Tartu Maakohtu kinnistamisosakonna 14. jaanuari 2019 kandemäärus nr 43612019
Kaebuse esitaja ja liik
XX, YY ja CC määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldajad (määruskaebuse esitajad): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), YY (isikukood XXXXXXXXXXX) ja CC (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja notar Virgi Ojap
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tartu Maakohtu kinnistamisosakonna 14. jaanuari 2019 kandemäärus tühistada ja saata XX, YY ja CC 19. novembri 2018 avaldus seni rahuldamata osas uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistamisosakonnale.
2.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
3.Avaldajate taotlus määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamiseks rahuldada ja selleks kanda 50 eurot OO arvelduskontole XXXXXXXXXXXXXXXXXX. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.
XX, YY ja CC (avaldajad) esitasid notar Virgi Ojapi vahendusel 19. novembril 2018 Tartu Maakohtu kinnistamisosakonnale kinnistamisavalduse, milles taotlesid: (1) kinnistu, asukohaga Järva maakond, Türi vald, Villevere küla, Eduardi (registriosa nr 2075036, edaspidi „teeniv kinnistu“), koormata kolmandas jaos tasuta ja tähtajatu teeservituudiga kinnistu, asukohaga Järva maakond, Türi vald, Villevere küla, Aaviksaare (registriosa nr 929636, edaspidi „valitsev kinnistu“), igakordse omaniku kasuks. Ühtlasi paluti teha vastav kanne nähtavaks valitseva kinnistu registriosa esimeses jaos; (2) teha kanne valitseva kinnistu kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale eelmärke esimeses jaos nähtavaks tehtud teenivat kinnistut koormava teeservituudi lõpetamiseks servituudi seadmise lepingu (edaspidi „leping“) p 3.1.3 alusel.
2.Kinnistusosakond rahuldas 29. novembri 2018 kandemäärusega kinnistamisavalduse teeservituudi sisse kandmise osas (taotluse p (1)). Eelmärke sisse kandmise taotlust (taotluse p (2)) ei rahuldatud.
3.Kinnistusosakond palus 4. detsembri 2018 määruses avaldajaid täpsustada lepingu p 6.1.2 reaalservituudi lõpetamise kohta eelmärke seadmiseks kinnistusraamatusse. Ühtlasi märkis kinnistusosakond, et taotletava eelmärke saab kanda ainult teeniva kinnistu kolmandasse jakku, kuna sama kinnistu kolmandasse jakku on kantud reaalservituut (piiratud asjaõigus).
4.Avaldajad saatsid 5. detsembril 2018 kinnistusosakonnale õienduse, kus parandasid kinnistamisavalduses sisalduva eelmärke osas eksliku viite lepingu p-le 3.1.3 õige viitega p-le 3.1.2. Ühtlasi esitasid avaldajad taotluse servituuti lõpetav eelmärke kandmiseks nii teeniva kui ka valitseva kinnistu registriosa kolmandasse jakku.
MAAKOHTU MÄÄRUS
5.Kinnistamisosakond rahuldas 14. jaanuari 2019 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt. Kinnistamisosakond märkis, et eelmärke teeservituudi lõpetamise kohta saab kanda kinnisturaamatusse teeniva kinnistu kolmandasse jakku, kuna sama kinnistu kolmandasse jakku on kantud reaalservituut (piiratud asjaõigus), valitseva kinnistu kolmandasse jakku eelmärget reaalservituudi lõpetamise tagamiseks ei ole võimalik kanda.
MÄÄRUSKAEBUS
6.Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada osaliselt ja uue määrusega kanda eelmärge servituudi lõpetamiseks nii valitseva kui ka teeniva kinnistu registriosade kolmandasse jakku. Alternatiivselt paluvad avaldajad kanda teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku ja valitseva kinnistu registriosa esimesse jakku servituuti lõpetav eelmärge. Ühtlasi palusid avaldajad tagastada määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised. Esiteks ei ole vaidlust selles, et eelmärge kantakse teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku. Samas kandemääruse alusel seda kannet tehtud ei ole. Teiseks ei ole põhjendatud kinnistusosakonna seisukohta, et taotletava eelmärke saab kanda ainult teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku ja valitseva kinnistu registriossa eelmärget kanda ei saa. Vaidlustatud määruses ei ole põhjendatud keeldumise aluseid õiguslikult ega viidatud, millisel õiguslikul alusel ei saa eelmärget kanda valitseva kinnistu registriossa ja millisel alusel saab selle kanda üksnes teeniva kinnistu registriossa. Seetõttu on vastuseta ka küsimus millisesse jakku valitseva kinnistu registriosas kannet taotleda tuleks. Juhul, kui eelmärget ei saa kanda mõlema registriosa kolmandasse jakku, tuleks see teha nähtavaks eelkõige valitseva kinnistu registriosas kas esimeses või kolmandas jaos. Aluse kandeks annavad vastavalt kas kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 28 p 3 või § 15.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
7.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu toimik saabus 7. veebruaril 2019.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 667 lg 2 alusel tühistada ja avaldus saata kinnistamisosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt, kuna ringkonnakohtul ei ole võimalik ise teha uut kandemäärust. 2 (4)
9.Esiteks on õige avaldajate väide, et kuigi kinnistamisosakond rahuldas nende avalduse osaliselt, ei ole teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku eelmärget teeservituudi lõpetamise kohta kantud. Vaidlustatud määrusest ei nähtu põhjendust miks ei saa teha kannet teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku. Teiseks on kinnistusosakond avaldajaid eksitanud. Kinnistusosakond eksis 29. novembri 2018 e-kirjas kinnistu numbriga ja märkis, et valitseva kinnistu kolmandasse jakku on võimalik kanda eelmärge teeservituudi lõpetamise kohta. Samuti viidati 4. detsembri 2018 kandemääruses, et märge tuleb kanda jakku, kuhu on kantud õigus, mida märge puudutab või kuhu tuleks kanda õigusmuudatus, mille tegemist märge tagab. Peale seda, kui avaldajad esitasid 5. detsembril 2018 õiendi, milles muudeti lepingu p 6.2.1 sõnastust ja paluti nii teeniva kui ka valitseva kinnistu kolmandasse jakku kanda eelmärge, leidis kinnistusosakond, et valitseva kinnistu osas ei saa kannet teha. Seega on kinnistamisosakond esitanud vastuolulisi seisukohti ega ole avaldajatele täpselt selgitanud millistesse registriosadesse milliseid kandeid saab teha. Eeltoodust tulenevalt tuleb kinnistusosakonnal anda avaldajatele võimalus kinnistamisavaldust seni veel rahuldamata osas täpsustada ja see siis uuesti läbi vaadata.
