Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. juuni 2025, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-17106
Tsiviilasi
Kadri-Ly Tammiste, Veiko Tammiste, Karol Mõisavaldi, Tõnis Ignašovi, Lembe Paeglise, Gerda Põdderi, Jüri Vaheri, Nikolai Konovalovi, Arseni Bulatovi, Sandra Bulatovi, Priit Pastaki, Riin Ruthe, Lauri Nõu, Kristiina Männiku, Siim Lääne, Mona Teppori ja Merita Piheli hagi OÜ ARTE House vastu kahju hüvitamiseks ja hagejate alternatiivsed nõuded kostja vastu kahju hüvitamiseks
Apellatsioonkaebuse hind
OÜ ARTE House apellatsioonkaebusel 64 883,54 eurot Kadri-Ly Tammiste, Veiko Tammiste, Karol Mõisavaldi, Tõnis Ignašovi, Lembe Paeglise, Gerda Põdderi, Jüri Vaheri, Nikolai Konovalovi, Arseni Bulatovi, Sandra Bulatovi, Priit Pastaki, Riin Ruthe, Lauri Nõu, Siim Lääne, Mona Teppori ja Merita Piheli vastuapellatsioonkaebusel 79 892,49 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 25. oktoobri 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ ARTE House apellatsioonkaebus Kadri-Ly Tammiste, Veiko Tammiste, Karol Mõisavaldi, Tõnis Ignašovi, Lembe Paeglise, Gerda Põdderi, Jüri Vaheri, Nikolai Konovalovi, Arseni Bulatovi, Sandra Bulatovi, Priit Pastaki, Riin Ruthe, Lauri Nõu, Siim Lääne, Mona Teppori ja Merita Piheli vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
6. mai 2025
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant / vastustaja II (kostja): OÜ ARTE House (registrikood 12508330), lepinguline esindaja Mihkel 1
16.Merita Pihel (isikukood XXXXXXXXXXXX) Vastustajate ja vastuapellantide lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul
RESOLUTSIOON
1.Tartu Maakohtu 25. oktoobri 2024 otsus tühistada, välja arvatud osas, milles maakohus jättis Kristiina Männiku hagi rahuldamata (otsuse resolutsiooni p 12), samuti Kristiina Männiku hagi menetlemise menetluskulude Kristiina Männiku kanda jätmise (otsuse resolutsiooni p 23) ja temalt kostja kasuks 486, 82 euro välja mõistmise osas (otsuse resolutsiooni p 42) ja saata tsiviilasi osas, milles ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistas, uueks läbivaatamiseks maakohtule alates eelmenetluse staadiumist.
2.OÜ ARTE House apellatsioonkaebus ja Kadri-Ly Tammiste, Veiko Tammiste, Karol Mõisavaldi, Tõnis Ignašovi, Lembe Paeglise, Gerda Põdderi, Jüri Vaheri, Nikolai Konovalovi, Arseni Bulatovi, Sandra Bulatovi, Priit Pastaki, Riin Ruthe, Lauri Nõu, Siim Lääne, Mona Teppori ja Merita Piheli vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
3
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kadri-Ly Tammiste (hageja 1), Veiko Tammiste (hageja 2), Karol Mõisavald (hageja 3), Tõnis Ignašov (hageja 4), Lembe Paeglis (hageja 5), Gerda Põdder (hageja 6), Jüri Vaher (hageja 7), Nikolai Konovalov (hageja 7), Arseni Bulatov (hageja 9), Sandra Bulatov (hageja 10), Priit Pastak (hageja 11), Riin Ruthe (hageja 12), Lauri Nõu (hageja 13), Kristiina Männik (hageja 14), Siim Lääne (hageja 15), Mona Teppor (hageja 16) ja Merita Pihel (hageja17, ühiselt hagejad) esitasid 14. novembril 2022 Tartu Maakohtule hagi OÜ ARTE House (kostja) vastu. Hagejad palusid mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja 137 695,20 eurot või alternatiivselt 12 517 eurot 11 korteriomandi omanike kasuks eraldi, lisaks viivis alates 15. novembrist 2022 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt on kostja müünud hagejatele korteriomandid XXXXXXXX asuvasse hoonesse (ridaelamusse). Korteriomandite võõrandamise võlaõiguslikud lepingud olid hagejatel (ostjatel) tingimuste osas sarnased. Seejärel on hagejad ja kostja sõlminud ajavahemikul 14. november 2019 kuni 1. juuli 2021 asjaõiguslepingud, mille alusel on hagejad kantud korteriomanikena kinnistusraamatusse. Hagejad said ostjatena aru, et ostavad korteriomandid liginullenergiahoonesse (ridaelamusse), mis vastab energiaklassile A. Kõikide müügilepingute tingimuste kohaselt oli ehitatava ridaelamu kaalutud energiakasutuse klass A. Hagejad tellisid ridaelamule energiatõhususe analüüsi, millest ilmnes, et hoonel ehk korteriomanditel on olulisi puudusi, millest müüja oleks pidanud ostjaid müügilepingute sõlmimisel teavitama. Energiatõhususe analüüsi järgi vastab hoone arvestuslikule energiaklassile B ja energiamärgise kohaselt on tegelik energiaklass C. Samuti hindas ekspert, et välja ehitatud küttesüsteem ja teostusdokumentatsioon on puudulikud, hoones puuduvad põrandakütte ruumitermostaadid, samuti puudub info soojuspumpade toodetud soojusenergia koguste kohta ja üle tuleks vaadata soojussõlme funktsioneerimise skeem. Hagejad ei olnud enne energiatõhususe analüüsi valmimist teadlikud, et hoone energiaklass ei vasta müügilepingutes lubatule ja et küttesüsteemis on olulised puudused. Hagejad käsitlevad neid mittevastavusi varjatud puudustena. Energiatõhususe analüüsi kohaselt on A-energiaklassi saavutamiseks kaks varianti: ehitada välja soojustagastusega ventilatsioonisüsteemid korteritesse, kus need puuduvad, või paigaldada hoone katusele päikesepaneelid. Hagejad soovivad A-klassi energiatõhususe saavutamiseks ehitada välja ventilatsioonisüsteemi. Korterites 2, 3 ja 8 on välja ehitatud soojustagastusega ventilatsioon. Ülejäänud üheksa korteri kohta on Trendmaster OÜ teinud hinnapakkumise ventilatsioonisüsteemi välja ehitamiseks hinnaga 90 832,80 eurot (sh käibemaks). Hagejate huvi saada projektijärgne hoone ilma täiendavalt rajatava taastuvenergiaallikata (päikeseelektrijaamata) kaalub üles kostja majandusliku huvi kõrvaldada puudused odavamalt. Kolmes korteris on juba välja ehitatud soojustagastusega ventilatsioon, mis on vajalik välja ehitada ka teistes korterites. Hagejad on seisukohal, et küttesüsteemis olevate puuduste kõrvaldamine tähendab samuti energiatõhususe tõstmist, mis aitab saavutada A-klassi energiamärgist. Samas on küttesüsteemis olevate puuduste näol tegemist ka asja mittenõuetekohasusega, mille kõrvaldamist on ostjatel õigus nõuda. Energiatõhususe analüüsi kohaselt on korteritesse jäetud paigaldamata projektijärgsed termostaadid ja soojusarvestid, mis ei luba küttesüsteemi reguleerida ruumipõhiselt automaatselt.
4
Estokapital Grupp OÜ hinnapakkumine küttesüsteemis olevate puuduste kõrvaldamiseks sisaldab ruumide automaatika paigaldamist, põrandakütte puuduste kõrvaldamist ja tehnoruumi parandustöid, mille maksumus on kokku 46 862,40 eurot. Hagejad esitasid kostjale 21. oktoobril 2022 pretensiooni korteriomanditel lasuvate puuduste kõrvaldamiseks hiljemalt 10. novembriks 2022. Kostja puudusi kõrvaldama ei asunud. Trendmaster OÜ ja Estokapital Grupp OÜ hinnapakkumiste summa 137 695,20 eurot on hagejate põhinõue. Alternatiivselt nõuavad hagejad kahju hüvitamist korteripõhiselt, st jagatuna 11 korteriga. Hagejate kahju hüvitamise nõue sisaldab ka korteri nr 10 osas tehtavaid töid, kuigi korteri nr 10 omanik ei ole käesolevas asjas hagejaks. Hageja 14 ostis korteri nr 5 Taivi Kõivult ja on omandanud koos korteriga ka puuduste kõrvaldamisest tulenevad nõuded algse müüja vastu, need nõuded on olnud vahetult korteriga seotud.
