Hageja: M M (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja: H L (isikukood xxx, elukoht xxx). Kostja lepinguline esindaja: Reet Vokk (RV Õigubüroo OÜ, e-post: [email protected]).
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
23.10.2019 Hageja lepinguline esindaja: Madina Talu Kostja lepinguline esindaja: Reet Vokk
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagiavaldus.
2.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks otsese varalise kahjuna lepingu sõlmimisega seotud kulutusena notari tasu ja riigilõiv kokku 197,03 eurot.
3.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks otsese varalise kahjuna avalduse esitamisega seotud kulutusena notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot.
4.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks otsese varalise kahjuna tasu notari väljastatud tõendi eest 19,14 eurot.
Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks kahjuhüvitis 19 800 eurot.
6.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks viivis VÕS 113 lg 1 sätestatud määras notari tasult ja riigilõivult 197,03 eurot, alates 07.02.2018 kuni otsuse tegemiseni 29.10.2019 sissenõutavaks muutunud viivis summas 27,21 eurot ning viivis pärast otsuse tegemist, s.o alates 30.10.2019 protsendina põhinõudelt (197,03 eurot) VÕS 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude (197,03 eurot) täitmiseni.
7.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks viivis VÕS 113 § lg 1 sätestatud määras tasutud notari tasu avalduse eest 84,72 eurot, alates 28.03.2019 kuni otsuse tegemiseni 29.10.2019 sissenõutavaks muutunud viivis summas 4,01 eurot ning viivis pärast otsuse tegemist, s.o alates 30.10.2019 protsendina põhinõudelt (84,72 eurot) VÕS 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude (84,72 eurot) täitmiseni.
8.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasutud notari tasu tõendi eest 19,14 eurot, alates 12.04.2019 kuni otsuse tegemiseni 29.10.2019 sissenõutavaks muutunud viivis summas 0,84 eurot ning viivis pärast otsuse
2-19-8740 tegemist, s.o alates 30.10.2019 protsendina põhinõudelt (19,14 eurot) VÕS 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude (19,14 eurot) täitmiseni.
9.Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 19 800 eurot, alates 27.05.2019 kuni otsuse tegemiseni 29.10.2019 sissenõutavaks muutunud viivis summas 677 eurot ning viivis pärast otsuse tegemist, s.o alates 30.10.2019 protsendina põhinõudelt (19 800 eurot) VÕS 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude (19 800 eurot) täitmiseni.
10.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 10.1 Jätta menetluskulud kostja H L kanda. 10.2 Välja mõista kostjalt H L hageja M M kasuks menetluskulud summas 1030 eurot. 10.3 Kostja H L poolt hagejale M M hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 1030 eurot) tuleb kostjal tasuda viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
11.Jätta Harju Maakohtu 17.06.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-8740 kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid Me hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.Hageja M M esitas 07.06.2019 Harju Maakohtule hagi H L vastu kahju hüvitamise nõudes, mille kohaselt taotleb välja mõista kostjalt otsese varalise kahjuna lepingu sõlmimisega seotud kulutused, s.o notari tasu ja riigilõiv kokku 197,03 eurot, avalduse esitamisega seotud kulutused, s.o notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot, tasu notari väljastatud tõendi eest 19,14 eurot, kahjuhüvitis 19 800 eurot ja viivised. Hageja taotleb jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.02.2018 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu kohaselt kostja müüs ja hageja ostis xxx asuva korteriomandi, reaalosana eluruum nr xxx (registriosa nr xxx) hinnaga 87 000 eurot. Hageja tasus ostuhinnast kostjale 8700 eurot. Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates lepingu eseme vabastamisest kolmanda isiku (A Li) poolt. Lepingu kohaselt kohustus kostja tegema omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada lepingu eseme
2-19-8740 otsene valdus esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 2 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest, vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu. Kostja otsese valduse vabastamiseks mingeid toiminguid ette ei võtnud, samuti jättis tasumata laenumaksed, mida tagas lepingu esemele seatud hüpoteek, mistõttu lepingu kehtivuse ajal algatati kostja suhtes täitemenetlus. Ka täitemenetluse käigus avaldas hageja korduvalt soovi osta lepingu ese lepingus toodud ostuhinnaga ja oli nõus vajadusel ka hinda korrigeerima. Kuid kostja ettepanekutele ei reageerinud. Kohtutäituri abi sõnul ei avaldanud ka kostja ise valmisolekut tehingu sõlmimiseks. Hageja pöördus ka otse kostja poole, kuid kostja ühelegi kirjale rohkem ei vastanud. 11.03.2019 täitemenetluse käigus korraldatud kordusenampakkumise akti alusel sai lepingu eseme omanikuks hoopis kolmas isik.
3.Kuna lepingu ese võõrandati kolmandale isikule, on ilmne, et kostjal kui müüjal ei ole võimalik täita lepingu alusel hagejale lepingu eseme omandi üleandmise kohustust ning seega on tegemist kostjapoolse olulise lepingurikkumisega, mis ei ole vabandatav. Kostja rikkus lepingust tulenevat kohustust tahtlikult, jättes lepingu täitmiseks vajalikud toimingud tegemata (valduse vabastamisega seotud toimingud). Täitemenetluse käigus oli kostjal võimalus lepingu rikkumine heastada, kuna võlgniku avalduse alusel võib kohtutäitur arestitud asjad müüa ka muul viisil kui suulisel või elektroonilisel enampakkumisel, kui enampakkumine on nurjunud. Kuid kostja hageja ettepanekutele lepingu ese hagejale võõrandada ei reageerinud. Kostja eesmärk oligi lepingu eseme teistkordse võõrandamise käigus saada lepingu eseme eest kõrgemat hinda (kinnisvarahindade tõusu arvelt), kattes saadud rahaga teisi võlgu. Lepingu esemele oli seatud ka keelumärge Aktsiaselts xxx ja kohtutäitur Kaire Põlts kasuks. Aktsiaselts xxx tegevusalaks on nende kodulehe andmetel võlgade sissenõudmine.
