Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.10.2020, Tallinn
Kohtuasja number
2-18-10355
Kohtuasi
QQ (Q) ja NN (N) hagi SS (S) vastu enammakstud ostuhinna koos viivisega tagasi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.01.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
QQ ja NN apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
29 692.60 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I QQ (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II NN (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja v/adv Hendrik Mühls Kostja SS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Raul Ainla
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 09.01.2020 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta solidaarselt apellantide kanda.
4.Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist.
2-18-10355 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hagejad esitasid 06.07.2018 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista 27 000 eurot, viivise 532.60 eurot ja edasiulatuva viivise seadusjärgses määras kuni nõude kohase täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana 12.10.2015 kinnisasja mõttelise osa ostu-müügilepingu. Kinnistu eelnevad omanikud olid kokku leppinud ehitiste ja maa kasutamise korra. Ostjad omandasid kaasomandi mõttelise osa ja sellega koos kinnisasjal asuvas hoones korteri nr 4 kasutamise õiguse. Müüja avaldas müügitehingu tegemisel, et kaasomanike vahel on kohtus vaidlus parkimiskohtade kindlaksmääramise osas. Muid andmeid kaasomanike omavaheliste suhete kohta müüja ei avaldanud. Mh kinnitas müüja müügilepingus, et kinnistul ei ole varjatud puudusi, sh negatiivseid välismõjusid elutingimustele ega lärmi. Tegelikult on alumised naabrid lärmakad, pahatahtlikud ja konfliktsed. Müüjal oli varasemalt olnud kohtuvaidlusi alumiste naabritega. Alumiste naabrite koer ründab teisi elanikke ning naabrid ise kahjustavad teiste kaasomanike vara ega pea kinni kokkulepitud reeglitest. Kokkuvõttes on tegemist halbade naabritega. Müüja, jättes halbadest naabritest teavitamata, rikkus lepingus antud kinnitusi. Müüja teadis, et hagejad omandavad kinnisasja osa eesmärgiga kasutada seda koduna. Alumiste naabrite käitumine teeb eluruumiks ostetud kinnisasja koduna kasutamise võimatuks. Ostjad esitasid hinna alandamise avalduse, kuid vastust müüjalt ei saanud. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja arvates ei kuulu halvad naabrid müügiesemesse. Kuna korteril mingeid puudusi ei esine, puudub lepingu rikkumine. Hagejad teadsid, et kaasomanike vahel on kohtuvaidlus, seega pidid nad teadma, et kaasomanike vahelised suhted ei pruugi olla kõige paremad. Isegi kui puudus esines, ei teatanud hagejad sellest mõistliku aja jooksul ja on kaotanud õiguse puudusele tugineda. Hinna alandamise summa kujunemine on ebaselge. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 09.01.2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.
2-18-10355
5.Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva hinna alandamise nõude. Kohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lõigetele 1 ja 3. Riigikohus on märkinud, et ostja võib alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (puudustega) asja (VÕS §-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lõige 5, § 224 punktid 1 ja 2). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3); puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike1 punkt 2) (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11, punktid 18-19).
6.Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid 12.10.2015 kinnisasja mõttelise osa ostu-müügilepingu, mille esemeks oli 2/8 suuruse mõtteline osa Lootuse pst 1/Vabaduse pst 37, Tallinnas asuvast kinnisasjast, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu punkti 4.2 kohaselt müüdi mõtteline osa hinnaga 90 000 eurot. Kinnisasja otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu punkti 5.1 alusel 17.10.2015. Vastavalt kaasomanike vahel kindlaksmääratud kasutuskorrale kasutavad AA (koos elukaaslase UU-ga) (edaspidi alumised naabrid) elamu I korrust ja hoovimaja ning GG ja LL (edaspidi ülemised naabrid) elamu II korrusel korterit nr 3. Hagejad kasutavad elamu II korrusel korterit nr 4. Hagejad esitasid kostjale 07.03.2018 hinna alandamise avalduse.
7.Pooled vaidlevad selle üle, kas halvad naabrid on käsitletavad korteriomandi puudusena ja kas hagejad on teatanud kostjale nimetatud puudusest mõistliku aja jooksul. Hagejate väidete kohaselt seisneb müüja rikkumine selles, et üleantud korteriomand ei vastanud lepingu tingimustele, st korteriomandil esinesid varjatud puudused, s.o halvad naabrid.
