Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Hagejate hinnangul on elamu küttesüsteemi nõuetekohaseks muutmiseks vaja leiliruumis kerise kujade saavutamine kaitseekraanidega ja viimistlemine; kolmanda korruse korstnajalalt laudise eemaldamine; kolmanda korruse korstnajala ümbruse põranda avamine ja saepuru täidise eemaldamine ja selle asendamine mittepõleva isolatsiooniga (kaltsiumsilikaat plaat); teise korruse lastetoast korstnajalalt tapeedi eemaldamine; teise korruse lastetoa korstnajala viimistlemine (laotud tellis on vastaspoole poolt krohvitud, hagejate poolt saanud viimistluspahtli ja Vivacolor Special Radiator värvkatte, mis lubatud, kuni 120 °C metall- ja kivipinnale); teise korruse korstnajala ümbruse põranda avamine ja saepuru täidise eemaldamine ja selle asendamine mittepõleva isolatsiooniga (kaltsiumsilikaat plaat); esimese korruse elutoa korstnajalalt tapeedi eemaldamine ja esimese korruse köögi korstnajalalt põlevmaterjalist viimistlusplaadi / MDF paneeli (sarnaneb ehituselt õhukese puitkiudplaadiga / püssiplaadiga, mille välispind on kaetud paberitaolise materjaliga) eemaldamine; esimese korruse elutoa ja köögi korstnajala viimistlemine (laotud tellis on vastaspoole poolt krohvitud, hagejate poolt saanud viimistluspahtli ja Vivacolor Special Radiator värvkatte, mis lubatud, kuni 120 °C metall- ja kivipinnale); esimese korruse korstnajala ümbruse põranda avamine ja saepuru täidise eemaldamine ja selle asendamine mittepõleva isolatsiooniga (kaltsiumsilikaat plaat); keldrikorrusel paikneva leiliruumi kerise tagaseinas oleva fibost müüri kohal oleva laudise eemaldamine (mis paikneb samuti vastu korstnajalga). Xxxx OÜ uue 02.12.2018.a. hinnapakkumise kohaselt moodustab ülal loetletud tööde maksumus kokku 4 015 eurot.

II Kostjate seisukohad. Kostjad hagi õigeks ei võta. Poolte vahel sõlmitud notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu punkti 2.2.2. kohaselt kinnitasid hagejad, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja neile müüjate poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Eeltoodust tulenevalt pidid hagejad olema tutvunud dokumentidega ja seega olema ka teadlikud, millal on ridaelamuboks ehitatud, samuti et ehitise kohta on olemas nii vastuvõtu akt kui ka kasutusluba. Koos eelnimetatud dokumentidega anti hagejatele üle ka korstnapühkimise akt, mille oli 18.12.2015.a. koostanud korstnapühkija A S. Akti kohaselt visuaalsel vaatlusel hetkel kütteseadmetele märkusi ei ole. Kütmine on lubatud. Seega olid küttesüsteemid vastava spetsialisti poolt vahetult enne kinnistu müügitehingut üle kontrollitud. Kostjatel endal vastavad eriteadmised puuduvad. Kõik asjaolud, mida hagejad nimetavad puudusteks, on eksisteerinud algusest peale, s.t. ridaelamuboks ongi selliselt ehitatud ning peale ehitise vastuvõtmist mingeid ümberehitustöid nende poolt ei tehtud. Kuna mingeid puudusi ei eksisteerinud, ei olnud võimalik hagejaid ka teavitada. Ehitise vastuvõtu aktist nähtuvalt on ehitusprojekt koostatud Rakvere Arhitektuuribüroo poolt ja heakskiidetud või kinnitatud Rakvere rajooni RSN TK ehitusprojektide komisjoni poolt 03. aprillil 1987.a. nr. IV-5, seega on väide ehitusprojekti puudumise kohta alusetu. Samuti nähtub, et ehitustöödeks on väljastatud luba nr. 20045 23. juunil 1987.a. ning see on välja antud LääneViru Maavalitsuse Ehitusameti Ehitusinspektsiooni poolt. Vastuvõtuaktis kajastub ka, et vastuvõtukomisjonile on esitatud ehituseeskirjadega ettenähtud mahus ehitise projekt- ja täitedokumentatsioon. Eelnimetatud vastuvõtu akti kohaselt on vastav komisjon uusehituse

