Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

XXXXXXXXXXX .

Korteriomand ei vastanud lepingutingimustele, kuna korteris ilmnesid varjatud puudused. Hagejad määrasid kostjatele 31. jaanuar 2017 tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. 29. märtsil 2017 anti täiendav tähtaeg. Puudusi ei kõrvaldatud. Hagejad tellisid korterile ehitusauditi, elektriauditi ja küttesüsteemi eksperthinnangu. Korteris tehti ka mükoloogilised uuringud seente tuvastamiseks. Tuvastati erinevad puudused. Hoone ventilatsioon ei vasta isegi keskmisele kvaliteedile. Selle puuduse kõrvaldamise kulu on 1800 eurot. Niiskus on mõjutanud ka terrassi osaliselt kandvat õõnespaneeli, kuhu on tekkinud pragu ja terasarmatuuri roostetab. Garaaži laes on paneel roostes ja kattebetoon varisenud. Kanalisatsioonitoru lekib. Leiliruumi laudise tagune hallitab. Esinevad külmasillad akende ja uste paledes või ka välispiiretes, mis viitab nende halvale soojustamisele. Katuslae soojustus on märgunud, kohati on sarikad pehkinud. Korstnapitsid on lagunemas. Ka on korstnapitside plekk-krae paigaldatud halvasti, mistõttu pääseb sajuvesi läbi. Elutoa kandetala alumine ots on

pehkinud. Elektrisüsteem on ohtlik kogu elamule ning vajalik on selle kehtivate nõuetega vastavusse viimine. Suure vihma korral ei suuda ümbruses asuv kanalisatsioon vihmavett piisavalt kiiresti ära juhtida ning seetõttu võib vesi pääseda korterisse. Hoone ei vasta tuleohutusnõuetele. Auditite ja eksperthinnangute tegemise kulu on 2324 eurot. Kohtueelsele õigusabile kulu on 486 eurot. Hagejad on alustanud puuduste kõrvaldamiseks vajalike töödega ning võtnud tööde rahastamiseks laenu Nordea pangast 10 000 eurot. Lepingu kohaselt kohustuvad hagejad 5 aasta jooksul tagastama 14 656,64 eurot (sh intress 4656,64 eurot). Intress 4656,64 eurot on kahju. Kahju on kokku 55 013,29 eurot. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema.

