H T hagi Rocca T4 OÜ vastu 11 365,90 euro saamiseks ja müügilepingu lõppemise tuvastamiseks ja alternatiivnõudes 14 865,90 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: H T (xxxx, xxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrias Palmits, Advokaadibüroo Paas & Partnerid, e-post: [email protected]) Kostja: Rocca T4 OÜ (14293750, Tartu mnt 2, 10145 Tallinn), lepinguline esindaja Ervin Nurmela (Nurmela & Co Law Firm, e-post: [email protected])
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada H T hagi Rocca T4 OÜ vastu.
2.Tuvastada Rocca T4 OÜ ja H T vahel sõlmitud ning Tallinna notar R I poolt 12.02.2018 koostatud ja tõestatud võlaõigusliku müügilepingu lõppemine 03.02.2020 Rocca T4 OÜ lepingurikkumise ja H T lepingust taganemisega.
3.Välja mõista Rocca T4 OÜ-lt H T kasuks 11 365,90 eurot.
4.Jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
5.Välja mõista Rocca T4 OÜ-lt H T kasuks menetluskuluna riigilõiv 650 eurot ja õigusabikulu 2439,60 eurot.
6.Rocca T4 OÜ-l tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda H Tle viivist VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.H T esitas 02.04.2020 Harju Maakohtusse hagi Rocca T4 OÜ vastu leppetrahvi 11 365,90 eurot saamiseks ning H T ja Rocca T4 OÜ vahel 12.02.2018 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu lõppemise tuvastamiseks. 05.05.2020 esitas H T alternatiivse nõude 12.02.2018 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu kehtivuse tuvastamiseks juhuks, kui kohus lepingu lõppemist ei tuvasta ja leppetrahvi välja ei mõista.
2.Pooled sõlmisid 12.02.2018 notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kohustus kostja püstitama Tallinnas aadressil xxxx (hilisemal aadressil xxxx) asuvale kinnistule hoone, jagama kinnistu korteriomanditeks ning müüma ühe kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi hagejale. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi hoone valmima hiljemalt 31.08.2019.
3.07.05.2019 teatas kostja hagejale notariaalselt vormistatud avaldusega, et taganeb müügilepingust lepingu punkti 7.9 alusel. Mainitud punkti kohaselt on müüjal õigus leppetrahvita lepingust tervikuna ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui kohalik omavalitsus ei väljasta ehitusluba või ilmneb mõni muu müüja tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu. Kostja pidas muuks ehitustegevust takistavaks asjaoluks seda, et kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringu nr xxxx osas oli käimas kohtuvaidlus haldusasjas 3-17-2375, milles taotleti detailplaneeringu tühistamist.
4.07.06.2019 kostjale saadetud kirjas teatas hageja, et ei pea kostjapoolset lepingust taganemist kehtivaks, kuna detailplaneeringu vaidlustamine ei takista ehitustööde teostamist. Kinnistule on detailplaneeringu alusel 11.09.2018 väljastatud ehitusluba nr xxxx ning nagu kinnitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet oma 23.07.2019 vastuses hageja 17.07.2019 esitatud teabenõudele on ehitusluba endiselt kehtiv ning ametile teadaolevalt puuduvad seaduslikus takistused ehitusõiguse realiseerimiseks. Seega oleks kostja vaatamata kohtuvaidlusele saanud ehitustöödega alustada; mingitele muudele tema tegevusest sõltumatutele ehitustegevust takistavatele asjaoludele kostja oma taganemisavalduses viidanud ei ole. Haldusasjas 3-17-2375 detailplaneeringu nr xxxx tühistamiseks kaebuse esitanud isik on üritanud nimetatud detailplaneeringut vaidementluses vaidlustada 06.11.2017 ning on samasisulise kaebusega teises haldusasjas halduskohtusse pöördunud juba 11.11.2017. Seega pidi kostja juba