Arango Food OÜ hagi OSAÜHINGU ARTEST GRUPP vastu tagatise 1300 euro tagastamiseks, üüritasu 1006,50 euro tagasisaamiseks ning ehitusmaterjalide tagastamiseks või alternatiivselt nende väärtuse 264,94 euro hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
2571,44 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Arango Food OÜ (registrikood 14091058, asukoht Veeru 24-25, 74113 Maardu) Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige A A (e-post ) Hageja lepingulised esindajad Marko Woronowicz ja Andrei Novikov (IUSTUS õigusbüroo, e-post [email protected], [email protected]) Kostja OSAÜHING ARTEST GRUPP (registrikood 10585192, asukoht Narva mnt 10-20, 10124 Tallinn) Kostja seaduslik esindaja juhatuse liige A V (e-post)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Arango Food OÜ hagi OSAÜHINGU ARTEST GRUPP vastu tagatise 1300 euro tagastamiseks, üüritasu 1006,50 euro tagasisaamiseks ning ehitusmaterjalide tagastamiseks või alternatiivselt nende väärtuse 264,94 euro hüvitamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
Käesolevas tsiviilasjas puuduvad OSAÜHINGUL ARTEST menetluskulud, mille rahalist suurust saaks kohus kindlaks määrata.
GRUPP
2-16-18066
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.Arango Food OÜ (hageja) esitas 30.11.2016 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU ARTEST GRUPP (kostja) vastu, milles palus, arvestades hagi hilisemat (30.01.2017) täpsustust: 1) tuvastada, et hageja ja kostja vahel sõlmitud leping lõppes 28.11.2016; 2) kohustada kostjat tagastama hagejale tagatise summas 1300 eurot; 2) kohustada kostjat hüvitama hagejale 1006,50 eurot perioodi eest, mil ta ei saanud üüripinda kostja käitumise tõttu kasutada; 3) kohustada kostjat tagastama hagejale ehitusmaterjalid või hüvitama nende väärtuse summas 264,94 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Kohus keeldus 17.04.2017 määrusega hageja hagi kostja vastu menetlusse võtmisest osas, milles palutakse tuvastada, et hageja ja kostja vahel sõlmitud leping lõppes 28.11.2016. Hagi menetlusse võtmisest osalise keeldumise osas jättis kohus hageja menetluskulud tema enda kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 17.10.2016 äriruumi üürilepingu nr 1710/2016. Nimetatud lepingu järgi kohustus üürileandja (kostja) andma üürnikule (hagejale) üürile ruumid asukohaga xxxx. Hageja on oma kohustusi täitnud täies ulatuses, tasudes üürileandja poolt esitatud arved. Samuti kasutas hageja äriruume kooskõlas poolte vahel määratletud otstarbega. Üürilepingu p 2.2. sätestab, et üürnik saab kasutada üüripinda teenindusrestoranipinnana. Hageja kavatses kasutada üüripinda restorani avamiseks ja oli arusaadav, et ruumides on vaja teostada remont ning viia sisse vajalik mööbel ja varustus. Hageja informeeris lepingust tulenevalt kostjat oma plaanidest teostada remonttöid ja esitas plaani ning vajaliku eskiisi e-posti teel kostja esindajale. Hageja sai aru, et kõik vajalikud tööd peab kooskõlastama kostjaga. Samal ajal pidi kostja tegema koostööd hagejaga, edastades vajaliku informatsiooni ja materjale. Kostja takistas korduvalt remonttööde tegemist – ei edastanud hagejale ruumide ventilatsiooni- ja kanalisatsiooni plaane, mis olid vajalikud selleks, et planeerida remonditöid ja teostada neid korralikult üüripinda kahjustamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 285 lg 1 sätestab, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Sama kinnitab ka üürilepingu p 5.2. Samas VÕS § 285 lg 1 teise lause järgi ei või üürileandja keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kostja nõudis hagejalt soetatud restoranimööbli fotosid ja muud informatsiooni, kuid hageja on arvamusel, et restorani sisekujundus ning mööbli valik on täiesti tema oma pädevuses ja kostjal on vaid õigus kontrollida ruumide kasutamise vastavust lepitud otstarbele või ruumide seisundit. Kostja väljendas korduvalt arvamust, et hageja äritegevus ei
2-16-18066 saa olla edukas ja hageja käitub rumalalt ning ebaefektiivselt. Hageja on aga arvamusel, et tema äritegevuse edukus ei puuduta kostjat, eriti kui hageja on õigeaegselt ja täies ulatuses tasunud kõik vajalikud üüritasud.
