Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord, aeg Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebust 30 päeva arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik J S ja L B esitasid üürivaidluskomisjonile avalduse, milles vaidlustasid B G poolt üürilepingu ülesütlemise ja nõudsid üürilepingu pikendamist eluruumi xxxx suhtes. OÜ Egidio, kes on uus kinnistu omanik ja üürileandja, esitas vastuavalduse, milles nõudis vastaspoolelt vara valduse üleandmist ja kahju hüvitamist - õigusabikulude hüvitamist 1080 € ja VÕS § 335 alusel üürihinda kokku 2120 € (vt ÜVK toimik nr 11-1/3/18 lk 1, 25, lk 64p-65). Üürivaidluskomisjon tegi vaidluses otsuse 12.03.2018 ja jättis J S ja L G E Bi nõuded rahuldamata ja rahuldas osaliselt OÜ Egidio nõuded ning kohustas J St ja L G E Bi vabastama ja andma üle OÜle Egidio xxxx (Kinga 6/Mündi 3/ Pikk 12/xxxx), Tallinn asuva eluruumi valdus. Egidio OÜ rahalised nõuded jättis rahuldamata (ts.toimik lk 23). OÜ Egidio ei olnud nõus komisjoni otsusega osas, milles tema nõuded jäid rahuldamata ja palus asja läbi vaadata hagimenetluses (ts. toimik lk 1).

I OÜ EGIDIO NÕUE JA PÕHJENDUSED

Nõuded Täpsustatud hagi terviktekstis 30.10.2019 (ts. toimik 161, 176p) palus hageja mõista kostjatelt solidaarselt välja:

Asjaolud Asjaolude kohaselt jõustus Harju Maakohtu otsus asjas nr 2-18-5005 (otsuse kuupäev 26.10.2018), milles arutati kostjate hagi hageja vastu ja komisjoni otsuse p 2 järgi loeti jõustunuks Tallinna Üürikomisjoni otsuse punkt 3, millega kohustati kostjaid vabastama ja andma üle OÜ-le Egidio xxxx (Kinga tn 6/Mündi tn 3/Pikk tn 12/xxxx) Tallinnas asuva eluruumi valdus. B G oli xxxx asuva korteri omanik. 20.09.2013. a sõlmisid kostjad ja B G üürilepingu tähtajaga 20.09.2014 (üürilepingu p 2.1.) Üürileping muutus 20.09.2014 möödumisel tähtajatuks. Üüri hind oli üürilepingu p 3.1. kohaselt 550 eurot. Hageja on uus korteri omanik, kes ei soovinud jätkata üürisuhet. Hageja nõudis eluruumi vabastamist, teatas kostjatele, et varasem üür ei vasta turutingimustele (08.01.18 ja 01.02.18 kirjad). Hageja saatis 31.01.2018. a kostjatele pangakonto andmed vaidluse ajal korteriga kasutamise eest tasumiseks. Kostjad venitasid üüri tasumisega ja maksid jaanuari ja veebruari üüri alles 22.02.2018. Varasemalt olid kostjad tasunud korteri eest iga kuu viiendal kuupäeval. Kostjad ei olnud nõus üürivaidluskomisjoni otsusega ja esitasid nõude kohtusse, milles käis vaidlus asjas nr 2-18-5005, milles arutati kostjate hagi hageja vastu. Kohtuotsuse resolutsiooni p 2 kohaselt loeti jõustunuks Tallinna Üürikomisjoni otsuse punkt 3, millega kohustati kostjaid vabastama ja andma üle hagejale xxxx (Kinga tn 6/Mündi tn 3/Pikk tn 12/xxxx) Tallinnas asuva eluruumi valdus. Hagi esitamisest 02.04.2018 kuni 09.09.2018 pidasid hageja ja kostja läbirääkimisi kompromissi saavutamiseks, kuid kuna kostjad ei vastanud hagejale, siis läbirääkimised ebaõnnestusid. Harju Maakohus on tsiviilasjas 2-18-5005 otsuse p-s 20.7 tuvastanud, et kostjad kohustusid korteri valduse andma hagejale. Hageja leiab, et alates 15.12.2017. a valdasid kostjad seda korterit ebaseaduslikult ja ilma igasuguse õigusliku aluseta. Hageja nõuab kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 335 alusel alates 15.12.2017. Korteri tegelik turuüür on minimaalselt 850 eurot (lisa 12). Antud juhul ei olnud kostjatel mingit alust kinni pidada korteri valdust. Korteri võtmed anti hagejale üle 05.01.2019 ehk kostjad kohustuvad tasuma VÕS § 335 alusel hüvitist perioodi eest 15.12.2017 kuni 05.01.2019, mis on 386 päeva. Korteri keskmine turuüür oli vähemalt 850 eurot kuus ehk 28,33 eurot päevas (lisa 12). Seega on hageja nõue kostjate vastu VÕS § 335 alusel (385*28,33) 10907,05 eurot perioodi eest 15.12.2017- 05.01.2019. a. Kostjad on teinud makseid hageja pangakontole perioodil 22.02.2018 kuni 08.01.2019 kokku 7231,16 eurot, kuid VÕS § 335 tuleneva kahjuhüvitise katteks läheb üksnes summa 5231,16 eurot. Kostjad on jätnud tähelepanuta selle, et kohtuasjas nr 2-18- 5005 tehtud kohtuotsus jõustus ja sellega mõisteti kostjatelt hageja kasuks välja menetluskulud summas 2148 eurot (lisa 16, otsuse resolutsiooni p 4). Kostja 1 tasus hagejale 08.01.2019 2000 eurot, mis kattis üksnes osaliselt hageja menetluskulude nõude. Seega isegi juhul, kui kostjad teeksid täiendavaid makseid, siis VÕS § 88 lg 8 kohaselt läheksid need esmalt 148 euro ulatuses tsiviilasja nr 2-18-5005 hageja menetluskulude katteks ning kostja on tasunud üksnes 5231,16 eurot VÕS § 335 tuleneva kahju hüvitise täitmiseks. Kostjad on väitnud, et hageja kahjuhüvitamise nõuded tuleb osaliselt tasaarvestada 550 euro suuruse 3 (17)

tagatisrahaga. Hageja nõustub kahju hüvitist vähendama (550-148) 402 euro võrra, sest 148 euro ulatuses hageja kasutab tagatisrahast tulenevat nõuet tsiviilasjas 2-18-5005 menetluskulude katmiseks. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjuhüvitise nõue kostjate vastu perioodi eest 15.12.2017. a kuni 05.01.2019. a VÕS § 335 alusel (10 935,38 – 5231,16 - 402) 5 273,89 eurot. Hageja leiab, et VÕS §-st 335 tuleneva nõude rahuldamisel ei oma tähtsust VÕS §-s 329 lg 4 tulenev regulatsioon. Hageja arvates ei anna VÕS § 329 lg 4 kostjatele õigust tekitada varalist kahju hagejale. VÕS § 335 on erinormiks VÕS § 329 lg 4 suhtes ning reguleerib spetsiifiliselt olukorda, kus üürnik ilma õigusliku aluseta jätkab asja kasutamist. Hageja märgib, et selline norm kaitseb üürileandjat üürnike pahatahtlike ja alusetute kaebuste eest. Antud juhul nõudsid kostjad alusetult üürilepingu pikendamist, kuid Harju Maakohus leidis, et tegelikult lõppes üürileping 14.12.2017, mistõttu kostjad valdasid seda alates 15.12.2017 ebaseaduslikult ja alusetult. VÕS § 335 kohaselt on üürileandja nõue välistatud ainult juhul, kui üürnik peab õigustatult kinni asja valdust oma kulutuste tasumise tagamiseks, kuid selliseid asjaolusid antud juhul ei esine. Hageja esitas kostjate vastu solidaarselt VÕS § 335 alusel kahju hüvitamise nõude Tallinna Üürikomisjonis ja hiljem hagi esitamisel Harju Maakohtus. Nõude summa on ajaliselt muutunud sõltuvalt sellest, kui kaua kostjad korterit õigustamatult kasutasid. Selgitused nõuete kohta on järgmised. Kahju nõue asja üleandmisega viivitamise eest Kostjad rikkusid oma VÕS § 334 tulenevat kohustust anda üle hagejale korteri valdus üürilepingu lõppemisel, alternatiivselt rikkusid kostjad AÕS §-st 80 lg-st 1 tulenevat kohustust anda üle korteri valdus enda ebaseaduslikust valdusest. Kahju tekkis hagejale perioodil 15.12.2017. a kuni 5.01.2019. a, sest kostjad oleksid pidanud korteri valduse andma üle 14.12.2017. a, kuid andsid selle üle alles 05.01.2019. a. Hageja on esitanud tõendid, et sarnase korteri turuüür on 850 eurot. Hageja ei saanud korterit sellel perioodil üürile anda turuväärtusele vastava üüriga ning kannatas kahju. Üürilepingu üleandamata jätmisel pidid kostjad mõistma, et hageja ei saa seda üürile anda turuväärtuse alusel. Hageja hoiatas korduvalt kostjaid kahju tekkimise eest, mistõttu kahju tekkimine oli. Kostjad pidid mõistma, et 2013.aasta ja 2017. aasta lõpus on korterite üürihinnad suurenenud, kuid nende üüri ei olnud tõstetud. Juhul, kui kostjad oleksid vabastanud korteri, siis oleks hageja saanud korteri anda üürile turuhinnaga, mistõttu kahju tekkimise ja kostjate tegevuse vahel on põhjuslik seos. Alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks on deliktilisel alusel. Juhul, kui kohus jätab rahuldamata hageja nõude kostjate vastu VÕS § 335 alusel, siis alternatiivselt palub hageja rahuldada nõude deliktilisel (lepinguvälisel) alusel. Vastava nõude esitas hageja kostjate vastu mh 12.04.2019. a menetlusdokumendis. Hageja leiab, et kui kohus tuvastas asjas 2-18-5005, et leping on lõppenud 14.12.2017, siis alternatiivselt võib hageja tugineda oma nõuete esitamisel deliktilisele alusele VÕS § 1037 järgi, kuna kostjatel puudus lepinguline alus korteri kasutamiseks. Hageja põhjendab oma alternatiivset nõuet samade põhjendustega nagu on esitatud VÕS § 335 nimetatud nõude põhjendustes. 4 (17)

