Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Ele Liiv ja Imbi SidokToomsalu
Tsiviilasi
TT ja AA hagi JJ vastu 24 970 eurot 51 sendi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 01.12.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TT ja AA apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
24 970 eurot 51 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) TT (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja (apellant) AA (isikukood XXXXXXXXXXX), hagejate esindaja vandeadvokaat Merle Järvala Kostja (vastustaja) JJ (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Paavo Paal
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 01.12.2017 otsus täies ulatuses ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.TT (hageja I) ja AA (hageja II) esitasid 27.09.2016 Harju Maakohtule hagi JJ (kostja) vastu 24 970 eurot 51 sendi saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt omandasid hagejad kostjalt 30.09.2014 sõlmitud müügilepingu alusel 1/3 mõttelise osa kinnistust (registriosa nr XXXXXXXXX), mille koosseisu kuuluvad maatükid, asukohaga XXX, XXXB ja XXXC. Müügilepingu p-de 1.2 ja 4.2 järgi on müüja ja ostjate tahe, et kui kinnistu jagatakse ja kaasomand lõpetatakse, jääb ostjate ainuomandisse jagamisel tekkiv kinnistu katastritunnusega XXX, asukohaga XXX, Harjumaa, pindalaga 1245 m2.
3.Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et hagejatele müüdud maaüksusel ja sellel asuval elamul esinesid puudused, millest kostja teadis või pidi olema teadlik, kuid jättis lepingu sõlmimisel teavitamata, ja mida hagejatel ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada. Hagejad teavitasid kostjat korduvalt puudustest pärast seda, kui nad asja lepingutingimustele mittevastavusest teada said. Esmalt teavitasid hagejad kostjat sellest, et majas ei toimi kanalisatsioon. Sellest tulenevalt tuli hagejatel endal paigutada uus reoveemahuti. Seejärel selgus, et hagejatel tuli teha täiendavaid kulutusi mädanenud katusesarika, fassaadi, põrandate ja küttesüsteemi vahetamiseks ning tööde käigus ilmnes veelgi puuduseid, millest kostja pidanuks hagejaid lepingu sõlmimisel teavitama. Pärast hagejate poolt kostjale 05.07.2015 saadetud e-kirja, milles hagejad viitasid elamu puudustele, tegi kostja hagejatele pakkumise maja tagasi osta, kuid see ei olnud enam võimalik, kuna hagejad olid selleks ajaks majja juba märkimisväärselt investeerinud.
4.Hagejad tellisid 09.07.2015 majale ehitustehnilise ekspertiisi, millest teavitasid 08.07.2015 e-kirja teel kostjat võimalusega ekspertiisi teostamisel osaleda. Ekspertiis viidi läbi ilma kostja osavõtuta. 16.07.2015 koostas riiklikult tunnustatud ekspert PP ekspertarvamuse, millest nähtub, et eksperdi hinnangul ei vasta elamu katuse, välisseina- ja põrandakonstruktsioon ehitusnormidele ning on põhjustanud puidust kandekonstruktsioonide mädanikkahjustused ja kandevõime osalise või täieliku kaotuse. Ekspert tuvastas, et katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe, mis koos ehitusnormidele mittevastava katuselae konstruktsiooniga on viinud katusetalade mädanemiseni ja talade kandevõime ammendumiseni. Katusetala külge ei ole võimalik kinnitada ruumi sisekonstruktsioone. Sellest tulenevalt on hagejatel vaja teostada täiendavad katusetööd. Ekspert tuvastas, et põrandatalad on mädanikuga 2(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 kahjustunud, mille tulemusena on põrandatalad kandevõime kaotanud. Kahjustuste ulatus viitab aastatepikkusele liigniiskusele. Talade kandevõime tagamiseks on varasemalt laotud talade alla savitellistest tugi, mis on kattunud kollaseks tõmbunud seeneniidistikuga, kohati on välja arenenud viljakehad. Sellest tulenevalt tuli hagejatel teha põrandate renoveerimistööd. Ekspert tuvastas, et esimese korruse ahjul puudub vundament ja ahi toetub mädanenud puittaladele. Teisel korrusel asuvad sama ahju peal veel üks ahi ja pliit, mis toetuvad puittaladele. Sellest tulenevalt tuli hagejatel paigaldada uus küttesüsteem. Ekspert tuvastas, et kuigi välisfassaadi laudise olukord on rahuldav, on fassaadilaudis ehitusnormidele mittevastavalt paigaldatud. Välisfassaadi puitlaudisel ja avatäitel puudub tuulutusvahe ja laudis on vastu katuse plekki, mistõttu tuleb hagejatel paigaldada uus fassaad.
