Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Esitatud selgitus otsuse edasikaebamise korra ja tähtaja kohta ei ole käsitletav TsMS § 442 lg-s 10 nimetatud maakohtu loana otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võib seetõttu jätta esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata, kui maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või rikutud menetlusõiguse normi või ebaõigesti hinnatud tõendeid või rikkumised maakohtu otsuse tegemisel küll esinesid, kuid ei võinud oluliselt mõjutada lahendust asjas (TsMS § 637 lg 21). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

reklaamikandja 10.10.2022, seega valdas kostja hageja kinnistut 14.09.-10.10.2022 reklaamikandja asukohana. Hageja taotleb kostjalt 153 euro hüvitamist hagejale kuuluva maa kasutamise eest sellel kostjale kuuluva, kindlate omadustega reklaamikandja, hoidmisega perioodil 14.09.10.10.2022. Hageja on arvestanud ja nõudnud kasutuseelise hüvitamist kogu kasutusajast 17 päeva eest (periood 14.09.-30.09.2022). Hageja on lähtunud kasutuseelise suuruse määramisel tasust, mida ta oleks nõudnud sellise maa-ala reklaamikandja paigutamise eesmärgil kasutusse andmiseks sama aja eest igalt isikult, kes oleks maa sellist kasutusõigust taotlenud, s.o sellise maa-ala kasutusõiguse harilikust väärtusest samas mahus ja samal eesmärgil kasutusse andmise korral. Kuna maa-alade reklaamikandjate paigutamise eesmärgil kasutusse andmine ei kuulunud hageja tavapärase majandustegevuse hulka, selgitas hageja enne tasunõude esitamist välja samas piirkonnas samal eesmärgil maa kasutusse andmise tasu tingimused. Koheselt pärast kostja omavolilisest valdusest teadasaamist võttis hageja ühendust samas piirkonnas maad reklaamikandjate paigutamiseks rendile andnud OÜ-ga Karumaa. OÜ Karumaa juhatajalt saadud teabe kohaselt oli 2022. a selles piirkonnas tavapärane maa kasutustasu kostja reklaamikandja ühe külje pinnast u poole suurema küljega reklaamikandja paigaldamise korral 150 eurot + km kuus. Lisaks teatas OÜ Karumaa juhataja, et kostja soovis esialgu paigaldada reklaamikandja OÜ Karumaa maale, kuid pidas küsitud 200 eurost üüritasu paljuks ja pakkus ise 100 eurot. OÜ Karumaa ei olnud sellest pakkumusest huvitatud, sest leidus ka teisi kliente, kes soovisid samal ajal samas kohas reklaamipinda üürida. OÜ-lt Karumaa saadud indikatiivsest hinnast lähtudes arvestas hageja välja ka oma maa kasutustasu, mille eest ta oleks olnud nõus kostjal enda maad reklaamihoidja hoidmiseks kasutada laskma. OÜ Karumaa hinnastamispraktika alusel leidis hageja kõigepealt ühe külje suuruse pinnaga reklaamikandja aluse maa kasutustasu kuus 75 eurot (1/2 150-st) ja korrutades selle seejärel kostja reklaamikülgede arvuga (x3) sai kostja reklaamikandjat kandva maa kasutustasuks kuus 225 eurot ((150 eur : 2) x3) ehk päevas 7,5 eurot (+km). Hageja nõudis ja nõuab tänaseni maa kasutuseelise eest tasu 17 päeva eest 153 eurot (17 x 7,5 = 127,5 + nõude esitamise ajal kehtinud määras käibemaks 20%). Sama piirkonna üüripraktikale tuginedes oleks hageja küsinud samasugust tasu igalt kolmandalt isikult sama maa-ala kasutamise eest samal eesmärgil (samasuguse reklaamikandja hoidmiseks), seega on tegemist käibes tavalise tasuga, mida sellise asja kasutamise eest maksta tulnuks. Võõra maa tasuta või odavama kasutamise õigust kostja eeldada ei võinud. Kostja vastuväide, et hageja esitatud tasunõue on põhjendamatult suur, ei ole objektiivne ega vasta tõele. Kostja püüab kohut eksitada, võrreldes ilmselt omavahel kohaliku omavalitsuse kehtestatud reklaamimaksu hageja küsitud maa-ala kasutustasuga (kasutuseelisega) ja seejuures neid samastades. Kas ja kui suurt reklaamimaksu on kohalik omavalitsus nõudnud kostjalt mistahes reklaamide eest mistahes kohas, ei oma puutumust hageja omandisse ja huvisfääri kuuluva kinnisasja kasutuseelisega. Reklaamimaksu kui avalik-õiguslikku maksu ja reklaamikandjat kandva maa-ala kasutamise eest turutingimustel arvestatavat kasutustasu ei saa kasutuseelise suuruse kindlaksmääramisel samastada. Hagejal on õigus saada oma kinnisasja kasutuse eest tasu sõltumata sellele maale paigaldatava reklaami eest kohalikule omavalitsusele makstava reklaamimaksu suurusest, sh oleks maa kasutustasu saamise õigus hagejal ka reklaamimaksu puudumise korral. Kostja vastuväited ja esitatud tõendid selle kohta, kuidas hageja nõude suurus erineb maa tavapärasest kasutustasust, ei ole asjakohased, kuna kostja üldistab maa kasutust põhjendamatult. Konkreetse asja kasutuseelise suuruse kindlaksmääramisel on põhjendatud 3

