Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
18.mai 2020, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja hind
3216,46 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: M. V. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht XXX, epost xxx) Kostja: G. R. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht XXX, epost xxx)
Korraldav kohtuistung
06.detsember 2018, osales M. V.
Menetlusviis
Kirjalik menetlus poolte nõusolekul (TsMS § 403 lg 1)
M. V. hagi G. R. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ja kahju hüvitamiseks
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada M. V. hagi G. R. vastu osaliselt.
2.Mõista G. R.lt M. V. kasuks välja 828,40 eurot (millest 751,79 eurot üüritasu ja kommunaalkulude võlgnevuse ning 76,61 eurot viivise katteks).
3.Jätta rahuldamata M. V. hagi G. R.lt perioodi 07.10.2017 – 06.01.2018 eest üüritasu, elektrienergia võlgnevuse 103,88 eurot ja kahjuhüvitise 1087,08 eurot väljamõistmiseks.
4.Hageja menetluskuludest jätta G. R. kanda riigilõiv summas 175 eurot. Ülejäänud menetluskulud jäävad iga kulu kandnud menetlusosalise enda kanda.
5.Mõista G. R.lt M. V. kasuks välja menetluskulu katteks 175 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
2-18-103029 lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
M. V. esitas 06.02.2018 Pärnu Maakohtu maksekäsu kiirmenetluse avalduse G. R.lt 3216,46 euro saamiseks. Kohus tegi 09.03.2018 võlgnikule makseettepaneku, millele G. R. esitas vastuväite. Võlgniku vastuväite tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 486 lg 1 p 1 alusel 02.04.2018 määrusega maksekäsu kiirmenetlus lõpetati ja nõue anti üle kohtunikule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Kohtu nõudmisel hageja esitas 10.04.2018 põhjendatud nõude hagiavalduse vormis ja tasus täiendavalt riigilõivu. 22.05.2018 puuduste kõrvaldamise korras hageja täiendas hagiavaldust. Kohus võttis hagiavalduse menetlusse, toimetas määruse ja hagiavalduse lisadega kostjale kätte ja küsis kostjalt kirjaliku vastuse. 05.06.2018 kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista. Kohus arutas asja 06.12.2018 korraldaval eelistungil, millel kostja ei osalenud. Poolte nõusolekul kohus lahendab asja kirjalikus menetluses. Kohus selgitas pooltele tõendamiskoormise jaotust, täiendavat tõendamist vajavate asjaolude kohta ja tegi ettepaneku lahendada asi kokkuleppel. Kohus edastas pooltele kompromisslepingu projekti, määras tähtaja kompromissi sõlmimiseks ning juhuks, kui kompromissile ei jõuta, tähtajad täiendavate tõendite ja lõplike seisukohtade esitamiseks, vastaspoole esitatu kohta arvamuse avaldamiseks ning kohtulahendi teatavakstegemise kuupäeva. Hageja nõustus kohtu pakutud kompromisslepinguga ja allkirjastas selle. Kostja kompromissiga ei nõustunud, vaid kohtu selgitustele vaatamata teatas, et hageja nõue on täies ulatuses tõendamata ja tuleb rahuldamata jätta. Pooled kohtu määratud tähtajaks täiendavaid tõendeid ega seisukohti ei esitanud.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
Hageja M. V. palub G. R.lt välja mõista üürlepingust tulenev võlg 3216,46 eurot ja riigilõiv 275 eurot. Hagiavalduse kohaselt Osaühing Xxxxxxxxxxxx, mis on M. V. ettevõte, ja G. R. sõlmisid esimese eluruumi üürilepingu Pärnus 06.07.2017 ja uuesti lepingu samadel tingimustel teise eluruumi üürilepingu, milles OÜ Xxxxxxxxxxxx asemel märgiti üürileandjaks hoone omanik M. V.. Muudatuse tehti kostja taotluselt, sest kostja soovis Pärnu Linnavalitsuselt toetust, Pärnu Linnavalitsus loeb korteriomanikuks M. V. ja Xxxxxxxxxxxx OÜ puhul oleks pidanud esitama M. V. ja Xxxxxxxxxxxx OÜ vahelise lepingu. Hageja arved üürnikule esitatakse vastavalt koostatud arvetele. Arved kajastuvad raamatupidamises. Kostja pidi vastavalt lepingute p.3.2.1 alusel tasuma korteri eest üüri ette 375 eurot kokkuleppeliselt 10.07.2017. Kostja kirjutas maaklerile, et 10.ndaks tasub hagejale ülejäänud raha ja tuleks leping sõlmida. Lepingu p 3.2.2. alusel tagatisraha kostja tasus sularahas lepingu sõlmimise päeval. Kostja pidi tasuma vahendustasu summas 300 eurot vastavalt lepingu p 3.2.3 enne lepingu sõlmimist. Antud summa on tasutud A. R. poolt 12.07.2017 EREMEL OÜ-le. Kostjale on esitatud arved 1031, 1032, 1034, 1035, 1036, 1037, 1038. Arved on tasumata, kuigi kostjale saadeti meeldetuletusi. 5.08.2017 küsis raamatupidaja uuesti elektri ja veenäitu. 6.08.2018 teatas kostja oma e-kirjas, et otsustasid septembriks korterist loobuda ja kolida mujale. Lubatakse kommunaalid ja üür maksta. 25.septembril 2017 võttis raamatupidaja ühendust G. R.ga ja küsis, millal kostja korteri üle annab ja ette näitab. Lilled olid veel aknalaual, mis tähendas ju, et keegi peaks seal elama, arvestati sellega, et üürnik elab ja kasutab korterit.
2-18-103029 Hagi koostamise ajani ei ole kostja lepingu lõpetamise avaldust esitanud ja ei ole ka tagastanud korteri ja välisukse võtmeid. Kostja rääkis, et linnavalitsus tasub kulutused üüri ja kommunaalkuludele. Pärnu Linnavalitsusele helistades septembris sai hageja teada, et kostjale on antud ühel korral (summat ei avalikustata) toetust ja rohkem polnud ta avaldusi helistamise ajaks esitanud. Saadud toetuse summat kostja hageja poolt esitatud arvete katteks edasi ei kandnud. 30.08.2017 ja 9.09.2017 e-kirjad tasumata arvete osas. Kostja tegi oma arvestuse üüri tasumise osas ja ei ole rahul elektri arvestusega. Samas kirjas teatas, et 31.september kolisime välja ja augustis teatas, et kavatseb kolida välja 1.septembriks. Üürilepingul on olemas elektri algnäit 48041. Järgmist näitu vaatasid kostja ja hageja koos korteris olevalt näidikult, mis oli 48762 ja kajastub arvel nr 1032. Edaspidi näitusid ei esitatud ja arvel nr 1034 on eelneva kuu alusel prognoositav näit. Arvestuses jõuti näiduni 49462. Hilisematel arvetel elektrit ei arvestatud ja lõplik arvestus tehtud kreeditarvega nr 1038. 06.01.2018. Sellel korral otsustas korteriomanik ukse avada, kuna liikumist ei olnud näha ja seoses külmadega tuli vaadata, et korteris oleks sees küte, kuna muidu veetorustik külmub. Antud päeval oli arvesti näit 48783. Tehtud ümberarvestus -679 kw (prognoos 49462 - tegelik 48783 ,vahe 679KW). 06.01.2018 avati korter 1 uks. Korter koristamata, tapeedid 2 toas kahjustatud. Korteri kohta koostati ülevaatus akt. 07.01.2018 koostas OÜ HEK M. V korteri korrastamiseks kalkulatsioon-hinnapakkumise summas 1087,08 eurot järgmiste tööde eest: korteris tõstetakse kokku mööbel-kaetakse mööbel, eemaldatakse liistud, pistikupesad, eemaldatakse vana tapeet, koristatakse liigne sodi, uue tapeedi panek, koristamine, mööbel tagasi. 14.01.2018 esitab OÜ HEK M.V arve 1078 tehtud tööde kohta korteri omanikule M. V.le. 30.01.2018 tasub M. V. arve 1078 alusel OÜ HEK M.V-le 1087,08 eurot, arve ja kassasse tasumine võetud raamatupidamisprogrammist Merit Aktiva. 06.02.2018 koostas raamatupidaja viivise arvestuse tasumata arvete osas. Vastuseks kostja maksekäsukiirmenetluses esitatud vastuväitele hageja märgib, et korteri puudulikud andmed registris ei olnud takistuseks üüritud korteri kasutamiseks ja üüriarvete tasumiseks. Kostja ja Hageja suhete aluseks oli sõlmitud leping. Pärnu Linnavalitsus ei olekski pidanud tasuma kogu üüri ja teenuste arvet, sest kostjaga elas seal ka veel tema õde. Hageja selgitab, et arvetel on elektrinäit, mis võetakse kostja poolt üüritud korteris asuvalt arvestilt. Korteriomanik (hageja) ei käi üürile antud korterites. Hageja avab ukse ainult siis, kui on arvata ohtu, avariid jm seesugust, mis võiks tekitada kahju talle või teistele üürnikele. Hageja kontoris elekter ei ole seotud korter 1 arvestiga. Igale korterile on pandud oma arvesti. Korraldaval kohtuistungil hageja täpsustas, et kokkulepitud üür oli 375 € suvel, talvisel ajal 275 € kuus. Hageja ei teadnud, et kostja oli varem korterist välja kolinud ja nõuab üüri 6.jaanuarini 2018. Kaks kuud oleks olnud etteteatamise tähtaeg. Tagatisraha 300 € raamatupidaja arvestas maha üürisummast. Ei vasta tõele, et kostja üürikorteri elektriga on ühendatud ka hageja kontor. Korteris on elektriradiaatorid. Selles korteris on elektripliit, boiler 80 liitrine, on alternatiivküte kas kaminaküte või elektriküte. Elektripliit on vanem, ei ole nii säästlik kui uued pliidid. Kilovati hind on paketist sõltuv. Kostjalt nõudis hageja täpselt sama hinda, mida tasus elektrifirmale. Elektriarvesti on korteris sees, kostja ise sai elektrinäitu vaadata. Kostja teatas, et kolivad septembris välja, aga hageja mäletab, et oli kiri, et lepingu lõpetamiseks tuleb võtmed üle anda. Hageja nõuab kahju hüvitisena summat, mille ta kalkulatsiooni alusel maksis firmale sularahas kassasse remondi eest. Ei ole võimalik leida samasugust tapeeti, mis värvilt täpselt sobiks, tuli terve tuba üle tapeetida. Üks tuba koos kööginurgaga on umbes 22 m2, teised toad 10 m2 ja 11 m2 .