5.11.03.2014 on Domus Kinnisvara poolt koostatud vaidlusaluse kinnistu hindamisakt, millest nähtub, et müügieseme ülevaatuse juures viibis omaniku esindajana TT. Hindamise teostamisel lähtuti eeldusest, et need hoone osad, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud, on heas seisundis ning TT ei ole esitanud teistsugust informatsiooni. Hindamisaktist nähtub, et hoone konstruktsioonid on heas seisukorras, pragusid ja vajumisi visuaalsel ülevaatusel ei täheldatud. Hoonet on hiljuti renoveeritud, mille käigus on hoone soojustatud, paigaldatud uus fassaadi- ja katusekate. Hoones on alustatud siseviimistlustöödega. Vahetatud on elektrijuhtmestik, ehitatud uus puupliit. Kanalisatsioon on kogumiskaevu. Tsentraalne trass on kinnistu piiril. Negatiivse tegurina on hindamisaktis märgitud, et siseviimistlus vajab uuendamist. Samas selgus hilisemalt, et tsentraalset trassi kinnistu piiril siiski ei ole. Hagejad said renoveerimistöödest aru selliselt, et hoone vajab siseviimistlustöid, mida kinnitavad hindamisaktis toodud fotod.
6.Hagejad leiavad, et vaidlusalune elamu ei vastanud isegi võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg-st 1 tulenevale vähemalt keskmise kvaliteedi nõudele. Hagejad soetasid kinnistu elamiseks ja nende huviks oli elamusse sisse kolida, mistõttu pidid olema tagatud elementaarsed elutingimused. Müügikuulutuses olevat väidet, et maja vajab renoveerimist, tõlgendasid hagejad selliselt, et välja oli vaja ehitada vannituba, vett ei olnud majas, aknad vajasid välja vahetamist, tubades tuli osaliselt vahetada kipsi, põrandad korda teha, laed olid vanad ja koledad. Nende töödega oldi nõus ja sellega olid hagejad arvestanud.
7.Hagiavalduse esitamise seisuga seisnes hagejate kahju järgnevas: kulud eksperdiarvamusele 720 eurot, kanalisatsiooni renoveerimise (reoveemahuti + paigaldamine) kulud 2000 eurot, saematerjali kulu põrandate taastamiseks summas 141 eurot 37 senti, kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustumisega 329 eurot 94 senti, küttesüsteemide vahetuse kulu 5179 eurot 20 senti. 19.04.2017 esitasid hagejad kohtule avalduse haginõude suurendamiseks, millest tulenevalt paluvad kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista lisaks 16 600 eurot, seega kokku 24 970 eurot 51 senti. Hagejad on võtnud katuse- ja fassaaditööde maksumuse kohta hinnapakkumise OÜ-lt K-Kate Katused, mille kohaselt on tööde maksumuseks kokku 3(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 31 104 eurot, kuid hagejate majandusliku piirangu tõttu seoses riigilõivu tasumisega, taotlevad hagejad kostjalt osalist katuse- ja fassaaditööde hüvitamist summas 16 600 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja vaidleb hagile vastu.
9.Kostja hinnangul on hagiavalduses toodud nõue tõendamata, kuivõrd hagejad ei ole esitanud oma väidete tõendamiseks tõsiseltvõetavaid tõendeid, sealhulgas tõendeid elamul ehituslike puuduste esinemise kohta. Kostja hinnangul ei ole hagejad tõendanud asjaolu, et hagiavalduses nimetatud puuduste näol oleks tegemist varjatud puudustega.
10.Hagejate esitatud ekspertarvamus on asjakohatu tõend. Ekspertarvamus hindab võimalikke puudusi lähtudes ehitusel esitatavatest nõuetest, kuid ekspertarvamuses endas sisaldub tõdemus, et elamu võeti kasutusele juba 1928. a-l, mistõttu ei ole see asjakohane tõendamaks väidet, kas elamu vastab käesoleval ajal kehtivatele ehitusnõuetele. Samal põhjusel on põhjendamatu hagejate nõue ekspertarvamuse eest makstud tasu väljamõistmiseks.
11.Kostja hinnangul ei ole hagejad tõendanud, et nende poolt viidatud puudused muudaksid elamu elamiskõlbmatuks. Hagejad ostsid kostjalt kinnistu, millel asuv elamu oli võetud kasutusele juba 1928. a-l ja millest kostja hagejaid teavitas. Seega olid hagejad teadlikud, et vaidlusalune elamu ei ole uus. Kasutuses olnud asjadel ilmnevad aga tavapärasest kulumisest tingitud puudused, mille olemasoluga iga mõistlikult käituv ostja arvestab.