8.Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. Vaidlus puudub, et kinnisasja mõtteline osa on hagejatele üle antud ja hagejad on kostjale ostuhinna tasunud. Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma lepingust tuleneva kohustuse kohaselt, st kas kostja poolt hagejatele müüdud korteriomand vastas lepingule. Kohus tugines VÕS § 77 lõikele 1, § 217 lõikele 1 ning lõike 2 punktidele 1 ja 2.
9.Vaidlus puudub selles, et hagejate soov oli kasutada ostetud kinnisasja osa koduna. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas alumised naabrid takistavad hagejatel kasutada kinnisasja osa koduna. Kohtule esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et alumiste naabrite puhul on tegemist konfliktsete inimestega. Nimetatut tõendavad alumiste naabrite poolt hagejate postkasti pandud kiri, millest nähtuvalt ka eelmised korteri nr 3 omanikud kaebasid ja kutsusid majja erinevaid ametnikke ja seeläbi kannatas korter nr 4 eelmine omanik, kes jäigi tegema oma projekte ja kolis minema, ning alumiste naabrite soditud kaasomanike koosoleku kutse. Avaldustest Põhja Prefektuurile nähtuvad hagejate ja alumiste naabrite vahelised konfliktid seoses parkimisega. Avaldustest Tallinna Munitsipaalpolitseile nähtub, et hagejad ei ole saanud rahulikult kasutada hooviala alumiste naabrite koera ründava käitumise tõttu. Tunnistaja LL andis ütlusi selle kohta, et hagejate suhted alumiste naabritega on kehvad. Pidevalt on konfliktid, kas siis ukse taga või hoovialal laamendamised. Pidevad alandamised, sõimamine
2-18-10355 ja koera kallale ässitamine. Tunnistajal endal on analoogsed probleemid. Tunnistaja GG ütluste kohaselt hakkasid konfliktid alumiste naabritega pärast parkimiskohtade kohtuvaidlust. Alumiste naabrite konfliktsust tõendavad ka valduse rikkumise ja parkimiskorra kindlaksmääramise kohtulahendid. Seega on tõendamist leidnud, et alumistel naabritel on olnud teiste kaasomanikega konfliktid. Eeltooduga on tõendatud, et alumised naabrid on konfliktsed ning häirivad teiste kaasomanike kodust elukeskkonda.
10.Riigikohus on selgitanud, et korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses (vt lahend nr 3-2-1-43-15, punkt 22). Müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, punkt 26). Seega on kohtupraktikas asutud seisukohale, et lepingueseme puudus võib tuleneda elukeskkonnast tervikuna. Kohus leidis, et naabrid kuuluvad elukeskkonna juurde ning konfliktseid naabreid saab käsitleda lepingueseme puudusena. Ekspert on ekspertiisiaktis märkinud, et kinnistusraamatu andmetel on keskmisest oluliselt tihedamalt vahetunud kinnistul kaasomandite omanikud, mis võib viidata probleemidele. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et kõnealune kinnistu mõtteline osa ei vastanud VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 järgi otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse, mistõttu on kostja müügilepingut rikkunud.
11.Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostjad vastutavad müüdud kinnistu puuduse eest. VÕS § 214 lõike 2 järgi tuleb kinnistu mõttelise osa lepingutingimustele mittevastavust kontrollida müüdud kinnistu mõttelise osa hagejatele üleandmise hetke seisuga. Politsei ja Piirivalveameti (PPA) 23.11.2018 kirjaga on tõendatud, et ajal, kui kostja oli kaasomandi osa omanik, pöördus ta 20.10.2014 avaldusega ja 12.05.2015 telefoni teel PPA poole seoses alumiste naabritega tekkinud konfliktidega. Nimetatud kirjast nähtuvalt terroriseerisid alumised naabrid oma naabreid ja ähvardasid kostjat ning pärast politsei kohal käimist keerasid alumised naabrid terves majas vee kinni. Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametile kostja avaldusi/kaebusi esitanud ei ole. Pöördunud on teised sama kinnisasja kaasomanikud. Nõmme LOV poole kostja avalduste või kaebustega seoses alumiste naabrite tegevusega kinnisasjal pöördunud ei ole. Hagejate esitatud kohtulahenditest nähtuvalt olid kostjal 2015. a alumiste naabritega kohtuvaidlused valduse rikkumise tõttu ja määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistul. Tunnistaja RR sõnul oli kostjal üks juhtum alumiste naabritega vee küsimuses, kuna alumised naabrid keerasid vee kinni. Tunnistaja sõnul ei olnud kostja suhtlemisaldis inimene.