hagejaga lepingu sõlmimise ajal teadma, et detailplaneeringu üle on käimas kohtuvaidlus, kuid ei pidanud seda lepingu sõlmimist ega täitmist takistavaks asjaoluks. Kohtuvaidlus xxxx kinnistut hõlmava detailplaneeringu üle lõppes 24.09.2019, kui Riigikohus keeldus haldusasjas 3-17-2375 esitatud kassatsioonikaebust menetlusse võtmast. Samas on kostja juba 23.08.2019, so kuu enne kohtuvaidluse lõppu, esitanud kohalikule omavalitsusele uue ehitusloa taotluse samale kinnistule. Tänaseks on kostja samal kinnistul asunud ehitama ja müüma analoogseid, kuid kallimaid kortereid. Hageja arvates taganes kostja lepingust mitte kohtuvaidluse tõttu, vaid seetõttu, et soovis muuta kinnistule ehitatava elamu projekti ning krediidiasutused ei olnud valmis kostja täiendavat kinnisvaraarendust rahastama. Kuna kostja oli lepingust taganenud alusetult, palus hageja kostjal kanda oma pangaarvele lepingu punktis 7.5 lepingu rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahv 11 365,90 eurot (10% lepingus märgitud korteriomandi ostuhinnast 113 659 eurot).
5.14.08.2019 teavitas hageja kostjat, et juhul, kui kostja ei ehita kinnistule planeeritud elamut valmis ega anna hagejale üle müügilepingu esemeks olevat korteriomandit, taganeb hageja
lepingust ning nõuab lepingu punkti 7.5 alusel leppetrahvi. Ühtlasi andis hageja kostjale lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja, mille kulgemine algas 01.09.2019 ja lõppes 01.11.2019. Hagejale 17.09.2019 saadetud e-kirjas teatas kostja, et jääb oma varasema seisukoha juurde, mille kohaselt on detailplaneeringu üle peetav kohtuvaidlus alus müügilepingust taganemiseks lepingu punkti 7.9 tähenduses.
6.29.01.2020 tegi hageja kostjale notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, milles nõudis ühtlasi leppetrahvi tasumist. Kostja sai taganemisavalduse kätte 03.02.2020. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja on 12.02.2018 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust lepingu punkti 7.9 alusel kehtivalt taganenud. 11.04.2018 esitati Tallinna Halduskohtusse kaebus xxxx kinnistut hõlmava detailplaneeringu tühistamiseks, mille kohus 04.09.2018 menetlusse võttis (haldusasi 3-17-2375). Kuigi kostjale väljastati 11.09.2018 ehitusluba xxxx kinnistu jaoks, ei saanud kostja detailplaneeringu üle peetava kohtuvaidluse tõttu ehitustöödega alustada, sest pidi arvestama võimalusega, et kohus võib kaebaja taotlusel ehitustegevuse kohtuvaidluse ajaks peatada. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral oleks omakorda võidud kehtetuks tunnistada ka detailplaneeringu alusel väljastatud ehitusluba, mis oleks muutnud võimatuks kostja poolt ostjate ees võetud kohustuste täitmise, näiteks hoonele kasutusloa taotlemise. Mainitud riskide tõttu ei olnud ka ükski pank valmis ehitustöid finantseerima. Heas usus ja vastutustundlikult tegutseva arendajana ei näinud kostja võimalust enne kohtuvaidluse lõppu ehitustegevust alustada. Kuna kohtuvaidlus venis ning kaebajaga ei õnnestunud kokkulepet saavutada, esitas kostja 07.05.2019 hagejale müügilepingust taganemise avalduse lepingu punkti 7.9 alusel. Kostja hinnangul on detailplaneeringu üle peetava kohtuvaidluse tulemusel kujunenud olukord müügilepingu punktis 7.9 sätestatud „muu müüja tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu“. Lepingu punkti 7.9 alusel peab kostja lepingust taganemise korral hagejale tagastama hageja poolt lepingu alusel tehtud ettemaksu, mingeid muid makseid, tasusid või kahjuhüvitisi, sealhulgas leppetrahvi hageja kostjalt nõuda ei saa. Hageja tehtud ettemaksu on kostja hagejale tagastanud.
