T Me (endise nimega M) hagi J Ti vastu kahju hüvitamise nõudes Tsiviilasi 24 970,51 eurot Hagi hind Menetlusosalised ja nende Hageja T M (endise nimega M, isikukood xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Merle Järvala esindajad Kostja J T (isikukood xxx), lepinguline esindaja Paavo Paal Istungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
04.08.2020 Hageja T M Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Merle Järvala Kostja J T Kostja lepinguline esindaja Paavo Paal
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada T Me hagi J Ti vastu osaliselt.
2.Välja mõista J Tilt T Me kasuks kahju 13 360,91 eurot.
3.Jätta läbi vaatamata T Me hagi J Ti vastu 720 euro saamiseks ekspertiisi koostamise kulu hüvitamiseks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse
põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik
1.T M (endine M, edaspidi hageja) ja A M esitasid 27.09.2016 Harju Maakohtule hagi J T (edaspidi kostja) vastu kahju hüvitamiseks.
2.Harju Maakohus võttis 26.10.2016 määrusega hagi menetlusse ja edastas kostjale vastuse esitamiseks.
3.19.04.2017 esitasid hageja ja A M kohtule avalduse haginõude suurendamiseks.
4.01.12.2017 kohtuotsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud solidaarselt hageja ja A Mi kanda.
5.01.01.2018 esitasid hageja ja A M apellatsioonkaebuse Harju Maakohtu 01.12.2017 otsuse peale.
6.Tallinna Ringkonnakohus 05.07.2018 otsusega tühistas Harju Maakohtu 01.12.2017 otsus täies ulatuses ning saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
7.06.12.2018 esitas hageja kohtule hagiavalduse tervikteksti.
8.03.07.2020 kohtumäärusega lubas kohus hagejal astuda käesolevas tsiviilasjas menetlusse A M asemel. Hageja nõue ja asjaolud
9.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitis summas 24 970,51 eurot, sh 1) kulud ekspertarvamusele 720 eurot, 2) kanalisatsiooni renoveerimine (reoveemahuti + paigaldus) 2000 eurot; 3) saematerjali soetus põrandate taastamiseks 141,37 eurot; 4) kipsplaatide soetus seoses põranda kahjustamisega 329,94 eurot; 5) küttesüsteemide vahetus 5179,20 eurot; 6) katuse vahetus ning välisvoodri (fassaaditööd) vahetus 16 600 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
10.Hageja ja A M omandasid 30.09.2014 notariaalse lepinguga 1/3 mõttelise osa kinnistust nr xxx, mille koosseisu kuuluvad maatükid asukohaga z (x), x (z) ja z (z) Z alevik, Z vald, Z. Müügilepingu punkti 4.2. järgi on müüja ja ostjate tahe, et kui kinnistu jagatakse ja kaasomand lõpetatakse, jääks ostjate ainuomandisse jagamisel tekkiv kinnistu katastritunnusega xxx, asukohaga x, Z alevik, Z vald, Z, pindalaga 1245 m2. Müügilepingu punktis 2.1.4 kinnitab müüja, et lepingu eseme oluliseks osaks olevatel ehitistel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu p 2.2.2. kohaselt on ostja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast. Müügilepingu punkt 2.2.3 täpsustab, et ostja on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt selles lepingus esitatud andmetele. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et nimetatud maaüksusel ja sellel asuval elamul esines mitmeid puuduseid. Kostja teadis või pidi olema puudustest teadlik. Kostja jättis lepingu sõlmimisel puudustest teavitamata. Hagejal ja A Mil ei olnud võimalik puuduseid vaatluse teel tuvastada. Hageja ja A M on kostjat korduvalt teavitanud puudustest pärast seda, kui nad asja lepingutingimustele mittevastavusest teada said. Esmalt teavitasid hageja ja A M kostjat sellest, et majas ei toimi kanalisatsioon, kuigi müügikuulutuse kohaselt pidi elamus olema toimiv kanalisatsioon. Hagejal ja A Mil tuli endal paigutada uus reoveemahuti. Mis puutub kostja kanalisatsioonisüsteemiga liitumise soovitusse, siis hageja leiab, et kostjale oli teada, et valla kanalisatsioonitrass lõpeb kinnistust ligikaudu kilomeetri kaugusel. Edasi selgus, et hagejal tuli teha täiendavaid kulutusi mädanenud katusesarika, fassaadi, põrandate ja küttesüsteemi vahetamiseks.
Elamu tööde käigus ilmnes veelgi puuduseid, millest pidanuks kostja hagejat ja A Mi lepingu sõlmimisel teavitama. Pärast hageja ja A Mi poolt kostjale 05.07.2017 saadetud e-kirja, milles hagejad viitasid elamu puudustele ja seenhallituse avastamisele, tegi kostja hagejale ja A Mile pakkumise maja tagasi osta, kuid see ei olnud enam võimalik kuna hageja ja A M olid selleks ajaks majja juba märkimisväärselt investeerinud.
11.Hageja ja A M tellisid 09.07.2015 majale ehitustehnilise ekspertiisi. Ekspertiisi tellimisest teavitasid hageja ja A M kostjat 08.07.2017 e-kirja teel. Kostjal oli võimalus ekspertiisi teostamisel osaleda. Ekspertiis viidi läbi ilma kostja osavõtuta.
