Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Madina Talu Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Reet Vokk
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 29. oktoobri 2019 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.
Rahaliselt kindlaksmääratavad ringkonnakohtu menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.XX (hageja) esitas 7. juunil 2019 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu kahju hüvitamise nõudes. Hageja palus kostjalt välja mõista otsese varalise kahjuna lepingu sõlmimisega seotud kulutused 197,03 eurot (notari tasu ja riigilõiv), avalduse esitamisega seotud kulutustena notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot ja tasu notari väljastatud tõendi eest 19,14 eurot, kahjuhüvitise 19 800 eurot ning viivise. Hageja peamised väited on järgmised: -
-
-
-
-
-
-
-
pooled sõlmisid 7. veebruaril 2018 Harku vallas Muraste külas aadressil Kivilille tn 1-2 korteriomandi (registriosa nr 11191602, edaspidi: korter) võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi: leping) ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu kohaselt oli korteri hind 87 000 eurot. Hageja tasus ostuhinnast kostjale 8700 eurot; pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates korteri vabastamisest CC (edaspidi: kostja vend) poolt. Lepingu kohaselt kohustus kostja tegema omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada korteri otsene valdus esimesel võimalusel, kuid hiljemalt kahe aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest, vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu. Kostja otsese valduse vabastamiseks mingeid toiminguid ette ei võtnud, samuti jättis tasumata laenumaksed, mida tagas korterile seatud hüpoteek, mistõttu algatati kostja suhtes täitemenetlus; täitemenetluse ajal soovis hageja korduvalt osta korter lepingujärgse ostuhinnaga ja oli nõus vajadusel hinda korrigeerima. Kostja ettepanekutele ei reageerinud, ei avaldanud kohtutäiturile nõusolekut tehingu sõlmimiseks ega vastanud hageja kirjadele. Täitemenetluses 11. märtsil 2019 korraldatud kordusenampakkumise akti alusel omandas korteri kolmas isik; korteri kolmandale isikule võõrandamise tõttu ei ole kostjal müüjana enam võimalik täita omandi hagejale üleandmise kohustust. Kostja on lepingut oluliselt rikkunud ja see ei ole vabandatav. Kostja rikkus kohustust tahtlikult, jättes lepingu täitmiseks vajalikud toimingud tegemata (sh valduse vabastamisega seotud toimingud); hageja esitas 27. märtsil 2019 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse ja andis täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, st korteri omandi hagejale üleandmiseks ning tegi ettepaneku sõlmida kostja, kinnistusraamatusse kantud omaniku ja hageja vahel asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks hagejale lepingus kokkulepitud tingimustel 12. aprillil 2019 notaribüroos. Kostja nimetatud ajal notari juurde ei tulnud. Hageja avaldas avalduses, et juhul, kui asjaõiguslepingut korteri omandi üleandmiseks hiljemalt 12. aprillil 2019 ei sõlmita, loeb hageja ennast lepingust taganenuks ning soovib, et kostja tagastaks talle tasutud 8700 eurot ja tasuks täiendavalt leppetrahvi 8700 eurot – kokku 17 400 eurot; samal ajal tegi hageja ka avalduse kohtutäiturile ja palus täitemenetluse käigus laekunud summadelt kanda 17 400 eurot hageja kontole. Läbi kohtutäituri laekus
2.aprillil 2019 hageja kontole 17 400 eurot; kostja rikkumine põhjustas hagejale otsese varalise kahju, sh lepingu sõlmimise kulu (notari tasu ja riigilõiv) 197,03 eurot, notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot ja tõendi väljastamise kulu 19,14 eurot; võlaõigusseaduse (VÕS) § 135 lg 2 alusel nõuab hageja taganemise puhul ette nähtud kahjuhüvitist, mis avaldub lepingujärgse hinna ja taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahena. Sellest tuleb arvata maha saadud leppetrahv. Turuhind on täitemenetluse käigus võõrandamisel kujunenud korteri hind 115 500 eurot ja vastav hüvitis 19 800 eurot ( = 115 500 – 87 000 – 8700); 2 (6)
-
hageja nõuab viivist notaritasult ja riigilõivult (197,03 eurot) alates lepingu sõlmimisest (7. veebruar 2018), notari tasult avalduse eest (84,72 eurot) alates selle tegemisest (28. märts 2019), tõendi väljastamise tasult (19,14 eurot) alates tõendi väljastamisest (12. aprill 2019) ja kahjuhüvitiselt (19 800 eurot) alates sellest teatamisest (27. mai 2019). Viivise määr tuleneb VÕS § 113 lg-st 1.
