Harju Maakohus
Kohtunik
Alan Biin
Määruse tegemise aeg ja koht
02. juuli 2025 Tallinn, Tallinna kohtumaja
Tsiviilasja number
2-22-4734
Tsiviilasi
ARSVIVA OÜ avaldus Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu vastu kahju hüvitamise ja viiviste nõudes Lahend hagita asjas
Menetlustoiming Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
Avaldaja ARSVIVA OÜ (registrikood 11439532), seaduslik esindaja X, lepinguline esindaja Ants Kuningas (e-post: xxx) Puudutatud isik Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu (registrikood 80176701; lepingulised esindajad Elis Vija ja Kätlin Hinnov, e-post: xxx, xxx) 05.05.2025 ärakuulamine
Jätta ARSVIVA OÜ avaldus Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu vastu kahju hüvitamise ja viiviste nõudes rahuldamata. Määrata ARSVIVA OÜ menetluskulude suuruseks 3671,50 eurot. Määrata Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu menetluskulude suuruseks 8948,68 eurot.
Jätta avaldaja menetluskulud tema enda kanda.
Mõista välja avaldaja ARSVIVA OÜ-lt menetluskulu summas 8948,68 eurot Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu kasuks.
Määrata, et ARSVIVA OÜ on kohustatud välja mõistetud menetluskuludelt (8948,68 eurot) tasuma viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni kohase täitmiseni.
Edasikaebamise kord Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul kaevatava määruse kättesaamisest arvates. Määruskaebus esitatakse Harju Maakohtu kaudu.
Avaldaja nõue
2-22-4734 ARSVIVA OÜ esitas Harju Maakohtule 31.03.2022. a avalduse Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu vastu materiaalse kahju hüvitamise ja viiviste nõudes. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Tallinnas Graniidi tn 25 asuvas elamus korter nr 1, mis oli antud üürniku kasutusse. 2020. a mais teatas üürnik avaldajale, et korteri põranda ääreliistu ja põranda vahele korteri õuepoolse seina ääres on tekkinud pragu, mis järjest suureneb. Avaldaja vaatas prao üle ja avastas, et laminaataprketi alune põrandakonstruktsioon oli osaliselt ära vajunud. Teiselpool kahjustatud kohta, õues, maja seina ääres asus sadevete kogumise lehter, mille ümber oli pinnas tugevalt vajunud. Avaldaja teavitas 13.05.2020. a ekirjaga puudutatud isiku juhatust. Puudutatud isik tellis 2020. a sügisel vajumise põhjuste väljaselgitamiseks ekspertiisi. Avaldaja on seisukohal, et põranda vajumise ja niiskuskahjustuste põhjuseks on sademevete maja seina ääres pinnasesse immutamine, hoone ja sokli renoveerimise ajal korteri alla tuulutusava tegemata jätmine, kõrvalkorteris veeavarii tõttu 500 m3 vee imbumine pinnasesse korteri all ning korteri all olev lekkiv kanalisatsioonitoru. Korteriühistu Graniidi 25 juhatus ei ole kommunikatsioonide asukohta välja selgitanud ja ei ole nende seisundit perioodiliselt kontrollinud ja on seega rikkunud hoolsuskohustust, mille tõttu tekkis avaldajale kahju. Kahjustuste kõrvaldamiseks tuli lammutada kogu avaldaja korteri siseviimistlus ning avaldaja pidi tegema kulutusi selle taastamiseks. Kuna avaldaja korter oli antud üürile, siis tekkis avaldajale kahju saamata jäänud tulu näol. Avaldaja nõuab talle tekkinud korteri taastamiskulude ja saamata jäänud tulu, kokku 12 770, 48 euro ja sellele lisanduvate viiviste hüvitamist. Puudutatud isiku seisukoht Puudutatud isik avaldas vastuseks avaldusele, et Graniidi 25 elamu ehitati 1923. aastal ning enne 2017-2018 toimunud renoveerimist tehti elamus kapitaalremont 1960. aastatel, kui algse 4 korteri asemel ehitati majja 19 korterit. Nimetatud ümberehitusest teadaolevalt projekte ega muud dokumentatsiooni säilinud ei ole. Korteriühistule teadaolevalt renoveeris avaldaja temale kuuluva korteri 2015/2016 ning oleks pidanud siis märkama korteri põranda all olevat