Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

ja hüpoteegipidaja vahelisel kokkuleppel välistada („kui ei ole kokku lepitud teisiti“), samas kui AÕS § 349 lg 2 sellist nõude kokkuleppel välistamise võimalust otsesõnu ette ei näe. Praegusel juhul on kokku lepitud ühishüpoteegi seadmises (ühe hüpoteegiga koormatakse kaks kinnisasja) ning ühishüpoteegi puhul tuleneb AÕS §-ga 349 sarnane eriregulatsioon AÕS §dest 361 ja 362. Kui nõude rahuldab mitme omaniku kinnisasjade ühishüpoteegiga koormatuse korral üks omanik, kohaldatakse AÕS § 361. Kui nõue ei teki või lõpeb muul alusel või kui hüpoteegipidaja ühishüpoteegist loobub, kohaldatakse AÕS § 362. AÕS §-dest 361 ja 362 ei tulene, et ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisel või ühise omanikuhüpoteegi tekkimisel saaks hüpoteegi üleandmise (loovutamise) või lõpetamise (kustutamise) nõude hüpoteegipidajaga kokkuleppeliselt välistada. Kuivõrd pooled ei või asjaõiguse sisu tehinguliselt muuta, välja arvatud seaduses ettenähtud juhtudel, seega piiratud ulatuses (AÕS §-s 1 sätestatud numerus clausus põhimõte), ei ole võimalik kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavaldust rahuldada. Kohtunikuabi rahuldas kinnistamisavalduse osaliselt ning määras teha hüpoteegi kohta registriosadesse number 1303403 ja 687038 kanne alljärgnevalt: "Hüpoteek summas 69 600 eurot AS SEB Pank kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks." Kohtunikuabi jättis kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg 1 ja 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata, arvestades kohtumääruses nr 2195938 antud seisukohta ning määras hüpoteegi kandesse mitte lisada kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt

lepingu p-le 4.5

MÄÄRUSKAEBUS

olemuslikult midagi uut võrreldes AÕS § 349 lg-ga 1, vaid täpsustab lg-s 1 toodud üldpõhimõtet selliselt, et kui esineb olukord, et nõudeid on rahuldatud osaliselt, siis ei saa omanik nõuda mitte kogu hüpoteegi loovutamist või kustutamist, vaid ta saab oma nõudeõigust teostada ainult osaliselt. AÕS § 349 lg 2 tuleks omanikule kuuluva õiguse rakendamise osas tõlgendada nii, et õiguse rakendamine omaniku poolt on kitsendatud. AÕS § 349 lg-le 1 tuginedes võib ka lg 2 kohaldamise kokkuleppel välistada või seda piirata ja selle (mõistlikuks peetava kokkuleppe) ka hüpoteegi sisuks muuta. Tsiviilasjas nr 2-19-5949 on kohus leidnud, et AÕS § 349 lg-te 1 ja 2 erinev tõlgendus viib olukorrani, kus nõude osaliselt rahuldanud omanik satub paremasse olukorda, kui omanik, kes on tagatud nõude rahuldanud kogu ulatuses. AÕS § 349 lg-s 1 toodud poolte õigus hüpoteegi ülekandmist ja kustutamist kujundada kehtib ka lg 2 puhul. AÕS § 361 lg-d 1 ja 2 on AÕS § 349 suhtes erinormiks vaid selles, et määratleb kinnistu, millele saab tagatud nõuete rahuldamise korral „tühjaks“ muutunud hüpoteegi alles jätta. AÕS § 361 sisuks on kehtestada, et nõuded täitnud omanik ei saa soovi korral hüpoteeki nõuda enda nimele kõikide kaaskoormatud kinnistute osas, vaid ainult enda kinnistu osas. Teised kaaskoormatud kinnistud tuleb sellises olukorras ühishüpoteegist vabastada. AÕS § 362 lg-d 1 ja 2 on § 349 suhtes erinormiks vaid selles, et määratleb mis kujul tuleb ühishüpoteek kaaskoormatud kinnistuomanikele üle kanda, kui nad seda soovivad, st ühise ühisomaniku hüpoteegina või võrdeliselt kinnisasjade väärtusega. Piiranguklauslis sisalduv viide lepingupunktile (s.o lepingus sisalduvale võlaõiguslikule kokkuleppele) ei moonuta kande sisu ega riku norme. KRS § 16 võimaldab teha hüpoteegikandesse märkeid hüpoteegi kohta ning viidata asjaõiguse sisu reguleerivatele lepingupunktidele. Piiranguklausel ei ole vastuolus AÕS § 333 ega ka TsÜS § 76. AÕS §-st 349 tulenevate kokkulepete lubatavuse hindamisel viide AÕS §-le 333 ei ole asjakohane. TsÜS § 76 lg 1 kohaselt ei saa tehinguga välistada ega piirata isiku õigust temale kuuluvat eset käsutada. Piiranguklausliga pole piiratud ega välistatud kinnistuomanikul panditud kinnistu käsutamist. Piiranguklausel piirab vaid kinnistuomaniku õigust nõuda hüpoteegi kustutamist (ka osalist kustutamist) või omanikuhüpoteegiks loovutamist (ka osahüpoteegina), kui tagatud nõudeid on täidetud osaliselt või hüpoteegi tagatiskokkuleppe kohaselt on tagatud loovutuse teel omandatud nõuded. Piiranguklausel ei keela omanikul kinnistu edasist valdamist, kasutamist ega käsutamist. Piiranguklausli hüpoteegikandesse lisamise lubatavust tõendab ka see, et osad kohtunikuabid on paljudesse teistesse registriosadesse piiranguklausli lisanud. Selle väite tõenduseks on hüpoteegipidaja lisanud kinnistusregistriosa väljavõtted kinnistute nr 13838850 (tavaline hüpoteek), nr 1618738 (ühishüpoteek), nr 3816703 (tavaline hüpoteek) ja nr 1975334 (tavaline hüpoteek) kohta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

lg-test 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue välistatud vastavalt lepingu p-le 4.5. Lepingu p 4.5 kohaselt leppisid hüpoteegipidaja, ostja ja lepingu eseme 2 omanik kokku, et ostja ja lepingu eseme 2 omanik ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lõike 2 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Kohtunikuabi, olles TsMS § 595 lg 3 alusel seotud maakohtu 3. mai 2019 määrusega, jättis kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg-te 1 ja lg 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning ei lisanud hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg-test 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 9. aprilli 2019 lepingu p-le 4.5. Maakohtu seisukoha järgi (millest lähtus kohtunikuabi), tuleb lähtuda seadusesätte grammatilisest sisust, kuivõrd seadusandja ei ole pidanud vajalikuks täiendada AÕS § 349 lg-t 2 sõnadega „kui ei ole kokku lepitud teisiti“. Selline tõlgendus on maakohtu hinnangul kooskõlas asjaõigusseaduse põhimõttega, et lepingupooled võivad asjaõigust kujundada piiratud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.