V. T. (IK xxx, elukoht: xxx; e-post: xxx) OÜ Vladivital (RK 14044018, Maleva t 13-6, 31021 Kohtla-Järve) E. S. (IK xxx)
Andres Kuusk (Asjacom OÜ, Jaama 3-9, 41533 Jõhvi; e-post: [email protected])
RESOLUTSIOON
V. T.i hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista OÜ-lt Vladivital V. T.i kasuks 2 384 (kaks tuhat kolmsada kaheksakümmend neli) eurot 40 senti.
Poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. HAGI ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
V. T. ja Vladivital OÜ sõlmisid 18.01.2017.a. haagise reg nr AE990967 rendilepingu, mille alusel andis hageja haagise kostjale ajutiseks kasutamiseks tasu eest. Rentnik kohustus tasuma igakuiselt haagise kasutamise eest 200 eurot. Lepingu sõlmimisest alates andis hageja haagise kostja valdusse. Kostja lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud ning jättis renditasu maksmata. Lepingu p 2.10 kohaselt kohustus rentnik tasuma lepingust tulenevad viivised, leppetrahvid, kahjuhüvitised ja muud maksed kohaselt pärast lepingu lõppemist või 5 päeva jooksul vastava nõude esitamisest. Hageja esitas kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu viimasele 08.11.2017.a. kohustuste täitmise nõude ja lepingu ülesütlemise hoiatuse. Nõude esitamise seisuga oli täitmata kohustusi 1 700 eurot (renditasu). Koos viivistega oli võlg 1836, 85 eurot, mille täitmist hageja nõudis. Lepingu ülesütlemise korral hoiatati kostjat leppetrahvi nõudest.
2.Rendi maksmata jätmist põhjendas kostja suulise kokkuleppega, mille kohaselt tasaarveldab Vladivital OÜ rendihinna haagise täielikuks renoveerimiseks ja kaubanduspunktina kasutuskõlblikuks muutmiseks tehtud investeeringutega, mis ületab kordades haagise soetusmaksumuse. Lepingu p 2.4 kohaselt puudus rentnikul õigus rendileandja loata vahetada haagise mistahes osasid ja agregaate, haagise renoveerimine oli lepinguga välistatud. Väidetavatest parendustest sai hageja teada alles kohustuste täitmise nõude esitamisel. Suulist nõusolekut parenduste tegemiseks hageja andnud ei ole ning VÕS § 285 lg 1 miinimumvorminõuete täitmata jätmisel tuleb lugeda, et luba haagisele muudatuste tegemiseks ei olnud.
3.Haagise soetamise vajadus oli kostjal, Vladivital OÜ majandustegevuseks. Hageja ja üldvolikirja alusel kostja esindaja V. S. valisid koos haagise välja ja käisid enne lepingu sõlmimist seda koos toomas. Soetamisel hindasid nad selle seisukorda ja sobivust, pärast seda sõlmisid rendilepingu ning kostja hakkas haagist kasutama Narva mnt 3 Jõhvis. Haagis oli heas korras ja täiendavaid investeeringuid ei vajanud. Kuivõrd haagisel oli kehtiv ülevaatus, oli ka eeldatavalt tehniliselt korras. Pretensioone haagise seisukorra kohta kostja hagejale valduse üleandmisel ei esitanud. Haagis oli vastavalt vajadusele sisustatud. Olemasolevad külmikud olid ühendatud ja töötasid laitmatult, haagises oli vee ja elektri kasutamise võimalus. KohtlaJärvelt soetati veel lisaks üks külmlett.
4.Pärast seda oli mõlemalt poolt vaikus. Hageja järeldas, et haagist kasutatakse eesmärgipäraselt ja pretensioone ei ole. Muudatuste tegemisest sai hageja teada novembris 2017.a. Kostja on seega rikkunud rendilepingu p 2.4 kuna pole teavitanud muudatuste tegemisest. Hageja ütles kostjaga sõlmitud rendilepingu üles 04.12.2017.a. rendi maksmata jätmise ning võla mittetunnistamise tõttu.