2.Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja oli XXXXXXXX kinnistu omanik, tellis kinnistule ridaelamu ehitamise projekti ja sai sellele vallavalitsuselt 4. juunil 2019 ehitusloa. Kostja tellis vajalikud tööd töövõtjatelt. Vallavalitsus väljastas 9. aprilli 2020 korraldusega kinnistule püstitatud ehitisele kasutusloa. Kasutusloa väljastamine kinnitab, et kohalik omavalitsus on kontrollinud ridaelamu vastavust projektile ja hinnanud ehitise nõuetele ning projektile vastavaks. Hagejate põhiväide on see, et kinnistule ehitatud ridaelamu ei vasta müügilepingu tingimustele, sest ehitise energiakasutuse klass ei ole A. Hagejad väidavad, et ehitis vastab energiatõhususe klassile B. Hagi aluseks olevad asjaolud on tõendamata. Hagejate esitatud energiatõhususe analüüs ei tõenda hagi aluseks olevaid asjaolusid. Majas on kokku 12 korterit, kuid hagi on esitanud 11 korteri omanikud. Müügilepingud ei ole identsed. Korterite baaslahendusele (kütte reguleerimine küttekollektorist) oli võimalik juurde tellida lisasid (näiteks ruumitermostaadid, ventilatsioonilahendus jms), mida mõned ostjad ka tegid. Küttejuhtimise (ruumitermostaadid) tellis lisaks baaslahendusele korteri nr 11 ostja. Selgusetuks jääb, millisel alusel nõuavad hagejad endale 12 korteriga seotud kulude hüvitamist, kui korteri nr 10 omanik ei ole hagejate hulgas. Hagist ei ole võimalik selgelt aru saada, millises osas on nõuded esitatud ridaelamu mõttelise osa kaasomanikuna ja millises osas puudutavad nõuded korteriomandit (reaalosa). Kostjal ei ole lepingulist suhet hagejaga 14, sest kostja ei ole temaga müügilepingut sõlminud. Hagejate esitatud energiatõhususe analüüs on puudulik, sest selles nimetatud lisad on puudu, mistõttu ei ole energiatõhususe analüüs sisuliselt kontrollitav ega usaldusväärne. Energiatõhususe analüüs ei ole asjakohane, selle aluseks on võetud ebaõige köetava pinna suurus. Energiatõhususe analüüsi kohaselt on köetava pinna suurus 1090,2 m 2, mille hulka on vääralt arvestatud ka kuuride pindala. Ehitisregistri andmetel on hoone köetava pinna suurus 1052,1 m2. Hagejate väited korteriomandite mittevastavusest on ebaõiged ja tõendamata. Kinnistule ehitatud ridaelamu on ehitatud vastavalt projektile (sh energiatõhusust puudutavas osas), mida kinnitab ehitisele väljastatud kasutusluba. Hagejate 21. oktoobri 2022 nõudekiri on õiguslikult käsitatav müügilepingu täitmise nõudena. Hagejad ei ole hoolimata kostja korduvatest palvetest 21. oktoobri 2022 täitmisnõuet selgitanud ega esitanud selle juurde energiatõhususe analüüsi alusdokumente. 5
Ostja täitmisnõue ei saa olla formaalne. Arvestades hagis kirjeldatud tööde mahtu ja maksumust, ei olnud 21. oktoobri 2022 nõudekirjas antud tähtaeg kuni 10. novembrini 2022 mõistlik, mille jooksul oleks võimalik nii suures mahus töid teha. Hagejad ei ole väidetavatest puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul ja on VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda lepingutingimuste mittevastavusele. Hagejad said korteriomandid üle vaadata 2019. aasta jooksul. Esimest korda teavitasid hagejad kõnealustest väidetavatest puudustest 21. oktoobri 2022 kirjas, mis on väljaspool mõistlikku aega. Hoone vastas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekul müügilepingutes ettenähtud energiakasutuse klassile ehk tasemele A. Hoonele väljastatud energiamärgis klassiga A kehtis kaks aastat alates hoone valmimisest, seega ka ajal, kui kostja andis korteriomandid hagejatele üle 2019. aastal. Samuti ei saa 2022. aastal tehtud energiaanalüüs omada ümberlükkavat tõenduslikku väärtust hoone energiaklassi kohta 2019. aasta detsembri seisuga. Hagejate esitatud energiatõhususe analüüs põhineb valedel lähteandmetel ja energiaarvutustes on võetud ebaõigesti arvesse ka madala temperatuuriseadega pinnad (kuurid). Hoone ventilatsioonisüsteem vastab lepingutingimustele. Hagis puudub selgitus korteripõhise kulude arvutuse kohta. Iga hageja saaks teoreetiliselt nõuda ainult enda korteriomandiga seotud kulude hüvitamist. Päikesepaneelide paigaldamisega saaksid hagejad nende tegelikul tarbimisel põhineva energiamärgise oluliselt soodsamalt tuua A-tasemele kui hagis nõutud kulude hüvitamise summad. Hagejate pakutud lahendus on oluliselt kallim kui päikesepaneelide paigaldamine. AS Eleväli hinnapakkumise kohaselt on 22 kW päikesepaneelide paigaldamisega seotud seadmete, materjalide ja tööde maksumus kokku 12 480 eurot (sh käibemaks).
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus jättis hagejate primaarnõude rahuldamata. Hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 alternatiivsed nõuded rahuldas maakohus osaliselt. Hagejate 5, 11, 12, 14 ja 15 alternatiivsed nõuded jättis maakohus rahuldamata.
3.1.Maakohus leidis, et hagejate nõue 137 695,20 euro ja viivise välja mõistmiseks tuleb jätta rahuldamata, sest hagejad ei saa olla ühisvõlausaldajad. Korteriomanikud (hagejad) sõlmisid kostjaga eraldiseisvad müügilepingud, mille rikkumisele hagejad tuginevad. Samuti tuleb ventilatsiooniseadmed paigaldada korteriomandi eriomandi esemele, mistõttu on vastavate korterite omanikel eraldi nõue kostja vastu. Kolme korterisse on juba vastavad ventilatsiooniseadmed paigaldatud.
3.2.Maakohus jättis hageja 14 hagiavalduse kostja vastu tervikuna rahuldamata, sest hageja 14 ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Kostja ei ole hagejaga 14 korteri nr 5 osas müügilepingut sõlminud.
3.3.Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hagejad 1–13 ja 15–17 ostsid kostjalt 2019. aastal müügilepingutega XXXXXXXX ridaelamusse korterid. Hagejad tuginevad sellele, et kostja rikkus müügilepingutest tulenevaid kohustusi, sest ridaelamu pidi vastama Aenergiaklassile, kuid ridaelamu sellele ei vasta. Hagejad nõuavad kostjalt kahju hüvitamist. Hagejad märgivad, et hoone A-energiaklassi saavutamiseks on vajalik välja ehitada ventilatsioonisüsteem, mille maksumus on 90 832,80 eurot ja parendada küttesüsteemi, mille maksumus on 46 862,40 eurot. Hagejad eraldiseisvalt ventilatsioonisüsteemi ja küttesüsteemi puudustele kui lepingu rikkumisele ei tugine. 6
3.4.Maakohus tuvastas, et kostja on rikkunud hagejatega (välja arvatud hagejaga 14) sõlmitud müügilepinguid, sest energiaarvutusel põhineva energiamärgise klass (ETA) on B, mitte A ja tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgise klass (KEK) on C, mitte A. Seetõttu ei vastanud korteriomandite üleandmisel ridaelamu kokkulepitud A-energiaklassile. Hagejad ei pidanud teadma puudustest kinnistu valduse ülemineku ajal ja tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgise klass sai selguda alles peale korteriomandite üleandmist. Kostja vastutab puuduste eest.
3.5.Maakohus leidis, et energiatõhususe analüüsis on õigesti lähtutud köetava pinna tegelikust suurusest 1090,20 m2, mitte ehitisregistri andmetest, mille kohaselt köetav pind on 1052,1 m2. Analüüsi tegija tuvastas, et korterite kuurid ja tehnoruum muutusid köetavateks ruumideks.
3.6.Maakohus leidis, et hagejad teatasid kostjale puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest teada said või teada saama pidid (VÕS § 220 lg 1). Hagejad said 20. oktoobril 2022 teada, et hoone energiaarvutusel põhinev energiamärgise klass oli B (ETA), mitte A ning 7. juunil 2022 said hagejad teada, et tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgis on C (KEK). Hagejad teatasid kostjale puudustest
21.oktoobril 2022 ning tuginesid sellele, et hoone ei vasta A-energiaklassile, vaid hoone vastab B-energiaklassile.
3.7.Maakohtu hinnangul on tõendatud põhjuslik seos lepingurikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Hagejad on tõendanud, et kostja lepingurikkumise tõttu – kostja müüs puudustega kinnistu, mis ei vastanud kokkulepitud A-energiaklassile – on hagejatele tekkinud kahju.