12.16.07.2017 koostas riiklikult tunnustatud ekspert P P ekspertarvamuse. Eksperdi hinnangul ei vasta elamu katuse, välisseina- ja põrandakonstruktsioon ehitusnormidele ning on põhjustanud puidust kandekonstruktsioonide mädanikkahjustused ja kandevõime osalise või täieliku kaotuse. Ekspert tuvastas, et katusel puudub vihmaveesüsteem. Katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe, mis koos ehitusnormidele mittevastava katuselae konstruktsiooniga on viinud katusetalade mädanemiseni ja talade kandevõime ammendumiseni. Katusetala külge ei ole võimalik kinnitada ruumi sisekonstruktsioone. Katusel puudub täielikult räästa- ja harjatuulutus ning tuulutuskanal. Ekspert tuvastas, et põrandatalad on mädanikuga kahjustunud, mille tulemusena on põrandatalad kandevõime kaotanud. Kahjustuste ulatus viitab aastatepikkusele liigniiskusele. Talade kandevõime tagamiseks on varasemalt laotud talade alla savitellistest tugi, mis on kattunud kollaseks tõmbunud seeneniidistikuga, kohati on välja arenenud viljakehad. Ekspert tuvastas, et esimese korruse ahjul puudub vundament ja ahi toetub mädanenud puittaladele. Teisel korrusel asuvad sama ahju peal veel üks ahi ja pliit, mis toetuvad puittaladele. Ekspert tuvastas, et kuigi välisfassaadi laudise olukord on küll rahuldav, on fassaadilaudis ehitusnormidele mittevastavalt paigaldatud. Välisfassaadi puitlaudisel ja avatäitel puudub tuulutusvahe ja laudis on vastu katuse plekki, mistõttu tuleb paigaldada uus fassaad. Eksperdi poolt loetletud kahjustuste ja probleemide puhul on tegemist varjatud puudustega. Vaidlust ei saa olla selles, et müüja oli teadlik, mis puudused hoonel tegelikult müügi hetkel olid.
13.Hageja on teavitanud kostjat, et majas ei toimi kanalisatsioon. Hagejal tuli paigaldada uus reoveemahuti. Müügikuulutuse kohaselt pidi elamus olema toimiv kanalisatsioon. Müügilepingu kohaselt oli elamu kasutusel. Puudustele, mis oleks mõjutanud ostuhinda, kostja eeldatavalt teadlikult tähelepanu ei juhtinud. Hageja ei saanud ette näha, et elamu katusesarikas on mädanenud. Elamule oli paigaldatud uus katus ja alustatud siseviimistlusega. Hageja ei nõustu kostja väitega, et mõistlikult käituv ostja, kes omandab peaaegu sada aastat vana maja, peab arvestama, et sellel majal võivad esineda vanusest tulenevad puudused. Kostja poolt avaldatud kinnisvara müügikuulutusest nähtub, et kostja enda sõnul oli elamule paigaldatud uus soojustus, vooder ja vahetatud katus. Müügikuulutuses on avaldatud, et elamu vajab küll seest renoveerimist, kuid remonditöödega on alustatud. Väidetud on, et maja sobib elamiseks kahele perele. Majale on paigaldatud uus katus. Soojustusega välisvooder. Olemas on kanalisatsioon, lokaalne ja tsentraalne vesi. Seega ei ole isegi hüpoteetiliselt võimalik väita, et neid töid teostati aastal 1928. Müügikuulutusele lisatud fotolt ei ole võimalik aru saada, et tegelikkuses tuleb välja vahetada nii välislaudis kui katus, rääkimata ahjudest ja pliidist. Kuulutuse kohaselt pidi majas olema ahjuküte. Tegelikkuses olemasolevad ahjud osutusid kasutamiskõlbmatuteks. Hageja ei elamud majas ligikaudu kuu aega enne müügitehingu sõlmimist. Majas puudus enne müügilepingu sõlmimist vesi ja pesemisvõimalused, mistõttu ei pea hageja isegi hüpoteetiliselt võimalikuks olukorda, et hageja ja A M elaksid kolme lapsega majas, kus ei olnud pesemisvõimalusi. Kostja ei teavitanud hagejat põrandate seisukorrast, ega teinud ka ettepanekut ise põrandad ära vahetada.
14.sõlmimist 11.03.2014 Domus Kinnisvara poolt koostatud kinnistu hindamisaktist nähtub, et müügieseme ülevaatuse juures viibis ka omaniku esindajana T M, kes on akti kohaselt algandmete esitajaks. Hindamise teostamisel lähtuti eeldusest, et need hoone osad, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud, on heas seisundis ning T M ei ole esitanud teistsugust informatsiooni. Hindamisaktist nähtub, et hoone konstruktsioonid on heas seisukorras, pragusid ja vajumisi visuaalsel ülevaatusel ei
täheldatud. Hoonet on hiljuti renoveeritud, mille käigus on hoone soojustatud, paigaldatud uus fassaadija katusekate. Hoones on alustatud siseviimistlusöödega. Vahetatud on elektrijuhtmestik, ehitatud uus puupliit. Kanalisatsioon on kogumiskaev. Tsentraalne trass on kinnistu piiril. Negatiivse tegurina on märgitud, et siseviimistlus vajab uuendamist. Hilisemalt selgus, et tsentraalset trassi kinnistu piiril ei ole. Hageja sai renoveerimistöödest aru selliselt, et hoone vajab siseviimistlustöid. Kui müügilepingust nähtuvalt peab elamut saama kasutada elamiseks, siis katuse mädanemine või kanalisatsiooni mittetoimimine on lepingutingimustele mittevastavuse aluseks. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle kasutamist eesmärgil, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks.