5.Kostja tugineb tasaarvestuse õigusele. Tasaarvestuse tegemine teisele poolele toimub ühepoolse avalduse tegemisega (VÕS § 198). Tasaarvestamisega loetakse poolte vastastikused
nõuded kattuvas ulatuses lõppenuks ajast, mil neid võis tasaarvestada (VÕS § 197 lg 2). Tasaarvestuse põhimõtteks on vastastikuste kohustuste kattuvuse väljaselgitamine. 05.02.2018.a. saldokinnitusega väljastas Vladivital OÜ et seisuga 01.02.2018.a. on saldojääk 0 eurot. Võlgniku väljastatud saldokimnnitus loetakse võlatunnistuseks VÕS § 204 lg 2 mõttes. Järelikult luges kostja, et 01.02.2018 seisuga oli haagisesse tehtud investeeringud tasaarvestatud. Kuid ka edaspidi rendimakseid ei tasutud. Hageja vastas saldokinnitusele, et ühepoolseid tasaarvestusi ei tunnista. Kuivõrd rentnikul puudus luba haagise osasid ja agregaate vahetada, kohaldub rendi maksmise kohustus ning rendilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatav kui rentnik pole tasunud renti ning selle summa ületab kolme kuus eest maksmisele kuuluva summa. Rentnik pole renti tasunud alates 18.01.2017.a.
6.04.12.2017.a esitas hageja ülesütlemisteate. Kuivõrd kostja esindaja esitas 22.12.2017.a. sellele vastuse, on järelikult kostja hageja ülesütlemisteate kätte saanud Vastavalt VÕS § 316 lg 2 on rendilepingu ülesütlemine tühine kui rentnikul oli õigus rendinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kostja seda teinud ei ole. Tulenevalt VÕS § 195 lg 2 vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Lepingu ülesütlemise seisuga 04.12.2018 võlgneb kostja hagejale 2113 eurot. Vastavalt lepingu p 3.1 on ennetähtaegsel lepingu lõpetamisel rendileandjal õigus haagis tagasi võtta ja nõuda leppetrahvi kuue kuu tasu määras. VÕS § 159 lg 1 kohustuse täitmise asendamiseks kokkulepitud leppetrahvi saab nõuda ulatuses kui leping oleks lõppenud tähtaegselt so 17.01.2018.a. Hageja nõuab leppetrahvi 05.12.2018 -17.01.2018 aja eest 287 eurot. Kuigi lepingu p 3.1 järgi oli rendileandjal õigus lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel haagis tagasi võtta, siis osutus see võimatuks kuna kostja ei kasutanud haagist enam Jõhvis Narva mnt 3 territooriumil. Sellest ajast on haagise asukoht teadmata. Kostja on korduvalt keeldunud asja välja andmast kasutades haagist ebaseaduslikult edasi.
7.Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Kostjal pole olnud vajadust rentida haagist mujalt, seega saab renditasu, mida ta hageja arvelt kokku hoidis, lugeda kokkuhoitud kuluks ja alusetult rikastunuks. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks võivad olla muuhulgas saadudu kasutuseelised. Tulenevalt VÕS § 1037 lg 1 ja TsÜS § 65 kuulub hüvitamisele kohalik keskmine müügihind (turuhind). Ka väljastatud võlatunnistusest tuleneb, et võlgnik on nõustunud 200 eurose rendihinnaga. Hageja nõuab hüvitist 17.01.2018 kuni 01.06.2018 eest 887 eurot. Kuna kostja valdus ei põhine õiguslikul alusel, on tema valdus AÕS § 34 lg 1 tulenevalt ebaseaduslik. Hageja palub kostjalt välja mõista: Renditasu võla 2 113 eurot (kuni 04.12.2018); Leppetrahvi 287 eurot (VÕS § 159 lg 1 ja lepingu p 3.1 alusel) ajavahemiku 05.12.2018-17.01.2018 eest Hüvitis VÕS § 1037 lg 1 alusel valduse rikkumise tõttu ajavahemiku 17.01.2018 01.06.2018.a 887 eurot ja edaspidi 200 eurot kuus kuni valduse tegeliku üleandmiseni haagis „Kupava“ välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
