Otsuse tegemise aeg ja koht 27. juuni 2019 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-18-108495
Tsiviilasi
xxxx KÜ hagi OÜ Xxxx vastu leppetrahvi nõudes
hagi hind 2750 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: xxxx KÜ (registrikood xxxx, xxxx); esindajad Hageja seaduslik esindaja: E L-V (isikukood xxxx, xxxx; tel: xxxx; e-post: xxxx); Tsiviilasja hind
Kostja: OÜ Xxxx (registrikood xxxx, xxxx; e-post: xxxx). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt OÜ-lt Xxxx (registrikood xxxx) hageja xxxx KÜ (registrikood xxxx) kasuks välja 2 650 (kaks tuhat kuussada viiskümmend) eurot.
Menetluskulude jaotus
1.Jätta hageja menetluskuludest 96% kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda.
2.Mõista kostjalt OÜ-lt Xxxx (registrikood 11661087) hageja xxxx KÜ (registrikood xxxx) kasuks menetluskuluna välja 264 (kakssada kuuskümmend neli) eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise
taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt on hageja kui korteriühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kostja on korteriühistu liikmetega lepingulistes suhetes.
2.Hagiavalduse kohaselt on korteriühistu liikmed sõlminud kostjaga kaks lepingut. 04.09.2015 sõlmiti notariaalselt tõestatud võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks tekkivate korteriomandite võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud ehituskokkulepe. 14.09.2017 sõlmiti asjaõigusleping korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks ja uute korteriomandite tekkimiseks ning nende omandite üleandmiseks, kokkulepped hüpoteekide kohta ja võlaõigusliku lepingu osalise üleandmise leping. Lepingute kohaselt olid korteriühistu liikmed müüjateks ja kostja ostjaks.
3.Vastavalt 14.09.2017 lepingu punktile 2.9.1 leppisid pooled kokku, et kostja teostab lepingu lisas 2 nimetatud tööd hiljemalt 12 kuu jooksul alates 01.10.2017, välja arvatud lepingus märgitud tööd. Kanalisatsiooni tuulutuse ja kanalisatsioonipüstikute ventileerimise väljaviikude ehituse läbi katuse ja vahelae põranda summas 3 000 eurot pidi kostja tegema hiljemalt 10.10.2017. Põranda soojus- ja heliisolatsiooni suurendamise ja põranda konstruktsiooni isoleerimise mineraalvillaga summas 2000 eurot pidi kostja teostama hiljemalt 01.11.2017.
4.14.09.2017 lepingu punktis 2.9.1 oli märgitud, et kostja kohustus teostama lepingu lisas toodud tööd hiljemalt lepingu lisaks olevas vaegtööde tabelis toodud tähtajaks. Kostja pidi töid alustama hiljemalt 10.10.2017. Müüjad või nende volitatud isikud ja kostja pidid hiljemalt 5 tööpäeva jooksul alates iga 04.09.2015 lepingu punktis 4.2. nimetatud töö teostamisest allkirjastama ühiselt töö vastuvõtmise akti või saama riiklikult tunnustatud ehituseksperdilt E E’lt töö kohta positiivse või negatiivse hinnangu. Leping nägi ette, et kui müüjast mitteolenevatel põhjustel ei ole akti allkirjastatud või ehituseksperdilt hinnangut saadud või ehituseksperdilt on saadud negatiivne hinnang vastavale tööle, on müüjal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 50 eurot päevas iga vastava tööga viivitatud päeva eest kuni akti allkirjastamiseni või eksperdilt positiivse hinnangu saamiseni. Leppetrahv lepiti kokku selleks, et kostjat kohustuse täitmisele sundida.
5.14.09.2017 lepingu alapunktis 4.2.1 muudatus 04.09.2015 lepingu kohta oli vajalik selleks, et töödega katusekorruse väljaehitamisel saaks jätkata. Töö jäi tähtajaks tegemata, mida tõendab ehitusekspert E E’i koostatud akt seisuga 20.10.2018. Seisuga 17.11.2017 oli töö teostamata. 14.09.2017 lepingu punkti 2.9.1. alapunktis 4.2.2. nimetatud muudatus 04.09.2015 lepingu kohta oli vajalik seetõttu, et 2017. a kevadel oli kostja eemaldanud Xxxx pööningu põrandalt olulise kihi vana soojustusmaterjali ning ühistu liikmed soovisid talveperioodiks saada vähemalt ajutist lisasoojustust pööningule, et vältida 3. korruse korterite liigset soojakadu läbi lae. 17.11.2017 oli töö teostamata, mille kohta koostas E E akti 24.11.2018 seisuga.