15.Hageja on kostjat korduvalt informeerinud, et elamu ei vasta lepingutingimustele ning seda ei saa elamiseks kasutada ilma täiendavaid kulutusi tegemata. Kostja on hageja e-kirjad kätte saanud Kostja ei ole teinud omapoolseid ettepanekuid lahenduseks. Kostja on korduvalt keeldunud koostööst ning ei ole ilmunud puudusi üle vaatama ega fikseerima. Kostja on näidanud hageja suhtes üles äärmist hoolimatust.
16.Hageja ja A M ostsid maja, millel oli kirjelduse järgi paigaldatud uus katus ning soojustus ja välisvooder. Hiljem selgus, et katus ja välisvooder on valesti paigaldatud ning uut soojustust majal ei ole. Katuse ja fassaadi mädanemine ja hallitamine või kanalisatsiooni mittetoimimine on lepingutingimustele mittevastavuse aluseks. Valesti paigaldatud katus ja välisvooder on ka üheks põhjuseks, miks on tekkinud puitkahjustused (hallitus, seen jm niiskuskahjustused), kuna nii voodril kui ka katuseventilatsioonil puuduvad avad. Katus, vooder ja soojustus tuleb välja vahetada. Hageja ja A M olid arvestanud, et need tööd on värskelt tehtud ning maja hind sisaldas kõnealuseid töid. Ostes renoveeritud katuse ning välisvoodri ja soojustusega maja, ei saa ostja eeldada, et need tööd tuleks kohe uuesti teha. Uus katuseplekk on paigaldatud vana eterniitkatuse peale, mistõttu ei ole enne uue katuse paigaldamist eemaldatud vana katust ning kontrollitud sarikate ja laetalade seisukorda. Selgunud on, et vana katus on varasemalt pikemat aega läbi sadanud ning seetõttu on mitmes kohas sarikad ja ülemise korruse vaheseinad saanud niiskuskahjustusi. Kõnealused puudused tulid ilmsiks siis, kui alustati remonti teisel korrusel ning eemaldati vana lagi ja seina viimistlus. Katuse- ning fassaaditööd on teostatud 3-4 aastat tagasi. Teostatud tööd peaks olema tehtud kehtivate ehitusnormide järgi. Hageja ja A M on võtnud katuse- ja fassaaditööde maksumuse kohta hinnapakkumise OÜ-lt K-K K . Tööde maksumuseks kokku on 31 104 eurot. Hageja taotleb kostjalt osalist katuse- ja fassaaditööde hüvitamist summas 16 600 eurot.
17.Hagiavalduse täpsustuse kohaselt 30.09.2014 on müügikuulutuse, müügilepingu, 11.03.2014 Domus Kinnisvara hindamisakti ja hageja kohtuistungil antud ütlustega tõendatud milliste elamu omadustega ostja oli arvestanud. Maja ei vasta lepingutingimustele. Kanalisatsiooni toimimisel esinesid tõrked, puidust kandekonstruktsioonidel oli mädanikkahjustused, katusel ja välisseinal puudus tuulutusava jne. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele ning kinnisasja ostmisel ei pidanud hageja ja A M eeldama, et nad peavad hakkama katuse paigaldamisega ja välisseinte väidetava soojustamisega seotud töid kohe ümber tegema ning sellega seoses täiendavaid kulutusi kandma. Toodud puudused on varjatud puudused. Kostja oli puudustest teadlik või vähemalt pidi olema teadlik. Müügikuulutuse kohaselt pidi elamus olema toimiv kanalisatsioon. Kanalisatsioon ei toiminud. Müügikuulutuses esitatud info oli vale ja ostjat eksitav. Kanalisatsiooni renoveerimise (reoveemahuti + paigaldus) kulu on käsitletav kahjuna. Hageja pidi tegema kulutused reoveemahutile, kuivõrd kinnistule elama asudes selgus, et lubatud kanalisatsioon ei tööta.
18.Elamu ahjud olid kõlbmatud ja eluohtlikud. Elamu esimese korruse ahjul puudus vundament ja ahi toetus mädanenud puittaladele. Teisel korrusel asus sama ahju peal veel üks ahi ja pliit, mis toetusid puittaladele. Elamu põranda kandekonstruktsioonid ei vastanud nõuetele, olid ohtlikud elule ja tervisele. Hagejal ei olnud võimalik majas olevaid ahjusid kütta. Vahelagede kandevõime oli ammendunud. Vanade, mittekõlbulike ahjude ümberehitamine oleks olnud hageja ja A Mi jaoks koormavam ja kulukam, kui uue küttesüsteemi paigaldamine. Selleks, et toestada võimalikku uut ahju,
pidanuks hageja tegema ulatuslikumaid ümberehitustöid, sealhulgas talade ja seinte täiendav toestamine. Tegemist oleks olnud nii ajaliselt kui ka rahaliselt kulukam tööga. Hageja on kohtule esitanud tõendina küttesüsteemide vahetuseks SLM OÜ hinnapakkumise summas 5179,20 eurot.
19.Hageja on teinud kulutusi rohkem kui ta kohtus nõuab. Hageja kulud tulenevad järgmistest puuduste kõrvaldamistega seotud töödest: 1) kulud eksperdiarvamusele - hageja ei vaidle põhimõtteliselt vastu, kui see kvalifitseerida menetluskuluks, kuigi Riigikohus on ka sellist kulu pidanud kahjuks 2) kanalisatsiooni renoveerimine - reoveemahuti ja paigaldus; 3) saematerjal põrandate taastamiseks; 4) põranda talade vahetus ja vaheseina ehitus; 5) katuse vahetus; 6) välisvoodri vahetus; 7) küttesüsteemide vahetus. Kostja vastuväited
20.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt hageja ja A M kanda.