MAAKOHTU OTSUS

Maakohus leidis, et müügilepingu p-s 1.7 sisalduvat kokkulepet tuleb käsitada ühtaegu nii lepingu eseme omadusi määratleva kokkuleppena kui ka müüjate vastutust piirava kokkuleppena. Selline kokkulepe ei hõlma varjatud puudusi, vaid üksnes välise ülevaatuse käigus äratuntavaid puudusi. Varjatud puuduste kohta rakendub vaatamata müügilepingu p-s 1.7 sätestatule VÕS § 221 lg 2. Seega hõlmab müügilepingu p 1.7 välistusena selliseid ridaelamu puudusi, mis olid hagejatele lepingu sõlmimisel teada või mida nad pidid ostjatena teadma või võinuks ostjatena avastada juba korteriomandi ülevaatamise käigus. Lepingu p-s 1.7 sisalduvat määratlust, et aluseks võetakse lepingu eset iseloomustavad andmed, mis on lepingus toodud, ei saa tõlgendada laiendavalt ning käsitleda lepingu eset kirjeldavana ka hagejate tellimusel koostatud eksperthinnangus kajastatud andmeid. Esiteks nähtub Arco Vara hindaja E. Milleri 24.08.2016 koostatud eksperthinnangust nr ARE-162239B, et selle alusel ei saa lõplikult väita, mis ulatuses ning milliseid andmeid on hindajale objekti kohta edastanud kostjad. Kuigi algandmete esitajana on märgitud kostja I (I. Vikov), viibis ülevaatuse juures hoopis omanikku esindav M. Milvek. Eksperthinnangus ei ole võimalik eristada kõiki kostja I kinnitusi objekti kohta ning hindaja muudele kogutud andmetele ja materjalidele tuginevaid järeldusi. Eksperthinnangu koostaja E. Milleri antud selgitusest kostjale I ilmneb, et kostjad ei ole saanud sellega tutvuda ega sellele täiendusi ning parandusi teha. Ei ole võimalik siduva lepingu osaks pidada dokumenti, mille sisuga ei ole teine lepingupool tutvunud. Kuigi müügilepingu p-i 1.7 sõnastus välistab kostjate sisestatud müügikuulutuse käsitlemise müügilepingu osana, ei saa kostjad siiski sellele välistusele VÕS § 31 lg 4 tõttu tugineda. Kostjad on nii lepingujärgses e-kirjavahetuses hagejatega kui kohtumenetluses avaldanud seisukohti, mis tuginevad avaldatud müügikuulutuse sisule (kuulutuses sisalduvate väljendite, nt kostjate omapoolne tõlgendus müügikuulutuses avaldatud mõiste renoveerimine sisust; müügikuulutuses sisaldunud fraasi „vahetatud torustik“ sisustamine, lepingujärgne kinnitus: „Meie hinnangul andsime me Teile üle objekti, mis vastab nii ostu-müügi lepingus kui ka müügikuulutuses kirjeldatule“). Järelikult on kostjate kinnisvaraportaali sisestatud müügikuulutus saanud sellele korduva viitamise tõttu müügilepingu osaks. Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning juhul, kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada Ehitusauditi piltidelt nähtub, et ridaelamu siseruumide välispilt vastab kirjeldusele „renoveeritud“. Samas ei saa välispildi alusel hinnata seina taha varjule jäävate eluks vajalike süsteemide (elekter, torustik) renoveerimist. Termin „vahetatud torustik“ on praegusel juhul mõistliku isiku seisukohalt objektiivselt tõlgendatav kui täielikult vahetatud vee- ja sanitaartorustik, sh püstakutoru. Laiendada torustiku mõistet ka kostja viidatud mistahes torudele (nt vihmaveetorud) ei ole asjakohane, kuivõrd asjaolu, kas vihmaveetorud on vahetatud või mitte, on kõigile visuaalselt märgatav. Mõistet „renoveeritud“ peab tõlgendama kui uuendatud. Sellist tõlgendust toetab õigekeelsussõnaraamat (https://www.eki.ee/dict/qs/). Renoveeritud ridaelamu ei ole samas kapitaalremonditud ridaelamu, sest kapitaalremondina tuleb käsitada väga põhjalikku remonti elamu täielikuks taastamiseks.

VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et juhul, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Hagejad on lasknud koostada lepinguobjekti suhtes erinevaid auditeid: 29.05.2017 ehitusaudit ja selle lisad, 09.03.2017 elektripaigaldise audit, 05.05.2017 mükoloogiline eksperthinnang ning 2017. a lõpus eksperthinnang küttesüsteemile. Eelnimetatud tõendid on kõik dokumentaalsed tõendid, mitte eksperdiarvamused TsMS § 301 mõttes. Tegemist on asjakohaste ning lubatavate tõenditega. T. Elvaku kui väidetava ehitusasjatundja hinnang lepinguobjektile pole objektiivne – T. Elvak on vastavalt istungil avaldatule kostjate tuttav. Kokkuvõtlikult on hagejate hinnangul ostetud ridaelamu puudused nende ilmnemise järjekorras alljärgnevad: 1) elektrisüsteemi kehtivate nõuetega vastavusse viimise vajadus selle ohtlikkuse tõttu; 2)terrass ei pea sajuvett, vajalik rekonstrueerimine, soojustamine, plaatide vahetamine; 3) peapüstaku kanalisatsioonitoru väljavahetamise vajadus toru lekkimise tõttu; 4) I korruse WC kraanikausi toru väljavahetamise vajadus; 5) katuslae konstruktsioonide väljavahetamine märgunud soojustuse ning kohati pehkinud sarikate tõttu ja katusekande kinnituse korrastamine; 6) korstnaotsade lammutamise, uute otste ladumise ja korstnapleki paigaldamise vajadus; 7) 0- korruse saunaruumis ventilatsiooni välja ehitamise vajadus; 8) garaažikatuse veekindlaks muutmise vajadus; 9) II korruse WC hüdroisolatsiooni väljavahetamise vajadus hallituse tõttu; 10) leiliruumi laudise, torustiku ja lae väljavahetamise vajadus pehkimise, roostetamise ja hallituse tõttu; 11) külmasildade kõrvaldamise (sh 2 akna paled ning fassaad, akna ja põranda liitumiskohtade soojustamine) ning pehkinud elutoa kandetala vahetamise vajadus; 12) 0- korruse vannitoa ja sauna eesruumi põrandate ning seinte taastamise vajadus, sest suurte vihmasadude ajal tungib 0-korrusel äravoolutrappide kaudu vesi hoonesse; 13) ridaelamu tuleohutusnõuetele vastavusse viimise vajadus, sest kahel erineval tasandil olevad küttekehad on juhitud kõik ühte korstnasse. Poolte pika e-kirjavahetuse järgi on kostjad tunnistanud järgmisi puudusi: - novembris 2016 terrassi ja saunalae kahjustust (millest viimast aga pidid ridaelamu esmasel ülevaatamisel kostja hinnangul nägema ka hagejad); - detsembris 2016 kaitsmete vahetuse vajadust; - jaanuaris 2017 kraanikausi äravoolutoru lekke likvideerimise vajadust, sauna kilbis leitud ebakvaliteetse juhtmete ühenduskoha remondivajadust tõenäosust, et mõni elektrijuhtmete ühenduskoht on ebakvaliteetne; ühtlasi avaldanud valmidust leida elektrik, kes need asjad üle vaatab ja korda teeb; - korstnate veeplekkide vahetamise vajadust summas 388,80 eurot.