2.1.Hageja tunnistab, et üürilepingu kehtivuse ajal kahjustasid tema poolt tellitud ehitajad vaheseina paigaldamise käigus ruumide põrandat. Hageja võttis tarvitusele vajalikud meetmed kahjustuse likvideerimiseks, tellides vajalikud parandustööd. Kostja tellis sama töö enda poolt valitud meistrilt ja hageja väljendas nõusolekut nende tööde eest tasuda. Seega hageja ei loe nimetatud asjaolu piisavaks aluseks lepingu ülesütlemiseks. Kostja esindaja A V sisenes korduvalt äriruumidesse ilma hageja esindajate kohalolekuta ja nendega oma visiite kooskõlastamata, kuid üürilepingu p 5.7. sätestab, et üürileandja saab siseneda vaid koos üürniku esindajaga. Riigikohus on 10.12.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-128-14 selgitanud, et ruumidesse sisenemist ilma üürniku nõusolekuta on võimalik lugeda üürileandja poolt oluliseks lepingu rikkumiseks. 20.10.2016 ja 25.10.2016 vahel avastasid hageja esindajad, et tualeti laes on augud. Kostja seletas, et need tegid tema töötajad turvameetmete jaoks, kuid mis oli nende eesmärk, kostja ei seletanud. Samuti pole kostja antud seletust, millal augud likvideeritakse.
2.2.09.11.2016 tellis hageja vajalikud tööd ruumides lukkude vahetamiseks, kuna soovis planeeritud ajaks lõpetada remondi ja muud ettevalmistamise tööd. Samal päeval keeldus kostja esindaja A V andmast nõusolekut tööde jätkamiseks, takistas lukkude paigaldamise töid ja väljendas seisukohta, et hagejal pole enam õigust üüripinnal olla. Kokkuleppele pooled ei jõudnud ja asi lõppes politsei kutsumisega ning kehaliste kahjustuste põhjustamisega hageja esindajale A Ale. Alates 07.11.2016 puudub hagejal võimalus ruumidesse siseneda. Hageja on seisukohal, et üürileping poolte vahel kehtib, sh arvestades, et hagejal puudusid VÕS §-dest 314-319 tulenevad alused lepingu ülesütlemiseks, samuti ta pole järginud VÕS §-ga 325 sätestatut ega esitanud vastavat avaldust lepingu ülesütlemiseks, alust ja vaidlustamise tähtaega. Hageja ei pea tasuma üüritasu, kuna VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kuna 17.10.2016 sõlmitud üürileping veel kehtib ning kostja käitumise tõttu ei saa hageja ruume kasutada, nõuab ta üüritasu tagastamist perioodi eest, millal ta ei saanud üüripinda kasutada. Üüritasu suuruseks on 1560 eurot. Kostja käitumise tõttu ei ole lepingu jätkamine enam võimalik. Kostja on korduvalt rikkunud oma kohustusi, eriti sisenedes ruumidesse ilma hageja esindaja kohalolekuta. Seda loeb hageja oluliseks lepingu rikkumiseks kostja poolt ja soovib lepingu alates 28.11.2016 ennetähtaegselt lõpetada.