21.Hagiavalduses toodud nõue on tõendamata. Hageja ei ole esitanud oma väidete tõendamiseks tõsiseltvõetavaid tõendeid, sealhulgas tõendeid ehituslike puuduste esinemise kohta elamu juures. Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et hagiavalduses nimetatud puuduste näol oleks tegemist varjatud puudustega. Hageja esitatud ekspertavamus on asjakohatu tõend. Ekspertarvamus hindab võimalikke puudusi lähtudes ehitusel esitatavatest nõuetest, kuid ekspertarvamuses endas sisaldub tõdemus, et elamu võeti kasutusele juba 1928. Asjakohane ei ole tõendada väidet, kas elamu vastab käesoleval ajal kehtivatele ehitusnõuetele. Põhjendamatu on hageja nõue ekspertarvamuse eest makstud tasu väljamõistmiseks. Hageja ei ole tõendanud, et hageja poolt viidatud puudused muudaksid elamu elamiskõlbmatuks. Hageja ja A M olid teadlikud, et ostavad 1928 kasutusele võetud elamu. Hageja oli teadlik, et vaidlusalune elamu ei ole uus. Kasutuses olnud asjadel ilmnevad aga tavapärasest kulumisest tingitud puudused, mille olemasoluga iga mõistlikult käituv ostja arvestab. Hageja poolt viidatud puudused ilmnevad ilmselt igal elamul, mis on nii kaua kasutusel olnud. Kostja võimaldas ostjatel elamu üle vaadata ning tutvuda selle seisukorraga. Hoone seisukorra kindlakstegemisel oli neil võimalus kasutada asjatundja abi ning nad saanuks hoone seisukorrast piisavalt põhjaliku ülevaate. Hageja elas vaidlusaluses elamus ligikaudu kuu aega (hilisema väite kohaselt kolm kuud) enne müügitehingu sõlmimist ning pidi olema väga hästi teadlik elamu, selle kanalisatsiooni ning küttesüsteemi olukorrast. Kostja teavitas hagejat elamu ülevaatusel põrandate seisukorrast. Kostja pakkus, et vahetab ise põrandad ära. Hageja seda ei soovinud, kuna ei soovinud ostuga rohkem oodata ega tasuda põrandate väljavahetamise eest. Elamu ülevaatusel oli juttu kanalisatsioonisüsteemist ning sellest, et kostja soovitab hagejal liituda kanalisatsioonivõrguga.
22.Hageja ei ole tõendanud, mis alusel hageja nõuab kahjuhüvitist kõigi elamu osas esinevate puuduste eest. Hagejale kuulub vaidlusalusest elamust 1/3 suurune mõtteline osa. On tõendamata, et kinnistul asuv elamu peaks olema hageja ainukasutuses. Nii ei ole õigustatud hageja poolt kostjalt nõutav hüvitis sellisel ebatõenäolisel juhul, kui kohus peaks käesolevas asjas tuvastama muud asjaolud, mis saaksid olla kahjuhüvitise väljamõistmise aluseks.
23.Võimalik hallitus on tingitud hageja ja A Mi käitumisest. Hageja ja A M on sulgenud kõik elamu vundamendi tuulutusavad.
24.Kostja ei olnud teadlik ühestki varjatud puudusest, mille olemasolu kostja ei avaldanud ostjatele. Kostja on seisukohal, et kanalisatsiooni väidetav mittetöötamine ei saa olla käsitletav elamu puudusena. Hageja ei ole tõendanud, et kanalisatsiooni mittetöötamine oleks toimunud vigade tõttu kanalisatsioonisüsteemis, aga mitte näiteks kanalisatsiooni väärast ekspluateerimisest tingituna või tingituna veetaseme ajutisest tõusust. Hageja ei ole tõendanud, et kanalisatsiooni uue reoveemahuti paigaldamine oli kuidagi seotud kanalisatsiooni mittetöötamisega. Igasugune väidetav puudus (eriti arvestades asjaolu, et 1928 ehitatud elamul esinevad tavapärasest ekspluatatsioonist tulenevad
puudused) takistab ei pruugi takistada elamu kasutamist. Kostja on seisukohal, et väidetava mädaniku esinemise ning tekkimise aja kohta puuduvad usaldusväärsed tõendid. Kohtu põhjendused
25.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud ära menetlusosalised ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
27.Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud: 1) Hageja ja A M ning kostja sõlmisid 30.09.2014 notariaalse müügilepingu, millega hageja ja A M omandasid 1/3 mõttelise osa kinnistust nr xxx, mille koosseisu kuuluvad maatükid asukohaga x(x), x (x) ja x (x) Z alevik, Z vald, Z (I kd tl 10-22); 2) Hageja ja A M soetasid kinnistu müügikuulutuse ja selles sisalduva teabe peale, mille kohaselt maja vajab (seest) renoveerimist. Kuulutuses märgitud info põhjal oli majal mh ahjuküte, lokaalne vesi ja kanalisatsioon (I kd tl 109-110); 3) 11.03.2014 on Domus Kinnisvara poolt koostatud kinnistu hindamisakt (I kd tl 133-142). Kinnistu hindamise juures viibis kostja esindajana T M (I kd tl 134); 4) 16.07.2015 teostas riiklikult tunnustatud ekspert P P hageja tellimusel ekspertarvamuse x, Z, Z elamu konstruktsioonide ja tehnosüsteemide seisukorra kohta (I kd lk 24-45). P P OÜ esitas hagejale arve nr 251 summas 720 eurot (I kd tl 51); 5) Hageja poolt ostetud kinnistu piiril ega ka naabruses olevate kinnistute piirile ei ole ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse mõistes ühisveevärgi ja –kanalisatsioonisüsteemi ega ka liitumispunkte rajatud. Kinnistul on reovee kogumiseks kaevud, mida tühjendatakse regulaarselt (II kd tl 172); 6) Hageja ja A M lahutasid oma abielu 29.05.2020 (III kd tl 34). Notariaalse ühisvara jagamise kokkuleppe kohaselt loovutas A M oma osa tsiviilasjas nr 2-16-14529 esitatud nõudest hagejale ja kogu nõue ja selle sissenõudmise õigus läks üle hagejale ja jääb hageja lahusvaraks. A M ei oma selle suhtes mingeid nõudeid (III kd tl 32).