12.Seoses hagejate poolt väljatoodud puudustega elamu osas peab kostja vajalikuks selgitada järgmist. Kostja leiab, et kuigi hagejad on väitnud, et vaidlusaluse elamu kanalisatsioon ajab sisse, ei ole nad selgitanud, mis on selle põhjuseks. Seda võivad põhjustada nii hagejate tekitatud ummistus kui muu kostjast sõltumatu põhjus. Ilma kanalisatsiooni sisseajamise põhjuseid välja selgitamata, ei saa asuda seisukohale, et kanalisatsiooni osas esinevad puudused, mille eest kostja vastutab. Samuti peab kostja katuse osas oluliseks märkida, et hagejate poolt viidatud väidetavad puudused ei saa kuidagi tingida katuse täielikku väljavahetamist, mistõttu on hagejate nõue selles osas ilmselgelt põhjendamatu. Seoses põrandatalade seisukorraga märgib kostja, et see on fikseeritud seisuga, mil elamu oli juba arvestatavat aega olnud hagejate valduses ning hagejad ei ole tõendanud, et selline seisukord oli elamu valduse üleandmisel.
13.Kostja võimaldas hagejatel enne müügilepingu sõlmimist elamu üle vaadata ning tutvuda selle seisukorraga. Hoone seisukorra kindlakstegemisel oli neil võimalus kasutada asjatundja abi ning nad saanuks hoone seisukorrast piisavalt põhjaliku ülevaate. Hageja I elas vaidlusaluses elamus ligikaudu kuu aega (hilisema väite kohaselt kolm kuud) enne müügitehingu sõlmimist ning pidi olema väga hästi teadlik
4(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 elamu, selle kanalisatsiooni ning küttesüsteemi olukorrast. Kostja teavitas hagejat I elamu ülevaatusel põrandate seisukorrast ning pakkus välja võimaluse, et vahetab ise põrandad ära, kuid hageja I seda ei soovinud, kuna ei soovinud ostuga rohkem oodata ega tasuda põrandate väljavahetamise eest. Samuti oli elamu ülevaatusel juttu kanalisatsioonisüsteemist ning sellest, et kostja soovitab hagejatel liituda kanalisatsioonivõrguga.
14.Hagejad ei ole tõendanud, et elamu põrandatalade osas esineb seene levikut. Ka hallitus on iseenesest käsitletav seenena, mistõttu ei saa igasuguse seene olemasolu lugeda varjatud puuduseks. Võimaliku seene olemasolu ja selle ulatust ning võimalikke kahjustusi tõendatakse tavapäraselt ehitusvaldkonnas mükoloogilise ekspertiisiga. Kostja leiab, et võimalik hallitus on tingitud hagejate enda käitumisest. Hagejad on sulgenud kõik elamu vundamendi tuulutusavad, mis viitab ilmselgelt sellele, et võimalik hallitus on tingitud hagejate enda käitumisest.
15.Kostja leiab, et hagejad ei ole tõendanud, mis alusel nad nõuavad kahjuhüvitist kõigi elamu osas esinevate puuduste eest. Hagejatele kuulub vaidlusalusest elamust 1/3 suurune mõtteline osa. On tõendamata, et kinnistul asuv elamu peaks olema hagejate ainukasutuses.
MAAKOHTU OTSUS
16.Harju Maakohus jättis 01.12.2017 otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis kostja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis hagejatelt kostja kasuks välja menetluskulud 2790 eurot.
17.Otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled maakohtus selle üle, kas hagis esile toodu on lepingueseme puudus ning on puudusena lepingurikkumine, mille eest peab vastutama kostja ja kas väidetava kahju eest peaks müüjana vastutama kostja.
18.Maakohtu arvates oli müügikuulutusest võimalik järeldada, et elamu vajas renoveerimist ja müüja vastupidine selgitus ei leidnud tõendamist. Müügikuulutuses oli muuhulgas märgitud, et remonditöödega on alustatud, seega oli ostjatel võimalik hinnata pooleliolevaid või teostatud renoveerimistöid.
19.Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Kohus luges tõendatuks tunnistaja TT ütlustega, et ostjana tutvus hageja I elamuga ca kuu enne lepingu sõlmimist ning sai maja võtmed. TT ütlustega leidis kinnitamist ka müügikuulutuses avaldatu, et remondiga on algust tehtud. Tunnistaja ütluste kohaselt vestluse käigus toodi esile, et köögipõranda talad on ära vahetatud, edasise remondiga soovis ostja ise jätkata. Hagejad ei ole vastupidist väitnud ega tõendanud.
5(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529
20.Hagejad esitasid kahju olemasolu tõendamiseks riiklikult tunnustatud eksperdi PP arvamuse, kelle hinnangu eesmärk oli elamu konstruktsioonide ja tehnosüsteemide seisukorra väljaselgitamine ja vastavus ehitusnormidele. Kohus nõustus kostjaga selles, et elamu müügilepingule vastavust ei saa hinnata ainuüksi selle põhjal, kas 1928. a-l kasutusele võetud elamu vastab tänapäeval kehtivatele ehitusnõuetele. Asjaolu, et ehituskonstruktsioonid jms, võiks asjatundja soovitusel uued ehitada, ei ole puudus, mida saaks praeguses vaidluses lugeda oluliseks varjatud puuduseks. Kohtu hinnangul ei kinnitanud esitatud arvamus piisavalt müüja tegevust või tegevusetust kahju tekkimisel. Kohus märkis, et seenkahjustuse puhul ei oma tähtsust, kas hagejad seda märkasid, samuti lepingu sõlmimisele eelnevalt ehitusasjatundja kaasamine, vaid see, et seenkahjustus on fikseeritud aasta hiljem ning tekkimise aeg ei ole tõendatud.