lähtuda mitte lihtsalt mingis piirkonnas asuva mistahes maakasutuse keskmisest väärtusest, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide võimalikult sarnasel eesmärgil kasutusse andmise korral rakendatavast kasutusõiguse väärtusest ja omaniku huvist sellisel eesmärgil maakasutuse lubamise vastu. Ka samas ligikaudses piirkonnas paiknevate samasuguste maatükkide puhul võib kasutusõiguse väärtus olla erinev, kui erinev on maa kasutusotstarve (nt tulu teenimisele suunatud reklaamikandja paigutamine või heategevuslikul eesmärgil sügisandide tasuta jagamine). Kas hageja või kostja sai kostja maakasutusest mingit täiendavat kahju või mitte, ei oma saadud kasutuseelise hüvitise väljamõistmisel tähendust. Võõra asja loata kasutamisel tuleb saadud kasutuseelis hüvitada sõltumata sellest, kas vara loata valdamine valdaja omandit kahjustab või mitte ja kas kasutaja varakasutusest loodetud kasu saab või osutub see talle hoopis majanduslikult ebamõistlikuks. Kostja väited reklaamikandja mitmekordse liigutamisega tekkinud kulu kohta ei ole hagejale kasutuseelise väljamõistmisel asjakohased, kuna kostja otsustused, kuidas ja kuhu oma reklaamikandja ümber paigutada, ei oma hagejaga mingit puutumust. Reklaamikandja hageja maale paigutamine oli kostja vaba tahe, alates algsest asukohast teisaldamise vajadusest teadasaamist oli kostjal võrdne võimalus teisaldada kohaliku omavalitsuse loaga määratud maa-alal teise kohta või üldse piirkonnast eemale kuni loaga määratud asukohta tagasi viimise võimaluse tekkimiseni. Kostja otsustas kasutada oma reklaamikandja paigaldamiseks hageja maa-ala ja omandada sellega kasutuseelise hageja arvelt. Hagejal puudub kohustus sellise kasutuseelise saamist võimaldada ja leppida selle hüvitamata jäämisega. Kostjal ei olnud hageja maa kasutamise õigust ja ta ei saanud seda õigust eeldada kohaliku omavalitsuse mistahes töötaja ega ametniku avaldustest. Hageja kui maaomanik ei ole kostja tasuta maakasutusega nõustunud. Maaomaniku nõusoleku saamine võõra maa kasutamiseks kuulub maad kasutada sooviva isiku vastutusalasse. Reklaamimaksuga tegelenud kohaliku omavalitsuse töötaja mistahes avaldustest ei saanud kostja omandada hageja luba tema maa kasutamiseks. Kostja oli reklaamikandja hageja maale paigaldamisel vaieldamatult teadlik maaomaniku nõusoleku vajadusest, mida kinnitab samas piirkonnas varasem korduv taotluste esitamine reklaami paigaldamiseks.

