4.Välja mõista kostjalt aktsiaseltsilt Mako hageja E.T.i kasuks menetluskulud 872 eurot ja viivis väljamõistetud menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt
2-19-18889 ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused 01.07.1997 sõlmisid E.T. (edaspidi ka Hageja) ja ME Mako, kostja eelkäija (edaspidi ka Kostja) tööandja eluruumi üürilepingu, mis oli sõlmitud seoses E.T.i asumisega tööle munitsipaalomandis olevasse muusikakooli. Nimetatud üürilepingu punkti 1 kohaselt anti hageja kasutusse Xxxxxxxxxxxs Xxxxxxxxxxx asuv kolmetoaline eluruum (hagi lisa 1). Eluruumi üldpinnaks on ka täna 56,1 m2. Üürilepingu punktis 2.3.3 sätestatakse, et üürileandjal on õigus teha muudatusi korteriüüri suuruses vastavalt korteriüüri arvestamise metoodiliste aluste muutmisele ja muude teenuste tasu suuruses vastavalt kehtivate tariifide muutumisele. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt üüri suurus ja muude teenuste eest makstava tasu suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, kusjuures põhiüür ei tohi olla suurem kohaliku omavalitsusorgani poolt kehtestatud piirmäärast. Põhiüüri ja täisüüri määramisel lähtutakse Vabariigi Valitsuse poolt kinnitavatest eluruumide üürile andmisel rakendatavatest korteriüüri arvestamise metoodilistest alustest. Alates 2008.a oli hageja üüritasuks 5 krooni/m2, ehk 0,32 eurot/m2 eest kuus, kokku põhiüüriks 280,50 krooni ehk 17,95 eurot kuus. Põhja-Pärnumaa Vallavolikogu 02.03.2019 määrusega nr 8 „Üüri piirmäära kehtestamine“ § 3 on alates 01.05.2019 üüritasu piirmääraks kehtestatud 2,50 eurot/m2 eest kuus. 01.11.2019 sai hageja kostjalt teatise, et alates 02.12.2019 on tema üüritasuks 2,50 eurot/m2 eest, kokku 140,25 eurot kuus (hagi lisa 2). 15.11.2019 tegi hageja kostjale ettepaneku (lisa 3) määrata tema põhiüüritasuks 1,0 eurot/m2 eest (kokku 56,1 eurot kuus), kuna kostja ettepanekust ei nähtunud mõjuvaid põhjusi hageja kasutuses oleva eluruumi üüri tõstmiseks maksimaalsele hiljuti kehtestatud üürimäärale. Lisaks, hageja arvates ei olnud kostja eluruumi seisundi parendamises osalenud. Kostja ei ole hageja ettepanekule vastanud. Lähtudes eeltoodust hageja palub: 1) tuvastada kostja 01.11.2019 teatisega teostatud Xxxxxxxxxxx asuva eluruumi üüri tõstmine tühiseks või alternatiivselt –
2-19-18889 1) tunnistada kostja 01.11.2019 teatisega teostatud Xxxxxxxxxxx asuva eluruumi üüri tõstmine ülemääraselt suureks ja tunnustada hageja õigus mitte maksta kostjale 01.07.1997 üürilepingu alusel alates 02.12.2019 üüri täiendavalt 84,15 eurot kuus (140,25-56,10); 2) välja mõista AS-lt Mako E.T.i kasuks menetluskulud. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista ja esitab selle kohta alljärgmised vastuväited:
1.Faktilised asjaolud
1.1.Halinga Vallavolikogu 18.juuni 1997.a otsusega nr 53 tunnistati elamuseaduse § 58 alusel Xxxxxxxxxxxis korter asukohaga Xxxxxxxxxxx tööandja eluruumiks (Lisa 1).
1.2.01. juulil 1997.a sõlmiti Munitsipaalettevõtte Mako ja hageja vaheline tööandja eluruumi (koosneb 3-st toast, köögist, vannitoast ja WC-st kokku 56,1 m2) üürileping (hagiavalduse Lisa 1). Lepingu punkti 3.2 kohaselt lõpeb leping samaaegselt töölepingu lõppemisega üürile andja juures. Lepingu punktis 4.1 lepiti kokku, et üüri ja muude teenuste eest makstava tasu suurus sõltub üürileandja tegelikest kuludest, põhiüür ei või ületada kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmäära ja arvestatakse ka sellel ajal Eesti Vabariigi valitsuse poolt kehtestatud aluseid.
1.3.17.10.1997.a kanti äriregistrisse Munitsipaalettevõtte Mako baasil loodud Aktsiaselts Mako (Lisa 2). Aktsiaseltsi aktsiate omanikuks oli Halinga vald, aktsiaseltsi vara kuulus aktsiaseltsile.