12.Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et juba enne hagejate kinnistu mõttelise osa omanikeks saamist oli kostjal raskusi enda kodu sihtotstarbelise kasutamisega alumiste naabrite konfliktsuse tõttu. Seega on tõendamist leidnud, et kinnisasja 1/8 mõttelise osa lepingule mittevastavus ehk puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud ostjatest ja sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda.
13.Kohus tugines VÕS § 218 lõigetele 1 ja 4. Kohtu hinnangul pidid hagejad lepingu sõlmimise ajal puudusest teadma, sest müügilepingu punktist 2.1.10 tulenevalt teavitati neid kaasomanike vahelisest kohtuvaidlus kaasomandis oleval maatükil sõidukite parkimise korra kindlaksmääramiseks. Kohtuvaidlusest teavitamine pidi juhtima hagejate tähelepanu asjaolule, et kaasomanikud ei suuda omavahel olulistes asjaoludes kokku leppida ning sellest tulenevalt esineb kaasomanike vahel konflikte. Kohus nõustus kostjaga, et mõistlik inimene eeldab, et kui käib kohtuvaidlus, on vaidluse poolte vahel lepitamatu konflikt, mida püütakse kohtu abil
2-18-10355 lahendada. Pooleliolev kohtuvaidlus oleks pidanud tegema hagejaid ettevaatlikuks. Hagejatel oli võimalus jätta müügileping sõlmimata. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks varjanud olulist teavet alumiste naabrite kohta ning samuti on tõendamata, et kostjaid esindanud maakler oleks kirjeldanud alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete pereinimestena.
14.Kohus tugines VÕS § 220 lõikele 1 ega nõustunud hagejatega, et neil kujunes teadmine alumistest naabritest kui halbadest naabritest 2017. a lõpuks. Hagejad said alumiste naabrite konfliktsest käitumisest teada müügilepingu sõlmimisel notari juures. Hiljemalt pidi hagejatele saama puudus teatavaks 03.02.2016, kui Tallinna Ringkonnakohus kaasas nad parkimiskorra kindlaksmääramise menetlusse. Nimetatud menetluses pidid hagejad kindlasti aru saama, et alumised naabrid on konfliktsed.
15.Kohus tugines VÕS § 6 lõikele 2 ja § 7 lõigetele 1 ja 2. Müügieseme puhul, mida hagejad kasutavad igapäevaselt koduna, ei saa teadmine halbadest naabritest kui puudusest kujuneda niivõrd pika aja jooksul, mistõttu ei saa hinna alandamise avalduse esitamist nimetatud aja jooksul pidada mõistliku aja jooksul esitatuks. Kohtu hinnangul on mõistlik aeg puudusest teatamiseks kuni kuus kuud arvates puudusest teadasaamisest. Müügileping sõlmiti 12.10.2015 ning hinna alandamise avaldus esitati 07.03.2018, s.o umbes 2,5a hiljem. Sellest tulenevalt on hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu hinnangul on hinna alandamise õigeaegselt teostamata jätmisega tekitatud kostjas õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Viidates VÕS § 220 lõikele 3 leidis kohus, et hagejad ei ole teatanud kostjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama ning teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav. Antud juhul ei esine ka VÕS § 221 lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatud asjaolusid, millele hagejad saaksid tugineda vaatamata sellele, et nad ei teatanud lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt.
16.Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et hagejad ei teatanud kostjale puudusest mõistliku aja jooksul. Seega ei ole tarvis edasi analüüsida järgnevaid hinna alandamise eeldusi ning hagi rahuldamisele ei kuulu.