3.8.Maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude küttesüsteemi parendamisega seotud kulude 46 862,40 eurot hüvitamiseks. Energiatõhususe analüüsist ei nähtu, et A-energiaklassi saavutamiseks on vajalik parendada küttesüsteemi ning hagejad ei ole seda ka tõendanud. Hagejad ei ole välja toonud ega tõendanud ka seda, et küttesüsteemi osas oleks kostja rikkunud pooltevahelisi lepinguid.
3.9.Maakohus leidis poolte huve kaaludes, et energiatõhususe analüüsis välja pakutud meetmetest (soojustagastusega ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine üheksas korteris või päikesepaneelide paigaldamine) tuleb eelistada ventilatsioonisüsteemi väljaehitamist, kuigi see on kallim. Hoone on projekteeritud ja ehitatud ilma lokaalse taastuvenergiaallikast elektri tootmiseta (päikesepaneelideta). Kolmes korteris on juba välja ehitatud soojustagastusega ventilatsioon. Hagejate huvid saada projekti järgi ehitatud energiatõhus maja ilma taastuvenergiaallikata kaalub üles kostja majandusliku huvi kõrvaldada puudused odavamalt. Kostjale pidi olema ettenähtav, et hagejad soovivad saada projektijärgselt ehitatud, s.o ilma päikesepaneelideta ja kostja poolt lubatud energiatõhususe klassiga A maja.
3.10.Maakohus jättis hagejate 5, 11, 12 ja 15 nõuded kostja vastu tervikuna rahuldamata, sest nende korterites on soojustagastusega ventilatsioon juba välja ehitatud.
3.11.Hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 nõuded kostja vastu ventilatsioonisüsteemi rajamise kulude hüvitamiseks rahuldas maakohus osaliselt. Maakohus leidis, et kuna hagejad jagasid ventilatsioonisüsteemi rajamise kulu 11 hagejatele kuuluva korteriomandi vahel, on igale korteriomandile vastava kulu suuruseks 8257,53 eurot. Rohkem ei saa kohus kostjalt välja mõista, sest kohus ei saa ületada hageja nõude piire.
3.12.Hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 kasuks mõistis maakohus kostjalt välja seadusjärgse viivise põhinõude tasumata osalt alates 15.11.2022 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
7
3.13.Maakohus jättis rahuldamata hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 nõuded kostja vastu 4259,47 euro ulatuses korteriomandi kohta (põhinõue 12 517 eurot – rahuldatud osa 8257,53 eurot).
3.14.Kostja menetluskulud jättis maakohus täies ulatuses nende hagejate kanda (hagejad 5, 11, 12, 14 ja 15), kelle nõuded kostja vastu jäid täielikult rahuldamata. Maakohus jättis kostja menetluskulud hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 kanda ulatuses, milles maakohus nende hagid rahuldamata jättis (34%). Hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 menetluskulud jättis maakohus 66% ulatuses kostja kanda.
3.15.Maakohus määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis hagejatelt 5, 11, 12, 14 ja 15 kostja kasuks välja 486,82 eurot korteriomandi kohta ja pärast nõuete tasaarvestamist kostjalt hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 kasuks välja 207,50 eurot korteriomandi kohta.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus rahuldas hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 hagiavalduse ja jättis osa menetluskuludest kostja kanda. Kostja palub teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata ja kõik menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Teise kohtuastme menetluskulud palus kostja jätta solidaarselt hagejate 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17 kanda.
4.1.Maakohus jättis kohaldamata AÕS § 72 lg 1 ja sellele toetuvad kostja vastuväited otsuses täielikult tähelepanuta. Kuivõrd energiamärgis on antud kogu hoonele, mis on hagejate kui korteriomanike kaasomandis, siis oleks hagejad pidanud hagi esitama kõigi 12 korteriomaniku kokkuleppel või korteriühistu kaudu. Maakohtu seisukoht, et hagejad ei ole ühisvõlausaldajad, on ebaõige. Samuti oleks hagejatel olnud võimalik oma õigusi kaitsta hinna alandamise hagiga, mida hagejad ei ole teinud. Seetõttu ei ole põhjendatud haginõude läbivaatamine ega rahuldamine. Maakohus ei ole neid kostja vastuväiteid otsuses käsitlenud, millega rikkus põhjendamiskohustust (TsMS § 442 lg 8).
4.2.Maakohus on pealiskaudselt ja põhjendamatult hagejate nõuete läbivaatamisel võtnud aluseks Tallinna Ringkonnakohtu otsuse põhjendused tsiviilasjas nr 2-17-876. Viidatud kohtuasjas tuvastati hagejatele müüdud korterite energiaklass korteripõhiselt. Praeguses asjas nõuavad hagejad hoone kui terviku energiaklassi tõstmist, mis õiguslikult ei ole võimalik, kuna nõuet ei ole esitanud kõik korteriomanikud. Samuti ei ole praeguses asjas tegemist olukorraga, kus ehitatud hoone ei vasta projektile.
4.3.Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 218 lg-t 1 ja jättis vastavas osas kohtuotsuse nõuetekohaselt põhjendamata ning kostja tõenditega arvestamata. Vaidlustatud otsuses ei ole arusaadav, millal toimus juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminek ega ka asjaolu, milliste tõenditega on tuvastatav, et riisiko ülemineku hetkel oli energiaklass madalam kui A. Hagejatele korterite üleandmisel ehk riisiko üleminekul kehtis energiatõhususanalüüs, millele tuginedes on müügilepingutes toodud hoone energiaklassiks A. Kostjal ei olnud ega ole alust kahelda selle analüüsi õigsuses. Hoonele on väljastatud kasutusluba, seega vastab see ehitusloale ja selle aluseks olevale projektile. 2022. aasta septembris tehtud energiaanalüüs ei saa omada ümberlükkavat tõenduslikku väärtust hoone energiaklassi kohta 2019. aasta detsembri seisuga.
4.4.Maakohus kohaldas ebaõigesti kahju hüvitamise norme. Maakohus ei ole põhjendanud, millistel asjaoludel oleks pidanud kostja ette nägema VÕS § 127 lg 3 tähenduses seda, et ta 8
peab pärast korteritele kasutusloa saamist ja hagejatele üleandmist ehitama omal kulul välja soojustagastusega ventilatsiooni.
4.5.Maakohus ei ole tuvastanud ega otsuses põhjendanud, milles seisneb hagejate vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemine ehk kahju, mille hüvitamist nad kostjalt nõuavad. Hagejad 5 ja 13 müüvad oma kortereid hinnaga, mis on 100 000 eurot kõrgem hinnast, millega need hagejad oma korterid kostjalt ostsid. Hageja 5 on müügikuulutuses kinnitanud, et hoone energiaklass on A, seega on võimalik müüa kortereid A energiaklassi kinnisvarana ning kahju ei ole hagejatele tekkinud.
4.6.Ebaõige ja alusetu on maakohtu eeldus, et hoone köetava pinna suurus on 1090,20 m 2. Maakohus ei ole selgitanud ega viidanud ühelegi tõendile, mille alusel on ehitisregistri andmetest (köetav pind 1052,1 m2) kõrvalekalduv eeldus põhjendatud. Ka hagejad pole väitnud ega tõendanud, et ehitisregistri andmed on valed. Sellega on maakohus rikkunud olulisel määral otsuse põhjendamiskohustust TsMS § 442 lg 8 tähenduses. Hagejate tellitud P. Voitiksi analüüsis on köetava pinna sisse võetud ka madala soojapidavusega n-ö külmad kuuriruumid, mis viivad kunstlikult hoone energiaklassi taseme madalamaks. Nende ruumide energiaklassi arvutamisel sisse arvamine on vastuolus kehtiva õigusega. Energiamärgise andmist reguleeriva määruse nr 36 § 12 lg 1 kohaselt määratakse köetava pinna ja madala temperatuuriseadega pinna suurus ehitisregistri andmete alusel. Energiatõhususe arvutamist reguleeriva määruse nr 58 § 31 lg 4 kohaselt madala temperatuuriseadega pinna energiakasutust energiaarvutuses arvesse ei võeta. Maakohus on eeltoodud kostja väited ja õigusnormid otsuse tegemisel jätnud põhjendamatult arvestamata.
4.7.P. Voitiksi analüüsi ei saa pidada veenvaks ja teisi tõendeid ümberlükkavaks tõendiks hoone energiaklassi tuvastamisel. Maakohus jättis tähelepanuta sisuliselt kõik kostja sellekohased väited.
4.8.Hagejad ei ole oma menetlusõigusi kasutanud heauskselt, sest esitasid P. Voitiksi energiatõhususe analüüsi lisad alles 30. augustil 2024, kuigi kostja küsis neid hagejatelt juba 2022. aasta sügisel.