4.Kuigi oli ilmne, et täiendava tähtaja määramine ei anna tulemust (kuna lepingu eseme omand oli üle antud kolmandale isikule), esitas hageja 27.03.2019 notariaalselt tõestatud avalduse ja andis kostjale täiendava kahe nädalase tähtaja oma kohustuse täitmiseks, st lepingu eseme omandi hagejale üleandmiseks ning tegi ettepaneku sõlmida kostja, kinnistusraamatusse kantud omaniku ja hageja vahel asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks hagejale lepingus kokkulepitud tingimustel, sh hinnaga, 12.04.2019 kell 14:00 Tallinna notar xxx büroos ning palus kostjal koos lepingu eseme omanikuga nimetatud ajal tulla notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima. Kostja nimetatud ajal notarisse ei tulnud, mille kohta väljastas notar ka tõendi. Hageja avaldas avalduses, et juhul, kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 12.04.2019 ei sõlmita, loeb hageja ennast lepingust taganenuks ning avaldab soovi, et kostja tagastaks lepingu punkti 2.2 järgi talle tasutud 8700 eurot ning tasuks hagejale lepingu punkti 4.4 järgi leppetrahvi summas
eurot. Nimetatud summad, st kokku 17 400 eurot palus hageja kanda oma kontole. Samal ajal tegi hageja ka avalduse kohtutäiturile ja palus täitemenetluse käigus laekunud summadelt kanda 17 400 eurot hageja kontole. Läbi kohtutäituri laekus 02.04.2019 17 400 eurot hageja kontole.
5.Hageja taotleb otsese varalise kahjuna lepingu sõlmimisega seotud kulutuste hüvitamist, s.o notari tasu ja riigilõiv lepingu sõlmimisel kokku 197,03 eurot, notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot ja tõendi väljastamisega seotud kulutuste hüvitamist 19,14 eurot. Lepingu eseme omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille järgi juhul, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Turuhinnaks on täitemenetluse käigus võõrandatud
2-19-8740 lepingu eseme hind 115 500 eurot. Seega nõuab hageja VÕS § 135 lg 2 ja VÕS § 161 lg 2 alusel kahjuhüvitist alljärgnevalt: 115 500 (turuhind) – 87 000 (lepingu järgne hind) – 8700 (lepingu järgne leppetrahv) = 19 800 eurot. Seega on lepingu eseme omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruseks 19 800 eurot.
6.Hageja taotleb viivise väljamõistmist kostjalt tasutud notari tasult ja riigilõivult 197,03 eurolt arvestatud lepingu sõlmimisest (kulutuste tegemisest, st alates 07.02.2018.) kuni otsuse tegemiseni ning edasi VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras protsendina põhinõudest. Samuti taotleb hageja viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasutud notari tasu avalduse eest 84,72 eurolt arvestatud avalduse tegemisest (kulutuste tegemisest, st alates 28.03.2019) kuni otsuse tegemiseni ning edasi protsendina põhinõudest. Hageja taotleb viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasutud notari tasu tõendi väljastamise eest 19,14 eurolt arvestatud tõendi väljastamisest (kulutuste tegemisest, st alates 12.04.2019) kuni otsuse tegemiseni ning edasi protsendina põhinõudest. Hageja teatas kostjale oma kahjunõudest 27.05.2019, seega palub hageja välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 19 800 eurolt alates 27.05.2019 kuni otsuse tegemiseni ning edasi protsendina põhinõudest.
7.Hageja esitas 09.09.2019 arvamuse kostja vastusele. Kostja otsese tegevuse/tegevusetuse tulemusena anti lepingu kehtivusajal kolmandale isikule üle lepingu eseme omand. Kostja oli omandi üleandmise kolmandale isikule oma tegevuse/tegevusetusega otseselt põhjustanud hageja hinnangul ei saa Riigikohtu seisukohtadest tulenevalt pidada ka õigeks praktikat, kus lepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kohaldamise vältimiseks müüakse asi kohtutäituri kaudu enampakkumisel. Seda enam, et kui müük oleks toimunud enampakkumise asemel kohtutäituri kontrolli all, ei oleks sellist küsimust üldse tõstatunud. Võlaõigusseadus seob taganemise õiguse üldiselt teise poole käitumisega, st lepingust, mis ei ole kestvusleping, võib VÕS § 116 lg 1 alusel taganeda üksnes juhul, kui teine pool lepingut oluliselt rikub. 28.03.2019 avalduses oli hageja välja toonud lisaks lepingus toodud alustele ka seaduses toodud aluse lepingust taganemiseks, milleks oli kostja kui müüja poolne oluline lepingu rikkumine. Müüja müügilepingust tulenevaks põhikohustuseks on VÕS § 208 lg 1 kohaselt müüdud asja üleandmise kohustus ning teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale (ostjale omandi võimaldamise kohustus). Seega oli kostja põhikohustuseks lepingu järgi teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale. Kostja seda kohustust ei täitnud, vastupidiselt tegi ta kõik selleks, et omandiõigus ostjale üle ei läheks. Lepingu kehtivuse ajal algatati täitemenetlus ning müüdud asja omandiõiguse anti üle hoopis kolmandale isikule. Kostja oli huvitatud täitemenetluse käigus teistkordsest korteriomandi võõrandamisest, sest lootis saada suuremat kasu. Ka ei täitnud kostja muid lepingus toodud kohustusi muuhulgas vabastada lepingu ese kolmanda isiku valdusest, millest tulenevalt oli ilmne, et kostjal ei olnud kunagi kavatsustki lepingut täita.
8.Müüja teiseks müügilepingust tulenevaks põhikohustuseks on teha võimalikuks (müüdud asja) omandi üleminek ostjale. Müüja peab seega tagama käsutustehingu tegemise müügilepingu objektiks oleva vara suhtes. Juhul kui müügilepingu objektiks olevat vara käsutab müüja peab ta kohustuse täitmiseks tagama et ta on käsutustehingu tegemise hetkel müügilepingu objektiks oleva vara omanik
9.Kinnisasjade puhul sätestavad kinnisasja omandi üleandmise eeldused AÕS § 119 ja 120, omandi üleandmiseks on vajalik müüja ja ostja vaheline kokkulepe omandi üleandmise kohta ning ostja kandmine omanikuna kinnistusraamatusse. Seega ei olnud kostjal võimalik täita müügilepingust tulenevaid põhikohustusi, s.o müüdud asja üleandmise kohustust ning teha
2-19-8740 võimalikuks (müüdud asja) omandi üleminek ostjale (hagejale), ka ei olnud ta käsutustehingu tegemiseks enam müügilepingu objektiks oleva vara omanik. Kuna kostja oli toime pannud olulise lepingu rikkumise, oli lepingust taganemine avalduses toodud VÕS § 116 lg 1 alusel kehtiv. Lepingu täitmata jätmise tulemusena on hageja lepingust taganenud ning esitanud kahju hüvitamise nõude. Tegelikkuses on kostja hageja lepingust taganemise oma tegevusetusega heaks kiitnud. Nagu möönab ka kostja oma vastuse punkti 11 viimases lauses: „Kostja ei ole sellele (ostuhinna tagastamise ja leppetrahvi nõudele) vastuväiteid esitanud ja tänaseks on hageja poolt nõutud summa kohtutäituri poolt 02.04.2019 (vt lisa 2) talle ülekantud ja seega on kostja nõude täitnud.“ Kostja on hageja lepingust taganemise vaikides ja ka oma vastuses kohtule heaks kiitnud, siis lepingus taganemise õiguslikud tagajärjed kehtivad alates tehingu tegemisest. Seega on kostja hagimenetluses esitatud väited, et lepingust taganemine ei olnud kehtiv hagejale arusaamatu.