2.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
lepingust taganemise formaalsed eeldused pole täidetud, sest kostja ei andnud korteri omandit üle kolmandale isikule. Täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse tehakse täitemenetluse seadustiku (TMS) §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. Kui taganemine pole kehtiv, siis VÕS § 135 lg 2 ei kohaldu; kostja on hagejale kahju leppetrahvina juba hüvitanud. Hageja ei tõendanud, et tema kahju oleks suurem, samuti on tõendamata kahju hüvitamise eeldused. Hageja soovib hinnavahe hüvitamise nõude kaudu rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga.
3.Kostja võttis 23. oktoobri 2019 kohtuistungil hagi õigeks notaritasu ja tasutud riigilõivu osas summas 197,03 eurot, notaritasu avalduse koostamise tasu osas summas 84,72 eurot ning notari väljastatud tõendi tasu osas summas 19,14 eurot. Samuti võttis kostja hagi õigeks nimetatud summadega seotud viivise osas.
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus rahuldas hagi 29. oktoobri 2019 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja määras rahaliselt kindlaks hagejale hüvitava summa.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: -
-
-
pooled sõlmisid 7. veebruaril 2018 lepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu kohaselt kostja müüs ja hageja ostis korteri hinnaga 87 000 eurot. Hageja tasus ostuhinnast kostjale 8700 eurot; pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates korteri vabastamisest kostja venna poolt. Lepingu kohaselt kohustus kostja tegema omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada korteri otsene valdus esimesel võimalusel, kuid hiljemalt kahe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest, vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu; kostja suhtes algatati täitemenetlus ja selle käigus võõrandati korter 7. märtsi 2019 kordusenampakkumise tulemuse alusel kolmandale isikule; hageja esitas kostjale 27. märtsil 2019 notariaalselt tõestatud avalduse ja andis täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, st korteri omandi hagejale üleandmiseks. Hageja avaldas, et juhul, kui asjaõiguslepingut korteri omandi üleandmiseks hiljemalt
12.aprillil 2019 ei sõlmita, loeb hageja end lepingust taganenuks.
4.2.Maakohus tugines VÕS § 116 lg-le 1, § 208 lg-le 1 ja lepingu p-le 4.7 ning leidis, et hageja on kehtivalt lepingust taganenud.
4.2.1.Hageja tõi 28. märtsi 2019 taganemisavalduses esile seadusliku aluse, milleks oli kostja kui müüja oluline lepingurikkumine. Lepingust taganemise avalduses viitas hageja selgelt, et täitemenetluse käigus korteri kolmandale isikule võõrandamise tagajärjel ei ole kostjal võimalik täita hagejale korteri omandi üleandmise kohustust ja see oluline lepingurikkumine. VÕS § 208 lg 1 kohaselt oli kostja lepingujärgne põhikohustus teha kõik vajalik korteri omandiõiguse üleminekuks hagejale. Kuna kostja põhikohustust ei täitnud, siis oli hageja õigustatud lepingust taganema ja taganemine on kehtiv. 3 (6)
4.2.2.Kostja lepingurikkumine pole vabandatav. Korteri müümine täitemenetluses kolmandale isikule ei vabastanud kostjat kohustusest korter hagejale üle anda.
4.2.3.Kostja vastutus hageja ees tuleneb asjaolust, et kostja ei suutnud täita oma lepingulist kohustust korteri hagejale üleandmiseks ning selleks pole vaja tuvastada täiendavalt asjaolusid, mis seonduvad võimaluse/võimatusega müüa vara täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all. Samal põhjusel on asjakohatu kostja etteheide, et ta ei saanud ette näha kohtutäiturite poolset väidetavat seaduserikkumist. Kostja ei tõendanud, kuidas oleks ta kavatsenud ja suutnud täita oma kohustusi hageja ees juhul, kui kohtutäiturid oleks käitunud teisiti. Samuti ei mõjuta kostja vastutust kostja ja tema venna suhted ega ka asjaolu, et hageja olevat olnud teadlik kostja pangalaenu maksete mittekorrektsest tasumisest. Oluline pole, kas kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult, sest seadus ei näe lepingulise vastutuse eeldusena ette süüd ega tahtlust.