4.9.Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 220 lg-t 3. Hagejad oleks pidanud tellima uue energiatõhususe analüüsi mõistliku aja jooksul kui eelmine kehtivuse kaotab. Kuna hagejad seda teinud ei ole ega teavitanud mõistliku aja jooksul pärast energiamärgise kehtivuse kaotamist kostjat väidetavast puudusest, siis on hagejad kaotanud õiguse tugineda väidetavale puudusele seoses energiaklassiga.
5.Vastustajad (hagejad 1–4 ja 6–10, 13, 16 ja 17) palusid jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
5.1.Hagejad ei nõustu kostja väitega, et AÕS § 72 lg 1 ja KrtS § 34 lg 1 tulenevalt on hagi esitamine võimalik üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel või korteriühistu kaudu. Kostja on selle väite esitanud alles apellatsioonkaebuses ja seega on see lubamatu. Samuti ei saa lahutada hoonet ja maad ning väita, et hoone on hagejate kaasomandis. Ridaelamu ja selle juures olev maatükk on jagatud korteriomanditeks, mis tähendab seda, et kõigil korteriomanditel on eriomand ja kaasomandi osa maast ning muudest hoone osadest, mis ei ole eriomandis.
5.2.Kostja on lubanud igas korteri müügilepingus A-energiaklassi hoonele kui tervikule, st et iga hageja ostab endale korteri ridaelamus, mille energiaklass on A. Seega on igal ostjal õigus nõuda müüjalt, et hoone viidaks vastavusse A-energiaklassiga, samuti said ostjad nõude esitada solidaarselt. Alternatiivselt on esitatud nõuded korterite kaupa. 9
5.3.Asjakohane ei ole kostja väide, et korteriomanditel oli lepingus kokku lepitud energiatõhusus nende valduse üleandmise hetkel. Korteriomandid pidid vastama A-klassile nii energiaarvutusel põhinevalt (ETA) kui ka tegelikul energiatarbimisel põhinevalt (KEK). Maakohus on seda momenti analüüsinud otsuse p-s 7 ja mh järeldanud, et hagejad on tõendanud P. Voitiksi energiatõhususe analüüsiga, et hoone energiaarvutusel põhinev energiaklass (ETA) oli tegelikult B, mitte A, ja tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgis (KEK) on C, mitte A. Kuna kostja ei vaidlusta maakohtu järeldust, et iga ridaelamuboks pidi olema A-klassiga ka tegelikul energiatarbimisel põhinevalt (KEK), siis on viited M. Küti energiatõhususe hinnangule asjakohatud, kuna vastav hinnang on antud ainult arvutusliku energiatarbimise kohta (ETA). Samas ei olnud ka see hinnang pärast hoone valmimist enam asjakohane, sest põhines projektil, millega võrreldes tehti ehituse käigus muudatusi, millega vähendati energiatõhusust. Hoone energiatõhususe miinimumnõuete määruse nr 63 § 19 lg 3 viimase lause kohaselt tehakse hoone energiatõhusust mõjutava ehitusprojekti muudatuse korral nõuetele vastavuse kontrolliks uus energiaarvutus. Kostja pidi õigusaktide kohaselt veel enne kasutusloa taotlemist kontrollima, kas ja kuidas on energiatõhususarv muutunud. Kostja jättis need asjaolud KOV-ile avaldamata ja energiamärgise kontrollimata, mistõttu väljastatigi kasutusluba esialgse energiamärgise järgi.
5.4.Hagejatele on tekkinud kahju sõltumata sellest, millise hinnaga nad oma korteriomandeid edasi müüvad. Korteriomandite kõrgem hind on tingitud kinnisvara üldisest hinnatõusust. Energiaklass on kinnisvaraturul ostjate seas üks valikukriteeriumeid, mis mõjutab objekti hinda. Hagejatel ei ole võimalik müüa korteriomandeid A energiaklassi hoones, sest ehitisregistri kohaselt on hoone energiaklass C.
5.5.Maakohus ei ole eksinud hoone köetava pinna tegeliku suuruse hindamisel. Projekti kohaselt oli hoone köetav pind 1052,1 m2, kostja tehtud muudatuste tõttu hakkasid köetava pinna hulka kuuluma ka panipaigad ja köetav pind suurenes kuni 1090,20 m 2. Ehitisregistris on kostja esitatud ebaõiged andmed, mille aluseks võtmine ei ole põhjendatud.
5.6.Kostja väited P. Voitiksi energiaanalüüsi puuduste kohta on esitatud maakohtu menetluses hilinenult ja maakohus ei pidanudki nendega arvestama. Kostja ei pidanud vajalikuks tellida maakohtus asja juurde omapoolne energiaanalüüs või hinnang P. Voitiksi arvamuse kohta (kriitika) ja lepingulise esindaja seisukohad ei kummuta kuidagi spetsialisti arvamuse õigsust.
6.Hagejad 1–13 ja 15–17 esitasid maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, milles jäeti hagejate 1–13 ja 15–17 (vastuapellantide) nõue rahuldamata ja teha selles osas uus lahend, millega rahuldada hagiavaldus täies ulatuses (vastavalt 8. juuni 2023 hagi täpsustatud redaktsioonile). Menetluskulud jätta kostja kanda. Vastuapellandid ei ole nõus maakohtu põhjendustega, et nad ei saa olla ühisvõlausaldajad. Hagejad soovivad, et nende ostetud korterid vastaksid A-energiaklassile, kuid see on saavutatav vaid juhul, kui kogu hoone suhtes saavutatakse A-energiaklass. Üksikute korterite kaupa ei ole võimalik oma nõuet maksma panna. Seda ka tehnilises plaanis – ventilatsioonitööde puhul on vajalik paigaldada soojustagastusega ventilatsiooniseade ja vedada ventilatsioonitorud ruumidesse, kus praegu on värskeõhuklapp. Nõnda veetakse torud läbi terve hoone, vajalik on põrandate ülesvõtmine, seintesse aukude freesimised jms, mis puudutab mh kaasomandi osasid. Maakohus jättis põhjendamatult osaliselt rahuldamata hagejate nõude soojustagastusega ventilatsioonisüsteemi rajamise kulude hüvitamiseks. Kostja poolt müügilepingus lubatud 10
energiatõhususe klassi A saavutamiseks on vaja soojustagastusega ventilatsioonisüsteem paigaldada kõigisse korteritesse, kus see puudub. Asjaolu, et korterites 2, 3 ja 8 on selline ventilatsioonisüsteem välja ehitatud, ei taga ka nende korterite omanike jaoks lubatud energiamärgist, sest see arvutatakse hoone kui terviku kohta. Seega on ka korterite 2, 3 ja 8 omanikel õigus nõuda, et kostja hüvitaks ülejäänud korterites soojustagastusega ventilatsioonisüsteemi väljaehitamise kulu. Hagejate alternatiivse nõudeosa summa oli 12 517 eurot, mistõttu jääb arusaamatuks kohtu viide, et hagi rahuldamine 8257,53 eurot ületavas osas ületaks hageja nõude piire. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata hagejate nõude küttesüsteemi parendamise kulude hüvitamiseks. Hagejad soovivad küttesüsteemi parendada, sest see on vajalik Aenergiaklassi saavutamiseks. Hoone välja ehitatud küttesüsteem ei vasta projekteeritud lahendusele, mis oli aluseks arvestusliku energiatõhususe arvutamisel. Küttesüsteemi puudused (puuduvad termostaadid, soojusarvestid) on käsitletavad ühtlasi müügilepingu rikkumisena, kuna need olid ette nähtud kütteprojektis ja teostusjoonistes, mistõttu saanuks maakohus kvalifitseerida vastava nõudeosa ka lepingu rikkumisest tuleneva kahjuna.