ridaelamu sektsiooni nr.1 aadressil xxxx otsustanud vastu võtta. Vastuvõtukomisjoni otsuse kohaselt ehitustööd on lõpetatud, ehitis vastab ehitusprojektile, ehituseeskirjadele ja normidele, keskkonna-, sanitaar-, tule- ja töökaitse nõuetele. Vastuvõtukomisjoni koosseisu on kuulunud ka Lääne-Viru Päästeameti peainspektor. Rakvere Linnavalitsuse korraldusega 23.12.1996.a. nr 736 anti xxxx asuvale A Bile kuuluvale hooneosale kasutusluba nr xxxx sihtotstarbega ridaelamu sektsioon nr 1. Ehitis on kantud Ehitisregistrisse koodiga xxxx. Kuna hagejate poolt ostetud kinnistu puhul on tegemist õiguslikul alusel ehitatud ehitisega, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, siis ei kohaldata sellele käesoleval ajal kehtivad tuleohutusnõuded. Ehitusluba väljastati 1987.a. juunis, järelikult kehtivad tolleaegsed tuleohutusnõuded. Seadus ei ütle, et kui võetakse vastu uued ja karmimad sätted, tuleks kõik ümber ehitada. Ehitise vastuvõtu akt on olemas ja siis ei nõutud eraldi projekti. Vastuvõtu komisjonis on ka Päästeameti peainspektor. Ehitis ei oleks saanud kasutusluba, kui see ei oleks vastanud nõuetele. Nõuded on rangemaks läinud, aga see ei ole kostjate süü. Nemad ei oleks pidanud viima enne müüki tuleohutusnõuded vastavusse. Hagejate poolt esitatud kirjavahetusest nähtub, et seoses sooviga minna üle pelletiküttele konsulteeriti korstnapühkijaga. Sellisel juhul oleks tegemist ehitise ümberehitamisega, mille käigus paigaldatakse või muudetakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi ja ainuüksi sellest tulenevalt on vajalikud juba vastavad load ning kooskõlastused, kuid see on hagejate kohustus. Korstnapühkija A S on kostjatele ka varem korduvalt korstnapühkimise teenust osutanud ning mingeid pretensioone ei ole varem esitatud. Tegemist on atesteeritud korstnapühkijaga ja korstnapühkijate koja liikmega, kelle usaldusväärsuses puudub alus kahelda. Antud juhul ei ole tegemist lepingutingimustele mittevastava asjaga ning hagejate nõue on alusetu. Hagejad soovivad nende arvelt alusetult rikastuda, kuna Xxxx OÜ hinnapakkumisest nähtuvalt on tegemist täiesti uue sauna ehitusega, kuhu soovitakse paigaldada ka põrandaküte ning kasutada toretsevaid materjale (antiikkrohv, dekoratiivkivi jms) ning kahtlemata ei ole tegemist hädavajalike töödega. Hagejad on soovinud saada vastust küsimusele, millised õigusaktid reguleerisid elamute projekteerimise ja ehitamise nõudeid ajavahemikul 1987 kuni 1996. Ekspert on esitanud mitmete lehekülgede kaupa õigusaktide loetelu, kuid samas jääb kostjatele arusaamatuks, selle küsimuse seos hagejate poolt hagis esitatud nõudega. Samas on ekspert välja toonud ekspertarvamuse punktis 2.3. ehitiste vastuvõtmine 11.11.1991 kuni 23.12.1996 ning alapunktis