2.3.Hageja kohustus tasuma äriruumide kasutamise eest üüritasu lepinguga sätestatud suuruses ja samuti tagatise 1 kuu üüritasu suuruses. Alates 07.11.2016 puudus hagejal võimalus ruumidesse siseneda ja üüripinda kasutada kooskõlas selle otstarbega. Põhjuseks sai konflikt poolte seaduslike esindajate vahel. 07.11.2016 paigaldati ruumidesse turvasüsteem ja hageja esindajad ei saanud ruumidesse siseneda, vaatamata asjaolule, et hageja tasus korralikult üüritasu 2016. aasta novembri eest. Kostja pole vormistanud lepingu ülesütlemist kooskõlas VÕS §-ga 325 ja kostjal puudusid alused lepingu ülesütlemiseks. Arvestades kostja käitumisega ja asjaoluga, et kostja esindaja rikkus korduvalt üürilepingut, sisenedes äriruumidesse ilma üürniku esindajate kohalolekuta, mida on võimalik lugeda oluliseks lepingu rikkumiseks üürileandja poolt, ei pidanud hageja võimalikuks jätkata lepingulisi suhteid kostjaga, kuid soovis lepingu lõpetamist korralikult vormistada. 18.11.2016 edastas hageja kostjale nõudekirja, millega palus tasutud tagatise tagastada. Sama nõudekirjaga avaldas hageja soovi leping lõpetada ja see korralikult vormistada. Kuna hageja poolt saadetud nõudekirja ignoreeriti, siis otsustas hageja pöörduda hagiavaldusega kohtusse kümme päeva pärast nõudekirja esitamist.
2-16-18066 Hageja on arvamusel, et kümme päeva on piisav tähtaeg nõudekirjale vastamiseks või vähemalt oma seisukoha väljendamiseks. Võttes arvesse, et kostja pole nõudekirjale vastanud, luges hageja lepingu lõppenuks alates 28.11.2016. Takistades hagejal üüripinna kasutamist, rikkus kostja oma lepingulisi kohustusi VÕS § 100 mõttes. Kostja on lepingu rikkumises süüdi ja lepingu rikkumine pole vabandatav, arvestades, et puuduvad kostja süüd välistavad asjaolud.
2.4.Hageja on tasunud üüritasu 2016. aasta novembri eest. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Arvestades, et hageja on tasunud üüritasu ja kostja on lepingut rikkunud, nõuab hageja üüritasu tagastamist perioodi eest, mille jooksul ta ei saanud üüripinda kasutada. Hageja ei saanud ruume kasutada alates 07.11.2016 ja hageja on lugenud lepingu lõppenuks alates 28.11.2016, mistõttu nõuab hageja üüritasu tagastamist summas 1006,50 eurot (üüritasu 20 päeva eest) VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 296 lg 1 alusel.
2.5.Samuti nõuab hageja lepingu järgi tasutud tagatise summas 1300 eurot tagastamist. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Eeltoodust tulenevalt saab hageja seega nõuda kostjalt tagatisraha tagastamist alles pärast üürilepingu lõppemist. Kuna hageja luges lepingu lõppenuks alates 28.11.2016 ja täpsustatud hagiavalduse esitamise seisuga 29.01.2017 polnud kostja esitanud hageja vastu nõudeid, siis saab ta nõuda tasutud tagatise tagastamist.
2.6.Üüripinnale olid paigaldatud hagejale kuuluvad ehitusmaterjalid väärtusega 264,94 eurot (116,18+148,76). 07.11.2016 avastas hageja, et kostja paigaldas üüripinnale turvasüsteemi, mille tõttu hageja esindajad ei saanud ruumidesse siseneda. Hageja esindajad avastasid üüripinna aknalt vaadates, et eelnimetatud materjalid, mis olid eelmisel päeval üüripinna ruumides, olid kadunud. Kostja pole vastanud hageja palvele seletada, kus on materjalid ega nõudele neid tagastada või hüvitada nende väärtus. Kostja on materjalide kadumises süüdi, kuna nimetatud materjalid olid paigaldatud ruumidesse, kuhu hageja esindajad ei saanud kostja käitumise tõttu siseneda. Asjaolu, et kostja paigaldas turvasüsteemi kohe pärast hageja esindajate lahkumist, välistab, et materjalid võttis keegi kolmas isik. Kui kostja ei luba hagejal ruumidesse siseneda, siis ta vastutab hageja vara säilitamise eest. Hageja omand jäi üüripinnale ja tal ei olnud võimalust seda kaasa võtta ning kostja pidi andma hagejale võimaluse need tagasi võtta. Kostja vastutas teise isiku omandi säilitamise eest, eriti kui valdas seda ebaseaduslikult ja takistades hagejal nende tagasi saamist.