6.Hageja koostas kostjale 17.11.2017 leppetrahvi arve nr 20171117 maksetähtajaga 30.11.2017 summas 2750 eurot, kuid kostja ei ole seda tasunud. 14.09.2017 lepingu lisast 2 tulenevate kohustuste täitmise kohta ei ole hagejale esitatud mitte ühtegi lepingu osapoolte ega ehituseksperdi positiivse hinnanguga akti, mis kinnitaksid lepingu punktis 2.9.1. nimetatud kohustuste täitmist. Ehituseksperdi aktide koostamine iseenesest ei mõjutanud müüja õigust koostada leppetrahvi arve, sest kohustused olid tähtajaks täitmata ning see oli silmaga nähtav.
7.Hageja leppetrahvi nõue 2750 eurot oli esitatud 04.09.2015 lepingu p 4.2 ja 14.09.2017 lepingu punkti 2.9.1. alusel. Kanalisatsiooni tuulutuse ja kanalisatsioonipüstikute ventileerimise väljaviikude ehituse tähtaeg 10.10.2017. Tööd ületasid tähtaja 38 päeva, nõude summa 38 x 50 = 1900 eurot. Põranda soojus- ja heliisolatsiooni suurendamise, põrandakonstruktsiooni mineraalvillaga isoleerimise tööde tähtaeg oli 01.11.2017. Tööd ületasid tähtaja 17 päeva, nõude summa 17 x 50 = 850 eurot. Hageja palus kostjalt hageja kasuks leppetrahvi välja mõista.
8.Hagiavalduse täienduses leidis hageja, et korteriühistu kõik liikmed on solidaarsed võlausaldajad. Hageja viitas VÕS §-le 73. Kõik ühistu liikmed on solidaarvõlausaldajad, sest kostja peab täitma töö teostamise ja leppetrahvi tasumise kohutusi kõikidele liikmetele. Xxxx korteriühistu liige A S’i on 10.11.2017 loovutanud oma nõudeõiguse hagejale. Hageja viitas samuti korteriomandi ja korteriühistuseaduse §-le 34. Hageja leidis, et ta saab korteriühistuna esitada hagiavalduse enda nimel kõigi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks, sest tegu on korteriomanike ühise huviga korrastada kanalisatsioonisüsteemi ja maja soojendamist. Leppetrahv lepiti kokku kostja kohustuse täitmisele sundimiseks.
KOSTJA VASTUVÄITED
9.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et hageja juhatus ei ole avalikustanud rahade liikumist oma raamatupidamises ja kandivad raha endale. Sama juhtus arendaja seatud deposiidiga. Korteriühistu juhatuse sooviks on korterid endale nipitada.
10.28.01.2019 seisukohtades pidas kostja nõuet segaseks ja ainetuks. Kostja viitas VÕS §-le
160.14.09.2017 lepingu punkti 4.2. kohaselt kohustus kostja hoiustama notari kontole 15 000 eurot. Pooled leppisid kokku, et iga lepingu punktis 4.2. nimetatud töö teostamise järel kantakse summa notari kontolt tagasi kostjale 3 pangapäeva jooksul, kui müüja, ostja või Xxxx on notarile esitanud lepingus nimetatud iga töö kohta ühiselt allkirjastatud vastuvõtmisakti või riiklikult tõestatud ehitusekspert E E positiivse hinnanguga akti. Kui notarile ei esitata ühiselt allkirjastatud akti või esitatakse ehituseksperdi negatiivne hinnang, pidi notar edastama raha korteriühistu näidatud kontole.
11.25.10.2017 on ehitusekspert E E koostanud hageja nõudel akti, milles fikseeris faktilise olukorra objektil. 24.11.2017 koostas ehitusekspert hageja nõudel hageja esitatud akti, milles fikseeris faktilise olukorra objektil ja millest nähtub, et tööde teostamine viibis objektiivsetel põhjustel. Tööde alustamisel selgus, et olemasolev põrand oli väikese jäikusega ning ühe korteri osas oli olemasolev põranda kandetalastik osaliselt eemaldatud. Jäigema, helikindlama ja tulepüsivama põranda saamiseks konstrueeriti põrand betoonplaadina, mistõttu põranda ehituse tööd viibisid. 16.02.2018 kirjas selgitas E E, et tööde alustamisest alates oli teada, et tähtaegadest kinnipidamine ei ole objektiivsetel asjaoludel võimalik.