Kõrvalkulud Kostjad jätsid tasumata kõrvalkulude järamiste arvete järgi: • Arve nr R8171117A, 31.10.2017. a summas 107,55 eurot, maksetähtaeg 30.11.2017. a., kõik kõrvalkulude arved esitatakse mööduva kuu tarbimise eest ehk antud arvel on kajastatud oktoober 2017. a kõrvalkulud; • Arve nr R8171217A, 30.11.2017. a summas 282,69 eurot, maksetähtaeg 31.12.2017. a. • Arve nr R8180117/1A, 31.12.2017. a summas 55,15 eurot, maksetähtaeg 31.01.2018. a., arve esitati 7 päeva eest ja arve kohaselt kostjatel oli kõrvalkulude võlgnevus 31.12.2017. a seisuga summas 107,55 eurot. • Arve nr R8180117/2A, 31.12.2017. a summas 189.11 eurot, maksetähtaeg 31.01.2018. a., arve esitati 24 päeva eest. • Arve nr R8180217, 31.01.2018. a summas 243,99 eurot, maksetähtaeg 28.02.2018. a; • Arve nr R8180317, 28.02.2018. a summas 234,16 eurot, maksetähtaeg 31.03.2018. a; • Arve nr R8180417, 31.03.2018. a summas 251,54 eurot, maksetähtaeg 30.04.2018. a; • Arve nr R8180517, 30.04.2018. a summas 201,40 eurot, maksetähtaeg 31.05.2018. a; • Arve nr R8180617, 31.05.2018. a summas 152,67 eurot, maksetähtaeg 30.06.2018. a; • Arve nr R8180717, 30.06.2018. a summas 124,39 eurot, maksetähtaeg 31.07.2018. a; • Arve nr R8180817, 31.07.2018. a summas 165,43 eurot, maksetähtaeg 31.08.2018. a; • Arve nr R8180917, 31.08.2018. a summas 127,16 eurot, maksetähtaeg 30.09.2018. a; • Arve nr R8181017, 30.09.2018. a summas 117,45 eurot, maksetähtaeg 31.10.2018. a; • Arve nr R8181117, 30.10.2018. a summas 136,08 eurot, maksetähtaeg 30.11.2018. a; • Arve nr R8181217, 30.11.2018. a summas 123,12 eurot, maksetähtaeg 30.12.2018. a; • Arve nr R8190117, 31.12.2018. a summas 145,95 eurot, maksetähtaeg 31.01.2019. a; • Arve nr R8190217, 31.01.2019. a summas 25,5 eurot, sest kostjad kasutasid korterit 5 päeva ja oleksid pidanud tasuma võlgnevuse korteri valduse vabastamisel 05.01.2019. a. Eeltoodust tulenevalt on kostjad jätnud tasumata või viivitanud korteri kasutamisega seonduvad kõrvalkulud perioodil 31.10.2017 kuni 05.01.2019. Kostjad oleks pidanud kõrvalkulud tasuma hagejale või vastavalt arvel märgitu arve esitanud isikule ehk Xxxx OÜ-le või hiljem korteriühistule. Hageja tasus kõrvalkulusid kostjate eest 25.12.2018 504,50 eurot ja 11.09.2018 1029 eurot. Hiljem on hageja tasunud täiendavalt 69 senti perioodi 31.10.2017 11.09.2017 eest ja 25,5 eurot kostjate eest 01.05. kuni 05.01.2019, kokku ruumide kasutamise eest 1559,69 eurot. Kostjatel oli kuni 14.12.2017 lepingust tulenev kohustus tasuda kommunaalkulude eest. Pärast 14.12.2017 kohustusid kostjad andma üle korteri valduse, kuid kostjad jätkasid korteri kasutamist pärast 14.12.2017, mille pärast peavad kostjad tasuma korteri kasutamisega seotud kulude eest. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta omandi kasutamise eest hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Lepinguline kahju tekkis hagejal perioodil 31.10.2017 - 14.12.2017 ja lepinguväline kahju 15.12.2017 - 05.01.2019. Lepingulise kahju ulatus on 337,84 eurot ja lepinguvälise kahju ulatus on (1559,69-337,84) 1221,16 eurot. Kõrvalkulude maksmata jätmisel pidi kostjatele olema selge, et nad on kohustatud korteri ja kommunaalteenuste kasutamisel nende eest tasuma. Kostjad ei saanud eeldada, et korteri kasutamine on ilma tasuta. Kostjad said samuti kõrvalkulude arved ning teadsid nende suurusest. Kostjad väitsid, et neil on seaduslik alus korterit kasutada, mistõttu nad pidid arvestama kohustusega maksta kõrvalkulude eest. Juhul, kui kostjad oleksid andnud korteri valduse üle, siis oleks hageja saanud korteri anda üürile ning uus üürnik oleks tasunud korteri kõrvalkulusid. 5 (17)

