Otsuse avalikult teatavaks tegemise 22.05.2020. a, Tallinna kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number
2-18-19666
Tsiviilasi
X X hagi Nordecon AS-i vastu võlaõiguslikust müügilepingust kehtiva taganemisega tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse 50 317,12 euro, viivise 3562,55 euro ja lisanduva viivise nõudes või alternatiivselt võlaõigusliku müügilepingu tühistamisega tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse 30 317,12 euro, viivise 3544,20 ja lisanduva viivise nõudes
Hagihind
53 879,67 eurot
Menetlusosalised
Hageja: X X (isikukood X; elukoht: xxx) Hageja lepinguline (e-post: xxx)
esindaja:
T
Vologžanina
Kostja: Nordecon AS (registrikood 10099962; Pärnu mnt 158/1, Tallinn; e-mail: xxx) Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Arne Ots ja advokaat Kaisa Margus (e-post x, x) Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2.Jätta menetluskulud hageja X X kanda.
3.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus
2-18-19666 Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.10.07.2017.a. sõlmis hageja kostjaga võlaõigusliku aadressil X tn x, Tallinn, asuvas elamus korteriomandite (korteri nr 10 ja parkimiskoht nr P8) soetamiseks. Ettemaksu 30 000 eurot notari deposiitkontole tasus hageja eest Z Z. Tehingu tõestanud notar kandis märgitud ettemaksu hiljemalt 12.07.2017 Nordecon AS kontole.
2.Pooled leppisid kokku korteris muudatustööde tegemises (sh. muuta wc ja wc-ga vannitoa pindade katteid, dušši klaasseina jne) ja korteri vannitoa disaini ja siseviimistluse muutmises vastavalt hageja disaineri skeemidele ja hageja valitud materjalidega. 20.09.2017 pooled kooskõlastasid hageja soovitud muudatustööde nimekirja ja disaineri saadetud skeemid. Muudatustööde/parendustööde ja hageja valitud viimistlusmaterjalide eest hageja tasus 6532,42 eurot. Hageja poolt täiendavate tööde eest tasumata jäänud arve nr 207023 summas 2874,90 eurot jääb kostja kanda, kuna kõik parendused jäid kostjale lepingu eseme koosseisus.
3.Peale kõikide muudatuste kooskõlastamist lepiti kokku, et kostja lõpetab kõik tööd korteris hiljemalt 08.11.2017. Mitu nädalat korteris mingeid töid ei tehtud ning töödega alustati alles pärast hageja juristi poolt 30.10.2017 pretensiooni saatmist. Hageja poolt kostja töötajatele tööde käigus osutatud puuduste kohta saadi tihtipeale vastuseks "kõlbab ka nii” ning hagejal tuli teha suuri jõupingutusi ja kulutada närve selleks, et kostja kõrvaldaks korteri siseviimistluses esinevad puudused. Kuigi lepingu eseme siseviimistlus ei olnud valmis (vannituba wc-ga ja eraldi wc olid täielikult tegemata, mille tõttu korterit ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada) saatis kostja esindaja 27.10.2017 hageja juristile e-posti teel kirja, milles pakkus hagejal lepingu esemed vastu võtta 09.11.2017 ja sõlmida asjaõigusleping 10.11.2017. Võlaõiguslepingu p. 5.3 järgi hagejal oli õigus keelduda lepingu eseme vastuvõtmisest kui lepingu eset ei saa sihtotstarbeliselt kasutada, millest oli teavitatud ka kostjat. 09.11.2017 saatis kostja esindaja saatis hageja juristi e-posti aadressile kirja, milles kostja pani hageja fakti ette, et hagejaga kooskõlastamata lükkab kostja lepingu esemete üleandmise 22. novembrile 2017 ning asjaõiguslepingu sõlmimise 23. novembrile 2017.
4.Hageja esindaja palus kostjal esitada lepingu eset ja hoonet puudutava dokumentatsiooni, kostja esindaja pidevalt esitas mitmesuguseid väiteid ja põhjendusi, et hagejale dokumente mitte esitada. Osa palutud dokumentidest kostja siiski lõpuks esitas, kuid mitte kõiki. Seejärel pöördus hageja ehitus- ja projekteerimisala spetsialistide poole.
5.22.11.2017 hageja jurist teavitas kostjat, et hageja ei saa tulla eelnimetatud kuupäeval lepingu eseme ülevaatamisele tervislikel põhjustel. 24.11.2017.a. teavitati kostja esindajat, lepingu eseme ülevaatamine ei ole võimalik enne hageja tervenemist.
6.18.12.2017 Lepingu eseme ülevaatamisel allkirjastatud üleandmise-vastuvõtu akti kohaselt hageja esindaja lepingu eset vastu ei võtnud ja võtmeid ei saanud ning ootas ehituseksperdi
2-18-19666 arvamust lepingu eseme kohta. Seetõttu hageja esindaja (poeg C C) ei saanud 18.12.2017 akti kanda lepingu eseme varjatud puuduseid, millistest ta selleks ajaks ei olnud teadlik.
7.Xxx OÜ ehitusinseneri 19.12.2017 arvamuse kohaselt on lepingu esemel varjatud puudused, millistest majandus- ja kutsetegevuses tegutsev kostja oli ja pidi olema teadlik: 1) krundi vertikaalplaneering X 2 korterelamu perimeetril on lahendatud kaldega hoone poole. Nimetatud asjaolu koos drenaaži puudumisega suurendab hoone X soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski, kuna suurem osa sademeveest ja kevadel lume sulamisel tekkivast veest voolavad mööda kallet nimetatud hoone juurde; 2) aknaplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt - viimistluse veekahjustuserisk. RT 8011202-et järgi aknapleki otsad peaksid olema krohvitud seinas, mitte krohvi pealispinnal; 3) sajuveetorud rõdul on lahendatud nii, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale, mis oluliselt mõjub väliskrohvi kestvusele (vähendab kestvust). Ülevaatuse ajal seinakrohv oli märg; 4) Ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilud siseuste alumises osas on liiga väikesed, kohati h=8mm, ehk tema pindala on 0,8*82cm=65,6cm2. X ventilatsiooniõhu hulk peab olema vähemalt 10 l/sek. Antud juhul õhu liikumise kiirus pilu kohal on 15,2 m/sek, mis on rohkem kui normidega lubatud ning tekitab müra (nt müra vältimiseks elanik peab kas hoidma ust avatuna või ventileerima vähem, kui normid näevad ette).
8.20.12.2017.a. seoses ilmnenud varjatud puudustega tegi hageja Nordecon AS-le võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse (tõestatud Tallinna notar Maive Ottas poolt). Hageja jurist teavitas kostja esindajat samal päeval telefoni teel hageja keeldumisest sõlmida asjaõigusleping varjatud puudusi omava lepingu eseme suhtes.
9.04.01.2018 saatis kostja hageja juristile vastuse müügilepingust taganemise avaldusele, milles vaidles taganemisele vastu.
10.11.01.2018 saatis hageja kostjale võlaõigusliku müügilepingu tühistamise avalduse, kuna oli ilmne, et kostja kui suurarendaja ja -ehitaja, kelle juures töötavad nii projekteerimise kui ka ehitusala spetsialistid, oli ja pidi olema teadlik kõikidest ehitusnõuetest ja nende mittejärgimise tagajärgedest, sh varjatud puudustest ja nende tagajärgedest ja võimalikest puudustest tulenevatest kahjudest. Kostja teadis ja pidi olema teadlik ka X X OÜ arvamuses osutatud varjatud puudustest, millistest kostja pole teavitanud hagejat.
11.Hageja jaoks on kõnealused varjatud puudused olulised ja kui kostja oleks teavitanud hagejat nendest puudustest enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, siis hageja ei oleks kostjaga võlaõiguslikku müügilepingut lepingu esemete ostmiseks sõlminud. Samuti on ilmne, et märgitud varjatud puudused tekitavad hagejale lepingu eseme omandamise korral liigseid põhjendamata lisakulutusi, kahjusid ja probleeme.
12.11.01.2018 saatis kostja hagejale omapoolse võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse. 22.01.2018 vaidles hageja vastu kostja müügilepingust taganemise avaldusele ja peab seda mittekehtivaks.
13.12.04.2018 sai hageja esindaja kostja esindajalt kirja, milles kostja nõudis hagejalt trahve ja viiviseid ning esitas tasaarvestuse avalduse. 12.04.2018 saatis hageja koheselt vastuväite kostja nõudele ning tasaarvestuse avaldusele.
2-18-19666
14.13.04.2018 kandis kostja üle hageja kontole summa 7125.10 eurot. Ülejäänud raha kostja hagejale ei tagastanud.
15.17.05.2018 kirjas tasaarvestas hageja kostja poolt tasutud summa 7125.10 eurot (VÕS § 88 lg 8) võlaõigusliku lepingu sõlmimise (notaritasu) kulutustega 779,51 eurot, intressidega summas 130,29 (arvestatud parenduste summalt 6532,42 eurot seisuga 06.02.2018) ja osaliselt summas 6215,30 eurot korteri parendusteks tehtud kulutustega (7125,10 - 779,51 - 130,29 = 6215,30). Seega korteri parendusteks kulutatud summast jäi võlguolevaks ja tasumisele kuuluvaks summa 317,12 eurot (6532,42 - 6215,30= 317,12 eurot). Samuti jäi tasaarvestamata ning kuulub kostja poolt hagejale tagastamisele tagasitäitmise korras müügilepingu alusel tasutud ettemaksu summa 30 000 eurot, mille osas Z Z loovutas nõudeõiguse hagejale. Kostja mingeid vastuväiteid avaldusele ei esitanud.
16.Võlaõigusliku müügilepingu p 7.4 kohaselt kostja pidi peale hageja poolt müügilepingust taganemist tasuma hagejale leppetrahvi 10% ostuhinnast ehk summas 20 000 eurot (200 000 x 10% = 20 000), kuna hageja taganes võlaõiguslikust müügilepingust kostjapoolse võlaõigusliku lepingu rikkumise tõttu.
17.Kostja oluliselt rikkus võlaõiguslepingust tulenevat kohustust teavitada tarbijat ehk hagejat Lepingu esemel esinevatest varjatud puudustest ning sellega oluliselt rikkus pooltevahelist müügilepingut. Samuti lepingurikkumine on oluline, kuna kostja poolt lepingu eseme varjatud puudused tekitavad hagejale Lepingu eseme omandamise korral liigseid põhjendamata lisakulutusi, kahjusid ja probleeme. Kuna kostja, jättes hagejat lepingu eseme varjatud puudustest teavitamata, rikkus oluliselt lepingut, siis materiaalsed eeldused võlaõiguslepingust taganemiseks on täidetud. Hageja sai varjatud puudustest teada 19.12.2017 X X OÜ ehitusinseneri arvamusest. Järgmisel päeval, s.o. 20.12.2017, tegi kostja hagejale müügilepingust taganemise avalduse, milles põhjendas lepingust taganemist. Seega taganemise formaalsed eeldused (VÕS § 118) on täidetud ning müügilepingust taganemine on kehtiv.
18.20.12.2017 taganemisavalduses ja hiljem kostjale saadetud avaldustes hageja nõudis kostja poolt raha tagastamata jätmise eest viiviste tasumist, kuid kostja tasus 13.04.2018 hageja nõuetest ainult korteris tehtud parendustega seotud viivise summas 130,29 eurot.
19.Viivis summalt 30 000 eurot alates 13.07.2017 kuni hagi esitamiseni moodustab 3544,20 eurot (30 000 eurot x 0,022% x 537 päeva). Summalt 317,12 eurot kostja peab tasuma hagejale viivist alates 13.04.2018 kuni hagi esitamiseni 18,35 eurot (317,12 eurot x 0,022% x 263 päeva).
20.Kui kohus leiab, et hageja 20.12.2017 müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, siis hageja esitab alternatiivse nõude ja leiab, et võlaõiguslik müügileping on tühine ja tühistatud TsÜS § 94 lg 3 alusel seoses kostja poolt hageja eksimusse viimisega ja eksimuses hoidmisega. Esemel esinevatest varjatud puudustest oli ja pidi olema ehituse majandus- ja kutsetegevuses tegutsev kostja teadlik ja pidi hagejat puudustest teavitama.
21.Pärast hageja poolt summade tasaarvestamist kostja poolt X x, Tallinn, parendusteks kulutatud summast jäi võlguolevaks ja hagejale tasumisele kuuluvaks summa 317,12 eurot (6532,42 - 6215,30= 317,12 eurot). Samuti jäi tasaarvestamata ning kuulub kostja poolt hagejale tagastamisele tagasitäitmise korras müügilepingu alusel tasutud ettemaks 30 000 eurot ning sellelt arvestatud viivisintressid (VÕS § 189 lg 1, VÕS § 113) ajavahemiku eest
2-18-19666 alates 13.07.2017 kuni hagi esitamiseni summas 3544,20 eurot (30 000 eurot x 0,022% x 537 päeva = 3544,20 eurot) ja edaspidi VÕS § 113 ja VÕS § 94 lg 1 alusel viivised põhinõudelt summas 30317,12 eurot. Seega lähtudes eeltoodust kokku hagi esitamise seisuga hageja tühise müügilepingu alusel tagasitäitmise korras kuulub üldsumma 33861,32 eurot (317,12 + 30 000,00 + 3544,20 = 33861,32).
22.Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks müügilepingust taganemisega seoses tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse summas 50 317.12 eurot, viivise seisuga 31.12.2018 summas 3562,55 eurot ja edaspidi viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 50 317.12 eurot kuni kogu võlguoleva summa tasumiseni. Summa 30 000 eurot üle kanda Z Z (isikukood x), kontole nr. XXX. Alternatiivselt palub välja mõista kostjalt hageja kasuks müügilepingu tühistamisega seoses tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse summas 30 317.12 eurot, viivise seisuga 31.12.2018 summas 3544,20 eurot ja edaspidi viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 30 317.12 eurot kuni kogu võlguoleva summa tasumiseni.
23.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Müügilepingu p. 3.2. ja 3.3. alusel parendati korteriomandi seisundit, mille eest hageja pidi tasuma kostjale eraldi täiendava tasu summas 7249,80 eurot, mis ei kuulunud korteri ostuhinna sisse. Korteriomandi seisund nende lisatööde tõttu parenes ja selle tulemusel suurenes ka korteriomandi väärtus. Peale hageja poolt müügilepingust taganemist kõik hageja arvel tehtud parendused jäid korteriomandi koosseisu, kuna neid polnud võimalik eemaldada. Kostja ei pakkunudki hagejale viimase arvel tehtud parendusi ära võtta ning jättis need endale. Sellega kostja rikastus hageja arvel.
24.Pole õige kostja väide, et kostja pakkus ülevaatusel hageja esindajatele võimalust tutvuda X tn x hoone kogu projektdokumentatsiooniga. Sellist pakkumist kostja töötajad hageja esindajatele ei teinud. Samuti kostja töötajad ei pakkunud hageja esindajatele üle anda lepingu eseme kasutusjuhendite- ja projektide kausta ning korteri võtmeid.
25.18.12.2017 üleandmise-vastuvõtu akti allkirjastamist kuidagi ei saa lugeda korteriomandi vastuvõtmisena, kuna lõpliku seisukoha kujundamiseks hageja soovis saada ja ootas korteriomandi ülevaadanud ehitusinseneri arvamust.
26.Kui hageja 20.12.2017 müügilepingust taganemine või 11.01.2018 müügilepingu tühistamine on kehtiv, ei saanud kostja enam müügilepingust taganeda ja kostja 11.01.2018 müügilepingust taganemise avaldus pole kehtiv. Sellest lähtudes pole kehtiv ka kostja tasaarvestuse avaldus.
