Hageja/apellant KÜ KUREPÕLLU (registrikood 80053683), lepinguline esindaja v/adv Eve Selberg
hagi
XX
vastu
Kostja/vastustaja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Arvo Junti Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 17.11.2017 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista XX-lt välja KÜ KUREPÕLLU kasuks põhivõlgnevus 1864.89 eurot ja seisuga 31.10.2018 sissenõutavaks muutunud viivisvõlgnevus 1345.89 eurot.
3.Mõista XX-lt välja KÜ KUREPÕLLU kasuks 31.10.2018 seisuga sissenõutavaks muutumata viivisvõlgnevus alates 01.11.2018 kuni põhivõlgnevuse 1864.89 eurot täieliku tasumiseni määras 0,07% iga tasumisega viivitatud päeva eest.
5.Menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus jätta 31% ulatuses kostja ja 68% ulatuses hageja kanda.
6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul arvates käesoleva otsuse jõustumisest.
Edasikaebamise kord ja tähtajad Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue, menetluse käik
1.25.06.2013 esitas hageja maakohtule YY vastu hagi, milles nõudis temalt kui elamu asukohaga Liikuri 10, Tallinnas kaasomanikult ja hageja liikmelt hageja esitatud arvete alusel tasumata elamu majandamiskulude perioodil 31.10.2005–01.12.2012 võlgnevuse väljamõistmist. 24.11.2015 rahuldas maakohus hageja taotluse kostja asendamiseks ja määras uueks kostjaks XX.
2.04.01.2016 esitas hageja hagi kostja vastu, milles palus välja mõista põhivõla 6055.68 eurot ja viivise 0,07% päevas alates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni. 13.04.2017 esitas hageja hagi tervikteksti ning 20.09.2017 parandatud teksti.
3.Aadressil Liikuri 10, Tallinnas asuvate korterite valdajate koosolek otsustas 13.09.1998 asutada hageja, mis kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 29.10.1998. Enne seda haldas ja omas elamut elamukooperatiiv (EK) Liikur. Kostja on vallanud aadressil Liikuri 10-33, Tallinnas asuvat korterit selle kasutusse võtmisest alates. Kostja on jätnud alates 01.05.2007 kuni 28.02.2015 täielikult või osaliselt tasumata hageja igakuiselt esitatud arved majandamiskulude ja tarbitud teenuste (kommunaalkulud) eest. Hageja on kostjale esitanud arveid kokku 6755.40 euro tasumiseks, tasumata on 6055.68 eurot. Hageja nõudeks on ka viivis 0,07% võlgnetavalt summalt alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse lõpliku tasumiseni. Nõude sisuks on elamu majandamiskulud (maamaks, prügivedu, halduskulud, raamatupidamine, hoolduskulud, elektrienergia, vesi (sh üldvesi), soojusenergia ja valvekulud). V.a vesi (vastavalt mõõdikutele) arvestatakse kõik nimetatud kululiigid korteriühistuseaduse (KÜS) majandamiskulude jagamise põhimõttel, s.o ruutmeetrite põhjal, ning lähtuvalt elamu üldpinnast 6722,6m2 ja kostja omandis oleva korteriomandi reaalosa pinnast 65,5m2.
4.Vaatamata vaidlusele omaniku staatuse tekkimise ajahetke üle on kostja kohustatud isikuks hagetaval perioodil tekkinud majandamiskulude tasumisel korteri nr 33 eest. Hageja saab kostjat lugeda ühistu liikmeks alates septembrist 2015, mil jõustus
Tallinna Ringkonnakohtu 10.04.2015 määrus (tsiviilasjas nr 2-11-39897), millega kostja valduses olev mõtteline osa (korter nr 33) Liikuri 10 ehitisest määrati kindlaks reaalosana ja reaalosa omanikuna kostja. Kostjal oli majandamiskulude tasumise kohustus ka enne kohtumääruse jõustumist. Viidatud tsiviilasjas lahendas kohus sisuliselt tuvastusnõuet, mille raames pidi andma hinnangu, kas kostjat saab lugeda tema valduses oleva mõttelise osa (praeguseks reaalosa) omanikuks. Kuigi antud menetluses tegelikkuses selline nõue puudus, saab asjaõigusseaduse (AÕS) järgi selline nõue kuuluda üksnes omanikule. Nagu kohus tsiviilasja nr 2-11-39897 menetluses leidis, tekkis kostja nõudeõigus reaalosa ja omandi kindlaksmääramisele siis, kui elamuühistu liikmed otsustasid anda korterid üle ühistu liikmete omandisse ja asutada hageja. Faktist, et kohus on tuvastanud sellise nõudeõiguse olemasolu üksnes kostjal, saab kostjat lugeda elamu mõttelise osa omanikuks hiljemalt hageja asutamise ning registrisse kandmisega.
5.Kostja oli EK Liikur liige ja osamaksu omanik hetkel, mil hageja on asutatud ja kantud registrisse. Hageja asutamine toimus eluruumide erastamise seaduse (EES) §-de 218 ja 219 regulatsiooni alusel, mille kohaselt juhul, kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu (KÜ) asutamise, on senise elamuühistu juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse. Formaalselt võib nõustuda kostja käsitlusega, et eluruum oli EK Liikur omandis, kuna kostja ja EK Liikur vahel ei olnud sõlmitud kõnealust lihtkirjalikku kokkulepet. Samas tuleks Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-28-09 tulenevalt omanikuks lugeda siiski kostja, kes on vallanud korterit katkematult juba EK Liikur liikmena.
6.Enne aprilli 2015 kostjale küll arveid ei esitatud, sest need esitati YY-le, keda hageja ekslikult pidas korteri nr 33 omanikuks ja KÜ liikmeks. Samas ei ole usutav, et kostja arvete esitamise faktist ja nende olemasolust ei teadnud. Kostja on korterit vallanud katkematult kogu nõudeperioodi jooksul ja tarbinud hageja vahendatud teenuseid. Ilmselt puudub vaidlus, et ehitisregistrijärgne omanik YY kostjale arved edastas. Seda on YY käesolevas menetluses kinnitanud. Asjaolu, et hageja esitas arved vaid YY-le, ei muuda olematuks kostja kohustust tasuda saadud hüvede eest. Hageja on esitanud ka aktid-pretensioonid aastatest 2009 ja 2010, mille kohaselt on ta üritanud kostjale kätte toimetada pretensioone korteril lasuvast võlgnevusest ja võlgnevuse tasumise vajadusest. Samasisulised pretensioonid esitati ka YY-le. Kostja väidete ebaõigsusele viitab ka fakt, et hageja koostatud arvetes on võetud aluseks veenäidud, mida on hagejale igakuiselt esitatud.
