Pae 21 Kaasomanike Ühisuse, OÜ GREEN OAK, OÜ Tengrin, osaühingu Baroposs, Osaühingu
KLAASIFLORA,
OÜ
MOBESTON
AUTOVARUOSAD.EE, OÜ Firetek Real Estate, Osaühingu Elan Kinnisvara, YY, Mittetulundusühingu Õppekeskus AIP, BB, OÜ Florein Logistics, Orlan OÜ, Prestige Brand International OÜ, Salonar Projekt OÜ hagi Osaühingu KPP Arendus vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.04.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu KPP Arendus apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Pae 21 Kaasomanike Ühisuse osas 0 eurot OÜ GREEN OAK osas 1114,73 eurot OÜ Tengrin osas 1599,83 eurot Osaühing Baroposs osas 395,88 eurot Osaühing KLAASIFLORA osas 570,74 eurot OÜ MOBESTON AUTOVARUOSAD.EE osas 232,14 eurot OÜ Firetek Real Estate osas 1262 eurot Osaühing Elan Kinnisvara osas 2192,25 eurot YY osas 372,49 eurot Mittetulundusühing Õppekeskus AIP osas 136,85 eurot BB osas 156,77 eurot OÜ Florein Logistics osas 221,76 eurot 1(12)
Orlan OÜ osas 197,49 eurot Prestige Brand International OÜ osas 142,06 eurot Salonar Projekt OÜ osas 66,69 eurot Menetlusosalised apellatsioonimenetluses ja nende esindajad
Hagejad (vastustajad): Pae 21 Kaasomanike Ühisus (registrikood 80252968) OÜ GREEN OAK (registrikood 11019557) OÜ Tengrin (registrikood 10575500) Osaühing Baroposs (registrikood 10324364) Osaühing KLAASIFLORA (registrikood 10238317) OÜ MOBESTON AUTOVARUOSAD.EE (registrikood 10092865) OÜ Firetek Real Estate (registrikood 11815923) Osaühing Elan Kinnisvara (registrikood 11067591) YY (isikukood XXXXXXXXXXX) Mittetulundusühing Õppekeskus AIP (registrikood 80169871) BB (isikukood XXXXXXXXXXX) OÜ Florein Logistics (registrikood 10819669) Orlan OÜ (registrikood 12012936) Prestige Brand International OÜ (registrikood 11626100) Salonar Projekt OÜ (registrikood 12194920) Hagejate lepinguline esindaja Irina Reva Kostja (apellant): Osaühing KPP Arendus (registrikood 10983328), lepinguline esindaja Carmen Tars
1.Harju Maakohtu 08.04.2019 otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas OÜ GREEN OAK, OÜ Tengrin, osaühingu Baroposs, Osaühingu KLAASIFLORA, OÜ MOBESTON AUTOVARUOSAD.EE, OÜ Firetek Real Estate, Osaühingu Elan Kinnisvara, YY, Mittetulundusühingu Õppekeskus AIP, BB, OÜ Florein Logistics, Orlan OÜ, Prestige Brand International OÜ, Salonar Projekt OÜ hagi Osaühingu KPP Arendus vastu võla ja viivise saamiseks ja jaotas eelviidatud hagejate osas menetluskulud, määras need kindlaks ja mõistis välja. Tühistatud osas saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Pae 21 Kaasomanike Ühisuse hagi lahendamisega seotud menetluskulud kuuluvad jaotamisele ja kindlaksmääramisele ringkonnakohtu otsuses.
2.Harju Maakohtu 08.04.2019 otsus on jõustunud osas, milles maakohus rahuldas Pae 21 Kaasomanike Ühisuse hagi Osaühingu KPP Arendus vastu viivise väljamõistmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 2).
3.Määrata Pae 21 Kaasomanike Ühisuse hagi menetlemisega seotud menetluskulude suuruseks 261 eurot. Mõista välja Osaühingult KPP Arendus Pae 21 Kaasomanike 2(12)
Ühisuse kasuks 261 eurot. Kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (261 eurot) tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Pae 21 Kaasomanike Ühisus (hageja I, mittetulundusühing), OÜ GREEN OAK, OÜ Tengrin, osaühing Baroposs, Osaühing KLAASIFLORA, OÜ MOBESTON AUTOVARUOSAD.EE, OÜ Firetek Real Estate, Osaühing Elan Kinnisvara, YY, Mittetulundusühing Õppekeskus AIP, BB, OÜ Florein Logistics, Orlan OÜ, Prestige Brand International OÜ, Salonar Projekt OÜ (ülejäänud hagejad koos: hagejad II - XV) esitasid 22.12.2017 Harju Maakohtule hagi Osaühingu KPP Arendus (kostja) vastu võlgnevuse ja viivise nõudes.