21.Maakohus leidis, et kanalisatsiooni renoveerimise (reoveemahuti + paigaldus) kulu ei ole käsitletav kahjuna. Kohtu hinnangul oli uue reoveemahuti ja paigaldamise hinnapakkumise päring esitatud, kuid mitte selle paigaldamise vajadus kostja tegevuse tõttu. Ükski tõend ei kinnita väidet, et kanalisatsioon puudus või ei toiminud. Kohtu hinnangul ei ole asjakohane kuludokument hinnapakkumine radiaatorite paigalduse ja küttesõlme ehituse ning Thermo-pellet katla paigalduse osas. Kohus märkis, et tegemist on hinnapakkumusega hagejale I ning ostetav elamu oli ahjuküttega. Hagejate väide, et ahjud osutusid kasutamiskõlbmatuks, on paljasõnaline. Küttesüsteemide vahetus ei ole käsitletav kahjuna. Hagejad kinnitasid 14.02.2017 kohtuistungil, et esimesel talvel nad kütsid maja ahjudega. Kohus leidis, et tõendatud ei ole fassaadi- ja katusekatte vahetusega seotud kahju. Hagejate etteheited, et katus, vooder ja soojustus tuleb välja vahetada vale paigalduse tõttu, ei olnud põhjendatud.
22.Maakohtu hinnangul ei olnud täidetud eeldused kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Hagejate kahjunõue ei ole tõendatud, kuna asja sisulise arutamise käigus ei leidnud tõendamist hagis toodu, et müügilepingu ese ei vasta lepingus kokkulepitud tingimustele.
APELLATSIOONKAEBUS
23.Maakohtu otsuse peale on hagejad esitanud apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, või alternatiivselt, tühistada maakohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule teises koosseisus. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
24.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud nii materiaal- kui menetlusõigust. Samuti on kohus jätnud asjas arvestamata suuremas osas hagejate väited ja tõendid ning ei ole seda põhjendanud. Väheseid otsuses nimetatud tõendeid on kohus hinnanud pealiskaudselt ja ebaõigesti. Otsuses märgitud viited seadustele ei ole seotud konkreetse juhtumi asjaoludega. Maakohtu viited müügilepingu punkidele jäävad sisutühjaks ja deklaratiivseks, kuna kohus ei ole neid seostanud hagejate väidetega ega esitatud tõenditega.
6(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529
25.Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud nii seda, kuidas hagejad mõistsid elamu seisukorda, kui ka seda, mida üldse tavamõistes tähendab renoveerimine. Kohus on jätnud arvestamata TT kirjalikud ja kohtuistungitel suuliselt esitatud väited. Kohus on müügikuulutusele andnud ebaõige hinnangu. Elamu ei olnud isegi vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1), kuigi VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi peaksid elamus olema tagatud elementaarsed elutingimused. Praegusel juhul on ka ekspert (asjatundja) tuvastanud, et ehitusnormidest ei ole kinni peetud (nt fassaadilaudis on ehitusnormidele mittevastavalt paigaldatud). Vale ja uuritud tõenditega vastuolus on maakohtu järeldus, et elamu müügilepingule vastavust ei saa hinnata ainuüksi selle järgi, kas 1928. a-l kasutusele võetud elamu vastab praegusel ajal kehtivatele ehitusnõuetele.
26.Maakohtu järeldus, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud, on vastuolus seaduse ja kohtupraktikaga. Hagejad ei nõustu maakohtuga selles, et tunnistaja TT ütlustega saab tõendatuks lugeda, et hageja I tutvus ostjana elamuga ca kuu enne lepingu sõlmimist ning sai maja võtmed. Esiteks ei toeta tunnistaja ütlusi ükski asjas uuritud kirjalik tõend. Teiseks ei ole kohus välja selgitanud, millises ulatuses ja mis aja jooksul oli hagejal I võimalus elamuga tutvuda, ning seda, et mida kohus peab tõendatuks sellega, et hageja I sai maja võtmed. Varjatud puuduste puhul ei oma ka võtmete saamine ega võimalik tutvumine mingit tähendust. 2014. a oktoobris elas hageja ja tema pere veel oma endises korteris, mida tõendab muuhulgas kohtule esitatud 19.10.2014 sõlmitud maaklerileping korteri müügiks ja kuulutus.