8.Hageja märgib, et 13.12.2019.a. sai hageja võimaluse haagis üle vaadata. See oli tingimus võimaliku kompromissi sõlmimiseks. Hageja pidas võimalikuks, et kui tööd on haagisele tehtud, hüvitada tehtud tööd. Üle vaatamisel ei tuvastatud väidetavalt tehtud töid sellises mahus, nagu väitis kostja. Luuk ja selle ümbrus on roostes, seinad hallitanud,
määrdunud. Kostja esitatud arve nr 201701601 – 800 eurot on tekitatud tõend, seinu väljast värvitud ei ole. Üle vaatamisel ei tuvastatud mingisuguseid väliseid parendusi. Luugi äärest ja alt roostes, kere seest luugi kohalt nurkades mõrad suurenenud, liistud ukse juurest lahti ja hallitab. Seest on teatud muudatusi tehtud, kuid mitte 800 euro eest, võimalik et ise kusagilt värvitud. Haagist kasutatakse laona, nt redel ja liigsed asjad vedelevad laiali, seest räämas ja räpane. Hageja leiab, et tegemist ei ole täielikult renoveeritud haagisega, nagu väidab kostja. Vastupidi, olukord on halvem kui haagise üleandmisel, see nähtub ka fotodelt. Hagejal endal tuleb teha lisakulu, et haagis korda teha. Hageja käis Jõhvis Veterinaar- ja Toiduametis ning palus lepingu koopiat, mille peale talle vastati, et neil seda ei ole ning seda ka kostjalt ei nõutud. Leping puudub ka Jõhvi Vallavalitsuses. Seega ei rääkinud kostja ütlusi andes tõtt.
9.Hageja ei nõustu kostja vastuväidetega rendilepingu võltsituse kohta. Hageja leiab, et kostja esitatud lepinguvariandi puhul on tegemist võltsinguga. Lepingud prinditi ja allkirjastati hageja juures kodus. Kostja lepingus on võltsitud kokkulepitud kostja materiaalse vastutuse määra haagise maksumuse näol 7000-lt 2500-le eurole ja igakuise renditasu suurust 200-lt eurolt 50-le. Punktis 1.1 on parandatud sõna samakas samaks ja „Rendiperioodi algus“ esimesel lehel asendatud „Rendilepingu algus“-ega P. 1 on lisatud tühimik 1 ja L vahele „1.Lepingu tähtaeg“ ning lisatud lepingusse sõnad „makseteatise alusel“, millest järeldub, et esimest lehte on muudetud. Tulenevalt TsMS § 277 lg 2 saab dokumendi ehtsust põhistada ka dokumentide võrdlemise teel. Kostja on kohtuvälises vaidluses (sh seisukohad 13.11.2017 ja 22.12.2017) ning kohtule esitatud vastuses tuginenud oma lepinguvariandile, mille järgi on kirjas, et renti tuli tasuda rendileandja pangaarvele EExxx Swedbank makseteatise alusel. Ei ole eluliselt usutav, et tuginedes oma lepinguvariandi sisule ja selle sõnastusele, on korduvalt ja järjepidevalt esitatud õige pangakonto nr, kuid kostja lepinguvariandis esineb konto numbris üks üleliigne 0. Hageja leiab, et arve numbritega esitamisel ei ole tegemist numbrite kopeerimisega, vaid arve numbrit kirjutati lepingust maha käsitsi ja ehtsast lepingust õigesti. Vaidlustes tugineti hageja lepingule, mistõttu olid seisukohtades hageja konto numbrid õiged. Kuna kostja enne kohut oma lepinguvarianti hagejale näidanud ei ole, eeldab hageja, et lepingut võltsiti vahetult enne kohtule esitamist. Hageja palub kohtul mitte arvestada kostja lepinguvarianti kui tõendit.