Müüdud ridaelamul ei olnud kõiki kokkulepitud ning müügikuulutuses avaldatud omadusi. Eelkõige ei vastanud ridaelamu torustik müügikuulutuses kirjeldatule ja erinevalt lepingu p-s 2.1.5 kirjeldatule esines veekahjustusi. Müügilepingust ega -kuulutusest ei ole võimalik välja lugeda, et ridaelamus pidi kokkuleppeliselt olema täiesti uus elektrisüsteem (sh kilbid, kaitsmed, maandused jne). Lepingueseme muid omadusi, mida ei ole spetsiifiliselt kirjeldatud lepingus ega müügikuulutuses tuleb hinnata VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatu alusel. Renoveeritud eluruumi ostes eeldab mõistlik isik, et selles olev elektrisüsteem on ohutu ning kasutuskõlbulik. Esitatud elektriauditite alusel on tuvastatud, et kostjate müüdud elektripaigaldis ei vastanud ohutusnõuetele ega olnud ohutu. Muuhulgas nähtub auditist, et ekspert P. Koorits on tuvastanud ridaelamu elektrisüsteemiga seonduvalt 38 puudust. Tõendamata on kostjate vastuväide, et elektripaigaldise audit on koostatud 2017. a. standardite järgi ning elektrisüsteem on paigaldatud 37 aastat tagasi ja peaks siis justkui vastama toonastele standarditele. Elektrisüsteem peaks ka 40-aastases majas vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 217 lg 1 mõttes ning selle mittevastavus nõuetele oli vaidlusaluse müügilepingu puhul varjatud puuduseks. Samuti on maakohtu hinnangul vastupidiselt kostja seisukohale tõendatud, et vee- ja kanalisatsiooni peapüstak ja I korruse WC ruumi valamu äravoolutoru ridaelamus vajasid tegelikkuses lekkimise tõttu väljavahetamist ning see on lepinguobjekti mittevastavuseks. Nimetatud asjaolu nähtub ehitusauditi lisadest. Uuendatud torustik oli müügilepingu kokkulepitud omadus ning juba seetõttu ei vastanud torustiku olukord lepingule. Ka terrassi sajuvee läbijooksu puhul on tegemist varjatud puudusega, mis mõjutab oluliselt lepinguobjekti kasutust ning selle probleemi tõttu on kahjustunud 0-korruse ruumide laed. Puudus on tõendatud ehitusauditiga. Osaliselt on varjatud puuduseks korstnaotsi puudutavad puudused. Tõendatud ei ole hageja väited, et korstnate otsad on halvas seisukorras – küttesüsteemi eksperthinnangu alusel tuvastas maakohus, et korstnal ei esinenud lõõri välispindadel tuleohtlikke ja visuaalselt tuvastatavaid mõrasid, kuigi need pole kõige paremas olukorras. Korstnaotsad on seega keskmise kvaliteediga. Aurusaunas ventilatsiooni puudumine on ridaelamu varjatud puuduseks. Ehitusauditis annab spetsialist arvamuse, et just aurusauna aur on pannud eesruumi lae puitkandekonstruktsioonid pehkima ja ventilatsioon tuleb välja vahetada. Kostjad vastutavad I korruse WC toru väljavahetamisest tuleneva puuduse eest. Ehitusauditi alusel on tuvastatud, et see puudus põhjustas ühtlasi leiliruumi laes niiskuskahjustusi. Pildilt on näha tumedamad laigud leiliruumi laes. Samas välistab aga müüjate vastutuse vastava puuduse eest lepingu p 1.7, sest kohtu hinnangul müüjad sarnaselt ostjatega ei teadnud ega pidanud teadma leiliruumi voodritaguse konstruktsiooni olukorrast. II korruse wc-s ilmnenud puuduste eest (välja arvatud torustikuga seonduvad) kostjad ei vastuta. Esiteks on kostjad avaldanud, et vastavat puudust kajastavast ehitusauditi osast said nad teada alles hagiavalduse esitamisega. Seda väidet ei ole hagejad ümber lükanud.