27.Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 saab samuti järeldada, et kui hageja 20.12.2017 müügilepingust taganemine on kehtiv, siis ei saanud enam müügilepingut tühistada. Kui aga hageja 20.12.2017 müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, siis sai hageja tühistada müügilepingu ja hageja 11.01.2018 müügilepingu tühistamine on kehtiv.
28.Ei vasta tegelikkusele ka kostja väited, et hageja pole tõendanud puuduste esinemist, kuna M Zl puudub pädevus teostada ehitustehnilist ekspertiisi. EhSRS § 16 lg 1 p 2 alusel oli M Zl pädevus. Seda kinnitab väljatrükk Majandustegevuste registrist. Ka praegu kehtivate kutsestandardite (tase 7) kohaselt saab ehitusinsener teha ehitusjuhtimist, ehitustegevuse juhtimist, omanikujärelevalvet, projekteerimist ja selle järelevalvet ehitistele, mis ei ole maapinnast kõrgemad kui 45 m ja sügavamad kui 8 m. Kostja esitatud ehitisregistri
2-18-19666 väljatrüki järgi, X 2, Tallinn elamu absoluutne kõrgus on 21,7 m ja sügavus 0 m.
29.Samuti ei saa pidada usaldusväärseks kostja kvaliteediosakonna juhataja H M selgitust, kuna isik otseselt sõltub kostjast ja tema väited pole objektiivsed. Hageja ei nõustu ka kostja väitega, et X 2, Tallinna, puuduste puudumist kinnitab see, et ehitisele on antud ehitusluba ja kasutusluba. Hageja põhjendab oma vastuväidet sellega, et kostja ehitatud ehitistele Tallinnas aadressil X 8 ja X 10 olid ka väljastatud nii ehitusload kui ka kasutusload, kuid olenemata sellest nendel elamutel ja korteriomanditel esinesid varjatud puudused, mis ilmnesid pärast korteriomandite müümist. Näiteks mitmel X 8 elamu korterite rõdudel vihmade ajal voolas vesi, mistõttu rõdud olid üleujutatud ning rõdude puidust kate mädanes, ühes korteris vannitoa laest pidevalt pudenes mingit valget tolmu ning garantiiaja jooksul kostja poole ilmnenud puudusi kõrvaldanud, projekteerija ja korteriühistu poole pöördumised ka ei andnud mingit tulemust. Elamu ehitanud kostja ei tahtnud ilmnenud puudusi kõrvaldada, ei tunnistanud neid ja väitis et korteriomanikud ise on varjatud puudustes süüdi. Ka kõrvalasuvas elamus X 10 (16 korrust) esinesid varjatud puusused esialgse kahe lifti asemel tehti ainult üks ja seegi pidevalt oli rikkis, ilmnesid probleemid ventilatsioonisüsteemiga (kõik lõhnad liiguvad ühest korterist teistesse), tuletõrjesignalisatsiooni ja suitsuanduritega (hakkasid tööle veeaurust), 16. korruse korteris rõdul pragunes klaasist piire (40-kilogrammine paneel), pragunes fassaadipaneel. Ka neid puudusi kostja ei kõrvaldanud ja veeretas nende lahendamise korteriomanikele. Eeltoodust tulenevalt ei ole usaldusväärne ja on otsitud kostja väide, et elamus ehitusloa ja kasutusloa olemasolu välistab varjatud puuduste olemasolu.
30.On ilmne, et täiesti uue valmisehitatud korteriomandi ostmiseks võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel hageja õigustatult lootis, et ta saab enda omandisse asja ilma puudusteta. Arvestades, et kostja puhul on tegemist majandus ja kutsetegevuses tegutseva isikuga, siis müügilepingueelsetel läbirääkimistel ja müügilepingu sõlmimisel hageja ostjana mõistlikult tugines kostja kui müüja erialastele oskustele ja teadmistele ning lootis, et soetab endale puudusteta uue eluaseme, mis ei tekita talle tulevikus ebamugavusi ja probleeme ning lisakulutusi varjatud puuduste tõttu. Hageja tarbijana isegi ei osanud arvata, et elamu või korteriomandi projektdokumentatsioonis võivad esineda puudused või et kostja tegevus ja/või töö võivad mitte vastata projektdokumentatsioonile või ehitusnõuetele või omada varjatud puudusi. Ka hageja esindajad, kes osalesid 18.12.2017 korteriomandi ülevaatamisel ei ole ehistuala spetsialistid ning nende poolt korteriomandi ülevaatamisel ka puudub alus eeldada, et nad saaksid märgata asjaolusid, mis viitavad korteriomandil varjatud puuduste olemasolule.
31.Hageja järelduse õigsust ja kostja keeldumist ja soovimatust kõrvaldada esinevaid puudusi kinnitab ka artikkel kostja ehitatud uutest elamutest aadressil X 8 ja X 10, Tallinn, kus kostja samuti hiilis kõrvale puuduste kõrvaldamisest garantiitähtaja jooksul ning ei kõrvaldanud ilmnenud varjatud puudusi.
32.Lepingu p 7.2 sätestatust tulenevalt on ilmne, et kostja eesmärgiks müügilepingu sõlmimisel oli igal juhul müüa hagejale korteriomand isegi sel juhul, kui sellel esinevad mistahes puudused. Kostja selline käitumine on ilmselt vastuolus heade kommetega. Isegi kui oletada, et pooltevaheline võlaõigusleping sisaldab sätteid, mis välistavad ostja ehk hageja (kui tarbija) õiguse saada tagasi korteris töövõtulepingu järgi korteri parendamiseks tehtud tööde ja ehitusmaterjalide maksumuse ja need tööd ja materjalid jäid kostjale, siis need võlaõigusliku lepingu sätted on tühised VÕS § 657 lg 1 alusel.
2-18-19666
33.VÕS § 223 lg 2 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Nagu hageja osutas ülalpool kostja sisuliselt keeldus õigustamatult puuduste kõrvaldamisest nii 04.01.2018 vastuses kui ka käesolevas menetluses. On ilmne, et uuel asjal varjatud puuduste esinemine ja selletõttu asja parandamisega tekitatakse hagejale põhjendamatuid ebamugavusi ja lisakulutusi, mis on samuti käsitletav lepingu olulise rikkumisena. Sellest tulenevalt hageja võis taganeda müügilepingust ja ei pidanud andma kostjale (müüja) täiendavat tähtaega. Samuti pole alust arvata, et X X OÜ 19.12.2017 arvamuses osutatud puudusi oleks kostja võimeline kõrvaldama mõistliku tähtaja jooksul. Kui kostja puudusi ei tunnista, siis ka pole alust arvata, et ta puudused kõrvaldab.
34.Majandustegevuse registris on M Z märgitud pädeva isikuna X X nende valdkondade eest. Samuti hageja juhib kohtu tähelepanu sellele, et M Z kuidagi ei saanud enda 19.12.2017.a. arvamuses anda seisukoha X 2, Tallinn elamu ehitusprojekti kohta, kuna kostja ei esitanud hagejale ehitusprojekti, põhjendades seda autoriõiguse kaitsega. See eest praegu peale kasutusloa vormistamist X 2 ja X 2a, Tallinn, ehitusprojekt on vabalt kättesaadav ehitisregistrist ning hageja esitab selle kohtule koos sellest võetud dokumentidega, mis omavad tähtsust käesolevas asjas.
35.Kõik ehitusinseneri poolt 19.12.2017 arvamuses osutatud varjatud puudused olid olemas enne poolte vahel 10.07.2017 võlaõigusliku lepingu sõlmimist, kuna enne müügilepingu sõlmimist elamu X 2, Tallinn, oli juba valmisehitatud ja puudus ainult korteri siseviimistlus. 19.12.2017 arvamuse koostanud X X OÜ ehitusinsener M Z vaatas elamu ja selle ümbruse üle 20.11.2017 ja lepingu eseme siseviimistlust ei hinnanud. Seega kostja väide, et ehitusinseneri 19.12.2017 arvamuses osutatud varjatud puudused tekkisid pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, pole usaldusväärsed ja ei vasta tegelikkusele. Kuna elamu oli juba valmis ehitatud enne hageja poolt võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist ja oli tegemata ainult siseviimistlus, siis on ilmne, et juba enne lepingu sõlmimist elamu krundi vertikaalplaneering X 2 korterelamu perimeetril oli lahendatud kaldega hoone poole ning isegi elamu ülevaatuse seisuga 20.11.2017 elamul drenaaž puudus. Drenaaži või muu vee äravoolu süsteemi olemasolu oleks ehitusinsener kui selle ala spetsialist kindlasti märganud. Kostja vastupidised väited on paljasõnalised ja tõendamata.
36.Sama puudutab ka aknaplekkide mittenõuetekohasest paigaldamisest. Kuna Lepingu ese oli juba valmis ehitatud ja aknaplekid olid paigaldatud enne poolte vahel lepingu sõlmimist, siis pole usutav, et kostja ümberpaigaldas mittenõuetekohaselt aknaplekid peale Võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist. Ehitusinseneri 20.11.2017 elamu ülevaatusel tehtud fotodest on näha, et aknapleki otsad on krohvitud pealispinnal. Ehitusinseneri 19.12.2017 arvamuse kohaselt nad peaksid olema krohvitud seinas, mitte pealispinnal. Projekti dokumendist nimetusega Hoone kaitseplekid on märgitud, et plekiga kaitstakse tarindeid sademe- ja sulamisvee, tuulest tingitud ilmastikukoormuse ja tarindite niiskumise ning mehaanilise koormuse (näiteks liiklusest, lumekoristusest ja jääst põhjustatud koormus) eest. Ka dokumendi lk 16 asuvast joonisest nr 22 (Aknaplekk krohvitud seinas) on näha, et tõepoolest aknaplekid pidid olema krohvitud seinas nagu seda osutas enda 19.12.2017 arvamuses ka ehitusinsener. Sellest tulenevalt on asjakohatud ja ebausaldusväärsed kostja kvaliteediosakonna juhataja vastupidised väited. Seega hageja arvates on ilmne, et aknaplekkide mittenõutekohase paigaldamise puhul on tegemist samuti varjatud puudusega, millest kostja teadis ja pidi teadma, kuid mida ta varjas hageja eest ja püüab selles osas eksitada ka kohut.
2-18-19666
37.Sajuveetorud rõdul olid samuti juba paigaldatud enne lepingu sõlmimist ja nende altpoolt (põranda poolt) lühendamine kuidagi ei mõjutanud seda asjaolu, et nad pidid vastama projektile ja pidi olema paigaldatud vastavuses projektiga selliselt, et ülevalt jooksev vesi ei pritsiks korteri välisseina krohvile. On ilmne, et altpoolt jooksev vesi kuidagi ei saa kahjustada ja pritsida ülespool asuvat seinakrohvi üldteada gravitatsiooniseadusest tulenevalt. Ülevaatuse ajal aga korteri kogu välisseina krohv ülevalt allapoole veetoru kõrval oli märg, mis oluliselt mõjub välikrohvi kestvusele (vähendab kestvust). Elamu projekti dokumendis Sadevee süsteemid sajuveetorude paigalduse ja ehitusinseneri 20.11.2017 elamu ülevaatamisel tehtud foto võrdlemisel on ilmne, et elamu X 2 projekti dokumendis sajuveetorude paigaldus on lahendatud teisiti võrreldes sellega, kuidas seda tegelikkuses tegi kostja. Kostja tegelikkuses paigaldas teise sajuveetorude süsteemi, mis ei taganud sajuvee elamu krohvile mittepritsimist. Ka 18.12.2017 ülevaatuse aktis hageja esindaja osutas sellele, et rõdul värvi all on näha varem olnud veelaigud, mis jällegi osutab sellele, et ka ülevaatuse ajaks see probleem ei olnud lahendatud. Lihtsalt veelaigud olid värske värviga üle värvitud nähtavasti samal põhimõttel "sobib ka nii" nagu kostja töötajad seda väitsid Võlaõigusliku lepingu kogu täitmise aja jooksul.
38.Mis puudutab ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilusid siseuste alumises osas, siis see puudus esines ka enne lepingu sõlmimist. Elamu projekti dokumendist HOONETE VENTILATSIOONI PROJEKTEERIMINE punkt 3.4 sätestab, et siirdõhu kasutamisel peab jätma võimaluse õhu liikumiseks läbi piiretes olevate avade. Eesti standardi (EVS) kehtestatud Eesti projekteerimisnormide EPN 18.3.1. järgi XX ventilatsiooniohu hulk peab olema vahemalt 10 l/sek. Ehitusinseneri 19.12.2017 arvamuses on osundatud sellele, et ohu liikumise kiirus 20.11.2017 ülevaatusel mõõdetud uksepilu kohal on 15,2 m/sek, mis on rohkem kui normidega lubatud ning tekitab müra, mille vältimiseks elanik peab kas hoidma ust avatuna või ventileerima vähem, kui normid näevad ette. Kostja esitatud korterelamu ventilatsioonisüsteemide mõõdistus-reguleerimistöö dokumendist pole tehtud arvutusi selle kohta kui suur on konkreetses korteris õhu liikumise kiirus. Seetõttu see kostja esitatud dokument midagi ei tõenda. Ventilatsioonisüsteemide passi kostja ei esitanud. Kuna kostja esitatud dokumendis puuduvad mistahes õhu liikumise arvutused korteri nr 10 kohta, siis sellest tulenevalt see kuidagi ei lükka ümber ehitusinseneri 19.12.2017 arvamuses osutatud seisukohta.
KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE
39.Kostja haginõuet ei tunnista, palub jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda.
40.10. juulil 2017 sõlmisid X X ostjana („hageja“) ja AS Nordecon müüjana („kostja“) võlaõigusliku müügilepingu aadressil X tn 2//2a, Tallinn asuva korteriomandi võõrandamiseks. Müügilepingu esemeks olnud korteriomand („lepingu ese“) oli müügilepingu sõlmimise ajal ehitusjärgus. Lepingu eseme hind oli 200 000 eurot, millest 30 000 eurot hoiustati enne müügilepingu sõlmimist ettemaksuna notari hoiukontol (müügilepingu p-d 4.1, 4.3 ja 2.3). Hageja eest hoiustas 30 000 eurot Z Z, kes andis müügilepingus nõusoleku kasutada hoiustatud summat müügilepingust tulenevate hageja kohustuste täitmiseks (müügilepingu p 2.3).
41.Kuna hagejale ei meeldinud lepingu eseme ostuhinnas sisalduv vannitoa siseviimistluse standardlahendus (mis sätestati müügilepingu lisas 2) ning hageja soovis vannitoa siseviimistluslahendust muuta (mh nt likvideerida sauna ning paigaldada mullivanni),
2-18-19666 leppisid pooled müügilepingu p-s 3.2 kokku lisatööde teostamises. Kostja pidi müügilepingu kohaselt teostama järgmised lisatööd: a) vannitoas ettenähtud sauna ruumide seinte ja torustiku likvideerimine; b) duširuumi seinte ja põranda uuesti plaatimine ning ripplae väljaehitamine; c) vee- ja kanalisatsiooni ühenduste väljaehitamine mullivanni paigaldamiseks. Hageja pidi nende lisatööde eest tasuma kostjale eraldi kostja tehtud ümberarvestuse alusel (müügilepingu p 3.2). Müügilepingu sõlmimise järgselt jätkas kostja lepingu esemel planeeritud töid (kuna hageja ostis ehitusjärgus korteri) ning alustas kokkulepitud lisatööde teostamist. Kostja lammutas ja utiliseeris sauna (lava, lagi, seinad, põrand), mis oli müügilepingu sõlmimise ajaks valmis ehitatud. Samuti likvideeris ja ehitas kostja vannitoas ümber ventilatsioonitorustiku. Pärast müügilepingu sõlmimist informeeris hageja kostjat, et ei soovi vannituppa standardlahenduses ettenähtud seinaplaati. Kostja nõustus sellise muudatusega, kuid kokkuleppe kohaselt pidi soovitud uued plaadid ja vastavad vuugitäited ostma ja lepingu esemele tarnima hageja. Kostja teostas uute plaatide paigaldamiseks vajalikud eeltööd ehk lõhkus juba paigaldatud plaadi vannitoa seintelt maha. 1. septembril 2017 ja 13. septembril 2017 saatis kostja hagejale e-kirja, milles kostja tuletas hagejale meelde, et hageja pidi ostma ja tarnima uued plaadid ja vuugitäited, mida hageja ei olnud teinud. Hageja ei andnud kostjale infot, kas ja millal saabuvad hageja valitud uued vannitoa plaadid ning vuugitäited.