jm ehitustooteid. Selliseid ehitustooteid said eraldatud limiidi alusel hankida ainult ehitusettevõtted, millel pidi ehitustoodete taotlemiseks olema kinnitatud, ehitusloaga projekt. Seega ei ole kuidagi seatud kahtluse alla ehitusprojekti olemasolu, ekspert on asunud seisukohale, et ilma ehitusprojektita ei oleks tol ajal olnud üldse võimalik ehitada. Fakt, et ehitusprojekti käesoleval ajal arhiividest leida ei õnnestu, ei tähenda selle puudumist ehitamise ajal. Ekspertarvamuse punktis 5.2. on ekspert andnud vastused küsimustele ning avaldanud, et Silla tn 6a elamu projekteerimine toimus ENSV Riikliku Ehituskomitee määruse kohaselt, mille kohaselt ehitati individuaalelamuid projektide järgi, mis on koostatud tööprojekti vähendatud mahus. Samuti on ekspert avaldanud, et individuaalelamute ehitusloa kohasele ehitusprojektile lisaks tehnosüsteemide (elektrisüsteem, veevarustus ja kanalisatsioon, küttesüsteem) projektide koostamine ei olnud ajavahemikul 1987 kuni 1996 kohustuslik ning seega ei saa selliseid projekte ka eksisteerida. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejad väita, et küttesüsteem on ehitatud ilma vastava projektita. Ekspertarvamuse punktis 3.7. korstnapühkimise nõuded – on ekspert tulnud järeldusele, et nii Päästeameti 25.08.2017 ettekirjutusele lisatud fototabel kui ka väited korstnapühkija A La korstnapühkimise aktides on eksitavad. Fotol on pealkiri „III korruse aatriumi korstnajalg teisest küljest, pruss on vastu korstnajalga“, aga tegelikult on fotol silikaattellistest korstna õhutuslõõride osa, mitte suitsulõõride osa. Ekspert on avaldanud, et puitprusside paigaldamine vastu õhutuslõõre on lubatud. Korstnapühkija A La 23.08.2017 akti kohaselt on kütteseadmete kasutamine keelatud, 28.09.2017 aktis aga kirjutatud, et saunakerist ei kasutata, keskkütte katla kasutamine lubatud. Punktis 4.2.3. on ekspert viidanud, et nii korstnapühkija A La 23.08.2017 aktis kui ka Päästeameti ettekirjutuses on eksitud terminite osas „samuti on seinad ja laed põlemistunnustega“. Paikvaatluse kohaselt ei ole leiliruumi lae ja seina puidust voodrilaudis mitte põlenud, vaid tumenenud kõrge kuumuse tagajärjel. Eeltoodust tulenevalt ei saa eelnimetatud akte pidada usaldusväärseteks. Arvamuse punktis 5.3. on ekspert leidnud, et EhSRS § 28 ja Siseministri määruse nr 17 (jõustus 07.04.2017) § 55 on omavahel vastuolus, nimelt EhSRS kohaselt hinnatakse ehitise ohutust ehitise ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt, määruse nr 17 kohaselt aga hinnatakse ehitise ohutust ehitise ehitusloa esitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt. Selline käsitlus ei ole õige. EhSRS § 28 lg 5 puhul on tegemist ehitise ohutusele esitatavate nõuetega, Siseministri määrus nr 17 kannab aga pealkirja „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“, seega reguleeritakse nimetatud määrusega konkreetselt tuleohutusnõudeid. Määruse § 55 lõikes 1 kajastub ka tekstis „... kohaldatakse ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemise või ehitusteatise esitamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid“, millest ekspert on liite „tuleohutus-„ oma tekstis välja jätnud. Eeltoodust tulenevalt puudub kostjate arvates ka vastuolu. Ekspert on märkinud, et küttesüsteemidele ja selle osade paiknemisele esitatavad nõuded seisuga 23.08.2017 olid võrreldes ehitusloa väljastamise ajaga 23.06.1987 muutunud ning tuleohutusnõuded on oluliselt karmistunud. Kostjad seda ei eitagi, kuid tuginedes siseministri määrusele nr.17 § 55 lg 1 leiavad, et kohaldamisele kuuluvad 23.06.1987.a. kehtinud tuleohutusnõuded. Ekspert on tulenevalt TsMS § 301 lg 3 esitanud arvamuse ekspertiisiga kindlaks tehtud tähtsate asjaolude kohta, mille kohta talle küsimusi esitatud ei ole. Ekspert viitas hagiavaldusele, mille kohaselt hageja pöördus Xxxx OÜ poole hinnapakkumise saamiseks töödele, mille teostamine on hädavajalik küttesüsteemide kasutamise loa saamiseks. Viimane esitas 10.09.2017 hinnapakkumise, mille kohaselt moodustab vajalike materjalide ja tehtava töö maksumus kokku 4815 eurot. Paikvaatluse ja esitatud dokumentide alusel asus ekspert seisukohale, et mitte ükski Xxxx OÜ poolt 10.09.2017 hinnapakkumises esitatud ehitustöödest ei ole seotud ehitise kehtivate tuleohutuse nõuetega vastavusse viimisega ja hädavajalike töödega küttesüsteemidele

kasutusloa saamiseks. Ekspert leidis, et planeeritavad ehitustööd käsitlevad ainuüksi saunaruumi rekonstrueerimist koos uue kerise ja saunalava paigaldamisega, ventilatsiooni, veeja kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamisega, kasutades keskmisest paremaid ehitustooteid ja materjale. Seega, kuna hagejate poolt on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõue, milles palutakse kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju summas 4815 eurot, siis lähtudes eksperdi poolt ekspertarvamuse punktis 5.6. väljatoodud seisukohast, on hagejate nõue alusetu.

