A K, R P ja S P avaldus kaasomandi lõpetamiseks ja J T vastuavaldus kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
Avalduse hind 3500 eurot ja vastuavalduse hind 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I (vastuavalduses puudutatud isik I): A K (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Avaldaja II (vastuavalduses puudutatud isik II): R P (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Avaldaja III (vastuavalduses puudutatud isik III): S P (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Avaldajate (vastuavalduses puudutatud isikute) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Äili Rodi (Maria Mägi Advokaadibüroo, e-post [email protected]); Puudutatud isik I: T J (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isiku I seaduslik esindaja: erieestkostja Tallinna linn (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu, asukoht Kotzebue 2, 10412 Tallinn), lepinguline esindaja Terje Luude (e-post [email protected]); Puudutatud isik II: R M (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik III: T H (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik IV: J O, (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik V (vastuavalduses avaldaja): J T (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isiku V (vastuavalduses avaldaja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere (LEADELL
18.12.2018 avalikul kohtuistungil osalenud Avaldaja I A K, avaldaja III S P, avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi, puudutatud isiku I seadusliku esindaja erieestkostja Tallinna linna lepingulised esindajad Terje Luude ja Ahti Olesk, puudutatud isik IV J O, puudutatud isiku V lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere Sekretär Triin Matteus
1.Jätta rahuldamata A K, R P ja S P avaldus kaasomandi lõpetamiseks.
2.Jätta läbivaatamata A K, R P ja S P avaldus õigete andmete tuvastamiseks.
3.Jätta rahuldamata J T vastuavaldus kaasomandi lõpetamiseks. Menetluskulud
4.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.V K omandas 09.07.2001 Tallinna linnaga sõlmitud ostu-müügilepingu alusel korteri koos sellele vastava muu osaga elamust, mis asub xxxx ja koosneb xxxx toast ning on üldpinnaga 65,2 m2, mis moodustab 652/6784 mõttelist osa elamu üldpinnast. Avaldajatele kui V Ki õigusjärglastele kuuluv eluruum on erastatud eluruumide erastamise seaduse alusel ning on siiani vallasasi. Korteriomandid on seadmata.
2.Nähtuvalt V Ki sõlmitud müügilepingust, kuhu oli kirjutatud korteri reaalosa suurus 65,2m2 ja mõttelise osa suurus 652/6784 elamu üldpinnast, oli tegelikkuses korterite üldpind, mille alusel moodustus mõtteline osa, 678,4 m2, mis ei ole aga vastav xxxx elamus asuvate korterite üldpinnale. V Ki erastatud eluruumi kaasomandi osa moodustus nelja elamu korterite üldpinnast (161,7+354,6+83,8+78,3=678,4 m2), kuid V Ki korteri mõttelise osa suurus oleks pidanud olema 652/838. Käesoleval ajal on vastavalt ehitisregistri andmetele avaldajatele kuuluv reaalosa suurus 652/4384 ja korteri reaalosa asub elamus xxxx.
3.Tallinna Hooneregistri õiendites kajastuvatest andmetest selgub, et xxxx elamutes praeguste aadressidega xxxx ja xxxx erastati 1995. aastal eluruumid vastavuses sel ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse § 3 lõikega 1. Nimetatud elamute, xxxx ja xxxx, 1995. aastal sõlmitud eluruumide erastamise lepingute kui tsiviilõiguslike tehingute alusel ei tekkinud nende eluruumide omanikel kaasomandit ühegi teise xxxx aadressil asuva elamu erastatud eluruumi omanikuga, v.a. nende enda elamu.
4.V Ki ostu-müügilepingus on kirjas, et V Kil tekib kaasomand suuruses 652/6784 mõttelist osa elamu üldpinnast, mis Tallinna Kesklinna Valitsuse koostatud erinevate dokumentide kontekstis tähendab, et avaldajate kaasomand ulatub ostu-müügilepingu järgi kõigile neljale elamule. Tallinna Kesklinna Valitsus on V Kile eluruumi erastamisel müünud ebaseaduslikult kaasomandi osa, mis asus väljaspool elamut, kus asub V Ki poolt omandatud korter.