14.septembril 2017 saatis hageja sisekujundaja J B kostjale e-kirja, milles teavitas kostjat, et hageja ei soovi enam vannitoa viimistlemist kokkulepitud viisil, vaid hoopis vastavalt ekirjale lisatud plaanidele ning et hageja palub kostjal vajalikud muudatustööd teostada. Hageja soovitud uus vannitoa lahendus ei vastanud ostuhinnas hõlmatud vannitoa standardlahendusele ega ka müügilepingu p-s 3.2 kokkulepitud vannitoa muudatustele. Kuna kostja uskus, et hagejal oli jätkuvalt soov lepingu ese omandada, ning soovist hagejale vastu tulla, nõustus kostja vannitoa ja WC veelkord hageja sisekujundaja saadetud plaanide alusel ümber ehitama. Kuna X tn 2//2a hoones oli muu ehitustegevus selleks ajaks lõppenud, andis kostja vannitoaga seonduvate muudatustööde teostamise üle AS-ile E Ehitus, kes omakorda palkas töid teostama B B OÜ. Hageja nõudmisel kaasati muudatustööde teostamise kokkuleppesse ka kostja ning muudatustööde eest tasumine pidi hageja soovil käima läbi kostja (s.t kostja pidi hagejale esitama selle eest arveid ning hageja pidi arveid tasuma kostjale). 2017. a oktoobri alguseni toimus hageja ja kostja vahel uue vannitoa kujunduse vastastikune täpsustamine, tööde kirjeldamine ja töödega seonduvate kulude kalkulatsiooni koostamine. 10. oktoobril 2017 sõlmisid hageja, B B OÜ ja kostja vannitoa muudatustööde kalkulatsiooni. Kalkulatsiooni kohaselt pidi hageja tasuma kostjale muudatustööde eest 5749,8 eurot. 50% sellest summast (2874,9 eurot) pidi hageja tasuma ettemaksuna enne tööde alustamist (samas). Kostja saatis hagejale ettemaksu arve nr 206872 summas 2874,9 eurot, mille hageja tasus. B B OÜ asus vannituba vastavalt hageja soovidele ümber ehitama. Hagejal jäi muudatustööde eest kostjale veel tasuda lõppmakse summas 2874,90 eurot (50% kalkulatsioonist).
42.Kostja soov anda lepingu ese üle 9. novembril 2017. Müügilepingu p 5.1 järgi pidid hageja ja kostja kontrollima lepingu eseme valmidust lepingu eseme ülevaatusel, millest kostja kohustus hagejat vähemalt seitse kalendripäeva ette teavitama. Müügilepingu p 6.3 järgi
2-18-19666 pidi kostja informeerima hagejat seitse kalendripäeva ette ka asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast. B B OÜ kinnitas kostjale, et vannituba saab ümber ehitatud 8. novembriks 2017. Sellest lähtudes (ning kooskõlas eelnevalt viidatud müügilepingu sätetega), saatis kostja 27. oktoobril 2017 hagejale kirja, milles informeeris hagejat, et lepingu eseme ülevaatus toimub
9.novembril 2017 ning asjaõiguslepingu sõlmimine 10. novembril 2017 notar Aivar Mesikäpp büroos. 30. oktoobri 2017 vastuses väitis hageja esindaja, et ei nõustu notari aja kokkuleppimisega, kuna lepingu ese ei ole valmis. 1. novembril 2017 saatis hageja esindaja kostjale e-kirja, milles palus hagejale saata lepingu eseme projekti, akende projektid ning sademete äravoolu projekti. Oma 2. novembri 2017 e-kirjas kinnitas kostja, et 9. novembriks 2017 planeeritud ülevaatuse ajaks on tööd lepingu esemel lõpetatud. Samuti selgitas kostja, et lepingu eseme projekt oli müügilepingu lisaks ning seega hagejale kättesaadav. 3. novembril 2017 saatis kostja hagejale e-kirja, milles selgitas, et hageja nõutud dokumendid on AS E Ehitus valduses, kuid kostja küsis hageja nõutud dokumendid AS-ilt E Ehitus välja ning et need on e-kirja manuses. 22. november 2017 lepingu eseme ülevaatus. 9. novembril 2017 saatis kostja hagejale ekirja, milles informeeris hagejat, et kostja lükkab lepingu eseme ülevaatuse edasi ning et lepingu eseme ülevaatus toimub 22. novembril 2017 ja asjaõiguslepingu sõlmimine 23. novembril 2017 notar Aivar Mesikäpp büroos.
16.novembril 2017 saatis kostja hagejale e-kirja, mille manuses oli muu hulgas kostja kiri (milles kostja tuletas meelde lepingu eseme ülevaatuse ja asjaõiguslepingu sõlmimise aega) ning arve nr 207023 summas 2874,9 eurot vannitoa muudatustööde lõppmakse tasumiseks.
20.novembril 2017 saatis kostja hagejale samad dokumendid uuesti.
21.novembril 2017 saadetud e-kirjas soovis hageja esindaja lükata lepingu eseme ülevaatust edasi 28. novembrile 2017, kuna sellel kuupäeval oli väidetavalt võimalik ülevaatusel osaleda ka eksperdil, kelle abiga soovis hageja lepingu eseme üle vaadata. Lisaks esitas hageja esindaja e-kirjas uusi nõudmisi X tn 2//2a hoonega seonduvate dokumentide esitamiseks.
22.novembri 2017 hommikul saadetud e-kirjas ei nõustunud kostja ülevaatuse aja edasilükkamisega ning tuletas hagejale veelkord meelde, et ülevaatus toimub 22. novembril 2017. Lisaks selgitas kostja, et kõigi hageja soovitud dokumentidega saab hageja ülevaatusel tutvuda. Teavitatud ajal 22. novembril 2017 hageja lepingu eseme ülevaatusele ei ilmunud, mis fikseeriti ka ülevaatuse aktis. Pärast ülevaatust selgus, et hageja esindaja oli mõned minutid enne ülevaatuse kokkulepitud algust saatnud kostjale e-kirja, milles teavitas kostjat, et hageja ei tule ülevaatusele, kuna hageja on haige. Hageja ei ilmunud 23. novembril 2017 ka notarisse asjaõiguslepingut sõlmima.
23.novembril 2017 saatis kostja hagejale kirja, milles informeeris hagejat, et lepingu eseme uus ülevaatus toimub 28. novembril 2017 (ehk ajal, mis hageja esindaja väite kohaselt sai ülevaatusel osaleda ekspert) ning asjaõiguslepingu sõlmimine 1. detsembril 2017 notar Aivar Mesikäpp büroos. Teavitatud ajal 28. novembril 2017 hageja lepingu eseme ülevaatusele ei ilmunud, mis fikseeriti ülevaatuse aktis. Hageja ega tema esindajad ei teavitanud kostjat mitteilmumise põhjustest. 28. novembril 2017 hagejale saadetud
2-18-19666 sellekohases e-kirjas tuletas kostja hagejale ühtlasi meelde kohustust tasuda vannitoa muudatustööde lõppmakse (50% kalkulatsioonist). Hageja ei ilmunud 1. detsembril 2017 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima ning ei teavitanud kostjat mitteilmumise põhjustest.
1.detsembril 2017 saatis kostja hagejale kirja, milles informeeris hagejat, et lepingu eseme uus ülevaatus toimub 18. detsembril 2017 ning asjaõiguslepingu sõlmimine 21. detsembril 2017 notar Aivar Mesikäpp büroos. Kostja selgitas ühtlasi e-kirjas, et kõigi hageja soovitud dokumentidega on hagejal võimalik tutvuda leppides selleks kostjaga aja kokku. Lisaks tuletas kostja veelkord meelde hageja kohustust tasuda vannitoa muudatustööde lõppmakse.
4.detsembril 2017 saatis AS-i E Ehitus esindaja hagejale e-kirja, milles selgitas hagejale, et lepingu eseme ja hoone, milles lepingu ese asub, projektdokumentatsiooni ei ole võimalik e-maili teel saata, kuid et hageja saab kõigi dokumentidega tutvuda kohapeal. AS E Ehitus palus hagejal anda teada, millal hageja soovib dokumentidega tutvuma tulla.
18.detsembri 2017 lepingu eseme ülevaatusel osalesid lisaks kostjale ka hageja volitatud esindajad C C, Z Z ja T V. Hageja esindaja C C allkirjastas lepingu eseme üleandmisevastuvõtmise akti. Üleandmise-vastuvõtmise akti märkis hageja esindaja lepingu esemel tema hinnangul esinevad puudused, millele lisas omapoolsed kommentaarid ka kostja esindaja. Kostja pakkus ülevaatusel hageja esindajatele võimalust tutvuda X tn x hoone kogu projektdokumentatsiooniga. Samuti soovis kostja anda hageja esindajatele üle lepingu eseme kasutusjuhendite- ja projektide kausta. Hageja esindajad keeldusid selle vastuvõtmisest.
21.detsembril 2017 hageja notari juurde ei ilmunud ega mitteilmumise põhjustest kostjat ei teavitanud. 22. detsembril 2017 teavitas kostja hagejat, et annab hagejale täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning et kostja on broneerinud uue aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks 11. jaanuaril 2018 notar Aivar Mesikäpp büroos. Samas kirjas tuletas kostja ühtlasi hagejale meelde kohustust tasuda vannitoa muudatustööde lõppmakse (50% kalkulatsioonist).
43.22. detsembril 2017 edastas notar Maive Ottas kostjale hageja 20. detsembri 2017 notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemise avalduse. Taganemisavalduses avaldas hageja soovi müügilepingust taganeda, kuna lepingu esemel esinesid hageja väite kohasel järgmised puudused: a) krundi vertikaalplaneering on lahendatud kaldega hoone poole, mis koos drenaaži puudumisega suurendab hoone soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski; b) aknaplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt; c) sajuveetorud on rõdul paigaldatud selliselt, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale; d) ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilud siseuste alumises osas on liiga väikesed. Taganemisavalduses nõudis hageja, et kostja tagastaks hagejale müügilepingu ettemaksu summas 30 000 eurot ning maksaks hagejale 12 951,93 eurot, mis hõlmas: a) kulusid summas 6532,42 eurot, mis hageja väidetavalt kandis seoses vannitoa lisa- / muudatustöödega; b) viivist / leppetrahvi summas 5640 eurot, mida hageja nõudis seetõttu, et kostja väidetavalt viivitas müügilepingu täitmisega; c) notaritasudest summas 779,51 eurot, mis hagejal tekkis seoses müügilepingu sõlmimisega.
2-18-19666
Lisaks märkis hageja taganemisavalduses, et ei tasu vannitoa muudatustööde lõppmakset (arve nr 207023 summas 2874,90 eurot).
44.23. detsembril 2017 teatas hageja esindaja kostjale, et hageja ei tule 11. jaanuaril 2018 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima.
45.4. jaanuaril 2018 vastas kostja hageja taganemisavaldusele. Oma vastuses selgitas kostja, et (1) hageja poolt esile toodud väidetavad puudused ei ole puudused ning isegi kui need oleksid puudused, ei annaks need alust müügilepingust taganeda; (2) kostja ei viivitanud müügilepingu sõlmimisega ning lepingu eseme valmimine lükkus edasi hageja tellitud muudatustööde tõttu; (3) hageja on müügilepingut oluliselt rikkunud; (4) hageja peab tasuma vannitoa muudatustööde lõppmakse, teised müügilepingus ettenähtud summad ning ilmuma 11. jaanuaril 2018 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima.
46.Pärast seda kui hageja ei ilmunud 11. jaanuaril 2018 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima, taganes kostja notariaalselt tõestatud taganemisavaldusega 11. jaanuaril 2018 hageja rikkumiste tõttu müügilepingust. Kuigi käesoleva hagi esemeks ei ole kostja taganemisavalduse õiguspärasus, märgime, et kostja taganes müügilepingust müügilepingu punktis 7.1 ettenähtud alustele tuginedes, mida kostja põhjendas ka oma taganemisavalduses. Kostja esitas taganemisavalduses ühtlasi nõude, et hageja tasuks kostjale müügilepingu p-s 7.5 ettenähtud leppetrahvi (summas 20 000 eurot), vannitoa muudatustööde lõppmakse (summas 2874,90 eurot), lepingu eseme projektijärgse seisundi (mida muudeti hageja soovil) taastamiseks vajalikud kulud (summas 12 511 eurot), lepingu eseme kahe kuu haldus- ja kommunaalkulud (summas 118,64 eurot) ning taganemisavalduse tõestamisega seonduvad kulud (summas 192,84 eurot).
47.11. jaanuaril 2018 edastas hageja kostjale müügilepingu tühistamise avalduse. Tühistamisavalduses avaldas hageja soovi müügileping TsÜS § 94 lg 3 (pettuse) alusel tühistada, kuna lepingu esemel esinesid hageja väite kohaselt hageja taganemisavalduses märgitud puudused. Hageja nõudis tühistamisavalduses, et kostja tagastaks hagejale müügilepingu ettemaksu summas 30 000 eurot ning hüvitaks hagejale kulu summas 6532,42 eurot (mis hageja väidetavalt kandis seoses vannitoa lisa- / muudatustöödega) ja notaritasu summas 779,51 eurot (mis hageja kandis seoses müügilepingu tõestamisega), sh intressi viidatult summadelt.
48.22. jaanuaril 2018 edastatud seisukohas vaidles hageja kostja taganemisavaldusele vastu ning väitis jätkuvalt, et on müügilepingu tühistanud. Seisukohaga koos esitas hageja ka 5. detsembril 2017 väljastatud arstitõendi, mille kohaselt ei saanud hageja „oma kohustusi täita perioodil 22.11.2017-28.11.2017 tervislikel põhjustel“
49.6. veebruaril 2018 edastas notar Maive Ottas kostjale notariaalselt tõestatud hageja tahteavalduse peakirjaga „Võlaõigusliku müügilepingu tühisusest“, mis oma sisult kattus hageja 11. jaanuar 2018 tühistamisavaldusega.
50.12. aprillil 2018 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale kirja, milles selgitas, et (1) hageja taganemis – ja tühistamisavaldustel ei olnud õiguslikke tagajärge, kuna nende tegemiseks puudus alus; (2) müügileping lõppes kostja 11. jaanuari 2018 taganemisavalduse tagajärjel ning (3) kuna kostja taganes müügilepingust hageja rikkumiste tõttu peab hageja tasuma kostjale müügilepingu p-s 7.5 kokkulepitud leppetrahvi
2-18-19666 summas 20 000 eurot ning vannitoa muudatustööde lõppmakse summas 2874,90 eurot, s.t kokku 22 874,9 eurot. Kostja tegi kõnealuses kirjas hagejale ka tasaarvestusavalduse, tasaarvestades hageja võlgnevuse summas 22 874,90 eurot müügilepingu alusel tasutud ettemaksuga summas 30 000 eurot. Ettemaksu ja hageja võlgnevuse vahe (tasaarvestust ületava osa) summas 30 000 – 22 874,9 eurot = 7125,1 eurot avaldas kostja soovi hagejale tagastada. Kostja palus kirjas ühtlasi, et hageja edastaks kostjale hageja pangakonto andmed, kuhu kostja saaks kõnealuse summa kanda.