7.Hageja nõue ei ole aegunud, ka mitte osaliselt. Kostja kohustus tasuda hagejale majandamiskulude eest tuleneb seadusest. Seetõttu on hageja nõuetele kohaldatav tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149, mille järgi on nõuete aegumise tähtaeg 10a ning see ei ole möödunud. Hageja tugines Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-42-04. Isegi, kui aegumisel lähtuda 3-aastasest tähtajast, tuleks kohaldada TsÜS § 4 alusel TsÜS-i sätteid aegumise peatumisest ajal, mil kohtute menetluses olid kostja ja YY vahelised vaidlused omandiõiguse üle. Olukord, milles kohtute menetluses oli pea 10a vältel erinevaid vaidlusi korteri omandiõiguse üle, sarnaneb kõige rohkem TsÜS §-s 166 sätestatud olukorraga, milles aegumistähtaja kulg on peatunud ajaks, millal on pärijate ring välja selgitatud. Antud juhul tuleks kohaldada seega TsÜS § 4 järgselt analoogiat ning lugeda aegumistähtaeg peatunuks ajaks, mil tsiviilasjades nr 2-11-
39897 ja nr 2-09-17694 selgitati välja isik, kellel on õigus olla korteri omanik ja ühtlasi hageja liige ning samuti isik, kellel on vahetult seadusest tulenev kohustus tasuda majandamiskulusid. Aegumine oli peatunud 2009. aastast kuni 2015.a septembrini. Samuti tuleks kohtul võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lõike 2 alusel jätta kohaldamata aegumist reguleerivad sätted. Kostja on alates 2007. aastast (tegelikkuses juba 2005. aastast) kuni 2015.a maini jätnud hagejale tasumata tarbitud kaupade ja teenuste eest täies mahus. Heas usus käituvale isikule peaks olema üldteada, et tarbitavaid olmeteenuste eest tuleb tasuda.
8.Nõue võib olla rahuldatav ka VÕS § 1023 lõike 1 alusel. Kostja tugineb pidevalt hageja 14.10.2005 juhatuse koosoleku otsusele, millega hageja olevat keeldunud kostjale saatmast üüriteatisi. Koosoleku protokollist nähtuvalt arutati koosolekul DD, mitte kostja avaldust. DD volikirja kostja esindamiseks ei esitanud ning nagu nähtub DD poolt kohtule esitatud volikirjast, oli see talle väljastatud alles 2007.a. Seega ei ole tõendatud, et DD-l oli 2005.a üldse volitus kostja esindamiseks. Kostja ei ole hagejale esitanud avaldust üüriteatiste saamiseks. Lisaks, isegi kui hageja märkis arvetele ka kostja nime (17.01.2008 arvel nr 801033, 15.07.2008 arvel nr 807033, 21.08.2008 arvel nr 808033, 21.10.2008 arvel nr 810033, 20.11.2008 arvel nr 811033, 21.01.2009 arvel nr 901033, 19.02.2009 arvel nr 902033, 20.03.2009 arvel nr 903033, 21.04.2009 arvel nr 904033, 24.08.2009 arvel nr 908033, 18.09.2009 arvel nr 909033) ei tasunud kostja neid arveid. Seega on põhjendamatud vastuväited arvete mittetasumise kohta põhjendusel, et hageja on keeldunud saatmast kostja nimele üüriteatisi. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja sai korteri nr 33 omanikuks 24.08.2015, kui jõustus kohtulahend tsiviilasjas nr 2-11-39897. Perioodil 01.05.2007–24.08.2015 ei olnud kostja korteri nr 33 omanikuks ega KÜ liikmeks. Kehtivate seaduste järgi tuleb hagetavad kulud kanda eluruumi omanikul (korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lõige 1; KÜS § 4 lõige 2, § 5 lõige 1, § 13 lõige 4; AÕS § 75 lõige 1). Hageja ja kostja vahel puudus vastav õigussuhe ning kostja ei vastuta perioodil 01.05.2007–24.08.2015 korteriga seonduvalt esitatud nõuete eest. Nii hageja juhatus kui YY pidasid kõnealusel perioodil korteri nr 33 kulude tasumise eest vastutavaks YY.
10.Kostja kui EK Liikur osamaksu omanik, kes ei olnud hageja liige, kuid kes pidanuks endise kooperatiivi maa korteriomanditena kinnistamisel saama korteriomandi omanikuks, määrati selleks 10.04.2015 lahendiga tsiviilasjas nr 2-11-39897, mitte ei saanud selleks hageja registreerimisega. Tsiviilasjas nr 2-11-39897 tuvastatu kohaselt oli kostjal nõudeõigus EK Liikur vastu omandi üleandmiseks. Nõudeõigus ei ole samastatav omandiõigusega. Omandiõigus tekkis kostjal Tallinna Ringkonnakohtu 10.04.2015 määruse alusel. Nimetatud kohtumäärus asendab EES § 219 lõike 4 mõistes kooperatiivi juhatuse ja korterivaldaja vahelist lihtkirjalikku kokkulepet omandi üleandmise kohta, kuivõrd EK Liikur enam ei eksisteeri. Kohtumäärusele tagasiulatuva mõju andmine ei ole kooskõlas määruse sisuga ega kehtiva õigusega. Enne kohtulahendit oli korteri nr 33 omanikuks EK Liikur. Nimetatud asjaolu tuvastati tsiviilasjas nr 2-11-39897.
11.Kostjale ei edastatud arveid, millest tulenevat võlgnevust hageja nõuab. Hageja juhatuse 14.10.2015 koosoleku protokolli punkti 2 kohaselt otsustati edastada kõik korteriga nr 33 seotud arved YY-le ning keelduti arvete esitamisest kostjale. YY ise
pidas ennast kõnealuse eluruumi omanikuks. Sellena käsitles teda ka hageja. YY on tunnistanud, et on hagejale korteri majandamiskulusid tasunud (tsiviilasi nr 2-1256546). Samuti esitas ta hagejale avalduse, et igakuised arved esitataks temale. YY või kellegi kolmanda isiku poolt arvete edastamine kostjale (postkasti panemine), võib tekitada võlasuhte YY ja kostja vahel, mitte hageja ja kostja vahel. Nii nagu arved ei tekita kostjale hageja suhtes siduvaid kohustusi hageja pretensioonid. Kostja on alates märtsist 2015 hea tahte märgina tasunud kõik korteriga nr 33 seonduvad arved.
12.Kostja esitas aegumise vastuväite nõudele perioodil 01.05.2007–31.12.2013. Kostja ei nõustu, et aegumise tähtajaks on 10a. Riigikohtu lahendite (nt nr 3-2-1-174-11, 3-2-1166-13, 3-2-1-153-10) kohaselt on tegemist perioodiliste kuludega KÜS § 151 mõttes ning vastavate nõuete aegumistähtaeg on 3a TsÜS § 154 lõike 1 alusel. Riigikohtu lahend nr 3-2-1-42-04 on asjakohatu, sest ei puuduta aegumise küsimust. Aegumine ei ole peatunud, sest omandiõiguse osas toimunud vaidlused ei mõjutanud hagejal olemasolevat õigust majandamiskulude sissenõudmiseks. Omandivaidlused ei peatanud majandamiskulude nõude esitamise aegumise tähtaga ka seetõttu, et tegemist ei olnud majandamiskulude nõudega. Seda käsitlust toetab ka Riigikohtu lahend nr 32-1-88-12.
13.Hageja nõue on ebaselge. Hageja ei ole arusaadavalt suutnud näidata ega tõendada nõude kujunemist.
14.Kostjale teadmata põhjustel on hageja oodanud YY vastu nõude esitamisega 7a ning kostja vastu 9a. EK Liikur kui eluruumi üleandmiseks kohustatud isiku vastu ei ole nõuet esitatudki. Kostjat ei ole hageja väga pika aja jooksul suhtluspartneriks arvanud. Hea usu põhimõttega vastuolus on hageja nõue kostja vastu, kuivõrd see ei ole esitatud mõistliku aja jooksul ning järgitud ei ole aegumistähtaegu. Võlausaldaja käitumine on olnud vastuoluline ning selgelt on hageja varasemalt eitanud nõude esitamise võimalikkust kostja vastu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-128-14).