2-18-103029
KOSTJA VASTUS
Kostja kirjalikus vastuses hagile märgib, et hageja M. V. on esitanud hagiavalduse haginõude summas 3216,46 eurot, millest tasumata arved 1980,67 eurot, kõrvalnõuded ja viivis 148,71 eurot ning tekitatud kahjuhüvitis 1087,08 eurot, mida kostja G. R. peab põhjendamatuks. Kostja sõlmis 06.07.2017 hagejaga üürilepingu, olles teadlik, et kostja saab elamiskulude katmiseks toimetulekutoetust Pärnu Linnavalitsusest. Samal päeval maksis kostja sularahas hagejale käsiraha 300 eurot. Üürileping viidi Pärnu Linnavalitsusse, kus selgus, et eluruumide suurus ei vasta ametlikus registris olevatele andmetele. Kostja pöördus hageja poole, kes soovis sõlmida uue üürilepingu, kuid eluruumi suurus ei vastanud tegelikkusele. Kostja andis teada, et kolib hiljemalt 1. septembriks välja. Hiljem sai hagejale seda ka kirjalikult meelde tuletatud, et kostja kolib välja. Hageja keeldus üürilepingut lõpetamast ning jätkas igakuiselt kulude nõudmist. Kostja elas antud üüripinnal 06.07.2017 kuni 31.08.2017. Kostjal on Pärnu Linnavalitsusest tõend toetuste saamise kohta, mida ei tohi jagada kolmandale osapoolele. Juulis kostja toetust ei saanud, sest toimetulekutoetuse saamiseks peab olema kehtiv üürileping, mille andmed vastavad registris olevaga. Hageja väidab, et puudulikud andmed ei olnud takistuseks üüritud korteri kasutamiseks ja üüriarvete tasumiseks, kuid see ei vasta tõele. Hagejale sai enne lepingu sõlmimist selgeks teha, et kostja on osalise töövõimega ning õpib ülikoolis, mistõttu aitab Pärnu Linnavalitsus elamiskulude katmisel. Kuna andmed registris ei vastanud tegelikkusele ei saanud juulis kostja toimetulekutoetust. Hageja valeandmete tõttu jäi kostja majanduslikult raskesse olukorda ning keeldub vastutust võtmast ja ka üürilepingu lõpetamisest. Kostja oli 1.septembri seisuga Tallinna linna elanik ja omas 31.augusti seisuga seal kehtivat üürilepingut. Kostja tasus lepingu sõlmimise päevaks 300 eurot sularahas, 375 eurot 10.07.2018 ja samuti tasus kostja 300 eurot maaklerile. Vastavalt seadusele peab maksma maaklerile tasu see, kes on teenuse tellinud. Antud summa on tasutud kostja õe A. R. arvelt 12.07.2017 EREMEL OÜ-le. Kostja on Hagejale tasunud kokku 975 eurot. Summa sisaldab ka tagatisraha, mille kostja tasus hagejale sularahas 06.07.2018 ja mida ta hiljem tagasi ei saanud. Antud summa on piisav, et tasutud oleks kahe kuu üür ja tasumata jäänud kommunaalmaksed perioodil 06.07.2017 kuni 31.08.2017. Üürileandja, kellele oli kolimiskuupäev teada, ei tulnud korteri käest kätte andmiseks kohale. Kostja on esitanud nii suuliselt juulikuus 2017 kui ka kirjalikult soovi üürilepingu lõpetada, millest hageja on keeldunud, nõudes korterikulude katmist ka pärast Kostja välja kolimist. Kostja on tagastanud üürilepingu sõlmimisel saadud korterivõtmed 31.08.2017. Võtmed jäid korterisse, sest neid polnud võimalik käest kätte üle anda. Kostja tegi kirjavahetuses vea ja kirjutas augusti asemel septembri, kuigi suuliselt sai Hagejale öelda, et Kostja kolib õpingute tõttu septembriks Tallinnasse. Tegelikult on välja kolitud 31. augustiks ja olemas ka uus üürileping. 06.07.2017 korterit üürides oli korter samuti koristamata ning seal oli üleliigset sodi. Pildil olevad tapeedi kahjustused olid seal varasemalt. Kahjuks ei saa ette ennustada olukorda, kus omanik nõuab kahjude hüvitamist juba seal varasemalt olnud kahjude tõttu. Ka hinnapakkumisi tehakse tavaliselt rohkem kui ühele ettevõttele ja ühe hinnapakkumise järgi kahjunõude esitamine on ebapädev. Kostja on ise majaehituse hinnapakkumistega tegelenud ning hind on kahlemata kõrge, eriti kuna tapeedikahjustused korteris olid varasemad. Samuti on üürileandja ise jätnud oma korteri hooletusse kui väidab, et külastas korterit esimest korda alles 06.01.2018. Uue lepingu sõlmimise ajaks elas korteris peale kostja ainult tema alaealine poeg. Pärast kolimist aga hageja enda poolt üürilepingut ei lõpetanud. Ka Pärnu Linnavalitsusele sai öelda, et kostja õde korteris elada ei soovi hageja puudulike andmete tõttu. Kostja jaoks on leping lõppenud seisuga 31.08.2017 ning hilisemaid nõudeid ta omaks ei võta. Kahjud korteris on tekkinud omaniku enda hooletuse jätmise tagajärjel. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata.
KOHTU PÕHJENDUSED
2-18-103029
1.Kohus tutvus põhjalikult poolte esitatud kirjalike seisukohtadega ja kirjalike tõenditega. Analüüsinud kõiki tõendeid ning erapooletult ja objektiivselt hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab kohus, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
2.Kohus jääb tuvastatud asjaolude, selle põhjal nõude kvalifitseerimise ja nõude tõendatuse osas 16.04.2020 pooltele saadetud selgituste juurde. Kohtu poolt määratud tähtpäevaks ei ole pooled täiendavaid tõendeid ega avaldusi esitanud. Hageja nõustus kohtu kompromissettepanekuga ja omalt poolt allkirjastas kompromisslepingu projekti. Sellest kohus järeldab, et hageja loobus ülejäänud osas nõude tõendamisest.
3.Asjas ei ole vaidlust, et poolte vahel oli sõlmitud kirjalik üürileping. 06.07.2017 vormistatud ja kostja poolt käsikirjaliselt allkirjastatud esimeses üürilepingus (toimikus I kd, lk 42 – 44) oli üürileandjaks Xxxxxxxxxxxx OÜ ja ruumide suurus 50 m2. Kostja sai korteri valduse samal päeval, 06.07.2017, mille kohta kostja allkirjastas ka lepingu lisaks nr 1 oleva ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti (I kd, lk 44). Teist korda allkirjastati 06.07.2017 kuupäevaga sama üüripinna kohta uuesti vormistatud üürileping hageja ja kostja poolt digitaalselt 18.07.2017, selles lepingus oli märgitud ruumide suuruseks 30,4 m2 ja üürileandjaks M. V.. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et lepingus muudeti üürileandjat kostja soovil. Kostja taotles Pärnu linnavalitsuselt toetust, kuid kuna üürile antud pinna omanik oli M. V., mitte Xxxxxxxxxxxx OÜ, tulnuks Xxxxxxxxxxxx OÜ-l ruumide üürile andmise õiguse olemasolu tõendamiseks esitada M. V. ja Xxxxxxxxxxxx OÜ vaheline leping, mida ilmselt olemas ei olnud.
4.Esitatud asjaolude ja tõendite põhjal kohus tuvastas, et poolte vahel oli tähtajaline üürileping. Pooled sõlmisid 06.07.2017 kirjaliku üürilepingu, millega kostja võttis hagejalt üürile korteriomandi aadressil Pärnu, Xxxxx xxxxx x-x, tähtajaga üks aasta ehk kuni 05.07.2018. Kohus on juhtinud hageja tähelepanu sellele, et üürilepingus nimetatud korteriomandit aadressiga Xxxxx xxxxx x-x ei ole olemas. Korteriomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnistusraamatu andmetel on aadressil Xxxxx xxxxx x ainult üks kinnisasi, registriosa numbriga 710805, kinnistu ei ole korteriomanditeks jaotatud. Ehitisregistri andmetel asub Xxxxx xxxxx x kinnisasjal mitu ehitist. Nendest tähistusega Väike – Posti 6/1 on kauplus-elamu, milles eluruumid pinnaga 30,4 m2 (kaks tuba ja köök) ja mitteeluruum 207,2 m2. Seega kostjale üürile antud eluruume saab üksnes tinglikult nimetada korteriks nr 1. Pooled ei vaielnud selle üle, millised ruumid tegelikult kostjale üürile anti. Hageja selgitas, et eluruumide pinda on suurendatud mitteeluruumide arvelt, mistõttu algses üürilepingus oli ruumide suuruseks 50 m2, teises lepingus märgiti eluruumide suurus 30,4 m2 vastavalt ehitisregistri andmetele, et kostjal ei oleks takistust eluasemetoetuse saamisel.