28.Hageja on esitanud asjas nõude tulenevalt hageja ja A Mi ja kostja vahel 30.04.2014 sõlmitud kinnisasja mõttelise osa müügilepingu rikkumisest. Hageja on olnud kokkuvõtvalt seisukohal, et kostja on andnud enne lepingu sõlmimist hagejale ja A Mile valekinnitusi müügilepingu esemeks oleva maaüksuse ja sellel asuva elamu seisukorra kohta. Pärast müügilepingu sõlmimist on selgunud, et müügilepingu esemel esines mitmeid puudusi, millest kostja teadis või pidi olema teadlik, kuid jättis lepingu sõlmimisel teavitamata, ja mida hagejal ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada. Kohus on seisukohal, et käesoleva vaidluse puhul on tegemist müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõudega.
29.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: 1) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; 3) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
30.Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
31.VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 218 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12).
32.Hageja väidetest järelduvalt ostsid hageja ja A M kostjalt kinnisasja mõttelise osa eesmärgiga kinnisasjal asuvasse elamusse elama asuda. Kostja ei ole menetluses ka vastu vaielnud sellele, et kinnistu osteti elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt nt Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt ülalmärgitud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-129-12, p 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).
33.Hageja ja A M tutvusid lepinguobjekti müügikuulutusega kinnisvaraportaali KV.EE kaudu (I kd tl 109-112). Müügikuulutuses on märgitud, et maja vajab (seest) renoveerimist, kuid kuulutuses märgitud info põhjal oli majal mh ahjuküte, lokaalne vesi ja kanalisatsioon. Käesoleval juhul ei ole pooled müügilepingus lepingueseme omadusi eraldi detailselt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust ega
muudest tõenditest kokkuleppeid selle kohta, et elamu ei peaks mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Müügikuulutuses väljatoodut arvestades ei vasta elamu kohtu hinnangul lepingutingimustele, kui sellel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused: kanalisatsiooni toimimisel esinevad tõrked, puidust kandekonstruktsioonidel on mädanikkahjustused, katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe jne.
34.Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu millal maja on ehitatud ning millal renoveeritud, remonditud või ümber ehitatud. See siiski ei tähenda, et elamu ei pidanud vastama ülalmärgitud elementaarsetele elamistingimustele (kui ei ole tuvastatavad poolte teistsugused kokkulepped). Oluline on, et elamu on esmakordselt kasutusele võetud aastal 1928. Samuti on oluline, et müügikuulutuses märgitu kohaselt oli maja osaliselt renoveeritud – majale oli paigaldatud uus katus ja soojustusega vooder. Müügikuulutuses olevat teavet, et maja vajab renoveerimist, tõlgendasid hageja ja A M hagis toodu kohaselt, et välja oli vaja ehitada vannituba, vett ei olnud majas, aknad vajasid välja vahetamist, tubades tuli osaliselt vahetada kipsi, põrandad korda teha, laed olid vanad ja koledad. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Hageja väitel on ostetud elamu kasutajale ohtlik. Kuivõrd poolte vahel ei ole vaidlust, et elamu on esmakordselt kasutusele võetud 1928, siis tuleb kohtul esmalt hinnata, millal on maja renoveeritud/remonditud/ümber ehitatud.
35.Müügikuulutuse kohaselt oli kinnistul asuv elamu valmis, kuid vajas seest renoveerimist. Remonditöödega oli alustatud. Majale oli paigaldatud uus katus ja soojustusega välisvooder (I kd tl 110). Müügilepingu punktis 1.7 on märgitud, et elamu esmane kasutus on 1928. Riikliku ehitisregistri elektroonilises andmebaasis puuduvad (ümber)ehitamist kajastavad dokumendid (eelkõige ehitus- ja kasutusluba) (I kd tl 11). Domus Kinnisvara poolt koostatud hindamisaktist nähtuvalt on kostja esindaja T M avaldanud hindamisakti koostajale, et maja esmane kasutuselevõtt oli 1928 ning maja on rekonstrueeritud 1970. Samuti on hindamisaktis märgitud ,et hoonet on hiljuti renoveeritud, mille käigus on hoone soojustatud, paigaldatud uus fassaadi- ja katusekate (I kd tl 135). Kohus on seisukohal, et eeltooduga on tõendatud, et elamu on küll ehitatud 1928, kuid on 1970 ja hilisemalt enne müügilepingu sõlmimist renoveeritud. Poolte vahel puudub vaidlus, et enne müügilepingu sõlmimist on paigaldatud uus fassaadi- ja katusekate. Kohus on seisukohal, et müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele.