27.Maakohus ei ole andnud hinnangut hagejate kesksele argumentidele, mille kohaselt nad ostsid maja, millel oli kirjelduse järgi paigaldatud uus katus ning uus soojustus ja välisvooder. Hiljem selgus, et katus ja välisvooder on valesti paigaldatud ning uut soojustust majal ei ole. Valesti paigaldatud katus ja välisvooder on üheks põhjuseks, miks on tekkinud puitkahjustused (hallitus, seen jmt. niiskuskahjustused), kuna nii voodril kui ka katusel puuduvad ventilatsiooniavad. Seetõttu tuleb nii katus, vooder kui ka soojustus välja vahetada. Kuivõrd hagejad olid arvestanud, et need tööd on värskelt tehtud, ning ka maja hind sisaldas kõnealuseid töid, siis tuleks müüjal need tööd kompenseerida.
28.Maakohus märkis, et asjatundja arvamusest nähtuvalt on põrandatalad mädanikuga kahjustunud, kuid kohtu hinnangul ei kinnita esitatud arvamus piisavalt müüja tegevust/tegevusetust kahju tekkimisel, kuna ekspert on hinnangu andnud ca aasta pärast müügilepingu sõlmimist. Hagejate hinnangul ei ole lepingu sõlmimise ja asjatundjate arvamuste andmise vaheline aeg tähtis.
29.Hagejad ei nõustu kohtu seisukohaga, et kanalisatsiooni renoveerimise kulu ei ole käsitletav kahjuna, ega sellega, et ükski tõend ei kinnita väidet, et kanalisatsioon
7(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 puudus või ei toiminud. Esiteks on mittetoimiva kanalisatsiooni kohta esitatud tõendid ning teiseks, kostja võttis asjaolu omaks, väites, et see pigem ei saanudki töötada olukorras, kus vesi polnud majja ühendatud. Mahuti paigaldamise hinnapakkumine on igati aktsepteeritav tõend.
30.Kohus on jätnud tähelepanuta hagejate seisukohad ja tõendid sellest, et kostja ei teavitanud hagejaid enne müügilepingu sõlmimist põrandate ja ahjude seisukorrast, ega teinud ka ettepanekut ise põrandad ära vahetada. Ahjud olid eluohtlikud.
31.Maakohus rikkus menetlusnorme ka menetluskulude kindlaksmääramisel ja väljamõistmisel. Kohus ei andnud pooltele tähtaega menetluskulude osas seisukoha esitamiseks, mistõttu on kohatu maakohtu märkus, et hagejad ei vaielnud vastu kostja menetluskuludele.
32.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 176 lg-st 1 saanuks maakohus läbi vaadata ja lahendada üksnes kostja 31.10.2017 kohtuistungil osalemisega seonduvad kulud ja otsustada nende väljamõistmine vastaspoolelt, kuna ülejäänud osas (03.11.2017 esitatud kulude nimekiri) on kulud esitatud hilinenult, s.o. seaduses ettenähtud tähtaega ületades. Lisaks on kostja maakohtule esitatud menetluskulude nimekiri ebamäärane. Kostja menetluskulude nimekirjas puuduvad mistahes andmed, mis võimaldaksid kulusid seostada mingi konkreetse kuupäeva või ajavahemikuga.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
33.Kostja ei ole apellatsioonkaebusele vastanud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel täies ulatuses tühistada ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus järelduste tegemisel lepingueseme vastavusest lepingutingimustele kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Puuduliku eelmenetluse tõttu ei saa ringkonnakohus asja siiski ise sisuliselt lahendada ning asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
35.Hagejad on esitanud asjas nõude tulenevalt poolte vahel 30.09.2014 sõlmitud kinnisasja mõttelise osa müügilepingu rikkumisest. Hagejad on olnud kokkuvõtvalt seisukohal, et kostja on andnud enne lepingu sõlmimist hagejatele valekinnitusi müügilepingu esemeks oleva maaüksuse ja sellel asuva elamu seisukorra kohta. Pärast müügilepingu sõlmimist on hagejate väitel selgunud, et müügilepingu esemel esines mitmeid puudusi, millest kostja teadis või pidi olema teadlik, kuid jättis lepingu sõlmimisel teavitamata, ja mida hagejatel ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada. Kolleegium nõustub maakohtu õigusliku hinnanguga vaidlusalusele õigussuhtele. Tegemist on müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõudega.
8(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529
36.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
37.Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
38.VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 218 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu.
9(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12).
39.Vaidlustatud maakohtu otsuse järelduste kohaselt ei ole leidnud tõendamist hagis toodu, et müügilepingu ese ei vasta lepingus kokkulepitud tingimustele. Seetõttu ei ole kostja maakohtu hinnangul müügilepingut rikkunud ning hagi rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium leiab, et maakohus on järelduste tegemisel lepingueseme vastavusest lepingutingimustele eksinud materiaalõiguse kohaldamisel (eelkõige VÕS § 218 lg 1, § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1), mis võib olla ringkonnakohtu hinnangul kaasa toonud ebaõige lahendi.