KOSTJA VASTUVÄITED
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
4.Kostja on seisukohal, et hageja nõue tagatise summas 1300 eurot tagastamiseks ei ole põhjendatud. Selleks, et hageja saaks tugineda kostja poolsele lepingu rikkumisele ja nõuda tagatisraha, peaks kostja olema rikkunud pooltevahelist lepingut (VÕS § 115 lg 1). Kostja aga jättis tagatisraha tagastamata kooskõlas lepinguga. Lepingu p 3.5. kohaselt tagastab üürileandja üürnikule tagatisraha üksnes tingimusel, et üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Lisaks sätestab lepingu p 3.5., et üürileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada üürileandja varale tekitatud kahju. Hageja tekitas kostja varale kahju, mida kostjal kui üürileandjal on õigus lepingu järgi tagatisrahast maha arvata. Hageja lasi 05.11.2016 kostja nõusolekuta paigaldada üüripinnale vaheseinad, tekitades seinte paigalduse
2-16-18066 käigus kostja varale kahju (mida hageja tunnistab). Nimetatud tööde käigus puuriti põrandasse augud, millega kahjustati põrandakütte toru ja tekitati 6-korruselise maja küttesüsteemi katkestus. Kuna väljas oli külm (-5 kraadi) ning maja võinuks kiiresti ära jahtuda, kutsus kostja 06.11.2016 öösel avarii likvideerimiseks välja maja teenindava avariibrigaadi. Tänu kostja kiirele tegutsemisele taastus maja küttesüsteem osaliselt esmaspäeval 07.11.2016. Lisaks põrandaküttetorustiku ja põranda kahjustustele, tekitas üürnik üürileandjale kahju ka loata vaheseina paigaldamisega ning valamu eemaldamisega. Lisaks lõhkus ja vahetas üürnik 09.11.2016 ilma vastava kooskõlastuse ja loata üüripinna ukselukkude südamikud. Selleks oli ta kasutanud LUKUABI 24 teenuseid. Lukuabi töötaja väitel helistas neile üürniku esindaja A A, kes väitis, et tal on vaja ukselukud ära vahetada ning äripinna omanik viibib välismaal. Tegelikult viibib üürileandja igapäevaselt samas majas ja on alati kättesaadav olnud ning avastas juhuslikult lukuabi äripinnal toimetamas. Kostjal tuli endise olukorra taastamiseks lukkude vahetamise teel kanda kulusid summas 175 eurot. Põrandakütte taastamiseks ja valamu tagasi paigaldamiseks on kostja kandnud kulutusi summas 924 eurot. Lepingu p-le 3.5. tuginedes on üürileandjal õigus ülalnimetatud kulud tagatisrahast maha arvestada. Lisaks on juba teada, et esineb alus täiendavate varaliste nõuete tekkimiseks lepingu p 3.5. mõistes, kuivõrd üüripinnal on vaja teostada maalri-, põrandaplaadi paigaldamise- ja vaheseina eemaldamise tööd, mis koos ülalnimetatud kahjudega ületavad hageja makstud deposiidi summat. Seega puudub üürileandjal kohustus tagatisraha tagastamiseks. Järelikult ei ole kostja lepingut rikkunud ning hageja kahju hüvitamise nõude olulisim eeldus – lepingu rikkumine, ei ole täidetud.
4.1.Tagatisraha ei saa lepingu p 3.5. järgi nõuda enne lepingu lõppemist. Hagiavaldusest nähtub, et hageja hinnangul üürileping hetkel kehtib ja hageja soovib seda tagantjärgi kohtumenetluse käigus lõpetada. Kostja on seisukohal, et lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt (vt Riigikohtu 28.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-12). Kui kohus leiab, et lepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, ei saa hageja nõuet rahuldada ainuüksi seetõttu, et ei ole täidetud lepingu p-s 3.5. sätestatud eeldus, et tagatisraha makstakse tagasi pärast lepingu lõppemist.