Lisaks sellele suurenesid kõrvalkulud, sest kostjad kasutasid korterit jätkuvalt edasi. Hageja täpsustas oma nõuet ning nõuab kostjatelt solidaarselt korteri kõrvalkulude hüvitamist summas 964,87 eurot. Üürikomisjonis kantud kulude hüvitamise nõue Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt VÕS § 115 ja TsMS § 144 p 4 alusel üürikomisjonis kantud kulude hüvitamist. Kostjad on tekitanud hagejale Tallinna Üürikomisjoni pöördumisega ja korteri valduse üleandmisega viivitamisega kahju, mis seisneb õigusabikuludes. Hageja on teinud dokumentide tõlkimisele ja õigusabile märkimisväärseid kulutusi. Hageja on pidanud laskma tõlkida mitmeid dokumente ja e-kirju, mis esitati Tallinna Üürikomisjonile ning hagejal on lepinguline esindaja. Hageja lepinguline esindaja osutab õigusabi tunnihinnaga 120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Antud asjas on hagejale juba 01.03.2018. a Tallinna Üürikomisjoni istungi ajaks osutatud õigusabi ajaliselt järgmiselt: 1) kostjate avaldusega tutvumine – 1h; 2) kostjate puuduste kõrvaldamise dokumendiga ja lisadega tutvumine 1,5h; 3) 19.02.2018. a menetlusdokumendi koostamine 6h; Seega ajaline kulu on 9 tundi ja rahaline kulu 1080 eurot (ilma KM-ta), mistõttu hageja nõuab VÕS § 115 lg 1 alusel kostjatelt otsese varalise kahju hüvitamist summas 1080 eurot. Lisaks eelnevale on Tallinna Üürikomisjoni tavaline praktika see, et menetluskulud mõistetakse välja poolelt kelle kahjuks otsus tehakse (otsus 27.10.16 nr 11-1/82/16). Kostjad esitasid alusetu kaebuse üürikomisjoni üürilepingu kehtivuse jätkamise tuvastamiseks. Sellega kannatas hageja kahju ning hiljem pöördus sama lahendi vaidlustamiseks Harju Maakohtusse. Kahju tekkis 08.03.2018. a, sest sellel päeval pidi hageja tasuma õigusabi teenuste eest. Kahju on summas 1080 eurot, sest õigusteenuste arve esitati sellises summas. Kostjad kasutasid üürikomisjonis vandeadvokaadi õigusteenuseid, kes pidi neile selgitama, et põhjendamatu kaebuse esitamisel nõutakse kostjatelt kaebuse läbivaatamisega seonduvate kulude hüvitamist. Juhul, kui kostjad ei oleks esitanud alusetut avaldust üürikomisjoni ja andnud korteri valduse üle, siis ei oleks hageja pidanud tasuma õigusabi kulude eest. Üürivaidluskomisjonis kantud esindaja kulud on kahjunõue ja tavaliselt mõistetakse need välja poolelt kelle kahjuks otsus on tehtud, seega on hagejal õigus nende kulude hüvitamist nõuda. Kostjad on andnud põhjuse vaidluseks. Muu Hageja ei nõustunud kostjate vastuväidetega, et poolte vaheline leping pikenes. Nimelt oli üürileping on kostjatele üles öeldud, mida kinnitab üürivaidluskomisjoni otsus pooltevahelises vaidluses ning Harju Maakohus on otsuse p 20.7 tuvastatud, et kostjad pöördusid hilinenult Tallinna Üürikomisjoni ning korteri üürileping öeldi mõlema kostja suhtes üles kehtivalt. Kuna kostjad ei ole seda kohtuotsust vaidlustanud, siis selles otsuses tuvastatud faktiliste asjaolude üle puudub vaidlus ja üürileping lõpetati kehtivalt kostjate suhtes. Seega on kostjate vastus vastuoluline, sest kord väidavad, et leping pole kostjale 1 üles öeldud ja sama väidavad, et kostjaga 2 leping kehtib ja et selle tõttu võib kostja 1 üüritud asja edasi ja kasutada. Samas on kostjad oma vastuse p-s 1.1. väitnud, et kostjad ei ole abielus. Seega kostjad leiavad üheaegselt, et nad ei ole abielus, kuid võivad jätkata korteri kasutamist, sest nad on abielus. Hageja leiab, et antud küsimuses tuleb tugineda 6 (17)

tsiviilasjas 2-18-5005 tehtud kohtuotsusele, millega tuvastati kostjate kohustus anda korteri valdus üle hagejale. Kuigi hageja ja kostjad pidasid 2018 jaanuaris läbirääkimisi kompromissi tingimuste üle, siis VÕS § 14 lg 3 kohaselt ei oma need õiguslikke tagajärgi, sest kompromissi ei ole pooled sõlminud. Eeltoodust tulenvalt ei saa ka läbirääkimistest tuleneda õiguslikke tagajärgi. Läbirääkimised käisid hüvitise osas VÕS § 335 järgi, kuna kostjad keeldusid korterit üle andmast, mitte ei sõlmitud ega räägitud läbi uue üürilepingu sõlmimise osas. Lisaks eelnevale lükkab kostjate vastuses esitatud väited uue üürilepingu kohta ümber asjaolu, et kostjad tagastasid korteri valduse hagejale. Tagatisraha arvelt saab katta üürileandja nõudeid üürniku vastu. Käesoleva vaidluse kostjad (seal hagejad) esitas käesoleva asjas hageja (seal kostja) vastu nõude ning asjas nr 2-18-5005 on OÜ Egidio kasuks tehtud kohtuotsus, millega menetluskulud on talle välja mõistetud. See on üürilepingust tulenev nõue ja nii on hagejal õigus teha tasarvestust tagatisraha nõudega.

KOSTJATE VASTUVÄITED

(tsiviiltoimik lk, 82, 19.10.2018, lk 108 22.02.18, tervikvastus 15.11.2019, lk 141). Leping Kostjad ei vaidlusta asjaolu, et neil oli algselt sõlmitud tähtajaline üürileping xxxx asuva korteri kasutamiseks B Giga, mis muutus alates 20.09.2014 tähtajatuks üürilepinguks. Tallinna Üürikomisjoni otsusega tuvastati üürilepingu ülesütlemise teate kättetoimetamine kostjale

oma 01.02.2018 e-kirjas kostjate esindajale selgelt, et ta ei soovi enam üürilepinguga jätkata ehk sisuliselt tunnistas selgelt kehtiva üürilepingu olemasolu. TsÜS § 136 lg 3 järgi oli kostjatel õigus kasutada ruume veebruari lõpuni. Tegelikkuses pidi üürileping veelgi kauem kestma, sest sellele asjaolule viitab ka hagi tõend nr 29 – hageja 23.03.2018 a e-kiri, milles hageja selgelt küsib, et miks märtsi üüri ei ole tasutud. Kuivõrd räägitakse märtsi kuu üürist, järeldub sellest, et tegelikult pidi uus üürileping edasi kestma ka märtsis 2018. Poolte vahel ei olnud vaid läbirääkimised, sest kirjavahetusest nähtub selgelt üüri tasumise nõuete esitamine, mitte läbirääkimine. Kui pooled oleks jäänud läbirääkimiste faasi, poleks üürinõudeid saanud esitada. Eeltoodust aga järeldub, et hageja kahjunõudel puudub alus, kuivõrd kostjad kasutasid üürikorterit kehtiva üürikokkuleppe alusel. Kostja 2 suhtes ei ole üürileping kunagi lõppenud. Kostja 1 suhtes üürileping küll lõppes, kuid tal oli üürikorteri edasi kasutamise õigus VÕS § 289 alusel. Isegi kui mõlema kostja suhtes oleks üürileping lõppenud, on hageja ja kostjad sõlminud uue üürilepingu, mis kehtib tänaseni. Kahjunõuded Kahjunõudel puudub alus. Hageja VÕS § 335 järgne nõue on põhjendamatu, sest hageja ei ole võtnud arvesse seda, et sõlmiti uus üürileping. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et seda ei sõlmitud, siis kestis eelmine üürileping § 329 lg 4 järgi. Pärast üürikomisjoni otsust sõlmiti uus üürileping, mida kinnitavad hagi tervikteksti tõendid 6-8,15. Hageja nõudis üüri tasumist. Kui kohus leiab, et uus üürilepingut ei olnud, siis kehtis eelmine üürileping VÕS § 329 lg 4 järgi, mis välistab § 335 nõude esitamist aja eest, kui vaidlus käis lepingu kehtivuse üle. VÕS § 329 lg 4 võimaldas kostjatel üüri eset vallata ja alusetu on etteheide, et kostjatel seda õigust polnud ja et kostjad ei andnud seda hagejale alusetult tagasi. Hageja on ise öelnud, et vaidlus lepingu kehtivuse üle lõppes 04.01.2019 ja järgmine päev 05.01.19 andsid kostjad ruumid hagejale üle VÕS § 335 järgi saab hageja nõuda vaid tavalist üüri, hageja tõendid ei kinnita et see 850 eurot kuus oleks tavapärane üür. Tõendamata on kahju suurus VÕS § 335 järgi. Tõend 12 seda ei tõenda, see on vaid omaniku soov sellist hinda saada. Hageja pole tõendanud, et tal õnnestuks asi üürile anda 850 €/kuus eest, tõend 4 tõendab, et reaalne oleks anda asi üürile 650 € kuus, tegemist pole ka sarnase korteriga, sest vaidlusalune korter on 2-taoline. Tõendi 12 järgi on tegemist 3-toalise korteriga, kuulutuses ei ole mingit sisustust näidatud. Kostjad ei ole nõus sellega, et hageja arvestas kostjate poolt tasutud summa teise tsiviilasja menetluskulude katteks. Menetluskulud ei ole VÕS § 141 jj järgi kõrvalkulud. Põhi -ja kõrvalkulude vahel peaks olema materiaalõiguslik seos, aga kui isiku vastu on mitu erialusest tulenevat nõuet, siis on need põhinõuded ja kõrvalkulude vahekord ei ole. Hageja ei saa tugineda VÕS § 88 lg 8. VÕS § 308 järgi on tagatisraha eriotstarbeline ja et seda ei saa kasutada § 308 lg 1 nimetatud otstarbel. Üürivaidluse komisjoni kahjunõue Põhjendatud pole üürivaidluskomisjonis kantud õigusabikulude hüvitamise nõue, selliste kulude väljamõistmine ei ole tavapraktika, seda vastav seadus ette ei näe. Selliseid meneltuskulude nõuet ei lahenda üürivaidluskomisjon. Kui hageja valis sellise menetlusliigi, siis ta pidi arvestama, et 8 (17)