10.Lepingust taganemise tulemusena on toimunud ka lepingu tagasitäitmine. Hagejale on tagastatud tema poolt tasutud ostuhinna osa ning kostja on vabanenud kohustusest anda hagejale üle müügilepingu alusel omand korteriomandile, st eelmärkega tagatud nõude täitmine. Leping ps 4.4 kokku lepitud leppetrahvi kokkuleppe eesmärk oli kahju hüvitamine. Tegemist oli leppetrahvi tasumise kokkuleppe, Me kahju hüvitamise kokkuleppega. Kui tegemist oleks olnud kahju hüvitamise kokkuleppega, siis oleks see ka sellisel kujul sõnastatud. Leppetrahvi kokkulepe ei võta lepingus ära õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju hüvitamist, mida hageja ongi teinud nõudes kahjuhüvitist leppetrahvi ületavas osas. Praegusel juhul ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks (müügilepingu sõlmimiseks ja omandi üleandmiseks), et nõuda kahju hüvitamist, kuna kostja oli kinnistu omandi üle andnud kolmandale isikule, mistõttu on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks olnud tulemust. Kostja viited VÕS § 158 lg-le 3 ei ole üldse asjakohased. Nimetatud paragrahv kohaldub juhtudele, kui pooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, sellist kokkulepet poole poolte vahel olnud. Kuna VÕS § 135 sätestab hinnavahe hüvitamise võimaluse, siis kostjal tuleb selle esinemisel seda ka teha. Hageja on tõendanud, et ta on lepingust taganenud, olemas on ka turuhind (115 500 eurot) ning hageja nõuab lepingujärgse ja turuhinna vahe tasumist. Kostja väited, et kahju hüvitamise eelduseks ei saa olla õigusnorm, vaid hagejal tuleb ka hüvitamise eeldusi tõendada, ei ole asjakohased. Ka ei ole asjakohased kostja väited, et hageja ei ole kuidagi tõendanud, kuidas tekkis talle kahju sellest, et kohtutäitur müüs korteriomandi kõrgema hinnaga, kui pooled lepingus kokku leppisid.
11.Kostja jättis tasumata laenumaksed, mida tagas lepingu esemele seatud hüpoteek, mistõttu lepingu kehtivuse ajal algatati kostja suhtes täitemenetlus. Seega põhjustas kostja tegu/tegevusetus (laenu maksete tasumata jätmine) sündmuste jada, mis viis kahju tekkimiseni. Kuigi kohtutäitur Kaire Põlts juures kostja suhtes alustatud täitemenetlust täiteasjas nr 025/2018/1263 ei oma antud asjas tähtsust, siis hageja siiski märgib, et Kaire Põlts poolt koostatud arestimise akti ei ole talle kätte toimetatud. Hageja sai kostja suhtes algatatud täitemenetlusest teada kohtutäitur Elin Vilippuse vahendusel. Mis puudutab kohtutäiturite vahelist vaidlus TMS § 149 lg 1 regulatsiooni osas ja sellega seoses esitatud kohtutäitur Kaire Põlts kaebust ning menetlusse võtmise määruse Elin Vilippuse tegevuse peale tsiviilasjas nr 2-19-2055 lisa nr 4 ja 5, siis jääb hagejale arusaamatuks, mida kostja nende tõenditega tõendada soovib. Esitatud tõendid ei ole asjakohased ja ei oma antud vaidlusega mingit seost. Paljasõnalised on kostja väited selle kohta, et kuna TMS § 102 kohaselt saab kinnisasja müüa kohtutäituri kontrolli all, siis ei suutnud kohtutäiturid omavahel kokkuleppele jõuda ja kostjale nõusolekut müügiks ei antud. Kostja pole kunagi kohtutäituritelt müügiks nõusolekut taotlenud. See nähtub ka hageja poolt esitatud tõenditest hagiavalduse lisa 3 kohtutäituri abi 20.11.2018 e-kiri. Kohtutäituri abi sõnul ei avaldanud ka kostja
2-19-8740 ise valmisolekut tehingu sõlmimiseks. Hageja pöördus lepingu täitmise osas ka otse kostja poole, kuid kostja ühelegi kirjale ei vastanud ja telefoni vastu ei võtnud. Kostja ei teinud omalt poolt Me midagi, et tekkinud olukord lahendada, vaid lihtsalt ignoreeris hageja kirju. Seega ei ole ka usutav kostja väide, nagu ta oleks müügiks nõusolekut taotlenud, kuid seda ei ole ei antud. Isegi kui kohtutäiturid rikkusid täitemenetluse muudes menetluslikes küsimustes seadust, ei tõenda see kuidagi, et selle tõttu oli kostjal takistatud korteriomandi müük kohtutäituri kontrolli all ja kostja seda ise soovis, hageja esitatud tõendid tõendavad vastupidist.