4.2.Hageja nõuab VÕS § 296 lg-le 1 tuginedes, et kostja tagastaks talle 1006,50 eurot hageja tekitatud veeavarii ja põrandakütte torude kahjustamise järgse perioodi eest, mil hageja ei saanud üüripinda kasutada. Kostja on seisukohal, et kohus saaks nimetatud sätte alusel hageja nõude rahuldada olukorras, kus üürileandja takistab üüripinna kasutamist üürnikust mittetulenevatel põhjustel. Antud juhul aga muutus üüripind kasutuskõlbmatuks just üürniku enda tegevuse tagajärjel. Kuigi kostja selgitas hagejale, et äripinna põranda all asuvad põrandakütte torud ning palus hagejal äripinna parendustööde teostamisse kaasata selle maja ehitanud spetsialistid, alustas hageja sellele vaatamata ja ilma üürileandja vastava kooskõlastuse- ja loata muudatustöid. Nimetatud spetsialiste hageja ei kaasanud. Sellega rikkus hageja üürilepingu p 5.2., mis keelab üürnikul teostada üüripinnal mistahes osas ümberehitustöid või muudatusi enne eelneva kirjaliku loa saamist üürileandjalt. Samuti rikkus hageja üürilepingu p 4.2.2., mis kohustab üürnikku hoiduma üürieset kahjustada võivast tegevusest. 05.11.2016 teostatud vaheseinte paigaldamise käigus lõhkusid hageja töömehed üürieseme põrandasse auke puurides üüripinna põrandakütte toru. See tõi kaasa üüripinna üleujutuse ning kogu maja küttesüsteemi katkestuse. Läbi puuritud küttetoru vajas parandamist ning üüripinda ei olnud võimalik kütta, mistõttu muutus üüripind ajutiselt kasutuskõlbmatuks. Pooled leppisid kokku, et olukorra taastamisega tegeleb üürileandja. Üürnik andis üüripinna võtmed selleks ajaks üürileandja kätte. Üürileandja lasi koheselt avarii likvideerida, misjärel alustati avariieelse olukorra taastamisega. See aga ei saanud toimuda üleöö. Kuna kogu maja küttesüsteem on ühendatud ning avarii tagajärjel liikusid õhumullid kõikide korterite küttesüsteemidesse, tuli küttespetsialistidel käia 18 korteris küttesüsteemi reguleerimas ja õhk
2-16-18066 torudest välja lasta. Alles seejärel sai hakata äripinnal küttetoru parandama. Katkise toru parandamine omakorda eeldas osalist põranda ülesvõtmist ja hiljem uuesti plaatimist, mistõttu oli vaja kohale kutsuda ka plaatijad. Lisaks tuli üürileandjal leida ülejäänud põrandaga sarnased plaadid. Kõik see võttis aega.
4.3.Pooltevahelise lepingu p 4.2.5. sätestab, et üürnik peab taluma hoone või ruumide suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud ruumide säilitamiseks ja või puuduste kõrvaldamiseks/või kahju ärahoidmiseks ja/või ruumidele ja sellega piirnevatele aladele tekitatud kahju tagajärgede kõrvaldamiseks. Arvestades kahjustuste olemust ja ülalviidatud lepingusätet, tekkis üürnikul kohustus oodata kahju tagajärgede likvideerimist, enne kui oleks saanud üüripinnal edasi tegutseda. Sellele vaatamata lõhkus ja vahetas üürnik 09.11.2016, s.o kõigest 4 päeva pärast avariid, ilma vastava kooskõlastuse ja loata üüripinna ukselukkude südamikud. Nüüd tuli üürileandjal tegeleda lisaks kütte- ja põranda korrastamisele ka üüripinna ukselukkude vahetamisega. Kostja leiab, et eelpool toodud olukorras on üürniku põhjustatud kaose likvideerimiseks ca 23 järelejäänud novembrikuu päeva mõistlik aeg olukorra taastamiseks. Lepingu p 4.2.5. viimase lause kohaselt ei ole üürnikul õigust nõuda ülalnimetatud tööde või mõjutuste tõttu või nendega seoses üüri alandamist või kahju hüvitamist. Eelnevat toetab ka VÕS 296 lg 3, mille kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel. Antud olukord on just selline, kus üüripinda ei saanud kasutada üürnikust tuleneval põhjusel, mistõttu puudub alus hageja nõude rahuldamiseks VÕS 296 lg 1 alusel.