Ehitusauditid, mis saadeti kostjatele e-kirjaga, kannavad kuupäeva 01.06.2017. Hagiavaldus on esitatud 19.03.2018. Seega ei ole hagejaid nimetatud puudusest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 mõttes kostjaid teavitanud. Lisaks välistab selle puuduse eest vastutuse ka müügilepingu p 1.7. Garaaži kirjeldatud puuduste kohta tuleb nentida, et vett läbilaskev garaažikatus ei vasta keskmisele kvaliteedile. Samas on ehitusauditi alusel tuvastatav, et paneelide roostetamine viitab katuses olnud läbijooksudele ning garaaži katusekate ja parapeti plekk-katted vajavad korrastamist. See ei vasta hagejate kirjeldusele garaažis nõutavate tööde kohta. Puudust oleks pidanud ostjad märkama. Seega ei ole see lepingutingimustele mittevastavuseks, millele hagejad saaksid tugineda. Asjaolu, kas korteriomand on soe või mitte, on tegelikkuses subjektiivne hinnang. Seega vastas ridaelamu kohtu hinnangul hoone ehitusaastat, mõõdetud temperatuure ning renoveerimise mõiste sisu ja sellekohaseid kohtu varasemaid põhjendusi (sh erinevust kapitaalremondist) arvestades soojapidavuse osas keskmisele kvaliteedile. Mükoloogiauuringu alusel on tuvastatav, et 24.04.2017 on ridaelamu erinevates ruumides jäänud õhuniiskus samuti normi piiresse. Samuti jäid hallitusseente kontsentratsioonid õhus tavapärasele tasemele. Maakohus tuvastas pooltevahelise e-kirjavahetuse alusel, et nii ostjad kui müüjad teadsid, et mandsardkorruse ümberehitus oli ebaseaduslik. Kuivõrd hagejad teadsid, et tegemist on ebaseadusliku ümberehitusega, ei saa nad mansardkorruse puuduste osas tugineda lepingutingimustele mittevastavusele VÕS § 218 lg 4 alusel. Hagejad on lepingutingimustele mittevastavuseks pidanud 0-korruse äravoolutrappide kaudu vee tungimist hoonesse. Maakohus tuvastas poolte e-kirjavahetuse alusel, et vastavast asjaolust said hagejad teadlikuks suvel 2017, kuid kostjatele edastati teave veebruaris 2018. Kostjate 08.02.2018 e-kirjast hagejatele on nähtav, et kostja olid linna kanalisatsiooni äravoolu probleemidega kursis, väites, et 13 aasta jooksul juhtus seda 2-3 korda. Samas ei ole see puudus kohtu hinnangul korteriomandi eriomandi puudus, vaid linna kanalisatsiooni probleem. 0-korruse remont ei kõrvaldaks puuduse algpõhjust, st kolmanda isiku hallatav puudustega sademevee kanalisatsioon ei suudaks endiselt uputust ära hoida. VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). See puudus pole kahjuga põhjuslikus seoses. Asjaolu, et küttekehade suitsu juhitakse ühte lõõri, ei saa pidada tõendatud puuduseks. Samuti ei ole pooled lepinguobjekti tuleohutusele vastavuses kokku leppinud müügilepingus ning müügikuulutuses nimetatakse üksnes tahkeküttekatla ning saunakerise olemasolu ning ei kirjeldata nende ühenduvust lõõri. Ventilatsiooni väljaehitamise kahju suuruseks on hagejad märkinud Barbam Ehitus OÜ 19.12.2017 hinnapakkumise alusel 1800 eurot. Kostjad on esitanud kohtule OÜ Megasten hinnapakkumise summas 528 eurot (sh km). OÜ Megasten pakkumine koosneb ventilatsiooni tarvikute maksumusest ning ventilatsiooni väljaehitusest. Barbam Ehitus OÜ pakkumises