12.Ka ei oma antud asjas tähtsust kostja viited VÕS § 108 lg 2 p-le 1. Hageja oli küll teadlik, et korteriomand müüdi 11.03.2019 ning sisuliselt on lepingu täitmine võimatu, kuid 28.03.2019 avalduses kostjale täiendava tähtaja andmist ei saa hagejale pahaks panna. Täiendav kahe nädalane tähtaeg anti kostjale oma kohustuse täitmiseks, st korteriomandi omandi hagejale üleandmiseks ning tehti ettepaneku sõlmida kostja, kinnistusraamatusse kantud omaniku ja hageja vahel asjaõigusleping korteriomandi omandi üleandmiseks hagejale lepingus kokkulepitud tingimustel. Teoreetiliselt oleks see võimalik olnud, kui kinnistusraamatusse kantud omanik oleks sellega nõustunud. Hageja oli esitanud küll kohtutäiturile ka alternatiivselt ostuhinna tagastamise nõude ja leppetrahvi tasumise nõude, kuid hageja ei saanud eeldada, et kostja sellega nõustub. Nagu nähtub ka kohtutäituri abi kirjast, siis kui sissenõudjad ega võlgnik ei teata enne tulemi jaotamist kohtutäiturile, et vaidlevad avaldusele vastu, võetakse avalduse esitaja nõue tulemi jaotamisel ja jaotuskava koostamisel arvesse, lähtudes tema õiguse järjekohast. Tasumine toimus ainult eeldusel, et täitemenetluse osapooled sellega nõus on. Hageja on seisukohal, et kostja soovis alusetult rikastuda, kes teistkordse võõrandamise käigus lootis saada kõrgemat hinda, kattes saadud rahaga oma teisi võlgu.
KOSTJA VASTUVÄITED
13.Kostja esitas 05.08.2019 vastuse hagile, milles ta hagi ei tunnista ning palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja on seisukohal, et hagejal puudusid lepingust taganemise formaalsed eeldused p 4.2.4. alusel, sest kostja ei ole lepingu kehtivuse ajal üle andnud korteriomandi omandit. Nimelt täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse tehakse TMS §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. Samas pooled leppisid lepingu p-s 4.7. kokku, et p-s 4 kokkulepitud alused ei välista osapoolte õigust kasutada õigusaktides sätestatud taganemisaluseid. Hageja ei ole muudele alustele avalduses lepingust taganemiseks tuginenud. Kuna pooled leppisid lepingu p-s 4.6. kokku, et lepingust taganemine toimub notariaalselt edastatava avaldusega, siis ei saa lugeda ka hageja muid kaudselt tehtud avaldusi tahteavaldusteks, millega saaks lugeda hageja lepingust taganenuks.
14.Kostja on juba hagejale kahju hüvitanud ning puuduvad alused ja põhjendused täiendavalt kahju hüvitamiseks. Nimelt on pooled lepingus kokku leppinud leppetrahvi kahjuhüvitisena rikkumise juhuks (vt lepingu p 4.4.), kui kostja ei täida lepingulist kohustust või ei täida seda nõuetekohasel viisil ja täitmine ei ole enam võimalik. Leppetrahvi kokkuleppe eesmärk oli kahju hüvitamine. Lepingu p-i 4.4. sisust nähtub, et tegemist on kahju hüvitamise kokkuleppega, kus kostjal tuli tagastada saadud rahasumma (vt lepingu p 2.2.) ning leppetrahvina tasuda 10% korteriomandi ostuhinnas (87 000 eurot), milleks oli 8700 eurot. Leppetrahvi maksmise eelduseks on teise poole teavitamine mõistliku aja jooksul kohustuse rikkumise avastamisest leppetrahvi nõude esitamisest. Hageja on leppetrahvi ja ka osaliselt tasutud ostuhinna tagastamise nõude
2-19-8740 esitanud Tallinna kohtutäitur Elin Vilippusele 10.03.2019. Hageja on oma avalduse küll allkirjastanud 08.03.2019, kuid kohtutäituri maksekorraldusest nähtub, et kohtutäiturile on see esitatud 10.03.2019. Kostjale edastas kohtutäitur vastava avalduse e-kirjaga 21.03.2019. Kostja ei ole sellele vastuväiteid esitanud ja tänaseks on hageja poolt nõutud summa kohtutäituri poolt 02.04.2019 talle ülekantud ja seega on kostja nõude täitnud.
15.Sisuliselt on hageja leidnud, et vaatamata leppetrahvi maksmisele, ei kata leppetrahv talle tekitatud kahju. Kui esitatakse nii leppetrahvi kui ka kahju hüvitamise nõue, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Leppetrahv on oma olemuselt nn kahju minimaalsuurus, mille peab kahjustatud pool lepingu rikkumisel hüvitatud saama, ilma et ta selle tekkimist peaks tõendama. Kui kahju on suurem kui leppetrahv ja kahjustatud pool soovib ka kahju hüvitamist, siis peab ta leppetrahvi ületavas osas tekkinud kahju tõendama ning saab hüvitist nõuda ainult kahjuhüvitise nõude esitamiseks vajalike eelduste olemasolul. Kostja ei nõustu hageja käsitlusega, et kuna VÕS § 135 sätestab hinnavahe hüvitamise võimaluse, siis kostjal tuleb selle esinemisel seda ka teha. Kostja leiab, et kahju hüvitamise eelduseks ei saa olla õigusnorm, vaid hagejal tuleb ka hüvitamise eeldusi tõendada. Hageja ei ole ka kuidagi tõendanud, kuidas tekkis talle kahju sellest, et kohtutäitur müüs korteriomandi kõrgema hinnaga, kui pooled lepingus kokku leppisid. Kahju eest hüvitise saamiseks VÕS § 135 lg 2 alusel peab leping olema taganemise tagajärjel lõppenud. Kuna hageja ei ole kehtivalt lepingust taganenud, siis ei kuulu ka VÕS § 135 lg 2 kohaldamisele.
16.Hageja ei ole ka tõendanud kahju hüvitamise eeldusi. Hageja on kostjale etteheitnud, et kostja ei müünud täitemenetluse ajal TMS § 102 alusel korteriomandit hagejale. Kostja leiab, et temale ei saa seda süüks panna, kuna TMS § 102 alusel toimuv müük kohtutäituri kontrolli all saab toimuda üksnes juhul, kui sissenõudja annab selleks nõusoleku. Kohtutäitur Kaire Põlts alustas kostja suhtes täitemenetlust täiteasjas nr 025/2018/1263 (sissenõudja xxx AS). Hageja oli teadlik, et 31.08.2018 koostas kohtutäitur Kaire Põlts korteriomandi arestimise akti, kuna hageja oli TMS § 5 lg 3 kohaselt täitemenetlusosaliseks, sest kinnisasja täitemenetluse osalised on muu hulgas isikud, kelle kasuks on kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmise ajaks kantud õigus või tehtud õigust tagav kanne. Tulenevalt TMS § 10 lõikest 1 tuleb täitemenetlusosalisele kättetoimetada arestimise akt. 09.10.2018 koostas kohtutäitur Elin Vilippus kinnisasja arestimise akti. 27.11.2018 saabus kohtutäiturile Kaire Põlts kohtutäitur Elin Vilippus avaldus sundtäitmisega ühinemiseks ülaltoodud täiteasjas. Samas alustas Elin Vilippus korteriomandi sundmüügiga.
