vaid aasta hiljem oleks seoses kommunaalteenuste võlgnevusega korteriühistu ise võinud alustada täitemenetlust. Teatavasti on täitemenetluses pärast ebaõnnestunud enampakkumisi viimaseks hinnaks 30 % kinnisasja arestimishinnast. See oleks loonud olukorra, kus Kostja nõue ei oleks kogu ulatuses saanud rahuldatud ja Kostjal oleks tekkinud Hageja vastu sissenõutavaks muutunud nõue mida hagimenetluses menetleda.
29.Hageja kinnitab hagiavalduses lk 7, et „korter läks müüki 17.03.2017 128 000 euro eest koos mööbli ja kodutehnikaga, mis maksid 6 000 eurot ja mida korteri hindamise maksumus ei sisaldanud. Kostja asub seisukohale, et kinnisvaraturg ja hinnastamine on ajas muutuv. Hageja ei saa olla veendunud, et aasta varem (2016) tellitud hindamisaktis nimetatud turuväärtus on samaväärne turuväärtusega aasta hiljem (2017). Kostjale jääb arusaamatuks Hageja poolt nimetatud müügihind – vastavalt notariaalsele müügitehingule oli hinnaks määratud 135 000 eurot, mitte 128 000 eurot . Kostja on võtnud seisukoha kohtu eksitamiseks müügihinna osas.
30.Tahtlik valeandmete esitamine notariaalses müügilepingus: Hagiavalduse lk 8 nimetab Hageja, et müügilepingus oli hinnaks määratud 135 000 eurot üksnes seetõttu, et ostja saaks kinnitada pangale (Swedbank AS), et ostjate M K (isikukood xxxx) ja S K (isikukood xxxx) omafinantseering müügitehingu finantseerimisel on 10 %. Kostja asub seisukohale, et Hageja on teadlikult esitanud notariaalses müügilepingus valeandmeid, sest notariaalse müügilepingu p. 4.2. on nimetatud: „ostuhinnast 7 000 eurot on Müüjale (Hageja) tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist sularahas ning nimetatud summa saamist tõendab Müüja oma allkirjaga käesoleval lepingul“. Vastavalt notariaalsel müügilepingule on Hageja kinnitanud lk. 12, et tema, kui lepingu osaleja on lepingule allakirjutamisega kinnitanud lepingu heakskiitmist. Kostja hinnangul peab lähtudes eeltoodust (s.o. Hageja on väljendanud hagis, et esitas notariaalses müügilepingus valeandmeid), et Hageja aitas koostöös ostjatega petta krediidiasutuse Swedbank AS kliente, kes korteriomandi ostsid, esitades pangale valeandmeid müügihinna sissemakse tegeliku tasumise kohta. Kui kohus otsustab siiski hagiavaldust menetleda, palub Kostja kaasata tunnistajatena hagimenetlusse nii Swedbank AS, kui ka M K (isikukood xxxx) ja S K (isikukood xxxx), et kontrollida ka nende poolt antud ütlusi selles kaasuses. Kui viimased on esitanud pangale valeandmeid, on pank õigustatud tarbijakrediidilepingu üles ütlema ja nõudma kõikide varaliste kohustuste kohest täitmist. 31. Hagiavalduse lk 2 nimetab Hageja, et kiireloomuline sundmüük tõi kaasa kahju müügihinnast, asjatutest intressikulutustest ja ka moraalse kahju, kuna Hageja oli lõplikult eluaset kaotamas ja pidi jääma ilma rahalistest vahenditest, et investeerida uude korterisse. Kostja esitab järgmised vastuväited:
32.Kiireloomuline sundmüük on ebaõige määratlus – lepingu kohustus Hageja täitma 12 kuu jooksul. Müügitehing toimus 17.03.2017.a. Kostja oli lepingu üles ütelnud alates 15.02.2017. Kui Hageja oleks lepingut korrektselt täitnud ja Kostja ei oleks pidanud lepingut üles ütlema, siis oleks olnud lepingu tähtaeg 28.03.2017.a. Seega ei saa kiireloomuliseks sundmüügiks pidada algsest lepingu lõpptähtajast 11 päeva varem toimunud müügitehingut.