8.Lisaks hagejaga sõlmitud müügilepingule taganes kostja samadel alustel veel 11 ostjaga Ehitajate tee 145 ehitatavasse hoonesse korteriomandi omandamiseks sõlmitud võlaõiguslikest müügilepingutest. Ülejäänud 11 ostjat ei ole kostja müügilepingust taganemist vaidlustanud.
9.Kuigi müügilepingu punkt 7.8 ei näe ette lepingust taganemise korral tagastatavalt summalt intressi maksmist, oli kostja valmis tasuma hagejale kompromissi korras intressi hageja tehtud ettemaksult määraga 11% aastas, kokku summas 3075,96 eurot, kuid hageja selle ettepanekuga ei nõustunud.
10.Asjaolu, et kostja ei kavatse müügilepingut täita sai hagejale teatavaks 07.05.2019, mil kostja esitas hagejale müügilepingust taganemise avalduse. Omapoolse lepingust taganemise avalduse esitas hageja kostjale alles 29.01.2020, so 9 kuud pärast kostja väidetavast lepingurikkumisest teadasaamist. Kostja arvates oli hageja selleks ajaks oma taganemisõiguse minetanud, sest 9 kuud ei ole mõistlik aeg taganemisavalduse tegemiseks. Kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
12.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et:
12.1.nad sõlmisid 12.02.2018 notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kohustus kostja püstitama xxxx aadressil xxxx (hilisemal aadressil xxxx) asuvale kinnistule hoone, jagama kinnistu korteriomanditeks ning müüma ühe kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi hagejale. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi hoone valmima hiljemalt 31.08.2019 (tl.k 6-23);
12.2.kostja teatas 07.05.2019 hagejale notariaalse avaldusega, et taganeb müügilepingust lepingu punkti 7.9 alusel (t.lk 24-27);
12.3.hageja teatas kostjale 07.06.2019 saadetud kirjas, et ei pea kostjapoolset lepingust taganemist kehtivaks (t.lk 28-29);
12.4.hageja tegi 29.01.2020 kostjale notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, milles nõudis ühtlasi leppetrahvi tasumist. Kostja sai taganemisavalduse kätte 03.02.2020 (t.lk 36-40).
13.Pooled vaidlevad selle üle, kas:
13.1.kostjal oli alus 07.05.2019 müügilepingust taganemiseks;
13.2.hagejal oli õigus 29.01.2020 müügilepingust taganemiseks;
13.3.hagejal on õigus nõuda leppetrahvi.
14.Kostja 07.05.2019 müügilepingust taganemisest
14.1.Kostja väidete kohaselt taganes ta 12.02.2018 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust lepingu punkti 7.9 alusel 07.05.2019. 11.04.2018 esitati Tallinna Halduskohtusse kaebus xxxx kinnistut hõlmava detailplaneeringu tühistamiseks ja kostja ei saanud kohtuvaidluse tõttu ehitustöödega alustada, sest pidi arvestama võimalusega, et kohus võib kaebaja taotlusel ehitustegevuse kohtuvaidluse ajaks peatada. Detailplaneeringu tühistamine toonuks kaasa olukorra, kus kohalikul omavalitsusel oleks olnud õigus ehitusluba kehtetuks tunnistada põhjusel, et kohus on tühistanud ehitusloa aluseks oleva detailplaneeringu. Samuti oleks haldusorganil olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu välja andmata. Lisaks ei olnud seoses kohtuvaidlusega pangad valmis ehitustöid enne kohtuvaidluse tulemi selgumist finantseerima, kuna esines risk, et ehitustööd peatatakse või ehitusluba tühistatakse ja ehitustegevus seiskub.