17.Kohtutäiturite vahel tekkis vaidlus TMS § 149 lg 1 regulatsiooni osas. Kuna TMS § 102 kohaselt saab kinnisasja müüa kohtutäituri kontrolli all, siis ei suutnud kohtutäiturid omavahel kokkuleppele jõuda ja kostjale nõusolekut müügiks ei antud. Kostjal ei jäänud muud midagi üle, kui tuli lasta korteriomand müüa enampakkumisel. Kostja ei saanud ette näha, et kohtutäiturid rikuvad seadust ja selle tõttu on kostjal takistatud korteriomandi müük kohtutäituri kontrolli all. Hageja väide, et samal ajal avalduse esitamisega tegi hageja ka avalduse kohtutäiturile ja palus täitemenetluse käigus laekunud summadelt kanda 17 400 eurot hageja kontole, ei vasta tõele. Hageja avalduse kostjale 20 päeva hiljem, kui kohtutäiturile avalduse 17 600 euro nõudes. VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata sellele esitas hageja kostja vastu täitmisnõude, mis sisaldus avalduses. Korteriomand müüdi 11.03.2019 ning seega oli hageja teadlik, et lepingut täita ei ole võimalik. Hageja oli selleks ajaks esitatud ka kahju hüvitamise nõude kohtutäiturile, mis ka välja maksti. Hageja ei saanud eeldada, et kostjal oleks võimalik lepingut täita. Lepingu täitmise võimatuse puhuks olid pooled kokku leppinud kahju hüvitamises ja selle suuruses, mida kostja ka tegi. Hageja
2-19-8740 soovib hinnavahe hüvitamise nõude esitamise abil sisuliselt rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga.
18.Kostja esitas 15.10.2019 täiendava seisukoha. Hageja näol ei ole tegemist võhivõõra inimesega, vaid isikuga, kes elab naaber korteriomandil, mille omanikuks on tema abikaasa, kes on ühtlasi ka kostja klassiõde. Harju maakond, xxx elamus on kaks korteriomandit, millest ühte (korteriomandit nr xxx) kasutab hageja koos abikaasaga ja teist (korteriomandit nr 2) kasutas kostja vend. Kostja ei ole kunagi korterit nr xxx kasutanud, vaid seda on kasutanud üksnes kostja vend A L, kes oli ka esialgu selle omanikuks. xxx korteriomandi omanik on hageja abikaasa K M (end U). A L ja K M said xxx korteriomandite omanikeks ühel ja samal ajal 2006. aastal. Seega on hageja näol tegemist isikuga, kes on kursis nende isikute tegevusega, kes vaidlusalust korteriomandit omavad, valdavad ja kasutavad. Kostja sai xxx omanikuks 2014. aastal seetõttu, et refinatseeris oma venna laenu, et viimane saaks oma kodu alles jätta ning ühtlasi tasuda edasi laenumakseid. Kahjuks vend oma kohustust panga ega kostja ees ei täitnud ning pank soovis laenulepingut üles öelda. Hageja soovis korterit xxx omandada, kuid ei olnud nõus seda enne tegema, kuni kostja vend on sealt lahkunud. Kuid ostusoovi kinnituseks soovis hageja siiski sõlmida võlaõigusliku müügilepingu.
19.Asjaolu, et hageja oli teadlik laenumaksete mittemaksmisest, on tõendatud ka kostja poolt hagejale tutvustatud 08.08.2017 üürilepingu ülesütlemise avaldusega, mille kohta on märge lepingu punktis 1.5.6., kus viidatakse üürilepingu lõppemise aja kohta 08.11.2017. Kostja poolt A Lile esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduses oli konkreetselt märgitud, et ülesütlemise põhjuseks on xxx AS-le laenumaksete tasumata jätmine. Hageja oli teadlik ka sellest, et kostja ei soovi oma venda ülal pidada ning tal puuduvad vahendid laenumaksete tasumiseks. Sellest hoolimata oli ta nõus lepingut sõlmima. Kostja alustas aktiivseid läbirääkimisi A Liga valduse üleandmiseks. Kuid kuni valduse üleandmiseni pidi laenumakseid tasuma A L. Ei ole välistatud, et laenumaksed jättis A L tasumata tahtlikult kokkuleppel hagejaga. Kostja ei ole tahtlikult rikkunud lepingust tulenevat kohustust. Lepingust tuleneva kohustuse mitterealiseerumine ei olnud põhjustatud kostja tegevusest. Kostja tegevus on vabandatav. Kostja ei saanud kuidagi eeldada, et isegi juhul, kui korteriomandi suhtes alustatakse sundtäitmist, siis ta ei saa kasutada õigust leida varale ise ostja ning müüa korteriomand kohtutäituri kontrolli all. Nagu nähtub kostja poolt esitatud kohtutäitur Kaire Põltsi kaebusest kohtule tsiviilasjas nr 2-19-2055, siis oli viimase poolt xxx arestitud hinnaga 90 000 eurot ja kohtutäitur Elin Vilippus poolt 150 000 eurot. Hageja ja kostja leppisid kokku hinnaks 87 000 eurot.
20.Hageja heidab kostjale ette, et viimane ei müünud talle vara TMS § 102 lõikes 1 sätestatud alusel, st kohtutäituri kontrolli all. Samas sätestab TMS § 102 lg 4 esimene lause, et kohtutäitur ei luba võlgnikul vara müüa vara arestimise aktis märgitust madalama hinnaga. Kostja ei saanud eeldada, et täitemenetluses on tema korteriomandi väärtuseks määratud suurem summa, kui talle teadaolev turuväärtus, milles nad hagejaga kokku leppisid. Kostjal puudus selles olukorras õiguslik alus taotledagi müüki kohtutäituri kontrolli all, sest tulenevalt eeltoodud sättest polnuks notaril alust sellise tehingu sõlmimiseks. Nagu kostja on eelnevalt ka avaldanud, siis nurjus kogu iseseisev müügiprotsessi teostamine põhjusel, et tegemist oli kahe kohtutäituriga, kes ei suutnud omavahel kokku leppida ning sellega seoses oli takistatud ka vabatahtlik müük notaris. Hageja leiab ekslikult, et kui kostja oleks läinud xxx AS-iga kohtuma ja öelnud, et tasub võla, siis sellega oleks teostunud võimalus müüa korteriomand talle. Isegi juhul, kui xxx AS nõue koos kohtutäituri tasuga oleks ära langenud, siis asjaõiguslepingut ei oleks pooled ikka saanud sõlmida, sest korteriomandil oli ka kohtutäitur Kaire Põltsi käsutamisekeeld. Seega sõltus müügiprotsess mõlemast kohtutäiturist, mitte ainult xx AS-st.