2.Kostja on Tallinnas Pae 21 asuva kinnistu kaasomanik, kellele kuulub 24894/100000 mõttelist osa. Pae 21 kaasomanikud teostavad oma kaasomandist tulenevaid õigusi ühiselt ja ühiseks majandamiseks ja haldamiseks moodustasid kõik kaasomanikud mais 2007 mittetulundusühingu Pae 21 Kaasomanike Ühisus. Kõik kinnistu valitsemiseks vajalikud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga on sõlmitud hagejaga I kui valitsejaga. Hageja I tasub kommunaalteenuste arved ja esitab arved omakorda kaasomanikele, s.h ka kostjale, vastavalt tema poolt kommunaalteenuste tarbimisele.
3.11.01.2017 esitas kostja hagejale I avalduse mittetulundusühingust välja astumiseks. Kostja oli mittetulundusühingu liikmena kohustatud kuni 11.01.2017 tasuma haldus, välishooldus ja remondifondi tasud vastavalt temale kuuluva kaasomandi osa suurusele (24,894 %) ja talle on esitatud igakuiselt arved majandamise ja haldamise eest. Kostja poolt tasumata jäetud kulutused on katnud kõik ülejäänud elamu kaasomanikud hageja I kaudu vastavalt nendele kuuluva kaasomandi osa suurusele. Kostja ei täitnud oma kohustusi hageja I ees, kuna ei tasunud esitatud majandamis- ja kommunaalkulude arveid tähtajaliselt. Arved perioodi 01.01.2016 – 31.12.2016 eest tasus kostja suuremas osas alles jaanuaris 2017. Kostja tasus põhikohustuse katteks viimati 18.04.2017. Arvete tasumisel viitas kostja maksekorralduste selgitustes, millise konkreetse arve ta tasub. Sellest lähtudes arvestas hageja I laekunud summad kõigepealt kostja põhikohustuste katteks. Seega täitis kostja oma põhikohustused perioodi 01.01.2016 –
3(12)
31.12.2016 eest alles 18.04.2017, kuid arvete tasumise viivitamisega seotud viivis 844 eurot on kostjal tasumata.
4.Sõltumata sellest, et kostja astus mittetulundusühingu liikmete hulgast välja, on hageja I poolt vastu võetud otsused kostja jaoks siduvad ja tema suhtes kehtivad need kaasomanike otsusena. 2017. a kaasomandi valitsemiseks vajalike kulude suuruse tasumise ja arvete esitamise aluseks on mittetulundusühingu 16.06.2016 üldkoosoleku otsused. Viivisemäära suuruse osas (0,07 % päevas) kehtib jätkuvalt mittetulundusühingu 15.06.2010 üldkoosoleku p 5 otsus. Kostja ei ole tasunud ühtegi 2017 arvet kaasomandi valitsemise eest.
5.Eelnevast tulenevalt palub hageja I kostjalt välja mõista kostjale esitatud majandamis- ja kommunaalkulude arvete tasumisega tekkinud viivituse eest viivise 844 eurot perioodi 01.01.2016 – 31.12.2016 eest.
6.Hagejatel II – XV on kostja vastu nõuded kaasomandi valitsemise vajalike kulude hüvitamiseks järgmistes summades: OÜ Baroposs põhivõlgnevus 293,17 eurot ja viivis 27,81 eurot, OÜ Elan Kinnisvara põhivõlgnevus 1623,54 eurot ja viivis 153,99 eurot, OÜ Green OAK põhivõlgnevus 825,51 eurot ja viivis 78,30 eurot, YY põhivõlgnevus 275,85 eurot ja viivis 26,16 eurot, MTÜ Õppekeskus AIP põhivõlgnevus 101,35 eurot ja viivis 9,61 eurot, OÜ Klaasiflora põhivõlgnevus 422,65 eurot ja viivis 40,10 eurot, OÜ Tengrin põhivõlgnevus 1184,75 eurot ja viivis 112,38 eurot, OÜ Mobeston Autovaruosad põhivõlgnevus 171,91 eurot ja viivis 16,31 eurot, OÜ Firetek Real Estate põhivõlgnevus 934,57 eurot ja viivis 88,65 eurot, BB põhivõlgnevus 116,10 eurot ja viivis 11,01 eurot, OÜ Florein Logistics põhivõlgnevus 164,22 eurot ja viivis 15,58 eurot, OÜ Orlan põhivõlgnevus 146,25 eurot ja viivis 13,87 eurot, OÜ Prestige Brand International põhivõlgnevus 105,20 eurot ja viivis 9,98 eurot ning OÜ Salonar Projekt põhivõlgnevus 49,40 eurot ja viivis 4,67 eurot. Hagejad II – XV paluvad kostjalt välja mõista viivise määraga 0,07 % päevas hagi esitamise päevast alates kuni põhikohustuse täitmiseni. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu.