33.Intressikulu oli 12. kuuks lepingus kokku lepitud – see oli 14 % aastas arvestatuna laenusummast 100 000 eurot.
34.Kostja hinnangul moraalse kahju esitamise õigus Hagejal puudub: Hageja kinnitab, et ta oli eluaset kaotamas, samas ei olnud ju korteriomand tema eluase, sest lepingulise suhte ajal
selgus, et Hageja oli korteriomandi kolmandatele isikutele ilma Kostjat informeerimata välja üürinud.
35.Olukorras, kus Hageja oli ilma jäämas rahalistest vahenditest, et investeerida uude korterisse, on põhjendamatu kinnitada notariaalses müügitehingus, et ta on saanud enne tehingut sularahas 7000 eurot, kui tegelikult ei ole tasumist toimunud, või siis, et ta loobus mööblist ja tehnikast väärtuses 6000 eurot, mida hindamisel arvesse ei võetud või et Hagejal oli enam, kui 5 000 eurot kommunaalteenuste võlgnevust korteriühistu ees. Seega siit nähtub, et Hageja loobus ca 13000 eurost, mida oleks saanud kasutata uue korteriomandi ostuks ka Harju maakonnas, kus kõige soodsam keskmine korteriomandi ruutmeetri hind jäi alla 200 euro vastavalt varem nimetatud (vt. 1.7.2.) statistilistele andmetele. Seega oleks saanud loobutud raha arvelt soetada eluaseme.
36.Hagiavalduses on viited tarbijakrediidilepingu sätetele, mis on hagiavalduses põhjendamatud kuna Kostja nimetas eespool, et Hagejaga sõlmitud lepingule ei kohaldatud tarbijakrediidi sätteid (Vastavalt VÕS § 403 lg 3 punktile 6 ei kohaldata tarbijakrediidisätteid Lepingule, mis on tähtajatu või mille alusel saadud krediit tuleb tagastada 12 kuu jooksul ja mida tarbija kasutab ajutise rahastamisvahendina kinnisasja muul viisil rahastamisele eelneval üleminekuajal).
37.Hageja selgitused intressi võlgnevuse suuruse kohta on ekslikud ja valed. Intressi hakkas Kostja arvestama sellest hetkest, kui laenusumma anti Hagejale üle. Intress on tasu laenu kasutamise eest. Intressimäär oli 14 % aastas. See on 14000 eurot aastas (arvestatuna laenu summalt 100 000 eurot). Intressinõue oli kehtiv. Seda ei olnud ka keeruline arvutada kuna lepingus oli kokku lepitud, et laenusumma tagastatakse lepingu lõpptähtajaks, esimesed 6 kuud on Hagejal ettemakstud intressid ja pärast seda kohustub Hageja tasuma iga kuu intresse.
38.Hageja väidab et leppetrahvinõue on alusetu. Kostja on selgitanud leppetrahvinõuete aluse ja sisu punktis 1.4. Müügihinna arvelt tasuti leppetrahvid: vara rendile andmise eest ilma Kostja nõusolekuta (5 000 eurot) ja graafikujärgsete maksetega hilinemise eest (2 x 1 000 eurot). Kokku väärtuses 7000 eurot. Hageja väidab, et laenusumma oli 93000 eurot. Kostja kinnitab, et laenusumma oli 100 000 eurot ja sellest 7000 eurot jäeti Hageja poolt esimese 6 kuu intressimaksete ettemakseks. Ülejäänud laenu summa (93 000 eurot) arvelt tasuti Hageja varasemaid võlgnevusi vastavalt tagatiskokkuleppe punktile 3.1).
39.Hageja väidab korduvalt, et korteriomand müüdi hindamisaktis nimetatud summast soodsamalt. Samas piirkonnas asunud renoveeritud korterite müügihinnad olid laenu vormistamise perioodil (xxxx 17.03.2016 hindamisakti kohaselt -Lisa 7) vahemikus 130 000 - 140 000 EUR. Lähtudes eeltoodud viitest kinnisvara hinnastatistikale 2019, olid korterite hinnad 2017.a. samas suurusjärgus. Hinna määrab siiski turg, mitte Hageja eeldus korteri maksumuse kohta olukorras, kus ta enda nimetatud hinnaga ei leia ostjad ja ei ole tellinud ka uut hindamisakti müügitehingule eelnevalt.