15.Kostja ei nõustu, et nõude aluseks saaks olla VÕS § 1023 lõikest 1 tulenev käsundita asjaajamine. Eluruumi õiguslikuks omanikuks oli EK Liikur, ehitisregistrisse kantud omanikuks oli YY. Mõlema isiku poole sai ja võis hageja oma nõuetega pöörduda koheselt nende tekkides. Hageja väide, et 10a tagasi tekkinud nõude osas on ühepoolse käsundita asjaajamise alusel vastutavaks kostja, on pahatahtlik. Hagejal ei ole puuduva õigussuhte tõttu õigus nõuda liikme kohustuste täitmist mitteliikmelt. Et nõue võiks olla rahuldatav tulenevalt käsundita asjaajamise sätetest, on uus väide, uus nõude alus, millele hageja varasemas menetluses tuginenud ei ole. Antud alusel nõude esitamine on hagi muutmine, milleks kostja nõusolekut ei andnud. Esimese astme kohtu otsus
16.17.11.2017 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus määras kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis hagejalt kostjale välja menetluskulud 3344.40 eurot.
17.Pooled vaidlevad selle üle, millisest ajahetkest on kostjal kohustus tasuda aadressil Liikuri 10-33, Tallinnas asuva korteri eest majandamiskulusid. Pooled ei vaidle selle üle, et Liikuri 10 elamus asuvate korterite valdajate koosolek otsustas 13.09.1998 asutada hageja, mis kanti registrisse 29.10.1998. Vastavalt EES § 219 lõikele 4 tulnuks senisel elamuühistu (-kooperatiivi) juhatusel kuu aja jooksul pärast korteriomanike
taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle anda valdaja kasutuses olev korter tema omandisse, sest kostja oli EK Liikuri 10 liige ja korteri nr 33 valdaja. Kostjale Liikuri 10 asuvat korterit nr 33 vastavalt üle ei antud. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostja on kommunaalmakseid tasunud alates 2015.a märtsist.
18.Praeguses vaidluses on vajalik esmalt kohtul võtta seisukoht, millal sai kostja korteri aadressil Liikuri 10-33 Tallinnas omanikuks.
19.Kohus viitas AÕS § 68 lõikele 3. Kohus pidas vajalikuks selgitada, millised olid asjaolud enne KÜ loomist ja kuidas hageja loodi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-10602 (punktis 11) selgitanud elamukooperatiivis kehtinud õigussuhteid ning märkinud järgmist. Kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 2 sätestas, et eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks on liikmelisus elamuühistus (-kooperatiivis). Eluruumide kasutamist elamuühistu (-kooperatiivi) liikmena reguleerib ES-i III osa. Vastavalt ES § 14 lõikele 1 (kehtis kuni 01.01.2005) on elamuühistu (-kooperatiiv) mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on liikme valdusesse anda liikmelisuse alusel kasutamiseks eluruum omaette korterina elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus ning korraldada elamu, elamualuse ja elamu teenindamiseks vajaliku maa majandamist. Nimetatud sätte järgi kuulub elamu elamuühistule, liikmed kasutavad ühistule kuuluvas majas omaette korterit. Elamuühistu liige kasutab elamuühistule kuuluvas elamus ES § 14 lõikes 2 (kehtis kuni 01.01.2005) kohaselt vastavalt liikme osamaksu suurusele tema valdusse antud eluruumi. Elamuühistu liige ei ole tema kasutuses oleva korteri omanik, kuid talle kuulub ES § 21 lõike 1 (kehtis kuni 01.01.2005) järgi osamaksu võõrandamise õigus.
20.Enne hageja loomist kuulus Liikur 10 elamu EK-le Liikur ja elanikud olid korterivaldajad ning korterivaldajad olid ühtlasi EK Liikur liikmeteks. EES § 219 lõige 1 sätestab, et elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluva elamu korterivaldajate koosolek võib kuni vastava elamu aluse maa kinnistusraamatusse kandmiseni otsustada senisest elamuühistust (-kooperatiivist) eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu (kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse.
21.Liikuri 10 elamus asuvate korterivaldajate koosolek otsustas 13.09.1998 asutada hageja, mis kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 29.10.1998. EK Liikur on likvideeritud. KÜ loomisega oli senistel korterivaldajatel võimalik saada mõttelise osa omanikuks, st tema valduses oleva eluruumi omanikuks, kui sõlmiti lihtkirjalik leping elamukooperatiivi juhatusega (EES § 219 lõige 4). Selle tulemusel muutusid mõtteliste osade omanikud kaasomanikeks.
22.Pooled ei vaidle selle üle, et enne hageja loomist oli kostja EK Liikur liige. Samuti selle üle, et kostja ei ole oma EK Liikur liikmelisusest tulenevat osamaksu võõrandanud. Viidatud osamaksust tulenes kostjale nõudeõigus korteri suhtes omandi saamiseks. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja ei ole lihtkirjalikku lepingut sõlminud elamukooperatiivi juhatusega omandi üleandmiseks. Kooperatiiviliikme
omandiõigus osamaksule ei ole samastatav omandiõigusega elamule. Seega osamaksu omanik ei muutu automaatselt eluruumi omanikuks ning nõudeõigus omandile ei ole samastatav omandiga.
23.Eeltoodud asjaoludest tulenevalt ei olnud kostja mitte ühelgi momendil Liikuri 10 kaasomanikuks, sest eluruumi omandiõiguse üleminekut EK-lt Liikur kostjale ei toimunud ettenähtud korras, st EES § 219 lõikes 4 sätestatud lihtkirjalikku lepingut ei sõlmitud. Kohus leidis, et hageja loomisega ei toimunud samuti automaatselt omandiõiguse üleminekut. Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-11-39897 10.04.2015 juhtinud tähelepanu, et puuduvad viited, et omand oleks EK-lt Liikur hagejale üle antud, muul viisil üle läinud või muul viisil hagejal tekkinud (punkt 28). Omand ei saanud elamukooperatiivilt KÜ-le ega kellelegi teisele üle minna üksnes seetõttu, et EK Liikur on likvideeritud. Samas lahendis ringkonnakohus märkis, et omandit eluruumile nr 33 ja vastavale mõttelisele osale ei ole ühelgi kolmandal isikul tekkinud (punkt 34). Käesolevas tsiviilasjas ei ole tuvastatud asjaolusid, mis annaks põhjust maakohtul asuda teistsugustele seisukohtadele. Kokkuvõttes asus kohus seisukohale, et kostja ei saanud korteri nr 33 omanikuks enne, kui tema omandiõigus määrati kindlaks Tallinna Ringkonnakohtu 10.04.2015 lahendiga (jõustunud 24.08.2015) tsiviilasjas nr 2-11-39897 ja tehti kanne kinnistusraamatusse. KOS § 4 lõike 3 järgi tekkis kostja korteriomand kinnistusraamatukandega. Koos korteriomandi tekkimisega sai kostja hageja liikmeks (KÜS § 5 lõige 1).