8.2016. a kostjale väljastatud arved on hagejale I tasutud. Kostja omandas hagejalt I kasutuskõlbmatu kaasomandi osa (pööningukorruse) kinnisasjas eesmärgiga see korda teha ning kasulikuks pinnaks muuta, milles hageja I lubas igakülgset abi osutada. Hageja I oma lubadust ei täitnud ja siiani ei saa kostja oma osa kinnisasja kaasomandist eesmärgipäraselt kasutada.
9.Kostja suhtes ei ole siduvad mistahes hageja I või kaasomanike otsused. 08.07.2011 ja 16.06.2016 kaasomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsused ei ole vastuvõetud kaasomanike häälteenamusega, mistõttu on need tühised (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 koosmõjus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg-ga 1). Kehtestatud halduse, hoolduse ja remondifondi maksed on ebamõistlikult suured. Tuleb arvestada, et kostja ei saa oma kaasomandi osa reaalselt kasutada.
10.Kostja ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Kui ülejäänud kaasomanikud maksavad kinni kostjale 2017. a esitatud arveid, siis on neil õigus tehtud 4(12)
maksed tagasi küsida, kuna esitatud arved on alusetud. Kostja ei ole teistel kaasomanikel palunud kostjale esitatud arveid kostja eest tasuda. Kostja arvete tasumine teiste kaasomanike poolt ei ole kostja huvides, kuna kostja hinnangul on tegemist alusetute arvetega. Lisaks ei ole hagejad tõendanud, et nad on kostja eest tasunud. Haldusteenus, välihooldus, sh lumekoristus, ja remondifond ei ole kulutused, mis on vajalikud asja säilimiseks AÕS § 72 lg 4 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes, mistõttu on hagejate nõue viidatud sätte alusel põhjendamatu.
11.Kostja vaidles vastu ka viivisemäärale. 15.06.2010 otsusest ei tulene viivisemäär ja see kohaldub üksnes ühistu liikmetele.
12.Hageja I ei saa nõuda kaasomanikelt remondifondi makseid koos käibemaksuga. Remondifondi makse ei ole käive käibemaksuseaduse tähenduses. Maakohtu otsus
13.Maakohus rahuldas 08.04.2019 otsusega hagi ja mõistis kostjalt välja hageja I kasuks viivisevõlgnevuse perioodi 01.01.2016 – 31.12.2016 eest 844 eurot ja ülejäänud hagejate kasuks hagis nimetatud põhivõlgnevused ja viivise ning viivise 0,07 % päevas põhinõudelt alates 22.12.2017 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle iga põhinõude summa. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja mõistis hagejate kasuks välja menetluskulu kokku 2870 eurot ja viivise.
14.Pooltel oli maakohtus vaidlus selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda kaasomandi valitsemise kulusid.
15.Maakohus tuvastas, et hageja I põhikirjast nähtuvalt on kostja olnud eelpool viidatud mittetulundusühingu asutaja liige 10.05.2007 ja mittetulundusühingu põhikirja p-st 6.4 tuleneb, et üldkoosoleku poolt kehtestatud makseid kinnistu korrashoidmise, säilitamise ja majandamise eesmärgil peavad maksma kõik Pae 21 Tallinnas kaasomanikud, sh kaasomanikud, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed.
16.Kohtule esitatud mittetulundusühingu üldkoosoleku protokolli nr 13/150610 kohaselt osales üldkoosolekul 11 liiget 16-st, nr 16/080711 kohaselt osales korduval üldkoosolekul 7 liiget 16-st, nr 160616 kohaselt osales 8 liiget 15-st ja nr 040717 kohaselt osales üldkoosolekul 8 liiget 15-st. Kuivõrd mittetulundusühingu üldkoosolekul osales enam kui pool selle liikmetest, siis asus maakohus seisukohale, et üldkoosoleku otsused on kehtivad (põhikirja punktid 5.3, 5.7.4, 5.7.5 ja 5.9). Kohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et viidatud üldkoosoleku otsuseid oleksid kohtus vaidlustatud.
17.Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 6 p-de 1-2 ja 4-5 kohaselt käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist, korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist.