4.4.Lisaks ei selgu hagist, millised ehitusmaterjalid hagejal kaduma on läinud. Kostja ei tea hageja väidetavalt kadunud ehitusmaterjalidest midagi. Vastavalt poolte kokkuleppele vabastas hageja üüripinna selliselt, et üürniku vara oli üürniku poolt ära viidud. Kostja hinnangul ei tõenda kohtule esitatud arved, et kostja on hagejale kahju tekitanud ja palub jätta hagi ka selle nõude osas rahuldamata.
4.5.Kostja oli valmis tegema hagejaga koostööd ja edastas talle vajalikud dokumendid (ventilatsiooni ja kanalisatsiooni plaanid). Kostja ei keeldunud hagejale vajalike tööde jaoks nõusoleku andmisest, vaid hageja ei küsinud üürileandjalt kooskõlastust parendustöödeks. Samuti eiras hageja kohustust sõlmida üüripinna osas kindlustusleping. Eksitavad on ka väited kostjapoolse loata sisenemise ja lae aukude osas. Hageja teadis, et maja on ehitusjärgses staadiumis ning sellele on vaja kasutusluba. Hagiavalduses viidatud augud tegi üüripinna tualeti lakke mitte kostja, vaid maja ehitaja Xxxx OÜ Päästeameti nõudmisel ja hageja oli sellest teadlik. Hagiavalduse p-s 10 esitatud väited on absurdsed, kuna pooled olid avariijärgselt leppinud kokku, et edasiste kahjude vältimiseks nii üüripinnal kui ülejäänud eluruumides, tegeleb olukorra taastamisega üürileandja. Hageja ei tellinud „vajalikke töid lukkude vahetamiseks“, vaid valetas lukuabile, et kostja on välismaal ja lasi ukselukkude südamikud pahatahtlikult purustada.
KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
6.TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt otsustab pool ise selle üle, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Õiguse kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1).
2-16-18066
7.Hageja on esitanud nõuded raha maksmise kohustuste täitmiseks, s.o tagastada hagejale tagatis summas 1300 eurot, hüvitada hagejale 1006,50 eurot perioodi eest, mil ta ei saanud üüripinda kostja käitumise tõttu kasutada ja tagastada hagejale ehitusmaterjalid või hüvitada nende väärtus summas 264,94 eurot. Esimene nimetatud nõuetest võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Hageja nõuded üüritasu tagastamiseks ja ehitusmaterjalide väärtuse hüvitamiseks võiksid kuuluda rahuldamisele VÕS § 115 lg 1 alusel, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Hageja nõue ehitusmaterjalide tagastamiseks võiks kuuluda rahuldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 2 alusel.
8.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: 17.10.2016 sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu nr 17-10/2016, mille kohaselt võttis hageja kostjalt üürile üüripinna asukohaga xxxx (vt tl 17-26); lepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale tagatisraha 1300 eurot (lepingu p 3.5.; vt tl 27); hageja ei ole üüripinda alates 07.11.2016 kasutanud; hageja poolt tellitud ehitajad kahjustasid 05.11.2016 ruumidesse vaheseina paigaldamise käigus ruumide põrandat ja tekitasid kostjale varalise kahju.
9.Esmalt käsitleb kohus hageja nõuet tagatisraha tagastamiseks. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Pooled on üürilepingu p-s 3.5. mh kokku leppinud, et üürileandja tagastab tagatisraha pärast kahe kuu möödumist arvates lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast tingimusel, et üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Üürileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada üürniku võlgnevused ja üürileandja varale tekitatud kahju.