1.4.05.05.2008.a vormistati Mako AS nõukogu 09.04.2008.a otsuse alusel üürilepingu lisa, millega lepiti kokku üürimääras alates 01.05.2008.a 5 EEK ühe ruutmeetri eest (Lisa 3).
1.5.Alates 01.05.2008 kuni käesoleva ajani on hageja tasunud kostjale üüri 5,00 EEK (alates 01.01.2011.a 32,0 eurosenti ühe ruutmeetri eest) ehk käesoleva ajani 17,95 eurot üüri kogu korteri kasutamise eest.
1.6.Xxxxxxxxxxxs asuvas korterelamus Xxxxxxxxxxx moodustati Xxxxxxxxxxx korteriühistu, milline kanti registrisse 11.01.2018.a. Kostja on korteri nr 10 omanikuna selle korteriühistu liige.
1.7.Põhja-Pärnumaa Vallavolikogu 20.03.2019.a määrusega nr 8 „Üüri piirmäära kehtestamine“ § 3 alusel kehtestati 01.05.2019.a. valla munitsipaalomandis olevate eluruumide üüri piirmääraks 2,50 eurot ühe ruutmeetri eest (Lisa 4).
1.8.10.09.2019.a otsustas kostja AS Mako nõukogu oma otsusega päevakorra punktis 2 kehtestada hageja korteri üüri suuruseks 2,50 eurot ühe ruutmeetri eest.
1.9.01.11.2019.a saatis kostja hagejale koos põhjendustega üüritasu tõstmise teatise, mille kohaselt määrati hageja kasutatava eluruumi üüri suuruseks 2,50 eurot ühe ruutmeetri eest (hagiavalduse Lisa 2).
2.Kostja seisukohad
2.1.Hageja ja kostja vahelise üürilepingu olemus ja tähtaeg. Vastuse punktis 1.2. nimetatud üürilepingu sõlmimise ajal kehtis elamuseadus sh tööandja eluruumi kohta kehtestatud sätted (§-d 58 – 60), millised kaotasid kehtivuse 01.07.2002.a.
2-19-18889 Elamuseaduse § 58 kohaselt oli tööandja eluruum määratud isiku majutamiseks, kes oli eluruumi omaniku või tiitlipärase valdajaga töö- või teenistussuhtes. Tõstatada võib küsimuse, kas hageja vastas isiku kriteeriumile, kellele võidi anda üürilepingu alusel kasutada tööandja eluruum, sest hageja ei ole kunagi töötanud Munitsipaalettevõttes Mako. Hageja töötas hagiavalduse kohaselt lepingu sõlmimise ajal hoopis Halinga vallale kuuluvas muusikakoolis. Sellel ajal kehtinud munitsipaalettevõtte põhimääruse p 1 alusel oli munitsipaalettevõte ettevõtlusega tegelev majandusüksus, mis asutati munitsipaalomandi baasil. Kuivõrd eelnimetatud põhimääruse p 3 alusel oli munitsipaalettevõtte kõrgemalseisvaks organiks kohaliku omavalitsuse täitevorgan ja munitsipaalettevõtte vara, sh Xxxxxxxxxxx eluruum, võis kuuluda vallale, siis võib tinglikult lugeda, et hageja töötas Halinga valla heaks ehk oli vallaga töövõi teenistussuhtes. Kuivõrd AS Mako asutamisega 17.10.1997 muutus ka Xxxxxxxxxxx eluruumi omanik (omanikuks muutus AS Mako), kellega hagejal igasugune töö-või teenistussuhe puudus, lõppes kostja veendumusel ka tööandja eluruumi üürileping selle lepingu p 3.2. alusel. Kuivõrd hageja jätkas kõnealuse eluruumi kasutamist, tuleb kostja veendumusel lugeda, et üürileping kehtis edasi viis aastat alates lepingu sõlmimisest ja muutus seejärel tähtajatuks üürilepinguks. Kosja leiab, et käesoleval ajal, kuivõrd hageja kasutab jätkuvalt üürnikuna kostjale kuuluvat eluruumi, on jätkuvalt tegemist hageja ja kostja vahelise eluruumi Xxxxxxxxxxx tähtajatu üürilepinguga VÕS § 310 tähenduses. Kostja vastavat seisukohta toetavad ka hagiavalduse õiguslikes põhjendustes korduvalt esitatud viited VÕS §-le 299 (Üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul).