12.Hageja seaduslik esindaja saatis notarile 28.12.2018 kirja, mille alusel kandis notar korteriühistu kontole 8000 eurot. Hageja seaduslik esindaja jättis notarile esitamata ehitusekspert E E 30.11.2017 akti, millega ta ehitustööd peatas. Seega oli hageja seaduslik esindaja teadlik, et töid ei ole võimalik teostada lepingus sätestatud tähtajaks, mistõttu on leppetrahvi nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega.
13.Kostja viitas VÕS §-le 6 ja TsÜS § 138 lõikele 2 ja leidis, et hageja eesmärgiks on kostja kahjustamine. Kostja viitas VÕS § 159 lõikele 2. Väidetavalt on hageja esitanud leppetrahvi nõude 17.11.2017, kuid ta ei ole tõendanud, et see oleks kostjale kätte toimetatud. Lisaks on
leppetrahvi päevade arvu arvestatud valesti ehk tähtaja kulgemist ei ole arvestatud kooskõlas TsÜS § 137 lg 1.
14.Hageja on nõude kostja vastu omandanud loovutamise teel 10.11.2017 A S’ilt, kuid nõude loovutamisest kostjat teavitatud ei ole. Kostja leidis, et tekib küsimus, kas korteriühistu on üldse õigustatud ilma üldkoosoleku otsuseta nõudeid omandama ja kohtusse pöörduma. Kostja viitas KrtS §-le 35.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele.
16.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) 04.09.2015 sõlmiti Xxxx elamu korteriomanike ja kostja vahel notariaalselt tõestatud võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite tekkimiseks, korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks ja müümiseks ning eelnevaga seotud ehitustööde tegemiseks; 2) 14.09.2017 sõlmiti Xxxx elamu korteriomanike, kostja, Xxxx OÜ ja krediidiasutusete vahel asjaõigusleping korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks ja uute korteriomandite tekkimiseks, uute korteriomandite müümiseks ning hüpoteekide seadmiseks; 3) 14.09.2017 lepinguga muudeti varasema lepingu kokkuleppeid ehitustööde osas ning lepiti kokku, et kostja teostab 14.09.2017 lepingus märgitud ehitustööd samas lepingus toodud tähtaegadeks; 4) 14.09.2017 lepingu kohaselt pidid korteriomanikud ja kostja koostama iga ehitustöö vastuvõtmise kohta ühiselt allkirjastatud akti või saama tunnustatud ehituseksperdilt E E’lt töö kohta positiivse või negatiivse hinnangu; 5) kostja pidi 14.09.2017 lepingu kohaselt maksma korteriomanikele leppetrahvi 50 eurot päevas juhul, kui mõni ehitustöö ei saa tähtaegselt valmis ning leppetrahvi tuli tasuda kuni akti allkirjastamiseni või ehituseksperdilt positiivse hinnangu saamiseni.
17.Pooled vaidlevad käesolevas asjas selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi, sest 14.09.2017 kokkuleppes toodud ehitustööd ei saanud tähtaegselt valmis.
18.Hageja leidis, et kuna tööd ei saanud tähtaegselt valmis, oli tal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 2750 eurot 14.09.2017 lepingu punkti 2.9.1. alusel. Hageja esitas kostjale 17.11.2017 leppetrahvi arve. Kanalisatsiooni tuulutuse ja kanalisatsioonipüstikute ventileerimise väljaviikude ehituse tähtaeg oli 10.10.2017. Tööd ületasid tähtaja 38 päeva ja leppetrahvi nõue selle eest on 38 x 50 = 1900 eurot. Põranda soojus- ja heliisolatsiooni suurendamise, põrandakonstruktsiooni mineraalvillaga isoleerimise tööde tähtaeg oli 01.11.2017. Tööd ületasid tähtaja 17 päeva ja leppetrahvi nõue selle eest on 17 x 50 = 850 eurot. Lisaks leidis hageja, et lepingu alusel olid kõik korteriomanikud kostja suhtes solidaarvõlausaldajateks. Üks korteriomanik loovutas leppetrahvi nõudeõiguse 10.11.2017 hagejale.