selliseid kulusid ei saa ta nõuda ning kostjad neid kulusid kandma ei pea. Asjaolu, et ühes vaidluses on neid kulusid välja mõistetud, ei anna järeldada, et selliste kulude hüvitamist saaks hageja nõuda. Kõrvalkulud Hagi tervikteksti p –s 2.16 toodud arvestus ehk hageja nõue nn kommunaalkulude kui kõrvalkulude saamiseks) on matemaatiliselt õige ja kostja ei ole täiendavalt pärast terviktesti esitamist vaidlustanud kõrvalkulude nõuet. Algsetes vastustes märkis, et VÕS § 292 lg 1 ja üürilepingu p 3.3. järgi ei pea kostjad maksma valitsemise tasu 4,96 eurot, muid kulusid 2,89 eurot ja remondikulusid 9,08 eurot. Lisaks oli pooltel kehtiv kokkulepe ja hageja ei saa nõuda kahju hüvitamist vaid lepingu täitmist. Tagatisraha Algsetest vastustes märkisid kostjad, et kostjad maksid üürileandjale 550 eurot tagatisraha ja see läks üle hagejale VÕS § 291 lg 1 järgi ja selle arval saab hageja oma nõudeid tasaarvestada ja selle summa võrra tuleb jätta kahjuhüvitis välja mõistmata. Kostjad palusid teha vastav tasaarvestus. Alternatiivsele nõudele vaidlesid kostjad vastu, pooltel oli kompromiss, hageja võimaldas kostjal korterit seega kasutada.

KOHTU PÕHJENDUSED

Vaidlustamata asjaolud Pooled ei vaielanud selle üle, et : o B G ja kostjad sõlmisid üürilepingu xxxx 20.09.2013 tähtajaga 20.09.14, üürileping muutus tähtajatuks. o Üürilepingu järgi oli üür kuus 550 € lepingu p 3.1. järgi. o Hageja on uus eluruumi omanik ja talle läksid üle eluruumi üürilepingust tulenevad üürileandja õigused, kohustused. o Eluruum on tagastatud hagejale 05.01.2019. o Kostjad asusid 08.01.19 hagejale kokku 2000 €. o Hageja õigusabikulud üürivaidluskomisjoni menetluses on 1080 eurot. o Tagatisraha on 550 eurot. o Hageja tasus kostjate eest kõrvalkulusid 25.12.2018 504,40 €, 11.09.18,1029 €, perioodil 31.10.17-11.09.17 0,69 € tasus ja kuni 05.01.19, 25, 5 €, kokku 1559,69 €. o Kõrvalkulud perioodi 31.10.2017 -05.01.2019 eest on aritmeetiliselt kokku 964,87 €. o Kostjad pidid tasuma kõrvalkulud hagejale või vastavalt arvel märgitu arve esitanud isikule ehk Xxxx OÜ-le või hiljem korteriühistule. o Kostjad ei ole hagis nõutavaid summasid hagejale tasunud. Lepingu ülesütlemine kostjale 2 TsMS § 457 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei 9 (17)

tulene teisiti. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-88-96 leidnud, et jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolud ei vaja tõendamist teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised. Üürivaidluskomisjon tegi pooltevahelises eelnimetatud üürilepingust tulenevas vaidluses otsuse 12.03.2018 11-1/3/18 (tsiv t lk 23, ka lk 210). Komisjoni jättis rahuldamata J S ja L G E Bi nõuded OÜ Egidio (uus üürileandja) vastu, milles nad palusid tuvastada B. Gi poolt üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, või alternatiivselt lepingut pikendada. Selle otsusega ei olnud nad nõus osas, millega jäeti nende nõuded rahuldamata, ja nad esitasid kohtule avalduse oma nõuete läbiläbivaatamiseks asjas nr 2-18-5005. Hageja esitas kohtule otsuse asjas nr 2-185005. Selles asjas tegi kohus otsuse 26.10.2018 (lk 96), mis jõustus 29.12.2018 (Kohtuinfosüsteemi andmed). Kohus jättis rahuldamata nende nõuded, milles nad palusid tuvastada B. Gi poolt vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise vastuolus hea usu põhimõttega või alternatiivselt lepingut pikendada. Üürivaidluskomisjoni otsus (resolutsiooni p 3) samas asjas OÜ Egidio vastuavalduses J S ja L G E Bi vastu eluruumi vabastamiseks ja üle andmiseks OÜ-le Egidio jõustus. Viimane nähtub ka tsiviilasjas nr 2-18-5005 tehtud otsuse resolutsioonist p 2 (tsiv tl lk 96). Seega on tsiviilasjas nr 2-18-5005 tehtud otsusega tõendatud, et J Sle ja L G E Bile oli üürileping kehtivalt üles öeldud ning ebaõige on kostja 2 väide, et pole tuvastatud, et üürileping pole talle üles öeldud ja seda poleks tuvastatud. Vastupidiselt on jäetud tema enda avaldus üürivaidluskomisjonis, kus ta vaidlustas lepingu ülesütlemise, kohtus otsusega rahuldamata. Eeltoodu alusel leiab kohus, et poolte vahel on jõustunud 29.12.2018 kohtulahend nr 2-18-5005 (otsuse kuupäev 26.10.2018) TsMS § 457 lg 1 järgi ja see on menetlusosalistele, antud juhul pooltele kohustuslik, kunas selles otsuses on lahendatud J S ja L G E Bile nõude aluseks olevad asjaolud ehk et üürilepingu ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Muul alustel lepingut ei vaidlustatud, seega on leping üles neile mõlemale öeldud. Nii ei ole põhjendatud ega tõendatud kostja 2 väide ka osas, mille kohaselt asjaolul, et talle pole lepingut üles öeldud, et siis omab ta seniajani kehtivat üürilepingut ja sellest tulenevat kasutusõigust. Nimelt, nagu kohus eelpool viitas, jõustus pooltevahelises vaidluses üürivaidluskomisjoni otsus, mille kohaselt on mõlemal kostjal kohustus üüritud eluruum vabastada ja see üle anda OÜ-le Egidio. Ülaltoodu alusel ei ole vaja kohtul anda hinnangut kostjate, eriti kostja 2 väitele, mis asjaoludel ta eluruumi kasutas, kas ta oli abielus teise kostjaga või ei. Mis puudutab kostjate väiteid, et kostja 1 ei saanud korterit otsest valdust hagejale üle anda, sest vastasel korral oleks ta rikkunud kostja 2 seadusel põhinevat valdust ning kodu puutumatust, siis see on ebaõige. Nimelt jõustus üürivaidluskomisjoni otsus nende suhtes ruumide üleandmiseks ja vabastamiseks jõustus ja on täitmiseks kohustuslik. VÕS 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 9 lg 2 sätestab, et pakkumusele nõustumuse andmisega on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Kui nõustumus väljendub teos, mis ei ole otsene tahteavaldus, on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja teost teada sai, välja arvatud juhul, kui pakkumusest, lepingupoolte vahelisest praktikast või tavast tulenevalt loetakse leping sõlmituks teo tegemisest. VÕS § 16 lg 1 sätestab, et pakkumus (ofert) on lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumuse (aktsept) on otsese tahteavalduse või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule 10 (17)

