Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2-19-1762 Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Asjaolud ja menetluse käik Osaühing Capital Kinnisvara (hageja) esitas 01.02.2019 Harju Maakohtule hagi Forest Centrum OÜ (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 200 000 eurot. Hagiavalduse kohaselt on hageja kui müüja ja kostja kui ostja vahel 17.05.2018 sõlmitud kinnistute võlaõiguslik müügileping ja avaldus eelmärgete kinnistamiseks (tõestatud Tallinna notar M-L P poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr XX all), millega müüja müüs lepingu eseme ostjale hinnaga kokku 2 040 000 eurot ning millega müüja kohustus kokkulepitud eelduste täitumisel andma lepingu eseme omandiõiguse üle ostjale. Lepingu esemeks oli kinnistusregistri registriossa nr 194102 kantud kinnistu asukohaga XXX ja kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu asukohaga XXX. 27.09.2018 sõlmisid pooled 17.05.2018 võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks ning tegid muud lepinguga seotud avaldused. Pooled täpsustasid müügiobjektide ostuhinda ja ostuhinna tasumise tingimusi, leppisid kokku omandi üleandamises, samuti sõlmisid tagatiskokkulepped. 27.09.2018 lepingu p 3.5.2 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale hiljemalt 31.01.2019 lepingujärgse makse summas 200 000 eurot. Kostja oma kohustusi täitnud ei ole. Seega oli seisuga 01.02.2019 kostjal tasumata hagejale 27.09.2018 lepingu alusel 200 000 eurot. Kohus võttis 14.02.2019 määrusega hagi menetlusse. 13.03.2019 esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, mille kohus rahuldas 22.03.2019 määrusega ning seadis hagi tagamiseks kostja omandisse kuuluvatele XXX asukohaga XXX (kinnistusregistriosa nr XXX) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 160 000 eurot ja XXX asukohaga XXX (kinnistusregistriosa nr XXX) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 40 000 eurot hageja kasuks.

Kostja esitas 18.03.2019 vastuse hagile. Kostja kinnitab, et hageja poolt esitatud hagi aluseks olevad asjaolud vastavad suures ulatuses tegelikkusele. Üks põhjus, miks kostja ei ole tasunud hagejale lepingujärgset osamakset, tuleneb asjaolust, et kostjal ei ole õnnestunud lõpule viia tehingut finantseeriva investori osas teostatavat terrorismi- ja rahapesu tõkestamise seadusest tulenevat kontrolli. Samas on kostjal igati põhjendatud ootus, et lähiajal saavad investeeringu tegemise ning kontrollimise mõttes olulised asjaolud täpsustatud ja vormistatud ning rahastatus on seejärel tagatud. Kostja soovib hagejaga kompromissi tingimustes läbi rääkida ning on tõenäoline, et pooled saavutavad kokkuleppe ning kostjal on võimalik tagada kokkuleppe finantseerimine. 12.05.2019 esitas hageja haginõude suurendamise avalduse ning palus kostjalt hageja kasuks kokku välja mõista 400 000 eurot. Avalduse kohaselt tuleb kostjal lisaks lepingu p-s 3.5.2 märgitud summale (200 000 eurot) tasuda hagejale p-de 3.5.3-3.5.9 alusel veel 1 255 000 eurot (mis ei ole käesoleva hetke seisuga muutunud sissenõutavaks, sest need tuleb tasuda lepingus sätestatud maksegraafiku alusel kahe aasta jooksul). Lepingu p 3.5.3 alusel kohustub kostja tasuma hagejale veel 200 000 eurot lepingujärgse maksena (müügihind) 30.05.2019. Kohus võttis haginõude suurendamise avalduse menetlusse 14.05.2019 määrusega. Kostja ei ole haginõude suurendamise osas kirjalikku vastust esitanud. Kohtu seisukoht Vastavalt TsMS § 5 lg 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki

tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. TsMS § 235 kohaselt tuleb väidet kohtule põhistada selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda selle väite usutavaks. Hinnates kogumis asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti ja tuginedes siseveendumusele, leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada. VÕS § 3 p 1 on sätestatud, et võlasuhe võib tekkida lepingust ja VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS 103 lg 1 kohaselt, võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja on esitanud kostja vastu rahalise kohustuse täitmise nõude. Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: -hageja ja kostja vahel on 17.05.2018 sõlmitud kinnistute, mille registriosade numbrid on XXX ja XXX , võlaõiguslik müügileping ja avaldus eelmärgete kinnistamiseks (tõestatud Tallinna notar Mi-L P poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr XX all), millega müüja müüs lepingu eseme ostjale hinnaga kokku 2 040 000 eurot ning millega müüja kohustus kokkulepitud eelduste täitumisel andma lepingu eseme omandiõiguse üle ostjale; -hageja ja kostja vahel on 27.09.2018 sõlmitud 17.05.2018 võlaõigusliku lepingu muutmise leping (tõestatud Tallinna notar M-L P poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr XX all) ja asjaõigusleping omandi üleandmiseks ning pooled täpsustasid müügiobjektide ostuhinda ja ostuhinna tasumise tingimusi, leppisid kokku omandi üleandmises, samuti sõlmisid tagatiskokkulepped; -27.09.2018 lepingu p 3.5.2 kohaselt kohustus ostja (kostja) tasuma müüjale (hagejale) 200 000 eurot hiljemalt 30.01.2019; -27.09.2018 lepingu p 3.5.3 kohaselt kohustus ostja (kostja) tasuma müüjale (hagejale) 200 000 eurot hiljemalt 30.05.2019; -27.09.2018 lepingu p-s 6 on seatud hageja nõuete tagamiseks ühishüpoteek kostjale kuuluvatele kinnisasjadele (registriosa nr XXX ja XXX ) hüpoteegisummaga 1 124 181 eurot koos igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks; -kostja ei ole hagejale tasunud 27.09.2018 lepingu p 3.5.2 ja 3.5.3 kokku lepitud summat kokku 400 000 eurot; -kostja on 18.03.2019 vastuses hagile hageja nõude summas 200 000 eurot õigeks võtnud, kuid on põhjendanud kohustuse täitmata jätmist asjaoluga, et kostjal ei ole õnnestunud lõpule viia tehingut finantseeriva investori osas teostatavat terrorismi- ja rahapesu tõkestamise seadusest tulenevat kontrolli; -kostja on kohtuistungil kinnitanud, et kostjal on finantseering saadud, et kostja hageja nõudele vastu ei vaidle ja soovib hageja nõude tasuda täies ulatuses; -pooled ei jõudnud kohtuistungil kompromissile. Kohus on seisukohal, et hagejal on poolte vahel 27.09.2018 sõlmitud lepingu alusel õigus nõuda kostjalt 400 000 euro tasumist. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja pidi hagejale rahalise

2-19-1762 kohustuse summas 200 000 eurot täitma hiljemalt 30.01.2019 ja et kostja ei ole hagejale 27.09.2018 lepingu p 3.5.2 kokku lepitud summat tasunud. Hageja on esitanud 12.05.2019 kohtule haginõude suurendamise avalduse ja palunud välja mõista 27.09.2018 lepingu p 3.5.3 alusel 200 000 eurot, mis ei olnud haginõude suurendamise avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud. TsMS § 369 kohaselt, tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Kohtu hinnangul on kostja vastuses esitatud väidetega ja asjaoluga, et kostja ei olnud haginõude suurendamise avalduse esitamise ajaks jätkuvalt tasunud 30.01.2019 sissenõutavaks muutunud makset summas 200 000 eurot, tõendatud ja piisavalt põhistatud, et on alust eeldada, et kostja ei täida ka kohustust maksta hagejale 200 000 eurot hiljemalt 30.05.2019. Seega oli hageja nõude suurendamise menetlusse võtmine põhjendatud. Kostja kinnitas 21.05.2019 toimunud kohtuistungil, et kostja nõudele kokku summas 400 000 eurot vastu ei vaidle, kuid kostjale laekuvad rahad paari nädala kuni kuu jooksul. Kohtu hinnangul on kostja väidetega tõendatud, et kostja ei täida ka 27.09.2018 lepingu p 3.5.3 märgitud rahalist kohustust tähtajaks. Kohtule ei ole esitatud teavet selle kohta, et kostja on hageja ees 27.09.2018 lepingu p 3.5.2 ja 3.5.3 tulenevad rahalised kohustused täitnud. Lähtudes eeltoodust on põhjendatud hagi rahuldada ja kostjalt välja mõista hageja kasuks 400 000 eurot. Pooled ei jõudnud kohtumenetluses kokkuleppele võla osadena tasumises. Kohus selgitab, et TsMS § 430 lg 1 kohaselt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. TsMS § 445 lg 2 kohaselt, kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohtu hinnangul on kohaldatud hagi tagamise abinõu lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik. 27.09.2018 lepingu p-s 6.3 on pooled kokku leppinud, et eelnevalt nimetatud ühishüpoteegiga on tagatud kõik p-s 1.5. nimetatud lepingust ja käesolevast lepingust tulenevad hageja nõuded kostja vastu. Kohus on 13.05.2019 määruses selgitanud ja kordab selguse mõttes täiendavalt, et täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 19 järgi on täitedokumendiks ka notariaalset tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Viidatud säte hõlmab ka tagatiskokkulepet (Riigikohtu 05.03.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 10). Hüpoteegi kohese sundtäitmise kokkuleppe sõlmimine TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes tähendab sisuliselt hüpoteegiga tagatud nõude kõrvale täiendava täitedokumendist tuleneva nõude andmist ulatuses, milles nõue on hüpoteegiga tagatud. Seega on hagejal võimalik esitada TMS § 2 lg 1 p 19 kohane täitedokument kohtutäiturile (st ei ole vaja kohtust lahendit), kui võlaõiguslikult vastutav võlgnik (kostja) oma kohustusi ei täida, ja nõuda võla katteks kinnisasjade müümist. Tagatiskokkulepe määratleb, millise nõude täitmata jätmise eest vastutab kinnisasja omanik oma kinnisasjaga. Kohtu hinnangul on pooltel edaspidi võimalik nimetatud põhimõttest lähtudes säästa menetluskulusid. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi täielikult, jätab kohus menetluskulud kostja kanda. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Riigikohus on 26.06.2014 määrusega kohtuasjas nr 3-2-1-153-13 tunnistanud põhiseaduse vastaseks ja kehtetuks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 175 lg 4 ja Vabariigi Valitsuse 04.09.2008 määruse nr 137. Seega hindab kohus tulenevalt TsMS § 175 lg 1 hageja lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 3550 eurot ja