10.Hageja märgib, et kostja väited nagu ta poleks haagise valdust üldse saanud, on alusetud. Kostja ise väidab., et on teinud haagisele investeeringuid, kuid see on võimatu otsest valdust üle andmata. Kostja väidab, et hageja pole esitanud makseteatist, mistõttu ei ole võlgnevus sissenõutav. Hageja märgib, et sõnastust „makseteatise alusel“ ehtsal lepinguvariandil ei ole, millest tulenevalt on tekitatud vaidlus asjaolu üle, mis ei tulene ei lepingust ega seadusest. Lepingu järgi kohustus kostja tasuma makseid igakuiselt hageja pangaarvele. Seega oli kohustuse täitmise tähtpäev VÕS § 82 lg 1 mõttes kindlaks määratud ning tasu maksmise kohustus muutus sissenõutavaks. Ka rendilepingule kohalduva VÕS § 294 alusel tuli renti tasuda pärast iga vastava ajavahemiku möödumist. Mis puudutab kostja väiteid selle kohta, et pooled leppisid kokku, et renditasu ei nõuta ning tasaarvestatakse kostja poolt tehtud investeeringutega., siis kostja 01.02.2018 esitatud saldokinnituse alusel oli vastastikused kohustused raamatupidamistõendite alusel 0 eurot. Kostja lepinguvariandi järgi tasaarvestatakse 50 eurot kuus rendi haagisele tehtud kulutustega 3710, 85 eurot. Arvestused pole adekvaatsed. Kostja ei ole väidetud investeeringuid millegagi tõendanud. Kostja esitatud arved ei tõenda, et nimetatud kulud on kantud. Arvetest ei tulene, et ostetud kaubad ja teenused on soetatud haagisele. Lisaks on kostja esitanud
arveid, mis on varasema kuupäevaga kui sõlmitud rendileping. Pole usutav, et enne rendilepingu sõlmimist ja valduse üleandmist tehakse haagisele remonti.
KOSTJA VASTUVÄITED
11.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Kostja on seisukohal, et V. T.i hagi on esitatud pahatahtlikult. Kostja palub kohtul tuvastada, et on teinud haagisele investeeringuid kokku 3710, 15 eurot. Hageja on esitanud kohtule 18.01.2017 sõlmitud haagise reg nr AE990967 rendilepingu, mis aga ei tõenda haagise kuulumist hagejale ning et hagejal on omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Haagise omand kuulub Vene Föderatsiooni kodanik V. T. N.pojale, kelle elukoht on xxx. Hageja ja haagise omaniku nime kuju ei ole grammatiliselt sama ning kokku ei lange ka elukoha andmed. Seega ei ole hageja millegagi tõendanud hageja vindikatsiooninõude esitamise aluseks olevaid asjaolusid. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud rendileping ei ole samane kostja valduses oleva rendilepinguga. Hageja esitatud lepingu kohaselt on haagise maksumus 7000 eurot, kostja rendilepingu alusel 2500 eurot. hageja rendilepingu variandil on renditasu suurus 200 eurot, kostja rendilepingul 50 eurot. Hageja esitatud rendilepingu kohaselt tuli rent tasuda rendileandja pangaarvele, kostja rendilepingu kohaselt rendileandja pangaarvele makseteatise alusel.
12.Hageja väide selle kohta, et alates lepingu sõlmimisest andis hageja haagise koos päraldistega rentniku valdusse on tõendamata. Mõlema rendilepingu kohaselt on rendilepingu lisaks nr 2 haagise üleandmise ja vastuvõtmise akt, kuid hageja akti esitanud ei ole. Järelikult on tõendamata ka haagise üleandmine kostjale. Rendilepingu kohaselt tuli rent tasuda hageja pangaarvele viimase makseteatise alusel. Hageja ei ole kostjale tänase päevani esitanud ühtegi makseteatist, mistõttu on kostja seisukohal, et hageja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Poolte vahel oli kokkulepe, et hageja ei nõua renditasu maksmist ja see kuulub tasaarvestamisele kostja poolt haagise täielikuks renoveerimiseks ja kaubanduspunktina kasutuskõlblikuks muutmiseks tehtud investeeringutega, mis ilma tööjõu, külmlettide ja külmikuteta on 3 710, 15 eurot, ületades sellega haagise enda tegeliku maksumuse. Kostja ei välista protsessuaalse tasaarvestuse nõude esitamist kohtumenetluses (TsMS § 457 lg 2).