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 14 lg 3 sätestab, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kohtule hageja esitatud 08.01.2018 (lk 13) e-kirjast kostjate esindajale nähtub, et kompromissina on nõus OÜ Egidio laskma üürnikel korteris viibida kuni veebruarini ja eraldi tehakse hinna osas kokkulepe. 01.02.2018 e-kirjast (lk 14) nähtuvalt ei soovi OÜ Egidio üürilepingut jätkata. Kirjast nähtub, et kostjatele anti konto numbreid, et nad saaksid üürivaidluskomisjoni vaidluse ajal üüri maksta juba uuele omanikule ehk OÜ-le Egidio. Seda, et vaidluse ajal pidid nad üüri tasuma, kinnitab kohtule hageja esitatud ja kostja poolt tuginetud poolte e-kirjavahetus 21.03.18.-23.03.18 (lk 29, 29p) Seega nõustub kohus hagejaga, et pooled pidasid küll läbirääkimisi, ent milles konkreetselt VÕS § 9 ja 16 lg 1, § 20 järgi pooled teineteisele ettepanekuid lepingu osas tegid ja millise sisuga tahteavaldusi vahetasid, mis seoks neid õiguslikult eelviidatud e-kirjade järgi, neist ekarjadest ei nähtu. Juba ainuüksi asjaolu, et hageja on märkinud, et üüri osas tuleb eraldi kokkulepe, ei viita lepingu sõlmimisele, sest kuskilt ei nähtu millises üüris siis pooled kokku leppisid. Läbirääkimiste pidamist kinnitab kohtu hinnangu ka eelviidatud hageja 01.02.2018 kiri, mis kinnitab, et läbirääkiste korras avaldas hageja tahet, et mingit lepingu jätkamise soovi tal ka pole. Asjaolu, et üürivaidluskomisjoni vaidluse ajal selle üle, kas leping oli üles öeldud ja milline vaidlus kestis 2018.a. ja milles otsus tehti 12.03.18, võisid üürnikud eluurmi kasutada ja pidid tasu maksma, mida hageja nimetas üüriks, ei tähenda iseenesest uue lepingu sõlmimist hagejaga (OÜ Egido). Seega ei ole kohtu hinnangul pooled vahetanud tahteavaldusi selles, et sõlmida uus üürileping vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks VÕS § 9 ja 16 lg 1, § 20 VÕS § 271 järgi. Hageja poolt kohtule esitatud poolte esindajate kirjavahetusest hilisemast ajast, juuni, september 2018, 19.11.18 14.01.19 (lk 64-66, 95), st pärast üürivaidluskomisjoni ja eelviidatud kohtuotsust, kinnitavad hageja väiteid küll ka hilisemast kompromissi otsimisest, kuid kaudse tõendina kinnitavad hageja väiteid, et ka 2018.a. jaanuaris, veebruaris, ei vahetanud poolte tahteavaldusi uue üürilepingu sõlmimisest. Nii leiab kohus, et pooled pidasid 2018.a. jaanuaris, veebruaris VÕS § 14 järgi läbirääkimisi, kuid nendest ei tekkinud VÕS § 14 lg 3 järgi pooltele siduvaid lepingulisi kohustusi eluruumi xxxx kohta. Eeltoodu alusel ei ole õiged kostjate väide, et kostjad saavutasid uue kokkuleppe korteri kasutamiseks ning et see kokkulepe kehtib tänaseni või pärast 2018.a veebruari. Kohus ei nõustu 2 väitega, et tema suhtes ei ole üürileping kunagi lõppenud isegi siis kui see kostja 1 suhtes lõppes, ja et selle tõttu on kostjal 2 üürikorteri edasi kasutamise õigus VÕS § 289 järgi. Nimelt tuvastas kohus tuvastas ja märkis eespool, et kohtuotsusega jäi mõlema kostja, st kostja 2 avaldus ja hilisem hagi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja lepingu pikendamiseks rahuldamata ja et see kohtuotsus on kostjale 2 kohustuslik. Lisaks jõustus komisjoni otsus, millega kohustati neid vabastama vaidlusalune eluruumi ja see üle andma OÜ-le Egidio. Seega ei saa kostja 2 tugineda sellisele vastuväitele, et tema suhtes pole leping lõppenud või et kui see lõppes kostjaga 1, et siis oli kostjal 2 kasutamise õigus VÕS § 289 alusel (perekonnaliikme majutamine). Üürivaidluskomisjonis kantud õigusabikulud VÕS § 76 lg 1, 2 järgu tuleb kohustust täita vastavalt lepingule, seadusele. VÕS 13 lg 1, § 186 p 6 alusel järgi leping lõpeb seadusest tulenevalt lepingu ülesütlemisega. Kuivõrd leping oli muutnud tähtajatuks, siis lõppes VÕS § 309 lg 1, § 311 lg 1 järgi pooltevaheline üürileping üürileandja poolt 11 (17)

ülesütlemisega ning kostjatel, kellele lepingu oli üles öeldud, ei olnud õigus pärast lepingu ülesütlemist ja lepingu lõppemist kasutada vaidlusalust eluruumi ning neil oli kohustus VÕS § 334 lg 1 alusel eluruumid hagejale tagastada. Selles vaidlus puudus, et kostjad vabastasid vaidlusaluse eluruumi 05.01.19. Hageja õigusabikulud üürivaidluskomisjoni menetluses on 1080 eurot. Selles puudus vaidlus. Mõlemad pooled esitasid nõuded üürivaidluskomisjonile ja seda tulenevalt üürilepingust, mille kehtivuse üle tõstatasid vaidluse kostjad ja ruumide vabastamise nõude, mille esitas OÜ Egidio. Hageja on tõendanud kohtule esitatud 01.02.18 kirjaga, et ta nõuab kostjatelt ruumide vabastamist ja on viidanud kahju tekkimise võimalusele (suurus arvestamisel) seetõttu, et turuüür on kõrgem kui lepingu järgne üür. Seega on kohtu hinnangul hageja esile toonud ja tõendanud, et ruumide vastamata jätmine rikub hageja OÜ Egidio õigusi. Asjas vaidlesid pooled üürikomisjonis lepingu kehtivuse üle, ruumide vabastamise üle, kasutades üürikomisjonis õigusabi teenust. Seega kasutas hageja õigusabi teenust ruumide vabastamine nõude esitamisel üürikomisjonis, mis tulenes hageja arvates lepingu lõppemisest /ülesütlemisest/. Seda, et üürileping oli kehtivalt üles öeldud kostjatele, on tõendamist leidnud ka eelviidatud kohtuotsusega asjas nr 218-5005. Teisisõnu oli võlausaldajast hagejal õigus nõuda ruumide vabastamist, mida ta nõudis vaidluse eelselt üürikomisjonis ja jätkuvalt kohtus asjas nr 2-18-5005. Kohus tuvastas käesolevas asjas, et pooled uut üürilepingut ei sõlminud. Nii on need kulud, mida hageja kandis üürivaidluskomisjonis õigusabikulude näol ja mille suuruse üle vaidlust polnud ehk 1080 €, VÕS § 128 lg 2 tähenduses tema varaline kahju. Sellist kahju poleks hagejal tekkinud üürivaidluskomisjonis nõude menetlemisel, kui kostjad oleksid hageja nõudekirja 01.02.18 järgselt vabastanud ruumid vabatahtlikult. Kohus ei nõustu kostjate väitega, et hageja pidi arvestama, et kui ta valib vaidluse lahendamise kohaks üürivaidluskomisjoni, siis ei saa ta tolles menetluses kantud õigusabikulude hüvitamist üldse nõuda. Nimelt on siiski selliste kulude puhul tegemist kohtueelse kuluga oma nõude maksma panemisel, mis on kahju ja mida saab võlausaldaja nõuda üldises korras VÕS § 127 lg 1, § 115 lg 1 järgi. Lisaks pidi kostjatele olema ettenähtav, et kui nad vabatahtlikult üürilepingu lõppemise korral ruume ei vabasta ja hagejal on vajalik oma nõuete kaitsmiseks kas pöörduda kohtusse või üürivaidluskomisjoni, et siis võivad hagejal tekkida kulud. Ka kostjad kasutasid komisjonis oma õiguste kaitsmiseks õigusabiteenust, seega ei saanud neile olla üllatav, et õigusabi kasutas hageja ja et sellega võivad hagejal tekkida kulud. Nii on kohustuse rikkumisel, mis seisneb kostjate poolt üüritud asja vabastamata jätmisel, VÕS § 127 lg 3 järgi põhjuslik seos hageja poolt kantud õigusabikulude ehk kahju tekkimisega VÕS § 128 lg 2 järgi ja hagejal on õigus nõuda kohustuse rikkumise tõttu kostjatelt VÕS § 115 lg 1 järgi, § 101 lg 1 p 3 ja § 127 lg 1,3, § 128 lg 2 järgi varalise kahju 1080 € hüvitamist. Kuna kostjad mõlemad vaidlesid selle üle komisjonis ja kohtus, et leping ei ole kehtivalt üles öeldud, tuginedes veel käesolevas asjaski väitele, et sõlmitud on uus üürileping, on kohtu arvates mõlemad kostjad vastutavad hagejale tekkinud kahju eest VÕS § 65 lg 1 järgi ehk solidaarselt. Kostjad ei ole vabatahtlikult nõus hüvitama seda kahju, seega rikuvad nad kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes ning hagejal on õigus nõuda VÕS § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 3 ja § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2 ja § 65 lg 1 alusel solidaarselt kostjatelt kahju hüvitamist. Nimetatud 1080 € tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Kohus ei anna hinnangu hageja poolt hagis toodud osutatud õigusabi suurusele ja arvestusele, arvetele (lk 17), kuna suuruse üle vaidlus puudus. Asjas üleandmise viivitamise eest kahju hüvitamise nõue ja alternatiivne nõue Hageja tõi esile, et kostjad kohustusid eluruumi vabastama hiljemalt 15.12.2017. Kostjad leidsid, et neil oli kehtiv uus üürileping, kuid kohus tuvastas, et ei olnud. Kostjad ei ole esitanud vastuväited 12 (17)