10.1.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 62 ja KRS § 231 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked. AÕS § 63 lg 1 p 1 sätestab, et kinnistusraamatusse võib kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sh tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Vastavalt AÕS § 631 lg-le 1 kantakse eelmärge kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge puudutab. AÕS § 631 lg 3 lubab eelmärke kandmisel kinnistusraamatusse viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevale dokumendile.
10.2.Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda eelmärkena ükskõik mida. Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust (Riigikohtu 8. novembri 2006 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Ühe tingimusena näeb KRS § 24 p 1 ette, et kande tekst sisaldab kinnistatud märke sisu, sh isikut, kelle kasuks kanne tehakse (õigustatud isik).
10.3.Eelnevast tuleneb, et eelmärke eesmärk on tagada võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Seega saab eelmärkega mh tagada võlaõiguslikku nõuet piiratud asjaõiguse kustutamiseks. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (Riigikohtu
12.aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud 8. novembri 2006 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23).
10.4.Käesoleva määruskaebemenetluse ese on piiratud asjaõiguse kustutamise nõuet tagava eelmärke kinnistusraamatusse kandmine. Vastavalt lepingu p 3.1.2 sõnastusele on kustutamist õigus nõuda teeniva kinnistu omanikul, st tema on õigustatud isik ehk isik, kelle kasuks tuleks kanda kinnistusraamatusse eelmärge. Nagu märgitud eespool p-s 10.2, tuleneb KRS § 24 p-st 1, et taotletavast kandest peab nähtuma selle tegemine teeniva kinnistu omaniku kasuks. Siinjuures on õigustatud isiku määratlemiseks piisav talle viidata kui teatava kinnisasja omanikule (Riigikohtu 8. novembri 2006 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 24). Samas ei 3 (4)
saa leppida kokku eelmärke seadmises nii, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik (ibid p 25 kolmas lõik).
10.5.Kui piiratud asjaõiguse kohta on KRS § 13 lg 1 p 4 ja § 28 p 3 alusel tehtud kanne valitseva kinnisasja registriosa esimesse jakku, siis sinna saab kanda ka sama õiguse kustutamise nõude tagamiseks eelmärke. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi seisukohaga, et eelmärget ei saa kanda valitseva kinnisasja mõnda teise registriossa.
10.6.Praeguse kandeavalduse järgi soovivad avaldajad eelmärke kandmist nii valitseva kui ka teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku. Pidades silmas eelmärke eesmärki, jääb senise kandeavalduse ja lepingu põhjal selgusetuks, kelle kasuks ja millise nõude täitmise tagamiseks tuleks kanda eelmärge teeniva kinnistu registriossa. Lepingu p 3.1.2 ei anna mingit õigust valitseva kinnistu omanikule, st tema kasuks ei ole ka vaja seada eelmärget.
10.7.Kui kinnistusraamatu pidaja annab avaldajatele täiendava tähtaja kinnistamisavalduse täpsustamiseks ja soovi korral oma taotluste põhjendamiseks, siis tuleb mh arvestada ringkonnakohtu eeltoodud seisukohtadega.
11.Ringkonnakohus rahuldab avaldajate taotluse määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamiseks TsMS § 172 lg 2 ja § 150 lg 1 p 5 alusel. Vastavalt taotlusele tuleb 50 eurot kanda notari arveldusarvele.
12.TsMS § 599 esimese lause kohaselt saab määruskaebuse esitada üksnes kandemääruse peale, millega kandeavaldus jäeti rahuldamata või rahuldati osaliselt. Kuivõrd ringkonnakohus saadab avalduse uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, ei saa käesoleva määruse peale edasi kaevata. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.