51.Hageja vastas kostja tasaarvestusavaldusele samal päeval (12. aprill 2018), märkides oma kirjas ühtlasi hageja pangakonto numbri. Kostja kandis 13. aprillil 2018 hageja pangakontole 7125,10 eurot.
52.Puudub vaidlus, et hageja esindaja C C allkirjastas 18. detsembril 2017 toimunud lepingu eseme korduval ülevaatusel lepingu eseme üleandmise-vastuvõtmise akti. Hageja võttis seega lepingu eseme vastu.
53.Hageja ei ole tõendanud puuduste esinemist. Hageja tugineb lepingu esemel väidetavalt esinenud puuduste tõendamisel üksnes M Z arvamusele. M Z arvamus ei tõenda, et lepingu esemel esinesid hageja väidetud puudused: a) esiteks, M Zl puudub pädevus teostada ehitustehnilist ekspertiisi, s.t esitada ka sellekohaseid arvamusi. M Z on arvamusest nähtuvalt diplomeeritud ehitusinsener, tase
7.Ainult volitatud ehitusinseneridel, tase 8 on pädevus teostada ehitustehnilist ekspertiisi; b) teiseks, M Z ei ole arvamuses viidanud ehitusnormidele või muudele nõuetele, millele konkreetsed asjaolud väidetavalt ei vasta. Ainus väidetav puudus, millega seoses M Z mingisugusele nõudele viitab, on aknaplekkide paigaldus, kuid ka siin viitab M Z üksnes üldiselt juhendile RT 80-11202-et (kaitseplekkide projekteerimis- ja paigaldusjuhised), kuid ei viita juhendi konkreetsele punktile, millega selline aknaplekkide paigaldus väidetavalt vastuolus on. Kui M Z arvamusest ei nähtu, millise nõudega konkreetne asjaolu vastuolus on ja miks, ei ole ka võimalik väita, et arvamus tõendab puuduste olemasolu. c) kolmandaks, M Z arvamusest ei ole võimalik aru saada, millisele infole tuginedes on see koostatud. Kostjal on põhjust kahelda, et M Z ei ole lepingu esemel ise kordagi viibinud, vaid on koostanud oma arvamuse hageja või tema esindajate tehtud fotode pinnalt. Üksnes kolmandate isikute poolt tehtud fotodele tuginev arvamus ei ole kindlasti usaldusväärne tõend selle kohta, kas ja millised puudused lepingu esemel esinesid.
54.Mitmed ametiasutused on kinnitanud lepingu eseme vastavust nõuetele. Kostja ehitas lepingu eseme ja hoone, kus lepingu ese asub, välja kooskõlas hagejale enne müügilepingu sõlmimist esitatud projektdokumentatsiooniga. Projektdokumentatsioon kooskõlastati kõigi vajalike ametkondadega (mida kostja müügilepingu p-s 2.1.6 ka kinnitas). Hoonele, milles lepingu ese asus, väljastati ehitusluba ning hiljem ka kasutusluba (lisa 11). Ehitusprojekti kooskõlastamisel kontrollitakse, kas ehitatav hoone vastab kõigile nõuetele (EhS § 13 lg 1). Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, sh ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele (EhS § 42 lg 1). Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1).
2-18-19666
55.Rõhutame, et hagi aluseks olevate väidetavate puudustega ei heida hageja kostjale ette ehitustööde ebakvaliteetset teostamist. Väidetavate puuduste olemusest nähtub, et hageja etteheide seisneb konkreetse asjaolu valesti projekteerimises (nt et aknaplekkide paigaldus projekteeriti selliselt, et pleki äär jääb krohvi peale). Olukorras, kus pädevad ametiasutused pidasid kõiki projekte nõuetele vastavaks ning lubasid kostjal hoone ja lepingu eseme selliselt ehitada, ei saa hageja väited puuduste esinemist seega tõele vastata.
56.Hagi aluseks olevad asjaolud ei ole puudused. M Z väidab, et krundi vertikaalplaneering on lahendatud kaldega hoone poole, mis koos drenaaži puudumisega suurendab hoone soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski – esiteks, arvamusest ei nähtu puuduse olemasolu. M Z ei ole viidanud ühelegi normile ega muule nõudele, millega selline planeering vastuolus oleks. See, et väidetavalt veekahjustuse „risk on suurem“, ei tähenda, et see ei vasta nõuetele (veekahjustuse risk on suurem ka näiteks maapinna madalasse kohta ehitatud hoone puhul, kuid see ei tähenda, et hoone ehitamine sinna ei vasta nõuetele). Teiseks, M Z jätab mainimata, et hoone, milles lepingu ese asub, on ehitatud vaivundamendiga. Kui hoone on püsitatud vaiadele ei kahjusta ka kõrge põhjavesi ja mullapinda valguv vesi hoone soklikonstruktsiooni. Kolmandaks, erakorralise suurvee olukorra lahendamiseks projekteeriti haljasaladele nõvad, kuhu sadevesi saab hetkeliselt koguneda ja hakata imbuma (nõvad asuvad hoonest piisaval kaugusel). Neljandaks, seda, et tegemist ei ole puudusega, kinnitab ka kostja kvaliteediosakonna juhataja H M selgitus. See, et aknaplekkide puhul esineb väidetavalt veekahjustuse „risk“, ei tähenda, et see ei vasta nõuetele. Aknaplekid on paigaldatud selliselt, et need juhivad sadevee hoone konstruktsioonidest eemale. Teiseks, seda, et tegemist ei ole puudusega, kinnitab ka kostja kvaliteediosakonna H M selgitus, eelkõige „Akende veeplekid on paigaldatud nõuetekohaselt. Ülespööre külgnevale pinnale on vähemalt 15 mm ning tihendatud mastiksiga. M Z poolt viidatud juhendmaterjali (RT 80-11202-et) lahendus on mõeldud jämekrohvitud pindadele. X tn 2 korterelamus on kasutatud õhekrohvi ning veekahjustuse riski tõttu õhekrohvile viidatud juhendmaterjali lahendus ei sobi“. Jääb arusaamatuks, mida tähendab M Z etteheide, et sajuveetorud rõdul on „lahendatud nii“, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale. M Z ei selgita, milline see väidetavalt ebaõige lahendus on ning milline on õige lahendus, mille korral ülevalt jooksev vesi ei pritsiks seinakrohvi peale. Teiseks, arvamusest ei nähtu, millele tuginedes M Z väidab, et sajuveetorude paigaldus põhjustab vee pritsimist seinakrohvile. See, et M Z väite kohaselt oli ülevaatuse ajal seinakrohv märg, ei tähenda, et see oli märg sajuveetoru paigalduse tõttu. Kolmandaks, arvamusest ei nähtu, millise konkreetse normi või nõudega selline paigaldus vastuolus on. See, et sajuveetoru vesi pritsib seina krohvi peale, ei tähenda, et sajuveetoru paigaldus ei vasta nõuetele. Neljandaks, kui hageja etteheide seisneb selles, et sajuveetoru oli liiga lühike, siis sajuveetoru lühendati seetõttu, et hageja soovis rõdule paigaldada täiendava puitresti. Et sadeveetoru restneelu puhastamine oleks mugav, suurendati sadeveetoru ja restneelu vahet. Lisaks, sajuveetoru on võimalik pikendada, s.t see väidetav asjaolu oleks olnud hageja soovil lihtsasti muudetav. Neljandaks, eelnevat kinnitab ka kostja kvaliteediosakonna H M selgitus. Arvamusest ei nähtu, millisele nõudele või normile siseuste pilude suurus ei vasta. Teiseks, arvamusest ei nähtu, millele tuginedes M Z väidab, et pilude suuruse tõttu tekib „müra“ ning et see müra ei vasta nõuetele. Kolmandaks, ventilatsiooniõhu hulkade määramine eeldab mõõdistuste teostamist. M Z ei ole ka enda väidete kohaselt selliseid mõõdistusi teostanud (arvamuse kohaselt teostas M Z korterelamu visuaalse ülevaatuse“). M Z ei saa
2-18-19666 seega väita, et ventilatsiooniõhu hulk ei vasta nõuetele; Neljandaks, selleks pädevad isikud teostasid korterelamu ventilatsioonisüsteemi mõõdistused ning kinnitasid, et süsteem vastab nõuetele. Viiendaks, seda, et M Z väidetud puudust ei esine, kinnitab ka kostja kvaliteediosakonna H M selgitus.
57.Hageja oli tühistamisavalduse tegemise hetkeks müügilepingu tühistamise õiguse kaotanud. Hageja väidete kohaselt sai hageja tühistamise aluseks olevatest asjaoludest (lepingu eseme puudustest) teada 19. detsembril 2017, mil M Z saatis hagejale oma sellekohase arvamuse. Pärast tühistamise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist tegi hageja nendele samadele asjaoludele tuginedes kostjale müügilepingu taganemisavalduse. Lepingust taganemisavalduse tegemine on võimalik ainult juhul, kui avalduse tegija leiab, et leping oli kuni avalduse tegemine kehtiv (kuna taganemine eeldab kehtivat lepingut). Taganemisavalduse tegemisega kinnitas hageja seega müügilepingu kehtivust. Eelnevat arvesse võttes lõppes taganemisavalduse tegemisega TsÜS § 100 lg 1 alusel hageja õigus müügileping tühistada ning hageja hilisemad tühistamisavaldused tühistamisavaldus ei oma tähtsust.
58.Tühistamise eeldused ei olnud täidetud. TsÜS § 94 lg 3 alusel müügilepingu tühistamiseks peab olema tuvastatud, et: a) kostja avaldas hagejale ebaõigeid asjaolusid / jättis hageja teavitamata asjaoludest, millest oleks pidanud hagejat TsÜS §-st 95 tulenevalt teavitama / avaldas tõesena asjaolusid, mille tõelevastavust kostja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks; b) kostja tegutses tahtlikult ning eesmärgiga kallutada hagejat müügilepingut sõlmima; c) kostja tahtliku tegutsemise ja müügilepingu sõlmimise vahel oli põhjuslik seos, s.t ilma kostja pettuseta ei oleks müügilepingut sõlmitud. Tühistamisavalduse aluseks olevad asjaolud pidid esinema müügilepingu sõlmimise ajal. Poolte vahel puudub eelduslikult vaidlus, et hageja pidi kostjalt ostma ehitusjärgus lepingu eseme. Müügilepingu tühistamine on teoreetiliselt võimalik üksnes sellistele asjaoludele tuginedes, mis esinesid müügilepingu sõlmimise ajal. Hageja ei ole tõendanud, et tühistamisavalduse aluseks olevad asjaolud esinesid juba müügilepingu sõlmimise ajal ehk et vastavad tööd olid müügilepingu sõlmimise ajaks juba teostatud. Kostja ei avaldanud hagejale ebaõigeid asjaolusid. Hageja ei ole tõendanud, et kostja avaldas hagejale enne müügilepingu sõlmimist ebaõigeid asjaolusid. Asjaolud, mida kostja hagejale lepingu esemega seoses avaldas, on sätestatud müügilepingu p-s 2.1. Hageja tugineb ainul müügilepingu p-s 2.1.4 kostja poolt avaldatule, mille kohaselt lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja hagejat ei teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu p 2.1.4 ei ole praegusel juhul asjakoX: a) Esiteks, tühistamise aluseks saavad olla üksnes faktilised asjaolud, mille tõeväärtus on kontrollitav. Tühistamise aluseks ei saa olla hinnangud. See, kas tegemist on puudusega (sealjuures varjatud puudusega), on hinnang mingi faktilise asjaolu esinemisele. Faktiline asjaolu oleks praegusel juhul näiteks ventilatsiooni siirdõhu pilude suurus (mis on üks tühistamisavalduse aluseks olev faktiline asjaolu). Hagist ei nähtu, et kostja oleks hagejale enne müügilepingu sõlmimist teinud avaldusi / andnud kinnitusi seoses tühistamisavalduse aluseks olevate faktiliste asjaoludega (nt ventilatsiooni siirdõhu pilude suurusega seoses). Hageja ei ole tegelikult toonud esile ühtegi faktilist asjaolu, millele tuginedes hageja müügilepingu sõlmis ning mis hiljem osutus ebaõigeks;
2-18-19666 b) Teiseks, müügilepingu p-s 2.1.4 on viidatud ülevaatusele, mis pidi aset leidma pärast müügilepingu sõlmimist. Kuna hageja ostis ehitusjärgus lepingu eseme, nägi müügilepingu p 5.1 ka ette, et lepingu eseme ülevaatus toimub pärast müügilepingu sõlmimist (kui lepingu ese on valmis). Kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole puudusi, mida ei saa ülevaatusel märgata, seondub seega pärast müügilepingu sõlmimist toimuma pidanud ülevaatusega ning ei saa igal juhul olla tühistamise seisukohast asjakoX, kuna ei mõjuta asjaolusid, millest lähtudes hageja müügilepingu sõlmis. Kostja ei pidanud hagejat tühistamisavalduse aluseks olevatest asjaoludest teavitama. Kostja esitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist tutvumiseks lepingu eseme ja hoone, kus lepingu ese asub, projektdokumentatsiooni. Hageja kinnitas müügilepingus, et on tutvunud kostja esitatud projektdokumentatsiooniga ning ei oma sellega seoses pretensioone (müügilepingu p-d 2.2.3 ja 2.2.4). Kostja täitis seega oma teavitamiskohustuse. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-93-05 tehtud otsuse p-s 17 selgitanud, et „[p]ool peab küsimata andma teavet vaid juhul, kui teabe määrav tähendus teise poole jaoks on talle äratuntav“. Ükski tühistamisavalduse aluseks olev asjaolu ei ole oma olemuselt selline, mille puhul saaks väita, et kostja pidanuks aru saama vajadusest sellest eraldi hagejat teavitada. Lisaks, kostja teavitamiskohustuse hindamisel tuleb tuvastada ka see, kas hagejal endal oli enne müügilepingu sõlmimist võimalik tühistamisavalduse aluseks olevatest asjaoludest teada saada (TsÜS § 95). Kui hageja väidab (küll tõenditeta), et tühistamisavalduse aluseks olevad asjaolud esinesid lepingu esemel juba müügilepingu sõlmimise ajal, peab hageja tõendama, et neid asjaolusid ei olnud hagejal võimalik märgata. Kostja ei teadnud hagi aluseks olevatest väidetavatest puudustest ning ei tegutsenud eesmärgiga kallutada hagejat müügilepingut sõlmima. Hageja ei ole tõendanud ühtegi asjaolu, mis kinnitaks kostja tahet hagejat petta: a) kostja ei tegutsenud tahtlikult – isegi kui kohus leiab, et lepingu esemel esinesid puudused, millest kostja oleks pidanud hagejat teavitama, ei saa väita, et kostja jättis hageja nendest puudustest tahtlikult teavitamata. Hageja ei ole tõendanud, et kostja teadis müügilepingu sõlmimisel, et lepingu ese sellisel kujul ei vasta nõuetele. Olukorras, kus kostja ehitas lepingu eseme välja kooskõlas projektdokumentatsiooniga, mille hageja kooskõlastas (müügilepingu p-d 2.2.3 ja 2.2.4), ei saa kuidagi väita, et kostja tahtis väidetavaid puuduseid hageja eest varjata. Kostja lähtus eeldusest, et hageja on teadlik sellest, millisel kujul lepingu ese välja ehitatakse. Kostja ei saanud tahtlikult jätta hageja teavitamata millestki, mille olemasolust kostja ei olnud teadlik; b) kostja ei tegutsenud eesmärgiga kallutada hagejat müügilepingut sõlmima – hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mille pinnalt saaks järeldada, et kostja eesmärk hageja teavitamata jätmisel oli kallutada hagejat müügilepingut sõlmima. Hageja peaks siinjuures muu hulgas tõendama, et kostja teadis, et tühistamisavalduse aluseks olevad asjaolud on sellised, millest teadasaamisel hageja müügilepingut ei sõlmiks, ning et kostja tegevusest nähtub soov neid asjaolusid hageja eest varjata. Põhjuslik seos on tõendamata. Müügilepingu tühistamiseks pettuse mõjul peab hageja tõendama põhjusliku seose pettuse ja müügilepingu sõlmimise vahel (vt 3-2-1-108-09, p 106). Hageja peab järelikult tõendama, et kui kostja ei oleks (tahtlikult) tühistamisavalduse aluseks olevaid väidetavaid puudusi hageja eest varjanud, ei oleks hageja müügilepingut sõlminud. Hageja ei ole seda tõendanud. Kostja hinnangul, isegi kui tegemist on lepingu eseme puudustega (millele kostja vaidleb vastu), ei ole tegemist oluliste puudustega või puudustega mida ei saaks kõrvaldada ning millele tuginedes saaks väita, et nende
2-18-19666 olemasolust teades ei oleks hageja müügilepingut sõlminud. Seda, et müügilepingu sõlmimise ajal lepingu esemel esinevad võimalikud puudused ei olnud hageja jaoks sellise tähtsusega, et mõjutaksid hageja otsust müügileping sõlmida, kinnitab hageja enda käitumine. Hageja avaldas soovi vaadata lepingu ese koos eksperdiga üle alles pärast müügilepingu sõlmimist müügilepingu p-s 5.1 ettenähtud lepingu eseme ülevaatusel. Kui hageja jaoks oleksid müügilepingu sõlmimise otsuse tegemisel olnud määrava tähtsusega ka lepingu esemel müügilepingu sõlmimise ajal esinevad puudused, oleks hageja palunud eksperdil vaadata lepingu ese üle juba enne müügilepingu sõlmimist. Hageja ei teinud seda, kuna teadis, et lepingu ese on ehitusjärgus ning et võimalike puuduste kõrvaldamiseks on müügilepingus kokkulepitud kindel kord.