2.2.Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kostja poolt hagejale saadetud üüri tõstmise teade ei vasta VÕS §-s 299 sätestatule. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja poolt hagejale saadetud üüri tõstmise teade vastab VÕS § 299 lg 2 punktides 1, 2 ja 4 sätestatule. Vaidluse all on küsimus, kas kostja on teates piisavalt märkinud üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse (VÕS § 299 lg 2 p 3). Kostja leiab, et tema on hagejale saadetud teates eelnimetatud nõuded täitnud. Üüri tõstmise teates on kostja märkinud alljärgnevat: Üürihinna muutuse põhjuseks on viia üüritasu võimalikult lähedaseks sama asukoha ja seisundiga eluruumide tavalisele üürile eesmärgiga parandada seeläbi ka üürileandja võimekust eluruumi omaniku kohustuste täimisel. Aastas laekub üürileandjale üüri summas 215,15 eurot. AS Mako maksab Xxxxxxxxxxx – xxxxxxxxxxxx korteri eest korteriühistule Xxxxxxxxxxx remondifondi 336,60 eurot aastas. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-05 selgitanud, et üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud ning et see on põhjendatud eelkõige juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Kostja selgitab, et kuivõrd Xxxxxxxxxxx korteriühistu moodustati 11.01.2018.a, siis alles 2019.a otsustas korteriühistu liikmete üldkoosolek hakata koguma korteriühistu liikmetelt igakuiselt raha
2-19-18889 remondifondi, et asuda parendama elamu üldseisundit. Kostja on olnud kohustatud tasuma igakuiselt korteriühistu remondifondi 28,05 eurot. 2019 a. teostati Xxxxxxxxxxx elamu katuse remont, remonditi elamu ees ja taga vihmaveesüsteeme ning paigaldati trepikoja käsipuu, kokku maksumusega ca 5000 eurot. Ka järgnevatel aastatel on möödapääsmatu elamu seisundi parandamine ja remontimine. Välistatud ei ole, et käesoleval aastal remondifondi maksta tulevad summad suurenevad, sest rahaliselt on lähitulevikus elamu vajalike parenduste ja remondi maksumus märkimisväärselt suurem. Märkimist väärib ka asjaolu, et hageja on tasunud kostjale juba ligi 12 aastat igakuist üüri vaid summas 17,59 eurot ja sellise väikse üürimääraga on hageja saavutanud märkimisväärse kokkuhoiu, kui arvestada, et keskmised üürimäärad Xxxxxxxxxxxs on olnud väga oluliselt kõrgemad. Kostja veendumusel tõstis Põhja-Pärnumaa Vallavolikogu alates 01.05.2019.a valla omandis olevate eluruumide üüri piirmäära summani 2,50 eurot ühe ruutmeetri eest lähtuvalt just vallas asuvate eluruumide keskmisest üürimäärast ja kostja poolt sama määrani üüri tõstmine ei ületanud üürilepingu punktiga 4.1. lubatavat määra. Hageja on möönnud, et üürimäär 32 eurosenti ühe ruutmeetri eest on põhjendamatult väike ja on nõus tasuma üüri arvestusega 1,0 eurot ühe ruutmeetri eest ehk kokku 56,10 eurot. Kostjale on arusaamatu, millest tuleneb hageja seisukoht, et just selline üürimäär võiks olla mõistlik. Hageja vastava loogika kohaselt saaks kostja seega eluruumi omanikuna puhast üüritulu vaid summas 28,05 eurot kuus (56,10 – remondifondi 28,05). Kostja leiab, et eluruumi üürimäär hagejale summas 140,25 eurot kuus (2,50 eurot m2) ei ole ülemääraselt suur, sest kostja ei saa seeläbi ebamõistlikku kasu (VÕS § 301 lg 1) ja selline üürimäär ei ole ülemäärane, sest see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist (VÕS § 301 lg 2). Asjaolu kohta, et hageja kasutuses oleva eluruumi üürimäär kuus summas 140,25 eurot ehk 2,50 eurot m2 vastab keskmisele Xxxxxxxxxxx turuhinnale ja ei ole kõrgem Xxxxxxxxxxx samaväärsete korterite tavalisest üürist, soovib kostja esitada esimesel võimalusel täiendava tõendina asjatundja või eksperdi arvamuse. Vastava tõendi saamiseks ja esitamiseks taotleb kostja täiendavat aega vähemalt üks kuu. Kostja taotleb kohtult jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja kõik asja menetluskulud jätta hageja kanda. 27.04.2020 hageja seisukoht Hageja esitab oma täiendavad seisukohad, lähtudes kostja 16.01.2020 vastusest ja tõenditest.