4.3.Korteri omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2. Nimetatud säte lubab lepingust taganenud poolel arvutada lepingurikkumise tagajärjel tekkinud kahju abstraktselt, st lepingu esemeks oleva kohustuse lepingujärgse hinna ja selle turuhinna vahena.
4.3.1.Kuna hageja on lepingust kehtivalt taganenud ja taganemise ajal oli korteri turuhind 115 500 eurot, siis on hageja põhjendatult hinnanud talle lepingu eseme omandi võimatusega tekitatud kahju suuruseks 19 800 eurot (= 115 500 – 87 000 – 8700).
4.3.2.Lepingust (sh p-st 4.4) ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool (VÕS § 158 lg 3). Lepingu p-s 4 sisaldub leppetrahvi kokkuleppe, mitte kahju hüvitamise kokkuleppe. VÕS § 161 lg-st 2 tulenevalt ei võta leppetrahvi kokkulepe hagejalt õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju hüvitamist.
4.3.3.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt lisaks summadele, milles kostja võttis hagi õigeks (eespool p 3), hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 19 800 eurot.
4.4.Põhjendatud on ka nimetatud kahjuhüvitisega seotud viivisenõue. Hageja teatas kostjale oma kahjunõudest 27. mail 2019. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis 677 eurot ning viivis alates 30. oktoobrist 2019 protsendina põhinõudelt (19 800 eurot) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
4.5.Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt. Maakohus leidis, et hageja menetluses kantud vajalikud ja põhjendatud menetluskulud on 1030 eurot (riigilõiv 950 eurot ja õigusabikulu 80 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostjal tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
POOLTE SEISUKOHAD
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada 19 800 euro ja sellelt arvestatava viivise ning menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
5.1.Maakohus jättis kostja väited täielikult otsuses käsitlemata ja tõdes lühidalt, et kuna kostja oma põhikohustust ei täitnud, siis oli hageja õigustatud lepingust taganema ja taganemine oli kehtiv. Kostja jääb selle juurde, et ta ei varjanud hageja eest asjaolusid, vaid hageja oli teadlik, et laenumaksete tasumisega on probleemid. Hagejale oli ka teada korterile seatud hüpoteek laenutagatisena ning sellest tulenevalt tuli hagejal ka arvestada võimalusega, et hüpoteegipidajal on õigus alustada sundtäitmist laenumaksete tasumata jätmise korral. Sellest hoolimata oli hageja nõus lepingut sõlmima. 4 (6)
5.2.Maakohus ei arvestanud kostja väidetega, et esinevad kohustuse rikkumist vabandavad asjaolud. Kostja ei saanud kuidagi eeldada, et isegi juhul, kui korteri suhtes alustatakse sundtäitmist, ei saa ta kasutada õigust leida varale ise ostja ning müüa korter kohtutäituri kontrolli all. Iseseisev müügiprotsess nurjus, kuna tegemist oli kahe kohtutäituriga, kes ei suutnud omavahel kokku leppida ning seetõttu oli takistatud vabatahtlik müük notaris.
5.3.Maakohus jättis kostja vastuväited lepingu tõlgendamisel tähelepanuta. Lepingu p-s 4.4 leppisid pooled kokku leppetrahvi kahjuhüvitisena rikkumise juhuks, kui kostja ei täida lepingulist kohustust või ei täida seda nõuetekohasel viisil ja täitmine ei ole enam võimalik. Leppetrahvi kokkuleppe eesmärk oli kahju hüvitamine. VÕS § 158 lg 3 näeb ette, et kui pooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool, siis kohaldatakse leppetrahvi sätteid. Seda asjaolu selgitas tehingus ka notar, et muid kohustusi kostjale ei tekki, kui mingil põhjusel ei ole võimalik asjaõiguslepingut sõlmida.