5.See, et algselt oli kirjalikus lepingus üürileandjaks Xxxxxxxxxxxx OÜ, mitte korteriomandi omanik M. V., ning et kostja soovil vormistati kirjalik leping ümber ja allkirjastati uuesti 18.07.2017, ei mõjuta üürisuhte kehtivust ega lepingu tegelikult 06.07.2017 sõlmimise aega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi ei pea üürileandja olema asja omanik. VÕS §-st 274 tulenevalt võib üürileping olla ka suuline. Kuni üheaastase tähtajaga üürilepingu puhul üürilepingu suuline vorm lepingu tähtaegsust ei mõjuta. Lisaks kostja on allkirjastanud mõlemad 06.07.2017 kuupäevaga kirjalikult vormistatud lepingud. Kohus siinkohal märgib, et ekslik on kostja seisukoht, et hagiavaldusele lisatud algne üürileping ei kehti, kuna sellel on ainult kostja allkiri. Asjas ei ole vaidlust, et üürilepingu esemeks oleva korteri sai kostja enda valdusesse mõlemas lepingus lepingu sõlmimise päevaks märgitud 6.juulil 2017. Hageja oli ka esimeses lepingus üürileandjaks märgitud Xxxxxxxxxxxx OÜ seaduslik esindaja, mistõttu tema allkirja puudumine tema enda valduses olevalt lepingudokumendilt ei anna kostjale alust väita, et lepingut tegelikult ei sõlmitud, kui samal ajal hakati lepingut reaalselt täitma.
6.Asjas on tõendatud, et kostja on üürilepingu ennetähtaegselt üles öelnud. Esitatud
2-18-103029 üürilepingu(te)st nähtuvalt sõlmisid pooled 06.07.2017 üürilepingu üheks aastaks, tähtajaga kuni 05.07.2018. Asjas ei ole vaidlust, et kostja on enne selle tähtaja saabumist korterist välja kolinud. Pooled vaidlevad lepingu ülesütlemise avalduse esitamise ja korteri vabastamise aja osas. Kohtule esitatud e-kirjadest nähtuvalt on kostja lepingu lõpetamise soovist 06.08.2017 e-kirjas selgesõnaliselt teatanud, hageja on teated kätte saanud. Hageja ei ole seejärel lepingu ülesütlemist kohtus vaidlustanud. VÕS § 186 p 6 kohaselt võlasuhe lõpeb lepingu ülesütlemisega. Lepingu ülesütlemine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. See on ühepoolne tahteavaldus, mis tuleb teisele poolele teatavaks teha, kuid mis ei vaja kehtima hakkamiseks teise lepingupoole nõusolekut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2). TsÜS § 69 lg 3 sätestab, et lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud Eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus peab VÕS § 325 lg 1 kohaselt olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, seega võib üürilepingu üles öelda e-kirja teel. 06.08.2017, ja 09.09.2017 poolte e-kirjadest nähtub, et kostja on 06.08.2017 (toimikus lk 116) ja 30.08.2017 (lk 121) teatanud lepingu lõpetamise soovist (ülesütlemisest) ning 09.09.2017 (lk 121) ka korteri reaalsest vabastamisest 31.08.2017. (See siiski ei tähenda, et automaatselt saab üürilepingu lugeda lõppenuks ja korteri valduse hagejale tagasi antuks samast kuupäevast, kohus põhjendab seda edaspidi). E-kirjad on saadetud e-posti aadressile xxx, mis on lepingus märgitud hageja e-posti aadressiks.
7.Erinevalt üürnikust ei anna võlaõigusseadus eluruumi üürileandjale õigust üürniku ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks pöörduda kohtusse või üürivaidluskomisjoni, kuid kostja kannab riski, et kui ta lepingu ülesütlemisel ei järgi lepingus või seaduses ettenähtud ülesütlemise korda, võivad talle kaasneda kahjulikud tagajärjed, näiteks ta peab maksma üüri või muid hüvitisi ka selle aja eest, mil ta tegelikult üüripinda enam ei kasutanud. Hageja saab rahaliste nõuete esitamisel tugineda kostja ülesütlemisavalduse tühisusele. Ilmselt ekslik on aga hageja seisukoht, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemiseks avaldust üldse esitanud ning et üürileping lõppes alates 06.01.2018, mil hageja sisenes korterisse ja leidis, et kostja on välja kolinud. Eluruumi üürileping ei saa lõppeda ilma kirjalikku taasesitamist võimaldava ülesütlemisavalduseta. Hageja ise ei ole üürilepingut üles öelnud. Kostja teatas hagejale lepingu ülesütlemisest 06.08.2017 e-kirjaga. Üürilepingu ülesütlemiseks ei pidanud kostja esitama hagejale üürilepingut, mille kostja oli sõlminud teise elamispinna kohta teise üürileandjaga. Hageja on kostja ülesütlemisteatele vastanud, seega on hageja kostja ülesütlemisavalduse kätte saanud. Sellega on ülesütlemisavalduse kehtivuse formaalsed eeldused (kirjalikult taasesitamist võimaldav vorm ning hagejale kättetoimetamine) täidetud.
8.Ülesütlemisavalduse kehtimiseks peavad olema täidetud ka materiaalõiguslikud eeldused: kostjal pidi ülesütlemiseks olema lepingust või seadusest tulenev õiguslik alus. Kohus esitatud tõendite põhjal leiab, et ülesütlemine on kehtiv ja üürileping lõppes kostjapoolse korralise ülesütlemisega 06.oktoobril 2017. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313).
2-18-103029 Kostja 06.08.2017 ja hilisematest e-kirjadest ei nähtu, et kostja pidas silmas lepingu erakorraliselt ülesütlemist mõjuval põhjusel. Lisaks on kostja lepingu ülesütlemisest ette teatanud (kuigi kokkulepitust vähem aega). Kostja e-kirjades on üürilepingu lõpetamise põhjenduseks toodud, et kostja ja tema õde otsustasid siiski septembriks korterist loobuda, kuna õde läheb Tartusse ja kostja seoses õpingutega Tallinnasse; 4.juulist sai sinna ühikasse taotlusi esitada ja kostjale pakuti sinna soodsamatel tingimustel üürikorterit. 03.04.2020 avalduses kohtule kostja on Tallinnasse ühiselamusse koha otsimise asjaolusid täpsustanud ning esitanud e-kirjavahetuse MTÜ-ga Dormitorium, millest nähtub, et kostja on saatnud päringu koos lapsega ühiselamusse elama asumise võimaluste kohta 15.07.2017, 1.augustil on kostjale pakutud ühetoalist korterit Tallinnas. Asjaolu, et kostja samal ajal hagejaga üürilepingu sõlmimisega paralleelselt pidas plaani asuda elama teise linna, enne 18.07.2017 parandatud üürilepingu alla kirjutamist taotles ühiselamu kohta ning varsti pärast hagejaga üürilepingu sõlmimist selle ka sai, ei ole käsitatav üürilepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena. Kostjal ei olnud 06.07.2017 kohustust sõlmida hagejaga üürilepingut aastase tähtajaga ega allkirjastada 18.07.2017 sama tähtajaga uut kirjalikku lepingut, kui ta kaalus võimalusi asuda septembrist Tallinnasse elama.
9.Tähtajalise üürilepingu korralist ülesütlemist seadus ette ei näe, samas ei ole pooltel keelatud tähtajalise lepingu korralise ülesütlemise võimaluses kokku leppida. Kohtule esitatud üürilepingus on ette nähtud lepingu lõppemine tähtaja möödumisega, kuid sätestatud on ka nii korralise kui erakorralise ülesütlemise alused ja kord. Nimelt üürilepingus on kaks punkti, mis on mõlemad tähistatud numbriga 6.1. Esimese punkti
6.1.kohaselt pooltel on õigus üürileping üles öelda, teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette kaks kuud. Sama numbrit (6.1.) kandva järgmise lepingupunkti kohaselt üürileping lõpeb tähtaja möödumisel vastavalt lepingu punktile 2.1. Üürilepingu punkti 6.2. järgi võib üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda üksnes võlaõigusseaduses toodud mõjuvatel põhjustel. Kohus leiab, et sellises sõnastuses tähendab esimeses punktis 6.1. sätestatud etteteatamistähtajaga ülesütlemine korralist ülesütlemist. Korraliseks ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust vaja, kuid tuleb järgida kokku lepitud etteteatamise tähtaega. Kuna üürilepingu teksti on ette valmistanud hageja, ei saaks hageja hea usu põhimõttest lähtuvalt tugineda sellele, et tähtajalise üürilepingu puhuks seadus korralist ülesütlemist ette ei näe. Eeltoodu alusel kostja pidi ülesütlemiseks järgima üürilepingu esimeses punktis nr 6.1 sätestatud ülesütlemise korda ja ülesütlemisest ette teatama vähemalt 2 kuud. Sellest tulenevalt on õigusliku aluseta kostja väide, et üürileping lõppes tema väljakolimisega üürikorterist. VÕS § 311 lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Seega lõppes pooltevaheline üürileping kostja 06.08.2017 avalduse alusel 06.10.2017.