viidatud kuupäevale /faktiline asjaolule/, juhuks kohus leiab, et uut üürilepingut kostjatega sõlmitud. Hageja sai eluruumi valduse tagasi 05.01.19 (vaidlus puudus). Hageja on nõudnud perioodi 15.12.17 - 05.01.2019 eest VÕS § 335 järgi turuüüri 850 €/kuus, kokku 10907,05 €. Kostjad tasusid 22.02.2018 - 08.01.2019 7231,16 €, sellest tasutud summast arvestas hageja maha tsiviilasjas nr 218-5005 menetluskulude katteks (2148 €) 2000 €. Kostjad vaidlesid vastu ja leidist, et sellel kõrvakohustustel, milleks on ajas nr 2-18-5005 tasumisele kuuluvad menetluskulud /2148 €/, ei ole nn materiaalõiguslikku seost üürilepingust tuleneva VÕS § 334 nõudega. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Käesoleval juhul on hageja menetluskulud tekkinud vaidlusega asjas nr 218-5005, kus kohus lahendas pooltevahelist vaidlust üürilepingu ülesütlemise kehtivuse ja ruumide vabastamise üle, mis järgnes üürivaidluskomisjoni vaidlusele. Et menetlusseadus reguleerib menetluskulude hüvitamist eraldi seadusega, on tegemist kohtu arvates pooltevahelisest vaidlusest tekkinud kulude nõudega, mis on vaadeldav kahjuna, kuid mis allub menetlusõiguslikule regulatsioonile, kuid see ei tähenda, et neil kuludel ei oleks seost pooltevahelise üürisuhtest üleneva nõudega. Kohus leiab, et need menetluskulud, mis tekkisid hagejal asjas nr 2-18-5005, on ikka seotud pooltevahelise vaidlusega sellest samast õigussuhtest (üürileping), millest tulenevaid nõudeid lahendab kohus käesolevas vaidluses. Selle tõttu leiab kohus, et tegemist on seotud kuludega VÕS § 88 lg 8 järgi, mille katteks võis hageja kostjate poolt tasutud summa osaliselt, so 2000 € arvestada tsiviilasjas 2-18-5005 hagejale väljamõistetud menetluskulude /2148 €/ katteks (2148-2000=148). Kuna kostja oli nõus tagatisraha arvelt 550 € kahjusid hüvitama, oli hagejal õigus VÕS § 88 lg 8 järgi ka nende veel hüvitamata menetluskulude ehk 148 € katteks tagatise arvelt maha arvestama. Hageja on arvestanud (vt p 2.5, 2.8) hüvitise suuruseks, millelt ta on teinud mahaarvamisi kostjate poolt tasutud summade ja lisaks tagatisraha arvelt, vastavalt 10935,38 €, kuid tegelikul on hüvitis matemaatiliselt 385 päeva eest (15.12.17-05.01.19) vastavalt päevas 28,33 €, kokku 10907,05 €. Nii on hageja ise ka viidanud tervikteksti p-s 2.4 (ts. t lk 182p). Nii kujuneb hageja nõue perioodi eest (15.12.17-05.01.19) 10907,05 € - 5231,16 € /7231,16-2000/ -402 € /tagatis 550-148/ menetluskulude katteks/) 5273,89 €, millisele matemaatilisele tulemile on hageja viidanud p 2.8 lõpuosas ja oma nõudes. Hageja leiab, et turuüür oli vaadeldaval perioodil 850 €/kuus. Poolte vahel 20.09.13 sõlmitud lepingu p 3.1 järgi oli üür 550 € kuus. Hageja on esitanud kohtule üürikuulutuste väljavõtte selle kohta, et xxxx asuva korteri turuüür on 850 €/kuus (lk 205). Kostja tugines üürilepingu lõpetamise teatele (lk 193), mis kinnitab tema arvates seda, et turuüür võis olla 650 € ja et hageja pole tõendanud, et saaks üürile anda ruume 850 € eest kuus. Mis puudutab kostjate väiteid, et hageja pole tõendanud, et ta saaks anda üürile ruume 850 € eest, on iseenesest õige, kuid samas ei saa jätta tähelepanuta, et pooled vaidlesid kohtus lepingu kehtivuse üle ja otsus asjas nr 218-5005 jõustus 29.12.2018 ning kostjad vabastasid ruumid 05.01.2019. Seega oli hagejal sisuliselt võimatu ruume üürile anda enne 05.01.19. Nii ei nõustu kohus kostjatega, et hageja pole tõendanud, et ta oleks soovinud/saanud ruumid üürile anda 850 euro eest. kuus. Mis puudutab kostjate vastuväiteid, et üürikuulutuses pole näha, millised ruumid üürile antaks, et see on teistsuguse m2 arvuga eluruum, sii on see küll õige, sest kuulutuse järgi on antavad ruumide suurus 48,7 m2, samas on aga kostjate poolt üürile võetud eluruumi suurus p 1.1 järgi 51,8 m2 ehk suurem, leping ise pärineb 2013.a., mis võimaldab järeldada, et turuüüri suurus võib aastate jooksul ka tõusta. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja on tõendanud viidatud üürikuulutusega, et vaidlusaluse asjaga sarnase eluruumi üür kuus on 850 € ning kostjad pole neid väiteid veenvalt ümber lükanud ning kohtu arvates eelmise üürileandja poolt lepingu lõpetamise teates märgitud võimalik üüri suurus 650 € siiski turuüüri ei tõenda, vaid on eelmise omaniku arvamus. Eeltoodu alusel leiab kohus, et perioodi 13 (17)