III Kohtu seisukoht ja põhjendused. Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 28.12.2015.a. notariaalse kinnistu (asukohaga xxxx, registriossa nr xxxx, katastritunnus xxxx) müügi- ja asjaõiguslepingu (kd I lk 16-30). Poolte vahel on vaidlus, kas ehitise puhul oli järgitud projekteerimise, ehitamise ja vastuvõtmise ajal kehtinud nõudeid. Ekspertiisiakti (kd II lk 45 jj) kohaselt toimus individuaalelamute (sh ridaelamud) projekteerimine ja projektide kinnitamine ENSV Riikliku Ehituskomitee määruse kohaselt NSVL-i ehitusnormide ja –reeglite alusel. Planeerimis- ja ehitusseadus võeti vastu Riigikogu poolt 14.06.1995 ning kuulutati välja Vabariigi Presidendi 03.07.1995 otsusega nr 581. Vabariigi Valitsuse määrus nr 41 «Ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavad nõuded» jõustus 18.02.1997. Kuni selle ajani kehtis EV ehitusministeeriumi 11.11.1991 määrus nr 1 «Normatiivdokumentide rakendamine ehitiste projekteerimisel», mille kohaselt 1. Valdkondades, kus on olemas endise Eesti NSV projekteerimise normdokumendid või Eesti Vabariigi Ehitusministeeriumi poolt kehtestatud normdokumendid, rakendada projekteerimisel Eesti territooriumile neid dokumente. Valdkondades, kus punkti 1 all nimetatud normdokumente pole, tuli rakendada kuni Eesti Vabariigi omade vastavate dokumentide kehtestamiseni NSVL-s 01.01.1991.a seisuga kehtinud normdokumente. Ekspertiisiakti kohaselt toimus xxxx elamu projekteerimine ENSV Riiklik Ehituskomitee määruse 18 kohaselt, mille kohaselt ehitati individuaalelamuid projektide järgi, mis on koostatud tööprojekti vähendatud mahus. Individuaalelamu tööprojekti maht oli määratud ehitusnormis SNiP 1.02.01-85. Individuaalelamute ehitusprojektide sisu ja vormistus vastas üldjoontes käesoleval ajal ehitusloa taotlemiseks koostatud eelprojekti staadiumis ehitusprojekti sisule ja vormistusele. Individuaalelamute ehitusloa kohasele ehitusprojektile lisaks tehnosüsteemide (elektrisüsteem, veevarustus ja kanalisatsioon, küttesüsteem) projektide koostamine ei olnud ajavahemikul 1987 kuni 1996 kohustuslik ning seega saa selliseid projekte ka eksisteerida. Ekspert on märkinud, et EhS § 8 kohaselt peab ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või

keskkonnale. EhSRS § 28 lg 5 kohaselt peab enne 01.01.2003 ehitatud ehitis ja EhSRS jõustumise ajal kasutatav ehitis vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitise ehitamise ajal kehtivate nõuete kohaselt. Määruse nr 17 § 55 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva määruse jõustumist (07.04.2017) õiguslikul alusel ehitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, ja ehitavale ehitisele, mille kohta on enne käesoleva määruse jõustumist väljastatud kehtiv ehitusluba või kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek või esitatud ehitusteatis või ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlus, kohaldatakse ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemise või ehitusteatise esitamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Ekspert on leidnud, et EhSRS § 28 ja määruse nr 17 § 55 on omavahel vastuolus. EhSRS kohaselt hinnatakse ehitise ohutust ehitise ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt; xxxx elamu ehitamise tegelik aeg ei ole teada, kasutusluba on väljastatud 23.12.1996. Määruse nr 17 kohaselt hinnatakse ehitise ohutust ehitise ehitusloa esitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt. Rakvere Linnavalitsuse 23.12.1996.a. korraldusega anti xxxx asuvale ridaelamu sektsioonile nr 1 kasutusluba (kd I lk 146). Xxxx kohta on koostatud ehitise vastuvõtu akt (kd I lk 147-148). Kohus leiab, et käesoleva vaidluse seisukohalt on oluline, kas küttesüsteem vastas nõuetele. On teada, et tehnosüsteemide projektide koostamine ei olnud ajavahemikul 1987 kuni 1996 kohustuslik. Seega nii ehitise ehitamise kui vastuvõtmise ajal ei olnud küttesüsteemi projekt kohustuslik. Samuti puudub kohustus tagasiulatuvalt sellist projekti koostada. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kinnisasja võõrandamise ajal olid ehitisel olemas puudused ning kas see annab hagejatele aluse nõuda kostjatelt hüvitist. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi; kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse; asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma.

VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Ekspertiisiakti kohaselt ei vastanud xxxx kinnistul asuv ridaelamuboks seisuga 23.08.2017.a. kehtinud tuleohutusnõuetele osaliselt, sh standardi EVS 812-3 kohaselt on korstna välispinna vähim lubatud kaugus süttivmaterjalidest mittepõleva isolatsiooni kasutamisel 100 mm; esimese ja teise korruse raudbetoonist vahelae peal oleva aluspõranda prussid ja põranda saepurust täidis ulatusid vastu müüritiskorstent; korstnad olid kaetud põlevmaterjalidega (tapeediga, puitvooderdus); kolmanda korruse asbestplaatidega isoleeritud laetalade (pennide) kaugus müüritiskorstnast 30 mm on alla lubatava 100 mm. Akti kohaselt tuleneb Eesti standardist EVS 812-3:2013, et korstna katmine põlevmaterjalidega, sh tapeedi ja puiduga ei ole lubatud ning korstna välispinda on lubatud katta müürisegu, krohvi või pahtliga. Kahest küljest jälgitavuse nõue on standardis esitatud ainult šahtidesse paigutatud korstnatele (EVS 812-3:2013 p 6.4.7.6 ). Paikvaatluse kohaselt oli eluruumides korstent kattev tapeet ja puitvooderdis eemaldatud ning korstna välispind üle värvitud. Eesti standardi EVS 812-3:2013 kohaselt ei ole korstna välispinna ülevärvimine lubatud, lubatud on krohvimine, pahteldamine või katmine müüriseguga. Ekspert on märkinud, et määruse nr 1719 kohaselt ei ole 4-korruseline (kelder + 3 korrust) hoone tuleohutusklassiga TP3 lubatav. Hoone tuleb viia vastavusse tuleohutusklassi TP2 nõuetega. xxxx hoone kehtivatele tuleohutusklassi TP2 nõuetele ei vasta. I kasutusviisi (elamud) tuleohutusklassiga TP2 hoonete kandekonstruktsioonide tulepüsivuse R60 tagamiseks võib põlevmaterjalist kandekonstruktsiooni kapseldamisel mittepõleva kattematerjaliga selle lugeda mittepõlevast materjalist kandekonstruktsiooniks. Hoone katusetarindiks on puidust voodrilaudadega kaetud puitsarikad, milline ei vasta kandekonstruktsioonide tulepüsivuse R60 nõuetele. Kattematerjali nõutav tuletõkestusvõime tulepüsivuse R30 või R60 korral on K230. Nõutava tuletõkestusvõime saavutamiseks tuleb kolmanda korruse puidust seina ja laekatted eemaldada ning paigaldada tuletõkkeplaadid. Hageja R K’i poolt tellitud korstnapühkimise teenuse osutamise kohta 23.08.2018.a. koostatud akti (kd I lk 35) kohaselt on kütteseadme kasutamine keelatud, kuna korstnajalal ja saunakerisel on avastatud puudused. Päästeameti Ida Päästekeskuse paikvaatluse protokolli ja selle lisade kohaselt (kd I lk 36-45) on paikvaatlusega tuvastatud, et esimese korruse korstnajalg on kaetud tapeediga, suitsulõõrid pole vaadeldavad. Teise korruse korstnajalal on tapeet. Kolmanda korruse korstnajalg on kaetud laudadega. Saunakerise kujad ei vasta nõuetele. Saunakeris ei vasta nõuetele. Lael ja seintel on kuumakahjustused. Päästeamet tegi R K’ile ettekirjutuse (kd I lk 47-48) peatada küttesüsteemide (katel ja saunaahi) kasutamine, kuni on tõendatud kasutamise lubatavus. Seega on tuvastamist leidnud, et kinnisasi ei vastanud võõrandamise ajal tuleohutusnõuetele, mistõttu ei olnud küttesüsteeme lubatud kasutada. Kohtu hinnangul võib seda pidada puuduseks. Müügilepingu p 2.1.3. kohaselt on müüjad kinnitanud, et lepingu esemel ei ole

mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hinnata tuleb, kas kostjad pidid puudustest teadma ja kas puudustest teavitamata jätmisega rikkusid kostjad lepingut. Kostjad tuginevad asjaolule, et küttesüsteemid olid vastava spetsialisti poolt vahetult enne kinnistu müügitehingut üle kontrollitud. Kostjatel vastavad eriteadmised puuduvad. 18.12.2015.a. koostatud korstnapühkimise akti kohaselt visuaalsel vaatlusel kütteseadmetele märkusi polnud ja kütmine oli lubatud (kd I lk 173). Ekspert on aga märkinud, et ridaelamuboks ei vastanud ehitusloa väljastamise ajal 23.06.1987 kehtinud tuleohutusnõuetele osaliselt, sh korstna välispinna vähim kaugus isoleerimata süttivmaterjalidest oli 25 cm ja mittepõleva isolatsiooni kasutamisel korral 13 cm; esimese ja teise korruse raudbetoonist vahelae peal oleva aluspõranda prussid ja põranda saepurust täidis ulatuvad vastu müüritiskorstent; kolmanda korruse asbestplaatidega isoleeritud laetalade (pennide) kaugus müüritiskorstnast 3 cm on alla lubatava 13 cm. Samas on ekspert märkinud, et dokumentidest ei selgu, millal korsten tapeediga kaeti – seega ei ole võimalik anda hinnangut, kas korsten vastas selle nõude osas 23.06.1987.a tuleohutusnõuetele. Korstnate kõrgused üle katse pinna vastavad ehitusloa väljastamise ajal kehtinud nõuetele, mille kohaselt pidi viilkatuse korral korsten ulatuma vähemalt 0,5 m katuse pinnast kõrgemale. Eksperdi poolt esitatud täiendavate vastuste kohaselt (kd II lk 174-178) ei ole korstnapühkija 28.09.2017.a. korstnapühkimise aktis selgitatud, millistele asjaoludele tuginedes on esitatud väide, et saunakerist ei kasutata, ning hinnang, et keskkütte katla kasutamine on lubatud. Küttesüsteemi tuleohutuse tuvastamine ei saa põhineda oletusel, et saunakerist ei kasutata. Seega oli müügilepingu ese juba ehitusloa väljastamise ajal osaliselt tuleohutusnõuetega vastuolus. Kohus leiab, et arvestades puuduse iseloomu ning puuduse tekkimise aega, oleks kostjad pidanud teadma puuduse olemasolust. Hagejad on avaldanud, et neil on tekkinud kulutused seoses vajadusega küttesüsteem nõuetele vastavaks muuta. Hagejad pidid maha võtma kogu viimistluse, saun tuleb täielikult ringi ehitada ja teha tubades viimistlus. Hagejad on esitanud fotod korstnajala avamisest (kd I lk 49-134). Kohus leiab, et asjaolusid hinnates on ilmselge, et hagejatel on seoses puuduste kõrvaldamisega ridaelamuboksis tekkinud kulutusi. Samas tuleb hinnata, milliste puuduste kõrvaldamisel tekkivad kulud tuleb jätta kostjate kanda. OÜ Xxxx hinnapakkumise (kd I lk 135) kohaselt on R K’ile tehtud hinnapakkumine (kd I lk 135-136) summas 4815.- eurot, s.o teostatavate tööde ning materjalide eest. Ekspertiisiakti kohaselt, kui soovitakse võtta olemasolev keris kasutusele, tuleb see enne viia tuleohutusnõuetega vastavusse. Keldrikorrusel paikneva kerise ohutuskujad on võimalik tagada kaitseekraane kasutades. Keldrikorrusel paikneva kerise suitsutoru läbiviik korstnasse ei vasta tuleohutusnõuetele – toru ümbrus tuleks isoleerida tuletõkkevillaga ja paigaldada kaitsekrae. Katlaruum moodustab eraldi tuletõkkesektsiooni, mille ees peab olema vastavussertifikaadiga