5.Avaldajad ei soovi korteriomandit seada koos elamuga xxxx ja selleks puudub ka igasugune vajadus. Ilma kohtusse pöördumata aga tekkinud õiguslikku segadust ei ole võimalik kõrvaldada, sest xxxx eluruumide omanik J T on soovinud korteriomandeid seada kõigi elamute aluse maa suhtes.
6.Ehitise kaasomandi lõpetamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Tallinna Kesklinna Valitsuse ümberhindamise aktid, millega muudeti kaasomandite suurusi neljas majas ei olnud notariaalselt tõestatud tehingud, vaid ühepoolsed haldusaktid, mistõttu ei ole järgitud kaasomandi suuruse muutmiseks ehk kaasomandist osaliseks lõpetamiseks nõutavat tehingu notariaalse vorminõude täitmist ja puudus tehinguks vajalik kaasomanike kokkulepe. Puudutatud isikutele elamus xxxx ja omanikule xxxx ei ole kunagi müüdud notariaalse tehinguga xxxx elamus asuvate korterite juurde kuuluvat muud mõttelist osa.
7.Xxxx elamu kui endine „Xxxx“ teenijate elamu on tunnistatud riikliku kaitse all olevaks kultuurimälestiseks ja seetõttu on avaldajad, aga ka korter xxxx ühisomanikud seotud kultuurimälestise kaitsekohustisest tulenevate piirangute, õiguste ja kohustustega. Avaldajad ei soovi neid konkreetseid õigusi ja kohustusi jagada elamuga xxxx. Avaldajad ei ole nõus seadma korteriomandit koos xxxx elamuga, mis on korterite üldpinnalt üle nelja korra suurem xxxx elamust. Avaldajatel ei ole ambitsioone eriti suure teenindusmaa saamiseks korteriomandite seadmisel. V K on peale eluruumi omandamist, mille ta sai sundüürnikuna, korrastanud suurel määral talle antud korteri.
8.Ostu-müügilepingutest nähtub, et puudutatud isikud IV ja V ei saa omada elamust xxxx mõttelist osa, kuna neid ei ole puudutatud isikute õiguseellastele eluruumide erastamisel müüdud. Lepingud tõendavad, et xxxx elamus asuvate kolme korteri omandamisel on tekkinud kaasomand üksnes samas elamus asuvate korterite omanikel, puudutatud isikutel IV ja V omavahel ja sellesama elamu xxxx muu mõttelise osa suhtes. Puudutatud isikutel IV ja V – xxxx erastatud eluruumide omanikel – ei ole tekkinud kaasomandit avaldajate ja puudutatud isikutega I, II ja III elamus xxxx.
9.Arvestades, et ei ole kindel, kas V Kil tekkis erastamislepingu alusel kaasomand elamus xxxx, kas xxxx korteriomanikel on kaasomandit elamus xxxx ning kas on vajadust kaasomandi lõpetamiseks AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel elamu xxx kaasomandi suhtes, siis esitavad avaldajad kohtule ka alternatiivse tuvastamisnõude, milles paluvad kohut tuvastada menetlusosaliste kaasomandi suurused xxxx elamus, mis annaks avaldajatele võimaluse kohtulahendi alusel taotleda ehitisregistri kannete muutmist ning korteriomandi seadmise jätkamist üksnes elamu xxxx asuvatele erastatud eluruumidele.