10.Eeltoodust johtuvalt on tagatisraha tagastamise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks üürilepingu lõppemine. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus poolte vahel sõlmitud leping üles öelda. Üürilepingu p 7.1. järgi on leping sõlmitud kolmeks aastaks, kehtivusega alates 17.10.2016 kuni 16.10.2019. Üürilepingu p-st 7.4. tuleneb, et üks pool võib lepingu ennetähtaegselt üles öelda lepingus, samuti seaduses toodud alustel ning lepingu p 7.4.2. kohaselt on üürnikul õigus erakorraliselt leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale ette üks kuu alljärgnevatel juhtudel: üürileping muutub kasutamiskõlbmatuks üürileandjast mittesõltuvatel asjaoludel. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud 18.11.2016 kostjale nõudekirja, milles väljendas soovi lepingu lõpetamiseks ja tagatise tagastamiseks (vt tl 67-69). Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks on õigusliku aluse esinemine ja ülesütlemise avalduse tegemine teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski, sh peab lepingust vabaneda sooviv
2-16-18066 lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Hageja on 30.11.2016 kohtule esitatud hagiavalduse p-s 13 märkinud, et 17.10.2016 sõlmitud üürileping veel kehtib. Sama hagiavalduse p-s 15 on märgitud, et kuna üürileandja on sisenenud ruumidesse ilma üürniku esindaja kohalolekuta, siis on tegemist olulise lepingu rikkumisega üürileandja poolt ja hageja soovib üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada alates 28.11.2016 (vt tl 6). Ka 29.11.2017 esitatud hagi täpsustuse p-de 4 ja 7 kohaselt loeb hageja üürilepingu lõppenuks alates 28.11.2016, s.o enne hagiavalduse esitamist (vt tl 64 ja pöördel). Riigikohus on 28.11.2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-139-12 tehtud otsuse p-s 16 asunud seisukohale, et lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt ka Riigikohtu 20.12.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19; Riigikohtu 14.06.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-16, p 12). Käesolevas tsiviilasjas ei nähtu kohtule asja materjalidest, et hageja oleks kostjale üürilepingu ülesütlemise teadet üldse edastanud, sh kohtumenetluses ja hageja on ka ise nentinud, et üürileping on kehtiv. Seega ei ole täidetud tagatisraha tagastamise eeldus, s.o üürilepingu lõppemine. Kohus on vastavaid asjaolusid hagejale eelnevalt ka 19.01.2017 määruses selgitanud (vt tl 46-49). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue kohustada kostjat tagastama hagejale tagatis summas 1300 eurot tuleb jätta rahuldamata. Kuna kohus jätab tagatise tagastamise nõude rahuldamata, siis puudub kohtu hinnangul vajadus hinnata kostja vastuväiteid seoses hageja poolt kostja varale tekitatud kahju põhjustamisega ja kahju tagatisrahast maha arvestamisega.
11.Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet kohustada kostjat hüvitama hagejale 1006,50 eurot perioodi 07.11.2016 kuni 28.11.2016 eest, mil ta ei saanud üüripinda kostja käitumise tõttu kasutada. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 296 lg 3 järgi peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Hageja poolt tellitud ehitajad kahjustasid 05.11.2016 ruumidesse vaheseina paigaldamise käigus ruumide põrandat ja tekitasid kostjale varalise kahju. Hagiavaldusest nähtuvalt nõustus hageja, et kostja tellib vajalikud parandustööd ja hageja oli nõus nende maksumuse hüvitama. 07.11.2016 paigaldati ruumidesse turvasüsteem ja hageja esindajad ei saanud ruumidesse siseneda. Hageja on 09.11.2016 tellinud tööd ruumides lukkude vahetamiseks, kuna ta soovis ikkagi ise lõpetada ruumides remondi. Kostja selgitas, et pooled leppisid kokku üürileandja poolt olukorra taastamisega ja üürnik andis üüripinna võtmed selleks ajaks üürileandja kätte ning mõistlik aeg olukorra taastamiseks oli 23 päeva. Kohus leiab, et tehtavate tööde tegemise ajaks võib mõistlikuks pidada kostja viidatud 23 päeva. Kohus on seisukohal, et hageja ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel (VÕS § 296 lg 3). Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.2. järgi on üürnikul keelatud teostada üüripinnal mistahes osas ümberehitustöid või muudatusi eelneva kirjaliku loa saamist üürileandjalt. Kostja on viidanud, et VÕS § 285 lg 1 järgi võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kohtule ei nähtu hageja poolt esitatust, et