24.Hageja nõuab kostjalt KÜS § 151 lõike 1 mõttes majandamiskulude tasumist perioodi 01.05.2007–28.02.2015 eest. Kohus nõustus kostjaga selles, et hageja nõude sisust tulenevalt saab sellise nõude esitada üksnes omaniku vastu. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja on tasunud alates märtsist 2015 majandamiskulusid nõuetekohaselt. Seega ei oma tähendust ka asjaolu, et korteriomand tekkis kostjal alles kinnistusraamatukandega. KÜS § 5 lõike 2 alusel sai kostja KÜ liikmeks alates korteriomandi tekkimisest. Asjaolu, et kohustatud isikuks hageja nõutavate kulude kandmisel on üksnes korteriomanik, tuleneb KOS § 13 lõikest 1, KÜS § 4 lõikest 2, § 5 lõikest 1, § 7 lõikest 4 ja § 13 lõikest 4 ning AÕS § 75 lõikest 1. Viidatud sätetes määratletakse kohustatud isikuna omanikku, mitte valdajat. Eeltoodu alusel ei ole hagejal õiguslikku alust esitada kommunaalkulude hüvitamise nõuet kostja vastu ajaperioodi eest, mil kostja ei olnud elamu mõttelise osa ega korteri omanik. Hagejal oli võimalik esitada vastav nõue omaniku ehk EK Liikur vastu, kes oleks olnud õigustatud omakorda nõude esitama kostja vastu.
25.Kohus ei nõustu hagejaga, et nõude aluseks võiks olla käsundita asjaajamisest tulenev hüvitise nõue (VÕS § 1018 jj). Tegemist ei ole hagi muutmisega TsMS § 376 lõike 1 mõttes. Antud juhul on see hagejapoolne nõude aluse õiguslik tõlgendamine, mis ei ole kohtule siduv (TsMS § 436 lõige 7). Kohus viitas VÕS § 1023 lõikele 1. VÕS § 1020 sätestab teavitamise kohustuse, mille mittetäitmist möönab hageja 20.09.2017 menetlusdokumendis. Soodustatud isikuks oleks olnud korteri omanik, mitte kostja, sest hageja täitis enda väidete kohaselt elamu majandamiskuludeks liigitatavaid kulusid, mille kandmise kohustus lasub korteriomanikel. Seega peaks ka sel alusel esitatava nõude esitama vastaval ajal omanikuks olnud isiku vastu. VÕS § 1019 mõttes on ka tegelikult soodustatud isikuks korteriomanik. Hageja esitatud nõudeperioodil ei olnud kostja omanikuks. Mh ei ole tuvastatav hageja tahe VÕS § 1018 lõike 2 mõttes tegutseda kostja huvides, sest hageja on tunnistanud kostjat omanikuna alles pärast Tallinna Ringkonnakohtu 10.04.2015 otsuse jõustumist
tsiviilasjas nr 2-11-39897. Käsundita asjaajamise sätetele tuginemine ei saa olla ka vastava regulatsiooni eesmärgist tulenevalt aluseks hageja nõudele. Käsundita asjaajamisena ei ole käsitletav olukord, kus hageja on ca 9a jooksul väidetavalt tasunud korteri majandamiskulusid kohustatud isiku eest ning sealjuures on puudunud takistused nõude esitamiseks tema vastu ja tema teavitamiseks sellisest käsundita asjaajamisest. Käsundita asjaajamise regulatsiooni eesmärk ei ole võimaldada kirjeldatud olukorras nõuda tagantjärele ca 9a majandamiskulusid selliselt, et hagi esitatakse ca 9a pärast väidetavate nõuete tekkimist. Eeltoodu alusel ei saa hageja nõude õiguslikuks aluseks olla VÕS § 1023 lõige 1.
26.Kohus pidas vajalikuks märkida, et isegi kui hagejal esineks nõue kostja vastu perioodi 01.05.2007–28.02.2015 majandamiskulude hüvitamiseks, on TsÜS § 138 lõikest 2 tulenevalt hageja selle õiguse kaotanud, sest ei ole oma õigust kasutanud mõistliku aja jooksul ja on käitunud vastuoluliselt. Kostja on hageja hea usu põhimõttega vastuolus olevale käitumisele seoses nõude esitamisega tähelepanu juhtinud 04.10.2017 seisukohtades. Kohus viitas TsÜS § 138 lõikele 2 ja VÕS §-le 6. Hea usu põhimõtte oluliseks funktsiooniks on mh ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu. Pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-03, punkt 13). Võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduses ja ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei tohi lepingupooled oma õigusi kuritarvitada, käituda vastuoluliselt või eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-132-09, punkt 12). Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-2-1-128-14 (punkt 11), et aegumistähtaja jooksul saab nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks, sh pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes, üksnes erandlikel asjaoludel (lahendid nr 3-2-1137-06, punkt 23; nr 3-2-1-105-08, punkt 16; nr 3-2-1-132-09, punkt 12; nr 3-2-1-7009, punkt 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (nr 3-2-1-43-13, punkt 15).
27.Kohtu hinnangul esinevad praegusel juhul sellised erandlikud asjaolud, sest hageja on nõude esitanud kostja vastu alles 04.01.2016 ja nõuab majandamiskulude hüvitamist tagantjärele alates 01.05.2007, st sisuliselt 9a tagasi tekkinud kulusid. Sealjuures on hageja kuni tsiviilasjas nr 2-11-39897 lahendi jõustumiseni 24.08.2015 väljendanud enda käitumises, et ei pea kostjat korteri aadressil Liikuri 10-33, Tallinnas omanikuks. Hageja on omanikuna käsitlenud YY ja adresseerinud nõude aluseks oleval perioodil majandamiskulude arved tema nimele. Hageja seisukohta kostja omandiõiguse puudumise kohta väljendab selgelt 14.10.2005 juhatuse koosoleku protokoll (t I kd lk 147). Nimetatud protokollist ilmneb ka, et hageja ei pea kostjat kohustatud isikuks korteriga seotud kulude kandmisel, sest ei näe selleks õiguslikku alust. Sealjuures puudus hagejal arusaadav õiguslik alus YY omanikuks pidamiseks, sest tema oli üksnes ehitisregistris märgitud omanikuks (t I kd lk 6). Ehitisregistrikanne ei ole õigustloov (kuni 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse (ES) § 56 lõige 2; kehtiva ehitisregistri põhimääruse § 3 lõige 4). Hageja on selle asjaolu teadvustamist ise möönnud mh 30.10.2017 menetlusdokumendis. Hagejal lasus kohustus selgitada välja kohustatud isik ja esitada nõue tema vastu mõistliku aja jooksul. Ka YY vastu esitati nõue arusaamatult hilja, st 03.02.2014, kuid arveid edastati tema nimele juba alates
2004.a (t I kd lk 18-59). Arvete esitamine on jätkunud YY nimele kuni 10.03.2015 (t II kd lk 167-214).