10.Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu täitmist (sh üüritasu maksmist) kuni lepingu lõppemiseni. Üürilepingu lõppemisele vaatamata võib üürileandja VÕS § 335 alusel lisaks nõuda üürnikult kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri tasumist selle aja eest, mil üürnik lepingu lõppemise järel viivitab üüritud eluruumi hagejale tagasiandmisega. Hageja ei ole aga oma nõudes tuginenud sellele, et kostja on viivitanud üüritud eluruumi tagasiandmisega. Hageja leiab, et üürileping lõppes 06.01.2018.a, mil hageja läks korterisse sisse ja leidis, et kostja on välja kolinud. 06.12.2018 eelistungil hageja selgitas, et „see on üürniku valik, kas ta elab sees või mitte, see lepingut ei lõpeta ja kostja ei teatanud lepingu lõpetamisest“. Seega hageja ei tugine sellele, et kostja oleks viivitanud korteri tagasiandmisega, vaid hageja leiab, et kostja ei teatanud lepingu lõpetamisest ja leping lõppes siis, kui hageja ise läks korterisse ja avastas, et kostja on välja kolinud. Sellest tulenevalt ei ole pärast 06.10.2017 esitatud arvete alusel hageja esitatud üüritasu nõue käsitatav korteri tagastamisega viivitamise eest nõutava kahjuhüvitisena.
2-18-103029
11.Nagu kohus on eelnevalt korduvalt selgitanud, nähtub kohtule esitatud tõenditest selgelt see, et kostja on lepingu ülesütlemisest teatanud e-kirjaga 06.08.2017. Kohus leiab, et hageja väited üürilepingu lõppemise ja korteri vabastamisest teadasaamise aja osas on vastuolus hageja tegeliku käitumisega 2017.a sügisel ega anna alust lugeda lepingu lõppemise ja valduse tagasisaamise ajaks muud aega kui 06.10.2017. Kohus on sellele juhtinud hageja tähelepanu juba 06.12.2018 eelistungil. Nimelt hagiavaldusele lisatud arvetest nähtuvalt on hageja alates 30.09.2017 arvest nr 1035 nõudnud kostjalt üksnes üüritulu tasumist. Kõrvalkulude (vesi- ja kanalisatsioon, elekter, prügivedu, õuekoristus ja kaabel-TV) tasu on 0 eurot. Üürilepingu punkti 3.6. kohaselt ei pidanud kostja teatama elektrienergia- ega veenäitusid, kuna arvestite üle on kontroll mõlemal poolel. See tähendab, et 0-euroseid arveid ei ole võimalik õigustada kostja poolt näitude esitamata jätmisega (hageja ei ole seda ka teinud). Samuti saab eeldada, et kui kostja oleks näidud esitamata jätnud ja hagejal endal ei oleks olnud juurdepääsu arvestitele, oleks esitatud kostjale prognoosarve, sarnaselt 29.08.2017 arvega. Lisaks tarbimisest sõltuva suurusega vee- ja elektrienergia tasudele hageja ei esitanud kostjale septembrikuust alates enam ka muutumatu suurusega prügiveo, hoovikoristuse ega kaabel-TV tasude nõuet. See lubab järeldada, et hageja tegelikult teadis, et alates septembrikuust 2017 on kostja korteri vabastanud.
12.Ka hageja ise 06.12.2018 eelistungil kinnitas, et kostja teatas talle, et „kolivad septembris välja“. Hageja mälu järgi olevat kostjale saadetud kiri, et lepingu lõpetamiseks tuleb võtmed üle anda. Hageja on kohtule esitanud raamatupidaja nimel e-posti aadressilt xxx 25.09.2017 kostjale saadetud e-kirja (lk 184), milles kostjalt küsitakse, et millal kostja ikkagi annab üle korteri, kirjas märgitakse, et korteri üleandmine tähendab võtmete üleandmist ja korteri ettenäitamist; kirjas viidatakse ka aknalaual olevatele lilledele ja küsitakse, kus on korterivõti. Selles e-kirjas raamatupidaja vastab küsimustele, mida kostja esitas 09.09.2017 e-kirjas koos teatega, et kolis 31.septembril välja. Seega oli hageja kätte saanud ka kostja teate, et kostja on korteri vabastanud. Kostja kirjas märgitud väljakolimise kuupäev 31.september on ilmselge eksimus: sellist kuupäeva pole üldse olemas (septembris on 30 päeva) ning 09.09.2017 e-kirjas ei saanud kostja teatada, et on juba välja kolinud tulevikus saabuval kuupäeval. Heas usus tegutsemise korral ei saanud hagejal tekkida arusaama, et kostja kolib korterist välja septembrikuu lõpus. Samuti puudunuks vajadus 25.09.2017 e-kirjas uurida kostjalt korteri võtmete asukoha kohta, kui hageja tegelikult teadnuks, et kostja vabastab korteri alles septembri lõpus.
13.Kohus leiab, et kostja on eluruumide otsese valduse hagejale tagasi andnud. Üürilepingu punktis 4.11 on üürilepingu objekti tagastamise kohustus kirja pandud seaduse sõnastusele sarnaselt: üürnik on kohustatud pärast lepingu lõppemist üle andma lepingu objekti üürileandja valdusesse seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Konkreetsemat korda, mil viisil tuleb üüripind üle anda või üleandmine vormistada, leping ei sätesta. Eesti keele sõnaraamatu (vt https://sonaveeb.ee) järgi tähendab „üle andma“ kellelegi midagi (pidulikult) kätte andma; midagi loovutama, kellegi valdusse, tehtavaks vms andma. Ehitises asuvaid eluruum ei ole võimalik füüsiliselt ühelt isikult teisele üle anda, vaid ruumide üleandmise all tuleb mõista nende andmist kellegi valdusse (valduse üleandmist). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 järgi valdus on tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg 2 kohaselt isik, kes valdab asja üürisuhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja. AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Ruumide üle tegelikku võimu võimaldavaks abinõuks on ka võtmed, mille abil saab lukustatud ruumidesse siseneda. Seega ei ole välistatud üürilepingu lõppemise järel korteri üleandmine selliselt, et üürnik teatab üürileandjale, et on välja kolinud ja võtmed korterisse lauale jätnud. Siinkohal tuleb märkida, et kohtule esitatud kirjavahetusest ei nähtu kostja selgesõnalist teadet
2-18-103029 hagejale, et ta on võtmed jätnud korterisse. Kostja on võtmete korterisse lauale jätmist nimetanud alles 05.06.2018 kirjalikus vastuses hagile. Kohus leiab aga, et praegusel juhul see, kui kostja ei andnud võtmeid üle, ei tähenda eluruumi hagejale tagasi või üle andmata jätmist. Kostja teatas hagejale 09.09.2017 kirjalikult, et on korteri vabastanud. Seega hagejal oli õigus korterisse siseneda. 06.12.2018 eelistungil hageja selgitas, et tal olid endal tagavaravõtmed, millega ta avas korteri ukse 06.01.2018. Seega oli hagejal pääs ruumidesse olemas, tal ei olnud takistust kontrollida ruumide olukorda ja võtta ruumide otsene valdus üle juba septembris 2017. Ruumide üleandmisel nn ettenäitamise eesmärk on ühiselt tuvastada kahjustused ja puudused, kuid üürniku puudumine ruumide ülevaatuselt ei tähenda ruumi üürileandjale üleandmise kohustuse rikkumist ega anna alust väita, et kostja ei ole üüritud ruume tagastanud hageja valdusesse. Eeltoodust tulenevalt oli kostja kohustatud maksma hagejale üüritasu ja kokku lepitud kõrvalkulusid perioodi eest 06.07.2017 – 06.10.2017
14.Kohus leiab, et hageja üüritasu ja kõrvalkulude nõue on põhjendatud osaliselt.
14.1.Kuna esitatud asjaoludel saab lepingu lugeda lõppenuks 06.10.2017 ning kostja oli ruumid enne seda kuupäeva vabastanud, ei olnud hagejal alates 06.10.2017 enam õigust nõuda kostjalt üüritasu. Kuna üüritasu nõuti üks kuu ette, on kuni 06.10.2017 perioodi üür hõlmatud 29.08.2017 esitatud arvega nr 1034. See nähtub ka arvetele märgitud üüritasu perioodidest. Seega hagiavaldusele lisatud ja kostjale üksnes üüritasu maksmiseks 30.09.2017, 31.10.2017, 01.12.2017 ja 06.01.2018 väljastatud arved on õigusliku aluseta. Nende arvetega nõutud üüritasu osas (kokku summas 1100 eurot) kohus jätab hagiavalduse rahuldamata.