17.Kõik otsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
18.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõike 1 alusel jäid menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 4 määrab asja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Apellatsioonkaebus
19.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
20.Maakohus on otsuses õigesti tuvastanud puuduse (alumiste naabrite käitumine) olemasolu ja selle, et kostja pidi puudusest enne müügilepingu sõlmimist teadma. Seetõttu käsitlevad hagejad kaebuses üksnes seda, millal pidid nad puudusest teada saama ja kas nad teavitasid kostjat sellest õigeaegselt.
21.Üllatuslik on järeldus, et hagejad oleksid pidanud parkimiskohtade vaidlusest teadasaamisel kohe avastama, et alumiste naabrite näol on tegemist korteri sihtotstarbelist kasutamist takistava puudusega. Maakohus ei omistanud menetluses tähendust parkimiskohtade vaidlusele ega
2-18-10355 andnud pooltele võimalust selles osas arvamust avaldada. Seega on kohus otsuse rajanud arutamata ja seega üllatuslikule asjaolule. Otsusest ei nähtu ka, kas ja mil määral kohus parkimiskohtade vaidlust sisuliselt analüüsis/hindas. Arvestades, et enamikes vabariigi ajal Nõmme piirkonda rajatud majades moodustati korterid alles peale taasiseseisvumist (varasemalt olid majad reeglina ühe perekonna käsutuses), on loogiline, et majade juures puudusid parkimiskohad. Analoogseid vaidlusi on hagejate arvates tänaseks toimunud kümneid, kui mitte sadu. Midagi eriskummalist või tavapäratut sellistes kasutuskorra kindlaksmääramist puudutavates vaidlustes ei ole. Arusaamatu on järeldus, kuidas pidid hagejad sellise tavapärase vaidluse toimumise faktist teada saades seda võrdsustama alumiste naabrite vägivaldse ja ähvardava käitumisega või kohe tõdema, et korter, mille nad ostavad, ei pruugi olla seetõttu sihtotstarbeliselt kasutatav. Kohtu loogika ei ole jälgitav. Samuti ei ole kohus nimetanud ühtegi tõendit, millest ta oleks selliseid järeldusi teinud. Kohus on seega oluliselt rikkunud selgitamiskohustust.
22.Kohus jättis vääralt tõendina käsitlemata ja hindamata kinnisvarahindaja VL 02.10.2019 hinnangu. Tegemist on menetlusõigusliku rikkumisega, kuna kohus peab põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta.
23.Hagejad ei nõustu, et nad ei teavitanud kostjat puudusest õigeaegselt. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, sh VÕS § 220 lõikeid 1 ja 3. Jääb arusaamatuks, et mis pidi olema selleks puuduseks, millest hagejad oleksid pidanud kostjat n-ö mõistliku aja jooksul teavitama. Kohtu loogika järgi pidanuks hagejad teavitama kostjat, et kuna alumised naabrid algatasid parkimiskohtade vaidluse, siis on tegemist niivõrd olulise puudusega, mis takistab hagejatel korterit elamiseks kasutada ning seetõttu kuulub korteri eest tasutud hind alandamisele. Asjaolu, et parkimiskohtade vaidlus toimus, oli teada korteri ostmisel. Seda ei ole hagejad kostjale ette heitnud ning sellele asjaolule ei ole ka hagi rajatud. Parkimiskohtade vaidluse toimumise fakt ei ole võrdsustatav alumiste naabrite vägivaldse, ähvardava ning korteri sihtotstarbelist kasutamist takistava käitumisega. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et alumiste naabrite vägivaldne ja ähvardav käitumine hagejate suhtes algas 2017. a sügisel. Varasemalt naabrite käitumine hagejatel korteris elamist ei takistanud. Seega jääb arusaamatuks, et mida olnuks neil kostjale enne 2017. a sügist ette heita ja millest kostjat teavitada.