1.01.07.1997 hageja ja ME Mako vahel sõlmitud tööandja eluruumi üürileping on tähtajaline üürileping, mille kehtivus on seotud hageja töötamisega töölepingu alusel vallale kuuluvas muusikakoolis. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt lõpeb leping samaaegselt töölepingu lõppemisega üürileandja juures. Seega hagejaga töölepingu lõppemise kuupäev on ühtlasi ka üürilepingu lõppemise kuupäev TsÜS § 134 lg 2 mõttes (tähtaeg määratakse mh kindlalt saabuva sündmusega). Seega väär on kostja väide, et korteri üleandmisega Mako Aktsiaseltsile muutus eluruumi omanik, tähtajaline üürileping lõppes ja jätkus tähtajatu üürilepinguna. Mako AS-i registrikaardist (kostja
2-19-18889 vastuse lisa 2) nähtub, et AS Mako on Munitsipaalettevõtte Mako, ettevõtteregistri nr 56000354 õigusjärglane. Munitsipaalettevõtted on aga hallanud ja hoidnud oma bilansis kohalike omavalitsuste vara. Kostja ise ka tunnistab, et vaidlusalune eluruum kuulus Halinga vallale ja oli munitsipaalettevõtte Mako hallata. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kuidas eluruum läks Mako AS-i omandisse. Kostja ise on viidanud kohaliku omavalitsuse otsustele, kuid ei ole neid otsuseid esitanud. Hageja arvates tuli munitsipaalvara anda Mako AS-le volikogu otsusega kas ASi asutamisel või hiljem.
2.Hagejaga sõlmitud üürilepingu punkt 2.3.3 sätestab, et üürileandjal on õigus teha muudatusi korteriüüri suuruses vastavalt korteriüüri arvestamise metoodiliste aluste muutmisele ja muude teenuste tasu suuruses vastavalt kehtivate tariifide muutumisele. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt üüri suurus ja muude teenuste eest makstava tasu suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, kusjuures põhiüür ei tohi olla suurem kohaliku omavalitsusorgani poolt kehtestatud piirmäärast. Põhiüüri ja täisüüri määramisel lähtutakse Vabariigi Valitsuse poolt kinnitavatest eluruumide üürile andmisel rakendatavatest korteriüüri arvestamise metoodilistest alustest. Põhja-Pärnumaa Vallavolikogu 20.03.2019 määrusega nr 8 „Üüri piirmäära kehtestamine“ (kostja vastuse lisa 4) § 3 on alates 01.05.2019 üüritasu piirmääraks kehtestatud 2,50 eurot/m2 eest kuus. Hageja jaoks tähendab see üüri tõstmist 0,32 eurost/m2 eest kuni 2,50 eurot/m2 eest. Hageja on seisukohal, et kostja ei ole hagejalt nõutava üüri suuruse kujundamist põhjendanud. Vastavalt ülal nimetatud määruse nr 8 § 5 lg 1 kohaselt käesolevat määrust rakendatakse ka kehtivatele üürilepingutele. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et vallavalitsus hindab kehtivates ja käesoleva määruse kohaselt kohalduvates üürilepingutes kokkulepitud või lepingute alusel arvestatud üüri suurused käesoleva määruse piirmäära ja diferentseerimise aluseid arvestades üle hiljemalt 2019 aasta jooksul. Üüri diferentseerimisalused on sätestatud määruse nr 8 §-s 4. Seejärel teatab kostja üürnikule uue üüri määra. Ülaltoodust tulenevalt pidi hageja kasutuses oleva korteri uue üüri suuruse muutmise otsustajaks olema Põhja-Pärnumaa Vallavalitsus. Vallavalitsuse töövormiks on vallavalitsuse istung ja korralduste vastuvõtmine. Sellesisulist korraldust ei ole kostja kohtule esitanud. 01.11.2019 teatise edastas hagejale kostja, kellel ei olnud pädevust hageja üüri suurust muuta. Vastuses hagile kostja viidatud (esitamata) Mako AS nõukogu 10.09.2019 otsuse päevakorra punkt 2 hageja suhtes on tühine.
3.Hageja jääb oma seisukoha juurde, et kostja teatis (kui ta oleks kehtiv) ei vasta VÕS § 299 lg 2 p 3 sätestatule, kuna teatises ei ole piisavalt põhjendatud üüri tõstmise ulatust ja on jäetud esitamata ka uue üürimäära arvestus. Ka kostja vastuses hagile on neid eeldusi peetud olulisteks, kuid kostja on seisukohal, et tema on seaduse nõudeid täitnud. Hageja kostjaga ei nõustu.