36.Edasi hindab kohus iga puuduse osas, kas puudused tuleb antud juhul lugeda varjatud puudusteks, mille eest kostja müüjana vastutab ja kas hageja pidi enne müügitehingu toimumist puudustest teadma. Kanalisatsiooni puudumine
37.Hageja on leidnud, et üheks lepingutingimustele mittevastavuseks on kanalisatsiooni mittetoimine. KV.EE-s avaldatud müügikuulutuse kohaselt oli majas toimiv kanalisatsioon (I kd tl 110). Kuivõrd kanalisatsioon ei töötanud, siis on hageja hinnangul esitatud müügilepingus ostjat eksitav ja vale info. Hageja on seisukohal, et kanalisatsiooni renoveerimise (reoveemahuti + paigaldus) kulu on käsitletav kahjuna. Kostja on leidnud, et hageja ei ole käesolevas menetluses tõendanud, et kanalisatsiooni uue reoveemahuti paigaldamine oli kuidagi seotud kanalisatsiooni mittetöötamisega.
38.Hageja on kohtule avaldanud, et peale vee majja toomist ei töötanud enam kanalisatsioon. Kelder oli vett täis ja pump uppunud. Majast läinud reovesi kogunes keldrisse ning jäi sinna. Torud olid umbes (I kd tl 123, 123 pöördel). Kohtule esitatud Domus Kinnisvara hindamisaktist nähtuvalt sai hageja enne müügilepingu sõlmimist teadlikuks, et kinnistul on kogumiskaev, kuid kohus on seisukohal, et hageja ei pidanud sellest lähtuvalt eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ehk et elamul puudub toimiv kanalisatsioon. Hageja on kohtule esitanud Z valla poolt 05.08.2019 väljastatud tõendi kohaselt ei ole aadressil x, Z alevik, Z vald kinnistu piirile ega ka naabruses olevate kinnistute piirile ühisveevärgi ja –kanalisatsooni seaduse mõistes ühisveevärgi ja –kanalisatsioonisüsteemi ega ka liitumispunkte rahatud. Ühisveevärgi- ja kanalisatsioonisüsteemi rajamiseks piirkonnas on ehitusluba väljastatud, teada ei ole täpne trassi valmimise aeg. Z alevik on tiheasustusega ala ning reovee immutamine ei ole piirkonnas lubatud (II kd tl 172).
39.Kohus on seisukohal, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle kasutamist eesmärgil, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kuivõrd müügikuulutuse kohaselt oli majas toimiv kanalisatsioon, siis pidi olema seda võimalik ka kasutada. Kanalisatsiooni tõrgeteta toimimine on seega elementaarseks tingimuseks, millele peaks elamiseks mõeldud lepinguese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi vastama (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning lepinguese ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Kohus on seisukohal, et hageja on välja toonud ja tõendanud, et kanalisatsiooni kasutamisel esinesid takistused. Kohtule ei ole esitanud tõendeid, et majal oli toimiv kanalisatsioon. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kanalisatsiooni puudumise näol on tegemist varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab. Fassaadi- ja katusekate
40.Hageja väitel on maja katuse ning välisseinte soojustamisega seotud tööd tehtud ebakvaliteetselt. Hageja on kohtule esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi P P ekspertarvamuse, millest nähtub, et ekspert P P on tuvastanud et katusel puudub räästa- ja harjatuulutus ning tuulutuskanal. Piisava tuulutuse puudumine loob tingimused katusepleki alla niiskuse kondenseerumiseks ja erinevat puidumädanikku tekitavate (pruun- ja valgemädanik) seente arenguks. TarindiRYL 2010 punkt 651.4 Õhukese lehtmetalli paigaldamine esinevad nõuded, mille järgi ehitisosad tehakse nii, et neisse ei koguneks kahjulikul määral niiskust ja et oleks tagatud projektikohane tuulutatavus ja soojustus. RIL 107-2012 punkti 5.3.3 „Metallist katused“ alapunkti Tuulutus järgi metallist katusekatte aluse (aluskate või täislaudis) alla tuleb teha piisavalt suur, vähemalt 100mm tuulutusvahe. Räästas peab olema piisavad tuulutust tagavad kompensatsiooniavad ja harja all peab saama tuulutus liikuda harja suunaliselt. RT 85-10767 „katuse profiil- ja laineplekk katted“ punkti 3.3 „Aluse tuulutamine“ järgi Katusekatte ja aluskatte tuuldumine tagatakse kõrgenduslattidega. Tuulutuse puudumine on tekitanud katusekonstruktsioonis pruunmädaniku, mille tulemusel on katusetala kandevõime ammendunud ning selle külge ei ole võimalik kinnitada ruumi siseviimistluskonstruktsioone. Elamu katuse puhul on tegemist katuslaega, mille soojustuseks on saepuru. Sellise laekonstruktsiooni puhul peab siseviimistluskihi ja soojustuse vahel asuma aurutõkke kiht, mis takistab ruumis oleva soojema ja niiskema õhu liikumist katusekonstruktsiooni. Antud juhul aurutõkkekiht katuse sees puudub. Aurutõkkekihi asemel on bituumeniga immutatud paber, mis on sobilik kasutada tuuletõkke kihina, kuna laseb veeauru läbi. Käesoleval juhul liikus soojem ja rohkem niiskust sisaldav õhk eluruumist läbi ruumi siseviimistluse ja bituumen paberi katuses oleva saepuru sisse, kuhu tekkis kastepunkt. Õhus olev veeaur kondenseerus ja muutus veeks. Plekialuse tuulutusvahe puudumise tõttu ei saanud liigniiskus katusekonstruktsioonist väljatuulduda. Eelkirjeldatud olukordade koosmõju lõi tingimused pruunmädanikku tekitavate seente arenguks. Katusel puudub vihmaveesüsteem, sademete kontrollitud ärajuhtimiseks. RT 85-11020 „Metallist sadeveesüsteemid“ punkti 1 järgi Hoonetele paigaldatakse räästarennid ja sademeveetorud katuselt äravoolava vee juhtimiseks kontrollitult voolusängi, sademeveekanalisatsiooni või immutussüsteemi. Räästarennid ja sademeveetorud vähendavad vundamendiäärse niiskumist ning takistavad vee pritsimist soklile ja välisseinale. Ekspert P P on leidnud, et välisfassaadi puidust laudise olukord on rahuldav, kuid välisfassaadi puitlaudisel ja avatäidetel puudub tuulutusvahe. RIL 107-2012 punkti 4.1 järgi tuleb välisvoodrite