13.16.12.2019.a. esitatud lõppseisukohtades palub kostja jätta hagi rahuldamata ja tuvastada, et kostja on teinud haagisele investeeringuid summas 3710, 85 eurot ning hageja nõude osalisel või täielikul rahuldamisel teostada menetluslik tasaarveldus nõuete vahel. Hageja ise esitas kohtule 21.08.2018 kaaskirjaga väidetava rendilepingu originaali, milles on lepingu kolmas lehekülg allkirjastatud pastapliiatsiga, kuid mitte eelnevad leheküljed, mistõttu ei saa kostja arvates anda hinnangut nende kahe esimese lehekülje suhtes. Kostja on esitanud lepingu, mille koopia andis müügikoha maakasutusõiguse registreerimisel KÜ Narva mnt 3 juhatusele jaanuaris 2017.a. Rendilepingu koopia sai kostja hagejalt jaanuaris 2017, on alust arvata, et selle näol on tegemist tõese lepinguga. Ei ole mõistlik ja eluliselt usutav tasuda renditasu 200 eurot kuus haagise eest, mille soetamismaksumus oli hageja väitel 3000-3500 eurot ning kostja väitel 1811,33 eurot.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
14.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tunnistaja, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud osaliselt.
15.V. T. nõuab hagis OÜ-lt Vladivital tasumata rendimaksed kuni 14.12.2018 2113 eurot, leppetrahvi ajavahemiku 05.12.2017-17.01.2018 287 eurot ning hageja valduse rikkumise tõttu ajavahemiku 17.01.2018 -01.06.218 hüvitist 887 eurot VÕS § 1037 lg 1 alusel ja edasi 200 eurot kuus kuni valduse üleandmiseni. Raha nõudmiseks peab poolte vahel olema võlasuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 mõttes, mis õigustaks hagejat nõudma kostjalt kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Vastavalt VÕS § 3 võib võlasuhe tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest. Võlasuhte olemasolus poolte vahel vaidlust ei ole. Poolte vahel olid rendisuhted ja selles vaidlust ei ole (tl 94 pöördel).
16.V. T. ja OÜ Vladivital sõlmisid 18.01.2017 haagise reg. nr AE990967 rendilepingu. Lepingu alusel andis rendileandja renditava vara rentnikule ajutiseks kasutamiseks tasu eest. Pooled on esitanud kohtule erinevad rendilepingud. Kumbki pool vaidlustab vastaspoole esitatud lepinguvariandi ehtsuse. 16.1 Vastavalt TsMS § 277 lg 1 võib menetlusosaline vaidlustada dokumendi ehtsuse ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Sama paragrahvi 2. lõike järgi võib dokumendi ehtsust või võltsitust muu hulgas põhistada dokumentide võrdlemisega. Kui dokumendi ehtsus on vaidlustatud, võib kohus otsuse tegemisel jätta selle arvestamata või arvata dokumendi määrusega tõendite hulgast välja (§ 277 lg 4). 16.2 V. T. on esitanud maakohtule 18.01.2017.a sõlmitud haagise rendilepingu koopia (tl 911) ja originaali (tl 85-87). Hageja esitatud lepingu järgi oli haagise maksumus 7000 eurot, rendiperioodi algus 18/01/2017, rendihind 200 eurot ning rendihind tasutakse igakuiselt Rendileandja pangakontole EExxx SWEDBANK. OÜ Vladivital on esitanud maakohtule 18.01.2017.a sõlmitud haagise rendilepingu koopia (tl 66-68), mille on järgmised erinevused võrreldes hageja esitatud rendilepinguga: haagise maksumus 2500 eurot, Rendilepingu algus 18/01/2017; rendihind 50 eurot. Rendihind tasutakse igakuiselt Rendileandja pangakontole EExxx SWEDBANK makseteatise alusel. Originaali, millel poolte esindajate pastapliiatsiga antud allkirjad või digitaalselt allkirjastatud, kostja kohtule esitanud ei ole. 16.3 Kohus nõustub hageja viitega, et kostja 13.11.2017.a. vastuses hageja lepingu täitmise nõudele ja lepingust ülesütlemise hoiatusele (tl 14-15), vastuses hageja 04.12.2017.a. kirjale (tl 26-28) ning maakohtu menetluses esitatud vastuses hagile (tl 52) on kostja viidanud küll oma väidetavalt lepinguvariandile, kuid märkinud hageja pangakonto numbri (kuhu rendimaksed tasuda) EExxx nagu hageja esitatud lepingu originaalil (tl 85-87), mitte nagu ekslikult märgitud kostja esitatud lepingus EExxx.