3.1.Kostja väidab, et üüri tõstmise üheks põhjuseks on Xxxxxxxxxxx elamus korteriühistu, mis nõuab hageja eluruumilt reservfondi igakuiselt 28,05 eurot kuus (336,60 eurot aastas). Seega on kostja kohustused tema väitel vähemalt selle summa võrra suurenenud. Hageja selgitab, et kuivõrd VÕS § 276 lg 1 järgi elamu ja eluruumi remont on üürileandja (korrashoiu-)kohustus, ei saa selleks vajaliku raha maksmise kohustust mis tahes viisil panna
2-19-18889 üürnikule. Samas - kuna hageja nõustuks üürimääraga 1 eurot/m2 eest, summas kokku 56,1 eurot kuus, siis remondifondi raha mahuks igakuise üüri sisse. Kostja on selgitanud, et 2019 aastal on hageja elamus tehtud teatud remonditööd, kuid need on esimesed kogu üüriperioodil tehtud remonditööd, milleks on varasemalt juba üüri kogutud. Vastavalt hageja üürilepingu p 4.1 kujunes tema üür ka enne seda, arvestades tegelikke kulusid elamule, ning kostja ei ole tõendanud, kuidas kulude suurus on tänaseks muutunud. Hageja on seisukohal, et kostja peab tegelikult näitama oma remondikulude planeerimist, mitte arvestada pelgalt korteriühistu määratud makseid. Kostja vastusest ei selgu, kas kostjal on olemas oma remondikava või ta KÜ liikmena peab alluma KÜ otsustele (ja majanduskavale). Hageja eluruumile ei ole üürileandja siiani kulutusi teinud. Hageja esitab pildid oma korteri seisundist üürilepingu sõlmimisel 1997 aastal (lisa 1), mida ta on hiljem elamiskõlblikuks ära remontinud, millest on raske järeldada, et hageja on oluliselt eluasemekulusid säästnud.
3.2.Kuna ka kostja vastuses kohtule puudub uue üürimäära arvestus, kõik kostja selgitused on paljasõnalised, siis hagejal ei ole võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on mõistlik, sh miks 28,05 eurot kuus koos senise üüriga 17,95 eurot kuus peaksid andma üürileandjale õiguse nõuda alates 02.12.2019 igakuiselt üüri koguni 140, 25 eurot. Tegemist oleks ebamõistliku kasu saamisega VÕS § 301 lg 1 mõttes. Vastupidist pidi tõendama kostja, kuid ei ole seda teinud.
3.3.Lisaks põhjendas kostja oma vastuses kohtule hageja üüri tõstmist sellega, et ta lähtub vallas asuvate sarnaste eluruumide keskmisest üürimäärast. Kostja soovis esitada selle kohta asjatundja või eksperdi arvamust ja taotles selleks täiendavalt aega. Kostja ei ole siiani nimetatud tõendeid esitanud. Seega jäi paljasõnaliseks kostja väide, et 2,50 eurot/m2 eest vastab Xxxxxxxxxxx turuhinnale ja ei ole kõrgem Xxxxxxxxxxxs samaväärsete korterite tavalisest üürist. Kohtu 03.03.2020 e-kirjas viidatud ainsal pakkumisel olnud 4-toalise korteri üürimääraks oli ka alla 2,50 eurot/m2 eest; tegemist ei ole sarnase eluruumiga. Olukord, kus vallavalitsus pidi hageja üürimäära muutmisel arvestama vallavolikogu poolt kehtestatud diferentseerimisalustega, sh arvestama eluruumis teostatud renoveerimisega (hageja remontis korterit oma kulul), on aga erinev olukorrast, kus üürileandja teostab renoveerimist ise ja küsib selle eest kõrgemat üüri. Lähtudes eeltoodust ei ole kostja asjakohaseid arvestusi ega muud usaldusväärset infot kohtule esitanud, mille tõttu on jäänud tõendamata, et hageja eluruumi osas oleks põhjendatud ja õiguspärane rakendada maksimaalne üürimäär.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
1.01.11.2019 hageja sai kostjalt teatise (tl 8), et alates 02.12.2019 on tema üüritasuks 2,50 eurot/m2 eest, s.o hageja korteri puhul kokku 140, 25 eurot kuus. Vaidlus puudub selles, et 01.11.2009 kostja sai kätte hageja teatise üüritasu tõstmise kohta ja 15.11.2019 hageja teatas, et ei nõustu sellega, tehes kostjale omad ettepanekud üüritasu suuruse
2-19-18889 osas. Kuna hageja ei saanud teda rahuldavat vastust, siis pöördus 20.12.2019 hagiga kohtusse, mis on kooskõlas VÕS § 302 lg-ga 3. VÕS § 302 lg 3 kohaselt kui üürileandja ei nõustu täielikult või osaliselt üüri alandamisega või ei vasta käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud üürniku taotlusele ettenähtud tähtaja jooksul, võib üürnik 30 päeva jooksul vastamise tähtaja möödumisest pöörduda üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse.