14.2.Hageja leiab, et kostja ei saanud 12.02.2018 lepingust taganeda. Kostja väited on oletuslikud, kuna haldusasjas ei tehtud lahendit ehitustegevuse peatamiseks. Samuti ei ole kohalik omavalitsus tunnistanud ehitusluba kehtetuks. Hageja leiab, et raha puudumine ei saa olla lepingus nimetatud „muu asjaolu“, mis annaks õiguse lepingust taganeda, kuna kinnisvaraarenduseks raha leidmine on kostja risk, mida hageja temaga jagama ei pea.
14.3.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole käesoleval juhul lepingut rikkunud.
14.4.Tulenevalt VÕS § 196 lõikest 1 võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Seega tuleb hinnata, kas kostjal esines õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja tugines lepingu ülesütlemisel müügilepingu punktile 7.9, mille
kohaselt on avaldajal õigus lepingust tervikuna ühepoolse avalduse alusel taganeda kui kohalik omavalitsus ei väljasta lepingu punktis 3.1. nimetatud ehitusluba, mis võimaldab hoone ehitamist kinnistule või ilmneb mõni muu müüja tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu.
14.5.Pooled sõlmisid notariaalse võlaõigusliku müügilepingu 12.02.2018. Kohus leiab, et kostjale kui müüjale ja hoone ehitajale oli/pidi olema hagejaga müügilepingu sõlmimisel teada asjaolu, et 05.10.2017 kehtestatud detailplaneering (t.lk 140 pöördel) võidakse vaidlustada.
14.6.Hageja kinnitas 05.10.2020 toimunud istungil (t.lk 140 pöördel), et enne hagejaga müügilepingu sõlmimist olid korteriühistud esitanud kaebuse, kuid neil ei olnud kaebeõigust. Konkreetne kaebaja M H, kelle avaldusele tugineti võeti menetlusse 04.09.2018 ja ta esitas kaebuse 11.04.2018. Tallinna Halduskohtu 04.09.2018 määrusega luges kohus M H kaebuse esitatud tähtaegselt (t.lk 50 pöördel). Määruse punktist 2 nähtuvalt esitas M.H viidatud detailplaneeringu kehtestamise otsusele vaide 06.11.2017, mille xxxx linn tagastas 15.11.2017. Punkti 3 järgi esitas M.H kaebuse Tallinna Halduskohtule 11.11.2017, mille kohus jättis käiguta. Vastavalt punktile 4 teavitas M.H kohut 28.11.2017, et xxxx linn on otsustanud tema vaiet menetleda. Kohus tagastas 27.12.2017 määrusega M.H kaebuse, kuna kaebaja ei kõrvaldanud puuduseid (p 5). xxxx linn tagastas 31.01.2018 otsusega nr xxxx M.H vaide (p 6). Tallinna Halduskohus registreeris 11.04.2018 M.H kaebuse otsuse nr xxxx tühistamiseks (p 7), mille kohus võttis menetlusse 05.06.2018 (p 10). Kostja, kes oli viidatud haldusasjas kolmandaks isikuks esitas kaebusele vastuse 06.07.2018 (p 11).