Kohus ei pea eluliselt usutavaks, et tuginedes ja viidates enda lepingule, märgitakse korduvalt hageja pangakonto number selliselt nagu kirjas hageja lepingus, mitte kostja lepingus trükitud veaga. Eeltoodu seab kohtu hinnangul kahtluse alla kostja lepingu ehtsuse. Hageja konto õige number on EExxx (tl 38) Kohus lisab, et visuaalsel vaatlusel on tuvastatav ka lepingutel olevate allkirjade erinevus. Kuivõrd hageja on esitanud nii lepingu originaali kui koopia, kostja ainult koopia, ei ole kohtul alust kahelda hageja esitatud lepingu ehtsuses. Tuginedes TsMS § 277 lg 4 sätestatule jätab kohus kostja esitatud rendilepingu (tl 66-68) otsuse tegemisel arvestamata ja lähtub asja lahendamisel hageja esitatud rendilepingust.
17.Vastavalt VÕS § 339 kohustub rendileandja rendilepinguga andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik seevastu on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rendileandja kohustus lepingu eseme kasutamiseks andmiseks seisneb valduse loovutamises. Kostja on oma kirjalikus vastuse hagile märkinud, et kuivõrd hageja ei ole lisanud rendilepingule selle lisana koostatud üleandmise-vastuvõtmise akti, ei ole tõendatud lepingueseme valduse üleandmine hagejale. Samas väidab kostja, et on teinud haagisele investeeringuid selle müügikohana kasutamise loa saamiseks. Kohus nõustub, et investeeringute (sh remondikulude) tegemine valduse üleandmiseta ei ole võimalik. Lisaks sellele viis kostja haagise Narva mnt 3 maa-alale (tl 94 pöördel).
18.Rendiperiood algas rendilepingu järgi 18.01.2017.a. Kostja kohustus oli tasuda igakuiselt hagejale renti 200 eurot (tl 85). Kostja oma kohustusi ei täitnud. Hageja saatis kostjale 08.11.2017.a. rendilepingu kohustuste täitmise nõude (tl 12-13) ja hoiatas lepingu ülesütlemisest kui kostja oma kohustusi 5 päeva jooksul ei täida. Kostja esitas sellele 13.11.2017.a. vastuse (tl 14-15), milles muuhulgas viitas hageja võimalikule kohustusele hüvitada kostja poolt haagisele tehtud investeeringud. Hageja ütles rendilepingu 04.12.2017.a. üles.
19.Vastavalt VÕS § 341 kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut kui rendilepingut reguleerivat sätetest (VÕS § 339 jj ) ei tulene teisiti. Kostja märgib hagejale 22.12.2017 saadetud kirjas, et hageja lepingust ülesütlemine on VÕS § 325 lg 2 ja 5 tulenevalt ülesütlemise aluse puudumise tõttu tühine. Kohtumenetluses kostja oma vastuväidetes lepingu ülesütlemise tühisusele ei tuginenud, kuid kohus märgib järgmist: 19.1 VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Käesoleval juhul tähtaja möödumisega (lepingu p 1.1) leping ei lõppenud. Vastavalt VÕS § 313 lg 1 võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolset huvi kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi 3 lõike järgi ei pea erakorralisest üürilepingu ülesütlemisest teatama kui seadusest ei tulene teisiti. Lisaks tuleb üürilepingu ülesütlemisel lähtuma VÕS-i üldosa sätetest. Lepingu ülesütlemiseks tuleb VÕS § 195 lg 1 alusel teha avaldus teisele poolele ning ülesütlemisavalduse näol on tegemist ühepoolse tehinguga vastavalt TsÜS § 67 lg 1 teisele lausele.
Käesoleval juhul on hageja oma tahet väljendanud ning kostja on avaldusekätte saanud, mida tõendab kostja vastus ülesütlemise avaldusele (tl 26-27). 19.2 Kostja leidis, et ülesütlemine on ülesütlemise aluse (seadusliku aluse) puudumise tõttu tühine (tl 26) Kohus eeltooduga ei nõustu. VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes ülesütlemise alus ei eelda mitte ülesütlemise õiguslikku alust (normile viitamist), vaid esile tuleb tuua need elulised asjaolud, miks ülesütlev pool leiab, et tal on ülesütlemise õiguslik alus tekkinud. Üürilepingu saab erakorraliselt üles öelda muuhulgas kui üürnik on viivituses kolme üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega (VÕS § 316 lg 1 p 1). Renditasu maksmata jätmine on mõjuv põhjus VÕS § 313 g 1 mõttes. 19.3 Tulenevalt VÕS § 313 lg 2 on ülesütlemine tühine kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse esitamist. Hageja märgib õigesti, et viivitamatult pärast ülesütlemise avalduse kättesaamist (ehk 22.12.2017 kirjas) kostja tasaarvestuse avaldust hagejale ei teinud. 19.4 Eeltoodut arvesse võttes on kohus seisukohal, et rendileping on hageja poolt 04.12.2017.a. kehtivalt üles öeldud.