28.Eelkirjeldatu viitab hageja vastuolulisele tegevusele nõude sissenõudmisel ja kohustatud isiku määratlemisel. Hageja on esitanud majandamiskulude nõude ebamõistliku viivitusega. Hageja tegevus on tekitanud ebaselgust isiku osas, kelle vastu ta nõuet soovib rahuldada ning sealjuures ei ole mõistlikult seletatav hageja tegevusetus õige kohustatud isiku väljaselgitamisel. Kohtu hinnangul ei ole antud olukorras mõistlikult seletatav, miks hageja on viivitanud majandamiskulude sissenõudmisega sisuliselt aastaid, sh YY vastu hagi esitamisega. Lisaks on hageja esitanud viivisenõude ning soovib väljamõistmist kostjalt alates hagi esitamisest. Käesolevas asjas on hagi esitatud 25.06.2013, kuid XX kaasati kostjana menetlusse alles 04.01.2016. Seega tekitaks hageja nõude rahuldamine lisaks ka varalist kahju kostjale, kuna temalt nõutakse viivise tasumist perioodi eest, mil ta ei olnud veel menetluses. Hageja on eelkirjeldatud käitumisega läinud vastuollu hea usu põhimõttega ja kaotanud õiguse nõuda vastavaid majandamiskulusid juhul, kui eksisteeriks mingi alus nõude esitamiseks kostja vastu.
29.Eeltoodust tulenevalt puudus kohtul vajadus käsitleda sisuliselt nõude aegumise vastuväidet. Kohus jättis hagi rahuldamata.
30.Kohus märkis tulenevalt TsMS § 238 lõikest 5, et on otsuses viidanud tõenditele, mis on asja lahendamisel asjakohased ning ülejäänud poolte lisatud tõendid ei sisalda kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt vajalikke andmeid, mistõttu jättis kohus need arvestamata.
31.TsMS § 162 lõike 1 alusel jäid menetluskulud hageja kanda.
32.Kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt on tema menetluskulude suuruseks 3722 eurot (sh käibemaks 612 eurot ja riigilõiv 50 eurot), mille palus hagejalt välja mõista. Kostja on esitanud TsMS § 174 lõike 10 kohaselt kinnituse, et ei ole käibemaksukohustuslane. Avalduse kohaselt on õigusteenust osutatud tunnitasumääraga 140 eurot (käibemaksuta). Kostja ei ole küll osade toimingute juures märkinud ajakulu (menetluskulude kindlaksmääramise avalduse punktid 2.1–2.4), kuid on siiski märkinud toimingu maksumuse, mille kaudu saab tuvastada toimingu ajakulu. Seega on võimalik hinnata ka nende toimingute ajakulu ja maksumuse põhjendatust ja vajalikkust. Kui lepingulise esindaja teenuse hind käibemaksuta on 3060 eurot ja tunnitasumäär on 140 eurot (käibemaksuta), on õigusteenuse osutamise ajakulu järelikult kokku 21,86h. Menetluskuludest moodustab 50 eurot riigilõiv. Hageja esitas kostja menetluskulude kindlaksmääramise avaldusele vastuväite, milles leidis, et osaliselt ei ole kostja lepingulise esindaja ajakulu olnud põhjendatud.
33.Kohus leidis, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust ning praktikas tavapärast lepingulise esindaja tasu, on kostja lepingulise esindaja tunnitasumäär 140 eurot (käibemaksuta) põhjendatud. Kohus nõustus hagejaga, et kuivõrd määruskaebus Harju Maakohtu 24.11.2015 määrusele jäi rahuldamata, ei ole TsMS § 169 lõike 3 alusel põhjendatud lugeda kostja menetluskulude hulka määruskaebuse koostamise kulu 273 eurot (käibemaksuta) ja kaebuse esitamiselt tasutud riigilõivu 50 eurot. Ülejäänud osas rahuldas kohus kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse, kuna tehtud
toimingud ja ajakulu on vastavuses tsiviilasja materjalide keerukuse ja mahuga. Kokkuvõttes luges kohus põhjendatud ja vajalikuks õigusteenuse osutamise ajakuluks 19,91h. Eeltoodust tulenevalt kujuneb kostja lepingulise esindaja õigusabikulude suuruseks 2787 eurot (3110-50-273), millele lisandub käibemaks 557.40 eurot. Kokku on seega kostja menetluskulude suuruseks 3344.40 eurot (sh käibemaks), mille kohus mõistab hagejalt kostjale välja. Apellatsioonkaebus
34.20.12.2017 apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
35.Kohus on jätnud tähelepanuta, et vaidlusalust korterit on vallasasjana võõrandatud, võõrandamise kohta sõlmiti notariaalselt tõestatud leping ja selle lepingu alusel kanti omanikuna ehitusregistrisse YY. 30.10.2003 sõlmisid MM, KK ja YY müügi- ja pandilepingu, mille kohaselt müüs MM korteri KK-le ning viimane pantis korteri YYle. 2004.a teatas KK YY-le, et ei saa laenu tagastada. 06.04.2004 sõlmisid KK ja YY pandiõiguse kustutamise kokkuleppe ja müügilepingu, millega müüdi korter YY-le. Selliselt ei oma ega omanud enne 2015.a tehtud Tallinna Ringkonnakohtu määrust hageja jaoks tähtsust kohtu tuvastatud asjaolu, mille kohaselt ei olnud mitte keegi peale likvideeritud ja registrist kustutatud EK-d Liikur vaidlusaluse korteri omanikuks.
36.Põhjendamatud on kohtu järeldustest väljaloetavad etteheited, mille kohaselt on hageja tegevus olnud nõude sissenõudmisel vastuoluline, hageja on viivitanud nõude esitamisega ja just hageja tegevus on tekitanud ebaselgust isiku osas, kelle vastu soovib hageja nõuet esitada. Maakohus heidab sisuliselt hagejale ette, et viimane ei ole tuvastanud vaidlusaluse korteri tegelikku omanikku. Selline etteheide on kohatu olukorras, milles omandi üle käisid lõputud kohtuvaidlused, milles hageja ise menetlusosaliseks ka olnud. Kohus on lahendanud asja üksnes pealiskaudselt ja erapoolikult, jättes arvestamata kõiki vaidluse aluseks olevaid asjaolusid. Võib nõustuda kohtu järeldustega sellest, kes ja mil viisil võis saada elamu haldamise üleandmisel omanikuks, kuid antud järeldusteni on kohtud jõudnud tegelikkuses alles 2015.a ning antud järeldused ei ole tsiviilasjas õiglase lahendi tegemisel määravaks.
37.Kohus on ebaõigesti tuvastanud hetke, millest alates saab kostjat lugeda korteri omanikuks. Faktiliselt nähtub Tallinna Ringkonnakohtu lahendist tsiviilasjas nr 2-1139897, et alates hageja loomisest ei ole keegi peale kostja saanud end vaidlusaluse korteri omanikuks lugeda. Antud otsust tuleks tõlgendada viisil, mille kohaselt on tuvastatud juriidilise faktina kostja omandiõigus n-ö tagasiulatuvalt ja mitte hetkest, kui asjassepuutuv otsus on jõustunud. Tegemist on tavapärase juriidilise fakti tuvastamisega, mille puhul on küsimuse all see, kas mingi asjaolu/tehing/sündmus saab lugeda ilmnenuks/sõlmituks/toimunuks mingil varasemal ajahetkel. Seega tuli maakohtul asja õige ja õiglase lahendini jõudmiseks võtta seisukoht nn õigusliku vaakumi kohta rohkem ligemale 15a jooksul ehk ajal, mil kostja küll valdas ja kasutas vaidlusalust korterit, kuid n-ö registreeritud omanikuks oli keegi muu. Seda kohus teinud ei ole. Kohus on faktiliselt pannud vastutuse toimunud kohtumenetluste kestuse ja resultaadi, sõlmitud notariaalsete lepingute tühisuse tuvastamise ning riiklike registrite ebausaldusväärsuse eest hagejale. Samaaegselt heidab kohus hagejale ka ette hea usu põhimõtete rikkumist olukorras, milles kostja ei ole teadlikult ja ilmselgelt korteri omandi suhtes valitsenud õigusselgusetust ning kohtumenetlusi ettekäändeks tuues tasunud alates hageja asutamisest hagejale tehtud kulutuste, tarbitud teenuste ja
kaupade eest. Kaevatava otsuse puhul on tegemist hageja õiguskuulekate liikmete õiglustunnet erakordselt riivava pretsendendiga.