liigniiskust. Avaldaja sellest korteriühistut toona ei informeerinud. Renoveerimise käigus kattis avaldaja põrandaaluse soojustuskihi fooliumiga. Korteriühistu tellis 2016. a kogu hoonele ehitusekspertiisi. Maja remondiga seotud ehitustööde projekt koostati 2017. a aprillis ja 2017. a septembris alustati renoveerimistöödega, mille üle teostas järelevalvet Park Projekt OÜ. Renoveerimistööd võeti vastu 09.05.2018. a ja üleandmise-vastuvõtmise aktile kirjutasid alla omanikujärelevalve teostaja, ehituse peatöövõtja, projekteerija, arendaja ning korteriühistu. Aktile allakirjutanud kinnitasid, et ehitus vastab ehituseeskirjadele- ja normidele ning keskkonna-, tervise-, tuleohutus- ja töökaitse nõuetele. Veeleke toimus korteris nr 2 2019. a detsembris, mitte avalduses märgitud 2018. a detsembris. Korteriühistu sai sellest teada 2020. a esimeses kvartalis kui korteri nr 2 omanik küsis ühistult 2019. a novembri ja detsembri ning jaanuari 2020 veearveid, sest need olevat olnud tavapärasest suuremad. 29.09.2020. a ekspertiisiakti ja 04.11.2020. a biokahjustuste ekspertiisiakti järgselt selgus, et avaldaja korteri alune oli nakatunud majavammiga. Korteriühistu tasus avaldajale kahjustatud seinapalgi vahetamise, seenetõrje, kanalisatsioonitoru vahetamise ja täiendavata ventilatsiooniavade puurimise eest 4570,10 2
2-22-4734 eurot. Korteriühistu pakkus avaldajale põranda taastamistööde hüvitamiseks 5139 eurot aga avaldaja nõudis kogu korteri siseviimistluse taastamise ja saamata jäänud tulu hüvitamist ning pooled kokkuleppele ei jõudnud. Kohtumääruse põhjendused Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et: -
Avaldajale kuulub Graniidi tn 25-1 korteriomand; Graniidi tn 25 kortermaja renoveeriti perioodil september 2017 – mai 2018; 13.05.2020. a teavitas avaldaja Graniidi tn 25 KÜ juhatust korteri nr 1 põranda läbivajumise probleemist; 2020. a septembris ja novembris läbi viidud uuringute tulemusena selgus, et avaldajale kuuluva korteri nr 1 alused põrandatalad ja osa seinapalke olid nakatatud majavammiga; 2021. a alguses vahetati avaldaja korteri kahjustunud põrandatalad ning teostati vammi tõrjetööd puudutatud isiku tellimusel ja arvel.
Menetlusosalised vaidlevad selle üle, mis oli avaldaja korteriomandi kahjustumise põhjuseks ning kas puudutatud isik on kohustatud avaldajale hüvitama avaldaja korteriomandi siseviimistluse taastamistööde maksumuse ja saamata jäänud tulu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Avaldaja on seisukohal, et tema kahju hüvitamise nõude õiguslikuks aluseks on korteriühistu juhatuse poolne tavapärase valitsemisega seotud kohustuste rikkumine. Rikkumisteks peab avaldaja tema korteri all asunud kahjustusega kanalisatsioonitoru olemasolu, vihmavee immutamist hoone välisseina äärde, ventilatsiooniavade tegemata jätmist elamu vundamenti ning kõrvalkorteris 500 m3 mahus veekao tagajärgede hindamata jätmist ning kaasomanike veekahjust teavitamata jätmist. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-te 1 ja 2 järgi valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et puudutatud isik on moodustatud Tallinnas Graniidi tn 25 asuva elamu valitsemiseks ning et hoone vundament ja vee- ning kanalisatsioonitorud on kaasomandi osa. 30.11.2015. a notariaalse kokkuleppega (dtl 196-224) on tõendatud kinnistu kaasomanike kokkuleppe sõlmimine uute korteriomandite moodustamiseks ja selle käigus elamu renoveerimiseks. Nimetatud lepingu punktis 3.9. ja selle alapunktides leppisid kaasomanikud, korteriühistu ja arendaja kokku millistele tingimustele peavad renoveerimistööd vastama. 20.03.2017. a ehitusprojektiga (dtl 119-185) on tõendatud hoone renoveerimiseks ehitusprojekti olemasolu ja millistele normatiivaktidele pidi projekt ja ehitus vastama.