20.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole ajavahemikus 18.01.2017.a. kuni 04.12.2018.a hagejale renditasu maksnud. VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, samuti täitmisega viivitamine. Kohustuse rikkumine annab võlausaldajale õiguse õiguskaitsevahendite kohaldamiseks võlgniku vastu. VÕS § 101 sätestab õiguskaitsevahendid, mida võlausaldajal on õigus rakendada kohustust rikkunud võlgniku vastu (muuhulgas on õigus nõuda kohustuse täitmist ja/või leping üles öelda). Renditasu on kostjal tasumata viidatud ajavahemiku eest seega 10 kuud + 16 päeva ehk kokku 2107 eurot.
21.Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi rendilepingu p 3.1 järgi. Viidatud sätte järgi on rendileandjal õigus lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel haagis rentnikult tagasi võtta ning nõuda sisse leppetrahv vastavalt lepingu p 3.2. lepingu järgi on rendileandjal õigus nõuda ning rentnikul kohustus tasuda leppetrahvi kuni kuue kuu tasu määrani. Hagiavalduse kohaselt soovib hageja VÕS § 159 lg 1 ja lepingu p 3.1 alusel välja mõista kostjalt leppetrahvi ulatuses kui leping oleks lõppenus tähtaegset ehk 17.01.2018.a. Hageja nõuab leppetrahvi ajavahemiku 05.12.2018-17.01.2018 aja eest 287 eurot. Vastavalt VÕS § 159 lg 1 võib leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks kahjustatud lepingupool lisaks leppetrahvile nõuda ka kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks.
Poolte vahel sõlmitud rendilepingust ei tulene, et p 3.1-3.2 leppetrahvi sätted on kokkulepitud kohustuse täitmise tagamiseks.
Kohus lähtub leppetrahvi arvestamisel rendi kuutasust 200 eurot + 12 päeva tasu = kokku 277, 40 eurot.
22.Lepingu p 3.1 järgi on rendileandjal õigus lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel haagis tagasi võtta. Hageja väitel on ta nõudnud haagise tagastamist, kuid seda tehtud ei ole. Hageja ei ole ka ise haagist kostja valdusest tagasi võtnud. Hageja väitel osutus see võimatuks kuna kostja ei kasutanud haagist enam Jõhvis Narva mnt 3 territooriumil. Arvestades, et leping on poolte vahel lõppenud 04.12.2018, on sellest ajast kostja valdus õigusliku aluseta (AÕS § 34 lg 1). Haagise omanik on hageja V. T. (tl 69-72, 82-83). Tulenevalt AÕS § 80 lg 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse (lg 2). Hageja vindikatsiooni nõue haagise väljanõudmiseks on põhjendatud.
23.Hageja on esitanud kostja vastu ka alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõude ja nõuab VÕS § 1037 lg 1 alusel hageja valduse rikkumise tõttu ajavahemiku 17.01.201801.06.2018 eest hüvitist 887 eurot ning edaspidi 200 eurot kuus kuni valduse üleandmiseni. Hageja märgib, et võõrast asja kasutades saadakse kasutuseeliseid, sh hoitakse kokku sellega seotu kulusid. Kostjal pole olnud vajadust rentida mujalt haagist ettevõtlusega tegelemiseks, mistõttu saab kokkuhoitud tuluks lugeda renditasu, mille ta hageja arvelt kokku hoidis. Vastavalt VÕS § 1037 lg 1 õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Riigikohus on märkinud, et alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 20). Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Hagejal tuleb tõendada, kui palju kostja tema arvel oma kulutusi kokku hoidis. Kostja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt ruume üürima. Hüvitist saab mõista üksnes aja eest, millal ta neid ruume ebaseaduslikult valdas (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 p 15). Kohus on seisukohal, et esiteks ei ole hageja millegagi tõendanud, et kostja on saanud teatud kasutuseeliseid ajal, mil rendileping on lõppenud, kuid valdus hagejale tagastamata, pole tõendatud ka seda, et kostja on midagi hageja arvel nimetatud ajavahemikul säästnud. Teiseks rahuldas kohus hageja vindikatsiooninõude, mille täitmist saab hageja nõuda vajadusel täitemenetluses juhul kui kostja seda vabatahtlikult ei tee. Alusetust rikastumisest tuleneva hüvitise nõude jätab kohus rahuldamata.