38.Kohus rõhutas, et hageja on omanikuna käsitlenud YY ja adresseerinud ka nõude aluseks oleval perioodil majandamiskulude arved tema nimele. Kohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata hageja väited ja tõendid, et isegi siis, kui hageja märkis arvetel ka kostja nime, ei tasunud kostja arveid. Samuti jättis kohus tähelepanuta väited ja tõendid, et hageja oli esitanud aktid-pretensioonid aastatel 2009 ja 2010 ning üritanud kostjale kätte toimetada pretensioone korteril lasuvast võlgnevusest ning võlgnevuse tasumise vajadusest.
39.Kohus on leidnud, et hageja seisukohta kostja omandiõiguse puudumise kohta väljendab 14.10.2005 juhatuse koosoleku protokoll, millest ilmneb ka see, et hageja ei pea kostjat kohustatud isikuks korteriga seotud kulude kandmisel, sest ei näe õiguslikku alust selleks. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja 30.10.2017 menetlusdokumendis antud selgituse, mille kohaselt koosoleku protokollist nähtuvalt arutati DD, mitte kostja avaldust. DD hagejale volikirja kostja esindamiseks ei esitanud ning nagu nähtub DD kohtule esitatud volikirjast, oli see talle väljastatud alles 2007.a. Seega ei ole tõendatud, et DD-l oli 2005.a volitus kostja esindamiseks. Kostja ei esitanud 2005.a hagejale avaldust üüriteatiste saamiseks ega volikirja, millega volitas DD ennast esindama.
40.Hageja leiab jätkuvalt, et hea usu põhimõtte rikkumist saab ette heita üksnes kostjale. Tõendatud on, et kostja on saanud arved tarbitud teenuste eest, kusjuures kostja ise on esitanud hagejale andmeid (veemõõdikute näidud jne) tarbitud teenuste eest arve osutamiseks. Samuti on tõendatud, et hageja on tasunud kõik Tallinna Vesi AS poolt hagejale esitatud arved vee eest. Kohus on jätnud selle asjaolu põhjendamatult tähelepanuta.
41.Kohus ei ole hinnanud hagi rahuldamise võimalikkust käsundita asjaajamise sätete kohaselt, jättes otsuses seisukoha võtmata kõikide hageja väidete osas. Kohus on jätnud analüüsimata menetluses esitatud ja vastu võetud tõendid, sh KÜ üldkoosoleku protokollid, AS Utilitas (endine Tallinna Küte) 10.10.2016 väljastatud tõendi, AS Eesti Energia 23.02.2017 väljastatud tõendi, AS Tallinna Vesi 27.02.2017 väljastatud tõendi.
42.Ka aegumise küsimuse on kohus jätnud arusaamatult otsuses käsitlemata. Hageja jääb selles osas oma varasemate seisukohtade juurde. Vastustaja seisukoht
43.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
Tsiviilkolleegiumi seisukoht
44.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus rikkus asja lahendamisel menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mille tulemusena jättis hagi osaliselt ebaõigesti rahuldamata. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Samuti jaotab ringkonnakohus uuesti maakohtu menetlusega seotud
menetluskulud ja jaotab apellatsioonimenetluse menetluskulud. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jääb asja lahendanud maakohtu ülesandeks.
45.TsMS § 436 lõike 7 kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Seega ei olnud maakohus käesolevas asjas mh seotud poolte seisukohtadega selle kohta, mis ajast sai kostja korteri nr 33 omanikuks ning kas ja millist õiguslikku tähendust omab käesolevas asjas kostjal omandiõiguse tekkimise aeg. Erinevalt eelnevatest arvukatest kohtuasjadest, millele pooled ja kohtud on käesolevas asjas viidanud, on käesolevas asjas vaidluse all elamus, kus asub kostja valduses olev ja talle kuuluv korter, loodud korteriühistu nõue konkreetse korteri majandamisega seoses perioodil 01.05.2007–28.02.2015 tehtud majandamiskulude hüvitamiseks. Vaidlusalusel perioodil kehtis KÜS § 13 lõige 4, mille kohaselt olid korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele. Korteriühistu nõude majandamiskulude võlgnevuse hüvitamiseks menetlemisel tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas kostja oli vaidlusalusel ajavahemikul hageja liige.
46.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et kostja omandiõigust korterile nr 33 ja liikmelisust hagejas saaks seostada kohtulahendi tegemisega tsiviilasjas nr 2-1139897. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja korteriühistuna asutati 13.09.1998 elamukooperatiivile (EK) Liikur kuulunud elamu asukohaga Liikuri 10, Tallinnas korterivaldajate koosolekul. Nimetatud kuupäeva seisuga kehtinud KÜS § 17 lõike 7 kohaselt pidi elamuühistust (-kooperatiivist) korteriühistu moodustumine toimuma KOS §-des 18 ja 19 sätestatud korras, v.a KÜS §-s 17 toodud juhud. KÜS § 17 lõigetes 1-6 käsitleti KÜS-i kohaldamist eluruumide vallasasjana erastamisel, mis käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ei oma. 13.09.1998 kehtinud KOS § 18 reguleeris korteriomandite tekkimist elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus ja § 19 reguleeris elamuühistust (-kooperatiivist) eraldumist. KOS § 19 lõike 1 kohaselt võis elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluva elamu korterivaldajate koosolek otsustada senisest elamuühistust eraldumise ja elamu baasil uue elamuühistu asutamise. Kuna KÜS § 17 lõige 7 viitas korteriühistu moodustamisel kohalduvale KOS §-le 19, siis järelikult kohaldus elamukooperatiivile kuuluvas elamus korteriühistu moodustamisele ka selle sätte lõike 1 teine lause, mille kohaselt loeti uue ühistu asutamisel kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Kolleegium arvestab õigusaktide tõlgendamisel, et KÜS § 17 lõike 7 ning KOS §-de 18 ja 19 eesmärgiks oli võimaldada riigis kavandatud ulatusliku omandireformi käigus elamukooperatiivi liikmetel saada lõpptulemusena nende valduses ja kasutuses olevate korterite omandiõigus sarnaselt nendele, kes kasutasid kortereid riigile, kohalikule omavalitsusele jt seadusega määratud erastamise kohustatud subjektidele. Selleks aga pidi sarnaselt EES-i alusel erastatud korteritega elamutes olema ka elamukooperatiivi elamutes võimalik luua korteriühistu, mille järgselt oli korterite valdajatel õigus nõuda kooperatiivilt korteri omandi üleandmist ja mille kaudu sai seejärel toimuda elamu aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamine ning erastatud maa korteriomanditena kinnistusraamatusse korteriomanike nimele kandmine. Seadusandja eelnevalt kirjeldatud tahe sai selgema sisu alates 15.11.2000, mil seadusemuudatuste tulemusena viidi §-d 18 ja 19 KOS-st üle EES-i §-desse 218 ja 219. EES-i § 219 lõike 1 kohaselt võis elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluva elamu korterivaldajate koosolek otsustada senisest elamuühistust (-kooperatiivist) eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Sama sätte teine lause säilis ka peale seadusemuudatust samas sõnastuses – uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu
korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Samal ajal muudetud KÜS § 17 lõike 7 kohaselt toimub elamuühistust korteriühistu moodustamine EES §-des 218 ja 219 sätestatud korras, kuni 01.01.2001 KOS §-s 18 ja EES § 219 sätestatud korras. Asjaolu, et konkreetsete seadusemuudatustega seadusandja tahe ei muutunud, vaid täpsustus, on Tallinna Ringkonnakohus tõdenud ka tsiviilasjas nr 2-09-17694, milles menetleti DD jt hagi EK Liikur (pankrotis) vastu samas elamus asuvate korterite omandi üleandmisele kohustamiseks ja milles jõustus hagi rahuldav kohtuotsus.