14.7.Kohus leiab, et viidatud kronoloogiast nähtub, et seega pidi kostja, kes oli müügilepinguga võtnud endale kohustuse vaidlusalusele kinnistule hoone rajamiseks, olema teadlik detailplaneeringu üle käivast vaide- ja kohtumenetlusest juba enne kaebusele vastuse koostamist. Kostja väide, et ta sai M.H kaebusest teada kaebuse menetlusse võtmisel 04.09.2018 ei ole igal juhul õige, kuna kostja vastas kaebusele juba 06.07.2018. Kohus leiab, et on usutav, et majandus- ja kutsetegevuses tegutseva hoolsa isikuna oli kostja juba varem teadlik konkreetsetest vaietest. Isegi kui siiski kostja ei olnud varem kaebuste esitamist teadlik, siis pidi talle ehitajana olema teada nende esitamise võimalus. Seega sõlmis kostja hagejaga 12.02.2018 müügilepingu olles teadlik detailplaneeringu vaidlustamistest juba 2017. Nimetatut kinnitab kaudselt 25.01.2019 määrus (t.lk 55), kus nähtub, et korteriühistud vaidlustasid 05.10.2017 otsuse nr 129 ning kostja menetlusosalisena sõlmis nendega haldusasjas kompromissi. Seega oli kostja vaide- ja kaebemenetlusest teadlik ja seetõttu ei saa lepingust taganemise mõjuvaks põhjuseks lugeda detailplaneeringu kohtus vaidlustamist. Isegi juhul, kui seda lugeda mõjuvaks põhjuseks, siis on kostja viivitanud põhjendamatult lepingust taganemisega, kuna sai hiljemalt 06.07.2018 teada kaebuse esitamisest ja 04.09.2018 selle menetlusse võtmisest. Kostja taganes müügilepingust alles 07.05.2019 s.o 8 kuud peale kaebuse menetlusse võtmist. Seega ei saanud nimetatud kaebuse menetlusse võtmine olla kostja lepingust taganemise ajendiks ja aluseks.
14.8.Kohus leiab, et kostja viidatud põhjus, et detailplaneeringu kohtus vaidlustamisel on kaebajal õigus igal ajahetkel taotleda ehitustegevuse peatamist ja seetõttu ta heas usus tegutseva hoone rajana edasi ei tegutsenud s.t ei alustanud ehitustegevust, on asjakohatu. Halduskohus ei ole ehitustegevust peatanud. Kostja ei ole tõendanud, et kaebaja oleks haldusasjas sellist taotlust isegi esitanud.
14.9.Kostja on väitnud, et kohalik omavalitus oleks võinud hiljem ehitusloa kehtetuks tunnistada, kui see satub vastuollu detailplaneeringuga. Hageja taotles ehitusluba 11.09.2018 ja ehitamise alustamise teatis väljastati 31.10.2018 (t.lk 30). Seega taotles kostja ehitusluba
peale M.H kaebuse menetlusse võtmist 04.09.2018 ja enne nimetatud haldusasjas nr xxxx lahendi jõustumist 24.09.2019 (t.lk 103). Kostja ei ole selgitanud, miks ta taotles ehitusluba olukorras, kus see oleks võidud kehtetuks tunnistada.
14.10.Kohus leiab, et kostja ei ole ka tõendanud, et seoses detailplaneeringu üle peetava kohtuvaidlusega ei olnud pangad valmis ehitustöid finantseerima. Kohtu hinnangul ei tõenda nimetatud asjaolu panga 14.04.2020 kiri (t.lk 58), kuna kostja ütles lepingu üles 07.05.2020. Lisaks ei saa kostja ehitustegevuse finantseerimisriski kanda hageja ostjana.
14.11.Kohus on seisukohal, et kostja esitatud taganemisavaldused (t.lk 59-102) ei saa kinnitada asjaolu, et kostja avaldus müügilepingust taganemiseks oli põhjendatud. Asjaolu, et teised ostjad taganemisavalduse esitamist ei vaidlustanud, ei kinnita kostja tegevuse õiguspärasust ja avalduse põhjendatust.
14.12.Osundatust tulenevalt leiab kohus, et ei esinenud muud müüja tegevusest sõltumatut ehitustegevust takistavat asjaolu, mille alusel saaks väita, et kostjalt ei võinud kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist. Seega ei lõpetanud kostja 07.05.2019 taganemisavaldus 12.02.2018 sõlmitud müügilepingut.
15.Hageja 29.01.2020 müügilepingu taganemisest
15.1.Hageja tegi 29.01.2020 kostjale notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, milles nõudis ühtlasi leppetrahvi tasumist. Kostja sai taganemisavalduse kätte 03.02.2020.
