Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 25. jaanuari 2019 kandemäärus nr 94702019
Menetlusosaline, esitaja ja kaebuse liik
Elin
Vilippuse
21.12.2018
kaebuse Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 25. jaanuari 2019 kandemäärus nr 94702019 ja saata asi kinnistusosakonnale kande tegemise uueks otsustamiseks.
2.Määruskaebus rahuldada. Määruse peale ei saa määruskaebust esitada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 599 ja § 696 lg 3). Asjaolud ja esimese astme kohtu määrus
1.Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 21.12.2018 avalduse, milles palus kustutada kinnistusraamatu registriosa nr 25516801 III jakku sisse kantud keelumärke kinnisasja käsutamise keelamiseks Hüpoteeklaen AS ja kohtutäitur Elin Vilippuse kasuks; kustutada IV jakku sisse kantud hüpoteegid 180 000 euro suuruses Hüpoteeklaen AS kasuks ja 100 000 euro suuruses Hüpoteeklaen AS kasuks, kaaskoormatud kinnistute osas nr 25516601 ja nr 25518001 jääb hüpoteek kehtima; kustutada IV jakku sisse kantud märkus hüpoteegi pantimise kohta AS LHV Pank kasuks ja kanda kinnisasja omanikuna 29.11.2018 kordusenampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse Hild Kinnisvara OÜ.
2.Avalduse kohaselt on kohtutäituri menetluses Tallinna notar Ants Ainsoni 01.04.2015, 03.07.2015 ja 17.11.2017 notariaalsete dokumentide ning Hüpoteeklaen AS avalduse alusel täiteasi nr 022/2018/4442. Notariaalse lepingu alusel on kinnisasjale nr 25516801 sissenõudja kasuks kinnistusraamatusse kantud kaks hüpoteeki, sh üks ühishüpoteek. Kohtutäitur müüs võlgnikule kuulunud kinnisasja enampakkumisel.
3.Kinnistusosakond palus 15.01.2019 määrusega esitada kinnistusosakonnale Hüpoteeklaen AS ja hüpoteegiga kaaskoormatud kinnistute nr 25516601 ja nr 25518001 omaniku notariaalselt kinnitatud avaldused ühishüpoteegi lõpetamise kohta ning kinnistamisavaldused hüpoteegi kustutamiseks kaaskoormatud kinnisasjadelt. Kohtunikuabi selgitas viitega Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17, p 22, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada. Ka siis tuleb ühishüpoteek ülejäänud kinnistutelt kustutada. Praegusel juhul müüdi aga vaid üks kaaskoormatud kinnisasjadest ja kannete tegemine ei ole taotletud viisil võimalik. Samuti viitas kohtunikuabi Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-15-8579, p 16, mille kohaselt on hüpoteegi lõpetamiseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 642 esimese lause järgi vajalik hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust, samuti kinnistu omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS § 330).
4.Kohtutäituri abi Sergei Volf selgitas 16.01.2019 e-kirjas, et ei nõustu kohtunikuabi nõudega ja kohtutäituril ei ole võimalik seda täita ning palus juhul, kui kande tegemine ei ole võimalik, jätta kandeavaldus kohe rahuldamata.
5.Kinnistusosakond jättis 25.01.2019 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata põhjendusega, et kinnistamisavaldusele on lisamata hüpoteegipidaja ja kaaskoormatud kinnisasjade omaniku vormikohane käsutustehing hüpoteegiõiguse lõpetamise kohta vastavalt AÕS §-le 642 ja kinnistamisavaldus hüpoteekide kustutamiseks kaaskoormatud kinnisasjadelt. Määruskaebus
6.Kohtutäitur palub kandemääruse tühistada, saata asi tagasi kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks, millega rahuldada kohtutäituri avaldus ja teha 19.12.2018 kinnistamisavaldustes taotletud kanded. Lisaks palus kohtutäitur märkida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja ühishüpoteegi alt vabastamine kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 32 lg 2 alusel kaaskoormatud kinnisasja registriosas.
7.Kaebuse kohaselt ei ole kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõusolek alati vajalik. TMS ei sätesta erisusi õiguste suhtes, mis koormavad lisaks enampakkumisel müüdud kinnisasjale veel mõnda teist kinnisasja. Kohtunikuabi viidatud Riigikohtu praktika antud asjaoludel ei kohaldu.
8.Täitemenetluses asendab hüpoteegipidaja nõusolekut täitmisavaldus ja täitmisele esitatud hüpoteegi kustutamiseks TMS § 160 lg 2 ja KRS § 341 lg 7 p 2 järgi ei ole vaja nõusolekut esitada.
9.Hüpoteegipidaja saab ühishüpoteegi lõpetada ka osaliselt või sellest osaliselt loobuda. AÕS § 329 võimaldab hüpoteegipidajal ühishüpoteegist osaliselt loobuda ilma omaniku tahteavalduseta. Kandeks ei ole vaja kaaskoormatud kinnisasjade omanike nõusolekut. Kaaskoormatud kinnisasja registriosale märgitakse ühe kinnisasja hüpoteegi alt vabastamine. Ühishüpoteek koormab võõrandamata kinnistuid edasi.
Menetluse edasine käik
10.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS9 § 663 lg 6 ja 61 alusel lahendamiseks pädevale kohtunikule. Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning saatis selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
11.Ringkonnakohus leiab, et kinnistusosakonna kandemäärus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Kohtutäituri määruskaebus tuleb rahuldada ja asi saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kandeavalduse uueks läbivaatamiseks.