10.Avaldajad paluvad lõpetada avaldajate, T J, R M, T Hi, J Oi ja J T kaasomand xxxx ja xxxx asuvate korterite kaasomandi osale. Alternatiivselt paluvad avaldajad tuvastada, et xxxx asuva elamu omanikud on avaldajad, kellele kuulub eluruum nr xxxx, suurusega 65,2 m2 ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 652/838. Tuvastada, et xxxx asuva elamu omanikud on T J, R M ja T H, kelle ühisomandisse kuulub eluruum nr xxxx, suurusega 18,6 m2 ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 186/838. Jätta menetluskulud puudutatud isiku V kanda. Puudutatud isiku I seisukoht
11.Puudutatud isik I leiab, et asi tuleks lahendada viisil, mille puhul moodustatakse kaks eraldi kinnistut, määratakse vajalik teenindusmaa ning seatakse sisse korteriomandid. Xxxx on aja jooksul korda tehtud V Ki ning M R J pingutuste tulemusena, kuid xxxx on varisemisohtlikus seisundis. Puudutatud isiku I huvides on kaasomand, juhul, kui see on tekkinud, lõpetada. Puudutatud isiku I huvides ei ole investeerida xxxx maja olukorra parandamisse. Puudutatud
isik I nõustub avaldajatega, et eluruumi erastamise lepingu nähtuvate asjaolude tõttu ei saanud kaasomand tekkida. Puudutatud isiku II seisukoht
12.Puudutatud isik II on nõus koos avaldajatega moodustama xxxx omaette kinnistu juhul, kui on kindlalt ära määratletud ligipääs korterile xxxx. Samuti on küsimuse all kuuride kasutus, kuna kuurid jäävad hetkel xxxx maja taha. Kuuride kasutamine muutub võimatuks, kui moodustatakse eraldi kinnistule xxxx. Kui piiratakse juurdepääsu korterile xxxx, siis võib tekkida olukord, kus isegi tuletõrjeauto ei pääse korter xxxx juurde. Hetkel toimub parkimine xxxx maja kõrval. Kui moodustada eraldi kinnistu xxxx, kaob see võimalus ära ja korter xxxx omanik peaks leidma koha kuskil tasulises parklas. Puudutatud isiku III seisukoht
13.Puudutatud isik III on avaldanud, et toetab avaldajate avaldust ning soovib, et käesolev asi lahendatakse seaduse alusel. Puudutatud isiku IV seisukoht
14.Puudutatud isiku IV eesmärk on õigusselguse saamine asjaoludes, mis on viinud olukorrani, kus Kesklinnavalitsuse poolt toodetud dokumentide alusel pole võimalik kindlaks teha hoonete kaasomanike tõest nimekirja, omandivormi, linnaosavalitsuse poolt hoonetega ja elamute juurde kuuluvate abihoonetega sooritatud toimingute seaduslikku alust ja vältimatut vajadust, seotust isikute, eriti omanike õiguste tagamises, sh kodanikuõiguste tagamises ning üldiste elutingimuste tagamise ehitusseaduse ning korruptsiooni vältimise raames.
15.Kuna korteriomandi seadmisega kinnisasjaks on seotud ka maa-ala erastamine, siis peaks kesklinnaosavalitsus andma selgitusi, mis alusel, ajendil ja milliseid seadusandlike akte järgides ja milliseid eirates on pidevalt vähendatud xxxx ja xxxx korteriomanike maatüki erastamise võimalusi maatüki suuruse osas naaber maatükkide omanike kasuks naabermaatükkide omanike tahte alusel. Eriti pidades silmas elumaja korteriomanike kasutuses olnud ja olevate abihoonete asetust maatükil enne selle väiksemaks mõõtmist läbi kasutuses olevate hoonete ja seda ilma xxxx korteriomanike ja abihoonete valdajate kooskõlastuseta. Puudutatud isiku V seisukoht ja vastuavalduses esitatud nõue
16.Puudutatud isik vaidleb esitatud avaldusele vastu. Avalduses esitatud nõue on ebaselge ning nõude põhjendamiseks esitatud selgitused on vastuolulised. Avaldusele ei ole lisatud ühtegi plaani/joonist, millest nähtuks avaldaja ettepanek korteriomandite ja/või teenindava maa kujunemise osas. Avaldusele lisatud tõenditest nähtuvalt on xxxx elamu pind 4384 ning avaldaja ja puudutatud isikute reaalosade suurused on väljendatud suhtarvuna nimetatud 4384 osas. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et antud juhul on ehitusregistris avaldaja reaalosa suurus kajastatud murruna 652/4384. Olles analüüsinud avaldaja esitatud avaldust ei ole võimalik tuvastada, kuidas on moodustunud avaldaja nõudes märgitud reaalosade pinnad (838 ja 3546 vastavalt). Täiendavalt on ebaselge, kas avaldaja on arvestanud abihoonetega. Xxxx krundil asuvad abihooned, kuid nende kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas ei ole avaldaja esitanud ühtegi omapoolset ettepanekut või selgitust. Seejuures puudutatud isik I on avaldanud soovi, et abihoonetele jätkuks juurdepääs.