7.Kostja palus vastuses vastuapellatsioonkaebusele jätta see rahuldamata vastuapellatsioonkaebuse menetlusega seotud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
ja
Kostja nõustus vastuses vastuapellatsioonkaebusele hagejate väitega, et praeguses hagis esitatavates nõuetes on hoone kaasomanikud ühisvõlausaldajad. Kuna hagi ei ole esitanud kõigi 12 korteri omanikud, siis ei ole hagis taotletud eesmärgi saavutamine võimalik ning sellest tulenevalt tuleks hagi jätta läbi vaatamata. Eeltoodud põhimõte on kooskõlas Saksa õigusega, mis on olnud eeskujuks Eestis kehtivale tsiviilõiguskoodeksile. Ehitusprojektis ja müügilepingus on ette nähtud väljatõmbeventilatsiooni lahendus. Soojustagastusega ventilatsiooni, mille kulude hüvitamist hagejad nõuavad, müügilepingutes kokku lepitud ei olnud. Korterid 2, 3 ja 8 lasid soojustagastusega ventilatsiooni välja ehitada eritellimusena korterite ehitustööde käigus nagu ka korter 11 tellis lisana juurde termostaatide paigalduse. Maakohus on õiguspäraselt leidnud ja põhjendanud, et hagejad ei ole tõendanud, et A-klassi energiatõhususe saavutamiseks on vaja parandustööd teostada kumuleeruvalt, s.t nii küttesüsteemi parendamine kui uus ventilatsioonisüsteem.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu tühistada, välja arvatud osas, milles maakohus jättis Kristiina Männiku hagi rahuldamata (otsuse resolutsiooni p 12), samuti Kristiina Männiku hagi menetlemise menetluskulude Kristiina Männiku kanda jätmise (otsuse resolutsiooni p 23) ja temalt kostja kasuks 486,82 euro välja mõistmise osas (otsuse resolutsiooni p 42). Ringkonnakohus ei saa teha asjas ise uut otsust, mistõttu tuleb tsiviilasi tühistatud osas saata uueks läbi vaatamiseks maakohtule alates eelmenetluse staadiumist (TsMS § 657 lg 1 p 3). Kostja apellatsioonkaebus ja hagejate 1–13 ja 15–17 vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
9.Apellatsioonimenetluses on vaidluse kese selles, kellel ja millises ulatuses on õigus esitada ridaelamu ehituse korraldanud ja korteriomandite kaupa võõrandanud isiku (arendaja, müüja) vastu arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingute rikkumisest tulenevaid nõudeid. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kostja vastutab müüdud asja puuduse ja lepingu rikkumisega hagejatele (va hageja 14) tekitatud kahju eest. Hagejad peavad puuduseks, mille eest kostja vastutab, seda, et XXXXXXXX ridaelamu (hoone) ei 11
vasta tervikuna A-energiaklassi nõuetele ja ei vastanud sellele ka asja üleandmise ajal hagejatele. Arvestades apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse piire kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust tervikuna, välja arvatud Kristiina Männiku hagi rahuldamata jätmise ja sellega seotud menetluskulude jaotuse ning välja mõistmise osas (otsuse resolutsiooni p-d 12, 23, 42). Nimetatud osas on maakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 1).
10.Maakohus on tuvastanud järgmised apellatsioonimenetluses vaidlustanud:
olulised
asjaolud,
mida
pooled
ei
ole
-
XX, XXXXXXXX asub 12 boksiga ridaelamu;
-
Kostja sõlmis 2019. aastal korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingud hagejatega 1– 13 ja 15–17; kostjalt korteri nr 5 ostnud isik on selle võõrandanud hagejale 14; korteri nr 10 omanik ei ole hagi kostja vastu esitanud;
-
Müügilepingute kohaselt pidi ridaelamu vastama A-energiaklassile;
-
Korteriomanikud valitsevad korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu.
11.Hagejad palusid oma primaarnõudes välja mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks kahjuhüvitisena 137 695,20 eurot ja viivise alates 15. novembrist 2022 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kahjuhüvitis koosneb tööde maksumusest, mida asjatundja P. Voitiksi arvamuse kohaselt tuleb hoone juures lepingu rikkumise kõrvaldamiseks ja Aenergiaklassi tagamiseks teha: ventilatsioonisüsteemi ehitusmaksumusest 90 832,80 eurot ja küttesüsteemi parendamise maksumusest 46 862,40 eurot. Alternatiivselt taotlevad hagejad välja mõista iga hagi esitanud korteriomandi omaniku või ühiste omanike kasuks 12 517 eurot. Lisaks nõuavad hagejad kostjalt viivist. Maakohus jättis hagejate primaarnõude rahuldamata ja rahuldas alternatiivnõude osaliselt üksnes hagejate 1–4, 6–10, 13, 16 ja 17 osas, kelle alternatiivnõue rahuldati 8257,53 euro ulatuses. Hagejate 5, 11, 12, 14 ja 15 alternatiivne nõue jäi rahuldamata.
12.Ringkonnakohus rahuldab nii apellatsioonkaebuse kui ka vastuapellatsioonkaebuse osaliselt ja saadab tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud asja lahendamisel menetlusnorme määral, mis ei võimalda ringkonnakohtul asja ise lahendada. Maakohus tegi asjas otsuse kirjalikus menetluses koheselt pärast eelmenetluse lõppu (vt maakohtu 1. juuli 2024 määruses määratud tähtajad I kd lk 187–190). Eelmenetlusele ei järgnenud asja sisulist arutamist maakohtus. Kohtuvaidlusi, ka kirjalikke, asjas ei peetud. Kostja esitas uusi tõendeid veel eelmenetluse viimasel päeval, st 30. septembril 2024. Maakohus kogutud tõendite asjakohasuse ja vastuvõtmise osas seisukohta enne kohtuotsuse tegemist ei võtnud (TsMS § 238 lg 1). Tähelepanuta on jäänud kostja väited hageja poolt tõendina esitatud asjatundja P. Voitiksi arvamuse usaldusväärsuse osas, sh vorminõuete puuduste osas (arvamuse lisadel puuduvad digiallkirjad, lisadokumentide kuupäevad ei ühti analüüsi kuupäevadega (II kd lk 60–61)) ning neid kostja vastuväiteid ei ole maakohus lahendanud ka otsusega. Ringkonnakohus leiab, et maakohtul ei ole selgitamiskohustuse täitmine kirjalikult, ilma pooltega asjas olulisi asjaolusid suuliselt arutamata, käesoleval juhul täielikult õnnestunud. Seetõttu jäid asjas olulised asjaolud välja selgitamata, mis tõi kaasa ka otsuse põhjendamiskohustuse rikkumise maakohtu poolt. Maakohus jättis arvestades poolte vastuolulisi väited välja selgitamata, kas ridaelamu ehitamisel toimus projektist kõrvalekalle, mis tõi kaasa energiatõhususe klassi muutumise. Hageja soovis projektist kõrvalekallet tõendada asjatundja P. Voitiksi arvamusega, millele kostja vastu vaidles, mistõttu pidanuks 12
maakohus kostjale selgitama vajadust esitada tõendeid P. Voitksi arvamuse kummutamiseks. Maakohtu otsus on olulises osas põhjendamata, mistõttu ei ole see kooskõlas kohtuotsusele esitatavate nõuetega (TsMS § 436 lg 1). Maakohus ei võtnud otsuses seisukohta kõigi poolte väidete osas (TsMS § 442 lg 8). Maakohus on rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1), sh ei ole maakohus selgitanud, miks ta ei nõustu kostja vastuväidetega P. Voitiksi arvamuse osas.
13.Ringkonnakohus märgib, et kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamine võis maakohtu menetluses olla takistatud just seetõttu, et maakohus menetles asja kirjalikus menetluses. Ringkonnakohus nendib, et pooled asjas kohtuistungi pidamist ei taotlenud ning kohus võibki poolte nõusolekul asja lahendada seda kohtuistungil arutamata (TsMS § 403 lg 1). Kirjaliku menetluse puhul on menetluse suulisuse ja avalikkuse piiramist õigustavateks väärtusteks eelkõige menetlusökonoomia ja tsiviilkohtumenetluse dispositiivsus. Oluline on aga rõhutada, et poolte nõusolek menetleda asja kirjalikus menetluses ei ole kohtule siduv ja ei pea tingimata kaasa tooma asja läbivaatamist kirjalikus menetluses. Kohus ei ole kirjaliku menetluse kokkuleppega seotud. Otsustuse, kas vaadata asi läbi kirjalikus või suulises menetluses, teeb kohus kaalutlusõiguse alusel, lähtudes otstarbekusest, arvestades seejuures ka asja keerukust ning poolte esitatud väiteid ja vastuväiteid.