2-16-18066 hagejal oleks olnud kostjalt kirjalik luba tööde teostamiseks, sh nõusolekust andmisest keeldumist. Ka kostja väidab, et üürnik ei ole üürileandjalt kooskõlastust küsinud. Hageja ei ole vastupidist mingilgi viisil tõendanud. Lepingu p-st 4.2.2. nähtuvalt kohustub üürnik hoiduma mistahes tegudest, mis võiksid ruume või üüripinda kahjustada. Asja materjalidest nähtuvalt muutus üüripind kasutuskõlbmatuks üürnikust tuleneval põhjusel, st hageja on üüripinda kahjustanud. Vaidlus puudub, et poolte kokkuleppel tuli üürileandjal kõrvaldada üürniku tekitatud kütteavarii, samuti korrastada küttesüsteem ja põrand (vt tl 91-92 pöördel). Kostja on tõendanud avarii väljakutse ja parandustööde tegemise maksumuse, sh lukusüdamike vahetuse maksumuse (vt tl 94-98). Lepingu p 4.2.5. järgi on üürnik kohustatud taluma hoone või ruumide suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud ruumide säilimiseks ja/või puuduste kõrvaldamiseks ja/või kahju ärahoidmiseks ja/või ruumidele ja sellega piirnevatele aladele tekitatud kahju tagajärgede kõrvaldamiseks. Üürnikul ei ole õigust nõuda ülalnimetatud tööde või mõjutuste tõttu või nendega seoses üüri alandamist või kahju hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 296 lg-st 3 jätab kohus rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat hüvitama hagejale 1006,50 eurot perioodi eest, mil ta ei saanud üüripinda kasutada.
12.Järgnevalt käsitleb kohus hageja nõuet kohustada kostjat tagastama hagejale ehitusmaterjalid või hüvitama nende väärtuse summas 264,94 eurot. Hageja on hagiavalduse ps 11 märkinud, et ta avastas, et (üüritud) ruumidest kadusid kõik materjalid, mis üürnik (hageja) soetas remonditööde teostamiseks. Kohus on hagejale 19.01.2017 määruses mh selgitanud, et hagejal tuleb esitada kohtule ka oma väiteid põhistavad tõendid, kuid hageja on kohtule esitanud vaid nõude kujunemise tõendamiseks ehituspoodide arved (116,18+148,76; vt tl 71-72). Hageja on viidanud, et materjalid olid üüripinna ruumides, kuid 07.11.2016 (pärast turvasüsteemi paigaldust) nägid hageja esindajad aknast, et materjalid on kadunud ning kostja on materjalide kadumises süüdi, kuna nii hageja esindajatel kui kolmandatel isikutel puudus üüripinnale ligipääs. Kostja on aga selgitanud, et vastavalt poolte kokkuleppele vabastas hageja üüripinna remonttöödeks selliselt, et üürniku vara oli üürniku poolt ära viidud ning kostja ei tea väidetavalt kadunud ehitusmaterjalidest midagi. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Hageja ei ole mingilgi viisil tõendanud AÕS § 82 lg 1 kohaselt, et kostja valdab temale kuuluvaid ehitusmaterjale. Seega ei kuulu hageja nõue kohustada kostjat tagastama hagejale ehitusmaterjalid rahuldamisele nõude tõendamatuse tõttu. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud ehitusmaterjalide kostja valduses olemist, ei saa kohus rahuldada ka hageja nõuet ehitusmaterjalide väärtuse hüvitamiseks VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 alusel. Seega leiab kohus, et hageja nõue kohustada kostjat tagastama hagejale ehitusmaterjalid või hüvitama nende väärtuse summas 264,94 eurot tuleb jätta rahuldamata.
13.Lähtudes ülaltoodust puudub alus hageja nõuete rahuldamiseks ja hagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
2-16-18066
14.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud asjas jätta hageja kanda.
15.Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Sama paragrahvi 2. lõike järgi määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
16.Kostja ei ole kohtule oma menetluskulude nimekirja esitanud. Seejuures on kostja (09.12.2018) kohtule avaldanud, et ta ei ole menetluskulusid kandnud. Ka asja materjalidest ei nähtu selliseid kostja menetluskulusid, mida kohus saaks TsMS § 174 lg 1 teise lause alusel kindlaks määrata. Seega ei ole käesolevas asjas kostjal menetluskulusid, mille rahalist suurust peaks kohus kindlaks määrama.
17.TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kristiina Kruusel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.