59.Kostja põhjendas, et lepingu esemel ei ole hageja väidetud puudusi, mis omakorda tähendab, et kostja ei rikkunud müügilepingut. Järelikult ei saanud hageja müügilepingust taganeda.
60.Taganemise formaalsed nõuded ei olnud täidetud. Müügilepingu p 7.2 kohustas hagejat enne müügilepingust taganemist andma kostjale kahe nädala pikkuse täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Pooled leppisid seega omavahel kokku, et VÕS §-s 114 ettenähtud täiendava tähtaja andmine kohustuse täitmiseks on kohustuslik. Samuti leppisid pooled omavahel kokku selle täiendava tähtaja pikkuse (kaks nädalat). Puudub vaidlus, et hageja ei andnud enne müügilepingust taganemist kostjale täiendavat tähtaega lepingu esemel väidetavalt esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Hageja taganemisavaldus on seega kehtetu, kuna hageja ei järginud taganemiseks müügilepingus ettenähtud taganemise formaalseid nõudeid. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-80-10 (vt otsuse p 12) selgitanud, et: „juhul, kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 114). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida (VÕS § 116 lg 4 teine lause).“ Praegusel juhul ei esine erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid müügilepingust taganemist ilma kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramist. Kostja ei väljendanud kordagi hagejale, et ei ole valmis väidetavaid puudusi (vajadusel) kõrvaldama. Vastupidi, kohe kui kostja sai (hageja taganemisavaldusest) teada, et hageja hinnangul on lepingu esemel puudused, kinnitas kostja hagejale, et kui see vastab tõele, on kostja kohustatud need puudused 24 kuu pikkuse garantiiperioodi jooksul kõrvaldama. Samuti ei rikkunud kostja lepingu eseme puuduste olemasolu korral kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (VÕS § 116 lg 2 p 2). Hageja väidab oma 12. veebruari 2019 seisukohas, et kohaldada tuleb VÕS § 647 lg-t 3, millest tulenevalt ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks. Esiteks, VÕS § 647 lg 3 ei ole asjakoX säte, kuna hageja kohustus anda kostjale täiendav tähtaeg ei tulenenud VÕS §-st 114, vaid müügilepingu p-st 7.2. Olukorras, kus pooled on müügilepingus taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise formaalsed eeldused kokkuleppeliselt sätestanud, ei saa VÕS § 647 lg-t 3 kohaldada. Teiseks, VÕS § 647 lg 3 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. VÕS § 647 lg 3 kohaldamine eeldab, et
2-18-19666 tegemist oleks olukorraga, kus „töö parandamine või uue töö tegemine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui töövõtja õigustamatult keeldub tööd parandamast või uut tööd tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist.“ Käesolevas kaasuses selliseid asjaolusid ei esine. Isegi kui leida, et VÕS § 647 lg 1 ei eelda tellija poolt töövõtjale puuduste kõrvaldamise nõude esitamist, eeldab VÕS § 647 lg 1 minimaalselt seda, et tellija on töövõtjat puudustest enne teavitanud, kui asub nendele puudustele tuginedes õiguskaitsevahendeid rakendama. Hageja teavitas kostjat puudustest (millele tuginedes hageja müügilepingust taganes) esmakordselt oma
20.detsembri 2017 taganemisavalduses, andmata seeläbi kostjale isegi võimalust puuduste olemasolu hinnata ning teha ettepanekuid nende puuduste kõrvaldamiseks.
61.Taganemise materiaalsed nõuded ei olnud täidetud. Hageja võttis lepingu eseme vastu (vt müügilepingu p 5.1 ja 5.3) Lepingu eseme 18. detsembri 2017 (korduval) ülevaatusel allkirjastas hageja esindaja üleandmise-vastuvõtmise akti. Sellega kinnitas hageja, et: a) lepingu esemel ei esine hagi aluseks olevaid puudusi – vastasel korral oleks hageja esindaja need aktis puudustena märkinud; b) lepingu esemel hageja hinnangul esinevad puudused (mis ka akti märgiti) on käsitletavad pisipuudustena, mis ei takista lepingu eseme vastuvõtmist – vastasel korral ei oleks hageja esindaja üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastanud.
62.Pooled leppisid müügilepingu p-s 7.2 kokku alused, mille esinemise korral hageja võib müügilepingust taganeda. Lepingu esemel puuduste esinemine ei andnud müügilepingu kohaselt alust müügilepingust taganeda. Taganemise materiaalsed eeldused ei olnud müügilepingu kohaselt seega täidetud. Hageja ei ole hagiavalduses toonud esile asjaolusid, mille pinnalt saaks väita, et kõnealused väidetavad puudused oleksid käsitletavad müügilepingu olulise rikkumisena.
63.Müügilepingu p-s 5.3 leppisid pooled kokku, et „[o]stjal ei ole õigust keelduda valduse vastuvõtmisest, välja arvatud juhul, kui Lepingu Esemel esinevad olulised, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavad puudused“. Pooled leppisid seega kokku, millised puudused on müügilepingu tähenduses olulised. Müügilepingu kohaselt olid olulised üksnes sellised puudused, mis takistavad lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist. Hagi aluseks olevad puudused ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist. Seda, et lepingu eseme sihtotstarbeline kasutamine ei olnud takistatud, kinnitavad hageja väited. Pärast seda, kui hageja sai enda väidete kohaselt kätte M Z arvamuse, tegi hageja kostjale müügilepingust taganemisavalduse. Hageja heitis taganemisavalduses kostjale muu hulgas ette seda, et kostja viivitas müügilepingu täitmisega ning et kostja sai tööd valmis alles 22. novembril 2017. Kuigi kostja ei nõustu hageja sellekohase väitega, kuna lepingu ese oli valmis ja vastas nõuetele juba varem, ei oma see praegu tähtsust. Igal juhul oli ka hageja väite kohaselt töö valmis (s.t lepingu ese nõuetekohaselt välja ehitatud) 22. novembril 2017, kuna selle kuupäevaga sidus hageja taganemisavalduses oma (põhjendamatu) viivisenõude. Hageja on järelikult ise tunnistanud, et töö oli valmis ning et hagi aluseks olevad puudused olid pisipuudused, mis ei takistanud lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist.
64.Lepingu esemel puuduste esinemine ei ole müügilepingu oluline rikkumine ka VÕS § 116 tähenduses. Hageja ei jäänud lepingu eseme puuduste tõttu olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Isegi kui lepingu esemel olid hageja väidetud puudused, ei saa väita, et müügileping on seetõttu sisuliselt nurjunud. Ka Riigikohus on selgitanud, et
2-18-19666 sellel alusel taganemiseks peaks ehitis olema ulatuslike varjatud puudustega (3-2-1-80-10, p 11). Neli väidetavat puudust lepingu esemel, mis ei takista lepingu eseme eesmärgipärast kasutamist (ning mida oleks võimalik kõrvaldada) ei ole käsitletavad ulatuslike puudustena. Lisaks, kostjale ei saanud kuidagi müügilepingu sõlmimisel olla ettenähtav, et selliste väidetavate puuduste esinemise korral ei ole hageja müügilepingu täitmisest enam huvitatud. Seda eriti olukorras, kus kostja ehitas lepingu eseme välja kooskõlas projektdokumentatsiooniga ning hageja kinnitas müügilepingus, et on sellega tutvunud ja ei oma sellele pretensioone (müügilepingu p-d 2.2.3 ja 2.2.4). Kostja ei rikkunud kohustust, mille täpne järgimine oli müügilepingust tulenevalt hageja huvi püsimise eelduseks müügilepingu täitmise vastu. Kostja ei rikkunud kohustust tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3) – hagejal lasub tõendamiskoormus tõendada, et kostja müüs hagejale väidetavate puudustega lepingu eseme raskest hooletusest või tahtlusest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 23). Kohustuse rikkumine ei andnud hagejale mõistlikku põhjust eeldada, et kostja ei täida kohustusi ka edaspidi (p 4) – olukorras, kus hageja isegi ei teavitanud kostjat enne taganemisavalduse tegemist lepingu eseme väidetavatest puudustest, ei saanud hageja kuidagi ka järeldada, et kostja ei täida oma müügilepingust tulenevaid kohustusi (kohustust kõrvaldada ilmnevad pisipuudused / garantiipuudused). Kostja ei jätnud täitmata kohustust hageja poolt antud täiendava tähtaja jooksul ning ei teatanud hagejale, et ei täida oma kohustust (p 5) – nagu eespool selgitatud, siis hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kostja ka ei teatanud hagejale, et ei täida oma kohustusi. Oma 4. jaanuari 2018 vastuses hageja taganemisavaldusele (vt hageja 31.12.18 hagiavalduse lisa 9) selgitas kostja, et lepingu esemel ei esine hageja väidetud puudusi, kuid et kui need peaksid esinema, on kostjal kohustus need puudused kõrvaldada. Eelnevast nähtuvalt ei ole hagi aluseks olevad puudused müügilepingu ega seaduse tähenduses käsitletavad oluliste puudustena, mis annaksid aluse müügilepingust taganeda. Selliste vähetähtsate puuduste tõttu müügilepingust taganemisel käitus hageja kostja hinnangul ka hea usu põhimõtte vastaselt (VÕS § 6).
65.Müügilepingu sõlmimisel arvestasid pooled seega, et lepingu esemel võivad ilmneda puudused ning et kostja peab need kõrvaldama. Müügilepingu punktide 5.1 ja 5.3 kohaselt oli kostja kohustatud kõrvaldama lepingu esemel ilmnevad puudused poolte vahel kokkulepitud ajaks. Müügilepingu p 3.7 kohaselt andis kostja ehitustöödele 24 kuu pikkuse garantii ning p 3.8 kohaselt kohustus kostja kõrvaldama garantiiajal ilmnenud puudused omal kulul. Müügileping eeldas seega, et puuduste ilmnemisel nõuab hageja esmalt kostjalt nende kõrvaldamist. Üksnes juhul, kui puuduste kõrvaldamine ei oleks olnud võimalik ja / või kostja oleks keeldunud puudusi kõrvaldamisest, saaks kõne alla tulla müügilepingust taganemine tingimusel, et tegemist on oluliste puudustega, mis õigustavad taganemist.
66.Hageja ei saa nõuda kostjalt kogu ettemaksu (30 000 eurot) tagastamist, kuna kostja on osa ettemaksu summas 7125,10 eurot hagejale juba tagastanud (13. aprillil 2018). Hageja saaks nõuda kostjalt üksnes täiendava 30 000 – 7125,1 = 22 874,9 euro tagastamist.
67.Hageja väitel, et hageja „tasaarvestas“ kostja poolt 13. aprillil 2018 tasutud summa (7125,1 eurot) hageja teiste väidetavate nõuetega kostja vastu (ning mitte ettemaksuga), puudub õiguslik alus: esiteks – see, kui hageja arvestab oma väidetavast nõudest maha summa, mille osas kostja hageja nõude rahuldab, ei ole nõude „tasaarvestus“; teiseks – hageja ei saa valida, millise nõude katteks kostja 7125,10 eurot tasus. Kostja tegi 12. aprillil 2018
2-18-19666 hagejale tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas oma nõude hageja vastu hageja tasutud ettemaksuga. Kostja väljendas tasaarvestusavalduses ka soovi tagastada hagejale tasaarvestusega mittekaetud ettemaksu summa, s.t tasuda 7125,1 eurot ettemaksu tagastamise kohustuse täitmiseks (samas). VÕS § 88 lg 1 järgi on võlgnikul õigus määrata, missuguse kohustuse täitmiseks võlgnik raha üle annab. Puudub vaidlus, et kostja määras selgelt, millise kohustuse täitmiseks kostja 7125,1 eurot tasub, ning hageja võlausaldajana ei saa seda mõjutada.
68.Hageja ei saa nõuda kostjalt vannitoa lisa- ja muudatustöödega seonduvate kulude tasumist. Müügilepingu p-s 7.6 leppisid pooled kokku, milliste kulude hüvitamist saab taganemise korral teiselt poolelt nõuda. Müügilepingu p 7.6 sätestab, et „Lepingust taganemisel hüvitab pool, kellele taganemisavaldus tehti, vastaspoolele otsesed dokumentaalselt tõestatud kulud, mis on seotud käesoleva lepingu sõlmimisega (notari tasu). Muid kulusid ega kahjusid ei pea hüvitama, s.t sealhulgas lepingu esemele Ostja poolt paigaldatud materjalide ja teostatud töödega seotud kulusid“. Müügilepingu p 7.6 välistab seega hageja õiguse nõuda taganemise kehtivuse korral vannitoa lisa- ja muudatustöödega seonduvate hageja väidetavate kulude hüvitamist. Selline müügilepingu tagasitäitmise / hüvitatava kahju piirang on põhjendatud, kuna kostjale ei saanud müügilepingu sõlmimisel olla ettenähtav, milliseid kulutusi hageja ise seoses lepingu esemega teha plaanib (nt kui kallid uued plaadid hageja ostab). Kuigi (1) hageja nõuab kostjalt üksnes 317,12 euro tasumist seoses vannitoa lisa- ja muudatustöödega ning (2) hageja nõue tuleb müügilepingu p-st 7.6 tulenevalt igal juhul jätta rahuldamata, vaidleb kostja vastu hageja väitele, nagu oleks hagejal tekkinud vannitoa lisa- ja muudatustöödega seoses kulud summas 6532,42 eurot. Hageja sellekoX väide on tõendamata. Arved, mis hageja väite kohaselt kinnitavad selliste kulude tekkimist on hageja esitanud oma 20. detsembri 2017 taganemisavalduse lisas 2: a) hageja on esitanud E AS-i arve nr 13349927 summas 1288,32 eurot – arvelt ei nähtu seos lepingu esemega ega isik, kes arve tasus. Arve ei tõenda seega, et hagejal tekkis lepingu esemega seoses kulu summas 1288,32 eurot; b) hageja on esitanud kostja arve nr 206872 summas 2874,9 eurot (vannitoa muudatustööde kalkulatsiooni ettemaksu arve) – kostja ei vaidlusta hageja väidet, et kõnealune arve on hageja poolt tasutud; c) hageja on esitanud W AS-i arve nr A-170938853 summas 664,2 eurot - arvelt ei nähtu seos lepingu esemega ega isik, kes arve tasus. See, et arvele on „Ostja“ juurde märgitud „X“, ei tähenda, et hageja tegelikult ka selle arve tasus. Lisaks, juhime tähelepanu, et arvest nähtuvalt on arve tasutud üksnes osaliselt (summas 450 eurot). Arve ei tõenda seega, et hagejal tekkis lepingu esemega seoses kulu summas 664,2 eurot; d) hageja on esitanud B Eesti OÜ arve nr 41000036913 summas 1705 eurot – arvelt ei nähtu seos lepingu esemega ega isik, kes arve tasus. Vastupidi, arve on väljastatud ASile E Ehitus. Lisaks, arvelt ei nähtu, et see arve oleks tasutud. Arve ei tõenda seega, et hagejal tekkis lepingu esemega seoses kulu summas 1705 eurot.