3
2-22-4734 09.05.2018. a ehitise ülevaatuse akt (dtl 230) tõendab valminud ehitise vastuvõtmist arendajalt, mis kinnitab, et tehtud tööd vastavad projektile ja muudele asjakohastele nõuetele. Avaldaja ei ole esile toonud, et elamu renoveerimise käigus tehtud tööd oleksid olnud vastuolus ehitusprojekti, kehtivate nõuetega või projektis esineks puudusi, mis oleksid avaldajale väidetavalt tekkinud kahju põhjuseks. Avaldaja on esitanud hulgaliselt oletusi, mis võis olla põrandatalade niiskumise põhjuseks aga ei ole esile toonud ühtegi selget põhjust ega seost puudutatud isiku tegevusega. Kui elamu renoveerimisprojekt oli kooskõlas kehtivate ehitusnõuetega, ehituse üle teostas järelevalvet ehitusjärelevalve ning puudutatud isik võttis valminud tööd vastu, siis ei saa puudutatud isikule ette heita oma KrtS § 34 tulenevate kohustuste täitmata jätmist. Samuti ei ole avaldaja esile toonud, et teostatud tööd vihmaveetorude ja tuulutusavade osas oleksid olnud vastuolus ehitusprojekti või kehtivate nõuetega ning et puudutatud isik pidi sellest teadlik olema. Asjakohatu on avaldaja etteheide, et korteriühistu peab teostama kaamerauuringuid kanalisatsioonitorude seisukorra väljaselgitamiseks. Üldteadaolevalt selliseid uuringuid regulaarselt ei teostata. Kaamerauuringuid teostatakse lekkekoha otsimiseks ning toru seest ei pruugi võimalik lekkekoht olla tuvastatav, sest torud on tavaliselt seestpoolt kaetud rooste ja setetega, mistõttu ei pruugi kaameraga olla võimalik pragu näha. Avaldaja ei ole esile toonud kuidas korteris nr 2 toimunud veeavarii põhjustas ainult tema korteri aluse pinnase märgumise aga mitte ühtegi teise korteri kahjustumist. Kohus loeb puudutatud isiku 30.03.2023. a seisukohas sisalduva plaaniga (dtl 335) tõendatuks avaldaja korteri asukoha ja korteri nr 2 vannitoa asukoha. Plaanilt lähtuvalt on korter nr 2 vannitoa ja korteri nr 1 vahel korteri nr 2 elutuba, kus veekahjustusi ei ole täheldatud ega seenkahjustusi, mille kohta viidi läbi ekspertiis (dtl 20 – 38). VÕS § 139 lg 1 sätestab, et juhul kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Avaldusele lisatud biokahjustuste ekspertiisiakti fotolt nr 5 (dtl 37) nähtub, et avaldaja korteri põranda all soojustusena kasutatud kivivill on kaetud fooliumiga. Foolium on teada olevalt niiskust isoleeriva toimega materjal. Seega kui põranda alune oli kaetud fooliumiga, siis ei saanud põranda alla kogunev niiskus läbi põranda aurustuda, vaid kogunes põranda alla. Tähelepanuta ei saa jätta ka seda, et tegemist oli 20. sajandi alguses ehitatud madalvundamendiga majaga, kus niiskuskoormus elamu esimese korruse konstruktsioonidele on niigi suur. Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et avaldajale tekkis kahju tema enda tegevuse tõttu ja VÕS § 139 lg-st 1 tulenevalt tuleb kahjuhüvitist vähendada nullini. Samuti on tõendamata puudutatud isiku tegevus kahju tekkimisel. Puudub põhjuslik seos puudutatud isiku tegevuse ja avaldajale väidetavalt tekkinud kahju vahel. Avaldaja oleks pidanud mõistlikult ja heaperemehelikult käituva omanikuna renoveerima korteri põranda selliselt, et sinna alla ei koguneks niiskust ning hoidma korteris sellist temperatuuri, mis kuivataks korteri põrandaaluse ja regulaarselt kontrollima korteri seisukorda, et avastada võimalikud kahjustused. Avaldaja seda teinud ei ole, mistõttu talle tekkinud kahjus on ta ise süüdi. Menetluskulude jaotus 4
2-22-4734 TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel kindlaks vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Avaldaja 18.05.2025. a menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldaja menetluskulu suuruseks 50 eurot riigilõivu eest ja õigusabikulu 3621,50 eurot. Kohtu hinnangul on õigusteenuse tasu mõistliku suurusega ning arvestades asja mahukust ja keerukust on õigusteenuse kulu põhjendatud suurusega. Kohus määrab avaldaja menetluskulude suuruseks 3671,50 eurot. Puudutatud isiku 19.05.2025. a menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku õigusabikulude suuruseks 8948,68 eurot koos käibemaksuga, teenuse tunnihind 145 eurot, millele lisandub käibemaks. Kohus rahuldab puudutatud isiku taotluse, sest teenuse tunnihind vastab turutingimustele ning töömaht on kooskõlas asja keerukusega ja saadud teenuse mahuga. Kohus määrab puudutatud isiku menetluskulude suuruseks 8948,68 eurot. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, siis TsMS § 172 lg 1 alusel jätab kohus puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda ning avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Kompromissist Kohus selgitab menetlusosalistele, et neil on jätkuvalt võimalus lahendada vaidlus kompromissi sõlmimise teel kuni käesoleva määruse jõustumiseni. Puudutatud isik on menetluse kestel korduvalt teinud avaldajale ettepaneku kompromissi sõlmimiseks. Kohus soovitab avaldajal seda ettepanekut veel kaaluda. /allkirjastatud digitaalselt/ Alan Biin kohtunik Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.06.2026. a määrusega nr 222-4734.
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.