15.2.Kostja leiab, et omapoolse lepingust taganemise avalduse esitas hageja kostjale alles 29.01.2020, so 9 kuud pärast kostja väidetavast lepingurikkumisest teadasaamist. Kostja arvates oli hageja selleks ajaks oma taganemisõiguse minetanud, sest 9 kuud ei ole mõistlik aeg taganemisavalduse tegemiseks.
15.3.VÕS § 116 lõikest 2 tulenevalt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 192 lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.
15.4.Riigikohus on 22.04.2020 lahendi nr 2-16-15722 punktis 12.1 leidnud, et VÕS § 116 lg 2 p 5 võimaldab lugeda oluliseks lepingurikkumiseks sellist olukorda, mil teine lepingupool ei täida ükskõik millist enda lepingulist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Sellega on täidetud lepingust taganemise eeldused VÕS § 116 lg 1 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 pga 5 ja VÕS § 114 lg 1 esimese lausega.
15.5.Hageja on märkinud lepingust taganemise aluseks müügilepingu punkti 3, mille kohaselt tuli lepingu ese nõuetekohaselt valmis ehitada hiljemalt 31.08.2019 ning anda
müügilepingu punkti 6 kohaselt lepingu eseme omand ostjale üle. Hageja vaidlustas kostja taganemise avalduse ja viitas lepingust taganemisele juba 07.06.2019 teates ning jäi selle positsiooni juurde ka edasises kirjavahetuses (t.lk 34-35). Seetõttu tuleb lugeda hageja avalduse esitamine õigeaegseks. Vaidlus puudub selles, et ülesütlemisavalduse esitamise hetkeks oli ilmselge, et kostja ei täitnud lepinguga võetud kohustust lepingu ese nõuetekohaselt valmis ehitada hiljemalt 31.08.2019 ning anda müügilepingu punkti 6 kohaselt lepingu eseme omand ostjale üle. Seega olid hageja lepingust taganemise eeldused täidetud.
15.6.Osundatust tulenevalt tuleb lugeda tuvastatuks Rocca T4 OÜ ja H T vahel sõlmitud ning Tallinna notar R I poolt 12.02.2018 koostatud ja tõestatud võlaõigusliku müügilepingu lõppemine 03.02.2020 Rocca T4 OÜ lepingurikkumise ja H T lepingust taganemisega.
16.Leppetrahvist
16.1.Hageja teatas kostjale leppetrahvi nõude esitamisest 07.06.2019 vastuses kostja taganemisavaldusele (t.lk 28 pöördel). Hageja esitas leppetrahvinõude 29.01.2020 lepingust taganemise avalduses.
16.2.Kostja leiab, et hageja on minetanud leppetrahvi nõude esitamise õiguse.
16.3.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kooskõlas VÕS § 159 lõikega 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Tulenevalt VÕS §-st 160 ei või kohustuse rikkumise vabandatavuse korral leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
16.4.Riigikohus on 29.04.2008 lahendi nr 3-2-1-28-08 punktis 13 leidnud, et mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Leppetrahvi nõude aegumistähtaega tuleb mõistliku aja leidmiseks koos teiste vajalike asjaoludega arvestada. Vastasel korral kaotaks aegumistähtaega reguleeriv norm (TsÜS § 146 lg 1) leppetrahvi nõude korral suuresti oma tähenduse. Kui nõude aegumistähtaja pikkus on näiteks 3 aastat, mahub leppetrahvi nõudest teatamine kolm kuud (möödunud on 1/10 aegumistähtajast) pärast kohustuse rikkumise avastamist üldjuhul VÕS § 159 lg 2 mõistliku aja raamidesse. Seejuures tuleb siiski arvestada, et mõiste "mõistlik aeg" on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg.
16.5.Kohus leiab, et kuivõrd hageja teatas leppetrahvi nõude esitamisest 07.06.2019 s.o 1 kuu peale kostja 07.05.2019 lepingust taganemise avaldust, siis kooskõlas viidatud Riigikohtu praktikaga avaldus esitatud õigeaegselt s.o mõistliku aja jooksul. Kohus leiab, et leppetrahvi nõude võis hageja esitada aegumistähtaja jooksul. Samuti on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei ole kostja kohustuse rikkumine vabandatav.