2-19-8740
21.Ebaõige on ka hageja väide, et kostja üldse temaga ei suhelnud. Vähemalt ühel juhul, kui hageja sai kohtutäiturilt enampakkumise teate, helistas hageja kostjale ning teatas, et osaleb enampakkumisel. Millisel põhjusel ta sellest loobus, ei ole kostjale teada. Samuti ei ole usutav, et hageja ei teadnud kohtutäitur Kaire Põlts poolt vara arestimise akti koostamisest. Kuna hageja oli TMS § 5 lg 3 kohaselt täitemenetluse osaliseks, siis kohtutäituril on tulenevalt TMS § 10 lg 1 kohustus võlgnikule kätte toimetada täitmisteade ning täitemenetluse osalistele vara arestimise akt ja enampakkumise akti, samuti oma otsused kohtutäituri tegevuse peale esitatud kaebuste kohta ning muud seaduses sätestatud dokumendid. Hageja õigused eelmärke näol nähtusid kinnistusraamatust ning vaevalt kohtutäitur eksis sellise igapäevaselt kasutusel oleva õigusnormi täitmise vastu, samal ajal, kui Elin Vilippus antud sätet järgis. Kuid kostja peab antud asjas oluliseks just seda, et ta on hagejale kahju hüvitanud. Täiendavalt lisab kostja, et ta spetsiaalselt küsis tehingu sõlmimisel notarilt, mis saab siis, kui ta mingil põhjusel ei saa asjaõiguslepingut sõlmida ning notar vastas, et selleks ongi lepingus ettenähtud leppetrahvid. Seega olid pooled hüvitatava kahju suuruses kokku leppinud ning kostja on selle ka nõude esitamisel hüvitanud.
HAGI OSALINE ÕIGEKSVÕTMINE
22.23.10.2019 kohtuistungil võttis kostja hagi õigeks notaritasu ja tasutud riigilõivu osas summas 197,03 eurot, notaritasu avalduse koostamise tasu osas summas 84,72 eurot ning notari väljastatud tõendi tasu osas summas 19,14 eurot. Samuti võttis kostja hagi õigeks ka nimetatud summadega seotud viivise osas.
KOHTU PÕHJENDUSED
23.Kohus, hinnanud poolte esitatud seisukohti ja asjas esitatud tõendeid, jõudis järeldusele, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
24.Esmalt märgib kohus, et kostja võttis 23.10.2019 kohtuistungil hagi õigeks notaritasu ja tasutud riigilõivu osas summas 197,03 eurot, notaritasu avalduse koostamise tasu osas summas 84,72 eurot ning notari väljastatud tõendi tasu osas summas 19,14 eurot. Samuti võttis kostja hagi õigeks ka nimetatud summadega seotud viivise osas (vt tl 133 pöördel). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg 1 on sätestatud, et kui kostja võtab kohtuistungil hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Seega rahuldab kohus hagi märgitud nõuete ja nendega seotud viiviste osas, kuna kostja võttis hageja vastavad nõuded õigeks. Kohus leiab, et kostja poolt õigeks võetud nõuded on ka õiguslikult põhjendatud.
25.Järgnevalt lahendab kohus poolte vaidluse selles, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt kahjuhüvitist seoses lepingu eseme omandi üleandmise võimatusega summas 19 800 eurot. Vaidlus puudub selles, et 07.02.2018 sõlmisid pooled notariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks (tl 5-12). Lepingu kohaselt kostja müüs ja hageja ostis xxx maakond asuva korteriomandi, reaalosana eluruum nr xxx (registriosa nr xxx) hinnaga 87 000 eurot. Hageja tasus ostuhinnast kostjale 8700 eurot. Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates lepingu eseme vabastamisest kolmanda isiku (A Li) poolt. Lepingu kohaselt kohustus kostja tegema omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada lepingu eseme otsene valdus esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 2 aasta
2-19-8740 jooksul arvates lepingu sõlmimisest, vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu (vt tl 67).
26.Samuti puudub vaidlus selles, et tegelikkuses ei osutunud asjaõiguslepingu sõlmimine ja lepingu eseme omandi ülesandmine hagejale võimalikuks, kuna lepingu kehtivuse ajal algatati kostja suhtes täitemenetlus ja täitemenetluse käigus võõrandati lepingu ese 07.03.2019 selgunud kordusenampakkumise tulemuse alusel kolmandale isikule (tl 16-19).
27.Hageja esitas kostjale 27.03.2019 notariaalselt tõestatud avalduse ja andis kostjale täiendava kahe nädalase tähtaja oma kohustuse täitmiseks, st lepingu eseme omandi hagejale üleandmiseks (tl 21-22). Hageja avaldas, et juhul, kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 12.04.2019 ei sõlmita, loeb hageja ennast lepingust taganenuks. Poolte vahel on vaidlus, kas hagejapoole lepingust taganemine oli kehtiv. Kostja on seisukohal, et hagejal puudusid lepingust taganemise formaalsed eeldused lepingu p 4.2.4. alusel, sest kostja ei ole lepingu kehtivuse ajal üle andnud korteriomandi omandit. Täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse tehakse enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. Kostja väitel ei ole hageja muudele alustele avalduses lepingust taganemiseks tuginenud.