2.Vaidlus puudub selles, hageja E.T. ja Munitsipaalettevõte (edaspidi ME) Mako 01.07.1997 sõlmisid tööandja eluruumi üürilepingu, seoses E.T.i asumisega tööle munitsipaalomandis olevasse muusikakooli. Nimetatud üürilepingu punkti 1 kohaselt anti hageja kasutusse Xxxxxxxxxxxs Xxxxxxxxxxx asuv kolmetoaline korter 56,1 m2. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt lõpeb leping samaaegselt töölepingu lõppemisega üürileandja juures. Vaidlus puudub ka selles, et hageja ei ole kunagi töötanud ME-s Mako, ehkki viimane on üürilepingus kajastatud üürileandjana. Antud olukorras kohus tuvastab, et üürilepingu sõlmimisel lepingu pooled aktsepteerisid, et Halinga vallavalitsusele kuuluv ME Mako võttis endale täitmiseks vallavalitsuse kohustuse selliselt, et vallale kuuluvas muusikakoolis õpetajana töötamise ajal tagatakse talle elukoht lepingus toodud tingimustel vallavalitsusele kuuluva ettevõtte kaudu. On ka selge, et sellistel tingimustel hageja asus ka õpetajaks antud valda tööle. Eeltoodut kinnitab ka kohtule esitatud Halinga Vallavalitsuse otsus 18.06.1997 nr 53 (tl 27), mille kohaselt tunnistati Xxxxxxxxxxxis asuv korter Xxxxxxxxxxx enne üürilepingu sõlmimist just tööandja ehk Halinga Vallavalitsuse eluruumiks.
3.Küsimus sellest, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga, mille alusel üüri tõsteti. Kohus on seisukohal, et kogumis asjaolusid analüüsides, on tegemist siiski tähtajatu üürilepinguga, kuid seda mitte kostja argumentide alusel.
3.1.Kohus ei nõustu kostjaga selles, et aktsiaselts Mako (edaspidi AS Mako) asutamisega nimetatud leping lõppes ja seeläbi muutus tähtajatuks lepinguks. Asjaoludest nähtuvalt täideti sama lepingut edasi igasuguste muutusteta AS Mako kui ME Mako õigusjärglase poolt. Antud juhul pärast lepingu sõlmimist muutus hageja jaoks eeskätt üksnes lepingu poole kui ettevõtte nimi ja see, et erinevad vallad on ühinenud. Eeltoodut kinnitavad muudki asjaolud, nimelt ka äriregistri andmetel kasutab ettevõte vallavalitsuse domeeni – pparnumaa.ee, 05.05.2008 on AS Mako muutnud kokkuleppel hagejaga seda sama ME-ga Mako 01.07.1997 sõlmitud üürilepingut (tl 29) ning leping on algusest peale olnud seotud antud omavalitsuse muutuva regulatsiooniga ja seda ka jätkuvalt, s.o nn omavalitsuse üüri piirmäära kehtestamisega (tl 30-31). Samuti kohus on pooltele menetluse kestel pakkunud kompromissi ja viidanud mitte vaidluse all olevale asjaolule, et AS Mako on jätkuvalt 100% Põhja Pärnumaa vallale kuuluv ettevõte ning AS-i Mako on ühendatud erinevad sarnased ettevõtted (tl 29), mis on ka loogiline, kuna vahepeal on erinevad omavalitsused ühinenud. Vaidlust ei ole ka selles, et antud omavalitsusele kuuluv ettevõte on hallanud ja hoidnud oma bilansis ka üürilepinguga seotud kohaliku omavalitsuse vara, sõltumata ettevõtte nimes toimunud muudatustest. 01.07.1997 hageja ja ME Mako, mille õigusjärglane on kostja, vahel sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu kehtivus on seotud hageja töötamisega töölepingu alusel vallale kuuluvas
2-19-18889 muusikakoolis. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt lõpeb leping samaaegselt töölepingu lõppemisega üürileandja juures. Seega hagejaga töölepingu lõppemise kuupäev on ühtlasi ka üürilepingu lõppemise kuupäev. Vaidlus puudub selles, et hageja töötab jätkuvalt muusikakoolis õpetajana ja seda lõpptähtaega ei ole kuidagi määratletud täpsemalt lõppkuupäevaga. Seega kohus nõustub hagejaga selles, et ME Mako õigusjärglane on AS Mako ning menetluses on seega õige kostja.