40.Hagejate väidetest järelduvalt ostsid nad kostjalt kinnisasja mõttelise osa eesmärgiga kinnisasjal asuvasse elamusse elama asuda. Kostja ei ole senises menetluses ka vastu vaielnud sellele, et hagejad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt nt Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt ülalmärgitud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12912, p 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).
41.Praegusel juhul ei ole pooled müügilepingus (I kd, tl-d 10–22) lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust ega muudest tõenditest kokkuleppeid selle kohta, et elamu ei peaks mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Müügikuulutuses (I kd, tl-d 109–112) on märgitud, et maja vajab (seest) renoveerimist, kuid kuulutuses märgitud info põhjal oli majal mh ahjuküte, lokaalne vesi ja kanalisatsioon. Seda arvestades ei vasta elamu kolleegiumi hinnangul lepingutingimustele, kui sellel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused: kanalisatsiooni toimimisel esinevad tõrked, puidust kandekonstruktsioonidel on mädanikkahjustused, katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe jne.
42.Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel omab kolleegiumi hinnangul iseenesest tähtsust asjaolu, et elamu on esmakordselt kasutusele võetud 1928 a.-l. See siiski ei tähenda, et elamu ei pidanud vastama ülalmärgitud
10(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 elementaarsetele elamistingimustele (kui ei ole tuvastatavad poolte teistsugused kokkulepped). Samuti on oluline, et müügikuulutuses märgitu kohaselt oli maja osaliselt renoveeritud – majale oli paigaldatud uus katus ja soojustusega vooder. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Hagejate väitel on need tööd tehtud ebakvaliteetselt. Ringkonnakohtu arvestades ei pidanud hagejad kinnisasja ostmisel eeldama, et nad peavad hakkama katuse paigaldamisega ja välisseinte väidetava soojustamisega seotud töid kohe ümber tegema ning sellega seoses täiendavaid kulusid kandma.
43.Maakohus on märkinud, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Iseenesest ei ole pooltel vaidlust, et hagejad enne müügilepingu sõlmimist lepingueseme (sh elamu) üle vaatasid, kuid maakohtu märgitu kehtiks selliste puuduste kohta, mille ostjad on ülevaatusel avastanud või mis ei saanud tavapärasel ülevaatusel ostjale märkamata jääda. Praegusel juhul on aga kõik vaidlusalused puudused vähemalt eelduslikult varjatud puudused, st puudused, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada. Oma vastupidiseid väiteid peaks tõendama kostja. Kostja ja maakohtu argumentatsioon, nagu võinuks hagejatelt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumat uurimist enne lepingu sõlmimist, on vastuolus võlaõigusseadusest tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (VÕS § 218 lg 1). Üksnes teatud seaduses või lepingus sätestatud juhtudel võib olla müüja vastutus välistatud või ostja õigus puudustele tuginemisele piiratud (vt ka otsuse põhjenduste p 37). Poolte vahel sõlmitud müügilepingus ei ole müüja vastutusega seonduv praegusel juhul seaduses sätestatust erinevalt reguleeritud. Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi.
44.Maakohtu otsuse põhjendustes on korduvalt märgitud, et ostjatel oli võimalus aru saada, et elamu on renoveerimist vajav, kusjuures remonditöödega oli müüja poolt alustatud. Hagejad ei ole vaidlustanud, et said aru, et elamu sisemus renoveerimist vajab (nagu see oli ka müügikuulutuses märgitud). Asjaolul, et müüja oli remonditöödega alustanud, ei ole senises menetluses esitatud poolte väidete valguses kolleegiumi arvates iseseisvat õiguslikku tähtsust. Eelduslikult saab puudusena käsitleda ka juba tehtud renoveerimistööde ümbertegemise vajadust (ning sellega seonduvaid kulutusi ostja kahjuna).
45.Maakohus on jätnud eelmärgitud õiguslikud aspektid asja lahendamisel tähelepanuta, mis võib olla viinud ekslike järeldusteni.
46.Maakohus on oluliselt rikkunud ka menetlusõiguse norme. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus hinnanud asjas esitatud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-s 1 sätestatuga. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et maakohus on hinnanud osasid
11(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 tõendeid tendentslikult ning jätnud osad asjakohased tõendid üldse tähelepanuta. Seetõttu ei ole maakohtu ostus ka nõuetekohaselt (TsMS § 436 ja § 442 lg 8) põhjendanud.
47.Maakohus on jätnud asja lahendamisel tähelepanuta 11.03.2014 Domus Kinnisvara poolt koostatud hindamisakti (I kd, tl-d 133–142), millele hagejad on oma väidetes kostja lepingurikkumise kohta tuginenud. Maakohus ei ole otsuses ka põhjendanud, miks see tõend hagi lahendamisel kohtu arvates tähtsust ei oma.