17.Kaasomandit ei ole võimalik reaalosadeks jaotada, kuivõrd puudub kinnisomand, mille suhtes saaks korteriomandeid seada. Avaldajate nõue on õiguslikult perspektiivitu, kuna korteriomandiseaduse § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama seaduse § 3 järgi võib korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Antud juhul ei ole kinnisomandit xxxx osas moodustatud.
18.AÕSRS § 12 lg 5 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Juhul, kui kohus siiski leiab, et xxxx maaüksuse osas on kaasomand tekkinud ja seda on võimalik lõpetada tulenevalt AÕSRS § 12
lg-st 5, siis tuleb kaasomandi lõpetamisel lähtuda eelkõige AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud alternatiivsetest viisidest. Xxxx maaüksuse jagamine reaalosadeks ei ole maakorralduslikult võimalik. Seega tuleb V. K kaasomand xxxx maaüksuse osas lõpetada viisil, et V. K kaasomandi osa antakse J. Tile ning puudutatud isikul V on kohustus tasuda avaldajale tema osa rahas.
19.Kui ükski kaasomanikest ei tee takistusi maa erastamiseks, siis puuduvad alused AÕSRS § 12 lg 5 kohaldamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ning üksnes takistuste tegemise korral on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist AÕSRS § 12 lg 5 järgi. Antud juhul ei ole ükski ehitise kaasomanikest jätnud tegemata toiminguid, mis oleksid vajalikud maaüksuse erastamiseks ja krundipiiride seadmiseks. Puudutatud isik V ei ole vastu korteriomandite seadmisele ning vastupidiselt avaldaja esitatud väidetele on J. T teinud mitmeid ettepanekuid kaasomanike vahel kokkuleppe saavutamiseks. Seejuures on krundi piiride seadmisele esitanud kõik kaasomanikud oma seisukohad.
20.Eraldiseisva kinnistu moodustamine xxxx ehitise juurde ei ole võimalik seetõttu, et ei saaks moodustada eraldiseisvat katastriüksust. Nimelt peaks minimaalse moodustatava krundi suurus xxxx olema vähemalt 600 m2, kuid Maa-ameti kaardiandmete kohaselt oleks xxxx ehitise ümber moodustatava maa maksimaalne suurus 380 m2. Järelikult on vaidlusaluse maaüksuse jagamine kaheks eraldi krundiks välistatud ning V. K avaldus tuleb jätta rahuldamata.
21.Puudutatud isiku V hinnangul oleks õiguslikult ratsionaalne, et esmalt moodustatakse xxxx osas kinnistu, mis on kõigi kaasomanike kaasomandis. Seejärel, kui kinnistu on moodustatud, on avaldajal võimalik nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks koos korteriomandite juurde määratud teenindava maaga.
22.Arvestades, et xxxx maaüksus osas ei ole V. K olnud valmis tegema koostööd teiste kaasomanikega ühtse krundi moodustamisel, siis on kõigi kaasomanike huvides, kui avaldaja kaasomand xxxx maaüksuse osas lõpetatakse. Kaasomanike parimatest huvidest lähtuvalt tuleb xxxx maaüksuse kaasomand lõpetada viisil, et V. K kaasomandi osa antakse üle J. Tile. Kaasomandi jagamine reaalosadeks koormab kaasomanikke ebamõistlikult ka seetõttu, et praegused xxxx elamu kaasomanikud ei saaks kasutada abihooneid, mis ilmselgelt hakkaksid asuma xxxx krundi juures.