14.2.Kuni 6.oktoobrini 2017 pooltevaheline üürileping kehtis ning selle ajani oli hagejal õigus kostjalt nõuda üürilepingu täitmist, sõltumata sellest, kas kostja tegelikult üüritud ruume kasutas või mitte. Üürniku põhikohustuseks on tasuda üüri. Lisaks üürile tuleb tasuda muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega (VÕS § 292). Üürilepingu punkti 3.1. kohaselt oli üürisumma juunist augustini 375 eurot ja septembrist maini 275 eurot, millele lisanduvad tasud elektrienergia, vee, hoolduse ja telekommunikatsioonide kasutamise eest. Üürilepingu punktidest 3.2.1. – 3.2.3 nähtuvalt kohustus kostja tasuma üürileandjale 10.juuliks 2017 ette ühe kuu üüritasu 375 eurot, tagatisraha 300 eurot lepingu sõlmimise päeval ning vahendustasu 300 eurot ülekandega enne lepingu sõlmimist. Asjas ei ole vaidlust, et kostja on maksnud tagatisraha 300 eurot ning vahendustasu 300 eurot (kokku 600 eurot). Kohtule esitatud kirjalikest seisukohtadest ja tõenditest nähtuvalt oli kostjal hagejale lepingu 06.10.2017 ülesütlemise seisuga tasumata: - 06.07.2017 arvest nr 1031 üür (ettemaksuna) perioodi eest 06.07.2017 – 05.08.2017 summas 375 eurot; - 31.07.2017 arve nr 1032 täies ulatuses, summas 482,01 eurot (sellest üür 06.08. – 31.08.2017 eest 314,52 eurot ja 01.09. – 05.09.2017 eest 45,83 eurot ja kõrvalkuludena 2017.a juulis tarbitud vesi-kanalisatsioon 8,10 eurot, prügivedu 2,90 eurot, koristus õues 4,29 eurot, kaabel-TV 5,43 eurot (kokku kõrvalkulud ilma elektrita 20,72 eurot) ja elekter 721 kw 100,94 eurot), elektrivõla suurust on kostja vaidlustanud; - 29.08.2017 arve nr 1034 täies ulatuses, summas 393,72 eurot (sh üür 06.09.-05.10.2017 eest 275 eurot, 2017.a augustikuus tarbitud vesi-kanal, kaabel-TV, prügivedu ja õuekoristus 20,72 eurot). Arvel nr 1034 prognoosina esitatud tasu 700 kw elektrienergia eest on 06.01.2018 kreeditarvega nr 1038 vastavalt tegelikule lõppnäidule krediteeritud summas 95,06 eurot, seega arve nr 1034 järgi võlgneb kostja hagejale üüri ja kõrvalkuludena kokku 298,66 eurot. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige seisuga 06.02.2018 koostatud kliendivõlgnevuse aruandes arve nr 1034
2-18-103029 võlgnevuse summana hageja näidatud 393,72 eurot, seega on põhjendamatu ka sellelt summalt arvestatud viivis. Hagiavaldusele lisatud, kostjale üüri ja kõrvalkulude tasumiseks esitatud arvetest nähtuvalt oli kostjal lepingu ülesütlemise seisuga hageja ees tekkinud võlgnevus 1155,67 eurot, sellest üüritasu 1010,35 eurot ja vaidlustamata kõrvalkulud 41,44 eurot, mille osas on hageja nõue tõendatud ja põhjendatud. Võlasumma sisaldab elektrienergia tasu võlgnevust 103,88 eurot, mille suuruse on kostja vaidlustanud ja mida hageja ei ole tõendanud.
14.3.Vastuseks kostja vastuväidetele, et alates korteri vabastamisest ei ole tal kohustust midagi maksta, kohus selgitab, et tähtajalise lepingu puhul on üürileandjal õigustatud ootus, et ruum on üürniku valduses tähtaja lõpuni ning üürileandja saab kogu selle aja eest üüri. Üürilepingu ülesütlemisest etteteatamise aja kehtestamise eesmärk on anda üürileandjale võimalus leida senise üürniku lahkumise ajaks uus üürnik ja seeläbi vältida lepingu ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevat sissetulekute kaotust. Kostja teatas lepingu lõpetamisest ette kokkulepitust vähem aega, kuid seaduse kohaselt sellisel juhul leping lõpeb ikkagi kokkulepitud tähtaja möödumisel ning hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu lõppemiseni, s.t ka vähem etteteatatud aja eest, mil kostja tegelikult enam korterit ei kasutanud. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 195 lg-st 2 tuleneb, et lepingu ülesütlemise korral jäävad lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused kehtima. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et on hagejale tasunud 975 eurot. Kostja kirjalikus vastuses märgib, et tasus lepingu sõlmimise päeval hagejale 300 eurot sularahas, 10.07.2017 375 eurot ja 300 eurot maaklerile. 10.juulil 2017 hagejale 375 euro tasumise kohta kohtule mingeid tõendeid esitatud ei ole, kostja ei ole ka täpsustanud, mil viisil ta 10.juulil selle summa hagejale tasus. 06.07.2017 arvel nr 1031 nõutud „rendi- või üüritulu kuu ette 06.07. – 05.08.2017“ summas 375 eurot kajastub võlgnevusena järgmistel arvetel. Ka 11.03.2018 maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväites nimetab hageja üksnes üürilepingu sõlmimise päeval 06.07.2017 ettemaksu 300 euro tasumist ja maaklerile ettevõtte EREMEL OÜ arvele 300 euro suuruse ülekande (maakleritasu) tegemist, selle põhjal paljasõnaliselt märgib, et kokku sai M. V.le tasutud 975 eurot. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel on kostja tasunud kokku 600 eurot, sellest 300 eurot vahendustasuna maaklerile ja 300 eurot tagatisrahana hagejale.
14.4.Kostjal õigus, et võlgnevus on osaliselt kaetud üürilepingu sõlmimisel tasutud 300 euro suuruse tagatisrahaga, ka hageja ise eelistungil tunnistas, et tagatisraha on raamatupidaja arvestanud kostja üürivõla katteks. Seega maksekäsu kiirmenetluse avalduse 06.02.2018 esitamise seisuga võlgnes kostja hagejale üüritasu ja vaidlustamata kõrvalkulude eest (põhinõue) 751,79 eurot (1010,35 + 41,44 eurot – 300 eurot). Selles summas on hagi asjaoludega õiguslikult põhjendatud ja tõendatud ning kohus mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks põhivõlana välja.
15.Üürilepingu kohaselt kohustus üürnik tasuma üürileandjale ka vahendustasu 300 eurot. Asjaoludest ja esitatud tõenditest nähtuvalt on tegemist kinnisvaramaakleri vahendustasuga, kostja eest on selle tasunud A.R. otse maakleri näidatud EREMEL OÜ kontole. Pooled ei vaidle selle üle, et sellega loetakse lepingus kokkulepitud ja lepingu kohaselt hagejale maksta tulnud vahendustasu kostja poolt tasutuks. Kostja arusaam, et tasutud vahendustasu tuleb arvestada samuti üüritasu või kommunaalkulude katteks, ei ole õige. Ekslik on kostja arvamus, et maakleriteenust tellis hageja ja seega ei olnud kostja kohustatud selle eest tasuma. Maakleri vahendustasu on käsitatav VÕS § 292 lg-s 1 nimetatud kõrvalkuluna, mille tasumise osas võivad üürnik ja üürileandja kokku leppida. Kostja kohustus tasuda vahendustasu tulenebki hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust: pooled on selgesõnaliselt kokku leppinud, et kostja tasub lisaks üürile ja kommunaalkuludele hagejale ka vahendustasu. Vahendustasu on tasu maakleri teenuse eest, mitte täiendav tagatisraha, mida oleks võimalik lepingu lõppemisel
2-18-103029 tasaarvestada kostja lepingust tulenevate rahaliste kohustustega. Esitatud tõendite kohaselt kostja leidis hageja üüritava elamispinna maakleri avaldatud kuulutuse kaudu, leppis üüriruumide ülevaatamise ja lepingu sõlmimise osas kokku maakleriga. Seega on maaklerteenus asja kasutamisega seotud teenus. See, et hageja asemel kostja maksis vahendustasu otse maaklerile, ei tähenda, et makset ei tehtud kostja ja hageja vahelise üürilepingu alusel. Hageja on lepingu sellist täitmist aktsepteerinud ehk andnud VÕS § 79 lg 1 kohase nõusoleku tasumiseks kolmandale isikule. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostja lugeda võlgnevust hageja ees osaliselt kaetuks vahendustasu summa (300 euro) võrra.
16.Hageja nõuab kostjalt ka arvete tasumisega viivitamise eest viivist alates iga arve tasumise tähtpäevast kuni 06.02.2018 maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiseni. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 kolmanda lause alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest viivist lepingus kokkulepitud määras. Lepingus on pooled leppinud kokku viivisemääraks 0,05% päevas. Hageja viivisenõue koosneb maksekäsu kiirmenetluse avalduse 06.02.2018 esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivisest, viivist on arvutatud iga arve tasumiseks määratud tähtpäevale järgnevast päevast kogu arve summalt. Kohus on juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hageja viivisearvestus ei saa olla õige. Hageja ei ole nõuet selles osas täpsustanud ega esitanud uut viivisearvestust. Seetõttu kohus rahuldab hageja viivise nõude osaliselt.