69.Hageja ei saa nõuda leppetrahvi summas 20 000 eurot tasumist. Leppetrahv on lepinguline õiguskaitsevahend, mille rakendamises peavad pooled olema lepingus kokku leppinud. Müügilepingu p-s 7.4 (millele hageja tugineb) ongi sätestatud hageja õigus nõuda kostjalt müügilepingust taganemise korral leppetrahvi tasumist. VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool aga õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et nad VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud leppetrahvist teavitamise
2-18-19666 kohustust ei rakenda. Hageja ei teavitanud kostjat kohtueelselt kordagi müügilepingu p-s 7.4 sätestatud leppetrahvi nõudmisest. Sealhulgas ei nõudnud hageja kostjalt müügilepingu p-s 7.4 sätestatud leppetrahvi tasumist oma 20. detsembri 2017 taganemisavalduses. Hageja esitas taganemisavalduses mitmesuguseid rahalisi nõudeid kostja vastu, kuid müügilepingust taganemise korral ettenähtud leppetrahvi nõuet hageja kostjale ei esitanud. Hageja esitas müügilepingu p-s 7.4 sätestatud leppetrahvi nõude kostjale esmakordselt hagiavalduses, mis toimetati kostjale kätte 21. jaanuaril 2019, s.t enam kui aasta pärast taganemisavalduse tegemist (millega leppetrahvi nõudeõigus oli müügilepingus seotud). Leppetrahvi nõudest teatamine enam kui aasta pärast leppetrahvi nõudeõiguse tekkimisest ei ole VÕS § 159 lg 2 tähenduses mõistlik aeg. Hageja on seega kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist.
70.Kuna hageja käsitlus taganemise korral kostja poolt võlgnetavatest summadest on tervikuna väär, on väär ka hageja viivisearvestus (eelkõige summad, millelt hageja on viivist arvestanud). Lisaks, hageja arvestuse kohaselt tekkis hagejal õigus nõuda ettemaksult viivist alates 13. juulist 2017, mil Z Z kandis ettemaksu notari kontole. Viivist saab nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest (VÕS § 113 lg 1). Müügilepingu p 7.4 kohaselt muutus hagejapoolse taganemise korral hageja nõue ettemaksu tagastamiseks sissenõutavaks 15 päeva möödumisel taganemise jõustumisest. Kostjale edastati hageja 20. detsembri 2017 taganemisavaldus 22. detsembril 2017. Hageja nõue ettemaksu tagastamiseks muutus seega sissenõutavaks 9. jaanuaril 2018 ning sellest kuupäevast saaks hageja seoses ettemaksu tagastamisega nõuda kostjalt ka viivist.
71.Vastuväited, mille kostja esitas hageja ettemaksu tagastamise nõudele juhuks, kui kohus loeb kehtivaks hageja taganemisavalduse, on asjakohased ka siis, kui kohus loeb kehtivaks hageja tühistamisavalduse. Hageja saaks nõuda kostjalt üksnes 22 874,9 euro tagastamist. Vastuväited, mille kostja esitas hageja sellekohasele nõudele juhuks, kui kohus loeb kehtivaks hageja taganemisavalduse, on asjakohased ka siis, kui kohus loeb kehtivaks hageja tühistamisavalduse. Hageja nõue on tõendamata. Kuna hageja käsitlus tühistamise korral kostja poolt võlgnetavatest summadest on tervikuna väär, on väär ka hageja viivisearvestus (eelkõige summad, millelt hageja on viivist arvestanud). Lisaks, hageja arvestuse kohaselt tekkis hagejal õigus nõuda ettemaksult viivist alates 13. juulist 2017, mil Z Z kandis ettemaksu notari kontole. Viivist saab nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest (VÕS § 113 lg 1). Hageja nõue müügilepingu tühistamise tagajärjel ettemaksu tagastamiseks ei saanud muutuda sissenõutavaks enne tühistamisavalduse jõustumist. Kostjale edastati hageja tühistamisavaldus 11. jaanuaril 2018. Hageja nõue ettemaksu tagastamiseks muutus seega sissenõutavaks 12. jaanuaril 2018 ning enne seda kuupäeva ei saaks hageja seoses ettemaksu tagastamisega nõuda kostjalt viivist.
72.Juhul kui kohus leiab, et kostja peab hagejale kehtiva taganemise või tühistamise tõttu mingi summa tasuma, tuleb sellest maha arvata hageja poolt tasumata vannitoa muudatustööde tegemise lõppmakse summas 2874,90 eurot (arve nr 207023). Kostja teostas kõnealused tööd hageja nõudmisel ning nende tööde eest peab hageja kostjale ka tasuma.
73.Hageja on kostja väite vaidlustamiseks esitanud 7. taseme ehitusinseneri kutsestandardi väljavõtte versiooni nr 11. Nagu hageja ka ise märgib, siis kehtib versioon 11 alates 29. novembrist 2018. M Z koostas oma arvamuse 19. detsembril 2017. Hageja ei saa M Z pädevuse tõendamisel tugineda kutsestandardi versioonile, mis ei kehtinud ajal, kui M Z
2-18-19666 oma arvamuse koostas. Hageja on kostja väite vaidlustamiseks tuginenud ka majandustegevuste registri väljavõttele. Kõnealune väljavõte ei tõenda hageja väidet. Väljavõte kajastab kõiki majandustegevuse teateid, millega M Z seotud on. Väljavõte kajastab seega ka neid teateid, millega M Z on seotud ainult seeläbi, et tema oli teise ettevõtja nimel teate esitajaks. Väljavõttest nähtub näiteks, et ehitise auditi tegemisega seoses on majandustegevuse teate esitanud C OÜ ja X X OÜ. Nende ettevõtjate nimel esitas sellise majandustegevuse teate eelduslikult M Z, kuid see ei tähenda, et M Zl endal on õigus ehitise auditeid teha. Viidatud ettevõtetes võivad töötada teised isikud, kellel on vastav pädevus, ning seetõttu on selline teade majandustegevuse registrisse ka esitatud. Asjakohatu on hageja viide EhSRS § 16 lg 1 p-le 2. Viidatud säte näeb muu hulgas ette, et isikud, kellel oli enne ehitusseadustiku jõustumist õigus teostada ehitise auditeid, kuid kelle oskustele ja teadmistele esitati uue ehitusseadustikuga täiendavaid nõudeid, võisid kuni 31. detsembrini 2017 tegutseda ehitise auditi alal. Kuna M Zl ei olnud ka varasemalt õigus teostada ehitise auditeid, ei reguleeri kõnealune säte M Z tegutsemisõigust.
74.Hageja väited ja tõendid seoses X tn 8 ja 10 hoonetega on asjakohatud. Hageja väidab, et ka kostja ehitatud X tn 8 ja X tn 10 hoonetele väljastati ehitusload ja kasutusload, „kuid olenemata sellest nendel elamutel ja korteriomanditel esinesid varjatud puudused“. Esiteks, hageja väide on tõendamata. Pelgalt sellega, et mõni üksik elanik on ajakirjandusele väitnud, et X tn 8 ja 10 hoonetes esinevad puudused, ei ole veel tõendatud, et puudused tegelikult esinevad. Viitame, et ka hageja esitatud ajalehe artikkel tsiteerib X tn 8 ja 10 hoonete korteriühistu juhatuse liiget, kes seab nende üksikute elanike väited kahtluse alla. Teiseks, hageja väide on asjakohatu. Isegi kui X tn 8 ja 10 hoonetes esineksid puudused, ei saa sellest teha mingisuguseid järeldusi selle kohta, kas lepingu esemel või X tn 2 hoones, kus lepingu ese asub, esinevad puudused. Hageja väited seoses X tn 8 ja 10 hoonetega on tervikuna asjakohatud, kuna need ei tõenda mitte ühtegi käesolevas vaidluses tähtsust omavat asjaolu.
75.Kostja ei öelnud hagejale, et ei ole valmis väidetavaid puudusi vajadusel kõrvaldama. Esiteks, hageja väide on asjakohatu. See, mil moel kostja reageeris hageja taganemisavaldusele, ei muuda asjaolu, et enne taganemisavalduse tegemist hageja kostjat väidetavatest puudustest ei teavitanud. Teiseks, hageja väide on ka väär. Oma 4. jaanuari 2018 kirjas5 väljendas kostja tõesti arvamust, et hageja väidetud puudused ei ole tegelikult puudused (mis nii ongi). Samas kinnitas kostja, et juhul kui hageja väide peaks tõele vastama ja lepingu esemel esinevad hageja väidetud puudused, on kostja kohustatud need puudused garantiiperioodi jooksul kõrvaldama. Kostja kinnitas seega valmisolekut vajadusel puudused garantii raames kõrvaldada.
76.Hageja viide VÕS § 223 lõikele 3 ei ole asjakoX. Kostja selgitas hagivastuses, et hageja väide, et hageja ei pidanud VÕS § 647 lõikest 3 tulenevalt andma kostjale enne taganemist täiendavat tähtaega, ei vasta tõele. Hageja esitab oma seisukohas sama väite, tuginedes nüüd aga VÕS § 223 lõikele 3. VÕS § 223 ja VÕS § 647 on oma sisult identsed, mistõttu sõltumata sellest, kumba sätet kohus peaks kohaldama, ei anna see õiguslikku alust väitmaks, et hagejal ei olnud täiendava tähtaja andmise kohustust. VÕS § 223 lõiget 3 saab kohaldada VÕS § 223 lõikes 1 või lõikes 2 nimetatud juhtudel. VÕS § 223 lg 2 kohaldamine ei tule käesolevas vaidluses kõne alla, kuna säte reguleerib tarbijalemüüki. Tarbijalemüügiga on tegemist ainult siis, kui müügilepingu esemeks on vallasasi (VÕS § 208 lg 4). Puudub vaidlus, et müügilepingu esemeks oli praegu kinnisasi. Järelikult ei oma ka tähtsust, kas puuduste kõrvaldamine oleks põhjustanud hagejale põhjendamatuid ebamugavusi või mitte (mida hageja ei ole ka põhistanud ega tõendanud). Ka VÕS § 223 lg
2-18-19666 1 eeldused ei ole täidetud. VÕS § 223 lg 1 järgi loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks, kui: a) asja parandamine ei ole võimalik - hageja ei ole isegi väite tasandil asunud seisukohale, et väidetavate puuduste kõrvaldamine ei oleks olnud võimalik (selline väide ei vastaks ka tõele); b) asja parandamine ebaõnnestub – olukorras, kus kostjat ei teavitatud enne hagejapoolset taganemisavaldust lepingu esemel ilmnenud puudustest, ei saanud kostjal tekkida võimalust proovida puudusi kõrvaldada ning selles ebaõnnestuda; c) müüja keeldub õigustamatult asja parandamast - hageja väide, nagu oleks kostja keeldunud puudusi kõrvaldamast, on väär. Hageja taganemisavalduse õiguspärasuse hindamisel tuleb hinnata, kas taganemise eeldused olid täidetud taganemisavalduse esitamise ajal. Olulise lepingurikkumisega oleks VÕS § 223 lg 1 tähenduses seega tegemist siis, kui kostja oleks enne hagejapoolset taganemisavaldust öelnud hagejale, et ei kõrvalda lepingu esemel ilmnenud puudusi. Puudub vaidlus, et kostja seda ei teinud ega olekski saanud teha, kuna hageja isegi ei teavitanud kostjat puuduste olemasolust. Lisaks, nagu eespool märgitud, ei keeldunud kostja tegelikult ka pärast taganemisavalduse saamist puudusi kõrvaldamast (kuigi kostja tegevus pärast taganemisavalduse saamist ei oma VÕS § 223 lg 1 tähenduses tähtsust); d) müüa ei paranda asja mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist – olukorras, kus hageja ei teavitanud kostjat puuduste olemasolust, ei saanud kostjal tekkida võimalust proovida puudusi kõrvaldada ning seetõttu ei saa ka rääkida sellest, et kostja ei parandanud puudusi mõistliku aja jooksul.
77.Hageja ei teinud kostjale 17. mail 2018 tasaarvestuse avaldust. 2018. a aprillis ja mais arutasid pooled võimalust lahendada vaidlus kompromissiga. 17. mail 2018 tegi hageja kostjale kompromissettepaneku, mille sisuks oli see, et hageja arvestab oma nõudest maha kostja poolt hagejale juba tagastatud ettemaksu summa 7125 eurot. Hageja 17. mai 2018 kiri kostjale oli seega kompromissettepanek, mitte tasaarvestuse avaldus (millele hageja ka ise oma kirja esimeses lõigus viitab, vt „käesolev ettepanek on käsitletav ainult kompromissi ettepanekuna“). Kostja keeldus sellisest „kompromissist“. Lisaks, kordame veelkord, et see kui hageja arvestab oma väidetavast nõudest maha summa, mille osas kostja on hageja nõude juba rahuldanud (s.o mille osas hagejal kostja vastu enam nõuet ei ole), ei ole tasaarvestus võlaõigusseaduse tähenduses.
78.Kostja ei ole hageja arvel rikastunud. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et lepingu eseme väärtus oleks hageja tellitud lisa- ja muudatustööde arvel tõusnud ning et kostja sai lisa- ja muudatustööde tõttu lepingu eseme kõrgema hinnaga maha müüa. See, et lepingu esemel tehti lisa- ja muudatustöid, ei tähenda veel, et lepingu eseme väärtus oleks seeläbi tõusnud või et kostja oleks muul viisil rikastunud.