5.4.Eeltoodud kaalutlustel ei kohaldu käesoleval juhul VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kostja ei nõustu maakohtuga, et hagejale tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ja et selline kahju oli kostjale ettenähtav.
6.Hageja vaidleb kaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
8.Kostja vaidlustas maakohtu otsuse üksnes 19 800 euro ja sellelt arvestatava viivise ning menetluskulude jaotuse osas. TsMS § 456 lg 4 esimese lause tõttu ei jõustunud maakohtu otsus menetluskulude rahalise kindlaksmääramise kohta, aga ülejäänud osas on otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel jõustunud. TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, st VÕS § 135 lg 2 alusel kahjuhüvitise 19 800 eurot ja sellelt summalt viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse osas.
9.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest lepingu sõlmimise, ostuhinna, lepingust tuleneva kostja kohustuse täitmata jätmise, täitemenetluse käigu ja selle raames korteri võõrandamise hinna kohta.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega ega korda neid. Kostja kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust vaidlustatud osas muuta. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.1.Maakohus vastas piisava põhjalikkusega kostja vastuväidetele. Vaidlustatud otsus sisaldab põhjendavas osas vajalikus ulatuses poolte väidete käsitlust. Maakohus märkis õigesti, millises osas ei oma mh kostja väited asja lahendamisel tähtsust. Kui väide ei ole asjakohane, siis ei tulegi sellele sisuliselt vastata. TsMS § 442 lg 8 mõtte kohaselt on sel juhul piisav põhjendada, miks vastav väide ei mõjuta asja lahendamise tulemust. Seda maakohus tegi.
10.2.Hageja oli õigustatud VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi lepingust taganema, sest kostja jättis täitmata lepingujärgse põhikohustuse (korteri omandiõiguse hagejale üleandmine) ega täitnud seda ka talle antud täiendava tähtaja jooksul. VÕS § 105 võimaldab mh lepingust taganeda sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. Seetõttu pole oluline, mis asjaoludel kostja sai korteri omanikuks, mis tingis tema suhtes täitemenetluse, milliseid toiminguid ta oleks pidanud tegema oma lepingulise kohustuse täitmiseks või milline on täitemenetluses korraldatud enampakkumise õiguslik tähendus. 5 (6)
10.3.VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Maakohus lähtus õigesti sellest eeldusest. Kostja ei toonud kaebuses esile, milles konkreetselt avaldub rikkumise vabandatavus ja kuidas see mõjutaks taganemise kehtivust arvestades eelmises alapunktis märgitud kaalutlusi. Täitemenetluse algatamist ega läbiviimist ei tinginud asjaolud väljaspool kostja mõjusfääri. Põhjendamatu on aga kostja arusaam, et tal puudus õiguslik võimalus korteri müümiseks kohtutäituri kontrolli all. Kui kohtutäiturid ka oleks rikkunud täitemenetluse läbiviimise korda, siis näeb seadus ette täitemenetluse võlgnikule piisavad ja kohased õiguskaitsevahendid.
10.4.Ainetu on kostja etteheide, et maakohus ei käsitlenud kostja vastuväiteid lepingu tõlgendamisel, maakohus käsitles sellekohaseid väiteid vaidlustatud otsuse p-des 35 ja 36.
10.5.Maakohus tuvastas õigesti kahju hüvitamise eeldused, sh kohaldas vaidlustatud otsuse p-s 34 õigesti VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kostja leiab ekslikult, et kahju hüvitamise alusena tuleks käsitleda tema tegevust laenu tagastamise hilinemisel või korteri hüpoteegiga koormamisel. Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt on oluline, et kostja rikkus hagejaga sõlmitud lepingut, see rikkumine oli oluline ja andis aluse lepingust taganeda. Viimane omakorda lõi aluse VÕS § 135 lg 2 järgse kahju hüvitamise nõude maksmapanekuks.
11.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuna maakohtu otsus jääb sisulises osas muutmata, siis pole alust muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus. Menetluskulude suuruse kohta kaebus väiteid ei sisalda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Hageja ei esitanud menetluskulude nimekirja ja hageja menetluskulusid ringkonnakohtu menetluses tsiviilasja toimikust ei nähtu. Seega puuduvad kulud, mida tuleks rahaliselt kindlaks määrata. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.