4

asukoha lähedasse asukohta oli lihtsalt kostja mugavuslik ja teadlik ärilise eesmärgiga otsustus. Harku valla esitatud reklaamikandja teisaldamissoovi alusel hageja nõusoleku lihtsalt eeldamine oli selgelt alusetu. Samuti on ebausutav ja asjakohatu kostja väide, et hageja käitumine enda maale eelneva kooskõlastuseta paigaldada lastud reklaamikandjaga seoses oli üllatav. Maaomaniku õigus olla oma maa kasutamise asjaoludest ja tingimustest teadlik ja neid tingimusi ise kehtestada (sh sõlmida lepinguid või nende sõlmimisest keelduda) on üldteada olev, tavaline ja ootuspärane. Üllatav on hoopis kostja väide, et teda üllatas, et hageja ei soovinudki lasta oma maad kasutada kostja otsustatud viisil ja tingimustel. Kostja arusaam õiguskorrast eirab kehtivat õigust omakasuliselt. Kostja ei ole lükanud ümber ei omavolilise maakasutuse algust ega kestmist kogu hageja maa kasutamise aja jooksul ning on võtnud omaks kokkuleppe puudumise hageja maa kasutamise tingimuste kohta. Pooled ei saavutanud kokkulepet ei maa tasu eest ega tasuta kasutamiseks ja hageja ei aktsepteerinud kunagi kostja poolt maa tasuta kasutamist ei otseselt ega kaudselt. Hageja seadis omaniku loa maa kasutamiseks selgelt sõltuvusse nimetatud tasu maksmisest, mida kostja omakorda tasuma ei nõustunud. Kuna pooled ei saavutanud kunagi hageja maa kasutamise osas kokkulepet, oli kogu kostjapoolne maakasutuse aeg omavoliline. Hageja vaidleb kategooriliselt vastu kostja väitele VÕS § 14 alusel mistahes heakskiidu olemasolus maakasutuse jätkamiseks, samuti kostja „eksiteele“ viimises. Kostjat ei suunanud hageja maad omavoliliselt kasutama mitte hageja, vaid seda tegi kostja oma vabalt kujunenud tahte alusel ise ja tegemist ei olnud ka kostja jaoks mingi eksiteega, vaid lihtsalt mugava ja efektiivse asupaigaga oma reklaamikandja hoidmiseks. Pahatahtlik ei ole antud juhul selgelt mitte hageja, vaid hoopis õiguskorda ignoreerinud kostja ise.

KOSTJA VASTUVÄITED

5

Harku vallale kuuluv ettevõtja ja reklaamikandja ümbertõstmine toimus Harku valla huvides, siis oli hageja järgnev käitumine kostjale üllatav. Ebaõige on hageja väide, et kostja ei vastanud hageja ettepanekule tasu osas, vaid lihtsalt jätkas omavolilist maa kasutamist. Esiteks, hageja ei nõudnud reklaamikandja kohest eemaldamist, vaid vastupidi, hageja märkis oma 19.09.2022 e-kirjas, et reklaamikandja võib jääda nii kauaks, kui kostjal on vajadus, kuid see võiks toimuda tasu eest, millest kostja järeldas, et on võimalik maakasutuse kohta mingi kokkulepe sõlmida ja kandja viivitamatu eemaldamine pole vajalik. 06.10.2022 edastas hageja kostjale tagantjärgi kuupäeva kandva rendiarve summas 153 eurot (koos käibemaksuga), kuigi kostja ei olnud veel jõudnud tema ettepanekule vastata, st tasukokkulepet poolte vahel polnud. Kuna kostja oli selleks ajaks hageja tasuettepanekuga tutvunud ja leidis, et hageja küsitav tasu oli ilmselgelt ülemäärane, informeeris kostja e-kirja teel viivitamatult hagejat tasunõude ebareaalsusest (see toimus 06.10.2022, mis oli neljapäeva õhtu), valmistas järgmisel päeval ette ja korraldas ära kandja teisaldamise ning viis selle esimesel võimalusel (10.10.2022 ehk esmaspäeval) ka lõpule. Kostja hinnangul tõendab eeltoodu veenvalt tema heausksust ja mõistlikku käitumist hageja suunal. Kuna sisuliselt toimusid vahemikus 19.09-06.10 hageja ja kostja vahel lepingueelsed läbirääkimised ning hageja poolt 19.09 väljendatust ei saanud kuidagi välja lugeda, et kandja ei võiks läbirääkimiste ajal senises asukohas jätkata, siis VÕS § 14 sätestatu alusel oli kostjal tegelikult olemas hageja luba maakasutuse jätkamiseks (tagasiulatuv heakskiit) või viis hageja kostjat selles osas tahtlikult eksiteele. Hagi rahuldamata jätmise kasuks räägib ka sisulise kasutuseelise puudumine. Arvestades, et kostja reklaamkandja on 1,5-meetrise küljepikkusega võrdkülgne kolmnurk, on sellise reklaamkandja põhjapindala alla 1 ruutmeetri. 1 ruutmeetri keskmine renditasu oli 2022. a sügisperioodil Harjumaal kõige rohkem 70 eurosenti kuus. Seega on maakasutuse harilik väärtus antud piirkonnas sedavõrd madal, et ükski ratsionaalne ettevõtja isegi ei hinnastaks seda, kuna administreerimise kulu ületaks võimalikku tulu. Hageja üritab jätta muljet, nagu oleks kostja 2022 septembrikuus OÜ-ga Karumaa arutanud sama reklaamikandja paigutamist OÜ Karumaa maale ja olnud nõus 100-eurose ruutmeetri hinnaga. Kostja ja OÜ Karumaa vahel toimunud kirjavahetusest nähtub, et (i) kirjavahetust ei peetud mitte 2022 sügisel vaid hoopis 5 aastat varem (augustis 2017), (ii) kostja ei pakkunud tookord hinnaks mitte 100 eurot kuus (100 eurot oli indikatiivne maksimaalne reklaamimüügitulu, mida saanuks kuus teenida ja millega tulnuks ära katta kõik tekkivad kulud, sh rendikulu), vaid ütles sõnaselgelt, et maakasutuse eest kuus isegi üle 20-40 euro maksmine oleks olnud äriliselt mõeldamatu ilma pikaajalise ärisuhteta. Lepinguni ei jõutud, st isegi mitte kirjas märgitud 20-40 euro tasemel ja sellele, et lõppastmes on kostja paigutanud Harku valda neli reklaampiilarit, mis kõik asuvad valla maal ja mille kõikide maakasutus on kostjale tasuta. Hageja esitatud OÜ Karumaa kiri, mis tegelikult põhineb 8 aastat tagasi, st 2017 toimunud kirjavahetusel ja turuolukorral, ei tõenda 2022 sügise turuhinda. Vaidlusalune reklaamikandja, mille üle käesolevas asjas vaieldakse, paigutati algselt Harku valla maale kostja 06.02.2017 kooskõlastuse alusel. Kõnealused taotlused ei reguleeri maakasutuse tasu, vaid siiski kandja teatud tehnilisi üksikasju, nagu geoalused, trassid, kaitsevööndid. Kõikide kostja piilarite maakasutuse maksumust (st asjaolu, et need on kostjale olnud algusest peale tasuta) tõendab ühemõtteliselt Harku Vallavalitsuse 06.11.2024 väljastatud kinnitus, mille kohaselt Harku valla maal olevatele reklaamkandjatele „renti ega üüri määratud ei ole“. Antud tõend lükkab veenvalt ümber hageja väite maakasutuse tavapärase turuhinna kohta ja kinnitab, et turu tavapraktika Harku vallas on tasuta 6