eest (15.12.17-05.01.19) on vaidlusaluse eluruumi turuüür kokku 10935,38 €. Kui kostjad oleksid eluruumi vabastanud 15.12.2017 kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2, § 334 lg 1, saanuks hageja ruume üürile anda, sest kuskilt ei nähtu, et hageja oleks soovinud neid ise kasutada. Seetõttu leiab kohus, et kostjad rikkusid VÕS § 334 lg 1 tulenevat ruumide vabastamise kohustust ja nad pidid ette nägema, et ruumide vabastamata jätmisega rikuvad nad hageja õigust saada asja üürimisel turuüüri ehk et hagejal tekib kahju, rääkimata sellest, et VÕS § 335 tuleneb otseselt üürileandjale õigus sellist üüri nõuda. Seega on kostjate poolse kohustuse rikkumine põhjuslikus seoses hagejal saamata jäänud turuüüriga ehk tekkinud kahjuga VÕS § 128 lg 2, § 127 lg 1, 3 järgi. Kohus märkis menetluse uuendamise määruses 12.08.19, et asjas võib kohalduda VÕS § 139, 140, seega ei ole selliste õigusnormide kohaldamine asjas pooltele üllatuslik. VÕS § 329 lg 4 sätestab, et üürimikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Käesoleval juhul tuvastas kohus, et pooled uues üürilepingus või muudes üürilepingu tingimustes ei ole kokku leppinud. Hageja leiab, et märgitud VÕS § 329 lg 4 sisalduv regulatsioon ei mõjuta hageja õigust nõuda VÕS § 335 kahju hüvitamist, millega kostjad ei nõustunud. VÕS § 329 lg 4 alusel soodustatakse ja kaitstakse üürileandjat ja see ei tähenda kohtu arvates seda, et kui vaidluse käigus selgub, et kui üürileandja ütles lepingu kehtivalt üles, et siis ei saaks üürileandja nõuda VÕS § 335 järgset hüvitust. Käesoleval juhul lõppes vaidlus üürilepingu kehtivuse üle asjas nr 2-18-5005 29.12.2018 jõustunud otsusega kostjate kahjuks ja kostjad vabastasid ruumid 05.01.2019. Seega võisid kostjad eeldada, et seni kuni vaidlus käib, on neil kohustus tasuda üüri lepingus kokkulepitud määras 550 €/kuus. Pärast vaidluse lõppemist jõustunud kohtulahendiga on nad ruumid vabastanud vaid viie päeva jooksul, seega viivitamatult. Samas ei saa jätta tähelepanuta, et pooled üritasid vaidluse ajal kokkulepet saavutada, kuid tulutult (vt otsus eespool). Neid asjaolusid arvestades on äärmiselt ebaõige, kui kostjad kohustuksid hüvitama kahju VÕS § 335 järgi hagejale 5273,89 €. Nimetatud põhjendutel (vaidluse pidamine, kokkulepe saavutamise üritamine, ruumide vabastamise aeg pärast kohtuvaidlust), leiab kohus VÕS § 140 lg 1 järgi, et kahju hüvitist tuleb vähendada. Arvestamata siinkohal kostjate poolt tasutud summast ja tagatisest hageja tehtud mahaarvamisi, oleks kohtu arvates VÕS § 140 lg 1 järgi põhjendatud kahju hüvitis 8500 €. Sellest tuleb maha arvestada nii nagu tegi seda hageja VÕS § 88 lg 8 järgi vastavalt 5231,16 € ja 402 € (vt arvestus eespool) tsiviilasja 2-18-5005 menetluskulude katteks. See teeb hüvitiseks 2866,84 €. Kuna kostjad pole hagejatele kahju hüvitanud, siis rikuvad nad kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes ja hagejal on õigus nõuda kostjatelt solidaarselt VÕS § 115 lg 1, § 335, § 101 lg 1p 3, § 140 lg 1, § 127 lg 1, 3, 128 lg 3, § 65 lg 1 järgi kahju hüvitamist summas 2866,84 €, mis tuleb neilt solidaarselt hagejale välja mõista. Kuna kohus rahuldab hageja selle nõude nn primaarnõudena (arvestades vaid hüvitise vähendamist diskretsiooni järgi), jääb alternatiivsel alusel esitatud nõue perioodi eest 15.12.2017 - 05.01.2019 5273,89 € saamiseks rahuldamata ja kohus ei pea seda põhjendama. Kõrvalkulud Kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2 ja § 292 lg 1 peab üürnik tasuma üüritud asjaga seotud kõrvalkulud ning § 293 üürileandja tasuma koormatised ja maksud, kui kokku pole lepitud teisiti. Lepingu p 3.3 järgi peavad üürnikud, kes on mõlemad kostjad lepingu järgi (lk 7 sissejuhatav osa), tasuma kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud, sh elekter, vesi, kanalisatsioon, küte haldus, hooldus, avarii ja remondimaksed, prügivedu, üldine koristus, internetiühendus, telefon, televisioon ja need tuleb tasuda Pro Haldus AS-i määratud tingimustel. Seega asub kohus seisukohale, et kõik kõrvalkulud, 14 (17)

mis kaasnevad üüritud asjaga, tuleb vastavalt VÕS § 76 lg 1, 2, § 292 lg 1, § 293 ning lepingu p 3.3 järgi tasuda kostjatel. Seega pole põhjendatud kostjate algsed vastuväiteid, et nad ei pea tasuma valitsemise tasu 4,96 eurot, muid kulusid 2,89 eurot ja remondikulusid 9,08 eurot. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja nimetatud kuupäeva ehk et kuni 14.12.17 (kaasa arvatud) oli kostjatel üürilepingust tulenev kohustus tasuda kommunaalkulude eest, kuid leidsid, et kuna neil oli kehtiv leping ka pärast 14.12.2017 ja et neil tuli tasuda kulusid edasi ka lepingulisel alusel. VÕS § 329 lg 4 sätestab, et üürimikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Kohus leidis, et pooled uut üürilepingut ei sõlminud (vt otsus eespool), seega oli kostjatel kohustus tasuda kõrvalkulusid § 329 lg 4 mõtte kohaselt üürilepingus sätestatu kohaselt. Selle sätte eesmärgiks on kaitsta VÕS § 127 lg 2 järgi hagejat kahju tekkimise eest, st et tal ei tekiks vaidluse lahendamise perioodil tasumata kõrvalkulude näol kahju siis kui üürnik jätab kõrvalkulud tasumata. Seega oli kostjatel seadusest tulenev kohustust jätkata kõrvalkulude kandmist üürileandja ees ja kõrvalkulude suurus ja koosseis oli määratletud lõppenud lepingu järgi. Kostjad ei vaidlustanud asjaolu, et hageja tasus kostjate eest kõrvalkulusid 25.12.2018 504,40 €, 11.09.18, 1029 €, perioodil 31.10.17-11.09.17 tasus 0,69 € ja kuni 05.01.19 tasus 25, €, kokku 1559,69 €. Kostjad pole vaidlustanud ka seda, et perioodi eest 31.10.17 -14.12.17 pidid kostjad tasuma 337,84 € ja alates 15.12.17-05.01.2019 pidid tasuma 1221,16 eurot. Kostjad pole vaidlustanud ka seda, et hageja tasus kokku 1559,69 €. Seega olid kostjad kohustatud tasuma hagejale üürilepingu p 3.3 ja VÕS § 76 lg 1, 2 ja 292 lg 1, § 293 järgi kõrvalkulusid perioodi 31.10.17 -14.12.17 eest 337,84 €. Lisaks pidid nad tasuma perioodi eest 15.12.17-05.01.2019 vastavalt kõrvalkulusid 1221,16 eurot. Kuna kostjad ei ole neid kulusid kandnud, siis rikkusid nad lepingu perioodil 31.10.17 -14.12.17 ehk lepingu kehtivuse ajal lepingust tulenevat kõrvalkulude tasumise kohustust VÕS § 100 mõttes ja hagejal on õigus nõuda kostjatelt solidaarselt kuni 14.12.17 lepingust tuleneva kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, lepingu p 3.3. ja VÕS § 76 lg 1, 2 ja 292 lg 1, § 293 järgi. Hageja on oma nõudes perioodi 15.12.2017-05.01.2019 eest tuginenud lepinguvälise võlasuhte regulatsioonile VÕS § 1037 järgi kui ka lepinguvälisele kahju hüvitamise regulatsioonile nagu kohustuse rikkumine, põhjuslik seos, kahju tekkimine, kahju tekkimise ettenähtavus. Hageja viidatud õigusnormid ei ole kohtule siduvad. Kuna kostjad ei tasunud kõrvalkulusid 15.12.201705.01.2019 (pooltevaheline üürileping oli lõppenud, mis leidis tõendamist teise kohtuvaidluse käigus lepingu kehtivuse üle) ja millisel ajal oli kostjatel VÕS § 329 lg 4 järgsest eesmärgist tulenevalt kohustus kõrvalkulusid tasuda ulatuses nagu sätestas varasem leping, siis leiab kohus, et asjas on kohaldatav VÕS § 1045 lg 1 p 5. VÕS § 1045 lg 1 p 5 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane, kui on rikutud kannatanu omandi sarnast õigust. Kohtu arvates on omandiga seotud kulud, mille sisu ja koosseis oli pooltevahelises varemkehtinud üürilepingu p-s 3.3 sätestatud, selline omaniku ehk hageja õigus, millele tal on õigus siis kui teised isikud, antud juhul kostjad, tema asja kasutavad. Seda toetab VÕS § 329 lg 4. Kuna kui kostjad neid kulusid eelnimetatud perioodil ei tasunud ja hageja need kulud kandis, leping oli siiski kehtivalt üles öelnud, siis on kostjad kohtu hinnangul rikkunud hageja õigust VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi saada hüvitist kantud kulude eest. Kuivõrd hageja on kostjate eest need kulud kandnud, siis on kostjad kohustuse täitmata jätmisega põhjustanud hagejale kantud kulude näol kahju VÕS § 128 lg 2, § 127 lg 1 järgi, siis pidi olema selliste kulude näol kahju tekkimine kostjatele ka rikkumise tagajärjena ettenähtav kooskõlas VÕS § 127 lg 2 ja kahju tekkimine on põhjuslikus seoses kostjate poolt kohustuse rikkumisega (kõrvalkulude tasumata jätmine) VÕS § 127 lg 4 järgi. Sellepärast saab hageja nõuda kostjatelt 15 (17)