28.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, nagu poleks hageja lepingust kehtivalt taganenud. Hageja õigus lepingust taganemiseks ei piirdunud kitsalt lepingu p-ga 4.2.4. ja sellele kostja poolt antud kitsendava tõlgendusega. Pooled leppisid lepingu p-s 4.7. kokku, et p-s 4 kokkulepitud alused ei välista osapoolte õigust kasutada õigusaktides sätestatud muid taganemisaluseid. Hageja märgib õigesti, et võlaõigusseadus (VÕS) seob taganemise õiguse teise poole käitumisega, st lepingust võib VÕS § 116 lg 1 alusel taganeda juhul, kui teine pool lepingut oluliselt rikub. Kohus nõustub hagejaga, et 28.03.2019 lepingust taganemise avalduses oli hageja välja toonud seadusliku aluse lepingust taganemiseks, milleks oli kostja kui müüja poolne oluline lepingu rikkumine. Lepingust taganemise avalduses on hageja selgelt viidanud, et täitemenetluse käigus korteriomandi kolmandale isikule võõrandamise tagajärjel ei ole kostjal võimalik täita lepingu alusel hagejale omandi üleandmise kohustust ning tegemist on kostja poolse olulise lepingurikkumisega. Müüja müügilepingust tulenevaks põhikohustuseks on VÕS § 208 lg 1 kohaselt müüdud asja üleandmise kohustus ning kohustus teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale (ostjale omandi võimaldamise kohustus). Seega oli kostja põhikohustuseks lepingu järgi teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale. Kuna kostja oma põhikohustust ei täitnud, siis oli hageja õigustatud lepingust taganema ja taganemine oli kohtu hinnangul kehtiv.
29.Kohus leiab, et kostjapoolne lepingu rikkumine ei olnud vabandatav. VÕS § 103 lg 1 teise lause kohaselt eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid ja tõendeid, millest saaks järeldada kohustuse rikkumise vabandatavust. Kohus märkis eelnevalt, et müüja müügilepingust tulenevaks põhikohustuseks on VÕS § 208 lg 1 kohaselt müüdud asja üleandmise kohustus ning kohustus teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale (ostjale omandi võimaldamise kohustus). Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et nimetatud kohustuse täitmiseks peab müüja tagama käsutustehingu tegemise müügilepingu esemeks oleva varaga ja selle, et ta on käsutustehingu tegemise hetkel müügilepingu esemeks oleva vara omanik. Järelikult ei vabanenud kostja vastutusest oma kohustusest müüdud asja üleandmiseks ainuüksi seetõttu, et ta kaotas kontrolli enda vara üle ja see müüdi täitemenetluses kolmandale isikule. Hageja märkis kohtuistungil õigesti, et täitemenetlus ei vabasta kostjat kahju hüvitamisest.
2-19-8740
30.Kuivõrd asja müük kolmandale isikule täitemenetluses ei vabasta kostjat vastutusest oma kohustuste rikkumise eest, ei pea kohus vajalikuks anda hinnangut sellele, kas ja millistel tingimustel olnuks antud juhul võimalik vaidlusalust korteriomandit müüa täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all või kas kostja tegi selleks vajalikku koostööd. Kostja vastutus hageja ees tuleneb antud juhul asjaolust, et kostja ei suutnud täita oma lepingulist kohustust vaidlusaluse korteriomandi hagejale üleandmiseks ning kostja vastutuse tekkeks ei ole vajalik tuvastada täiendavalt asjaolusid, mis seonduvad võimaluse/võimatusega müüa vara täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all. Samal põhjusel on asjakohatu ka kostja etteheide, et kostja ei saanud ette näha kohtutäiturite poolset väidetavat seaduserikkumist. Kostja pole esitanud kohtule tõendeid, kuidas oleks ta kavatsenud ja suutnud täita oma kohustusi hageja ees juhul, kui kohtutäiturid oleksid kuidagi teisiti käitunud. Samuti ei mõjuta kostja vastutust hageja ees kostja väited kostja ja tema venna suhetest ega ka asjaolu, et hageja olevat olnud teadlik kostja pangalaenu maksete mittekorrektsest tasumisest. Oluline pole ka see, kas kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult , sest seadus ei näe antud juhul lepingulise vastutuse tingimusena ette süüd ega tahtlust kohustuse rikkumisel.
31.Kohus nõustub hagejaga, et lepingu eseme omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille kohaselt juhul, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Hageja lähtub sellest, et turuhinnaks on täitemenetluse käigus võõrandatud lepingu eseme hind 115 500 eurot. Seega nõuab hageja VÕS § 135 lg 2 alusel kahjuhüvitist alljärgnevalt: 115 500 (turuhind) – 87 000 (lepingu järgne hind) – 8700 (lepingu järgne leppetrahv) = 19 800 eurot. Seega arvestab hageja lepingu eseme omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruseks 19 800 eurot.
32.Kohtu hinnangul ei ole põhjendanud kostja vastuväide, mille kohaselt ei ole hageja kuidagi tõendanud, kuidas tekkis talle kahju sellest, et kohtutäitur müüs korteriomandi kõrgema hinnaga, kui pooled lepingus kokku leppisid. Kohus nõustub hagejaga, et VÕS § 135 lg 2 lubab lepingust taganenud poolel arvutada lepingurikkumise tagajärjel tekkinud kahju abstraktselt, st lepingu esemeks oleva kohustuse lepingujärgse hinna ja selle turuhinna vahena. Selline käsitlus on kooskõlas ka Riigikohtu seisukohaga (vt Riigikohtu 21.05.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16). Kuna kohus eelnevalt tuvastas, et hageja on kostjaga sõlmitud lepingust kehtivalt taganenud ning kohtu arvates on käesolevas asjas tõendatud ka lepingust taganemise ajal lepingujärgse kohustuse eseme turuhind 115 500 eurot (vt tl 17), siis on hageja põhjendatult hinnanud talle lepingu eseme omandi võimatusega tekitatud kahju suuruseks 19 8000 eurot (kahju arvestus vt täpsemalt kohtuotsuse p 31).
33.Kohus leiab, kostja poolse lepingu rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel oli põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kostja oleks täitnud oma kohustuse teha enda poolt vajalik ja tagada müüdud asja omandiõiguse üleminek ostjale (ostjale omandi võimaldamise kohustus), siis ei oleks hagejal saanud kahju tekkida. Hagejal kahju tekkimine oli antud juhul kostjapoolse lepingurikkumise tagajärg.