23.Arvestades eelnevat on J. Ti hinnangul põhjendatud jätta avaldajate avaldus rahuldamata ning rahuldada vastuavaldus. Kui kohus otsustab avalduse rahuldada ja kaasomandi ehitistes lõpetada, siis määrata, et xxxx maaüksus teenindab mõlemat ehitist ühiselt. Puudutatud isik V palub rahuldada vastuavaldus ning lõpetada V. K xxxx kaasomand viisil, et V. K mõtteline osa xxxx maaüksuse kaasomandist läheb J. Ti omandisse ning J. T tasub V. Kle tema osa eest rahas. Jätta kõik menetluskulud avaldajate kanda. Kohtumääruse põhjendused
24.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastustega, puudutatud isiku V vastuavaldusega, ning kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et nii esitatud avaldus kui puudutatud isiku V vastuavaldus tuleb kaasomandi lõpetamise nõude osas jätta rahuldamata. Avaldajate tuvastusnõue tuleb jätta läbi vaatamata.
25.Käesolevas asjas puudub vaidlus, et avaldajate õiguseelneja V K omandas 09.07.2001 lepinguga (kd I lk 19-20) Tallinna linnalt eluruumi asukohaga xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruum tähistatud aadressiga xxxx. Puudutatud isikute I-III ühisomandis on eluruum asukohaga xxxx. Puudutatud isiku IV õiguseelneja omandas 12.12.1995 lepinguga (kd III lk 50) Tallinna linnalt eluruumi asukohaga xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruum tähistatud aadressiga xxxx. Puudutatud isik V omandas 24.10.1996 lepinguga (kd III lk 53) T Lult eluruumid asukohaga xxxx ja xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruumid tähistatud aadressiga xxxx ja xxxx. Xxxx ja xxxx aadressidel asuvad hooned on käesoleval ajal vallasasjad ning nende kinnistamist toimunud ei ole. Varasemalt asus xxxx aadressil xxxx elamut, millest praeguseks on eraldatud ning kinnistatud xxxx ja xxxx.
26.Avaldajad on esitanud avalduse kaasomandi lõpetamiseks viisil, et xxxx ja xxxx osas moodustatakse eraldi reaalosad. Avaldajad on menetluse kestel jõudnud järeldusele, et reaalselt xxxx ja xxxx elamute osas kaasomandit ei eksisteeri, mida avaldajad on kinnitanud ka 18.12.2018 kohtuistungil. Puudutatud isik V on esitanud vastuavalduse, milles soovib juhul, kui kohus peaks tuvastama xxxx ja xxxx osas kaasomandi esinemise, kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt avaldajatele kuuluv kaasomandi osa jääb puudutatud isiku V omandisse ning avaldajatele tasutakse omandi kaotuse eest õiglane hüvitis.
27.Kohus on seisukohal, et avaldajate kaasomandi lõpetamise nõude ja vastuavalduses esitatud nõude alus saab olla asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 12 lg 5, mille kohaselt, kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks AÕSRS § 12 4. lõikes sätestatule nõuda kaasomandi lõpetamist, sealhulgas ehitise jagamist reaalosadeks eluruumide erastamise seaduse § 216 tähenduses, kui see vastab kaasomanike vahel ehitise kasutamisel välja kujunenud olukorrale. Sellisel juhul kohaldatakse asjaõigusseaduse §-sid 76 ja 77. AÕSRS § 12 lõikes 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
28.Kohus leiab, et AÕSRS § 12 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamise esimene eeldus on asjaolu, et tegemist on menetlusosaliste kaasomandisse kuuluva esemega. Seega oleks avaldajatel ja puudutatud isikul V õigus nõuda vastastikku kaasomandi lõpetamist üksnes juhul, kui leiaks tuvastamist, et aadressidel xxxx ja xxxx asuvad ehitised moodustavad tervikuna ühe menetlusosaliste kaasomandisse kuuluva eseme. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole esitatud asjaolusid ja tõendeid, millest ilmneks, et xxxx ja xxxx aadressidel asuvad ehitised kui vallasasjad kuuluksid tervikuna kõigi menetlusosaliste kaasomandisse. Üksnes asjaolu, et varasemalt olid mõlemad hooned tähistatud aadressiga xxxx kaasomandi esinemist tuvastada ei võimalda.