maakasutus. Ka kõnealuse vaidluse all oleva reklaamkandja maakasutus on algusest peale olnud (ja on ka käesoleval ajal) kostjale tasuta, samuti on kõikide teiste reklaampiilarite maakasutus Harku vallas kostjale tasuta. Hageja enda senise praktika järgi on olnud maakasutus reklaamkandjatele üldjuhul tasuta. Kostja nimelt tegeles varasemalt rannareklaami valdkonnas, mistõttu võttis ta aastate jooksul hagejalt rendile rannakabiine (rannakabiin on umbes 2 ruutmeetrise põhjapindalaga metallkonstruktsioon), et neil eksponeerida reklaame. Hageja rentis kostjale 2018. a terve rannakabiini suveperioodiks (ehk kolmeks kuuks) kõigest 100 euro eest, mis teeb rannakabiini rendimakseks 33,33 eurot kuus kui lähtuda üksnes suveperioodist, või 8,33 eurot kuus terve aasta lõikes. Maakasutustasu saab üksnes olla kõnealuse rendimakse osa (sest rannakabiinil endal on ka väärtus, mida rendimakse peab katma) ja ilmselt antud juhtumil üldsegi negatiivne number, kuna selline rendimakse ei kata ära rannakabiini maksumustki (rannakabiini omahind on suurusjärguna 850 eurot ja kasutusintensiivsuse tõttu amortiseerub see täielikult umbes 3-4 aastaga). Hageja on arvestanud viivist ka käibemaksult. Võib siiski eeldada, et hageja on sisendkäibemaksu juba maha arvanud.

MENETLUSE KÄIK

KOHTU PÕHJENDUSED

p 15). VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta mingit tema õigust, eelkõige tema omandit või valdust, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. VÕS § 1037 lg 3 esimene lause sätestab, et sama paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud harilikku väärtust hinnatakse rikkumise aja seisuga (vt Riigikohtu 27.09.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478, p 11). Hagejal on kohustus tõendada, kui palju kostja tema arvel oma kulutusi kokku hoidis (rikkumise teel saadu harilik väärtus). Tallinna Ringkonnakohus on samas asjas tehtud 02.11.2023 otsuses mh selgitanud, et kostja kasutuseeliseks saab olla kasu, mida kostja võis saada seetõttu, et ei pidanud hagejale maa kasutamise eest maksma.

122-126). Kuna hageja on 100% Harku vallale kuuluv ettevõtja ja reklaamikandja ümbertõstmine toimus Harku valla huvides, siis oli hageja järgnev käitumine kostjale üllatav.

10

MENETLUSKULUDE JAOTUS

11

(allkirjastatud digitaalselt)

12

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.