lepingulise esindaja kulud 1640 eurot. Hageja taotleb menetluskulude hüvitamist ilma käibemaksuta ja on vastavalt TsMS § 174 lg 10 kinnitanud, et ta on käibemaksukohustuslane ja saab tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja on riigilõivu tasunud vastavalt hagihinnale Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 ja lisa 1 sätestatud määras. Hagilt hinnaga 400 000 eurot tuleb tasuda riigilõivu 3400 eurot. Seega on riigilõiv 3400 eurot põhjendatud ja vajalik menetluskulu. RLS § 59 lg 17 kohaselt, hagi tagamise taotluse esitamisel tasutakse riigilõivu 50 eurot. Hageja on esitanud kolm hagi tagamise taotlust ja on tasunud hagi tagamise taotlustelt riigilõivu kokku 150 eurot. Seega tuli hagejal tasuda riigilõivu menetluses kokku 3550 eurot. Hageja on tasunud riigilõivu 01.02.2019 1800 eurot, 13.03.2019 50 eurot, 09.05.2019 1850 eurot ja 20.05.2019 50 eurot, kokku 3750 eurot. TsMS § 150 lg 1 p 1 kohaselt, tasutud riigilõiv tagastatakse enam tasutud osas, kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem. Lähtudes eeltoodust tuleb hagejale tagastada enam tasutud riigilõiv summas 200 eurot. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on lepinguline esindaja osutanud hagejale õigusabi 20,5 tundi tunnihinnaga 80 eurot (ilma käibemaksuta), kokku summas 1640 eurot. Kohtu hinnangul on hageja taotlus põhjendatud osaliselt. Kohus peab menetluskulude nimekirjas märgitud õigusabitoiminguid põhjendatud ja vajalikuks 18,5 tundi summas 1480 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks lepingulise esindaja poolt seoses kohtuistungiks ettevalmistamisega osutatud õigusabi 2 tundi summas 160 eurot. Kohtu hinnangul puudub vajadus eraldi kohtuistungiks ettevalmistamiseks, kuna kohtule korduvalt esitatud menetlusdokumentide koostamiseks kulunud aeg on piisav teemas pädevuse hoidmiseks ja samaaegselt käsitletav ka kohtuistungiks ettevalmistamisena. Tsiviilasja toimiku andmetel on menetluskulude nimekirjas nimetatud menetlusdokumendid esitatud ja vastav õigusabi hageja lepingulise esindaja poolt osutatud ning need toimingud on olnud hageja esindamiseks kohtumenetluses põhjendatud ja vajalikud kohtu poolt märgitud ulatuses. Kohtuvaidluse asjaolusid (hagihind, esitatud menetlusdokumentide sisu ja maht) tervikuna arvestades peab kohus hageja lepingulise esindaja poolt osutatud õigusabi ja menetluskulusid põhjendatud ja vajalikuks 18,5 tundi summas 1480 eurot. Kohus määrab juhindudes TsMS § 138, § 144, § 173 - § 177 hageja menetluskulud kindlaks summas 5030 eurot ilma käibemaksuta, millest riigilõiv on 3550 eurot ja lepingulise esindaja kulud on 1480 eurot. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /digitaalselt allkirjastatud/

Raivo Einula

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.