16.6.Kohus on eelnevalt tuvastanud kostja rikkumise ja seega on kostja kui lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta hagejale kui kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepingu punkti 7.5 kohaselt on lepingust taganemisel müüjapoolse lepingurikkumise tõttu lepingu punktide 7.2., 7.3.1. kuni 7.3.3. alusel müüja kohustatud ostjale tagastama kõik lepingu kohaselt ostja piilt müüjale tasutud summad ning tasuma ostjale leppetrahvi kümme protsenti ostuhinnast hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Lepingu punkti 4.1. alusel oli ostuhinnaks 113 659 eurot. Seega 10% ostuhinnast on 11 365,90 eurot, mis tuleb kostjalt hagejale välja mõista.
16.7.Hagejal on VÕS § 82 lõikest 7 tulenevalt õigus nõuda kohustuse täitmist, kuna kostja kohustus leppetrahvi tasumiseks on muutunud sissenõutavaks. Kooskõlas VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS § 108 lg 1 võib hageja võlausaldajana nõuda kohustuse täitmist, kui kostja võlgnikuna on rikkunud raha maksmise kohustust. Kostjal oli leppetrahvi tasumise kohustus, mida kostja on rikkunud, jättes 11 365 eurot hagejale tasumata. Rikkumise vabandatavus on üldjuhul olemuslikult välistatud raha maksmise kohustuse rikkumisel. Seega vastutust välistavaid asjaolusid ei esine.
17.Alternatiivsest nõudest Kohus ei analüüsi ja lahenda hageja alternatiivset nõuet, kuna rahuldas hageja põhinõude.
18.Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Hageja on esitanud menetluskulu kokku summas 3089,60 eurot. Summa koosneb hagi esitamiseks tasutud riigilõivust 650 eurost ja õigusabikuludest summas 2439,60 eurost (sisaldab 05.10.2020 istungil osalemise tasu 1,5h eest). Kohus leiab, et kostjalt hagejale tuleb välja mõista hagiavalduselt tasutud riigilõiv 650 eurot, kuna see on TsMS § 138 lõikest 1 ja 2 tulenevalt menetluskulu. Et hagejal oli menetluses lepinguline esindaja, peab kostja hüvitama hagejale tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Hageja on kandnud kulusid õigusabile summas 2439,60 eurot. Hageja esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 20 tundi. Õigusabi on osutatud hinnaga 100 eurot (lisandub käibemaks): * 02.04.2020 tutvumine kliendi materjalidega, õigusliku positsiooni kujundamine, Riigikohtu praktika analüüs, hagiavalduse koostamine ja esitamine 8 tundi 45 minutit; * 06.04.2020 tutvumine menetlusse võtmise määrusega, kirjavahetus kliendiga 15 minutit; * 20.04.2020 menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine kohtule 20 minutit; * 29.04.2020 tutvumine kostja vastuse ja lisadega, positsiooni kujundamine 1 tund; * 05.05.2020 kirjaliku seisukoha koostamine kostja vastusele 4 tundi; * 17.06.2020 tutvumine kostja 09.06.2020 seisukohaga, sellele vastuse koostamine 3 tundi; * 19.06.2020 ja 01.07.2020 e-kirjavahetus kohtuga 30 minutit; * 02.10.2020 ettevalmistus kohtuistungiks 1 tund; * 05.10.2020 esindamine istungil 1 tund ja 30 minutit. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et hageja menetluskulud õigusabile on vajalikud ja põhjendatud. Lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot tunnis + käibemaks vastab hageja esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 300 eurot.
Hageja menetluskulud kokku on 3089,60 (riigilõiv 650 ja õigusabikulud 2439,60) eurot. Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.