3.2.1997.a sõlmitud üürilepingu punkti 3.2 kohaselt lõpeb leping samaaegselt töölepingu lõppemisega üürileandja juures. Kui kontekstiväliselt seda küsimust vaadelda, võib esmapilgul asuda ekslikule seisukohale, et lepingu tähtaeg on kindlaks määratud sündmusega ja seetõttu tähtajaline TsÜS § 134 lg 2 mõttes. Lepingu sõlmimise asjaolud jäävad väga kaugesse aega, mille vältel on oluliselt muutnud ka kostja isikkoosseis ning juriidiline maastik. Seega objektiivselt on poolte tollast tegelikku tahet lepingu sõlmimise ajal võimatu kindlaks määrata. Samas mõistlikkuse kriteeriumist lähtudes ja objektiivse kõrvaltvaatajana tuleb pidada oluliseks seda, et hageja töösuhe antud muusikakoolis on jätkunud 1997.aastast käesoleva ajani ehk katkematult väga pikalt. Pooled ei ole esitanud väiteid, et antud töösuhte lõpp oleks juba teada või kuidagi juriidiliselt daatumiga määratletud. Sellest johtuvalt, neid asjaolusid kogumis TsÜS § 75 lg 1-3 alusel arvestades, kohus tuvastab, et tegemist on siiski tähtajatu üürilepinguga, sest töösuhte lõpu täpne aeg ei ole jätkuvalt teada. Nõnda on tegelikult seda käsitlenud ka kostja enda seisukohtades ja üüri tõstmise teates ning ka hageja esmalt hagiavalduses leidnud, et tegu on tähtajatu üürilepinguga.
4.Hageja on seisukohal, et üüritõstmise teade ei vasta VÕS § 299 lg-le 2. Kostja sellega ei nõustu.
4.1.Üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul VÕS § 299 lg 2 kohaselt eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. VÕS § 299 lg 3 kohaselt üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Üürilepingu punktis 2.3.3 sätestatakse, et üürileandjal on õigus teha muudatusi korteriüüri suuruses vastavalt korteriüüri arvestamise metoodiliste aluste muutmisele ja muude teenuste tasu suuruses vastavalt kehtivate tariifide muutumisele. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt üüri suurus ja muude teenuste eest makstava tasu suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, kusjuures põhiüür ei tohi olla suurem kohaliku omavalitsusorgani poolt kehtestatud piirmäärast. Põhiüüri ja täisüüri määramisel lähtutakse Vabariigi Valitsuse poolt kinnitavatest eluruumide üürile andmisel rakendatavatest korteriüüri arvestamise metoodilistest alustest.
2-19-18889
4.2.Üüritasu tõstmise teates on toodud alljärgmised põhjendused üüritõstmiseks: 1) senine üüritasu suurus 0,32 eurot igalt eluruumi ruutmeetrilt on kehtinud alates 01.05.2008; 2) Põhja-Pärnumaa Vallavolikogu on 02.03.2019 määrusega nr 8 „Üüri piirmäära kehtestamine“ §s 3 on kehtestanud üüritasu piirmääraks 2,50 eurot eluruumi igalt ruutmeetrilt; 3) üürihinna muutuse põhjuseks on viia üüritasu võimalikult lähedaseks sama asukoha ja seisundiga eluruumide tavalisele üürile, eesmärgiga parandada seeläbi ka üürileandja võimekust eluruumi omaniku kohustuste täitmisel; 4) aastas laekub üürileandjale üüri summas 215,15 eurot. AS Mako maksab Xxxxxxxxxxx-10 korteri eest korteriühistule Xxxxxxxxxxx remondifondi 336,60 eurot aastas. Kohus leiab, et üüritasu teade ei vasta VÕS § 299 lg 2 p 3 nõuetele, sest sellest ei nähtu üüritasu tõstmise arvestust selle tõstmiseks kokku 140, 25 euroni kuus, nimelt: 1) selline arvutuskäik ja summa kujunemise põhjendused ei ole teate alusel jälitavad, tegemist on siiski väga järsu üüritasu tõstmisega võrreldes eelnevaga, s.o 0,32 eurot 2,50 eurole ruutmeetri hinnaga ehk üüritasu tõusuga ligi 800%. Viidatud üüritasu piirmäär volikogu määruses on siiski ka maksimum võimalik määr, mille kohaldamine peab olema ka põhjendatud, et just maksimaalsest määrast lähtuda; 2) paljasõnaline on väide turuhinna osas ja milles see konkreetselt seisneb; 3) isegi kui üürileandja on soovinud, et remondifondi osa arvestatakse, ei ole arusaadav, kas üürnik peab siis kogu remondifondi tasuma või muude asjaoludega seoses võetakse seda remondifondi kulu üksnes osaliselt arvesse; 4) soov parandada paremini üürileandja võimekust eluruumi omaniku kohustuste täitmisel, jääb üldsõnaliseks, milles see seisneb ja milles seisnevad põhjendatud, vajalikud ja planeeritud tegelikud kulud, et neid saaks hinnata. Hageja on kohtule esitanud fotomaterjali korteriseisundi kohta (tl 47-49), kui ta selle korteri enda valdusesse sai ja esitanud ka väite, et kõik senised vajalikud tööd eluruumi (korteri sisetööd) parendamiseks selle elamiskõlblikuks muutmisel on hageja seni ise teinud ja sellesse ei ole kostja panustanud. Kostja ei ole selles osas ka vastuväiteid esitanud, mistõttu loeb kohus hageja väited õigeks ja selles valguses on veelgi enam üüritasu nõue põhjendamata. Seega ei vasta üüritasu tõstmise teade ka üürilepingu punktile 4.1, mille kohaselt üüri suurus ja muude teenuste eest makstava tasu suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. Ja ka üürilepingu punktile 2.3.3, sest üüritasu tõstmise arvutus ei ole läbipaistev ja üheselt mõistetav. Riigikohus1 on leidnud materiaalõiguse õige kohaldamise seisukohast, et: 1) selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade muuhulgas vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. Üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte; 2) VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Kuna üüri tõstmise põhjenduse esitamine teates on vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on ülemäärane, siis tuleb üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval välja tuua nii üüri tõstmise põhjendus kui ka arvestus, millel üüri tõstmine põhineb. Samuti peab üürileandja
Riigikohtu 28. veebruari 2018 otsus asjas nr 2-16-10710, p-d 11, 12
2-19-18889 ühepoolne üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud2. Põhjendused tuleb aga esitada juba üüri tõstmise teates. Eeltoodud alustel kohust tuvastab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele, sest kostja 01.11.2019 teatis eluruumi üüri tõstmiseks on tühine VÕS § 299 lg 3 alusel. Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 alusel menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud kostja kanda. Hageja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt hageja õigusabikulud on kokku 872 eurot, millest 200 eurot on riigilõiv ja 672 (koos käibemaksuga) on kulud seoses õigusabi osutamisega esindajale. Kuna hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, siis ta ei saa tekkinud õigusabikuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja menetluskulud koosnevad: 1) riigilõiv – 200 eurot (75 eurot hagi esitamisel ja 125 eurot täiendavalt); 2) õigusabikulud (esindaja kulud): 2.1) AB Tamar 02.12.2019 arve nr 109 summas 180 eurot; - hageja 04.12.2019 maksekorraldus; 2.2) AB Tamar 27.04.2020 arve nr 032 summas 240 eurot – s.o tutvumine 16.01.2020 kostja vastusega ja analüüs 0,5 tundi ja 27.04.2020 seisukoha koostamine 1,5 tundi, tunni hind 120 eurot, lisandub käibemaks; - hageja 29.04.2020 maksekorraldus; Kokku 440 eurot, millele lisandub käibemaks 20%, õigusabikulud kokku 528 eurot. Hageja täiendas nimekirja 7.05.2020 toimunud kohtuistungiga seotud menetluskuluga: 2.3) AB Tamar 7.05.2020 arve nr 036 summas 120 eurot – s.o istungil osalemise kulu tunni ulatuses 120 eurot, millele lisandub käibemaks; - hageja 08.05.2020 maksekorraldus. Õigusabikulud kokku on 560 eurot (440+120), millele lisandub käibemaks 20%, kõik kokku 672 eurot. Kohus leiab, et hageja menetluskulude nimekiri (õigusabi, riigilõiv) ja selles näidatud kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ning nendest ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks teinud tarbetuid kulutusi, kulutanud selleks põhjendamatult aega või õigusabi tunnihind 120 eurot ilma käibemaksuta oleks vandeadvokaadi õigusteenuse eest liiga kõrge. Samuti on menetluskulu nimekirja järgi õigusabile kulunud 4,5 tundi, mis on samuti põhjendatud aeg, arvestades hageja esindaja esitatud menetlusdokumente koos seisukohtadega ja istungit.
Riigikohtu 2. novembri 2005 otsus asjas nr 3-2-1-109-05, p 11; 19. septembri 2005 otsus asjas nr 3-21-76-05, p 16
2-19-18889 Eeltoodu tõttu tuleb hageja menetluskulude hüvitamise taotlus koos viivisnõudega rahuldada täies ulatuses. Kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks menetluskulud kokku summas 872 eurot (672 eurot + 200 eurot) ning menetluskuludelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Nummert Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.