48.Maakohus on leidnud, et müügikuulutuse kohaselt vajas elamu renoveerimist. Kolleegiumi hinnangul on selline käsitlus ühekülgne. Müügikuulutuses märgitud täpsustuse kohaselt vajab maja seest renoveerimist. Kuulutuse kohaselt on majale paigaldatud uus katus ja soojustusega vooder. Lisaks, nagu eelnevalt märgitud, on maakohus jätnud tähelepanuta Domus Kinnisvara poolt koostatud vaidlusaluse kinnistu hindamisakti, millest mh nähtub, et müügieseme ülevaatuse juures viibis omaniku esindajana TT, kes on akti kohaselt algandmete esitajaks. Hindamise teostamisel lähtuti eeldusest, et need hoone osad, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud, on heas seisundis ning TT ei ole esitanud teistsugust informatsiooni. Samuti nähtub hindamisaktist informatsioon hoone renoveerimise ulatuse kohta.
49.Hagejate esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi PP arvamuse (I kd, tl-d 24–45) kohta on maakohus leidnud, et see ei kinnita piisavalt müüja tegevust või tegevusetust kahju tekkimisel. Lisaks märgib maakohus, et arvamus on antud umbes aasta pärast müügilepingu sõlmimist ning selles on märgitud, et elamu vundamendis olevad tuulutusavad olid ehitusvahuga suletud ning need tuleks uuesti avada. Sellest on maakohus koosmõjus tunnistaja TT ütlustega sisuliselt järeldanud, et (põrandate) seenkahjustus võis tekkida ka pärast müügieseme juhusliku hävimise riisiko üleminekut ostjale. Kolleegium märgib esiteks, et PP arvamus ei ole asja materjalidest nähtuvalt esitatud eesmärgil tõendada müüja tegevust või tegevusetust kahju tekkimisel. PP on arvamuses hinnanud elamu üldist ehitustehnilist seisukorda ning hagejad on esitanud arvamuse eelkõige eesmärgil tõendada oma väiteid elamul esinenud puuduste kohta. Teiseks on PP arvamuses põrandatalade seenkahjustuste kõrval välja toodud ka ehituse puidust kandekonstruktsioonide mädanikkahjustused, ehitusnormidele mittevastav katuslae konstruktsioon (sh tuulutusvahe puudumine) ja fassaadilaudise paigaldus. Nimetatud väidetavate puuduste osas on maakohus jätnud PP arvamuse ebaõigesti hindamata. Kolmandaks on PP põrandate kahjustuste kohta märkinud, et kahjustuste ulatus viitab aastatepikkusele liigniiskusele (I kd, tl 30), kuid jätnud selle tõendite hindamisel põhjendamatult tähelepanuta.
50.Kolleegium leiab, et puuduliku eelmenetluse tõttu ei saa ringkonnakohus praegusel juhul asja ise sisuliselt lahendada. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt peab kohus eelmenetluses muu hulgas välja selgitama menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohtuotsuse saab TsMS § 435 lg 1 järgi langetada
12(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 pärast seda, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lahendi tegemiseks valmis. Asi on otsuse tegemiseks valmis siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ehk lahendatava küsimuse õiguslikult õigesti kvalifitseerida ning teha järelduse, kas hagi kuulub rahuldamisele. Asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise esmakordsel tuvastamisel apellatsiooniastmes rikutaks kassatsioonimenetluse eripära, arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Seetõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluse staadiumis.
51.VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg-d 1 ja 4 tuleb kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel rakendada nende koosmõjus – kahju tekitaja peab hüvitama tema rikkumisest tulenevad, st sellega põhjuslikus seoses olevad, kahjulikud tagajärjed. VÕS § 127 lg 1 järgi on lepingu rikkumise korral kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – hageja peab olema sattunud kostjate kohustuse rikkumise tulemusena halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 128 lg-s 3 sisalduva definitsiooni järgi hõlmab otsene varaline kahju mh kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega tuleb praegusel juhul eelkõige kindlaks teha, milliseid mõistlikke kulutusi pidid hagejad tegema selleks, et kõrvaldada lepinguesemel ilmnenud väidetavad puudused.
52.Põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid, sh kahju suurus, TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja (vt nt Riigikohtu 08.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15).