tuletõkkeuks EI30. Viilkatuse korral peab korsten ulatuma vähemalt 0,8 m katuse pinnast kõrgemale (EVS 812-3:2013 p 6.4.8.2). Paikvaatluse kohaselt oli müüritiskorstna kõrgus katuse pinnast 65 cm ja 70 cm. Korstna kõrgused ei vasta standardi nõuetele. Ekspert on märkinud, et paikvaatluse ja esitatud dokumentide alusel saab hinnata, et mitte ükski Xxxx OÜ 10.09.2017 hinnapakkumises esitatud ehitustöödest ei ole seotud ehitise kehtivate tuleohutuse nõuetega vastavusse viimisega ja hädavajalike töödega küttesüsteemidele kasutusloa saamiseks. Planeeritavad ehitustööd käsitlevad ainuüksi saunaruumi rekonstrueerimist koos uue kerise ja saunalava paigaldamisega, ventilatsiooni, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamisega, kasutades keskmisest paremaid ehitustooteid ja materjale. Ehitustööd ehitise vastavusse viimiseks kehtivate tuleohutuse nõuetega on esimese ja teise korruse raudbetoonist vahelae peal oleva põranda saepurust täidise eemaldamine 100 mm ulatuses ja asendamine süttivmaterjalidest mittepõleva isolatsiooniga; eluruumides olevate korstnapindade katmine mittepõlevast materjalist kattega suitsulõõride osas laiusega 750 mm; kolmanda korruse lae avamine ümber korstna ja laetalade isoleerimine mittepõleva materjaliga. Pooled ei ole hagejate kahju hüvitamise nõude osas kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud (kd I lk 137-144). Kuigi ekspert on märkinud, millised tööd oleks tema hinnangul käesoleval juhul põhjendatud ning leidnud, et mitte ükski Xxxx OÜ 10.09.2017.a. hinnapakkumises esitatud ehitustöödest ei ole seotud ehitise kehtivate tuleohutuse nõuete vastavusse viimisega ja hädavajalike töödega, leiab kohus, et põhjendatud on OÜ Xxxx 02.12.2018.a. hinnapakkumises nimetatud materjalid ja teostatavad tööd osaliselt põhjendatuks lugeda. Kohus leiab, et ei ole kahtlust, et hagejatel on tekkinud küttesüsteemi nõuetele mittevastavuse tõttu kulutusi ning kulutuste tekkimine on põhjuslikus seoses müügilepingu eseme lepingule mittevastavuse ja kostjate poolse lepingu rikkumisega. Kohus, hinnanud 02.12.2018.a. hinnapakkumist, leiab, et toreduslikud kulutused, mida ei ole põhjendatud mõista kostjatelt välja, on kulud dekoratiivkivile, dekoratiivkivi liimisegule, lava jaoks kasutatavale puitmaterjalile, leiliruumi lammutusele ja leiliruumi ehitusele, kokku summas 2034 eurot. Kohus leiab, et tegemist on kulutustega, mis ei ole vajalikud või mille tekkimine ei ole põhjuslikus seoses kostjate poolse lepingu rikkumisega, s.o asjaoluga, et ehitise küttesüsteem ei vasta nõuetele. Muud kulutused loeb kohus põhjendatuks ning mõistab kostjatel hagejate kasuks välja 1981 eurot. Kohus selgitab, et see ei välista hagejate õigust nõuda uute asjaolude ilmnemisel kostjatelt muude hiljem tekkinud kulutuste hüvitamist. Vastavalt TsMS § 163 lõikele 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Seega jäävad menetluskulud 50% ulatuses hagejate ja 50% ulatuses kostjate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. Kohus juhindus kohtuotsuse tegemisel TsMS-i paragrahvidest 441-442.

Kohtunik

/digitaalselt allkirjastatud/

Maido Roots

Tartu Ringkonnakohtu 25.11.2019 kohtuotsusega tühistati osaliselt maakohtu 26. juuni 2019 otsus. 26.06.2019 kohtuotsus 2-17-15040 jõustus osaliselt 17. veebruaril 2020 Riigikohtu kohtumäärusega. Referent

/digitaalselt allkirjastatud/

Lea Herne

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.