perioodi 15.12.2017-05.01.2019 eest VÕS § 101 lg 1 p 3, § 1045 lg 1 p 5, 127 lg 1, 2, 4 kahju hüvitamist. Kuna vaidlus puudus selles, et võlgnetavate kõrvalkulude suurus kogu perioodi 31.10.2017 05.01.2019 eest on kokku 964,87 €, ja need on seni tasumata, siis tuleb need kulud kostjatelt solidaarselt hagejale VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 3, 115 lg 1, 127 lg 1, 2, 3, 4, § 128 lg 2, § 1045 lg 1 p 5, § 65 lg 1 järgi välja mõista. Hageja on esitanud tõenditena kohtule arves nr R8171117A, 31.10.2017, nr R8171217A, 30.11.2017, nr R8180117/1A 31.12.2017, nr R8180117/2A 31.12.2017, nr R8180217 31.01.2018, nr R8180317 28.02.2018, nr R8180417, nr R8180517 30.04.2018, nr R8180617, 31.05.2018, nr R8180717 30.06.2018, nr R8180817 31.07.2018, nr R8180917, nr R8181017, 30.09.2018 nr R8181117, nr R8181217 30.12.2018, nr R8190117 31.12.2018, nr R8190217, 31.01.2019, kuid kuna nendes sisalduvate andmete, tasu suuruse üle pärast hagi tervikteksti esitamist vaidlus puudus, ei ole kohtul vaja anda hinnangut neis sisalduvatele andmetele (lk 31, 45, 53, 101,104,117,166173,222230 Ka ei ole vaja kohtul anda hinnangut hageja väitele, et kostjad pidid tasuma kõrvalkulud tasuma hagejale või vastavalt arvel märgitu arve esitanud isikule ehk Pro Halduse AS-le või hiljem korteriühistule, kuna ka selles puudus vaidlus. Lisaks ei ole vaja anda hinnangu maksekorraldustele. Tasaarvestus VÕS § 308 lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Tasaarvestuse osa tagatisraha arvelt on lahendatud, arvestades hageja nõuet VÕS § 335 järgi ja VÕS § 88 lg 8 järgi menetluskulude katteks. Seega ei ole kohtul enam täiendavalt midagi tagatisraha arvelt tasaarvestada. Kohus märgub vaid seda, et tagatisraha arvelt on kooskõlas VÕS § 308 lg 1 võimalik katta üürileandja nõudeid üürniku vastu ning sellest ei välju ka hageja poolt VÕS § 88 lg 8 järgi tagatisraha arvelt tehtud arvestus menetluskulude katteks. Muud tõendid Kohus ei anna hinnangut hageja esitatud postisaadetise väljavõtteile, konto väljavõttele kostja 1 poolt raha tasumisele, üürivaidluskomisjoni istungi protokollile, kohtutäituri aktile, kostja võimalikule töölepingule, hageja poolt tasu maksmisele, võtmete üleandmise aktile, hageja seisukohale üürivaidluskomisjonis (lk 12-13,16,20-22,67-68, 71-76,100,111,11p-112,133-139,194195,197-198,199-203,207,209,231-238). Nendel postisaadetise väljavõttel, täituri aktil ei ole vaidluses tähtsust, sest kohus tuvastas asjas nr 2-18-5003 lepingu ülesütlemise kehtivuse. Komisjoni istungi protokollil ei ole samuti tähtsust, ka ei ole tähtsust kostja 1 töötamisel, lisaks puudus võtmete üleandmise aja üle puudus vaidlus, samuti ei olnud vaidlust, kui palju tasusid kostjad kulude katteks, milline oli hageja konto number, palju tasus hageja kulusid. Millisel seisukohal oli hageja üürivaidluskomisjonis, ei ole ka käesoleval juhul tähtust, sest kohus vaatas käesolevas vaidluses läbi hageja kahjunõuded ja tegi vastavate tõendite alusel ülalviidatud järeldused.

16 (17)

Menetluskulude jaotus,rahaline suurus, asja hind Hageja määratles menetluse kestel lõpuks konkreetselt nõude suuruse, mida ta soovis kahju hüvitisena asja tagastamise viivitamise eest saada ja lisaks täpsustas kõrvalnõuete suurust. Alternatiivset nõuet hinna sisse ei arvestata. Seega on nõuete liitmise tulemusel asja hinnaks 7318,76 € (TsMS § 122 lg 1, 2, § 123 lg 1, § 134 lg 1). Hagi kuulus osalisele rahuldamisele. Vastavalt hageja poolt 03.12.19 esitatud menetluskulude nimekirjale on hageja on kandund õigusabi kulusid vaidluses 39 h eest 4680 eurot (ilma käibemaksuta), kostjad vastavalt 04.12.19 nimekirjale 13 h ja 30 min eest 1944 eurot, sh käibemaks. Nendele lisanduvad istungi aja kulud (vt istungi protokoll). Mõlema poole puhul on esindaja tasu määr 120 eurot, millele lisandub käibemaks, seega on mõlema poole esindaja tasumäär kooskõlas kohtupraktikaga. Nii lisandub hageja kuludele juurde istungi aja kulu mis on ca pool tundi ehk 60 eurot pluss käibemaks. Pooled vastuväiteid teineteise kuludele ei esitanud (vt istungi protokoll) ja palusid kohtul seda hinnata. TsMS § 175 lg 1, 1.1 alusel leiab kohus, et hageja menetluskulud on ülepaisutatud. Hageja on korduvalt, tõsi küll ka kohtu nõudmisel, kõrvaldanud hagiavalduse puudusi enne menetlusse võtmist ja ka menetluse käigus on ta oma nõude alust ja nõudeid täpsustanud, kuid samas on seda hageja teinud ka korduvalt omal algatusel, sj esitanud ja muutnud korduvalt nõude suurust. Kohus on arvamusel, et hageja saanuks seda siiski teha kas ühe menetlusdokumendiga või siis paari dokumendiga. Selle tõttu leiab kohus, et hageja on ise põhjustanud menetluskulusid endale, mida ei pea kostjad kanda. Arvestades kostjate esindaja kulunud aega 13h ja 30 min, millele lisandub juurde poolt tundi viimase istungi kulu ehk kokku 14 h, siis on kohtu hinnangul samaselt põhjendatud ka hageja esindaja kulu 14 h eest (sh viimase istungi aeg). See teeb TsMS § 175 lg 1, 1.1 järgi põhjendatud hageja esindaja kuluks kokku ilma käibemaksuta 14*120=1680 eurot. Eeltoodu järgi on poolte lepinguliste esindajate kulud peaaegu võrdsed, va käibemaksu osa. Kooskõlas TsMS § 163 lg 1 järgi jätab kohus poolt esindajate kulud nende endi kanda. Lisaks on hageja tasunud asjas kokku lõivu 1050 eurot. Hageja soovis kokku saada 7318,76 eurot (kohus ei arvestanud sisse alternatiivse nõude summat), kuid kohus rahuldas hagi kokku summas 4911,71 eurot. Nii kuulus hagi rahuldamisele ca 67%. Hageja hagi tagamise taotlus jäi rahuldamata 27.09.2018 (lk 78), seega jääb lõiv 50 eurot tema enda kanda. Kuna tsiviilasja hinna 7318,76 euro puhul tuleb lõivu tasuda 475 eurot, siis jääb tasumisele kuuluvast 475-st eurost 67% ehk 318,25 € TsMS § 163 lg 1, § 165 lg 3 järgi solidaarselt kostjate kanda. Nimetatud summa 318,25 € tuleb neilt solidaarselt hagejale välja mõista ja kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjatel TsMS § 177 lg 4 järgi solidaarselt tasuda võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni nende kulude tasumiseni. Ülejäänud 681,75 € (1000-318,25) ulatuses on hagejal õigus taotleda lõivu tagastamist TsMS § 150 lg 1 p1, 4, 6 sätestatud korras ja tähtajal. /digitaalne allkiri/ Kohtunik

17 (17)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.