29.Nimelt on kohus eelnevalt osutanud asjaolule, et varasemalt asusid xxxx aadressil neli erinevat elamut, mis on käesolevaks ajaks tähistatud aadressidega xxxx, xxxx, xxxx ning xxxx. Xxxx ja xxxx osas on toimunud kinnistamine ning puuduvad andmed või tõendid selle kohta, et vastavate kinnistute seadmise puhul oleks toimunud kaasomandi lõpetamise varasemalt tervikuna xxxx aadressiga tähistatud maaüksuse osas. Võttes arvesse, et xxxx ja xxxx kinnistusraamatu väljavõtetest (kd I lk 53-54) ei ilmne, et käesoleva asja menetlusosalised oleksid nimetatud kinnistute osas kaasomanikud, ei olnud tegemist tervikuna kaasomandisse kuuluva esemega. Seega ei tõenda asjaolu, et nii xxxx kui xxxx olid varasemalt tähistatud aadressiga xxxx, et tegemist oleks vastavates elamutes asuvate eluruumide omanike kaasomandisse kuuluvate esemetega.
30.Samuti nähtub Tallinna linna ja S Oi vahel 12.12.1996 aastal sõlmitud lepingu punktist 1 (kd III lk 50), et puudutatud isiku IV õiguseellane on omandanud eluruumi asukohaga xxxx ja see koosneb kolmest toast üldpinnaga 96,2 m2, mis on 27,13% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Tallinna linn müüs eluruumi asukohaga xxxx 21.12.1995 lepinguga (kd III lk 51) J Kle ning lepingu ese oli xxxx-toaline eluruum üldpinnaga 164,7 m2, mis on 46,45% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Tallinna linn müüs eluruumi asukohaga xxxx 21.12.1995 lepinguga (kd III lk 52) L R ning lepingu ese oli xxxx-toaline eluruum üldpinnaga 93,7 m2, mis on 26,42% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. 24.10.1996 sõlmitud lepingu (kd III lk 53) alusel sai xxxx ja xxxx eluruumide omanikuks puudutatud isik V. Kohus märgib, et nimetatud lepingutest nähtuvalt
on puudutatud isikute IV ja V õiguseellased omandanud eluruumid üksnes elamus, mida käesoleval hetkel tähistatakse aadressiga xxxx. Ühestki eelviidatud lepingust ei ilme, et puudutatud isikute IV ja V õiguseellased või puudutatud isikud IV ja V oleksid omandanud ka osa elamust xxxx, mis viitaks asjaolule, et kaks elamut moodustaksid kaasomandi. Samuti ilmneb 12.12.1996 ja 21.12.1995 sõlmitud lepingutest, et Tallinna linn on võõrandanud 100% (27,13%+46,45%+26,42%) xxxx elamus asuvast korterite pinnast, mis tähendab, et Tallinna linn ei saanud sama elamut hiljem võõrandada kellegi teise kaasomandisse.
31.Tallinna linna ja V Ki vahel 09.07.2001 sõlmitud lepingust (kd I lk 19-20) nähtub, et V K omandas eluruumi asukohaga xxxx, mis koosneb kolmest toast üldpinnaga 65,2 m2 ja mis moodustab 652/6784 mõttelist osa elamu üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Kohus märgib, et nimetatud lepingu kohaselt on avaldajate õiguseellane omandanud küll 652/6784 mõttelise osa elamu üldpinnast, kuid üksnes vastavast viitest ei piisa, et tuvastada kaasomandi esinemine xxxx ja xxxx osas. Nimelt olid puudutatud isikute IV ja V õiguseelnejad juba varasemate 12.12.1996 ja 21.12.1995 lepingutega 100%liselt omandanud xxxx elamus asuvad eluruumid, mis tähendab, et V K ei saanud hilisema 09.07.2001 lepinguga Tallinna linnalt enam osa xxxx elamust omandada, kuna kõnealune elamu oli tervikuna Tallinna linna poolt juba võõrandatud.