16.1.Lepingu lõppemisel 06.10.2017 tekkis hagejal õigus tagatisraha 300 eurot arvestada võlgnevuse katteks. VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt loetakse esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Seega alates 07.10.2017 oli arve nr 1031 summa, millelt viivist arvestada, 300 euro võrra väiksem. Lisaks oli arve nr 1031 maksetähtpäev 13.07.2017, mitte 10.07.2017, millest hageja oma viivisearvestuse aluseks olnud kliendivõlgnevuse aruandes (I kd, lk 57) lähtus, ehk kostja oli arve tasumisega maksekäsu kiirmenetluse avalduse 06.02.2018 esitamise esisuga viivituses 208 päeva (hageja arvestas 211 päeva). Arve nr 1032 tasumise tähtpäev oli 07.08.2017, hageja on arvestanud tasumise päevaks lepingus märgitud 10.08.2017, millest ka kohtu hinnangul on põhjendatud viivise arvutamisel lähtuda. Arve nr 1032 sisaldab aga elektrienergia tasu 100,94 eurot, mille osas hageja nõue on tõendamata ja jääb rahuldamata. Seega arve nr 1032 tasumisega viivitamise eest on võlgnevuse summaks, millelt viivist arvestada, 381,07 eurot. Arve nr 1034 tasumisega viivitamise eest on hageja arvestanud viivist summalt 393,72 eurolt, tegelikult on sellest arvest võlg 298,66 eurot. Kuna arvel märgitud prognooskoguses elektritarbimist ei olnud ja on tehtud kreeditarve, ei olnud kostjal kohustust maksta elektri eest arvel näidatud summat. Kostja ei saanud viivitada olematu kohustuse täitmisega ning ega ole kohustatud maksma viivist. Kuna hageja ei ole tõendanud ka elektrienergia eest nõutava summa õigsust, jääb elektrienergia eest nõutavas osas hageja kõrvalkulude nõue täies ulatuses rahuldamata (elektrivõla rahuldamata jätmist kohus põhjendab otsuses edaspidi täiendavalt). Seega tuleb arve nr 1034 alusel võlgnetavast summast maha arvestada ka elektrienergia tasu jääk 2,94 eurot, mida kreeditarve ei katnud. Sellest tulenevalt hagejal on õigus arve nr 1034 tasumisega viivitamise eest arvestada viivist summalt 295,72 eurot. Samuti ei ole hagiavalduses esitatud viivisenõue põhjendatud pärast 06.10.2017 lepingu lõppemist esitatud arvete tasumisega viivitamise eest arvutatud viivise (kokku summas 28,47 eurot) osas.
16.2.Eelnevat arvestades kohus rahuldab hageja viivise nõude osaliselt. Arvete nr 1031, 1032 ja 1034 tasumisega viivitamise eest arvutatud ja 06.02.2018 seisuga sissenõutavavaks muutunud viivise osas on hageja nõue põhjendatud summas 76,61 eurot. Viivise arvutuskäik on järgmine: 1) arve nr 1031 järgi tuleb viivist lepingus kokkulepitud määras 0,05% päevas arvestada summalt 375 eurot perioodi eest 14.07.2017 – 06.10.2017 (kokku 85 päeva eest 15,94 eurot) ja summalt 75 eurot perioodi eest 07.10.2017 – 06.02.2018 (kokku 123 päeva eest 4,61 eurot).
2-18-103029 viivis arve nr 1031 järgi muutus sissenõutavaks summas 20,55 eurot. 2) arve nr 1032 järgi põhivõlalt 381,07 eurot määraga 0,05% päevas perioodil 11.08.2017 – 06.02.2018 kokku 180 päeva eest arvutatud viivise summa on 34,03 eurot. 3) arve nr 1034 järgi oli 06.02.2018 seisuga sissenõutav viivisesumma 22,03 eurot (arvestatud perioodil 11.09.2017 – 06.02.2018 kokku 149 päeva eest summalt 295,72 eurot, s.t elektrienergia tasu arvestamata).
17.Hageja nõue elektrienergia võlgnevuse summas 103,88 eurot on tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 230 lg 1 alusel peab hageja tõendama hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et kostjalt nõutav elektrienergia kogus on õige ja selle eest tasu on õigesti arvestatud. Kohus on hagejale mitmel korral selgitanud, mida hageja peab tõendama, vajadust esitada täiendavaid tõendeid ning andnud selleks korduvalt tähtaegu, viiM. 16.04.2020 kirjaga. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Kostja on juba maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväites märkinud, et üürilepingu esemeks oleva korteri nr 1 voolumõõtjaga oli ühendatud samas majas asuv hageja kontor; kostja kirjeldab juhust, kus korteris nr 1 korkide väljalöömisega jäi elektrita ka üle koridori asunud hageja kontor, kuigi ülejäänud majas oli elekter alles. Kostja on esitanud vastuväited 31.07.2017 arvel nr 1032 näidatud elektrienergia koguse ja hinna osas (721 kw, 0,14 eurot/kw, kokku 100,94 eurot). Kostja märgib, et hageja ei ole võimaldanud kostjal tutvuda elektrimüüja arvetega. Kohus on hagejale selgitanud, et VÕS § 292 lg 2 kohaselt üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Hageja ei ole ka kohtule neid dokumente esitanud, hageja väide, et elektrienergia eest küsis ta kostjalt samasugust hinda, kui ise energiamüüjale maksis, on paljasõnaline.
18.Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et kostjale üürile antud korteri arvestiga oli (asjas omab tähtsust periood 2017.a juulist oktoobrini) ühendatud teisi tarbijaid, sh hageja kontor. Kohtule esitatud hageja enda 18.12.2018 kirjalik selgitus ja I. L. Elektritööd OÜ 13.12.2018 akt ei ole kostja väidete ümberlükkamiseks piisavad ega usaldusväärsed tõendid. Hageja enda kirjalik selgitus ei ole asjas tõendiks. I. L. Elektritööd OÜ akti esitamisel kaaskirjas hageja märgib paljasõnaliselt, et korteritel on eraldi voolumõõtjad elektriarvestuseks. Kohus on eelnevalt selgitanud, et hagejale kuuluv kinnisasi ei ole korteriomanditeks jaotatud. I. L. Elektritööd OÜ aktis märgitakse paljasõnaliselt, et „elektrisüsteem on majas ehitatud nii, et igale korterile paigaldatud eraldi vooluarvesti tarbimise arvestamiseks. Süsteemis ei ole kõrvalekaldeid.“ I. L. Elektritööd OÜ akt on vastuoluline: akti koostaja annab hinnangu kogu maja elektrisüsteemi kohta, kuigi aktist nähtuvalt teostati elektrisüsteemi kontrolli üksnes Väike-Veski 6 korteris nr 1. Lisaks ei ole aktis esile toodud ühtegi faktilist asjaolu, akti koostaja mõttekäik ei ole jälgitav, akti järelduse õigsus ei ole kontrollitav. Aktist ei selgu, milliseid ruume aktis nimetatud „iga korteri“ all silmas peetakse. Puudub olemasoleva olukorra kirjeldus. Minimaalselt tuleks sellises aktis märkida, kas ehitise ruumides oleva elektrijuhtmestiku asukoht on silmaga vaadeldav või on varjatud (näiteks kaetud seinamaterjaliga) ning akti koostaja on tuvastanud elektrijuhtmestiku asukoha mingi tehnilise vahendiga (mõõteseadmega). Tuvastades mitme arvesti olemasolu, tulnuks aktis minimaalselt märkida, millised konkreetsed elektriarvestid ülevaatuse ajal majas olid ja kus need asusid, kas akti koostaja üldse tuvastas (ja kui ta seda tegi, siis mil viisil), millisesse arvestisse on ühendatud hageja kontori elektrijuhtmestik; kuidas tehti kindlaks, et süsteemis kõrvalekaldeid ei ole (minimaalselt eeldab see olemasoleva olukorra kõrvutamist elektriprojektiga) jms. Lisaks on akt koostatud rohkem kui aasta pärast kostja väljakolimist ning aktist ei nähtu, et akti koostaja oleks tuvastanud elektrisüsteemi olukorda 2017.a seisuga, mil korter nr 1 oli kostja valduses.