47.Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kostja tuleb lugeda hageja liikmeks alates ühistu asutamisest. Erinevalt kostjast ei ole kolleegium seisukohal, et selline järeldus oleks vastuolus 13.09.1998 kehtinud KÜS § 5 lõikega 1. Viidatud sätte kohaselt olid korteriühistu liikmeteks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus oli tehtud KÜS-s sätestatud korras. KÜS § 3 lõike 1 kohaselt toimus korteriühistu asutamine korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel. Eelnevalt leidis tuvastamist, et hageja asutamine ei saanud toimuda KÜS-s sätestatud korras, vaid toimus KOS-s sätestatud korras. Asjas ei oma tähendust, kui asutatud korteriühistu põhikiri ei kajastanud liikmelisust vastavalt tol ajal kehtinud KOS § 19 lõikele 1. Põhikirja ja seaduse vastuolu korral tuleb kohaldada seadust. Samuti ei oma asjas õiguslikku tähendust millisest ajast ja millisel alusel on pooled (või üks neist) kostja liikmelisust tunnistanud. Liikmelisus ühistus on õiguslik küsimus ega sõltu isikutepoolsest arusaamast õigusaktidest.
48.Kuna eelnevalt leidis tuvastamist, et kostja liikmelisus hagejas ei ole seotud temal korterile nr 33 AÕS-i mõttes omandiõiguse tekkimisega, ei pea kolleegium menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt vajalikuks võtta käesolevas asjas seisukohta kostjal omandiõiguse tekkimise aja kohta. Küll aga selgitab kolleegium, et ei nõustu maakohtuga selles, et kostjal omandiõiguse tekkimise saab siduda tsiviilasjas nr 2-11-39897 10.04.2015 kohtuotsuse tegemisega. Selles asjas tuvastas kohus, et eluruumi (korteri) nr 33, mille juurde kuulub mõtteline osa ehitisest, kuulub kostjale. Sellisele järeldusele jõudis kohus viidatud menetluses puudutatud isikuna osalenud kostja avaldust (tuvastada tema omandiõigus) lahendades. Tegemist oli sisuliselt tuvastusnõude lahendamisega, mille käigus tuvastas kohus omandiõiguse olemasolu. Sellega kohus sedastas juba olemasolevat õiguslikku olukorda, mitte ei loonud uut olukorda ega kujundanud olemasolevat olukorda ümber. Kostja omandiõigus korterile nr 33 kui vallasasjale sai tekkida mõistliku aja jooksul peale seda, kui ta oli esitanud elamukooperatiivi juhatusele EES § 219 lõikes 4 nimetatud taotluse omandiõiguse üleandmiseks. Vastava taotluse esitamise enne kooperatiivi poolt tühise võõrandamistehingu vormistamist on kostja esile toonud 21.01.2016 menetlusdokumendis (t II kd lk 22).
49.Kostja on esitanud nõudele aegumise vastuväite, mille kohta maakohus seisukohta ei võtnud. Kostja on seisukohal, et kuna hagi tema vastu esitati 04.01.2016 (t II kd lk 16), on hagi aegunud nõude osas, milline puudutab 01.05.2007 kuni 01.01.2013 tasumisele kuulunud makseid. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kuna KÜS § 151 mõistes majandamiskulud kujutavad endast korduvaid/perioodilisi kohustusi, tuleb nõude aegumise osas kohaldada TsÜS § 154. Samale seisukohale on asunud Riigikohus nt lahendis nr 3-2-1-174-11. Nimetatud sätte kohaselt on korduvate kohustuste puhul sõltumata nõude õiguslikust alusest aegumistähtajaks 3 aastat iga üksiku kohustuse jaoks ning aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil
kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. TsÜS § 147 lõike 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 135 lõike 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.
50.Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostja vastuväide nõude osas, milline on esitatud perioodi eest enne novembrit 2012. Oktoobrikuu 2012 majandamiskulude tasumiseks esitas hageja arve 15.11.2012 tasumise tähtajaga 30.11.2012 (t II kd lk 186). Seega muutus tasu sissenõutavaks alates 01.12.2012, nõude aegumistähtaeg algas kulgema 01.01.2013 kell 00.00 ja nõue aegus 31.12.2015 kell 24.00. Novembrikuu 2012 majandamiskulude tasumiseks esitas hageja arve 12.12.2012 tasumise tähtajaga 31.12.2012 (t II kd lk 186). Seega muutus tasu sissenõutavaks alates 01.01.2013, nõude aegumistähtaeg algas kulgema 01.01.2014 kell 00.00 ja nõue oleks aegunud 31.12.2016 kell 24.00. Seega ei olnud hagi esitamise seisuga 04.01.2016 aegunud nõuded, millised tulenevad tasumata majandamiskuludest alates novembrikuu 2012 eest kuni veebruarikuu 2015 eest (arved t II kd lk 45, 187-213).
51.Arvete kohaselt moodustasid eluruumi nr 33 majandamisega seotud kulud nimetatud perioodil kokku 58.99 (arve nr 1211033) + 84.17 (arve nr 1212033) + 109.49 (arve nr 1301033) + 78.52 (arve nr 1401033) + 63.55 (arve nr 1302033) + 68.52 (arve nr 1303033) + 69.59 (arve nr 1304033) + 51.62 (arve nr 1305033) + 51.80 (arve nr 1306033) + 47.97 (arve nr 1307033) + 56.76 (arve nr 1308033) + 54.96 (arve nr 1309033) + 65.83 (arve nr 1310033) + 65.49 (arve nr 1311033) + 78.52 (arve nr 1401033) + 71.25 (arve nr 1402033) + 67.94 (arve nr 1403033) + 65.83 (arve nr 1404033) + 58.53 (arve nr 1405033) + 59.70 (arve nr 1406033) + 59.58 (arve nr 1407033) + 58.84 (arve nr 1408033) + 54.13 (arve nr 1409033) + 75.39 (arve nr 1410033) + 76.55 (arve nr 1411033) + 66.15 (arve nr 1412033) + 80.88 (arve nr 1501033) + 64.34 (arve nr 1502033) = 1864.89 eurot. Puudub vaidlus, et kogu arvete järgi tasumisele kuuluv summa on tasumata. Hageja on tõendanud arvetel märgitud erinevate majandamiskulude suurusi aastatel 2011 kuni 2014 üldkoosolekute poolt kinnitatud haldus-, hooldus- ja remonditasude tariifidega ja majandustegevuskavadega (protokollid t II kd lk 128-147). Kostja konkreetseid vastuväiteid mõne kulu matemaatilisele arvestusele ei esitanud. Eelpool tuvastas kohus, et kostja oli korteriühistu liikmena tema valduses ja kasutuses olnud eluruumi majandamisega seotud kulude tasumise osas korteriühistu ees kohustatud isikuks. Vastavalt KÜS § 13 lõikele 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seega tuleb aegumata nõude ulatuses mõista kostjalt hageja kasuks VÕS § 108 lõike 1 alusel põhivõlgnevusena välja 1864.89 eurot.