18.Mittetulundusühingu poolt kostjale perioodil jaanuar kuni oktoober 2017 esitatud arvetelt nähtuvad järgmised kostja poolt tasumisele kuuluvad kulud: 1) haldusteenus 6,37060 eurot (jaanuar-veebruar) ja 6,36730 eurot (märts-detsember); 2) välihooldus 2,90020 eurot (jaanuar-märts), 2,89940 eurot (aprill), 2 eurot (mai), 1,39970 eurot (juuni), 1,99990 eurot (juuli-august), 1,99950 eurot (september-oktoober); 3) 5(12)
remondifond 12 eurot; 4) muruniitmine 0,46 eurot (mai), 0,92 eurot (juuni), 0,91990 eurot (juuli), 1,38020 eurot (august), 0,92010 eurot (september), 0,46020 eurot (oktoober). Kostja väide, et kehtestatud tasumäärad on ebamõistlikult suured, on paljasõnaline, kuivõrd tõendeid selle kohta, et antud piirkonnas asuvate majade ekspluatatsioonikulud on märkimisväärselt väiksemad, kohtule ei esitatud. Asjaolu, et kostja ei saa väidetavalt reaalselt kasutada talle kuuluvat kaasomandi osa, ei ole aluseks arvete maksmata jätmiseks. Seda enam, et kostja on kinnisasja omanik pikemat aega.
19.Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et remondifondi maksed on ebaõigesti esitatud koos käibemaksuga, kuivõrd kostjale esitab arveid mittetulundusühing, kes on käibemaksukohustuslane ning ka kostja on käibemaksukohustuslane. Kostja käibemaksu tasumise kohustus tuleneb käibemaksuseaduse (KMS) § 2 lg 11 p 1, § 3 lg 4 ja § 4 lg 1 p 1.
20.Eelnevast tulenevalt leidis maakohus, et põhjendatud on hagejate II – XV nõuded võlgnevuse väljamõistmiseks.
21.Mittetulundusühingu üldkoosoleku protokoll nr 13/ 150610 p 5 kohaselt otsustati sätestada viivis 0,07 % ja muuta viivise arvestamise süsteem tavapäraseks. Arvestades üldkoosoleku toimumise aega, s.o 15.06.2010, oli viivis määraga 0,07 % on kehtestatud päevas, kuna selliselt oli see sätestatud ka kehtinud korteriühistuseaduses. Mittetulundusühing on sellises määras viivise kostjale esitatud arvetel ka märkinud. Otsus viivise kohta võeti vastu ühehäälselt ning kostja on selle otsuse poolt hääletanud. Seega hagejate viivise nõue 0,07 % päevas on põhjendatud ning kuulus rahuldamisele.
22.Seoses hageja I viivisenõudega tuvastas maakohus, et vaidlust ei olnud selles, et kostja on tasunud hagejale I perioodil 02.01.2017 – 18.04.2017 kokku 17 370,53 eurot ning nimetatud summa on tasutud 2016. a arvete eest. Hageja I esitas kohtule viivise arvestuse, millest nähtus, kuidas on kostja viivisevõlgnevus kujunenud. Kostja omapoolset arvutuskäiku ei esitanud ega vaielnud vastu hageja I arvestuskäigule. Samuti ei esitanud kostja tõendeid selle kohta, et hagejal puudub üldse viivise nõudmise õigus. Seega leidis kohus, et hageja I viivisenõue 844 eurot on põhjendatud.
23.Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, mis tingiks hagejate viivisenõude vähendamist. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et viivise tasumine hagejate nõutavas suuruses asetaks kostja majanduslikult raskesse olukorda. Apellatsioonkaebus
24.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagejate II – XV nõuded kostja vastu, jättis nende menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt välja menetluskulud 2870 eurot. Kostja palub teha vaidlustatud osas uue otsuse, millega jätta hagejate II – XV nõuded rahuldamata ja menetluskulud hagejate II – XV kanda.
25.Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 72 lg 1 ja omistas põhjendamatult suurt tähelepanu hageja I põhikirjale. Otsusest jääb ebaselgeks, kas ja mil viisil maakohus seda sätet asja lahendamisel kohaldas. Kostja suhtes saavad vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 siduvad olla vaid kõigi kaasomanike vahelised kokkulepped või teatud juhtudel ka kaasomanike häälteenamusega tehtud otsused, kui häälteenamusele kuulub suurem osa kaasomandis. Otsuse poolt, millega kehtestati 2017. aastaks kinnisasja haldusteenuse, 6(12)
välishoolduse ja remondifondi tasude määrad, hääletas 8 kaasomaniku, kellele kuulus kokku 43358/100000 ehk alla 50% kinnisasjast. Maakohtu järeldus, et kuivõrd ühisuse üldkoosolekul osales enam kui pool selle liikmetest, siis on üldkoosoleku otsused hageja I põhikirja järgi kehtivad, on otseses vastuolus MTÜS § 7 lg-ga 2. Kui põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut.
