Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Liis Arrak ja Ele Liiv
Tsiviilasi
Tallinn, Võistluse tn 8 korteriühistu (täiendav nimi korteriühistu Võistluse 4) hagi XX vastu 1810 euro 62 sendi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.05.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
1790 eurot 62 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) Tallinn, Võistluse tn 8 korteriühistu (täiendav nimi korteriühistu Võistluse 4) (registrikood 80167518), lepinguline esindaja Tatjana Kalin Kostja (apellant) XX (isikukood XXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Robert Sarv
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 17.05.2018 otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
Keelduda kostja XX poolt koos 15.10.2018 menetlusdokumendiga esitatud dokumentaalse tõendi (Võistluse tn 4-XX korteriomandi suhtes 19.02.2016 sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe) vastuvõtmisest.
1(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347
4.Menetluskulud (sh apellatsioonimenetluse kulud) jätta täies ulatuses hageja, Tallinn, Võistluse tn 8 korteriühistu (täiendav nimi korteriühistu Võistluse 4) kanda.
5.Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Võistluse tn 8 korteriühistu (täiendav nimi korteriühistu Võistluse 4; hageja) esitas 27.12.2016 Harju Maakohtule hagiavalduse XX (kostja) vastu, milles palus välja mõista põhivõla 1810 eurot 62 senti ning jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hageja loobus 15.03.2017 nõudest (20 eurot) juriidilise fondi eest. Maakohus võttis loobumise vastu 18.05.2017 määrusega, millega ühtlasi lõpetas selle nõude osas menetluse ja jättis selle nõude osas menetluskulud hageja kanda (II kd, tl 23; määrus jõustus 06.06.2017).
3.Hagiavalduse kohaselt oli kostja korteriomandite aadressil Võistluse tn 4-XX, Tallinn (registriosa nr XXXXXXXX) ja Võistluse tn 4-YY, Tallinn (registriosa nr YYYYYYYY) ainuomanik. Kostja võttis omavoliliselt juurde 22,40 m2 elamumaja üldkasutatavast pinnast korterile nr XX ja 11,40 m2 elamumaja üldkasutatavast pinnast korterile nr YY. See toimus umbes 15 aastat tagasi. Hageja tõi välja, et majas on 5 korteriomanikku, kes kasutavad mõttelisi osasid kaasomandist omavoliliselt oma huvides. 29.04.2015.a korteriomanike üldkoosolekul määrati kindlaks nimetatud osade kasutamiseks üürihind 3 eurot ruutmeetri kohta alates 01.05.2015. Kostja üüritasu täies ulatuses ei tasunud, vaatamata mõttelise osa kasutamisele oma huvides. Hagiavalduse kohaselt rendib kostja välja korterit XX koos üldkasutatava pinnaga 22,40 m2. Võlgnevusest on kostjale teatatud igakuiste kommunaalteenuste arvetega. Kostja jättis osaliselt tasumata hageja esitatud arved. Korteri XX eest juulist 2015. a (arve maikuu eest) kuni 12.12.2016 ei ole kostja tasunud summat 1219 eurot 60 senti. Korteri YY eest on arved osaliselt tasumata augustist 2015. a (arve juuni eest) kuni 12.12.2016 kogusummas 591 eurot 2 senti. Kokku oli põhivõlgnevus 1810 eurot 62 senti.