19.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et hageja juhatus ei ole ise avalikustanud rahade liikumist. 14.09.2017 lepingu kohaselt hoiustas kostja notari kontole 15 000 eurot ning lepingu kohaselt pidi notar kandma lepingus märgitud summa üle hagejale, kui mõnda tööd ei teostata. Ehitusekspert E E koostas hageja nõudel 24.11.2017 akti, millest nähtub, et tööde teostamine viibis objektiivsetel põhjustel. Tööde teostamisel nimelt selgus, et olemasolev põrand oli vähese jäikusega ning jäigema ja helikindlama põranda saamiseks konstrueeriti põrand betoonplaadina.
16.02.2018 kirjas selgitas E E, et tööde alustamisest alates oli teada, et tähtaegadest kinnipidamine ei ole objektiivsetel asjaoludel võimalik. Hageja oli sellest teadlik ja leppetrahvi nõue oli vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud leppetrahvi arve kostjale kättetoimetamist ega nõude loovutamisest teatamist. Lisaks on leppetrahvi päevade arvu arvestatud valesti ehk tähtaja kulgemist ei ole arvestatud kooskõlas TsÜS § 137 lg 1.
20.Kohus leiab, et kostja vastuväited hageja nõudele on põhjendatud ja asjakohased üksnes osas, milles kostja viitas leppetrahvi nõude aluseks olevate päevade ebaõigele arvestamisele. Muus osas ei võimalda kostja vastuväited jätta nõuet rahuldamata.
21.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja liikmed kui müüjad ja kostja kui ostja sõlmisid 04.09.2015 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku kokkuleppe uute korteriomandite tekkimiseks, korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, tekkivate korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ning sellega seotud ehituskokkulepped (toimiku lk 29-44). Antud lepingu punkt 4 reguleeris ehitustöid ja kostja kohustusi. Lepingu punkti 4.2. kohaselt pidi kostja teostama lepingu lisas 2 nimetatud tööd hiljemalt 12 kuu jooksul alates lepingu punktis 3.1. nimetatud uutele tekkivatele korteriomanditele ehituse alustamiseks teatise esitamisest. Lepingu punktis 4.5 leppisid pooled kokku, et lepingu punktis 4.1. kokku lepitud lisas 2 toodud ehitustööde lõpetamisel allkirjastavad ostja ja müüjad lihtkirjaliku ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Lepingu lisas 2 olid loetletud teostatavad tööd. Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta sõlmis korteriomanikega viidatud lepingu, millest tulenesid talle ehitustööde teostamise kohustused.
22.14.09.2017 sõlmisid korteriomanikud, kostja, lepingus märgitud krediidiasutused ja Xxxx OÜ notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks ja uute korteriomandite tekkimiseks ning nende omandite üleandmiseks, hüpoteekide kokkulepped ja võlaõigusliku lepingu osalise üleandmise ja muutmise lepingu (toimiku lk 45-61). Antud lepingu punktis 2.9. otsustati muuta eelmise lepingu punkti 4.2. Uues sõnastuses leppisid müüjad ja ostja kokku, et kostja pidi teostama lepingu lisas 2 nimetatud tööd hiljemalt 12 kuu jooksul alates 01.10.2017, välja arvatud samas lepingu muudatuses otseselt nimetatud tööd. Senise lepingu punkti 4.2. täiendati uute alapunktidega.
23.Alapunkti 4.2.1 kohaselt pidi kanalisatsiooni tuulutus ja kanalisatsioonipüstikute ventileerimise väljaviikude ehitus läbi katuse ja vahelae põrand olema valmis hiljemalt 10.10.2017. Tööde hinnaks oli sulgudes märgitud 3000 eurot. Lepingu alapunkti 4.2.2 järgi pidi põranda soojus- ja heliisolatsiooni suurendamine, põrandakonstruktsiooni isoleerimine mineraalvillaga olema valmis hiljemalt 01.11.2017 ja tööde hinnaks oli lepingus sulgudes märgitud 2000 eurot. Lepingu alapunkti 4.2.3 järgi pidi katusekonstruktsioonile vajaliku tuulutuse rajamine, soojustamine mineraalvillaga ning teised antud lepingu punktis märgitud tööd olema valmis 31.12.2017.