14.Maakohus jättis hagejate primaarnõude rahuldamata põhjendusega, et hagejad sõlmisid kostjaga eraldi müügilepingud, mille rikkumisele nad hagis tuginevad ja seega ei saa nad olla kostja suhtes ühisvõlausaldajad VÕS § 72 lg 1 tähenduses (välja arvatud korteriomandi kaasomanikud). Ringkonnakohus maakohtu selle seisukohaga ei nõustu. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik pooltele, sh on leping siduv ainult lepingu pooltele, mitte kolmandatele isikutele. Vaatamata sellele, et korteriomandi omandamise lepingud võivad puudutada ka kõigi korteriomandite kaasomandi eset, mida korteriomanikud valitsevad üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), ei muuda see iseenesest korteriühistut vastavate lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks. Riigikohus on aga selgitanud, et korteriomaniku lepingust tulenevate nõuete maksma panekuks osade õiguskaitsevahendite realiseerimine ei ole praktikas võimalik ilma teisi korteriomanikke kaasamata. Eelkõige ei ole korteriomanikul võimalik realiseerida neid õiguskaitsevahendeid, mille tagajärjena soovitakse muuta kõigi korteriomanike kaasomandi eset (RKTKo 04.06.2025, nr 2-23-1976, p 17). Viidatud lahendi p-s 18.1 selgitas Riigikohus ka seda, et olukorras, kus korteriomanikul on kolmanda isiku vastu kaasomandi eset puudutav lepinguline nõue, on tal võimalik esitada see nõue ise oma lepingupartneri vastu, nõudes täitmist kas kõigile korteriomanikele ühiselt või korteriühistule. Korteriomandi kaasomandi eseme puuduste osas on korteriomanikud ühisvõlausaldajad VÕS § 72 tähenduses ning iga korteriomanik saab lepingupartnerilt nõuda kaasomandi eset puudutavas osas kohustuse täitmist üksnes kas ühiselt kõigile korteriomanikele või korteriühistule (KrtS § 34 lg 2). Sellisel juhul kannab nõude maksmapaneku kulud iga hagi esitanud korteriomanik.
15.Seega saab hagi esitanud korteriomanikke käsitleda VÕS § 72 tähenduses ühisvõlausaldajatena juhul, kui nende lepinguline nõue kostja vastu puudutab kaasomandi eset. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses, et hagejad võivad olla ühisvõlausaldajad ning nende etteheited maakohtule materiaalõiguse ebaõige kohaldamise osas on selles osas põhjendatud. Maakohus ei ole aga asjas selgelt tuvastanud, kas hagejate lepinguline nõue puudutab kaasomandi eset. Maakohus on otsuse p-s 4 üksnes märkinud, et ventilatsiooniseadmed tuleb paigaldada korteriomandi eriomandi esemele, jättes vastamata hageja väidetele, et nende ostetud korterid peaksid vastama A-energiaklassile, mis on saavutatav üksnes siis, kui kogu hoone (sh kaasomandi eseme) suhtes saavutatakse A-energiaklass. Samuti väitsid hagejad, et 13
ventilatsioonitööde teostamine eeldab mitmesuguseid töid ja see puudutab mh kaasomandi eset. Kostja oli seisukohal, et energiamärgise esemeks olev hoone (ridaelamu) kuulub kõigi 12 korteri omaniku kaasomandisse. Küttesüsteemi puuduste osas jättis maakohus nõude rahuldamata tõendamatuse tõttu ega võtnud samuti seisukohta puutumuse osas kaasomandi esemega.
16.Arvestades eeltoodut ei ole põhjendatud kostja vastuväited hagi õigusliku perspektiivituse osas, kuivõrd hagi ei ole esitatud korteriühistu kaudu või kõigi 12 korteri omanike kokkuleppel (vt apellatsioonkaebuse p 4.6). Arvestades Riigikohtu viidatud seisukohti ei pea hagejad oma nõude maksma panekuks saavutama selleks kõigi 12 korteri omanike kokkulepet või esitama hagi korteriühistu kaudu, nagu leiab kostja, vaid nõude võib esitada kasvõi üks korteriomanik, kui ta nõuab täitmist kõigile kaasomanikele ühiselt või korteriühistule. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul pooltega arutada ja tuvastada, kas hagejate lepinguline nõue puudutab üksnes iga korteriomaniku korteriomandi eriomandi eset või ka kaasomandi eset ja kas VÕS § 72 lg 1 ja KrtS § 34 lg 2 kohalduvad. Vajadusel saavad pooled esitada selles osas kohtule ka uusi tõendeid. Kui hagejad leiavad, et nende lepinguline nõue kostja vastu puudutab kaasomandi eset, saavad hagejad asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtu juhistest lähtudes täpsustada enda primaarnõuet kohustuse täitmise viisi ja õigustatud isikute ringi osas. Seejuures ei oma tähtsust, et hageja 14 hagi jäi käesolevas asjas rahuldamata. Ringkonnakohus juhib tähelepanu ka asjaolule, et kinnistusraamatu andmetel ei ole hageja 5 Lembe Paeglis korteriomanik alates 18. novembrist 2024 ja hageja 17 Merita Pihel alates 25. märtsist 2025.
17.Kostja on vaidlustanud apellatsioonkaebuses maakohtu hinnangu, et ta on hagejatega sõlmitud müügilepinguid rikkunud.
17.1.Lepingu rikkumise tuvastamiseks peab kohus kõigepealt välja selgitama, milles pooled lepingus kokku leppisid. Pooled ei vaidle, et hagejatega sõlmitud müügilepingute kohaselt pidi hoone energiatõhusus vastama A- energiaklassile ehitusseadustiku (EhS) § 66 lg 6 alusel antud majandus- ja taristuministri 30. aprilli 2015 määruse nr 36 „Nõuded energiamärgise andmisele ja energiamärgisele“ lisa 3 tähenduses. Samas vaidlevad pooled selle üle, kas tegemist pidi olema energiatõhususarvu (ETA) ehk energiaarvutusel põhineva energiamärgise klassiga (määruse nr 36 §-d 6–8) või kaalutud energiaerikasutuse (KEK) ehk tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgise klassiga (määruse nr 36 §-d 9–15). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hagejad ostjatena ei pidanud vahet tegema energiatõhususarvu (ETA) klassil ja kaalutud energiaerikasutuse (KEK) klassil. ETA iseloomustab uue või oluliselt rekonstrueeritava hoone arvutuslikku energiakasutust ja selle kohta antud energiamärgis kehtib kaks aastat alates hoone valmimisest arvates (EhS § 66 lg 3 esimene lause). KEK iseloomustab olemasoleva hoone energiakasutust ja selle kohta antud energiamärgis kehtib kümme aastat (EhS § 66 lg 3 teine lause). Pooled ei ole ka eraldi kokku leppinud, et lähtutakse ainult ETA-st, mistõttu võisid hagejad eeldada, et hoone energiakasutus on ka pärast valmimist samast klassist ehk hoone kaalutud energiaerikasutus (KEK) vastab A-klassile. Maakohus on seejuures arvestanud põhjendatult ka asjakohase kohtupraktikaga.
17.2.Maakohus tuvastas hagejatega sõlmitud müügilepingute rikkumise, sest energiaarvutustel põhineva energiamärgise klass (ETA) oli B, mitte A ja tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgise klass (KEK) on C, mitte A ja ridaelamu ei vastanud hoone üleandmise ajal kokkulepitud A-energiaklassile, samuti põhjusliku seose kostja lepingurikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel (otsuse p 9.1). Maakohtu otsusest saab järeldada, et maakohus on lepingu rikkumise tuvastamisel lähtunud eelkõige asjatundja P. Voitiksi arvamusest. Samas ei ole maakohus otsuses P. Voitiksi asjatundja arvamust 14
tõendina hinnanud ning on jätnud vastamata ka kõigile kostja vastuväidetele P. Voitiksi arvamuse osas (sh arvamuse mittevastavus õigusnormidele), millega maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Kostja esitas oma vastuväited P. Voitiksi arvamusele eelmenetluses, seega õigeaegselt. Ringkonnakohus märgib, et kostja on esitanud P. Voitiksi arvamusele ka väga erinevaid sisulisi vastuväiteid (maasoojuspumba küttegraafik ja selle mõju küttesüsteemi efektiivsusele, põrandakütte pealevoolu temperatuur, tõendamata andmed tarbitud energia kohta, maasoojuspumba kasutegur ja soojusteguri andmed, elektriküttel saunade mõju energiatarbimisele, ebaõiged andmed arvutusmetoodika alusena). Hinnangu andmine nendes küsimustes eeldab eriteadmisi, kuid kostja ei ole seejuures tuginenud asjatundja või eksperdi arvamusele. Ringkonnakohus selgitas kostjale kohtuistungil, et asjatundja arvamuse kummutamine üksnes poole väidetega ei pruugi olla edukas, maakohus kostja tõendamiskoormisele selles osas tähelepanu ei pööranud.