2(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega, et 29.04.2015 korteriomanike üldkoosoleku otsused olid tühised põhjusel, et nende otsuste näol oli tegu kõigi korteriomanike jaoks olulise tähtsusega küsimusega, mis väljusid enamushäältega otsustada lubatud tavapäraste majandusküsimuste raamest. Kostja ei põhjendanud, millisel õiguslikul alusel ta võttis juurde üldkasutatavad pinnad oma korteriomanditele ning kasutas neid ainuisikuliselt, andes rendile korteri nr XX koos üldkasutava pinnaga. Hageja leidis, et kostja kasutab mõttelisi osi kaasomandist omavoliliselt oma huvides ilma õigusliku aluse ja korteriomanike nõusolekuta. Kostja vastuväited
4.Kostja palus esimese alternatiivina jätta hagi läbi vaatamata ning teise alternatiivina jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Kostja on kõik arved tasunud ja kostjal puudub võlgnevus hageja ees. Hageja üüritasu nõue on õigustühine ja hagejal puudub õiguslik alus seda nõuda. Hageja õiguste rikkumine ei ole võimalik, sest hagejal pole omandiõigust korterelamu kaasomandi osale. Kuna hagejal puudub omandiõigus ükskõik missugusele korterelamu osale, siis ei ole hagi esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ja huvi kaitseks. Hageja ei saa kostjalt nõuda õigusabikulude hüvitamist majandamiskulude raames, mis seonduvad korteriühistu ja kostja kui korteriühistu liikme kohtuvaidlustega. Kostja arvas, et hageja nõue on ebaselge. Hageja jättis ekslikult mulje, justkui oleks olnud tegu hageja põhikirja p-dest 3.2.6 ja 3.2.7 tuleneva kohutuse rikkumisega, s.o. elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks igakuiselt tasumisele kuuluvate maksete (s.o kõrvalkulu arvete) osalise tasumise ning sellest tekkinud (kõrvalkulude) võlgnevusega, s.o. oma sisult elamu ja maatüki majandmise eest esitatavate kuluarvete mittetasumisega. Kostjalt nõutav võlg on kaasomandi osa kasutamise eest seadusliku aluseta esitatud „üüripind“ ja „jur.abiks sihtfond“ maksenõuetel põhinev summa. Need ei ole elamu majandamisega seotud tavapärased jooksvad kulutused (ehk kõrvalnõuded). Seega oli tegemist sisult korteriühistu pädevusse mitte kuuluva nõudega. Hageja ei ole piisavalt selgitanud ega põhjendanud, missugustel õiguslikel alustel tema nõue põhineb, millised seaduslikud alused on hagejal kui korteriühistul hagiavalduses toodud nõude esitamiseks ning kuidas nõue kujuneb. Hagejal puudus õigus üüritasu nõuete maksmapanekuks kohtus Võistluse 4 kaasomanike vastavasisulise volituse ja vastava nõude hagejale loovutuse aluseks oleva dokumendi puudumise tõttu. Hageja rahalise nõude (arvetele märgitud nn üüritasu) tekkimise eelduseks on vajalikud nii korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg-st 1 tulenev kaasomanike (100%) kokkulepe, üürileping kui ka kaasomanike kokkulepe üüritulu loovutamiseks hageja kasuks, kogumina. Ühtegi nimetatud eeldustest täidetud ei ole ning hageja ei ole ka esitanud ühtegi eelduste kehtivust tõendavat tõendit. Hageja ei ole nõude loovutamisele hagi alusena isegi mitte tuginenud. Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Omandisuhetest tuleneva vaidluse, milline oma sisult on ka hageja esitatud võlanõue, puhul ei ole nõude sisu seotud hoone majandamisega. Korteriühistu ei saa väljaspool oma eesmärgipäraseid ülesandeid hagi esemeks olevat nõuet korteriomaniku 3(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 vastu maksma panna. Volitust ei tulene korteriomanike esindamiseks 21.09.2016 toimunud korteriühistu üldkoosoleku protokollist. Selles koosoleku protokollis anti korteriühistu juhatusele volitus üksnes võlgade sissenõudmiseks korteriomanikelt krt 14, krt 16, krt 25, krt XX ja krt 49, kõrvalnõuete ja kommunaalkulude võlgnevuste osas, mis ületavad 1000 eurot ning asja üleandmiseks kohtule. Kaasomanike kokkulepet kaasomandiosa väljaüürimiseks, üürilepingut ja/või ka kaasomanike kokkulepet üüritulu loovutamiseks hageja kasuks ei ole kunagi sõlmitud. Samuti ei ole seda teemat arutatud mistahes teise üldkoosoleku päevakorra raames. 