sisaldub aurusauna ventilatsiooni väljaehitus ja liitmine, ventilatsiooni aukude puurimine välisseina ja seadmete paigaldus. Viimases hinnapakkumises märgitakse, et selle aluseks on kliendilt saadud teave ning kohtule esitatud ehitusaudit. Kuigi Megasten OÜ kohta on esitatud tõendi alusel tuvastatav, et äriühingul on maksuvõlad, ei tingi see asjaolu automaatselt hinnapakkumise kahtluse alla seadmist. Hagejate esitatud hinnapakkumine on usaldusväärne põhjusel, et selle tegemisel on aluseks võetud ehitusauditis tuvastatud vead. Millise alginfo alusel on Megasten OÜ kostjatele objekti kohta pakkumise teinud, on kohtule teadmata ning seetõttu ei ole kahju võimalik selle tõendi alusel kindlalt tuvastada. Samuti on Megasten OÜ nimel teinud hinnapakkumise kostjatele tuttav isik– T. Elvak – mis seab kahtluse alla pakkumise objektiivsuse. Seega on Barbam Ehitus OÜ pakkumine usaldusväärne ja ventilatsiooni väljaehitamisega seonduvalt tuleb kostjatel hagejatele hüvitada 1800 eurot. Terrassi rekonstrueerimise kohta on hagejad esitanud ControlElement OÜ arve summas 1950 eurot (käibemaksuta), mis koosneb terrassi lammutamisest, rakise ehitamisest, valamistöödest, veetõkketöödest ja plaatimisest (välja arvatud plaatide maksumus). Hageja hinnangul on lisanduvate plaatide kuluks 120 eurot. Alternatiivselt on hagejad esitanud kohtule vastava töö kohta ka OÜ Säinast pakkumise summas 2354,40 eurot (I kd, tl 196). Kostjate väitel ei ole ControlElement OÜ on äriühinguna usaldusväärne, selle tegevusalaks on hulgikaubandus. Kostjate poolne hinnapakkumine puuduse kõrvaldamiseks on Megasten OÜ hinnapakkumine summas 1108,80 eurot (sh km). Viimase äriühingu pakkumine sisaldab plaatide eemaldust, ettevalmistust hüdroisolatsiooniks, hüdroisolatsiooni, selle paigaldust ja lisamaterjale, plaate, plaatimist ja plaatimismaterjale ning lõppviimistlust. Arvete alusel võib tuvastada, et ControlElement OÜ on hagejatele ehitusega seonduvalt arveid esitanud ning hageja on nende eest ka tasunud ning sellele ei ole kostjad vastu vaielnud. Kostjad ei ole sisulisi vastuväiteid ControlElement OÜ pakkumisele esitanud. ÄS § 4 lg 5 esimese lause kohaselt teatab ettevõtja äriregistrisse kandmisel kavandatud põhitegevusala, samuti teatab tegevusalade muutumisest. Äriregistris kajastuv äriühingu põhitegevusala ei takista äriühingul tegutseda mitmes valdkonnas. Samuti on ka teine äriühing OÜ Säinast teinud hagejatele sama töö tegemise eest sarnase, kuid veelgi kallima pakkumise. Megasten OÜ pakkumist peab kohus ebausaldusväärseks selle esindaja seotuse tõttu kostjatega. ControlElement OÜ pakkumine ja hagejate hinnang põrandaplaatide maksumusele on usaldusväärne ning terrassi rekonstrueerimisega seonduvalt tuleb kostjatel hagejatele hüvitada 2070 eurot. Peapüstaku kanalisatsioonitoru ja I korruse WC-toru väljavahetamise kulud on põhjendatud ulatuses, mis sisaldab seinakonstruktsioonide avamisega, torude vahetamisega ning konstruktsioonide sulgemise seonduvaid töid, viimistlustöid ning materjale. Vastavalt ControlElement OÜ-lt tellitud hinnapakkumisele on eelkirjeldatud tööde maksumus 4240 eurot ja plaatide väljavahetamise kuluks on 395,20 eurot. Hiljem vähendasid hagejad oma nõuet 4023,03 euroni (sh plaadid, ilma plaatideta kulu 3627,83 eurot) – sh esitas ControlElement OÜ neile juunis 2017 vastavate tööde eest arved summas 3595 eurot ning hagejad tegid ise lammutustööd ning viisid ära ehitusprahi, mille utiliseerimise eest tasusid 32,83 eurot. Kostjate ainus vastuväide hinnapakkumisele on, et tööd ei ole põhjendatud. Muid sisulisi vastuväiteid kostjad eeltoodud tõenditele ei esitanud ning omapoolset hinnapakkumist tööde võimaliku maksumuse osas samuti mitte. Kuna vastav hinnapakkumine hõlmas ka töid, mille kostjate kanda jätmine ei olnud põhjendatud (II korruse WC hüdroisolatsiooni