26.Maakohus jättis menetlusnormi rikkudes tervikuna tähelepanuta ja analüüsimata AÕS § 72 lg 4 eeldused, sh kas hagejate II - XV poolt kostjalt nõutud summad on vajalikud kinnisasja säilimiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest TsÜS § 63 p 1 mõttes. Kohus jättis tegelikud faktilised asjaolud välja selgitamata. Hagejate II - XV poolt kostjalt nõutud summade näol ei ole tegemist kaasomandi säilitamiseks vajalike maksetega TsÜS § 63 p 1 mõistes. Haldusteenus, välihooldus, sh lumekoristus, ja remondifond ei ole kulutused, mis on vajalikud asja säilimiseks AÕS § 72 lg 4 mõttes.
27.Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 75 lg 1, kuna see ei ole nõudenormiks. Selles sätestatakse üksnes proportsionaalsuse põhimõte.
28.Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata AÕS § 72 lg 5, rikkudes seejuures ka otsuse põhjendamise nõuet. Kostja selgitas, et haldusteenuste, sh raamatupidamise, eest proportsionaalne tasumine ei ole mõistlik ega heauskne kostja suhtes. Kostja kaasomandi suurus ei mõjuta haldusteenuse mahtu. Sama leiab kostja välihoolduse osas, kuivõrd kinnisasja ümbrust on kaasomanikel võrdne õigus kasutada ning võrdne kohustus selle eest hoolitseda. Kostja ei saa reaalselt oma mõttelist osa kinnisasjast kasutada, kuid proportsionaalse arvestuse korral tuleb kostjal tasuda ca 25% kaasomandi kuludest. Samuti on remondifondi maksed liiga suured. Kostja mittetulundusühingust väljaastumise seisuga oli remondifondimakseid kogutud juba 40 641 eurot, millest ca 25% on olnud kohustatud tasuma kostja.
29.Kohtu hinnangul nähtus jaanuar kuni oktoober 2017 arvetelt, et kostja poolt kuuluvad igakuiselt tasumisele haldusteenuse kulud 6,37 eurot, välihoolduskulud 2,9 ja 1,9 eurot ning remondifondi makse 12 eurot. Sellise tõlgendusega hindas kohus vääralt tõendeid. Tegelikkuses oli kostja nimetatud perioodil igakuiselt kohustatud maksma haldusteenuse eest ca 158,51 eurot, välihoolduse eest 34,84 eurot, muruniitmise eest 22,90 eurot ning remondifondimakseid igakuiselt 298,73 eurot, millele lisaks nõutakse kostjalt sellelt veel käibemaksu. Ilmselgelt on ebamõistlik nõuda remondifondimakseid ca 300 eurot kuus ning haldusteenuste, sh raamatupidamise eest ca 160 eurot kuus, arvestades, et kostja reaalselt oma mõttelist osa kaasomandist kasutada ei saa ning raamatupidamist osutatakse kõigile võrdselt.
30.Maakohus asus üllatuslikult seisukohale, et kostja vastuväide selle kohta, et hageja I üldkoosoleku kehtestatud tasumäärad on ebamõistlikult suured, on paljasõnaline, kuivõrd tõendeid selle kohta, et antud piirkonnas asuvate majade ekspluatatsioonikulud on märkimisväärselt väiksemad, kohtule esitatud ei ole. Maakohus oleks pidanud kostjale selgitama, et kostjal tuleb oma vastuväidet tõendada. Kostja esitas vastava vastuväite oma vastuses hagile 15.06.2018, kus tõi detailselt välja, millises summas on ekspluatatsioonikulud samas piirkonnas asuvas majas. Hagejad seda ei vaidlustanud. Tulenevalt maakohtu selgitukohustuse rikkumisest, tuleb kostjal lubada vastav tõend esitada koos apellatsioonkaebusega.
7(12)
31.Maakohus kohaldas ebaõigesti ja ebaselgelt KMS § 2 lg 11 p 1, § 3 lg 4 ja § 4 lg 1 p 1 leides, et kostja on kohustatud tasuma remondifondimakseid käibemaksuga. Hageja I poolt kinnisasja remondifondi kogutav raha ei ole kauba ega teenuse eest tehtav makse, mistõttu ei ole tegemist käibega KMS tähenduses. Hageja I ei müü ise kaupa ega osuta teenust, mille eest remondifondi kogutud summa eest kauba müüjale või teenuse osutajale tasutakse. Põhjendamatu on hagejate II - XV nõuded käibemaksu tasumiseks, kuivõrd tegemist ei ole kaasomandi säilimiseks vältimatult vajaliku kulutusega.