29.04.2015 üldkoosoleku otsus on õigustühine ning hagejal ei saa selle alusel nõuet olla. 29.04.2015 korteriomanike üldkoosoleku otsused p-des 2-5 (üürilepingu sõlmimise ning üüritasu kehtestamise otsused) on tühised põhjusel, et nimetatud otsuste puhul on tegu kõigi korteriomanike jaoks olulise tähtsusega küsimusega, mis väljuvad seetõttu enamushäältega otsustada lubatud tavapäraste majandamisküsimuste raamest, mistõttu on KOS § 12 lg 1 kohaselt selliste otsuste kehtivuse eelduseks kõigi korteriomanike kokkulepe (konsensus). Sellekohane konsensus puudub. Hageja ei ole tõendanud ka vastupidist. Maakohtu otsus
5.Harju Maakohus rahuldas 17.05.2018 otsusega hagi ning mõistis kostjalt välja hageja kasuks põhivõlgnevuse 1790 eurot 62 senti. Menetluskulud jäid kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt välja menetluskulud 875 eurot ning märkis, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 3 teises lauses sätestatud määras lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Poolte vahel puudus maakohtu hinnangul vaidlus selle üle, et kostja oli aadressil Võistluse tn 4-XX, Tallinn (registriosa nr XXXXXXXX) ja Võistluse tn 4-YY, Tallinn (registriosa nr YYYYYYYY) korteriomandite ainuomanik ning, et kostja võttis omavoliliselt juurde 22,40 m2 elamumaja üldkasutavast pinnast korterile nr XX ja 11,40 m2 elamumaja üldkasutatavast pinnast korterile nr YY umbes 15 aastat tagasi, mida kasutab ka praegusel ajal. Kostjal ei olnud vastuväiteid esitanud asjaolule, et ta nimetatud pindasid ainuisikuliselt kasutab. Poolte vahel puudus vaidlus, et kostja on hagi aluseks olevad arved kätte saanud. Maakohtu otsuse kohaselt poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas kostja on kohustatud tasuma hageja esitatud arved Võistluse tn 4, Tallinn üldkasutatava pinna kasutamise eest või mitte ning kas hagejal on õigus nõuda arvete tasumist kostjalt. Kostja leidis, et hagejal puudub õigus üüritasu nõuda, kuivõrd see väljub majapidamisküsimuste raamest ja hagejal puudub ka kaasomanike vastavasisuline volitus. Hagejal oli üüritasu nõudmiseks vajalik kaasomanike 100% kokkulepe, üürileping ja kaasomanike kokkulepe üüritasu loovutamiseks hageja kasuks. Korteriühistu põhikirja p 1.3 kohaselt on ühistu korteriomanike mittetulundusühistu. Korteriühistu tegevuse eesmärgiks on Võistluse 4 asuva elamu (välja arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine; samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega 4(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 teenuste osutamine. Põhikirja p 3.2 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirja, üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi, kinni pidama juhatuse kehtestatud elamu ja selle juurde kuuluva maatüki mõtteliste osade kasutamiskorrast, tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku kehtestatud suuruses ja korras. Põhikirja p 5.5 kohaselt on ühistul õigus sõlmida elamu haldamiseks, remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid oma liikmetega ja teiste füüsiliste ning juriidiliste isikutega. 