17.3.Ringkonnakohus märgib, et asja uuel läbivaatamisel on maakohtule siduvad üksnes ringkonnakohtu seisukohad õigusnormi kohaldamisel ja tõlgendamisel (TsMS § 658 lg 2), mistõttu ei saa ringkonnakohus maakohtule ette kirjutada, kuidas tõendeid hinnata ja millised asjas tähtsust omavad asjaolud on tõendatud ja millised mitte (vt ka RKTKo nr 3-2-1-105-16, p 17; nr 3-2-1-143-16, p 30). Seetõttu ei hinda ringkonnakohus ka P. Voitiksi arvamust tõendina. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kõiki tõendeid, sh P. Voitiksi arvamust, uuesti hinnata. P. Voitiksi arvamuse hindamisel peab maakohus arvestades kostja vastuväiteid võtma seisukoha, kas tegemist on usaldusväärse tõendiga. Arvamust tuleb hinnata koos arvamuse lisadega, millele arvamuses on viidatud, kuid mida ei ole kohtule esitatud koos arvamusega, vaid hiljem (I kd lk 201–209). Tõendi usaldusväärsuse kontrollimiseks saab maakohus poole taotluse alusel asjatundja ka tunnistajana üle kuulata. Maakohtul tuleb kostja vastuväiteid arvestades kontrollida, kas asjatundja on hoone energiatõhususe hindamisel ja arvamuse andmisel lähtunud asjakohastest õigusnormidest, sh majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015 määrusega nr 58 kehtestatud „Hoone energiatõhususe arvutamise metoodika“ ja 30. aprilli 2015 määrusega nr 36 kinnitatud „Nõuded energiamärgise andmisele ja energiamärgisele“, samuti ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11. detsembri 2018 määrusega nr 63 kinnitatud „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“.
18.Lepingu võimaliku rikkumisega seonduvad ka poolte vaidlused selles, kas hoone projekti, millest lähtus Energiapartner OÜ hoone energiaklassi määramisel, on hilisemalt ehituse käigus muudetud.
18.1.Hagejad väidavad, et projekti on muudetud (näiteks II kd lk 108 pöördel). Hagejad tuginevad seejuures asjatundja P. Voitiksi arvamusele (vt ka P. Voitiksi 29. augusti 2024 ekiri (I kd lk 200a, dtl 450), kes on oma arvamuses välja toonud välja ehitatud lahenduste muudatused võrreldes ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojektiga, mis halvendasid hoone energiatõhusust. Projekti väidetavate muudatustega seondub ka vaidlus hoone köetava pinna suuruse üle. Ehitisregistris on hoone köetava pinna suuruseks 1052,1 m 2. Asjatundja P. Voitiks on projektist erinevat ehitamist põhjendades märkinud, et korterite kuurid ning tehnoruum muutusid köetavateks ruumideks, mistõttu suurenes köetav pind 1090,20 m 2-ni, samas kui eelprojektis koostatud energiaarvutustes on aluseks võetud köetava pinnana 1052,1 m2. Hagejate esindaja ringkonnakohtu istungil antud selgituste kohaselt tutvus asjatundja nii eelprojekti kui ka valminud hoonega ja tuvastas võrdluse teel kõrvalekalded projektist. Kostja vaidleb nendele väidetele ja P. Voitiksi arvamusele vastu. 15
Maakohus ei ole otsuses projekti muudatuste osas selget seisukohta küll võtnud, kuid tuvastas hoone köetava pinna eeldatava tegeliku suurusena 1090,20 m2, viidates seejuures ekslikult määrusele nr 63 „Hoonete energiatõhususe miinimumnõuded“. Nõuded energiamärgise andmisele ja energiamärgisele on tegelikult kehtestatud määrusega nr 36, mille § 12 lg 1 sätestab, et köetava pinna ja madala temperatuuriga pinna suurus määratakse ehitisregistri andmete alusel. Samas võimaldavad sama paragrahvi lg-d 11–3 kalduda ehitisregistri andmete puudulikkuse korral ehitisregistri andmetest kõrvale ja selgitada välja köetava pinna ja madala temperatuuriseadega pinna tegelik suurus ja nende erinevus ehitisregistrisse kantud andmetest, nagu maakohus ka õigesti märkis.
18.2.Ringkonnakohus märgib, et köetava pinna suuruse tuvastamine eeldab maakohtult seisukoha võtmist projekti muudatuste osas. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu seisukoht köetava pinna suuruse osas ei ole piisavalt põhjendatud, kohus ei ole vastanud kostja vastuväidetele köetava pinna suuruse hindamise osas. Samuti on maakohus tuvastanud üksnes köetava pinna eeldusliku suuruse, mis samuti ei vasta põhjendatud kohtuotsuse nõuetele.
18.3.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, kas hoonet ehitades on ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojekti muudetud, sh köetava pinna suuruse osas. Juhul kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et projekti on muudetud või on ehitades projektist kõrvale kaldutud ning seda on tehtud pärast Energiapartner OÜ arvamuse andmist ja energiamärgise väljaandmist, tuleb maakohtul asja otsustamisel selle asjaoluga arvestada. Määruse nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ § 10 lg 3 sätestab, et ehitusloa taotluse menetlemise või ehitamise ajal muudetud ehitusprojekt peab vastama energiatõhususe miinimumnõuetele, mis ehitusloa taotluse esitamise ajal antud hoone kasutusotstarbele kohaldusid. Hoone energiatõhusust mõjutavate ehitusprojekti muudatuste korral tehakse nõuetele vastavuse kontrolliks uus energiaarvutus. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt valminud hoone vastavust energiatõhususe nõuetele hinnatakse teostusdokumentatsiooni ja hoone õhulekkearvu mõõtmise akti, selle olemasolul, alusel. Energiaarvutus viiakse läbi vastavalt tegelikult välja ehitatud lahendustele. Kui hoone energiatõhususarv on võrreldes ehitusloa taotlusele või ehitusteatisele lisatud energiamärgisega muutunud, antakse enne kasutusloa taotlemist või kasutusteatise esitamist välja uus energiamärgis. Ehitusprojekti muutmist/projektist kõrvalekaldeid peab tõendama hageja, kes seda väidab. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei viinud energiatõhususe klassi osas müügilepingu rikkumiseni, peab tõendama müüja (kostja) (vt selles osas RKTKo 30. septembrist 2015, nr 32-1-100-15, p 27).
19.Maakohus on otsuses õigesti märkinud need eeldused, mille esinemisel vastutab müüja müüdud asja puuduste eest, kui müüja poolne lepingu rikkumine on tuvastatud (otsuse p 5).
19.1.Kostja on seisukohal (sh apellatsioonkaebuses), et hagejatele korterite üleandmisel ehk juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekul kehtis Energiapartner OÜ vastutava spetsialisti Merilin Küti väljastatud energiatõhususanalüüs, mille järgi on müügilepingutes toodud energiaklassiks A ja see kehtis kaks aastat alates hoone valmimisest. Seega vastas hoone juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekul müügilepingus kokkulepitud kaalutud energiakasutuse klassile. Kostja vaidlustab maakohtu seisukohad VÕS § 218 lg 1 ja § 214 lg 2 tõlgendamisel ja leiab, et vaidlustatud otsusest ei ole arusaadav, millal toimus juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminek ega ka asjaolu, milliste tõenditega on tuvastatav, et riisiko ülemineku hetkel oli energiaklass madalam kui A. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei ole kaevatavas otsuses kostja seisukohtadele VÕS § 218 lg 1 ja § 214 lg 2 kohaldatavuse osas selgelt vastanud, millega on 16
rikkunud otsuse põhjendamiskohustust. Samas ei nõustu ringkonnakohus kostja seisukohaga, et kostja ei vastuta juhul, kui Energiapartner OÜ arvamuses avaldatu leiab hiljem ümberlükkamist. Sellele kostja väitele on maakohus selgelt vastanud. Maakohus käsitles energiaarvutusel põhineva energiamärgise (ETA) kui ka tegeliku energiatarbimise kohta antud energiamärgise (KEK) erinevusi otsuse p-s 7. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagejad ei saa hilisema asjatundja arvamusega tõendada oma väiteid, et juba hoone neile üleandmise ajal ei vastanud hoone energiatõhusus A-klassi nõuetele. Kostja see seisukoht on vastuolus ka määruse nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ §-ga 19, mis sätestab küll energiatõhususe nõuetele vastavuse tõendamist ehitusprotsessi osana, kuid millest saab järeldada, et energiatõhususe nõuete täitmist saab kontrollida ka pärast esialgse energiamärgise andmist. Praegusel juhul tuleb kohtul asja lahendamiseks hinnata, kas kostja on lepingut rikkunud. Lepingu rikkumist peavad tõendama hagejad ja tõendamiseks sobib ka asjatundja hilisem, tegeliku energiatarbimise alusel antud arvamus (ETA). Tõendi usaldusväärsust hindab kohus eelkõige TsMS §-s 232 sätestatust lähtudes (vt selle kohta ka käesoleva otsuse p 17.3.). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata ka volitatud energiatõhususe spetsialisti ja soojusenergeetikainseneri S. Linki arvamust, mis on kostja esitatud tõend (II kd lk 8) ja mida maakohus otsuses hinnanud ei ole.