2-18-103029 Tavapäraselt on igal kinnistul elektrienergiaga varustamiseks üks elektrivõrgu liitumispunkt ja üks arvesti, mis kuulub energiamüüjale. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis usaldusväärselt tõendaks, et kinnistul on mitu liitumispunkti ja/või mitu arvestit. Kohus on pooltele selgitanud, et kostjal ei ole võimalik või oleks ülemäära keerukas tõendada enda väidet, et hageja kontor oli ühendatud korteri nr 1 elektriarvestiga. Selles osas on tõendamiskoormis üle läinud hagejale. Hageja pidi esmalt tõendama enda väidet, et kinnistul on rohkem kui üks elektriarvesti. Seejärel negatiivse asjaolu, et hageja kontor 2017.a juulist oktoobrini korteri nr 1 elektriarvestiga ühendatud ei olnud, tõendamiseks hageja tulnuks hagejal kontrollitavalt ära näidata, et kontori elektrijuhtmestik oli 2017.a ühendatud mõne teise elektriarvestiga. Kohtu hinnangul olnuks kõige lihtsam viis eraldi arvestite olemasolu tõendada energiamüüja arvetega ja fotodega erinevates ruumides paiknevatest arvestitest. Eelduslikult juhul, kui kinnisasjal on mitu energiamüüjale kuuluvat arvestit, märgitakse arvel energiatarbimise hulk ja sellele vastavad elektrienergia maksumus, võrgutasud ja taastuvenergia tasud eraldi iga arvesti kohta. Kui lisaks energiamüüja arvestitele on omanik ise lasknud paigaldada täiendavaid arvesteid (näiteks, et mõõta üürile antavates ruumides kasutatava elektri hulka ja selle järgi üürnikule arveid esitada), mis asuvad maja elektrisüsteemis pärast energiamüüja arvestit ja millega mõõdetav energiahulk sisaldub ka maja üldarvesti näidus, on võimalik korteris 1 kasutatud elektrihulga õigsust kaudselt tõendada energiamüüja arvega, millelt nähtub maja üldine elektritarbimine, kõrvutades seda korteri 1 arvesti näidu järgse elektritarbimisega samal perioodil. Elektri hinda tõendab mõlemal juhul üksnes elektrimüüja esitatud arve. Kostjale esitatud arvetel on elektrienergia kilovati hind muutumatult 0,14 eurot. Elektrienergia hind sõltub elektrimüüjaga sõlmitud lepingust ja valitud energiapaketist (kas on valitud püsihind või börsihind vms) ning sellest tulenevalt võib kilovati hind olla muutuv. Hageja poolt kostjale esitatud arvetel näidatud elektrienergia hinna õigsus peab olema kontrollitav. Hageja ei ole esitanud kohtule algandmeid, mille alusel hageja arvutas kostjale esitatud arvetel märgitud kilovati hinna. Kohus on hagejale selgitanud, et agejal ei ole õigust kehtestada kostjale kõrgemat hinda, kui hageja ise energiamüüjale tasus, vastasel juhul oleks tegemist energiamüügiga, milleks elektrituruseaduse § 3 p 18 ja § 22 lg 1 p 7 kohaselt on vajalik tegevusluba. Hageja ei ole esitanud ka tõendeid, et ta selline tegevusluba on. Eeltoodud põhjustel kohus jätab rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt põhivõlana hageja kasuks välja arvetel kajastatud elektrienergia tasu summas 102,98 eurot (arvel nr 1032 summas 100,04 eurot ja arvel nr 1034 summas 2,94 eurot (s.o arvel näidatud prognoositud elektrienergia koguse tasu 98 euro ja kreeditarve nr 1038 summa 95,06 euro vahe).
19.Kohus leiab, et hageja kahjunõue 1087,08 eurot ei ole tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud endal hagiavalduses väidetud kahju tekkimist ega väidetava kahju tekitamist kostja poolt. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 kohaselt üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku või kahjustamise eest, mis toimub ajal, mil kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
19.1.Pärast 06.12.2018 eelistungil kohtu selgitusi esitas hageja 18.12.2018 täiendavate tõenditena fotod vaidlusaluse üürikorteri seisukorra kohta (I kd, lk 191-198) ja raamatupidaja M. K. digiallkirjastatud avalduse (I kd, lk 189), milles M. K. kinnitab, et tema on näinud M. V.le kuuluvat korterit nr 1 Pärnu Xxxxx xxxxx x majas ning et korterid on alati korras enne üürilepingu sõlmimist. Samuti esitas hageja I. L. Elektritööd akti, arve elektritööde eest ja maksekorralduse arve tasumise kohta.
2-18-103029
19.2.M. K. kirjalik selgitus ei ole käsitatav TsMS § 253 nimetatud tunnistaja kirjalike ütlustena, kuid kohus saab M. K. avaldust hinnata dokumentaalse tõendina. Kohus on selgitanud hagejale, et M. K. avaldusel kui dokumentaalsel tõendil tõendiväärtust: avaldus on paljasõnaline, selles ei ole ühtegi asjas tähtsust omavat ja konkreetselt tuvastatavat või kontrollitavat fakti. M. K. selgitusest ei nähtu, et ta oleks olnud korteri kostjale üleandmise juures, M. K. ei kinnita isegi seda, et ta kostjaga üürilepingu lõppemise järel vaatas 06.01.2018 koos hagejaga korteri üle. 06.01.2018 kuupäevaga koostatud Xxxxx xxxxx x-x ülevaatuse aktist nähtuvalt M. K. osales korteri ülevaatusel ja on allkirjastanud ülevaatuse kohta koostatud akti (I kd, lk 77), kus on samuti ainult üldsõnaliselt märgitud tuvastatud asjaoludena, et 1) korterisse on jäetud esemeid (sodi), mis ei kuulunud korteri juurde ja 2) kahes toas tapeet kahjustatud. M. K. täiendav avaldus sellele aktile midagi juurde ei lisa. Hagiavalduses väidetud tapeedikahjustuste olemasolu ei tõenda M. K. üldsõnaline väide, et „Korterid on alati korras enne üürilepingu sõlmimist.“ Samas saab sellest väitest järeldada, et M. V. annab Xxxxx xxxxx x asuvaid eluruume pidevalt üürile.
19.3.Hageja poolt 22.05.2018 esitatud fotod väidetavate tapeedikahjustuste kohta ei ole seostatavad 18.12.2018 täiendavalt esitatud fotodega korteri nr 1 ruumidest. 22.05.2018 fotodel on kahjustustest tehtud suures plaanis lähivaated, mis ei võimalda aru saada, millises ruumis ja millise konstruktsiooni osast või esemest fotod on tehtud. Fotod ei ole seostatavad ühegi konkreetse asukoha ega ruumiga, mis võimaldaks fragmentfotosid kõrvutada ruumidest üldplaanis tehtud fotodega. 22.05.2018 esitatud kahe esimese foto puhul ei ole võimalik kindlaks teha, kas fotol kujutatakse seina, põrandat või hoopis mingit mööblieset, fotol kujutatu järgi ei saa kindlalt väita, et tegemist on just rebenenud tapeediga, mitte värvilaigu või määrdumisega. Kolmandal fotol on ühes ääres näha teist värvi detaile, mida võib pidada aknaks ja aknaraamiks, mille all või kohal nähtavat kahjustust saab pidada ka rebenenud tapeediks. Aga nagu märgitud –foto ei ole seostatav vaidlusaluse korteriga nr 1. 22.05.2018 fotod on kohtule edastatud .pdf failina. Esimesel fotol olevast failinimest 20180113_153422.jpg saab järeldada, et foto on tehtud 13.jaanuaril 2018 ehk nädal pärast korteri nr 1 hageja poolt väidetavat ülevaatamist. 22.05.2018 esitatud kahe ülejäänud foto puhul ei ole võimalik foto tegemise aega kindlaks teha. Asjaolude ja tõendite põhjal on tuvastatav, et kostja vabastas korteri 31.08.2017 ehk ca 4,5 kuud enne fotode tegemist. Kohus eelistungil selgitas hagejale kohustust tõendada, millises seisundis oli korter kostjale üleandmise ajal (s.t et kostja valdusesse andmise ajal korteris tapeedi kahjustusi ei olnud) ning et kostjaga üürilepingu lõppemise järel tuvastatud tapeedikahjustused ei ole tekkinud tavapärase sihtotstarbelise kasutamise käigus. 18.12.2018 täiendavalt esitatud fotod on kohtule esitatud .jpg failidena. Nii failinimedest, kui failide detailandmetest nähtub fotode tegemise aeg 01.02.2017 ehk fotod on tehtud ca pool aastat enne kostjaga üürilepingu sõlmimist. Nende fotodega saab tõendada ruumide olukorda enne kostjale üleandmist tõendada üksnes juhul, kui ruume 2017.a veebruarist kuni kostjaga üürilepingu sõlmimiseni keegi ei kasutanud. M. K. kirjalik selgitus lubab järeldada, et ruumid on pidevalt üürnike kasutuses. Kostja on märkinud, et 18.12.2018 ühel fotol voodi kohal olev seinalamp oli korteri temale üleandmisel hoopis aknalaual. Lisaks hageja ei ole 22.05.2018 esitatud kahjustuste fotosid seostanud 18.12.2018 fotodelt nähtavate konkreetsete ruumidega ega ruumiosadega. Fotode võrdlemisel ei ole kahjustuste võimalikud asukohad tuvastatavad, sest 22.05.2018 esitatud fotodel nähtav pinna värvus ei kattu 18.12.2018 esitatud fotodel nähtavate ruumide seinte värviga.
19.4.Hageja eelistungil väitis, et korter oli enne kostjale üürile andmist värskelt remonditud. Kostja ei kinnita hageja väidet, et kostja sai enda valdusesse värskelt remonditud korteri. Ühtegi tõendit väidetud remondi kohta ei ole hageja esitanud. Kostja väidetel olid korteris juba varasemalt tapeedirebendid, mille kõrvaldamise kulud moodustavad hageja kahjunõude. Hageja ei ole tõendanud korteri tegelikku seisukorda kostjale üleandmise ajal. Sellest, et kostja on tühja üleandmise akti (akti on käsikirjaliselt märgitud üksnes elektrinäit) allkirjastanud ning ei
2-18-103029 esitanud pretensioone, ei saa järeldada, et korteris ei olnud mingeid varasema kasutamise jälgi, sh näiteks akna all või kohal osaliselt rebenenud tapeeti. VÕS § 334 lg-st 2 tulenevalt hageja kohustus on tõendada, et väidetavate kahjustuste puhul ei ole tegemist tavalise sihipärase kasutamisega kaasneva kulumise või halvenemisega. Seejärel on kostjal võimalik tõendada, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud kostjast (sh temaga koos korterit kasutanud isikutest).