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosolekul võeti vastu otsus sõlmida mitteeluruumi üürileping korteriomanikega, kes kasutavad ainuisikuliselt üldkasutatavaid ruume. Üldkoosolek otsustas anda omavoliliselt hõivatud pinnad korteriomanikele üürile tasu eest ja saadud raha kasutada remondifondi moodustamiseks ja remonditööde teostamiseks korteriühistu kaudu. Maakohus asus seisukohale, et hagejal oli tulenevalt 29.04.2015 üldkoosoleku protokollist korteriomanike nõusolek üüritasu nõudmiseks. Korteriomanikud valisid nimetatud koosolekul hageja enda esindajaks, kellega sõlmitakse üldkasutatavate pindade kasutamise eest üürilepingud. Nähtuvalt üldkoosoleku 29.04.2015 protokollist, oli ka kostja avaldanud nõusolekut kompenseerima oma valduses oleva kaasomandi osa kasutamise kulud ja soovis kulude lisamist igakuisele kommunaalarvele. Maakohus leidis, et 29.04.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine. Kostja ei ole hageja otsust vaidlustanud. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks üldkoosoleku otsuse vaidlustanud vastavalt seadusele ja kohus oleks otsuse kehtetuks tunnistanud. Praegusel juhul oli korteriühistu esitanud hagi korteriühistu liikmete ühisest huvist lähtudes. Kuivõrd üldkoosolekul võtsid korteriomanikud enamushäältega vastu otsuse, et korteriomanikud, kes kasutavad ja on omavoliliselt juurde võtnud elumaja üldkasutatavaid osasid, peavad maksma nende osade ainuisikulise kasutamise eest üüri korteriühistule. Maakohus asus seisukohale, et käesoleval juhul oli tegemist korteriühistu liikmete ühise huvi esindamisega ja korteriühistul oli õigus nõuda ühisosade omavoliliselt seadusliku aluseta kasutajatelt üüri, seda ka kohtu kaudu. Kostja ei esitanud tõendeid, et ta oleks hageja esitatud arved tasunud. Apellatsioonkaebus
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja leiab, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Maakohtu eksimused materiaalõiguse normi kohaldamisel on niivõrd ilmsed, et maakohtu otsus ei saa sellisel kujul jääda jõusse. Maakohus ei süvenenud ajas lahendamisel sisulistesse vaidlusalustesse küsimustesse ning tegi selle tõttu ebaõige otsuse.
5(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 Hageja üldkoosoleku otsusega ei ole võimalik kehtestada üüritasu, sest see eeldab kõigi kaasomanike kokkulepet. Kui tegemist on korteriühistu pädevusest väljuva otsusega, on tegemist tühise otsusega, sest korteriühistu ei saa vastu võtta otsust, milleks tal pädevust ei ole. Kostja arvates maakohus unustas, et juriidilise organi otsus võib olla tühine ning kui otsus on tühine, võib tühisusele tugineda ka lihtsalt vastuväitena ilma otsuse kehtetuks tunnistamise hagi esitamata (mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 241 lg 2). Tühise otsuse vaidlustamata jätmine ei võta korteriühistu liikmelt õigust tugineda otsuse tühisusele. Tühise otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda ega pea nõudma. Kostja ei pidanud tühist otsust kohtus vaidlustama. Maakohus ei ole kontrollinud kas asjakohane üldkoosoleku otsus on kehtiv või mitte. Vaidlusalune otsus on tühine, sest tegu ei ole tavapärase majandusküsimusega ning korteriomanikud saaksid sellise otsuse üldkoosolekul vastu võtta vaid konsensuslikult (praegusel juhul puudub vajalik häältearv). Kohus peab kontrollima tehingu tühisuse aluseid omaalgatuslikult. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust, kui jättis korteriühistu otsuse kehtivuse kontrollimata (TsMS § 442 lg 8), ning eksis materiaalõiguse kohaldamisel, kui jättis tsiviilseadusliku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 kohaldamata. Seega on maakohtu otsus sisuliselt ebaõige, kuna hageja üürinõue rahuldati tühise koosoleku otsuse alusel. Korteriühistu üldkoosoleku kehtivuse formaalsest küljest on maakohtu otsus ebaõige põhjusel, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse korral ei pea seda vaidlustama, vaid selle tühisusele võib tugineda vastuväite esitamisega. Maakohus eksis selles, et leidis, et kostja oleks pidanud vaidlusaluse hageja üldkoosoleku otsuse igal juhul vaidlustama. Vastuväite esitamine tähendab, et otsuse alusel pole võimalik antud asjas rahalist nõuet esitada, sest otsus on tühine ning tühise otsuse alusel ei saa kellelegi õiguseid ja kohustusi tekkida. Kuna otsust ei tulnud vaidlustada, on kostjal jätkuvalt õigus tugineda selle otsuse tühisusele. Otsuse tühisusele tuginemise õigus on tähtajatu, v.a juhul, kui sama otsuse alusel on tehtud kanne registrisse ning sellest on möödunud kaks aastat. Praegusel juhul ei ole üüritasu nõude otsuse alusel kannet registrisse tehtud. Hageja üldkoosoleku otsuse tühisuse õiguslik tulem seisneb kokkuvõtvalt selles, et tegemist on hageja paljasõnalise väitega väidetava kahju osas. Kuna kostja on algusest peale hageja üürinõudele ning ka selle suurusele vastu vaielnud, on tegemist hageja tõendamata väitega. Hagi tuleb jätta rahuldamata ka põhjusel, et hagejal pole õigust esitada nõuet kõigi korteriomanike huvides olukorras, kus kõik korteriomanikud pole nõude esitamist soovinud ega sellest huvitatud ning hagejal kui korteriomanike ühisusel ei ole kahju ühise huvina tekkinud. Hageja üldkoosolekul puudub õigus kehtestada üüritasu. Maakohus leidis ekslikult, et hageja üldkoosolekul on pädevus kehtestada üldkasutatavate pindade kasutustasu ning seda sisse nõuda. Kehtiv õigus hageja üldkoosolekule sellist õigust ei anna, sest olemuslikult on üürinõue õiguslikult hoopis muu nõue. Maakohus ei viidanud ühelegi õigusnormile, mis hagejale sellise õiguse annaks. 29.04.2015 korteriomanike üldkoosoleku otsused p-des 2-5 (üürilepingu sõlmimise ning üüritasu kehtestamise otsused) on tühised põhjusel, et nimetatud 6(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 teemad väljuvad tavapäraste majandamisküsimuste raamest, mistõttu on KOS § 12 lg 1 kohaselt selliste otsuste kehtivuse eelduseks kõigi korteriomanike kokkulepe (konsensus). Sellekohane kaasomanike konsensus puudub ning hageja ei ole tõendanud vastupidist. Kui korteriomanikud ei ole saavutanud tasu osas kokkulepet, ei ole tasu seaduslikult ja kehtivalt kehtestatud. Asjakohatu on maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-175-10 (p 10). Siin ei ole tegemist vabastamise nõudega (reageerimisega tagasiulatuvalt), vaid sellega, kas hagejal (st teistel kaasomanikel) on õigus määrata kaasomandis olevate pindade kasutamise tasu (etteulatuvalt). Kostja ei vaidle vastu, et hagejal võiks olla õigus nõuda seaduslikult ehk kõigi kaasomanike kokkuleppega kehtestatud üüritasu, sest sellisel juhul oleks tegemist kaasomanike ühise seadusliku otsuse realiseerimisega. Kostja vaidleb vastu sellele, et teistel kaasomanikel on enamushäältega õigus kehtestada kaasomandi kasutamise tasu, sest tegemist on kaasomandi koormamisega asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 tähenduses ja eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Põhimõtteline erinevus kaasomandi majandamiseks vajalike kuludega seisneb selles, et üüritasu nõue on olemuslikult õiguslikult hoopis muu nõue, mis saab olla igal kaasomanikul eraldi (mitte neil kollektiivselt või teatud osal kollektiivselt või korteriühistul kui korteriomanike huve esindaval isikul). Iga kaasomanik saab ise otsustada, kas ta soovib teiselt kaasomanikult üüritasu nõuda. Praegusel juhul on aga õiguslikult hoopis muu nõue sisustatud ja seadustatud läbi tühise hageja üldkoosoleku või korteriomanike enamuse otsuse. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejal võimalik nõuda kostjalt üüritasu, sest hagejal puudub vastav nõudeõigus. Nõudeõiguse olemasolu on tõendamata. Siinsel juhul ei ole täidetud korteriomanike ühisuse ja konsensuse nõue, sest vaidlusaluse hageja otsuse vastu hääletas kaheksa korteriomanikku, üks jäi erapooletuks ning neliteist korteriomanikku ei osalenud hääletamise juures. Lisaks pole võimalik kostjalt nõuda raha maksmist kostjale endale (hageja konto kaudu). Ühisuse nõue tähendab, et kõik korteriomanikud ühiselt ja konsensuslikult nõuavad üüritasu maksmist. Kui üks kaasomanik soovib esitada nõudeid teise kaasomaniku vastu tulenevalt teatud pinna kasutamisest, peab ta seda tegema enda nimel. Kui hageja esitab vastava nõude, kuulub vähemalt teatud osa nõudest ka kostjale ning vastavas osas pole võimalik hageja nõuet nagunii rahuldada. Kuna kostja ei soovi iseendalt raha maksmist nõuda (kostja hääletas ka antud otsuse vastu), siis pole hagejal õigus nõuda kostjale kuuluva raha maksmist hageja kontole. Seega on juba formaalloogiliselt välistatud üürinõude väljamõistmine nende isikute kasuks, kes hääletasid otsuse vastu, jäid erapooletuks või ei osalenud otsuse vastuvõtmisel ehk kes ei soovinud kostjalt üüritasu väljamõistmist. Hagejal puudub nende tahteavaldus üüritasu nõudmiseks. Kohus ei saa ükskõik kelle kasuks välja mõista midagi, mille väljamõistmist isik endale ei soovi.
7(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347
Vastustaja seisukoht
7.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub see jätta täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
8.Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel täies ulatuses tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Uue otsusega jaotab ringkonnakohus ka poolte menetluskulud maakohtu poolt määratust erinevalt. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
9.Hageja on rajanud oma nõude Tallinnas Võistluse tn 8 asuva elamu 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosolekul (I kd, tl-d 122–133) vastu võetud otsustele sõlmida üürilepingud korteriomanikega, kes kasutavad ainuisikuliselt üldkasutatavaid ruume. Koosolekul on otsustatud anda omavoliliselt hõivatud pinnad korteriomanikele üürile tasu eest 3 eurot ruutmeeteri kohta alates 01.05.2015 ning kasutada saadud raha remondifondi moodustamiseks ja remonditööde teostamiseks korteriühistu kaudu. Maakohus on leidnud, et 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad ning kostjale täitmiseks kohustuslikud. Ringkonnakohus viidatud maakohtu järeldustega ei nõustu.
10.Hageja nõue 1810 euro 62 sendi saamiseks võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lg 7 mõttes). Lisaks tuleb vajadusel hinnata, kas kostja on esitanud sellele nõudele vastuväiteid, mis välistaks nõude maksmapaneku kestvalt või vähemalt annaks õiguse selle rahuldamisest ajutiselt keelduda.
11.Maakohus tuvastas, et kostja oli hagis märgitud perioodil (mille eest tasu nõutakse) Tallinnas aadressidel Võistluse tn 4-XX ja Võistluse tn 4-YY asuvate korteriomandite ainuomanik ning et kostja kasutas korteri nr XX juures 22,40 m2 suurust osa ning korteri nr YY juures 11,40 m2 suurust osa kortermaja üldkasutatavast pinnast. Samuti puudus maakohtu järelduste kohaselt vaidlus, et kostja on hagis märgitud arved (I kd, tl-d 22–58) kätte saanud. Nende asjaolude üle ei ole kolleegiumi hinnangul vaidlust ka apellatsioonimenetluses ning ringkonnakohus võtab need apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks (TsMS § 652 lg-d 1 ja 5). Samuti ei ole apellatsioonkaebuse kohaselt vaidlust ka selles, et 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosolekul on ülalmärgitud otsused vastu võetud (vaidlus on küll otsuse kehtivuses ja siduvuses).