24.Samuti nägi lepingu punkti 4.2. uues sõnastuses ette, et kostja pidi töid alustama hiljemalt 10.10.2017. Müüja või tema volitatud isikud ja ostja pidid 5 tööpäeva jooksul arvates iga lepingu punktis 4.2 nimetatud töö teostamisest allkirjastama ühiselt töö vastuvõtmise akti või saama riiklikult tunnustatud ehituseksperdilt töö kohta positiivse või negatiivse hinnangu. Kui müüjast mitteolenevatel põhjustel ei olnud eelnimetatutud akti allkirjastatud või ehituseksperdilt hinnangut saadud või ehituseksperdilt saadi negatiivne hinnang vastavale tööle, oli müüjal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 50 eurot päevas iga vastava tööga viivitatud päeva eset kuni akti allkirjastamiseni või eksperdilt positiivse hinnangu saamiseni. Eeltoodust nähtub, et korteriomanikel oli õigus nõuda kostjalt leppetrahvi siis, kui töid ei võetud vastu või nendele ei antud ehituseksperdi poolt positiivset hinnangut ning põhjused ei olenenud korteriomanikest ehk
müüjatest. Leping ei näinud ette, et kostjal tuli leppetrahvi tasuda vaid siis, kui tööde tähtaegne valmimine oli tingitud mõnest kostja süülisest teost.
25.Ühtlasi lisati lepingusse uus punkt 4.2`, mille kohaselt kohustus ostja hoiustama notari kontole 15 000 eurot ning pooled leppisid kokku, et iga lepingu punktis 4.2. nimetatud töö teostamise järel töö kohta sulgudes märgitud summa kantakse notarikontolt tagasi ostjale 3 päeva jooksul arvates päevast, mil müüja, ostja või Xxxx on notarile esitanud vastava lepingu punktides 4.2.1 kuni 4.2.4. nimetatud iga töö kohta ühiselt allkirjastatud vastuvõtmisakti või nimetatud akti mitteallkirjastamisel on notarile esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi E E positiivse hinnanguga akt. Sama punkt nägi ette, et kui mõne töö kohta ei esitata notarile ühiselt allkirjastatud akti või esitatakse riiklikult tunnustatud eksperdi negatiivne hinnang, edastab notar vastava rahasumma korteriühistu näidatud korteriühistu kontole. Lepingu antud punktist ei tulenenud, et korteriomanikel ehk müüjatel ei oleks õigust nõuda leppetrahvi juhul, kui notar on vastava summa korteriühistule üle kandnud.
26.Riiklikult tunnustatud ekspert E E koostas 20.10.2017 akti (toimiku lk 62-64) Xxxx korterelamu pööningukorruse rekonstrueerimise seisukorra ülevaatuse ja hinnangu kohta. Akti kohaselt ei olnud pööningukorrusel üldehitustööd lõpetatud. Põrand oli ehitamata ja kanalisatsiooni tuulutuskorstnad katusele panemata.
27.24.11.2017 koostas riiklikult tunnustatud ekspert E E teise akti (toimiku lk 65—66) Xxxx korterelamu pööningkorruse rekonstrueerimise ülevaatuse kohta. Akti kohaselt olid pööningukorruse ümberehitamisel elukondlikeks ruumideks üldehitustööd lõpetamata. Toimus jäigema helipidavama ja tulepüsivama põranda konstrueerimine, samal ajal toimusid ettevalmistused põranda ehitamiseks raudbetoonplaadina. Aktis on osundatud, et lepingu punkti
4.2.2.kohane töö, mis pidi valmis olema 01.11.2017, oli täitmata ja teostuse kohta andis ekspert negatiivse hinnangu.
28.Vastuseks kostja esindaja päringule saatis ehitusekspert E E kostja esindajale 16.02.2018 ekirja (toimiku lk 105), milles selgitas, et eelmise aasta lõpul toimunud ülevaatusel otsustasid hageja esindajad, et ehitajaga varem kokku lepitud põranda konstruktsiooni tuleb muuta põrandat jäigastades ja helipidavust tõsta, sest selgus, et niigi väikese jäikusega põrandat olid ülakorruse elanikud lammutanud ja nõrgestanud. Selle kohta koostas ekspert akti. Tööseisaku pikkust ei määratud, kuid oli selge, et selleks kulub aega. 30.11.2017 koostas E E akti (toimiku lk 115116), milles ta eelviidatud asjaolusid seoses põranda jäikusega kirjeldas. Ülevaatuse tulemusel peeti vajalikuks põranda konstruktsiooni muutmist. Akti kohaselt tuli põranda ehitusega seotud tööd seniks peatada, kuni on koostatud projektlahendus betoonplaadiga põranda ehitamiseks ja tehtud uued kokkulepped.