53.Praeguses asjas on hagejad esitanud tõendeid müügiesemel ilmnenud puuduste kohta, eelkõige on selleks ülalviidatud PP arvamus. Samas ei ole hagejad välja toonud, millised toimingud on vajalikud nende väidetavate puuduste kõrvaldamiseks ning millised on sellega kaasnevad kulud. Ka PP arvamuses ei ole märgitud, milliseid töid tuleks samas arvamuses osutatud puuduste kõrvaldamiseks teha. Hagejad on esitanud kahju suuruse tõendamiseks küll erinevaid hinnapakkumisi ja arveid (I kd, tl 52, 53, 54–55, 56, 180D). Samas ei ole asja materjalide põhjal kontrollitav, et kõik
13(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529 hinnapakkumistel ja arvetel märgitud tööd olid vajalikud hagejate asetamiseks olukorda, milles nad oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud. Muu hulgas nähtub hagejate väidetest (ja esitatud tõenditest), et nad on asendanud elamu varasema küttesüsteemi põhimõtteliselt teistsuguse küttesüsteemiga ning soovivad elamu välisfassaadi olemasoleva laudise ja soojustuse asendada täies ulatuses uuega. Kostja on menetluses väidetava kahju suurusele vastu vaielnud.
54.Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus neid kahju ulatusega seonduvaid asjaolusid pooltega faktilisest ja õiguslikust küljest piisavalt arutanud ega ole selgitanud pooltele tõendamiskoormust. Maakohus on küll selgitanud võimalust viia asjas läbi ekspertiis (II kd, tl 13 pöördel), kuid asja materjalidest ei nähtu, milliste asjaolude kohta olnuks maakohtu hinnangul vajalik eksperdile küsimusi esitada ning kuidas jagunes maakohtu hinnangul poolte vahel tõendamiskoormus.
55.Eelmärgitut arvestades tuleb lasta hagejatel asja uuel läbivaatamisel täpsustada lepinguesemel esinenud väidetavate puuduste kõrvaldamiseks vajalike mõistlike kulude (VÕS § 128 lg 3) suurust. Selleks tuleb mh välja selgitada, millised toimingud on mõistlikult vajalikud vaidlusaluste puuduste kõrvaldamiseks. Hagejatel tuleb esitada hagis vastav kalkulatsioon vajalike tööde mahu ja materjalide (sh nende hulga) jms kohta ning neid väiteid ka tõendada.
56.Kolleegium lisab, et hagis esitatud asjaolu, et hagejad on puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused osaliselt juba kandnud, ei välista iseenesest kahju hüvitamise nõudmist kalkulatsiooni, mitte tegelikult kantud kulutuste alusel. Kalkulatsiooni alusel kahjuhüvitise määramise korral mõistab kohus kahjuhüvitise välja kulutuste eest mõistlikus ulatuses, arvestades seejuures kostja vastuväiteid. Juhul kui hageja on asja korda teinud ja nõuab kahju hüvitamist tegelikult kantud kulutuste järgi, siis võib kohus seda vähendada VÕS § 139 lg 2 järgi ja mõista välja kulutused mõistlikus ulatuses (vt nt Riigikohtu 09.03.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10, p 16). Teisalt võivad hüvitamisele kuuluda ka tulevikus tekkivad mõistlikud kulud. Teisiti öeldes ei pea kulutuste hüvitamise nõudmiseks kulutused olema tingimata juba kantud, vaid need võivad VÕS § 128 lg 3 järgi tekkida ka tulevikus (vt nt Riigikohtu 19.09.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12, p 19).
57.Samuti tuleb asja uuel lahendamisel maakohtul vajadusel arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada VÕS § 127 lgs 6 ning TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9014, p 15).
14(15)
Tsiviilasi nr: 2-16-14529
58.Hagejatel tuleb asja uuel lahendamisel täpsustada ka väiteid lepingu rikkumise asjaolude kohta seoses elamu kanalisatsioonisüsteemi mittetoimimisega ja kanalisatsiooni renoveerimise vajadusega. Senise menetluse põhjal jäävad hagejate sellekohased väited ebaselgeks.
59.Kokkuvõttes peab maakohus täitma ülalmärgitud osas eelmenetluse ülesanded ning hindama seejärel käesolevas otsuses esitatud seisukohti arvestades uuesti hagejate nõude põhjendatust.
60.Menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes ei pea kolleegium vajalikuks hinnata apellatsioonkaebuse muid väiteid, sh etteheiteid, mis puudutavad tõendite väidetavat ebaõiget või puudulikku hindamist ning faktiliste asjaolude väära tuvastamist. TsMS § 658 lg 2 järgi on asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud üksnes ringkonnakohtu otsuse seisukohad materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi tõlgendamisel ja kohaldamisel.
61.Kostja on leidnud, et hagejate kahjunõude lahendamisel tuleb arvestada asjaolu, et hagejatele kuulub vaidlusalusest elamust üksnes 1/3 suurune mõtteline osa. Kolleegiumi hinnangul ei oma nimetatud asjaolu vaidluse lahendamisel tähtsust, sest hageja nõuded põhinevad poolte vahel sõlmitud müügilepingul (st võlaõigussuhtel), millest tulenevaid kohustusi on kostja väidetavalt rikkunud.
62.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja uue lahendamise tulemustest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.