32.Maakohus rikkus kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, kuivõrd otsus on vastuoluline ja mittejälgitav osas, millistel õiguslikel alustel kohus kostjalt hagejate II XV kasuks nõutud summad välja mõistis. Hagejad tuginesid hagiavalduses AÕS § 72 lg-le 4, mille kohus jättis kohaldamata ja analüüsimata. Kohus viitas AÕS § 72 lg-le 1, kuid hagejatel II - XV ei saa tekkida kostja vastu nõudeõigust hageja I üldkoosolekute otsuste alusel.
33.Ebaselge on kohtu arutluskäik, mille kohaselt on hagejatel II - XV õigus nõuda kostjalt viivist määras 0,07% päevas. Üldkoosoleku 15.06.2010 protokolli p 5 otsusega ei saadud otsustada viivise määra üle, mis kohalduks kinnisasja kaasomanike nõuetele teiste kaasomanike vastu, vaid ainult nendele nõuetele, mida hageja I esitab oma liikmetele. Kostja juhib tähelepanu, et hageja I ja hagejad II - XV on esitanud oma nõuded kostja vastu erinevatel õiguslikel alustel.
34.Maakohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata kostja väited selle kohta, et hagejate II XV nõuded on tõendamata. Kostja juhtis oma vastuses hagile tähelepanu, et hagejad ei ole oma väidet, s.o kostja poolt tasumata jäänud kulutuste kandmist, millegagi tõendanud. Vastustajate seisukoht
35.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel osaliselt tühistada ja saata asi tühistatud osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kuna maakohus ei ole ebapiisava eelmenetluse läbiviimise tõttu tuvastanud hagejate II – XV nõuete osas vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid, siis ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada.
37.TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagejate II – XV nõuded tema vastu. Seega ei kontrolli ringkonnakohus hageja I poolt kostja vastu esitatud hagi viivise saamiseks rahuldamist.
38.TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohtus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kolleegium leiab, et maakohus on puuduliku eelmenetluse tõttu teinud ebaõige otsuse, mis on olulises ulatuses põhjendamata. 8(12)
39.TsMS § 393 lg 1 p-de 1-4 kohaselt eelmenetluses selgitab kohus eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes, menetlusosaliste taotlused ja vajaduse korral teiste menetlusosaliste seisukohad nende suhtes, menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse. Juhul, kui hageja on esitanud nõude viisil, kus ei ole täpselt aru saada nõude kujunemine, on kohtul kohustus selgitada hagejale vajadust oma nõuet täpsustada.
40.Viisteist hagejat esitasid kostja vastu ühises hagiavalduses nõuded võla ja viivise saamiseks. Hageja I on kaasomanike poolt moodustatud mittetulundusühing, mis tegeleb kaasomandis oleva kinnistu Pae tn 21 Tallinnas hooldamise ja haldamisega, ning ülejäänud hagejad ja kostja on kinnistu kaasomanikud. Kostja oli kuni 11.01.2017 hageja I liige. Kostja ei ole tasunud alates 01.01.2017 hagejale I kinnistu Pae tn 21 haldamise ja hooldamise eest ning remondifondi makseid.
41.Apellatsioonimenetluses on vaidlustatud ainult maakohtu poolt teiste kaasomanike nõuete rahuldamine kostja kui kaasomaniku vastu. Ringkonnakohus leiab, et kaasomanike vahelistele suhetele seonduvalt kaasomandi kasutamise ja valdamisega kohaldub asjaõigusseadus. Maakohtu poolt viidatud korteriomandiseadus (KOS) ja mittetulundusühingute seadus (MTÜS) kaasomanike vahelisi vaidlusaluseid suhteid ei reguleeri, kuna kinnisasjal korteriomandeid ei ole moodustatud ja kostja ei ole alates 11.01.2017 hageja I liige. Maakohus ei ole toimikus olevatest menetlusdokumentidest nähtuvalt menetlusosalistele selgitanud, et hageja I nõude ja hagejate II – XV nõuete õiguslik alus on erinev.
42.AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Enne 23.03.2014 kehtis AÕS § 72 lg 1 redaktsioon, mille kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seega on kogu aeg olnud kaasomanike otsuste kehtivuse üle otsustamisel oluline, et vastuvõetud otsuste poolt hääletanud isikutele peab kuuluma suurem osa kaasomandis olevast asjast. Selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel (Riigikohtu 03.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11). Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses sõnaselgelt tuvastanud, et hageja I poolt kostjalt nõutud makseid saab kindlaks määrata kaasomanike enamuse otsusega, kuid otsuse sisust nähtuvalt on kohus jõudnud järeldusele, et haldus- ja hooldustasu ning remondifondi maksete suuruse määramine on tavapärase kaasomandi valdamise ja kasutamise piiridesse jääv otsustus, mille kohta saavad kaasomanikud teha häälteenamusega otsuse.