79.Juhendi „RT 80-11202-et Hoone kaitseplekid“ punkt 4.1 reguleerib aknapleki paigaldusele kehtestatud nõudeid: mh et aknaplekk peab olema kaldega väljapoole, et soovitatav kalle on 15-30 kraadi jms.9 Alajaotuses „Aknapõse kaitseplekid“ on sätestatud, et „aknaava külgedele paigaldatakse kaitseplekk nii, et see hoiaks ära vee sattumise seinatarindisse“. Juhendis ei ole sätestatud, et aknaplekid peavad olema krohvitud seinas. Oluline on, et aknaplekid oleksid paigaldatud selliselt, et vesi satuks aknapleki peale, mitte aknapleki taha. Hageja poolt viidatud joonis nr 22 juhendis on kõigest üks näide, kuidas aknaplekki krohvitud seinale paigaldada. Juhendist ei tulene, et see on ainus lubatud viis krohvitud seinale aknapleki paigaldamiseks (vastasel korral oleks see juhendis selliselt ka kirjas).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
80.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi
2-18-19666 hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
81.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: 10.07.2017 sõlmisid X X ostjana („hageja“) ja AS Nordecon müüjana („kostja“) võlaõigusliku müügilepingu aadressil X tn 2//2a, Tallinn asuva korteriomandi võõrandamiseks. Lepingu eseme hind oli 200 000 eurot, millest 30 000 eurot hoiustati enne müügilepingu sõlmimist ettemaksuna notari hoiukontol. Hageja eest hoiustas 30 000 eurot Z Z. Pooled leppisid müügilepingu p-s 3.2 kokku lisatööde teostamises. Kostja pidi müügilepingu kohaselt teostama järgmised lisatööd: o vannitoas ettenähtud sauna ruumide seinte ja torustiku likvideerimine; o duširuumi seinte ja põranda uuesti plaatimine ning ripplae väljaehitamine; o vee- ja kanalisatsiooni ühenduste väljaehitamine mullivanni paigaldamiseks. 10. oktoobril 2017 sõlmisid hageja, B B OÜ ja kostja vannitoa muudatustööde kalkulatsiooni. Kalkulatsiooni kohaselt pidi hageja tasuma kostjale muudatustööde eest 5749,8 eurot. 50% sellest summast (2874,9 eurot) pidi hageja tasuma ettemaksuna enne tööde alustamist (samas). Kostja saatis hagejale ettemaksu arve nr 206872 summas 2874,9 eurot, mille hageja tasus. B B OÜ asus vannituba vastavalt hageja soovidele ümber ehitama. Hagejal jäi muudatustööde eest kostjale veel tasuda lõppmakse summas 2874,90 eurot (50% kalkulatsioonist). 18. detsembri 2017 lepingu eseme ülevaatusel osalesid lisaks kostjale ka hageja volitatud esindajad C C, Z Z ja T V. Hageja esindaja C C allkirjastas lepingu eseme üleandmise-vastuvõtmise akti. Üleandmise-vastuvõtmise akti märkis hageja esindaja lepingu esemel tema hinnangul esinevad puudused, millele lisas omapoolsed kommentaarid ka kostja esindaja. 22. detsembril 2017 edastas notar Maive Ottas kostjale hageja 20. detsembri 2017 notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemise avalduse. Taganemisavalduses avaldas hageja soovi müügilepingust taganeda, kuna lepingu esemel esinesid hageja väite kohasel järgmised puudused: o krundi vertikaalplaneering on lahendatud kaldega hoone poole, mis koos drenaaži puudumisega suurendab hoone soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski; o aknaplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt; o sajuveetorud on rõdul paigaldatud selliselt, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale; o ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilud siseuste alumises osas on liiga väikesed. Taganemisavalduses nõudis hageja, et kostja tagastaks hagejale müügilepingu ettemaksu summas 30 000 eurot ning maksaks hagejale 12 951,93 eurot. Lisaks märkis hageja, et ei tasu vannitoa muudatustööde lõppmakset (arve nr 207023 summas 2874,90 eurot).
2-18-19666
23.detsembril 2017 teatas hageja esindaja kostjale, et hageja ei tule 11. jaanuaril 2018 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima.
4.jaanuaril 2018 vastas kostja hageja taganemisavaldusele, vaieldes sellele vastu ja leides, et hageja on kohustatud lepingut täitma. Hageja ei ilmunud 11. jaanuaril 2018 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima, mistõttu taganes kostja notariaalselt tõestatud taganemisavaldusega 11. jaanuaril 2018 hageja rikkumiste tõttu müügilepingust (alus müügilepingu p 7.1). Kostja nõudis, et hageja tasuks kostjale müügilepingu p-s 7.5 ettenähtud leppetrahvi (summas 20 000 eurot), vannitoa muudatustööde lõppmakse (summas 2874,90 eurot), lepingu eseme projektijärgse seisundi (mida muudeti hageja soovil) taastamiseks vajalikud kulud (summas 12 511 eurot), lepingu eseme kahe kuu haldus- ja kommunaalkulud (summas 118,64 eurot) ning taganemisavalduse tõestamisega seonduvad kulud (summas 192,84 eurot).
11.jaanuaril 2018 edastas hageja kostjale müügilepingu tühistamise avalduse. Tühistamisavalduses avaldas hageja soovi müügileping TsÜS § 94 lg 3 (pettuse) alusel tühistada, kuna lepingu esemel esinesid hageja väite kohaselt hageja taganemisavalduses märgitud puudused. Hageja nõudis tühistamisavalduses, et kostja tagastaks hagejale müügilepingu ettemaksu summas 30 000 eurot ning hüvitaks hagejale kulu summas 6532,42 eurot (mis hageja väidetavalt kandis seoses vannitoa lisa- / muudatustöödega) ja notaritasu summas 779,51 eurot (mis hageja kandis seoses müügilepingu tõestamisega), sh intressi viidatult summadelt.
22.jaanuaril 2018 edastatud seisukohas vaidles hageja kostja taganemisavaldusele vastu ning väitis jätkuvalt, et on müügilepingu tühistanud.
6.veebruaril 2018 edastas notar Maive Ottas kostjale notariaalselt tõestatud hageja tahteavalduse peakirjaga „Võlaõigusliku müügilepingu tühisusest“, mis oma sisult kattus hageja 11. jaanuar 2018 tühistamisavaldusega.
12.aprillil 2018 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale kirja, milles selgitas, et (1) hageja taganemis – ja tühistamisavaldustel ei olnud õiguslikke tagajärge, kuna nende tegemiseks puudus alus; (2) müügileping lõppes kostja 11. jaanuari 2018 taganemisavalduse tagajärjel ning (3) kuna kostja taganes müügilepingust hageja rikkumiste tõttu peab hageja tasuma kostjale müügilepingu p-s 7.5 kokkulepitud leppetrahvi summas 20 000 eurot ning vannitoa muudatustööde lõppmakse summas 2874,90 eurot, s.t kokku 22 874,9 eurot. Kostja tegi kõnealuses kirjas hagejale ka tasaarvestusavalduse, tasaarvestades hageja võlgnevuse summas 22 874,90 eurot müügilepingu alusel tasutud ettemaksuga summas 30 000 eurot. Ettemaksu ja hageja võlgnevuse vahe (tasaarvestust ületava osa) summas 30 000 – 22 874,9 eurot = 7125,10 eurot avaldas kostja soovi hagejale tagastada. Kostja palus kirjas ühtlasi, et hageja edastaks kostjale hageja pangakonto andmed, kuhu kostja saaks kõnealuse summa kanda. Hageja vastas kostja tasaarvestusavaldusele samal päeval (12. aprill 2018), märkides oma kirjas ühtlasi hageja pangakonto numbri. Kostja kandis 13. aprillil 2018 hageja pangakontole 7125,10 eurot.
82.Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks müügilepingust taganemisega seoses tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse summas 50 317.12 eurot, viivise seisuga 31.12.2018 summas 3562,55 eurot ja edaspidi viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 50 317.12 eurot kuni kogu võlguoleva summa tasumiseni. Summa 30 000 eurot üle kanda Z Z (isikukood x), kontole nr. XXX. Alternatiivselt palub välja mõista kostjalt hageja kasuks müügilepingu tühistamisega seoses tagastamisele/tasumisele kuuluva põhivõlgnevuse summas 30 317.12 eurot, viivise seisuga 31.12.2018 summas
2-18-19666 3544,20 eurot ja edaspidi viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 30 317.12 eurot kuni kogu võlguoleva summa tasumiseni.
83.Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas (i) lepingute ese vastab lepingutingimustele; (ii) kas kostja müüjana on müügilepingut rikkunud; (iii) kas müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral esineb kostja (müüja) vastutusest vabanemise aluseid; (iv) kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud või selle tühistanud; (v) kas ja kui suures ulatuses on hagejal õigus kostjalt raha saada.
84.Hageja on esitanud alternatiivsed nõuded erinevatel õiguslikel alustel. Primaarnõue seisneb müügilepingust taganemise tagasitäitmisel (VÕS § 189) ning sekundaarnõue põhineb müügilepingu tühistamisel põhineval tagasitäitmisel (TsÜS § 90 lg 2). Tühistamise puhul loetakse tehing alusest peale kehtetuks (TsÜS § 90 lg 1), seevastu taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Vaatamata sellele, et tühistamine on n.ö laiaulatuslikuma mõjuga õiguskaitsevahend, kontrollib kohus nõuded nende esitamise järjekorras, alustades hagi lahendamist primaarnõudest ning vastava nõude rahuldamise aluste puudumisel analüüsides järgnevalt sekundaarnõuet. I Müügilepingust taganemisel põhinevad nõuded
85.VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Seega on taganemisel põhineva tagasitäitmise nõude eeldused järgmised: kehtiv leping poolte vahel; lepingust tulenev kohustus; oluline lepingurikkumine (VÕS § 116 lg 2); taganemisavalduse tegemine ja selle jõustumine (VÕS § 188 lg 1, TsÜS § 69); hageja andis lepingu täitmisena kostjale midagi üle (või selle surrogaat § 189 lg 2).
86.Müügilepingu p 7.2. sätestab, et ostjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui esineb ükskõik milline allpool toodud alustest: 7.2.1. Hoone ja Lepingu Ese ei ole Müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu Lepingu kohaselt valmis ehitatud hiljemalt 01.10.2017, või/ja 7.2.2. Asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud Müüja tegevuse või tegevusetuse tulemusena hiljemalt kolmekümne 31.12.2017, või/ja 7.2.3. Müüja annab Lepingu kehtivusajal Lepingu Eseme omandi üle kolmandale isikule või koormab Lepingu Eseme Lepingus nimetamata ja lubamata asjaõigustega või võlaõigustega kolmandate isikute kasuks ja seetõttu ei vasta Lepingu Ese Lepingus kirjeldatule, või/ja 7.2.4. Müüja ei taga Asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või Asjaõiguslepinguga samaaegselt (samas dokumendis) Lepingu Esemel Lepingu kohaselt mittelubatud kolmandate isikute õiguste kustutamist, s.h Lepingu Eset koormavate käesoleva lepingu punktis 1.2.4 ja 1.4.4 nimetatud hüpoteekide kustutamist.
87.Kostja on märkinud, et hageja taganemine ei põhinenud eelnimetatud sättel, mistõttu on see tühine. Kohus märgib, et VÕS § 116 sätestatud taganemise aluste kataloog on
2-18-19666 mitteammendav, samuti on säte dispositiivne. Seega võivad pooled kokku leppida seaduses sätestatust erinevaid aluseid, mille esinemisel on võimalik lepingupoolel lepingust taganeda. Siiski leiab kohus, et lepingu p 7.2.1 – 7.2.4 toodud taganemisalused ei välista käesoleval juhul muudele taganemisalustele tuginemist, st lepingus toodud kataloog ei asenda ega välista seadusest tulenevat. Kohtu hinnangul on pooled eelviidatud sätteis kokku leppinud täiendavad alused, milliste esinemisel loevad pooled müüja lepingut oluliselt rikkunuks. Seega on kohus seisukohal, et taganemisel lepingu p-dele 7.2.1 – 7.2.4 hageja poolt mittetuginemine ei tähenda automaatselt taganemise alusetust ja sellest johtuvalt tühisust. Kohus analüüsib taganemist seadusest tulenevatel alusel.
88.Hageja viited sätetele, mis reguleerivad tarbijaga sõlmitud lepingust taganemist ja selle sätete tühisust, ei ole asjakohased. Tarbijalemüügiga on tegemist siis, kui müügilepingu esemeks on vallasasi (VÕS § 208 lg 4). Puudub vaidlus, et müügilepingu esemeks oli praegu kinnisasi.
89.Esmalt analüüsib kohus, kas poolte vahel oli kehtiv leping. Poolte vahel puudub vaidlus, et 10.07.2017 sõlmisid pooled võlaõigusliku müügilepingu aadressil X tn 2//2a-10, Tallinn asuva korteriomandi võõrandamiseks (I kd, tlk 8-17). VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kohtuni pole nimetatud nõude kontekstis toodud, et kõnealune leping oleks mingil põhjusel kehtetu. Seega on täidetud esimene nõude eeldus – olemas on kehtiv leping. Täidetud on ka eelviimane ja viimane eeldus – puudub vaidlus, et kostjale on tehtud taganemisavaldus (I kd tlk 30) ning see on jõustunud ning hageja on müügilepingu täitmisena andnud kostjale üle 30 000 eurot.
90.Järgmisena selgitab kohus välja, millised olid pooltele lepingust tulenevad põhilised kohustused. Lepingu p 1.1 kohaselt oli lepingu esemeks nr 1 korteriomand asukohaga X tn x, Tallinn, mille reaalosaks on eluruum nr 10, üldpinnaga 100,2 ruutmeetrit koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingu p 1.3 kohaselt oli lepingu esemeks nr 2 korteriomand asukohaga X tn x, Tallinn, mille reaalosaks on mitteeluruum nr P8, üldpinnaga 12,5 ruutmeetrit koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Eelnimetatud kohustustele lisandus hageja kohustus tasuda ettevõtte müügihind (p 1.23). Lepingu p 4.1 kohaselt kostja müüb ja hageja ostab lepingu eseme hinnaga kokku 200 000 eurot (sh KM), seejuures: lepingu eseme nr 1 hind on 193 500 eurot (sisaldab lisatööde maksumust summas 1 500 eurot; p 4.1.1) ja lepingu eseme nr 2 hind on 6 500 eurot (p 4.1.2.). Müügilepingu sõlmimise hetkel oli tegemist ehitusjärgus oleva hoonega – sellele viitab lepingu sõnastus, eelkõige punktid 2.1.12, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4, 3.1, 5.1, 6.1.1, 7.2.1. Lepingu p 3.1 sätestab, et müüja kohustub saavutama hiljemalt kolmekümnes september kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (30.09.2017.a) Lepingu lisas nr 2 oleva siseviimistluse baastasemes toodud Lepingu Eseme valmidustaseme. Müüja kohustub hankima Hoonele kasutusloa hiljemalt kolmekümne esimesel detsembril kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (31.12.2017.a).
91.Hagiavalduse kohaselt esinesid lepingu esemel järgmised puudused: krundi vertikaalplaneering on lahendatud kaldega hoone poole, mis koos drenaaži puudumisega suurendab hoone soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski;
2-18-19666
aknaplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt; sajuveetorud on rõdul paigaldatud selliselt, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale; ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilud siseuste alumises osas on liiga väikesed.
92.Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kuivõrd tegemist on müügilepinguga, et tuleb analüüsida VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
1.1.Kinnisasja vastavus lepingu tingimustele
93.Esmalt selgitab kohus välja, kas kostja on lepingut rikkunud. Hagiavalduse kohaselt on kostja lepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu ese oli lepingutingimustele mittevastav. Kostja on omakorda vastu väitnud, et lepingu ese vastab lepingu tingimustele.
94.Et otsustada selle üle, kas kostja on lepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu ese vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 (ja § 641) kohaldamise eeldusi.
95.VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. Sarnane regulatsioon tuleneb VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
96.Lepingu p 3.7 kohaselt Müüja garanteerib Hoones, s.h Lepingu Esemes, teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele ja –standarditele (RYL-2000, II klass).
97.Kuivõrd hageja ostis lepingu eseme elukohana kasutamiseks, siis VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-15, p 26). Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele ja eluruumidele seaduses sätestatud nõudeid. Majandus- ja taristuministri 02.07.2015.a määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 1 lg 2 teise lause kohaselt peab eluruumis olema inimesel võimalik viibida ööpäevaringselt. Eluruum peab olema inimesele ohutu ja tagama tervisliku elukeskkonna.