52.Ringkonnakohus ei nõustu hageja vastuväidetega aegumisele. Hageja viidatud kohtupraktika pärineb varasemast ajast kui eelnevalt viidatud Riigikohtu lahend nr 32-1-174-11. TsÜS § 154 kohaldub kõigile sooritustele, mis tuleb teha mingi ajavahemiku järel (perioodiliselt), sõltumata sellest, kas kohustuse aluseks on tehing või seadus. Samuti ei saa nõustuda hagejaga, et tema nõude aegumistähtaeg kostja vastu oli peatunud alates aastast 2009 kuni septembrini 2015, kui kohtud menetlesid tsiviilasja nr 2-09-32694 (kostja hagi EK Liikur (pankrotis) vastu korteri üleandmiseks) ja 2-11-39897 (korteriomanike avaldus kaasomandi lõpetamiseks). TsÜS § 160 lõike 1 kohaselt peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega
nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Viidatud kohtuasjades (ega ka teistes käesolevas vaidluses esiletoodud muudes arvukates kohtuasjades) ei esinenud olukorda, kus korteriühistu õigustatud isikuna oleks esitanud nõude kostja vastu. Samuti ei ole käesolevas vaidluses tuvastavad asjaolud, millised annaksid aluse kohaldada TsÜS § 146 lõike 4 alusel aegumistähtajana 10 aastat. Kuigi hageja jättis majandamiskulud maksmata, ei ole alust asuda seisukohale, et tema eesmärgiks oli teadlikult korteriühistu kahjustamine.
53.Ringkonnakohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole alust jätta VÕS § 6 lõike 2 alusel kohaldamata hagi aegumist reguleerivad sätted. VÕS § 6 lõike 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhetele seadusest, tavast või tehingutest tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Kolleegium möönab, et käeoleva tsiviilasja asjaolud erinevad n-ö tavapärasest korteriühistu ja tema liikme vahelisest vaidlusest majandamiskulude võlgnevuse üle. Hageja majandatava elamu korteri nr 33 omandiõiguse üle on toimunud aastakümnete jooksul erinevad kohtuvaidlused, mille tõttu on mõlemad pooled olnud selgelt segaduses ka omavaheliste õiguste/kohustuste osas. Kuigi segaduste algne põhjus ei tulenenud kostjast ega korteriühistust, vaid EK Liikuri juhtkonna ebaseaduslikust tegevusest, siis mõistlikult käitudes oli mõlemal poolel tegelikult võimalus võlgnevuse suurenemist ja ka käesolevat vaidlust vältida. Nimelt ei olnud korteriühistul ka enne 04.01.2016 takistust esitada hagi majandamiskulude võlgnevuse väljamõistmiseks talle teadaoleva omaniku vastu. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et selline hagi esitati alles 25.06.2013, kuigi võlgnevus oli hakanud kujunema alates juunist 2004 (t I kd lk 4). Hagi esitamisega viivitamisel pidi ühistu arvestama, et kostja saab esitada aegumise vastuväite. Samas nähtub tsiviilasja materjalidest, et kostja on kogu segaduste perioodil pidanud ennast korteri nr 33 omanikuks, mida tõendab EK-le avalduse korteri omandi üleandmiseks esitamine ja erinevates kohtumenetlustes omandiõiguse alusel nõuete või vastuväidete esitamine (nt nr 2-2/428/02, 2-04-1099, 2-09-32694, 2-11-39897). Maakohtu 03.05.2016 istungil selgitas lepinguline esindaja, et kostja sai 2005.a kohtulahendist teada, et tal on õigus eluruumile läbi EK osaku. Seega pidi kostja arvestama mh kohustustega, millised tulenevad korteri majandamisest ühistu poolt ning tema omandiõiguse tuvastamine 10.04.2015 kohtumäärusega ei saanud tulla temale üllatusena. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et kostja osaliselt ka käitus kui hageja liige, esitades aastate jooksul veenäitajaid arvete osaks oleva vastavasisulise tabeli kujul (t III kd lk 119). Nimetatud asjaolust nähtub lisaks, et hageja väide arvete panemisest kostja postkasti ja kostja teadlikkusest igakuistest arvetest vastab tegelikkusele, mistõttu kostja vastuväide arvete mittesaamise kohta ei ole põhjendatud. Kostja ei ole lükanud ka ümber hageja väiteid kostja poolt korteri valdamisest ja ühistu poolt vahendatud teenuste kasutamisest ühistu loomisest alates. Eeltoodud eluliste asjaolude kogumit arvesse võttes peab kolleegium põhjendatuks kohaldada käesolevas asjas aegumist, kuid ei nõustu kostjaga, et hagi esitamisega viivitamine annab aluse lugeda kogu hageja nõue hea usu vastaseks ja seeläbi lubamatuks.
54.Hageja on esitanud viivisenõude, paludes mõista viivise välja vastavalt võlgnevuse tekkimise ja hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 7 lõikele 7 määras 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. VÕS § 113 lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist). Hageja nõuab viivist alates hagi esitamisest kuni
põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Käesoleva otsuse kuulutamise seisuga on kostja olnud alates tema vastu hagiavalduse esitamisest 04.01.2016 viivituses kokku 1031 päeva ning sellest tulenevalt on viivis muutunud sissenõutavaks summas 1345.89 eurot. TsMS § 367 alusel on põhjendatud viivisenõue ka osas, milles see ei ole kohtuotsuse seisuga veel sissenõutavaks muutunud.
55.Kuna ringkonnakohus peab võimalikuks hagi (osalist) rahuldamist korteriühistu liikmelisuse alusel, ei käsitle kolleegium hageja nõude rahuldamise võimalikkust käsundita asjaajamise regulatsiooni alusel (TsMS § 442 lõike 8 viimane lause).
56.Eelnevalt käsitlemata poolte väited/vastuväited asja lahendamisel tähtsust ei oma ja kohus jätab need menetlusökonoomia põhimõtet rakendades käesolevas lahendis käsitlemata.
57.Menetluskulude jaotamisel tuleb kohaldada TsMS § 163 lõiget 1 ja jätta vastaspoole kulud nii maakohtus kui apellatsiooniastmes vastaspoole kanda vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Hageja põhinõue 6055.68 eurot (t III kd lk 144) kuulub rahuldamisele 1864.89 euro ulatuses, seega 31% ulatuses. Seega jäävad hageja kanda 69% kostja kuludest ja kostja kanda 31% hageja kuludest.
58.Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud otsuses rahaliselt kindlaks hagejale hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid, ei tee seda ka apellatsioonikohus (TsMS § 174 lõige 4). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul arvates käesoleva otsuse jõustumisest (TsMS § 177 lõige 2).
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.