12.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas korteriomanike üldkoosolek oli pädev (häälteenamusega) kehtestama tasu (korteriomanike poolt nimetatud kui üüritasu) kaasomandis oleva pinna kasutamise eest või peab sellise tasu nõudmiseks
8(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 olema kõigi kaasomanike konsensuslik kokkulepe. Sellest sõltub vastus ka küsimusele, kas kostja pidi eraldi menetluses vaidlustama korteriomanike 29.04.2015 üldkoosoleku otsused (taotledes nende kehtetuks tunnistamist). Vaidlus on jätkuvalt ka selles, kas väidetav tasunõue kuulub hagejale (korteriühistule) ning kas hageja saab seda enda nimel maksma panna.
13.Vaidlusalused õigussuhted on tekkinud enne korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) jõustumist 01.01.2018. Seega tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada enne seda kuupäeva kehtinud õigust, mh KOS-i ja korteriühistuseaduse (KÜS) sätteid. Lähtudes enne 01.01.2018 kehtinud KOS § 8 lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võisid korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, niivõrd kui seadus seda ei välistanud. KOS § 8 lg 1 teisest lausest tulenes, et kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka Riigikohtu 14.06.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 24). Korteriühistu liikmeks olid KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustus KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsustanud teisiti. Korteriühistu liikmel oli KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta olid KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
14.Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb siiski esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu eesmärgiks oli KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (kehtiv KrtS ei näe korteriühistule selles osas ette põhimõtteliselt teistsuguseid eesmärke). Riigikohtu järjekindla praktika kohaselt ei saa korteriühistu liikmete üldkoosolek otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 09.10.2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18.01.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18.07.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-150-11, p 10). Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendati korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid.
15.Korteriühistu liikmed saavad häälteenamusega otsustada elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise või majandamiskulude kandmise üle. Küsimus sellest, kas ja millistel tingimustel (sh tasu) võib korteriomanik kasutada kaasomandis olevaid
9(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347 pindu, on kolleegiumi hinnangul kaasomandi kasutamise keskne küsimus, mida ei saanud otsustada korteriomanike häälteenamusega. Seega ei olnud 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosoleku vaidlusalused otsused kostjale KÜS § 13 lg 4 alusel siduvad ning kostjal nendest hageja väidetud kohustusi tekkinud ei ole. Kostja poolt otsuste KÜS § 13 lg-s 3 (või KOS § 15 lg-s 4) sätestatud korras vaidlustamata jätmisel ei ole asja lahendamisel tähtsust. Hageja ei saa oma nõuet 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosoleku otsustele rajada. Kolleegiumi arvates ei ole määravat õiguslikku tähtust ka sellel, et kostja ise on 29.04.2015 üldkoosolekul avaldanud nõusolekut kompenseerida tema valduses oleva kaasomandi osa kasutamise kulud ja soovinud kulude lisamist igakuisele kommunaalarvele. Koosoleku protokollist nähtuvalt ei ole kostja nõustunud teiste kaasomanike poolt nõutava tasu suurusega.
16.Kuivõrd hageja on tuginenud tasu nõudmisel üksnes 29.04.2015 toimunud korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsustele, saab ringkonnakohus teha asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Hagi alusena esitatud asjaolud ei võimalda kaaluda hagi rahuldamist mõnel teisel õiguslikul alusel.
17.Ringkonnakohus lisab, et maakohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, et hagejal kui korteriühistul on õigus hagis esitatud nõuet kostja suhtes maksma panna. See maakohtu järeldus tugineb eelkõige Riigikohtu 24.03.2016 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15 (p-le 10). Erinevalt viidatud Riigikohtu lahendist ei ole korteriühistu praeguses asjas esitanud nõuet korteriomanike õiguste rikkumise kõrvaldamiseks. Korteriühistu nõuab kostjalt tasu korteriomanike kaasomandis olevate pindade kasutamise eest.