98.Hageja heidab kostjale ette erinevaid rikkumisi. Rikkumise tõendamine on hageja koormis. Puuduste esinemist tõendab hageja X X OÜ ehitusinsener (tase 7) 19.12.2017 arvamusega (I kd, tlk 31-32). Alljärgnevalt käsitleb kohus väidetavaid rikkumisi valdkondade kaupa:
98.1.Krundi vertikaalplaneering. Hageja märgib, et krundi vertikaalplaneering on lahendatud kaldega hoone poole, mis koos drenaaži puudumisega suurendab hoone soklikonstruktsiooni veekahjustuse riski, kuna suurem osa sademeveest ja kevadel lume sulamisel tekkivast veest voolavad mööda kallet nimetatud hoone juurde. Kohus märgib, et arvamuse pinnalt ei ole võimalik tuvastada, et krundi vertikaalplaneering oleks lahendatud kaldega hoone poole. Seda ei kinnita arvamuses sisalduvad fotod, arvamusest ei nähtu, et selle koostaja oleks teostanud vastavaid mõõtmisi. Lisaks ei ole
2-18-19666 tõendatud, et vastav krundi vertikaalplaneering toob endaga kaasa veekahjustuste tekkimise võimaluse või et sellise planeeringu tõttu on elamukrundil tekkinud probleeme sademe- või sulavee ärajuhtimisega. Kohtu hinnangul on tegemist spekulatsiooniga ning seda ei ole võimalik elamu puudusena käsitleda. Hageja ei ole viidanud, millise õigusnormiga või lepingupunktiga väidetav puudus vastuolus on. Seega on väidetav puudus tõendamata.
98.2.Aknaplekid. Hageja märgib, et aknaplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, esineb viimistluse veekahjustuserisk. RT 80-11202-et peaksid järgi aknapleki otsad olema krohvitud seinas, mitte krohvi pealispinnal. Kohus märgib, et poolte vahel puudub vaidlus, et aknaplekid on paigaldatud krohvi välispinnale ega asu krohvitud seina sees. Siiski ei ole tõendatud, et vastav paigaldusviis toob endaga kaasa veekahjustuste tekkimise võimaluse või et sellise paigalduse tõttu on tekkinud probleeme sadevee hoone tarinditesse jõudmisega. Hageja ei ole viidanud, millise õigusaktiga või lepingupunktiga nimetatud paigaldusviis vastuolus on. Viidatud juhendi jooniselt nr 22 ei ole võimalik tuvastada, kas aknaplekid on paigaldatud seina või krohvi välispinnale. Lisaks nõustub kohus kostjaga, et viidatud dokumendi puhul on tegemist juhendiga, hageja ei ole selgitanud, kust tuleneb nimetatud juhendi järgi ehitamise kohustuslikkus. Seega leiab kohus, et väidetav puudus on tõendamata.
98.3.Sajuveetorud. Hageja märgib, et torud on rõdul paigaldatud selliselt, et ülevalt jooksev vesi pritsib seinakrohvi peale, mis oluliselt mõjub välikrohvi kestvusele (vähendab kestvust). Ülevaatuse ajal seinakrohv oli märg. Kohus leiab, et ehitusinseneri arvamusega ei ole tõendatud, et krohv oli sadeveetorude paigalduse tõttu märg, või et see üldse märgunud oleks olnud. Fotolt ei ole võimalik nimetatud fakti üheselt tuvastada. Lisaks ei ole hageja esile toonud, millise õigusnormi või lepingusättega nimetatud paigaldusviis vastuolus oleks. Kostja on esile toonud, et sajuveetoru lühendati, kuna hageja soovis rõdule paigaldada täiendava puitresti. Hageja ei ole nimetatud väitele vastu vaielnud. Seega isegi, kui sadevesi seina krohvile pritsib, on see põhjustatud hageja enda tegevusest ja erisoovidest. Seega leiab kohus, et väidetav puudus on tõendamata.
98.4.Siseuste pilud. Hageja märgib, et siseuste pilud ventilatsiooni siirdõhu jaoks ettenähtud pilud siseuste alumises osas on liiga väikesed. XX ventilatsiooniõhu hulk peab olema vähemalt 10 l/sek. Antud juhul õhu liikumise kiirus pilu kohal on 15,2 m/sek, mis on rohkem kui normidega lubatud ning tekitab müra (nt müra vältimiseks elanik peab kas hoidma ust avatuna või ventileerima vähem, kui normid näevad ette). Hageja ei ole esile toonud, millisele lepingupunktile või õigusnormile siseuste pilude suurus ei vasta. Tõendamata on, et pilude suuruse tõttu tekib müra ning et see müra ei vasta nõuetele. Arvamusest ei nähtu, et järeldused põhineks vastavatel mõõdistustel. Seega põhineb kõnealune hageja asjatundja arvamuse järeldus ebamäärastel subjektiivsetel hinnangutel, mitte objektiivselt kogutud andmetel (nagu see mingi asjaolu tõendamiseks olema peaks). Seega leiab kohus, et väidetav puudus on tõendamata. Kokkuvõttes leiab kohus, et kohast tõendamist ei leidnud ükski kostjale etteheidetud puudus. Hageja nõude aluseks olevate puuduste olemasolu ei kinnita tõendid teiste kostja poolt ehitatud elamute (X 8 ja 10) väidetavate puuduste osas, kuivõrd need ei oma X tn 2 hoonega mingit seost. Kuivõrd kohus leiab, et puudused on tõendamata, ei asu kohus analüüsima väiteid ja tõendeid X X OÜ ehitusinsener M Z pädevuse kohta. Kohus rõhutab, et isegi, kui mõni vaidlusalune puudus oleks kohaselt tõendatud, ei oleks nimetatud puuduste näol ei eraldi ega ka koosmõjus tegemist sedavõrd oluliste rikkumistega
2-18-19666 (VÕS § 116 lg 2, § 223 lg 1), mis annaks hagejale materiaalse aluse müügilepingust taganeda. Tähelepanuta ei saa ka jätta, et lepingu esemeks oli elukondlik kinnisvara ning üldiselt on nimetatud tüüpi kinnisvara soetamise eesmärgiks asuda sinna elama. Kohtu hinnangul ei takista ükski väidetav puudus lepingu eset elukohana kasutamast, kusjuures väidetavatest puudustest tulenevad mõjutused oleksid enamjaolt (v.a ventilatsiooniga seonduv) avaldunud pigem kõigi korteriomanike kaasomandis olevale kinnistu osale (kelder, seinakonstruktsioonid ja - viimistlus) kui hagejale kuuluvale reaalosale. Pooltevahelises lepingus on viidatud puuduste kõrvaldamiseks ette nähtud 2-aastane garantii (vt p 3.7 – 3.8) ning viidatud puudused (eeldusel, et tegemist on üldse puudustega) oleks kostja omal kulul kõrvaldanud. Kusjuures väidetavate puuduste kõrvaldamise raames ei oleks hageja pidanud kannatama suuri ehitustöid jms – tegemist on pisipuudustega. Lisaks eelnevale on täitmata ka täiendava tähtaja määramise kohustus (VÕS § 114 ja lepingu p 7.2) – hageja on lepingu eseme väidetavatest puudustest teadlikuks saanud 19.12.2017 ning kohe järgmisel päeval lepingust taganenud.
99.Kuna kohus leiab, et müügilepingust taganemise materiaalne alus puudub, on taganemine kehtetu, s.o tagajärjetu. Kuna taganemine on kehtetu, puudub hagejal õigus nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Lisaks puudub hagejal õigus nõuda leppetrahvi ja puudub viivist. II Tühistamisel põhinevad nõuded
100.Hageja, tuginedes TsÜS § 94 lg-le 3, saatis 11.01.2018 kostjale müügilepingu tühistamise avalduse, kus asus seisukohale, et kostja teadis või pidi teadma lepingu esemel olnud olulistest puudustest ning varjas neid hageja eest, kallutades sellega hagejat lepingut sõlmima. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 30 317.12 eurot (sh 30000 eurot ettemaks, 317,12 eurot parenduste hüvitise jääk), viivise seisuga 31.12.2018 summas 3544,20 eurot ja edaspidi viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 30 317.12 eurot kuni kogu võlgnevuse tasumiseni.
101.Esmalt analüüsib kohus kostja väidet, mille kohaselt on hageja tehingut kinnitanud ja sellest johtuvalt kaotanud tühistamise õiguse. Kostja viitab, et pärast tühistamise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist tegi hageja nendele samadele asjaoludele tuginedes kostjale müügilepingu taganemisavalduse (taganemine eeldab kehtivat lepingut). TsÜS § 100 lg 1 sätestab, et tehingu tühistamise õigus lõpeb, kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik tehingut kinnitab. Kinnitus ei pea olema tehinguga samas vormis. Kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik, kes tühistamise alusest teab, tehingu täidab, loetakse tehing kinnitatuks. Kohus ei nõustu kostjaga, et lepingust taganemisega hageja kinnitas tehingut. Taganemise avaldusest ei nähtu hageja tahet tehingut kinnitada või seda täita – otse vastupidi, hageja sooviks oli sisuliselt tehingu lõppemine ja selle alusel tehtud soorituste tagasitäitmine. Seega on kostja vastav väide alusetu.
102.Kostja on õigesti märkinud, et TsÜS § 94 lg 3 alusel müügilepingu tühistamiseks peab olema tuvastatud, et: a) kostja avaldas hagejale ebaõigeid asjaolusid / jättis hageja teavitamata asjaoludest, millest oleks pidanud hagejat TsÜS §-st 95 tulenevalt teavitama / avaldas tõesena asjaolusid, mille tõelevastavust kostja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks; b) kostja tegutses tahtlikult ning eesmärgiga kallutada hagejat müügilepingut sõlmima; c) kostja tahtliku tegutsemise ja müügilepingu sõlmimise vahel oli põhjuslik seos, s.t ilma kostja pettuseta ei oleks müügilepingut sõlmitud. Tühistamisavalduse aluseks olevad asjaolud pidid esinema müügilepingu sõlmimise ajal.
2-18-19666
103.Kuivõrd hageja on seadnud tühistamise aluseks lepingu esemel olnud varjatud puudused ning kohus on ülal juba tuvastanud, et hageja osundatud puudused on tõendamata, siis leiab kohus, et hageja ei ole kehtivalt müügilepingut tühistanud. Tühistamise alus puudub, mistõttu puudub vajadus ka ülejäänud tühistamise eelduseid kontrollida. III Kulutuste hüvitamise nõue
104.Hageja märgib, et pooled leppisid kokku korteris muudatustööde tegemises (sh. muuta wc ja wc-ga vannitoa pindade katteid, dušši klaasseina jne) ja korteri vannitoa disaini ja siseviimistluse muutmises vastavalt hageja disaineri skeemidele ja hageja valitud materjalidega. 20.09.2017 pooled kooskõlastasid hageja soovitud muudatustööde nimekirja ja disaineri saadetud skeemid. Muudatustööde/parendustööde ja hageja valitud viimistlusmaterjalide eest hageja tasus 6532,42 eurot (I kd, 32 pöördel - 35). Hageja palub kostjalt välja mõista lepingu esemele tehtud parendused summas 317,12 eurot (summa on kujunenud pärast väidetavat tasaarvestust).
105.Lepingu p 3.2 sätestab et tasu lepingu lisas nr 2 sätestatud siseviimistluslahenduse teostamise (sealhulgas asjad ja materjalid) eest sisaldub Lepingu Eseme Ostuhinnas. Lepinguosalised on kokku leppinud, et Lisas 2 märgitud Lepingu Eseme 1 plaanil asuva sauna ruumide seinad ja torustiku Müüja likvideerib ning plaadib uuesti duširuumi seinad ja põranda ning ehitab välja ripplae, samuti ehitab välja vajalikud vee- ja kanalisatsiooni ühendused mullivanni paigaldamiseks. Eelnimetatud lisatööde eest tasub Ostja Müüjale Müüja poolt tehtud ümberarvestuse alusel, mis ligilähedaselt moodustab üks tuhat viissada (1 500) eurot. Mullivanni tarnib Ostja, selle kohta koostatakse Müüja ja Ostja vaheline lisakalkulatsioon. Ostja ei pea tööde teostamise eest täiendavalt tasuma juhul, kui Ostja soovid Lepingu Eseme siseviimistluse tegemisel ja seadmete paigaldamisel vastavad Lepingu lisas nr 2 toodule. Samuti sisaldub tasu Lepingu Eseme dokumentatsiooni (sealhulgas ehitusloa ja kasutusloa) hankimise eest Lepingu Eseme Ostuhinnas. Kui mõne lisas 2 toodud seadme või materjali tootmine või tarnimine lõpetatakse, on Müüjal õigus see asendada samaväärse tootega, informeerides sellest Ostjat. Lepingu lisas 2 kirjeldatud sanitaarruumi mööbel sisaldub Lepingu Eseme hinnas.
106.Kohus on ülal leidnud, et poolte vahel sõlmitud leping on kehtiv. Hageja on leidnud, et eritööde osas on tegemist töövõtulepinguga. Kohus nimetatud käsitlusega ei nõustu. VÕS § 208 lg 2 sätestab, et käesolevas peatükis (s.o 11. ptk) sätestatut kohaldatakse ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Käesolevas peatükis sätestatut ei kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises. Enamiku müügilepingu eseme valmistamiseks vajamineva materjali tarnis eelduslikult kostja, tõenditest nähtub, et hageja tarnis üksnes vannitoa viimistlusmaterjale ja santehnikat. Lisaks on müügilepingus kokkulepitud eritööde teostamise maksumus kallim kui hageja tarnitud materjalide maksumus. Seega leiab kohus, et ka eritöid puudutavas osas on tegemist müügilepinguga.
107.Kuivõrd kõnealused tööd teostati müügilepingu raames ning müügileping ei lõppenud hageja poolse taganemise tulemusel ega ole ka hageja poolse tühistamise tulemusel kehtetu, oli hagejal kohustus täita müügilepingust ostjale tulenevat primaarkohustust – tasuda
2-18-19666 müüjale ostuhind. Eritööde eest tasutud raha ei saa seega kuuluda tagastamisele (hageja) taganemisel põhineva tagasitäitmise ega tühistamisel põhineva alusetult saadu tagastamise raames. Hageja ei ole esile toonud, et esineks mõni muu alus ostuhinna tasumisest keeldumiseks või selle tagastamiseks. Seega puudub alus ka nimetatud nõude rahuldamiseks.
108.Hageja ei ole tuginenud kostja poolt tehtud taganemisele ega selle alusel rahalisi nõudeid esitanud. Seetõttu ei analüüsi kohus, kas ja millises ulatuses võiks hageja nõue rahuldamisele kuuluda kostja tehtud taganemise kehtivuse/kehtetuse korral. Vaatamata sellele, et see ei ole käesoleva menetluse esemeks, märgib kohus, et kostja on enda poolt 12. aprillil 2018 tehtud tasaarvestuse avalduses sisuliselt aktsepteerinud hageja õigust ettemaksu 30 000 euro tagastamisele. Kostja on müügilepingu p 7.5 alusel arvestanud nimetatud summas maha leppetrahvi 20 000 eurot ning hageja poolt tasumata vannitoa muudatustööde lõppmakse summas 2874,90 eurot. Ettemaksu ja hageja võlgnevuse vahe summas 7125,10 eurot kandis kostja 13. aprillil 2018 hageja pangakontole – selles osas vaidlus puudub. Kohus lisab, et müügilepingu p-s 7.6 leppisid pooled kokku, milliste kulude hüvitamist saab taganemise korral teiselt poolelt nõuda. Müügilepingu p 7.6 välistab hageja õiguse nõuda taganemise kehtivuse korral vannitoa lisa- ja muudatustöödega seonduvate hageja väidetavate kulude hüvitamist. IV Kokkuvõte
109.Kõike eelnevat kokkuvõttes leiab kohus, et hagi tuleb nii primaarnõuete kui ka alternatiivnõuete osas jätta rahuldamata.
110.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
111.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata. Seega leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
112.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
2-18-19666
113.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.