19.5.Kohus on juhtinud hageja tähelepanu ka kahju suuruse ja selle tõendamiseks esitatud arvestuse vastuolule kahju hüvitamise üldiste põhimõtetega, samuti hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kohus jääb nende seisukohtade juurde. Nimelt VÕS § 127 lg -tes 1 - 4 sätestatakse, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline. Varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (VÕS § 128 lg-d 1-3). TsÜS § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguste teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg-te 1 ja 2 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. VÕS § 7 sätestab lisaks mõistlikkuse põhimõtte: võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks (VÕS § 7 lg 1). VÕS § 7 lg 2 kohaselt mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Hageja leiab, et kostja on tekitanud kahju sellega, et kahes toas olid tapeedikahjustused, kahjustuste kõrvaldamiseks hageja pidi üle tapeetima kogu toa. Kahju suuruse tõendamiseks on hageja esitanud HEK M.V. OÜ nimel 07.01.2018 hageja enda poolt koostatud kalkulatsioonhinnapakkumise (I kd, lk 65), HEK M.V. OÜ 14.01.2018 arve (I kd, lk 78), 30.01.2018 HEK M.V. OÜ kassa sissetuleku orderi nr 8 ja kviitungi kassa sissetuleku orderile nr 8 (I kd, lk 79). Orderil ja kviitungil puudub raamatupidaja allkiri, samuti ei ole viidet digitaalselt allkirjastamisele. Kohtu hinnangul on põhjendatud kahtlus, et dokumendid kahju kohta on kunstlikult loodud.
19.6.Isegi kahju olemasolu korral on kahjusumma ilmselgelt ülepaisutatud. HEK M.V. OÜ arve summa on 1087,08 eurot, hinnapakkumise kohaselt koosneb see ajakulul põhinevast tööde hinnast (26 tundi, summas 780 eurot) ja materjalikulust (tapeediliim ja tapeet 13 rulli, kokku 125,90 eurot), lisandub käibemaks 20% summas 181,18 eurot. Hinnapakkumises näidatud tööd on arvestatud tunnihinnaga 30 eurot. Samal ajal oli Vabariigi Valitsuse 21.12.2017 määrusega nr 189 kehtestatud alates 01.01.2018 tunnitasu alammääraks 2,97 eurot ja kuutasu alammääraks täistööajaga töötamise korral 500 eurot. Seega hageja kalkuleeritud tunnihind ületas minimaalse tunnitasu rohkem kui 10 kordselt.
2-18-103029 Statistikaameti andmetel (https://www.stat.ee/andmebaas) oli Eestis keskmine brutokuupalk 2018.a I kvartalis (hinnapakkumise koostamise ajal) 1242 eurot, keskmine tunnitasu seega 7,76 eurot (kogu aasta keskmine 1310 eurot ehk brutotunnitasu 8,19 eurot). Statistikaameti andmetel ka ehitussektoris siseviimistluse erialaste oskustega töötajate kõige kõrgem tunnitasu jäi alla 9 eurot (siseviimistlejate brutokuupalk täistööajale taandatuna jäi vahemikku 755 – 1330 eurot). Lisaks e-äriregistri andmetel on hageja ise HEK M.V. OÜ ainuosanik ja juhatuse ainus liige. HEK M.V. OÜ 2018.a majandusaasta aruande kohaselt ettevõttel puudusid põhikohaga töötajad, töötab vanaduspensionil olev inimene, kes töötab vastavalt oma võimetele ja tervislikule seisundile; suuri ehitusobjekte ei ole, tegeldakse väiksemate parandustöödega. OÜ HEK M.V. tööjõukulu on 2018.aastal olnud kokku 1097 eurot. Selles valguses on hinnapakkumises näidatud tunnihind 30 eurot ebamõistlik ja selgelt liigkasuvõtliku iseloomuga. Hageja on 30 euro suurust tunnitasu arvestanud nii kõige lihtsamate tööde (korteri koristamine enne ja pärast tapeetimist, vana tapeedi eemaldamine, mööbli tõstmine-katmine) hinnaks, kui ka mõningast vilumust, kuid mitte erilisi oskusi nõudva tapeedi paigaldamise hinnaks. Isegi kui hageja on HEK M.V. OÜ-le reaalselt maksnud hinnapakkumises märgitud ebamõistlikult suure tasu, on hageja selle hinna ise määranud ja tasu maksmisega ise endale kahju põhjustanud. Arvestades hageja poolt eelistungil nimetatud korteri nr 1 ruumide suurusi (tuba kööginurgaga umbes 22 m2, teised toad 10 m2 ja 11 m2) on küsitav ka hinnapakkumises näidatud materjalikulu põhjendatus (13 rulli tapeeti, tapeediliimi maksumus 14,10 eurot).
19.7.Kohus leiab, et kostja ei saanud ega pidanud üürilepingu sõlmimisel ette nägema, et üüritud ruumide võimaliku kahjustamise korral tuleb tal hagejale hüvitada kahjustuste kõrvaldamiseks tehtud kulusid, mis mitmekordselt ületavad ehitus- ja remondi valdkonna keskmisi hindu. Kohus leiab, et tapeet võib saada kahjustatud ka tavapärase kasutamise käigus. Tegemist on asja kulumisega sihipärase kasutamise käigus, mida üürileandja peab mõistlikult taluma ning mille eest üürnik ei vastuta. Hageja ei ole hagiavalduses toonud esile ka asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja on väidetavad tapeedikahjustused tekitanud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Seega isegi juhul, kui hagejal hagiavalduses väidetud asjaoludel kahju tekkis, ei ole hageja tõendanud kahju suurust ega seda, et kostjal on kohustus kahju hüvitada.
20.Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõla (üüritasu ja vaidlustamata kõrvalkulude võlgnevuse) katteks 751,79 eurot ning sellelt arvestatud viivise 76,61 eurot, kokku 828,40 eurot. Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.
21.Menetluskulude jaotus
21.1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi teise lõike järgi juhul, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab koos menetluskulude jaotusega kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
21.2.Kohus rahuldas hagi osaliselt, 25,76% ulatuses. Kohus 16.04.2020 tegi pooltele ettepaneku sõlmida kompromiss summas 880 eurot (sh 50 eurot elektrikulu katteks, sest asjas ei olnud vaidlust, et tegelikult kostja kasutas korterit ligi kaks kuud ning kasutas elektrit) ning kostja hüvitaks hagejale ka 150 eurot riigilõivu, kokku tasuks kostja hagejale 1030 eurot osamaksetena kahekümne kuu jooksul. Hageja teatas kohtule, et on sellise kompromissiga nõus ning omalt poolt allkirjastas kokkuleppe. Kostja kompromissiga ei nõustunud.
21.3.Kohus rahuldab hageja nõuded peaaegu samas ulatuses, milles hageja on kompromissiga nõustunud. Põhinõue rahuldatakse kompromissisummast väiksemas ulatuses seetõttu, et kohus
2-18-103029 jättis kompromissi summa arvutamisel tähelepanuta asjaolu, et arvet nr 1034 ei krediteeritud elektrienergia tasu osas 100%, vaid 2,94 euro võrra väiksemas ulatuses, ning pooltele avalduste ja vastuväidete esitamiseks määratud tähtaja jooksul hageja ei esitanud kostja kasutatud elektrienergia hulga ja maksumuse õigsuse kontrollimist võimaldavaid andmeid, mistõttu elektrienergia tasu osas hagi jääb täies ulatuses rahuldamata. Eeltoodut arvesse võttes kohus jätab kostja menetluskulud tema enda kanda ning hageja menetluskuludest riigilõivu osas, mis tulnuks hagejal tasuda, kui hagiavaldus oleks esitatud rahuldatud osale vastavas suuruses nõuetega. Sellisel juhul oleks hagihinnaks olnud 828,40 eurot. Hagiavalduse esitamisel tsiviilasja hinnaga 751 eurot kuni 1000 eurot (kaasa arvatud) nõutav riigilõiv on 175 eurot. Selles ulatuses kohus jätab riigilõivu kostja kanda ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja. Ülejäänud osas jääb riigilõiv hageja enda kanda. Muude menetluskulude kohta hageja menetluskulude nimekirja ei ole esitanud. Kuna kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda, siis ei ole vaja kostja menetluskulude suurust kindlaks määrata.
21.4.Hageja 08.01.2019 esitas taotluse mõista kostjalt hageja kasuks välja tehtud kulutus 120 eurot, s.o hageja poolt tasutud I. L. Elektritööd 13.12.2018.a arve nr 545 summa koos käibemaksuga. Hageja märgib, et tegemist on liigse kulutusega, tõestamaks, et ei ole probleeme elektri arvestuses. Hageja ei ole esitanud vastuväidet kohtu järeldusele, et hageja peab silmas dokumentaalse tõendi hankimise kulu hüvitamist. TsMS § 143 p 2 järgi on dokumentaalse tõendi hankimise kulu menetluskulu (täpsemalt asja läbivaatamise kulu). Kohus leiab, et tegemist ei ole menetluskuluga, mida kostja peaks hagejale hüvitama. I. L. Elektritööd arvel märgitud selgituse kohaselt on arve M. V.le esitatud 2018.a detsembris tehtud elektritööde kohta, tööde hind on kokkuleppel 100 eurot + käibemaks. Nagu kohus eelnevalt selgitas, ei lükka see tõend ümber kostja vastuväiteid korteri nr 1 ja hageja kontori elektrisüsteemi ühte arvestisse ühendamise kohta. Seetõttu jääb tõendi hankimise kulu TsMS § 169 lg 3 alusel hageja enda kanda, sõltumata asja lahendamise tulemusest.
/Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.