29.Kohus osundab, et eelviidatud tõendite kohaselt olid kostjal tähtaegselt teostamata kanalisatsiooni tuulutuse ja põrandaga seotud tööd. Ainuüksi ehituseksperdi koostatud aktidest ei saa järeldada, et tööde tähtaegne mittevalmimine oli seotud mõne objektiivse põhjusega, mille eest kostja ei vastutanud. Tõenditest ei saa ka järeldada, et tööde tähtaegne valmimine oleks olnud algusest peale objektiivselt võimatu ning korteriühistu või korteriomanikud oleksid seda teadnud. Ühtlasi ei tulenenud lepingust, et korteriomanike õiguse nõuda lepingus märgitud leppetrahvi oleks välitanud notari deposiitkontole kantud summa ülekandmine korteriühistule.
30.VÕS § 104 lg 1 sätestab, et seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Antud juhul ei näinud kostja sõlmitud lepingud ette, et ta vastutab tööde tähtaegse mittevalmimise eest vaid süü olemasolul. VÕS § 103 lg 1 näeb ette, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on
vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 103 lg 2 järgi on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
31.30.01.2019 eelistungil (toimiku lk 117-118) selgitas kohus kostjale, et üksnes deposiidist väljamakse tegemine ja rahade võimalik liikumine hageja raamatupidamises ei võimalda kohtul jätta nõuet rahuldamata. Samal istungil avaldas kostja, et ta ei saanud töid tähtaegselt valmis teha, sest sai hagejalt tööde teostamiseks projekti, mis osutus valeks. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada, et ta pidi lepingu alusel järgima hagejalt saadud projekti, mida ta järgida ei saanud ja mille puuduste tõttu ta ei saanud lepingus toodud tööd teha. Vaatamata kohtu selgitustele ei põhistanud ega tõendanud kostja täiendavalt oma vastuväiteid. Kuna asjas kogutud tõendite kohaselt rikkus kostja lepingut ega teinud selles märgitud töid valmis tähtaegselt, rikkus kostja lepingut ning oli kohustatud tasuma lepingus märgitud leppetrahvi, sest kostja ei põhistanud ega tõendanud lepingu rikkumise vabandatavust. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et tööde tähtaegne valmimine oli tingitud korteriomanikest.
32.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et hageja ei ole tõendanud talle leppetrahvi arve kättetoimetamist ega nõude loovutamisest teatamist. Kohus leiab, et hagejal kui korteriühistul oli õigus esitada kostja vastu nõue ning hiljemalt kohtumenetluse käigus sai kostja teadlikuks leppetrahvi nõude suurusest ning leppetrahvi nõude loovutamisest.
33.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja koostas kostjale 17.11.2017 arve nr 20171117 (toimiku lk 28) summas 2750 eurot. Arve kohaselt sisaldas see 55 päeva eest leppetrahvi lepingute punktide 2.9.1. ja 4.2. alusel, 38 päeva eest lepingu punkti 4.2.1 alusel ja 17 päeva eest lepingu punkti 4.2.2. alusel. Kuigi hageja ei tõendanud, et ta toimetas arve kostjale kätte kohtumenetluse eelsel ajal, on arve kohtumenetluses koos teiste menetlusdokumentide ja tõenditega kostjale kätte toimetatud ning kostjal oli võimalik esitada leppetrahvi nõudele sisulisi vastuväiteid. Seega on kostja vastuväide arve mittesaamise osas ainetu.
34.Hageja esitas kohtule A S’iga 10.11.2017 sõlmitud nõude loovutamise lepingu (toimiku lk 78), mille kohaselt loovutas korteriomanik hagejale 14.09.2017 lepingu punktist 2.9.1. tuleneva leppetrahvinõude. Kohtu hinnangul on hageja antud tõendiga tõendanud, et ta on omandanud kehtivalt ühelt korteriomanikult lepingust tuleneva leppetrahvi nõude kostja vastu. Kohus nõustub väitega, et lepingu alusel olid kõik korteriomanikud kostja suhtes solidaarvõlausaldajad. VÕS § 164 lg 1 sätestab, et võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõuet ei või loovutada, kui loovutamine on seadusest tulenevalt keelatud või kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. VÕS § 164 lg 2 järgi astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele.