24.Kostja märgib, et tasaarvestab hageja nõude haagisele tehtud investeeringutega, mida väidetavalt on kokku tehtud 3710 euro väärtuses. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut on kohustatud teineteisele maksma rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.
Tasaarvestuse esmaseks eelduseks on tasaarvestuse olukorra eksisteerimine (vastastikuste samaliigiliste nõuete olemasolu). Tasaarvestuse õigus tekib ja tasaarvestus on võimalik alates ajahetkest, mil tasaarvestava poole teise poole vastu suunatud nõude täitmise tähtaeg on saabunud ja teisel poolel on nõue tasaarvestava poole vastu (sõltumata sellest, kas selle nõude täitmise tähtaeg on saabunud või mitte. Tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav pool tegema teisele poolele tasaarvetuse avalduse (VÕS § 198) ja tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest (TsÜS § 69 lg) Käesolevas asjas kostja tugineb küll enda tasaarvestuse õigusele, kuid sõnaselget tasaarvestusavaldust hagejale teinud ei ole. Riigikohus on märkinud, et tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi, vaid piisab sellest, kui kostja esitab hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse (vt Riigikohtu 27.11.2013 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-126-13; 28. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-06, p 16; 27. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-11, p 11). Kostja juhib hageja tähelepanu asjaolule, et on teinud haagisele investeeringuid 3710, 85 eurot (tl 50-53) ning väidab, et pooltel oli suuline kokkulepe selles, et hageja ei nõua renditasu maksmist, vaid renditasu tasaarveldatakse OÜ Vladivital haagise renoveerimiseks tehtud investeeringuga. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded või vastuväited. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2). Suulise kokkuleppe olemasolu hageja tõendanud ei ole, kokkulepet ei kinnitanud ka istungil tunnistajana ära kuulatus V. S. ja vande all V. T.. Tulenevalt VÕS § 200 lg 4 ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (Riigikohtu 16. juuni 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-10, p 10 ja 2. novembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9511, p 17). Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud väidetavalt teostatud investeeringute ulatust. Kostja on kohtule esitanud X OÜ arved (tl 58-61) autokaupade eest, kuid viidatud arvetel esitatud kulu ei ole seostatav vaidlusaluse haagisega. 22.10.2017.a. X OÜ arve järgi on teostatud haagise jahutussüsteemi remont, kuid eeltoodu ei tõenda, et tegemist on investeeringuga eseme parendamiseks või on kulu tulenenud eseme tavapärasest kasutusest. Kostja on esitanud V. OÜ arved (tl 63-65) värvimistööde kohta kokku 2400 eurot. Fotodel (tl 22, 168) on nähtav haagise välisilme enne rendilepingu sõlmimist ja käesoleval ajal, kohus nõustub, et värvimistööde väidetav kulu arvetel esitatud ulatuses ei ole eluliselt usutav. Ka seestpoolt ei ole haagis sellises korras, mis kinnitaks kostja väidetud investeeringuid (tl 174-183). Hageja märkis, et nõustub sellega, et teatud investeeringud kostja tegi, kuid see oli tema projekt ja tema risk (tl 150 pöördel), väliselt väike remont oli tehtud (tl 154). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesoleval juhul ei saa kostja tasaarvestada oma väidetavat investeeringute nõuet (VÕS § 200 lg 4).
Menetluskulude jaotus
25.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Kohus rahuldab hagi osaliselt. Kohus jätab poolte menetluskulud vastavalt TsMS § 163 lg 1 sätestatule poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.