puhul arvestada sellega, et voodri taha pääseb alati vähesel määral vett. Kihilisel välisseinal, millel on välisvooder, tagatakse voodri taha pääsenud niiskuse eraldumine tuulutusvahega. Tuulutusvahe peab ulatuma katkematult soklist räästani. Punkti 4.2.4 järgi on puitvoodri minimaalne tuulutusvahe 20mm. Samuti leidis ekspert, et vintskapi välisfassaadi laudis on vastu katuse plekki. RT 85-10767 „katuse profiil- ja laineplekk katted“ punkti 6.6 „Seinaga külgnemine“ ja joonise 31 järgi on katusepealispinna ja laudise vahel minimaalselt 150mm vahe. Vahe eesmärk on tagada välisfassaadi laudist tuulutus ja takistada niiskuse sissetungimist laudade otstest. Eksperdi hinnangul ei vasta elamu katuse ja välisseinakonstruktsioonid ehitusnormidele ning on põhjustanud puidust kandekonstruktsioonide mädanikkahjustused ja kandevõime osalise või täieliku kaotuse. Katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe. Ehitusnormidele mittevastav katuselae konstruktsioon, sh tuulutusvahe puudumine, on
viinud katusetalade mädanemiseni ja talade kandevõime ammendumiseni. Välisfassaadi laudise olukord on rahuldav, kuid fassaadilaudis on ehitusnormidele mittevastavalt paigaldatud (I kd tl 29-31).
41.Kostja on esitanud vastuväite hageja poolt esitatud P Pi arvamuse kohta, leides, et kuivõrd arvamus on tellitud hageja poolt ja hageja poolt ka kinni makstud, siis on selline arvamus erapoolik ja see ei saa olla nõude rahuldamise aluseks. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole alust kahelda eksperdi erapooletuses. Ainuüksi asjaolu, et ekspertiisi on tellinud ja ekspertiisi eest on maksnud hageja, ei muuda eksperti erapoolikuks. Kuivõrd P P on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja, siis kohtuekspertiisiseaduse § 17 lg 1 kohaselt pidi ta enne nimekirja kandmist andma vande, mis sisaldab ka hoiatust vastutusest teadvalt vale eksperdiarvamuse koostamise eest. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis seaks riiklikul tunnustatud eksperdi P Pi poolt koostatud ekspertiisi kahtluse alla. Kohtu arvestades ei pidanud hageja ja A M kinnisasja ostmisel eeldama, et nad peavad hakkama katuse paigaldamisega ja välisseinte väidetava soojustamisega seotud töid kohe ümber tegema ning sellega seoses täiendavaid kulusid kandma. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et katuse- ja fassaaditööd on tehtud puudustega, mistõttu on tegemist müügilepingu varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab. Põrandatalad
42.Ekspert P P on leidnud, et põrandatalad on mädanikuga kahjustunud ja kandevõime kaotanud. Kahjustuse ulatus viitab aastatepikkusele liigniiskusele. Talade kandevõime tagamiseks on varasemalt laotud talade alla savitellistest tugi, mis on kattunud kollaseks tõmbunud seeneniidistikuga. Kohati on väljaarenenud viljakehad. Näha on ka hästiarenenud seeneniidistik. Elamu vundamendis tuulutusavad, kuid ülevaatuse ajal olid need ehitusvahuga suletud. Tuulutusavad tuleb avada (I kd tl 30). Kostja on leidnud, et kuivõrd elamu ülevaatamisel enne müügilepingu sõlmimist kostja esindaja T M selgitas hagejale, et põrandad vajavad vahetamist, siis oli hageja nimetatud puudusest teadlik. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu ning leiab, et asjaolu, et hageja oli teadlik, et põrandad vajavad väljavahetamist, ei tähenda, et hageja pidi olema teadlik, et põrandatalad on mädanikuga kahjustunud ja kandevõime kaotanud. Hageja ei pidanud eeldama ega kontrollima, et põrandatalad olid kahjustunud. Samuti ei nõustu kohus kostjaga, et mädanikkahjustused on tekkinud elamusse hageja enda tegevuse tulemusel. Poolte vahel ei ole vaidlust, et vundamendis asuvad tuulutusavad on ehitusvahuga suletud hageja poolt peale poolte vahel müügilepingu sõlmist. Kuid kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on usutav ekspert P P ekspertiisis toodu, et puitu lagundavad seened toituvad puidus sisalduvas orgaanilisest ainest ja vajavad elutegevuseks stabiilselt ja pikaajaliselt (aastaid) suurt niiskusehulka 25...30%. Kostja on 14.02.2017 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et maja ülevaatamise hetkeks olid vahetatud pooled esimese korruse põrandad, mistõttu pidi kostja kohtu hinnangul olema teadlik põrandatalade seisukorrast (I kd tl 123 pöördel). Tuginedes poolte poolt avaldatule ja kohtule esitatud tõenditele, on kohtu hinnangul eluliselt usutav, et ekspertiisis kajastatud seenkahjustused on toimunud pikema aja vältel (aastate vältel). Kohus leiab, et kahjustatud põrandatalade näol on tegemist varjatud puudusega. Küttesüsteem
43.Ekspert P P on oma ekspertiisis märkinud, et 1. korruse ajul puudub vundament, ahi toetub mädanenud puittaladele. Ahju kaalu tõttu peab sellisel ahjul olema vundament, millele toetuda. 2. korrusel asuvad 1. korruse ahju peal veel üks ahi ja pliit, mis toetuvad puittaladele. Ahju kõrval on näha pragu, mis algab laest ja suundub mööda pliidi soojami külge allapoole. Pragu viitab vahelae ebapiisavale ja/või ammendunud kandevõimele (I kd tl 30). Hageja on kohtule esitanud e-kirja, millest nähtuvalt on enne müügilepingu sõlmimist kostja e-postiaadressilt kostja esindaja T M hagejale kinnitanud, et küttekolded on korras ja korstnad puhastatud (I kd tl 115). Hageja on 14.02.2017 kohtuistungil avaldanud, et hageja ja A M esimesel talvel kütsid, kuid kauem ahjusid säilitada ei saanud, kuna ahjul vundament puudus (kd tl 123 pöördel). Kohus on seisukohal, et kuivõrd puittalad, millele ahjud toetusid, olid mädanenud ning ahjud seetõttu ohtlikud, siis oli tegemist müügilepingu mittevastavusega. Kohus leiab, et tegemist on varjatud puudusega.