43.Hagejad on oma nõuete alusena esile toonud, et hageja I liikmeks olevad kaasomanikud on mittetulundusühingu üldkoosolekutel otsustanud, millised kulud tuleb igal kaasomanikul kanda ja kinnitanud maksete määrad. Kolleegiumi arvates ei saa ainuüksi 9(12)
sellest, et hageja I üldkoosolek on otsustanud, millised kulud tuleb tasuda igal kaasomanikul, tuleneda hagejatele II - XV kui kaasomanikele õigust esitada nõue kulutuste hüvitamiseks kostja vastu. Esiteks on hageja I otsused siduvad isikutele, kes on mittetulundusühingu liikmed. MTÜS § 12 lg 4 järgi liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes määratakse kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. Seadusest ei tulene, et mittetulundusühing saaks isikutele, kes ei ole nende liikmed, kehtestada kohustusi. Kuigi hageja I põhikirja p 6.4 järgi on üldkoosoleku poolt kehtestatud makseid kinnistu korrashoidmiseks, säilitamiseks ja majandamiseks kohustatud maksma kõik kinnistu Pae 21 Tallinnas kaasomanikud, sealhulgas ka ühingusse mittekuuluvad kaasomanikud, ei saa kolleegiumi arvates põhikirjast tuleneda automaatselt kohustust kostjale, kui ta on ühingust välja astunud. Hageja I põhikirja p 6.4 on vastuolus MTÜS § 12 lg-ga 4, mille järgi saavad põhikirjast tuleneda kohustused ainult mittetulundusühingu liikmetele. Kolleegium nõustub maakohtuga, et mittetulundusühingu liikmete, kes on kinnistu kaasomanikud, poolt vastuvõetud otsuseid võib käsitleda kaasomanike otsustena, kuid seda vaid siis, kui need vastavad AÕS § 72 lg-le 1. Maakohus on eelviidatud otsuste kehtivust hinnanud lähtuvalt sellest, kas koosolekust võttis osa hageja I põhikirjale vastav arv liikmeid, et otsus vastu võtta, kuid maakohus ei ole tuvastanud, kas otsuste poolt hääletanud kaasomanikele kuulus ka enamus kinnisasjast. Sellekohase vastuväite on kostja maakohtu menetluses esitanud, kuid maakohus ei ole vastuväidet otsuses käsitlenud. Seda, et hageja I otsused on vastu võetud kaasomanike poolt, kellele kuulus enamus kinnisasjast, pidid tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi hagejad.
44.Juhul, kui kostjale ka tulenes kaasomanike otsustest kohustus kanda kinnistu haldamise ja valitsemise kulud ning tasuda remondifondi makseid, ei tähenda see, et hagejad II – XV võivad kostjalt nõuda maksete tasumist. Hagejad on esile toonud, et nad on tasunud kostja eest nimetatud maksed hageja I poolt kaasomanikelt kogutud vahendite kaudu. Kolleegiumi arvates saab eeltoodud väitest järeldada, et hageja I on kostja eest kulud kandnud, kuid mitte seda, et hagejad II – XV oleks mingeid kulutusi teinud. Kostja on esitanud hagejate II – XV nõudele vastuväite, et nõue on tõendamata, s.t hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid kulud kandnud või et neil tuleneks kaasomanike enamuse otsusest õigus kostjalt kulude kandmist nõuda. Kolleegium märgib, et juhul, kui hagejad II – XV on kostja kohustuse täitnud või kinnisasjale kulutusi teinud, võiks neil olla kostja vastu alusetu rikastumise nõue, kuid ka sellisel juhul tuleb hagejatel tõendada, et nad on kohustuse täitnud või kulutusi teinud.
45.Seonduvalt apellandi viitega AÕS § 75 lg-le 1 märgib kolleegium, et Riigikohus on leidnud, et AÕS § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises, sellise nõude võib vajadusel ka kohtusse esitada (Riigikohtu 02.11.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 p-d 27, 28; Riigikohtu 20.12.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-25115, p 10.2). Seega on ebaõige apellandi väide, et AÕS § 75 lg 1 ei saa olla nõude alusnormiks.