19.2.Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et müüja vastutuse eelduseks on ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või teada saama pidi (VÕS § 220 lg 1). Praegusel juhul kohaldub ka VÕS § 218 lg 2 1 , mis reguleerib poolte tõendamiskoormist tarbijale kinnisasja müümisel. Kostja heidab hagejatele ette, et nad ei tellinud uut energiatõhususe analüüsi mõistliku aja jooksul pärast seda, kui eelmine märgis kehtivuse kaotas ning maakohus kohaldas VÕS § 220 lg-t 3 valesti. Maakohus tuvastas, et hagejad teatasid kostjale ehitise puudusest 21. oktoobril 2022 ning palusid kostjal teavitada hagejaid valmisolekust asuda puuduse kõrvaldamisele. Maakohus leidis et kuivõrd hagejad said puudusest teada P. Voitiksi arvamusest, mis valmis 20. oktoobril 2022, siis on nad kostjat teavitanud puudusest mõistliku aja jooksul. Seejuures ei hinnanud maakohus kostja seisukohta, et kuivõrd hagejad said korteriomandid üle vaadata 2019. aastal, oli mõistlik aeg puudusest teatamiseks 2022. aasta oktoobriks möödunud sõltumata sellest, millal hagejad asjatundja arvamuse tellisid. Lisaks on kostja juhtinud korduvalt kohtu tähelepanu, et asjatundja arvamuse lisad esitasid hagejad alles kohtumenetluse käigus, kuigi kostja taotles nende esitamist juba kohtueelselt (vt kostja juhatuse liikme 23. novembri 2022 kiri hagejate esindajale I kd, lk 59). Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti hindama, kas hagejad on asja puudusest teatanud kostjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või teada saama pidid. (VÕS § 220 lg 1). Teatamiskohustuse rikkumise korral tuleb kohtul kontrollida, ega ei esine VÕS § 220 lg 3 teises lauses või VÕS § 221 lg-s 1 toodud asjaolusid, mis välistavad müüja võimaluse tugineda puudusest hilinemisega teatamisele.
20.Kostja väidab ka seda, et maakohus kohaldas ebaõigesti kahju hüvitamise norme, sh ei ole maakohus otsuses tuvastanud ega põhjendanud, milles seisneb hagejate vara halvenemisest tekkinud vara väärtuse vähenemine ehk kahju, mille hüvitamist hagejad kostjalt nõuavad. Hagiavalduse kohaselt soovivad hagejad nõutava hüvitise abil viia hoone ja selles olevad korteriomandid seisukorda, mis vastaks müügilepingu nõuetele, et hoone vastaks energiaklassile A. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse 17
aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega saab lepingu rikkumisega hagejatele tekitatud kahjuna käsitleda meetmete maksumust, mis on vajalikud hoone A-energiaklassi saavutamiseks. Hageja tugineb kahju suuruse tõendamisel asjatundja P. Voitiksi arvamusele, milles on välja toodud kaks varianti lepingule vastava energiaklassi saamiseks. Arvestades, et kulud ei ole kantud, kuulub kohaldamisele ka VÕS § 115 lg-s 1 sätestatu ja kulusid saab tõendada näiteks asjakohaste hinnapakkumistega.
21.Kostja heidab maakohtule ette ka seda, et maakohus ei hinnanud VÕS § 127 lg 3 alusel kahju ettenähtavust. Kostja leiab, et ta ei pidanud ette nägema, et pärast korteritele kasutusloa saamist ja hagejatele üleandmist peab ta omal kulul välja ehitama soojatagastusega ventilatsiooni. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Kostjale pidi olema hagejatega lepingute sõlmimisel mõistlikult ettenähtav, et kui ta rikub müüjana lepingut hoone energiaklassi osas ja see puudus ilmneb pärast kasutusloa saamist, siis ta peab hüvitama hagejate kulud selle lepingust tuleneva puuduse kõrvaldamiseks. Kostja pidi mõistlikult arvestama lepingurikkumise sellise tagajärjega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ka selles, et hagejate huvi saada projekti järgi ehitatud energiatõhus maja ilma taastuvenergiaallikata kaalub üles kostja majandusliku huvi kõrvaldada puudused odavamalt ja see pidi olema kostjale ettenähtav (otsuse p 9.3). Maakohus tugines siin põhjendatult ka varasemale asjakohasele kohtupraktikale. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et mõni hagejatest pakub oma korterit müügiks ostuhinnast kõrgema hinna eest ning ei viita müügikuulutuses käesoleva hagi aluseks olevatele puudustele, mis välistab hagejatel kahju tekkimise. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Hagejad tuginevad oma nõudes poolte vahel sõlmitud lepingu rikkumisele ja selle nõude eeldusi või nende puudumist ei saa tuletada müügipakkumistest sama korteriomandi edasimüügil. See, et (võimalike puudustega) korteriomandi turuhind on ajas tõusnud, ei välista hagejatel kostja vastu kahjunõude olemasolu.
22.Vastuapellatsioonkaebuses on hagejad vaidlustanud maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude küttesüsteemi parendamisega seotud kulude kahjuna välja mõistmiseks. Hagejad on tuginedes P. Voitiksi arvamusele põhjendanud küttesüsteemi parendamise kulude 46 862,40 eurot kostjalt kahjuhüvitisena väljamõistmist esmalt sellega, et hoone energiatõhususe tõstmiseks A klassi on vajalik ka küttesüsteemi puuduste kõrvaldamine. Maakohus on tõendamatuse tõttu jätnud rahuldamata nii selle nõude, kui ka leidnud, et hagejad ei ole välja toonud ega tõendanud, et kostja oleks küttesüsteemi osas lepinguid rikkunud (otsuse p 9.2 kolmas lõik). P. Voitiksi koostatud energiatõhususe analüüsis on mh toodud esile, et hoones välja ehitatud küttesüsteem ei vasta projekteeritud ega teostusjoonistel toodud lahendustele, ei ole tõhus. P. Voitiks viitab arvamuses asjaolule, et põhiprojekti ja teostusjoonise järgi oli ruumidesse ette nähtud paigaldada termostaadid, igas korteris oli ette nähtud soojusarvesti, neid ei ole paigaldatud. Samuti viitab P. Voitiks küttesüsteemi puudutavatele projektimuudatustele oma
30.augusti 2024 seisukohas. Jättes hagi rahuldamata tõendamatuse tõttu, jättis maakohus P. Voitiksi asjatundjana antud arvamused dokumentaalsete tõenditena hindamata, millega on rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust. Lisaks on maakohus rikkunud selles osas ka otsuse põhjendamiskohustust (TsMS § 442 lg 8). Tegemist on olulise menetlusnormi rikkumisega, mis võis viia maakohtu ebaõigele otsusele. Küttesüsteemi väidetavate puudustega seotud kahjunõude lahendamiseks tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, millises küttesüsteemis pooled lepingus (projekti alusel) kokku leppisid. Seejärel saab maakohus tuvastada, kas hoones välja ehitatud küttesüsteem vastab lepingu 18
tingimustele ja kas hoone energiatõhususe tõstmiseks A klassi on vajalik küttesüsteemi parendamine/selle võimalike puuduste kõrvaldamine. Maakohtul tuleb pooltega asjas tähtsust omavaid asjaolusid arutada ja vajadusel anda pooltele võimalus esitada täiendavaid tõendeid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus uuesti hindama hageja asjakohaseid väiteid ja tõendeid. Hagejad saavad asja uuel arutamisel täpsustada oma vastuapellatsioonkaebuses avaldatud seisukohta, et maakohus saanuks kvalifitseerida vastava nõude osa ka lepingu rikkumisest tuleneva kahjuna (II kd lk 100 pöördel).
23.Kostja heidab maakohtule ette juhindumist asja lahendamisel Tallinna Ringkonnakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-17-876. Ringkonnakohus märgib, et kõrgema kohtu seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on madalama astme kohtule järgmiseks kohustuslikud üksnes sama asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 658 lg 2). Praegusel juhul sellist olukorda ei esine. Samas ei muuda tuginemine varasemale (kõrgema) kohtu praktikale ka maakohtu järeldusi iseenesest ebaõigeks. Maakohus võib varasemale kohtupraktikale otsust põhjendades tugineda, kasutades seda (lisa)argumendina, kui kaasuse asjaolud seda võimaldavad. Samas ei ole selline argumentatsioon kaebust läbi vaatavale kõrgemale kohtule siduv. Käesoleval juhul ei pruugi kõik arutatava tsviilasja asjaolud kattuda tsiviilasjas nr 2-17-876 tuvastamist leidnud asjaoludega.
24.Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, otsustab menetluskulude jaotuse maakohus. /allkirjastatud digitaalselt/
19
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.