34.Kohus on seisukohal, et antud juhul on hagejale tekkinud kahju hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kohus leiab, et kinnisvara müügilepingu puhul on
2-19-8740 müüja kohustuste kaitse-eesmärk on kaitsta ostjat mh sellise kahju eest, mis võib tekkida kinnisvarahindade muutumisest. Kinnisvarahindade muutumine ajas on tavapärane ja pidev protsess. Seetõttu nõustub kohus hagejaga ka selles, et kostja poolt oma kohustuste rikkumisega hagejale tekitatud kahju hüvitamine VÕS § 135 lg 2 alusel pidi olema kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kohus märgib, et juba 2006. aastal välja antud võlaõigusseaduse kommentaaride kohaselt võib asendustehingu tegemise korral kahjustatud pool nõuda lepingujärgse ja turuhinna vahe tasumist nii asendustehingu tegemise korral kui ka juhul, kui ta seda ei teinud (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi; Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaanne lk 477 p 4.2). Seega VÕS § 135 lg 2 järgne kahju hüvitamise kontseptsioon on Eesti õigussüsteemis eksisteerinud pikaajaliselt ning ka n-ö abstraktne kahju hüvitamine seoses kinnisvarahindade muutusega ei saanud olla kostjale üllatav ega ettenägematu.
35.Kohus ei nõustu kostja vastuväidetega, justkui oleks kostja hagejale juba kahju hüvitanud. Kostja väidab, et pooled olevat lepingu p-s 4.4. kokku leppinud leppetrahvi kahjuhüvitisena rikkumise juhuks ning leppetrahvi kokkuleppe eesmärk olevat olnud kahju hüvitamine. Kohus kostjaga ei nõustu. Pooltevahelisest lepingust, sh lepingu p-st 4.4. ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool (VÕS § 158 lg 3). Kohus nõustub hagejaga, et lepingu p-s 4 kokkulepitu näol on tegemist leppetrahvi tasumise kokkuleppe, Me kahju hüvitamise kokkuleppega; kui tegemist oleks olnud kahju hüvitamise kokkuleppega, siis oleks see ka sellisel kujul sõnastatud.
36.VÕS § 161 lg 2 on sätestatud, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Seetõttu märgib hageja õigesti, et leppetrahvi kokkulepe ei võta hagejalt õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava kahju hüvitamist, mida hageja ongi teinud, nõudes kahjuhüvitist leppetrahvi ületavas osas. Paljasõnalised on kostja väited tema vastutuse piiramise osas. Kuigi kostja väitis, et ta olevat saanud notari juures kinnituse, et tema vastutus piirdub kohustusega tagastada saadud ettemaks ja leppetrahv, siis möönis kostja kohtuistungil, et antud notari jutu kohta tõendeid ei ole (tl 133 pöördel).
37.Kokkuvõtlikult leiab kohus, et käesolevas asjas on täidetud kõik kahju hüvitamise eeldused. Lisaks summadele, milles kostja võttis hagi õigeks (kohtuotsuse p 24), tuleb kostjalt kohtuotsuse p-d 25-36 põhjendusi arvestades hageja kasuks välja mõista ka kahjuhüvitis summas 19 800 eurot.
38.Kohus leiab, et põhjendatud on ka nimetatud kahjuhüvitisega seotud viivisenõue. Hageja teatas kostjale oma kahjunõudest 27.05.2019 (tl 36-38). VÕS § 113 lg 2 on sätestatud, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult Me kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodud sätteid arvestades mõistab kohus kostjalt välja hageja kasuks viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 19 800 eurot, alates 27.05.2019 kuni
2-19-8740 otsuse tegemiseni 29.10.2019 sissenõutavaks muutunud viivise summas 677 eurot ning viivise pärast otsuse tegemist, s.o alates 30.10.2019 protsendina põhinõudelt (19 800 eurot) VÕS 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude (19 800 eurot) täitmiseni.
39.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas.
40.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.
41.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja poolt kohtuistungil esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud kokku 1950 eurot, sh riigilõiv kokku summas 950 eurot ning õigusabikulud summas 1000 eurot. 23.10.2019 esitas hageja täiendava menetluskulude nimekirja seoses õigusabiga esindaja kohtuistungil osalemise eest kokku summas 80 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohuslane ega lisa oma menetluskuludele käibemaksu. Hageja märkis seoses õigusabi kulude põhjendatusega, et hageja on õigusteadmisteta isik ning vaatamata hagiavalduse ning muude menetlusdokumentide allkirjastamisele koostas kõik dokumendid hageja lepinguline esindaja.
42.TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv summas 950 eurot (tl 48, tl 55). Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kostja esitas 23.10.2019 kohtuistungil hageja menetluskulude osas vastuväite, et hagejat ei ole esindanud menetluses eelnevalt esindaja. Kohus leiab, et see vastuväide on põhjendatud. Toimiku materjalidest nähtuvalt on enne kohtuistungit kõik menetlusdokumendid allkirjastanud ja esitanud kohtule hageja isiklikult. Toimikust ei nähtu, et Madina Talu oleks enne kohtuistungit osalenud kohtumenetluses hageja esindajana. Ka volikiri on Madina Talule antud alles 22.10.2019 (tl 135-135). Seega ei ole Madina Talu teinud menetluses ühtegi kohtule nähtavat menetlustoimingut enne 23.10.2019. Kohtuga on kuni kohtuistungini suhelnud vaid hageja. Üksnes hageja väidetud abi menetlusdokumentide koostamisel ei muuda Madina Talu hageja esindajaks. Esindus tähendab esindaja menetluses osalemist ja esindatava nimel tegutsemist. Riigikohtu 22.10.2012 otsuses nr 3‐3‐1‐46‐12 ps 33 on selgitatud, et esindus tähendab esindaja menetluses osalemist ja esindatava nimel tegutsemist, üksnes abi menetlusdokumentide koostamisel ja õigusnõustamine ei muuda isikut esindajaks. Kui väidetav esindaja ei ole menetluses osalenud ega ühtegi menetlustoimingut esindatava nimel teinud, ei saa teda lugeda esindajaks. Tulenevalt eeltoodust jätab kohus rahuldamata hageja taotluse enne kohtuistungi tekkinud õigusabikulude hüvitamiseks summas 1000 eurot.
43.Siiski peab kohus põhjendatuks ja vajalikuks hageja õigusabikulu summas 80 eurot seoses Madina Talu osalemisega hageja esindajana 23.10.2019 kohtuistungil. Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja menetluses kantud vajalikud ja põhjendatud menetluskulud on 1030 eurot (riigilõiv 950 eurot + õigusabikulu 80 eurot), milline summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 märgib kohus hageja avalduse alusel, et kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 1030 eurot) tuleb kostjal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1
2-19-8740 teises lauses ettenähtud ulatuses.
44.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
45.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma 17.06.2019 määrusega (tl 73-74). Arvestades hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb antud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.