46.Apellant väitis, et maakohus on ebaõigesti temalt välja mõistnud hagejatele II - XV käibemaksu. Kolleegium nõustub, et maakohtu lahendist jääb arusaamatuks, miks peaks kostja tasuma hagejate II - XV nõudelt käibemaksu. See, et hageja I on käibemaksukohustuslane, ei anna hagejatele II – XV alust nõuda kostjalt käibemaksu. 10(12)
47.AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kolleegium märgib, et ka eelviidatud sätte järgi võib eksisteerida hagejatel II – XV nõue kostja vastu, juhul kui nad on kulutused kandnud ja need kulutused on vajalikud asja säilitamiseks. Hagejad on hagiavalduses eelviidatud normile viidanud, kuid esile ei ole toonud, millised kulud on nad teinud ja kas need olid vajalikud asja säilitamiseks.
48.Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et hagejate II – XV poolt kostja vastu esitatud viivisenõude aluseks ei saa olla hageja I üldkoosoleku otsus, kuna nimetatud viivise määr kohaldub ainult hageja I nõuete osas.
49.Õige on apellandi esiletoodu, et maakohus on jätnud hindamata tema AÕS § 72 lg 5 kohaldamise kohta esitatud väited. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kostja tõi esile, et tema kaasomandi suurus ei mõjuta haldusteenuste mahtu, teenuste eest nõutu ja remondifondimaksed on tavapärasega võrreldes liiga suured ja samuti selle, et kostja ei saa kasutada oma kaasomandit. Kostja on sellekohased vastuväited esitanud vastuses hagile ja hagejad neile sõnaselgelt vastu vaielnud ei ole. Maakohus leidis vaidlustatud otsuses, et kostja väited on tõendamata. Maakohus ei ole kostjale selgitanud, et vaatamata sellele, et hagejad kostja väidetele sõnaselgelt vastu ei vaielnud, oli kostjal kohustus oma väiteid tõendada.
50.Eeltoodut kokku võttes, leiab kolleegium, et maakohus ei ole menetlusosalistega arutanud ega neile selgitanud eelmenetluses õiguslikku olukorda ega tõendamiskoormist, mistõttu on jäänud TsMS § 392 lg-s 1 toodud eelmenetluse eesmärgid täitmata, mis on tinginud selle, et otsus on ebapiisavalt põhjendatud ja kohtu seisukohtade kujunemine ei ole jälgitav.
51.Apellant esitas koos kaebusega kohtule tõendina Majaka 33 KÜ 10.05.2018 arve, millest nähtub remondifondi ja halduskulude suurus. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja uueks läbivaatamiseks maakohtule, siis saab maakohus otsustada tõendi vastuvõtmise üle.
52.Apellant vaidlustas kaebuses maakohtu menetluskulude jaotuse ja palus kõik kulud jätta hagejate II – XV kanda. Kolleegium leiab, et hagejate II – XV hagide menetluskulude jaotus tuleb tühistada ja samuti nendelt menetluskulude väljamõistmine, kuid alust ei ole seda teha hageja I menetluskulude osas. Vaidlustatud otsusega jättis maakohus menetluskulud kostja kanda ja mõistis välja kostjalt hagejate kasuks 2870 eurot. Hagejad ei soovinud menetluskulude kindlaksmääramist iga hageja osas eraldi ja maakohus mõistis kostjalt menetluskulud hagejatele kui ühisvõlausaldajatele.
53.Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja I nõude rahuldamise osas on maakohtu otsus jõustunud, siis tema suhtes tehtud menetluskulude jaotuse osas puudub alus maakohtu otsust tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik hagejate nõuete suurust arvestades määrata, kui suured olid hageja I menetluskulud. Hageja I esitas kostja vastu nõude 844 euro saamiseks. 17.04.2018 määrusega määras maakohus, et nõudelt tuleb tasuda riigilõivu 175 eurot, mille hageja I on tasunud. Hagejate ühised kulud õigusabile olid 11(12)
970 eurot, mida maakohus pidas vajalikuks ja põhjendatud kuluks. Arvestades, et maakohtu poolt tuvastatud tsiviilasjade hind oli kokku 9505,78 eurot, siis hageja I nõue moodustas sellest 8,88%. Seega saab lugeda hageja I nõudega seotud kuludeks õigusabile 86 eurot, mis kuulub väljamõistmisele kostjalt hageja I kasuks. Kokku kuulub väljamõistmisele 261 eurot. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi tuleb hageja I taotlusel kostjalt hageja I kasuks väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja mõista viivis.
54.Seoses maakohtu otsuse osalise tühistamisega ja saatmisega uueks menetlemiseks maakohtule, tuleb menetluskulude jaotus hagejate II – XV hagide osas otsustada maakohtul.