32.Tallinna linn on oma 29.03.2016 vastuses (kd I lk 151) selgitanud, et Ehitisregistri andmetel moodustavad kahes elamus olevad reaalosad ühe terviku ning seetõttu oleks hetkel võimalik korteriomandite seadmine kahe elamu kohta tervikuna. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et Ehitisregistrisse on kaks hoonet kantud ühe tervikuna, ei võimalda asuda seisukohale, et xxxx ja xxxx osas on tegemist kaasomandiga. Nimelt on Ehitisregister informatiivse tähendusega ning omand saab AÕS § 68 lg-st 3 tulenevalt tekkida üksnes seaduses sätestatud alusel. Käesoleval juhul toimus xxxx ja xxxx elamutes asuvate eluruumide omandamine Tallinna linnaga sõlmitud lepingute kaudu. Nähtuvalt eelnevalt välja toodud asjaoludest omandasid Tallinna linnaga lepingud sõlminud xxxx eluruumide omandajad üksnes konkreetsed eluruumid vastavas elamus, seega ühtegi osa xxxx elamust nad omandanud ei ole, mistõttu ei saanud tekkida ka kaasomandit. Nimetatut kinnitab ka eeltoodud asjaolu, et xxxx ja xxxx osas loodi kinnistud ilma kaasomandit lõpetamata, seega puudub igasugune alus, mis võimaldaks väita, et xxxx ja xxxx elamute osas on kaasomand tekkinud tulenevalt asjaolust, et vastavad andmed on nähtavad Ehitisregistrist või need hooned kandsid varasemalt ühist aadressi xxxx, samas, kui praeguste xxxx ja xxxx kinnistute puhul kaasomandit ei esinenud.
33.Täiendavalt märgib kohus, et isegi, kui asuda hüpoteetilisele seisukohale, et xxxx ja xxxx eksisteerib kaasomand, jääks nii avalduses kui vastuavalduses esitatud kaasomandi lõpetamise nõue igal juhul rahuldamata. Nimelt on Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-13-21284 02.02.2015 määruses p-s 30 selgitanud, et vallasasjadest ehitiste kaasomandi lõpetamise osas tuleb AÕSRS 12 § lg 5 esimest lauset käsitleda erinormina AÕS §-de 76 ja 77 normide suhtes. See tähendab, et ka AÕS § 76 lg 1 vallasasjadest ehitiste puhul ei kohaldu ning kaasomandi lõpetamist saab (kohtulikult) nõuda ainult AÕSRS § 12 lg 5 esimeses lauses sätestatud eeldustel - kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist. AÕSRS § 12 lg 5 teist lauset tuleks mõista nii, et AÕS §-de 76 ja 77 normid kuuluvad vallasasjast ehitiste puhul kohaldamisele AÕSRS-ist lähtuvate erisustega (mutatis mutandis). Kui AÕSRS § 12 lg 5 esimest lauset ei saaks ülaltoodud viisil tõlgendada, puuduks sellel sättel AÕS § 76 lg 1 valguses kolleegiumi hinnangul üldse regulatiivne sisu.
34.Kohus on lähtuvalt eeltoodust seisukohal, et käesoleval juhul oleks võimalik avalduses ja vastuavalduses esitatud kaasomandi lõpetamise nõue rahuldada üksnes juhul, kui mõni menetlusosalistest ei teeks maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja
kui maa tagastamine või maa erastamine oleks seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldaks ehitise omandiosade muutmist. Antud juhul ei ole kohtu ette toodud andmeid või tõendeid, millest ilmneks, et mõni menetlusosalistest oleks jätnud tegemata maa tagastamiseks või erastamiseks vajalikud toimingud. Avaldajate väitel on koostöö tegemisest keeldunud puudutatud isik V, kuid kohtu hinnangul vastav väide põhjendatud ei ole, kuna nähtuvalt puudutatud isiku V esindaja 18.10.2013 kirjast (kd I lk 189-191) on puudutatud isik V teinud ettepaneku läbirääkimiste pidamiseks. Samuti on kõik menetlusosalised läbivalt kinnitanud, et soovivad hetkel esineva olukorra lõppemist ning korteriomandite seadmist.