24.Oluline on, et kohus on tuvastanud, et kostja pidi puuduse olemasolu mõistma, kuid ei avaldanud seda hagejatele. Kohus on õigesti viidanud RR esitatud kaebustele ning on õigesti järeldanud, et alumiste naabrite näol on tegemist varjatud puudusega. Seega tuleb välja selgitada, millal hagejad pidid varjatud puudusest teada saama. Vaidlus puudub, et kostja ei avaldanud enne müügilepingu sõlmimist, et alumised naabrid on käitunud konfliktselt ja et nende kohta on korduvalt koostatud eri ametitesse kaebusi. Ainus, mida kostja enne müügilepingu sõlmimist avaldas, oli parkimiskohtade vaidluse toimumine fakt, mis aga ei saanud hagejates tekitada kahtlust, et naabrite käitumine ei võimalda korteris elada. Hagejad pidid kõige varem 2017. a sügisel aru saama, et alumiste naabrite konfliktne käitumine ei võimalda neil korterit sihtotstarbeliselt kasutada ning et tegemist on olulise ja varjatud puudusega. Mõistlikku aega saab hakata lugema kõige varem 2017. a oktoobrist. Arvestades, et hagejad esitasid hinna alandamise avalduse, milles teavitasid kostjat puudusest, märtsis 2018, ei saa seda ajavahemikku ebamõistlikuks pidada.
25.Isegi kui lugeda, et hagejad ei teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul, on puudusest teatamata jätmine mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõike 3 teine lause). Isegi, kui lugeda, et hagejad pididki parkimiskohtade vaidlusest teada saamisel aru saama, et alumiste naabritega võib tulevikus konflikte tekkida, ei olnud hagejatel midagi, millest kostjat teavitada,
2-18-10355 sest parkimiskohtade vaidluse toimumine iseenesest ei takistanud korteris elada. Alumiste naabrite terroriseeriv käitumine hakkas avalduma alles 2017. a sügisel.
26.Maakohus leidis vääralt, et kumbagi VÕS § 221 lõike 1 punktides 1 ja 2 nimetatud eranditest antud juhul ei esine. Hagejad nõustuvad, et punktis 1 nimetatud alust ei esine, küll aga on täidetud punkti 2 kohaldamise eeldused. Kohus tuvastas otsuses nii selle, et alumiste naabrite näol oli tegemist olulise ja varjatud puudusega, kui ka selle, et kostja pidi sellest enne müügilepingu sõlmimist teadma, kuid ei teavitanud sellest hagejaid. Vastustaja seisukoht
27.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, kui tuvastas, et vaidlusaluse müügilepingu objektiks olnud kaasomandi mõtteline osa oli varjatud puudusega. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alust ei ole. Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetlusega seotud kulud.
29.Esmalt selgitab kolleegium, et võtab asja lahendamisel aluseks hagejate poolt seaduses sätestatud tähtaja jooksul 10.02.2020 esitatud apellatsioonkaebuse. TsMS § 647 lõiget 1 tuleb kohaldada koosmõjus TsMS § 634 lõikega 2, §-ga 642 ja §-ga 652. TsMS § 647 lõike 1 eesmärgiks on teavitada menetlusosalisi menetluse kulgemisest, andes teada vaidluse lahendamise aja ja andes võimaluse esitada mitte ükskõik milliseid avalduse ja seisukohti, vaid üksnes neid, mille esitamine selles menetluse staadiumi on lubatav. TsMS § 634 lõike 1 kohaselt võib apellant kaebust muuta ja täiendada apellatsioonitähtaja lõpuni. Ringkonnakohus on seisukohal, et Riigikohtu 17.06.2020 otsus asjas nr 2-18-9099 ei ole selline peale kaebuse esitamist tekkinud või apellantidele teatavaks saanud uus asjaolu, mis annaks alust kaebust muuta või täiendada. Apellantide 09.10.2020 seisukoht on kolleegiumi hinnangul sisult kaebuse muutmine (vähemalt olulises osas täiendamine), kuna erinevalt kaebusest on see suunatud mitte maakohtu seisukoha puudusest teatamise mõistliku aja kohta ümberlükkamisele (millele keskendus tähtaegselt esitatud kaebus), vaid kaebuses esile toomata täiendava menetlusõigusliku rikkumise kirjeldamisele ja põhjendamisele. Apellatsioonkaebuses ei tuginenud kaebajad sellele, et maakohus rikkus selgitamiskohustust sellega, et ei selgitanud neile õigust tugineda alternatiivselt VÕS § 115 lõikes 1 nimetatud kahju hüvitamisele.