paigaldus), tuleb kostjatel hagejatele hüvitada järgnevate tööde maksumus: torutööd ja materjalid 940 eurot, kipsitööd ja kipsplaadid 436 eurot, plaatimistööd 920 eurot, utiliseerimiskulud 32,82 eurot ja plaadid 395,20 eurot. Seega tuleb kostjatelt hagejate kasuks torude vahetusega seonduvalt välja mõista kokku 2724,02 eurot. Elektrisüsteemi korrastamise kulu on tõendatud osaliselt. Usaldusväärne ei ole elektrisüsteemi uuendamist puudutav arve elektriprojekti eest summas 550 eurot. Kohtule on esitatud tõend, mille kohaselt koostas ridaelamule aprillis 2017 elektripaigaldise põhiprojekti Elkoset OÜ, arve on aga töö eest koostanud ControlElement OÜ. Seega ei ole elektriprojekti eest esitanud hagejatele arvet selle töö teinud isik ning kohus ei pea arvel kajastuvat summat kahjuks ning selgitust allhanke kohta usaldusväärseks, mistõttu ei kuulu see hüvitamisele. Hinnapakkumise elektritöödele on 26.12.2016 esitanud Enervex OÜ summas 6424,80 eurot, samas on 02.10.2017 ja 07.12.2017 esitanud arved summas 2287 eurot (sh km) hoopis OÜ Riigerm, millele on lisandunud kulu elektrimaterjalidele summas 33,40 eurot (sh km). AS Effex ja OÜ Riigerm arved on kohtu hinnangul usaldusväärsed. Kostjate sõnul on tehtud tööd pooles ulatuses (kohtuistungi protokoll lk 31; II kd, tl 141). Kohtul puudub mistahes info selle kohta, kuidas on elektrijuhtmestik ridaelamus uuendatud, st kas on freesitud juhtmete tarbeks sooned seintesse või on vahetatud juhtmed peidetud kipsplaadi taha. Arvestades asjaolu, et hinnapakkumine hõlmab nii avatud seinte taastamisest kui freesitud soonte pahteldusest, on usutav, et lõppviimistlus nimetatud hinnapakkumises ei puuduta üksnes elektrijuhtmestikuga seonduvat siseviimistlust, vaid igasuguseid ridaelamus hageja kirjeldatud puudustega seonduvaid siseviimistlustöid. Seega tuleb elektrijuhtmete uuendamisega seonduvad siseviimistlustööd rahuldada kohtu määratud ulatuses VÕS § 127 lg 6 alusel, mille järgi kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Põhjendatud siseviimistluskuluks on 1000 eurot. Seega on elektritöödega seonduvalt põhjendatud kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kokku 3320,40 eurot. Korstnate veeplekkide paigaldamisega seonduvalt on hagejad esitanud kohtule tõendina OÜ Mulgi Ehitus hinnapakkumise (p 5 hinnapakkumisest; I kd, tl 49-49p). Nimetatud hinnapakkumine ei sisalda aga konkreetselt veeplekkide paigaldamise hinda. Kostjad on vastukaaluks esitanud OÜ Megasten hinnapakkumise, mis sisaldab mh just konkreetseid veeplekitöid. Kohus on OÜ Megasten hinnapakkumist pidanud mitteusaldusväärseks tõendiks, mistõttu ei arvesta ka veeplekkide vahetuse hinnas nende pakkumist. Kuivõrd ei ole esitatud usaldusväärseid tõendeid veeplekkide vahetuskulu kohta, on võimalik kahju suuruse määramisel lähtuda VÕS § 127 lg-st 6 esimest lauset. Kohus määrab korstnate veepleki vahetamisega seonduvaks kahjuks 400 eurot. Muus osas ei ole hagejate nõue ridaelamu parandamiskulude hüvitamiseks kostjate poolt põhjendatud. Hagejate tõendatud, põhjendatud ja mõistlikud kahju kindlakstegemise kulud on järgnevad eksperdikulud: elektripaigaldise visuaalse ülevaatuse arve summas 120 eurot; elektripaigaldise auditi koostamise ja elektripaigaldise kontrollmõõtmise kulu summas 420 eurot; ehitusauditi koostamise kulu summas 1000 eurot; täiendava ehitusauditi koostamise kulu summas 125 eurot. Eelnimetatud kulud seonduvad otseselt kostjate poolt hüvitatava kahju kindlakstegemisega. Hüvitatavate kahjudega ei seondu mükoloogiliste uuringute kulu