18.Samuti lisab kolleegium, et kui korteriomanikud sõlmivad kaasomandi kasutamise kokkuleppe, millega antakse (või jäetakse) osa kaasomandi esemest kostja ainukasutusse, saaks korteriomanikud kokku leppida ka kaasomandis olevate pindade kasutamise eest makstavas tasus (KrtS § 14 lg 1; AÕS § 72 lg 1 esimene lause). Juhul kui kostja või mõni teine kaasomanik keeldub sellise võimaliku kokkuleppe sõlmimiseks vajalikke nõusolekuid andmast, võivad teised korteriomanikud (või mõni neist) sellist nõusolekut TsÜS § 68 lg 5 alusel hageda. Taolise nõude esitamiseks annab kohtupraktika põhjal aluse AÕS § 72 lg 5, mille järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (vt nt Riigikohtu 08.05.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 16; 13.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Ka KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Nõusoleku hagemisel saab kohus määrata lahendis kindlaks ka tahteavalduse andmise tingimused.
10(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347
19.Juhul kui kostja on kaasomanike (st korteriomandite teiste omanike) ühisvaldust ja kasutusõigust rikkunud, on võimalik rahalise nõude esitamine veel kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised. Selliste rahaliste nõude esitamiseks oleksid õigustatud teised korteriomanikud (mitte korteriühistu), kes oleksid VÕS § 71 järgi osavõlausaldajad. Korteriühistul võiks kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu olla eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutaksid oma nõude korteriühistule (vt ka Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 10). Ringkonnakohtu eelmärgitud selgitus siiski ei tähenda, et kostja on kohtu arvates korteriomandi omanike ühisvaldust ja -kasutusõigust rikkunud. Seda kohus ei käesolevas asjas tuvastama ei asu.
20.TsMS § 442 lg 5 esimese lause järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga veel lahendamata taotlused. Kostja on esitanud 15.10.2018 kirjalikes seisukohtades taotluse võtta tõendina vastu Võistluse tn 4-XX korteriomandi suhtes 19.02.2016 sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe. Kostja tugineb tõendi esitamisel TsMS § 652 lg-le 4 ning selgitab, et esitab viidatud tõendi alles praeguses menetlusetapis põhjusel, et talle ei meenunud 2016. a-l sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppe detailid (kuna kokkuleppe peamine eesmärk oli kaasomandi suuruste kooskõlla viimine tegeliku olukorraga ja osade seni ainukasutuses olnud kaasomandi osade väljaostmine ja liitmine korterite reaalosadega). Kostja hinnangul on kõik teised korteriomanikud selle lepingudokumendi p-s 4.4 loobunud nõuetest kostja vastu seoses korteriga XX. See kinnitab veelkord, et hageja nõue seoses korteriomandiga nr XX on igal alusetu. Hageja palub 20.11.2018 esitatud seisukohas jätta kostja tõendi vastuvõtmise taotlus rahuldamata. Kolleegium leiab, et kostja poolt 15.10.2018 esitatud tõendi vastuvõtmisest tuleb keelduda. Täiendavate asjaolude ja tõendite vastuvõtmise alused apellatsioonimenetluses sätestab TsMS § 652. Ringkonnakohus saab tuvastada esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hinnata kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui esinevad TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud alused. Kostja praegusel juhul ei väida, et tõendi esitamine alles apellatsioonimenetluses on tinginud maakohtu poolt mõne menetlusõiguse normi rikkumisest. Samuti ei ole kostja toonud välja muid mõjuvaid põhjuseid tõendi esitamata jätmise kohta maakohtu menetluses. Hageja ei ole kõnealuse tõendi vastuvõtmisega nõustunud. Kuna tõend on esitatud elektrooniliselt, puudub kohtul vajadus selle tagastamiseks. Menetluskulude jaotus
21.Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab käesoleva otsusega apellatsioonkaebuse ning jätab hagi rahuldamata, tuleb kõik senise menetluse kulud jätta TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel täies ulatuses hageja kanda.
11(12)
Tsiviilasi nr: 2-16-19347
22.Kuivõrd ringkonnakohus muudab käesoleva otsusega maakohtu otsusega määratud menetluskulude jaotust, juhindub kolleegium menetluskulude rahalise kindlaksmääramise küsimuses Riigikohtu poolt 20.04.2016 tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 tehtud otsuse p-des 19– 22 TsMS § 174 lg-tele 3 ja 5 antud tõlgendusest ning poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.