40.Hagejal olid makseraskused. Kostja väljastas Hagejale laenu 100 000 eurot, et Hageja saaks tasuda olemasolevad võlgnevuse teiste krediidiandjate ees, müüa 12 kuu jooksul korteriomand ja soetada uus eluase. Selleks kanti laenu, väljastades 93 000 eurot notari deposiitkontole tagatiskokkuleppe (vt. Lisa 2) sõlmimise hetkeks ja 7 000 eurot jäeti intressimaksete ettemaksuks. Deposiitkontolt tehti väljamaksed AB Kreditex OÜ kontole ja AS-ile Citadele banka. Deposiiti kantud raha jagunes üksnes nende nimetatud võlausaldajate vahel. Kui Hageja korteriomandi müüs, siis selgus, et korteriühistul on
Hageja vastu nõue. Hagiavaldusest selgus, et Hagejal oli veel võlausaldajaid, kelle kohta Kostjal info puudus. Kostja ei ole mitte kuidagi põhjustanud Hageja makseraskusi.
Kohtu põhjendused
41.Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.
42.Kohus on tuvastanud, et hageja esitas 23.03.3016. a kostjale laenutaotluse olemasolevate kohustuste refinatseerimiseks (tl 129). Hageja ja kostja sõlmisid 29.03.2016. a laenulepingu nr xxxx, mille alusel kostja andis hagejale laenu summas 100 000 eurot. Laenu väljamaksest peeti kinni 7 000 eurot tulevaste intressimaksete katteks. Laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks seati kostja kasuks esimese järjekoha hüpoteek summas 39 000 eurot ja teise järjekoha hüpoteek summas 111 000 eurot hagejale kuulunud korterile asukohaga xxxx (tl 15, 110). 13.01.2017. a esitas kostja hagejale teate võlgnevusest ja lepingu rikkumisest (tl 92). 31.01.2017. a esitas kostja hagejale teate lepingu ülesütlemise kohta alates 15.02.2017. a (tl 21-22).
43.Hagiavalduse kohaselt rikkus AS Hüpoteeklaen müügiprotsessi toetavat laenulepingut. Kostja alusetute nõuete tõttu oli hageja sunnitud korteri kiirmüügi korras 17.03.2017. a müüma 122 000 euro eest. Kiirmüügist tekkis hagejale varaline kahju 59 290,04 eurot, lisaks ka mittevaraline kahju elukoha kaotamisest (tl 8-9).
44.Poolte vahel on vaidlus selles, kas vaidlusalune laenuleping on tarbijakrediidileping VÕS § 402 tähenduses. VÕS § 402 lg 3 p 6 kohaselt ei kohaldata tarbijakrediidisätteid krediidilepingule või krediidivahenduslepingule, mis on tähtajatu või mille alusel saadud krediit tuleb tagastada 12 kuu jooksul ja mida tarbija kasutab ajutise rahastamisvahendina kinnisasja muul viisil rahastamisele eelneval üleminekuajal. Kohtu hinnangul vastab leping VÕS § 403 lg 3 p 6 sätestatule ning sellele ei kohaldu tarbijakrediidilepingu sätted.
45.Hageja on leidnud, et kostjapoolse lepingurikkumise tõttu tekkis hagejal korteri kiirmüügi tõttu kahju summas 59 290,04 eurot. Kohus hageja väitega ei nõustu. Vaidlusalune laenuleping sõlmiti 29.03.2016. a tähtajaga 12 kuud. 17.03.2017. a müügitehing toimus seega 11 päeva enne lepingu lõppemise tähtaja saabumist, kui kostja ei oleks lepingut 15.02.2017. a üles öelnud. 29.03.2017. a oleks hageja pidanud kostjale laenusumma koos kõrvalnõuetega igal juhul tagastama. Eeltoodust tulenevalt ei olnud hageja korteri müügitehingut tehes sundolukorras, oma lepinguliste kohustuste täitmiseks oleks hageja pidanud korteri igal juhul müüma kostja tegevusest või tegevusetusest sõltumata.