summas 250 eurot ja küttesüsteemi ülevaatuse ja eksperthinnangu koostamise kulu summas 409 eurot Kokku tuleb audititega seonduvalt kostjatel hagejatele kahjuna hüvitada 1665 eurot. Hagejate arvates on nende kahjuks ka puuduste kõrvaldamiseks 11.05.2017 (kuupäev täpsustatud kohtuistungil, II kd, tl 133) võetud laenu intressikulu 4656,64 eurot. Riigikohus on varasemalt müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude puhul leidnud, et hageja väidetud kahju (intressikulu) ei ole hõlmatud poolte sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga, mistõttu tuleb hagi jätta selle nõude osas rahuldamata sõltumata sellest, kas kostja põhjustas selle kahju (VÕS § 124 lg 4) või kas kahju oli ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kuna müügilepingu puudustest teatamise avaldusele ei ole notariaalset vorminõuet, ei ole põhjendatud nõuda kostjatelt ka vastava avalduse tõestamise kulu hüvitamist summas 76,10 eurot. Seega tuleb kostjatel hagejatele kahjuna hüvitada 12465,42 eurot (1800+2070+2724,02+3320,4+400+1665+486). Hagi jääb rahuldamata summas 43401,80 eurot. Maakohus leidis, et VÕS § 139 lg 1 ei rakendu, sest ei ole välja toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagejad olnuks osaliselt ise neile tekkinud kahju kaaspõhjustajateks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

-

kontrollis iga puuduse puhul, kas tegemist on puudusega, mida saab lugeda lepingu rikkumiseks, kas tegemist on varjatud puudusega ja kui eelmistele küsimustele sai vastata jaatavalt, siis kontrollis kohus, kas esineb kostjate vastutust välistavaid asjaolusid VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 1 alusel. Seejärel määras kohus kindlaks kahjuhüvitise suuruse VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel nende puuduste, mille eest kostjad vastutavad. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et kostjad ei vastuta järgmiste puuduste eest: märgunud soojustus ning kohati pehkinud sarikate ja katusekande kinnitused (puudus nr 5) korstnaotsade seisukord (nr 6); garaažikatuse veelekked (nr 8); I korruse WC kraanikausi toru ühendus (nr 4); leiliruumi laudise, torustiku ja lae pehkimine, roostetamine ja hallitamine (nr 10); külmasildade olemasolu ja laetala pehkimine (nr 11); küttekolletega seotud probleemid (nr 13). Hageja poolt apellatsioonkaebusele lisatud uued tõendid ei tõenda hagejate poolt väidetud asjaolusid. Päästeameti vastus hagejate päringule 30.04.2019 kirjeldab norme, mis tuleohutuse osas kehtisid ning selles märgitakse, et konkreetsema vastuse andmine eeldab ehitusprojektiga tutvumist. T. Henki arvamuses antakse hinnang T. Henki enda poolt koostatud küttesüsteemide eksperthinnagule (I kd lk 70). Maakohus on nimetatud tõendile hinnangu andnud ja ringkonnakohus leiab, et koostaja esitatud täiendav arvamus maakohtu hinnangut ei muuda.

/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks

/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson

/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.