44.Kohus on seisukohal, et kuna kostja ei teatanud hagejale eeltoodud puudustest, müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejale tekkinud kahju eest. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses. Müügilepingu eesmärgiks on ära hoida varjatud puudustest tingitud kahju tekkimine. Hageja ei pidanud kinnisasja ostmisel eeldama, et hageja peab hakkama tegema elamule kulutusi seoses katuse- ja fassaaditöödega, küttesüsteemi, kanalisatsiooni ning põrandataladega. Hageja poolt esile toodud puudused on kõik varjatud, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada. Kostja ei saanud hagejalt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumalt uurimist, kui seda on korduvalt kinnistuga tutvumine enne lepingu sõlmimist. Nimetatu on vastuolus võlaõigusseadusest tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (VÕS § 218 lg 1). Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi. Hageja sai lähtuda visuaalselt nähtavast ning müügikuulutuses ja kostja poolt avaldatust, et elamu on valmis, elamus on kanalisatsioon, paigaldatud uus katus ja soojustusega välisvooder ning korras ahjud. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat.
45.VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel peab kostja hüvitama hagejale tekkinud kahju. Hageja kahju nõue 24 970,51 eurot koosneb kulust eksperdiarvamusele summas 720 eurot, kanalisatsiooni renoveerimine (reoveemahuti + paigaldamine) summast 2000 eurot, saematerjali kulu põrandate taastamiseks summas 141,37 eurot, kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustumisega 329,94 eurot, küttesüsteemide vahetuse kulu summas 5179,20 eurot ja katuse- ja fassaaditööde maksumusest 16 600 eurot.
46.Hageja on kulude tõendamiseks esitanud kohtule arved ja hinnapakkumised (I kd tl 52-56, I kd tl 180d). Kohus on seisukohal, et tegemist on osaliselt põhjendatud ja vajalike kuludega. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja nõue kanalisatsiooni renoveerimisele, saematerjali kulu põrandate taastamiseks ning kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustumisega, kuivõrd nimetatud tööd olid teostatud varjatud puuduste likvideerimiseks. Kohus leiab, et osaliselt on põhjendatud hageja kahjunõue küttesüsteemi vahetuse ning katuse- ja fassaaditööde maksumuse hüvitamiseks. Hageja on välja toonud ja tõendanud, et küttesüsteemis ning katuse ja fassaaditöödes esines puudusi, kuid hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et vajalik oli terve katuse ja fassaadi väljavahetamine. Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, et küttesüsteemis esinenud puuduseid ei olnud võimalik muudmoodi likvideerida kui uue küttesüsteemi ehitamisega. Kohus leiab, et hageja kahjunõue küttesüsteemi vahetuse ning katuseja fassaaditööde maksumuse hüvitamiseks ei ole põhjendatud suuremas summas kui 50% ulatuses. Kohus on küll leidnud, et küttesüsteemil ning katuse- ja fassaaditöödel esines varjatud puudusi, kuid hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud, et vajalik oli täielikult uue fassaadi- ja katuse ehitus ning uue küttesüsteemi ehitus. Eeltoodust tulenevalt leiab, et hageja kahju nõue on põhjendatud summas 13 360,91 eurot (sh kanalisatsiooni renoveerimine 2000 eurot, saematerjali kulu põrandate taastamiseks 141,37 eurot, kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustamisega 329,94 eurot, küttesüsteemide vahetuse kulu 5289,60 eurot ning katuse- ja fassaaditööde maksumus 8300 eurot).
47.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kahju 13 360,91 eurot. Kohus jätab hageja nõude 10 889,60 euro (24 250,51-13 360,91) ulatuses rahuldamata.
48.Seoses kuluga ekspertiisile 720 eurot (I kd tl 51) märgib kohus, et kohtu hinnangul on tegemist dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt panna maksma hagimenetluses. Seda saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Seetõttu jätab kohus 720 euro saamise nõude TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel läbi vaatamata (vt ka Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-116-16, p 39-40). Menetluskulude jaotus
49.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kohus rahuldab hageja hagi osaliselt, tuleb poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.