30.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi täiendava etteheitega ka sisuliselt. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt olid hagejad algusest peale esitanud selge nõude selgel elulisel ja õiguslikul alusel – nad on esitanud müüjale hinna alandamise avalduse ja nõuavad enamtasutud ostuhinda tagastamist (nt hagiavaldus t I kd lk 1-6; avaldus hinna alandamiseks 07.03.2018 samas lk 33-34). Selliselt mõistis nõuet nii kostja kui maakohus. TsMS § 4 lõike 2 kohaselt määravad hagimenetluses pooled mh vaidluse eseme. Apellandid ei ole toonud välja, et nende tahe maakohtus oleks olnud esitada tegelikult mingi muu nõue või et nende tahe maakohtus oleks olnud saada kostjalt raha mistahes alusel. Seega oli maakohtus selge nii hagejate nõue kui hagiga saavutada soovitav eesmärk ja selle eesmärgi (hinna alandamise tulemusena tagastamisele kuuluva hinna osa müüjalt tagasi saamine) ei ole alternatiivsete materiaalõiguse normide (võrreldes nendega, millised tõi esile hageja ise ja mille eeldusi maakohtus käsitleti)
2-18-10355 alusel saavutatav. TsMS § 391 lõike 1 punkti 1 järgi ei ole kohtul kohustust selgitada hagejale hagi eseme muutmise vajadust. Hinna alandamise alusel enammakstu tagastamisele suunatud raha nõue ei ole samastatav kahju hüvitamisele suunatud raha nõudega. Hagejate 09.10.2020 menetlusdokument sisaldab hagi muutumise avaldust, millele TsMS § 376 lõike 3 kohaselt kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Hagiavaldus tuleb esitada maakohtule (TsMS § 11 lõige 1). Ringkonnakohtu pädevuses on vaadata läbi tema tööpiirkonnas asuvate maakohtute lahendeid nende peale esitatud apellatsioon- ja määruskaebuste alusel (TsMS § 12).
31.Ringkonnakohus ei näe käesolevas vaidluses poolte esiletoodud elulistes asjaoludes olulisi erinevusi, võrreldes vaidlusega, milles Riigikohus tegi 17.06.2020 lahendi (tsiviilasi nr 2-189099). Kahe tsiviilasja aluseks on sama kaasomandis olev kinnisasi ja n-ö halbadeks naabriteks samad isikud, kellest ühele kuulub kaasomandist 4/8 mõttelist osa (t I kd lk 19). 12.10.2015 võõrandas SS talle kuulunud 2/8 mõttelist osa H. ja NN-le. 17.02.2016 võõrandasid RR ja TT neile kuuluvad mõttelised osad (1/8 ja 1/8) GG-le ja LL-le. Ostjad on samadel elulistel asjaoludel esitanud müüjatele hinna alandamise avaldused ja pöördusid kohtusse enammakstud ostuhinna tagasi saamiseks. Kolleegium ei näe käesolevas asjas selliseid elulisi ja õiguslikke asjaolusid, millised annaksid aluse sarnases asjas kujundatud ringkonnakohtu ja Riigikohtu värske praktika muutmiseks.
32.Ringkonnakohus ei analüüsi käesolevas asjas maakohtu lahendit osas, milles kohus tuvastas, et müüdud asja puudusest ei teatanud ostjad mõistliku aja jooksul ja kaotasid seetõttu VÕS § 220 lõike 3 järgi õiguse müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Ringkonnakohus on veendumusel, et ka käesolevas asjas tuvastas maakohus ebaõigesti, et hagejate esiletoodud asjaolud on käsitatavad müügieseme puudusena. Ringkonnakohus nõustub selles osas kostja vastuväidetega ja muudab vaidlustatud lahendi põhjendusi. Kuna müügieseme puudus ei leidnud tõendamist, ei pidanud maakohus lahendis ka eraldi hindama 02.10.2019 ekspertiisiakti, vaid piisas, kui kohus põhjenduste punktis 21 selgitas, et lahendis käsitlemata tõendid ei oma asja lahendamisel tähendust.
