Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number
2-23-1976
Otsuse kuupäev
Tartu, 4. juuni 2025
Kohtukoosseis
Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Urmas Volens
Kohtuasi
Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu hagi RT3 OÜ vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
43 182 eurot 36 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva Kostja RT3 OÜ, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Martin Käerdi ja Liisbeth Eero
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
2-23-1976 elamul tervikuna kui ka igal konkreetse korteriomandi eriomandil garantiiajal ilmnenud ehituspuuduste kõrvaldamiseks. Kostja on OÜ Lõokese Arendus õigusjärglane. OÜ Lõokese Arendus jättis osaliselt garantiitööd tegemata ning osaliselt on garantiitööd tehtud puudustega. Elamul esinevad järgmised puudused: • fassaadikrohvi kahjustused hoone sisehoovipoolsel küljel; • sademevee puudulik äravool kinnistu sisehoovi madalamas osas; • garaaži sissesõidu ääres raudbetoonkonstruktsioonis seinte veepidamatus; • hoone telgede 19–21 vahel oleva trepikoja niiskuskahjustused. Puuduste kõrvaldamise maksumus on 33 216 eurot. Lisaks on hageja kandnud OÜ Ehitusekspert arvamuse koostamisega seotud kulu 4880 eurot ja elamu vundamendi lahtikaevamisega seotud kulu 984 eurot. Eelnimetatud kulutuste summa ongi kahju, mille hüvitamist hageja kostjalt müügigarantii rikkumisele tuginedes nõuab. Hageja kui korteriühistu õigus nõude esitamiseks tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 12 ja § 37 lg-st 2 ning Riigikohtu praktikast (RKTKo 3-2-1-155-14 ja 3-2-1-18-12). Lisaks on 14 korteriomanikku oma nõuded kostja vastu loovutanud hagejale.
2(6)
2-23-1976 Kostja hinnangul leidis maakohus ekslikult, et kinnisasja müügigarantii loovutamisele ei kohaldu notariaalne vorminõue. VÕS § 11 lg 3 kohaselt tuli nii müügigarantii kui ka sellest tulenevate nõuete loovutamise lepingud sõlmida notariaalses vormis. Selle järgimata jätmise tõttu on nõuete loovutamise lepingud tühised. Lisaks ei saa hageja nõuda kahju hüvitamist nende korteriomanike eest, kes ei ole oma nõudeid talle loovutanud. Samuti leidis maakohus ekslikult, et hageja nõuded ei ole aegunud. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata kostja vastuväidetega elamu puuduste kohta.
3(6)
2-23-1976
4(6)
2-23-1976 Korteriomanikul üksi on võimalik teha üksnes neid toiminguid, mis on vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37 lg 1) (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p-d 22 ja 23).
2-23-1976 mis on osa kaasomandi eseme tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1). Selle küsimuse otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Sama kehtib ka siis, kui müügigarantii kohustuse täitmise asemel nõutakse kahju hüvitamist.
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.