35.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et nii avaldajate kui puudutatud isiku V avaldused kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldamata jätta, kuna täitmata on AÕSRS § 12 lg 5 kohaldamise peamine eeldus – xxxx ja xxxx osas ei eksisteeri kaasomandit.
36.Täiendavalt on avaldajad esitanud alternatiivse nõude Ehitisregistri andmete korrastamiseks ja paluvad tuvastada avaldajate ja puudutatud isikute I, II ja III erastatud eluruumide juurde kuuluvate kaasomandi osade suurused järgmiselt: 1) tuvastada, et xxxx asuva elamu (ehitisregistri number xxxx) omanikud on avaldajad, kellele kuulub eluruum nr xxxx, suurusega 65,2 m2 ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 652/838 ning 2) tuvastada, et xxxx asuvas elamus (ehitisregistri number xxxx) omanikud on T J, R M ja T H, kelle ühisomandisse kuulub eluruum nr xxxxx, suurusega 18,6 m2 ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 186/838.
37.Kohus märgib, et TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Käesoleval juhul on avaldajad selgitanud, et Ehitisregistrisse on kantud valed andmed, ning vastava nõude rahuldamine annaks avaldajatele võimaluse kohtulahendi alusel taotleda Ehitisregistri kannete muutmist ning korteriomandi seadmise jätkamist üksnes elamu xxxx asuvatele erastatud eluruumidele. Nähtuvalt avaldajate põhjendustest soovivad avaldajad sisuliselt, et muudetakse Ehitisregistrisse kantud andmeid. Kohus märgib, et nähtuvalt 19.06.2015 vastu võetud „Ehitisregistri põhimääruse“ § 32 lg 2 p 5 kohaselt kannavad vallasasjast ehitiste omaniku kohta andmed registrisse notar või kohalik omavalitsus. „Ehitisregistri põhimääruse“ § 37 lgst 1 tulenevalt esitatakse registris olevate andmete muutmise korral andmete esitajale andmete muutmise taotlus. Muudetud andmed kannavad registrisse § 32 lõikes 2 nimetatud isikud. Kohus leiab, et lähtuvalt eelviidatud „Ehitisregistri põhimääruse“ sätetest tulenevalt on avaldajatel võimalik pöörduda Ehitisregistris andmete muutmise taotlusega kohaliku omavalitsuse poole. Juhul, kui Tallinna linn keeldub avaldajate taotluse alusel Ehitisregistri andmeid muutmast, on avaldajatel võimalik Tallinna linna vastav haldusakt vaidlustada haldusmenetluse seaduses ettenähtud korras. Kohtu hinnangul ei esine antud juhul ka olukorda, kus avaldajate huvi vastava nõude esitamiseks käesolevas menetluses tuleneks asjaolust, et teised xxxx elamu eluruumi omanikud, s.o puudutatud isiku I-III ei oleks Ehitisregistris andmete muutmiseks oma nõusolekut valmis andma, kuna puudutatud isikute IIII seisukohtadest ei ilmne, et neil kõnealusele muudatusele vastuväiteid oleks. Seega ei ole kohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus avaldajatel esineks õigustatud huvi Ehitisregistris esinevate andmete muutmiseks tuvastushagi esitamiseks, kuna vastavaid õiguseid saavad avaldajad kaitsta Tallinna linnale vastava avalduse esitamise kaudu või vajadusel haldusmenetluse raames. Lähtuvalt eeltoodust tuleb avaldajate tuvastusnõue TsMS § 368 lg 1 ja TsMS § 423 lg 2 p 2 koostoimes läbi vaatamata jätta, kuna vastav nõue ei ole esitatud avaldajate seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.
38.Nii avalduse kui vastuavalduse hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3500 eurot. Menetluskulud
39.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus tegemist on hagita menetlusega ning nii avaldus kui vastuavaldus jäid kaasomandi lõpetamise nõude osas rahuldamata ja avaldajate tuvastusnõue jäi läbivaatamata, on põhjendatud jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.