46.TsMS § 328 lg 1 kohaselt menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad olema tõesed. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole käesolevas menetluses tõeseid avaldusi teinud. Hagiavalduse kohaselt müüs hageja korteri kostja tegevuse tõttu 122 000 euro eest (tl 7). Kohtule on esitatud 17.03.2017. a korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping, mille p 4.1. kohaselt müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 135 000 eurot. Lepingu p 4.2. kohaselt 7 000 eurot on müüjale tasutud enne lepingu sõlmimist sularahas ning nimetatud summa saamist tõendab müüja oma allkirjaga lepingul (tl 44). Hageja on selgitanud tegelikkuses ta 7 000 eurot sularaha ei saanud. Lepingusse kirjutati p
4.2.Swedbank AS-le valeandmete esitamise eesmärgil (tl 7,8). Kohtu hinnangul ei jäänud
eeltoodust tulenevalt hagejal raha saamata mitte kostja tegevuse tõttu, vaid hageja enda tegevusest tulenevalt.
47.VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja on vääralt mõistnud korteri turuhinna kujunemist. Hageja lähtub kahjunõude arvestamisel 2016. a korteri hindamismaksumusest (tl 7, 117). Kohtu hinnangul ei saanud hageja eeldada, et aasta hiljem müüakse korter sama hinnaga, mis 2016. a müügikuulutuses. TsÜS § 65 kohaselt eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega korteriomandi müügilepingu p 4.1. toodud hind 135 000 eurot, oligi korteriomandi väärtus.
48.Kohus on seisukohal, et hageja poolt nimetatud kahju ei ole põhjuslikus seoses kostja tegevusega ning kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostja ütles laenulepingu üles hagejapoolse intressitasumise kohustuse rikkumise tõttu. Laenulepingu kohaselt olid lepingupooled kokku leppinud intressimääras 14% aastas. Laenusummat väljastades peeti väljamaksest kinni 7 000 eurot kuue kuu intressimaksete katteks. Pärast kuue kuu möödumist pidi hageja ise teostama intressimaksed. Puudub vaidlus, et hageja seda ei teinud. Hageja teostas kostjale 15.11.2016. a makse summas 2 eurot, 9.12.2016. a summas 999 eurot ja 06.01.2017. a 600 eurot. Hageja on põhjendanud intressimaksete tegemata jätmist selleks vajaliku raha puudumisega. Hageja on muuhulgas kostjale etteheitnud alusetut leppetrahvi nõuet korteri üürile andmise eest (tl 7, 21). Hageja selgituste kohaselt andis ta korteri üürile seetõttu, et vajas raha intressimaksete tegemiseks. Kahetsusväärselt jättis hageja need siiski tegemata. Eeltoodust nähtub kohtu hinnangul, et hageja ise pani ennast olukorda, mis hiljem tõi kaasa lepingu ülesütlemise.
49.Hageja on esitanud kostja vastu ka mittevaralise kahju hüvitamise nõude. Hageja väitel on ta kostja tegevuse tulemusel kaotanud rahalised vahendid, elukoha, lahutanud abielu. Hageja on käesolevas menetluses kinnitanud, et vaidlusaluses korteris elasid üürnikud. Seega ei kasutanud hageja korterit eluasemena ega kaotanud enda eluaset kostja tegevuse tõttu. Kohtu hinnangul ei ole krediidiasutusele etteheidetav ka hageja perekonnaseisu muutumine. Asjaolu, et hageja on sattunud makseraskustesse ei ole samuti kostjale etteheidetav. Vaidlusalune laenuleping sõlmitigi selleks, et hageja saaks enda muid võlgnevusi kustutada. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõuded kostja vastu õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.
50.Kostja on esitanud hageja nõuete aegumise vastuväite. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 järgi aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. 31.01.2017. a tegi kostja hagejale lepingu ülesütlemise avalduse, nõudis 115 745,49 eurot tasumist ning luges lepingu lõppenuks ning luges kogu nõude sissenõutavaks alates 15.02.2017. a (tl 21). Hageja pöördus kohtusse 16.03.2020. a, seega kohtu hinnangul aegumise vältimiseks hilinenult. Hageja nõuded aegusid 15.02.2020. a.
Menetluskulude jaotus 51. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Kostjat esindas menetluses kostja töötaja, mistõttu kostjal menetluskulud maakohtus puuduvad.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.