12.Asja materjali kohaselt on kohtutäituri menetluses Hüpoteeklaen AS avalduse ja notariaalsete täitedokumentide alusel täiteasi nr 022/2018/4442. Kohtutäitur müüs enampakkumisel võlgniku kohustuste katteks temale kuulunud kinnisasja, millele oli seatud sissenõudja kasuks kaks hüpoteeki, sh üks ühishüpoteek. Kinnisasja müügist ei õnnestunud tasuda kogu võlgnevust sissenõudja ees.
13.Kohtunikuabi jättis kohtutäituri kinnistamisavalduse rahuldamata, leides, et ühishüpoteeki ei ole võimalik kustutada ilma teiste kaaskoormatud kinnisasjade omaniku ja hüpoteegipidaja nõusolekuta ning avalduseta kogu hüpoteegi kustutamiseks. Kohtunikuabi tugines seejuures Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-38-17, mille p-s 22 märkis Riigikohus, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada – ka siis tuleb ühishüpoteek ülejäänud kinnistutelt kustutada. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, nagu välistaks viidatud Riigikohtu lahendist tulenev seisukoht antud juhul täitemenetluses realiseeritud kinnisasjalt ühishüpoteegi kustutamise.
14.AÕS § 360 lg 1 kohaselt on ühishüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. Seda, kas täitemenetlust alustatakse üksnes mõne või kõigi kaaskoormatud kinnisasjade suhtes, otsustab hüpoteegipidaja. TMS § 158 lg 3 kohaselt lõpevad kinnisasja enampakkumisel müümise korral nõudest järjekohas tagapool olevad õigused pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. TMS § 160 lg 1 kohaselt esitab kohtutäitur kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole õiguste kustutamise kande tegemiseks vaja kustutatavate õiguste omajate nõusolekut KRS § 341 mõttes.
15.Seega, kui kinnistu müüakse täitemenetluses hüpoteegiga tagatud nõude katteks, lõppeb hüpoteegiga tagatud õigus seadusest tulenevalt. Ka Riigikohus selgitas oma 08.11.2017 määruses tsiviilasjas nr 2-16-16048, p-s 12.2, et kui omand tekib enampakkumisel, siis on kinnisasja koormavate õiguste kustutamine reguleeritud seadusest tuleneva tagajärjena, vt pankrotiseaduse (PankrS) § 139 lg-d 2−4 ja TMS § 158. Erandi moodustavad üksnes seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud õigused (vt nt Riigikohtu määrust nr 3-2-1-10-12, p 11). Seadus ei sätesta erisusi ühishüpoteegiga
koormatud kinnisasja enampakkumisel müümisele. Hüpoteegi kehtima jäämine ei ole seetõttu võimalik.
16.Nimetatu ei tähenda, et hüpoteek tuleb kustutada kõikidelt kaaskoormatud kinnisasjadelt, nagu leidis kinnistusosakond. AÕS § 361 lg 1 kohaselt kustutatakse hüpoteek ka kinnisasjadelt, mida täitemenetluses ei müüdud, alles siis, kui ühishüpoteegiga tagatud nõue on tervikuna rahuldatud (Paul Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 360 kommentaar 3.1.1., lk 704).
17.Kui hüpoteegipidaja nõude rahuldamiseks pöörati sissenõue üksnes ühele kaaskoormatud kinnisasjale, on tegemist hüpoteegi osalise lõpetamisega AÕS § 330 tähenduses. Ühishüpoteegi osaliseks lõpetamiseks ei ole kaaskoormatud kinnisasjade omanike nõusolekut vaja. Ühishüpoteegi kustutamine juba müüdud kinnistult ei riku ka hüpoteegipidaja huve, kelle nõue müüdud kinnistust saadud vahendite arvel osaliselt rahuldati. Kaaskoormatud kinnisasjade omanikel võivad siiski säilida tagasinõuded hüpoteegi alt vabastatud kinnisasja omaniku suhtes (VÕS § 69 lg 7, vt selle kohta ka Paul Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 330 kommentaar 3.3., lk 535).
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eeltoodu vastuolus kohtunikuabi viidatud Riigikohtu seisukohaga tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17. Selles asjas ei käsitlenud Riigikohus ühishüpoteegi kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle kustutamist teiselt, realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Riigikohus selgitas, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud või kui hüpoteegipidaja nõue on täidetud. Kohtutäitur ei taotle käesoleval juhul ühishüpoteegi kustutamist kinnistusraamatust kinnisasjalt, mis oleks täitemenetluses realiseerimata. Kohtutäitur palub ühishüpoteegi osalist lõpetamist kaaskoormatud kinnisasja suhtes, mille arvelt on hüpoteegipidaja nõue juba (osaliselt) täidetud. Ühishüpoteek kaaskoormatud kinnisasjadel jääb endiselt võlausaldaja nõuet tagama.
19.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul takistusi enampakkumisel müüdud kinnisasjalt hüpoteegi kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtutäituri kandeavaldus saata tagasi kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuses esitatud taotlus kanda ühishüpoteegi osaline lõpetamine KRS § 32 lg 2 alusel kaaskoormatud kinnisasjade registriosadesse, tuleb esitada kinnistusosakonnale. Gaida Kivinurm