35.VÕS § 170 näeb ette, et kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et on nõude loovutanud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud, isegi kui nõuet tegelikult ei loovutatud või kui loovutamine ei ole kehtiv. Sama kehtib, kui võlausaldaja on nõude loovutamise kohta välja andnud dokumendi ja uus võlausaldaja esitab dokumendi võlgnikule. Antud sättest tuleneb, et võlgnik võib eeldada nõude loovutamise kehtivust juba ainuüksi siis, kui võlausaldaja talle sellest teatab. VÕS §-st 170 ei tulene, et kui võlausaldaja sõlmib nõude loovutamise lepingu, milline on võlgnikule kättesaadavaks tehtud, ei ole nõude loovutamine võlgniku suhtes siiski kehtiv enne, kui talle on selle kohta esitatud formaalne teade. Käesolevas
kohtumenetluses on kostjale nõude loovutamise leping kätte toimetatud ning seega oli ta nõude loovutamisest teadlik.
36.Kohus nõustub nende kostja vastuväidetega, mis puudutavad leppetrahvi summa arvestamisel aluseks olnud viivitatud päevade arvuga. Hageja arvestas seisuga 17.11.2017 leppetrahvi kanalisatsiooni tuulutuse ja kanalisatsioonipüstikut ventileerimise väljaviikude töö osas 38 päeva eest, sest tööde tähtaeg oli 10.10.2017. Põrandaja soojus- ja heliisolatsiooni suurendamise ning põrandakonstruktsiooni mineraalvillaga isoleerimise tööde tähtaeg oli 01.11.2017. Seisuga 17.11.2017 arvestas hageja leppetrahvi 17 päeva eest. TsÜS § 137 lg 1 sätestab, et kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades või suuremates ajaühikutes arvutatava tähtajaga, möödub tähtaeg tähtpäeva saabumise päeval kell 24.00, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega oli kanalisatsiooniga seotud tööde tähtajaks ehk tööde valmimise viimaseks päevaks 10.10.2017 ning põrandaga seotud tööde valmimise viimaseks päevaks 01.11.2017. Hageja on ebaõigesti arvestanud viivitatud päevade hulka ka päevad, millised olid tähtaja viimasteks päevadeks. Hagejal oleks olnud õigus arvestada kanalisatsiooniga seotud tööde puhul viivist tähtaja viimasele päevale järgnevast päevast alates ehk alates 11.10.2017 ning põrandaga seotud tööde puhul alates 02.11.2017. Seisuga 17.11.2017 oleks hageja saanud kanalisatsiooniga seotud tööde eest nõuda leppetrahvi mitte 38 päeva, vaid 37 päeva eest ning 37 x 50 = 1850 euro ulatuses. Sama päeva seisuga oleks hageja saanud põrandaga seotud tööde eest nõuda leppetrahvi mitte 17 päeva, vaid 16 päeva eest ja 16 x 50 =800 euro ulatuses.
37.Kohus leiab, et kuivõrd hageja on ebaõigesti arvestanud viivitatud päevade hulka tähtaja viimased päevad, kuulub hageja leppetrahvinõue kostja vastu rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks kanalisatsiooniga seotud tööde eest välja mõista leppetrahv 1850 eurot ja põrandaga seotud tööde eest leppetrahv 800 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks leppetrahvidena välja mõista 2 650 eurot.
38.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesolevas asjas rahuldas kohus hageja nõude 96% ulatuses. Kohus leiab, et eeltoodust lähtuvalt tuleb kostja menetluskulud jätta kostja kanda ning hageja menetluskuludest tuleb 96% jätta samuti kostja kanda.
39.TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
40.Kohus andis hagejale tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks. Hageja ei esitanud kohtule menetluskulude väljamõistmise taotlust ega menetluskulude nimekirja. Tsiviilasja toimikust nähtub, et maksekäsu kiirmenetlus avalduse esitamisel ja hagiavalduse esitamisel tasus hageja riigilõivu kokku 275 eurot. 96% antud summast on 264 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuluna välja mõista 264 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/
Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.