33.VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
34.Käesolevas asjas ei vaielda selle üle, et hagejad soovisid kasutada müügieset elukohana. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lõike 2 punktis 2 sätestatud lepingueseme puudusega. Kinnistu haldamist ja kasutamist puudutavad etteheited alumistele naabritele (konfliktsed inimesed, kel on ründav koer ja kes pidevalt laamendavad, sõimavad, alandavad teisi kaasomanikke) ei kinnita seda, et hagejate kasutuses olev osa kaasomandist ei sobi kasutamiseks eluruumina või et omandi sel otstarbel kasutamine on takistatud. Hagejate kasutuses olev korter ei sobiks kasutamiseks eluruumina või vähemalt oleks korteri sel otstarbel kasutamine takistatud üksnes juhul, kui alumiste naabrite käitumine oleks intensiivne ja elukeskkonda mõjutav ning oma olemuselt piisavalt objektiivselt häirivana hinnatav. Elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi piiravaks ei saa pidada inimeste vahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest. Naabri looma rünne ei ole kinnisasjaga seostatav omadus. Samuti ei ole hagejate esiletoodud vahejuhtumid sedavõrd sagedased ja intensiivsed, et neist saaks järeldada märkimisväärset mõju elukeskkonnale. Hagejad on kaebuses mh esile toonud, et alumiste naabrite vägivaldne ja ähvardav käitumine
2-18-10355 algas nende suhtes 2017. a sügisel ja et enne seda naabrite käitumine korteris elamist ei takistanud (kaebuse põhjenduste punkt 18). Hagiavalduses tõid hagejad esile, et valduse kinnistule said nad müüjalt 17.10.2015 (põhjenduste punkt 4). Seega järelikult kaks esimest aastat olid hagejate ja naabrite suhted üldjoontes normaalsed, mis tõendab samuti, et naabrite isikuomadused ja nendega suhtlemisel avalduvad erimeelsused ei ole niivõrd objektiivseks kinnisasja iseloomustavaks tunnuseks, mida müüja oleks pidanud ostjatele avaldama. Inimeste hinnangud teiste isikuomadustele võivad olla väga erinevad ja neile antav hinnang on pigem subjektiivne. Lisaks ei saa ega pea müüja järeldama konfliktist naabriga, et ostjal ei õnnestu naabriga paremini suhelda. Pealegi oleks müüja suhtes ebamõistlikult koormav nõuda kõigi asjaolude avaldamist, mis talle on naabrite isikuomaduste kohta teatavaks saanud, sest kui ta ei ole neid kirjeldades piisavalt täpne või ei ole end varustanud piisavate tõenditega, siis riskib ta arvukate vaidlustega valeväidete või ebakohaste väärtushinnangute ümberlükkamiseks. Samuti ei saa kaasomanike käitumine elumaja ühisel majandamisel olla asjaoluks, mille alusel saaks väita, et müügiesemeks olev kaasomandi osa ei vasta müügilepingus kokku lepitud tingimustele. Elamu kui terviku ning kaasomandi ühise majandamisega seotud õigussuhted ja võimalikud nõuded tekivad igal kaasomanikul nende kaasomanike suhtes, kes väidetavalt teiste kaasomanike õigusi kahjustavad. Seega ei ole naabrite suhtumine ühise asja majandamisse samaaegselt käsitatav müügieseme puudusena ning sellistele asjaoludele tuginedes ei ole alust müügihinda alandada. Teiste kaasomanike häiriv käitumine on seostatav nende iseloomuomadustega, mida ei saa üle kanda müügiesemeks olevale kaasomandi osale. Seetõttu ei saa hagejate väited, et alumised naabrid on enne müügilepingu sõlmimist käitunud konfliktselt ja toime pannud õigusrikkumisi eelmise omaniku ja hiljem hagejate suhtes, anda alust pidada müügieset müügilepingu tingimustele mittevastavaks ega anda hagejatele alust müügihinda alandada. Eeltoodut arvestades ei ole hagejate hinna alandamise esmane eeldus (müügieseme puudus) täidetud. Hagi jääb rahuldamata ning ringkonnakohtul ei ole vajadust vastata apellatsioonkaebuse ülejäänud väidetele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
35.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 ja § 165 lõike 1 alusel solidaarselt kaebuse esitajate kanda. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva otsuse jõustumist (TsMS § 174 lõige 4, § 177 lõige 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.