Kohtla-Järve linn, Kadri tn 13 korteriühistu (täiendav nimi: Korteriühistu Kadri 13 KohtlaJärve) hagi Aleksandra Moreva vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
1902 eurot 85 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. märtsi 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kohtla-Järve linn, apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
18. september 2018
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Kohtla-Järve linn, Kadri tn 13 korteriühistu (registrikood 80303832), lepinguline esindaja Maksim Fedotov Vastustaja (kostja): Aleksandra Moreva (isikukood XXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko
Kadri
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. märtsi 2018 otsus ja teha asjas uus otsus.
tn
korteriühistu
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Välja mõista Aleksandra Morevalt Kohtla-Järve linn, Kadri tn 13 korteriühistu kasuks võlgnevus 1541 eurot 43 senti.
5.Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 81% ulatuses Aleksandra Moreva kanda ja 19% ulatuses Kohtla-Järve linn, Kadri tn 13 korteriühistu kanda.
6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Korteriühistu Kadri 13 Kohtla-Järve (hageja) esitas 24. augustil 2017 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Aleksandra Morevalt (kostjalt) 1848 euro 15 sendi saamiseks. Seoses nõudele vastuväite esitamisega lõpetas kohus 25. septembril 2017 maksekäsu kiirmenetluse ning nõue anti üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 16. oktoobril 2017 Viru Maakohtule hagi, milles palus välja mõista kostjalt enda kasuks 1902 eurot 85 senti. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt on kostja Kohtla-Järvel XXX asuva korteri omanik ja hageja liige. Kostjal on hageja ees majandamiskulude võlgnevus, mis koosneb kahest osast: 1) võlg, mis on tekkinud ajal, kui kostja oli korteriomanik; 2) võlg, mis on tekkinud eelmise omaniku ajal (1. detsembri 2015 seisuga oli võlgnevus 1310 eurot 7 senti). 30. septembri 2017 seisuga on võlgnevus kokku 1902 eurot 85 senti. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Ei ole usutav, et kohtutäitur ei teavitanud kostjat võla olemasolust. Pärast korteri omandamist hakkas kostja tegema remonti, mille käigus lammutati nii kandvad seinad kui ka vaheseinad. Selle tulemusena varises osaliselt korteri lagi. Kuna korter asub teisel korrusel, lagunes korteri lae varisemise tõttu ka pööningu põrand. Ümberplaneerimiseks kostjal nõutavat ehitusluba ei olnud. Samuti ei olnud see hagejaga kooskõlastatud. Kostja on oma tegevusega tekitanud hagejale kahju. Hageja hinnangul on kostja tasaarvestamisavaldus alusetu ja põhjendamatu.
3.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja selgitas, et soetas korteri enampakkumisel 500 euroga. Korteri seisukord oli väga halb ning see vajas remonti. Kohtutäitur ei teavitanud kostjat võla olemasolust. Hageja juhatuse liikme abikaasa teatas kostjale, et eelmise omaniku võlg on
800 eurot. Arvetel kajastas hageja suuremat võlgnevust. Vastuseks kostja pöördumistele lubati võlgnevust korrigeerida, kuid seda ei tehtud. Seoses korteriomandiga on kostja teinud kulutusi (elektriühenduse taastamine, remondi ettevalmistustööd, akna vahetamine).
26.aprillil 2016 varises korteris lagi. Selgus, et hageja vahetas paar aastat tagasi katuse katte, tehes tööd ilma projektita ning loata, tööd teostati puudustega. OÜ Vekoolis teatas 11. märtsil 2014 hagejale, et vahelagi on avariiolukorras. Kostja tellis ekspertarvamuse (300 eurot), samuti tuli kostjal kõrvaldada lae varisemisest tekkinud prügi (432 eurot). Kostja edastas ekspertarvamuse hagejale ja palus vahelaed taastada, samuti hüvitada kostjale tekkinud kahju. Hageja ei ole seda teinud. Kostja tasus hagejale korteri hooldamise eest kuna lae varisemiseni. Kokku on kostja tasunud hagejale 401 eurot 57 senti. Pärast lae varisemist keeldus kostja arvete tasumisest. Hageja tegevusetuse tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada. Korteril ei olnud väärtust. Kostja loobus korterist 1. novembril 2017. Hageja on tekitanud kostjale kahju, mis on vähemalt 1912 eurot 13 senti. Sellest tulenevalt esitas kostja tasaarvestamisavalduse. Lisaks on hageja nõue tõendamata. Hageja ei ole märkinud, mis ajast on võlgnevus tekkinud. Kuna üldkoosolek ei ole majandamiskavasid vastu võtnud, ei ole hagejal õigust nõuda liikmetelt majandamiskulude tasumist. Hageja nõue on ka aegunud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 2 ja § 110 lg 1 alusel on kostja õigus keelduda oma kohustuste täitmisest, kuna hageja ei taastanud vahelagesid ja kostjal ei olnud võimalik korterit kasutada. Alternatiivselt leidis kostja, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus jättis 5. märtsi 2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 812 eurot. Maakohtu põhjenduste kohaselt saab hageja nõuda kostjalt ka eelmiste korteriomanike majandamiskulude võlgnevust. Maakohus tugines kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriühistu seaduse (KÜS) § 7 lg-le 3 ja Riigikohtu lahenditele tsiviilasjades nr 3-2-1-48-11 ja nr 3-2-1-192-12. Samas jäi kohtule arusaamatuks, miks hageja ei pannud aastaid oma nõuet maksma. Maakohus leidis, et majandusaasta aruande kinnitamata jätmine ei vabasta korteriomanikku majandamiskulude tasumise kohustusest. Hageja nõue ei ole ka aegunud. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 158 lg-tele 1 ja 2 on aegumine katkenud, sest kostja on teinud makseid jaanuaris, veebruaris, aprillis, juunis ja detsembris 2016. Maakohus asus seisukohale, et kulud, mida kostja kandis seoses korteri omandamise ja remondi ettevalmistamisega (kulud, mida kostja tegi oma omandile), ei ole käsitatavad korteriühistu tekitatud kahjuna ega tasaarvestatavad hageja esitatud majandamiskulud nõudega. Korteriomanikul on õigus tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega need kulud, mis on hõlmatavad KÜS § 15 lg-ga 2. Seega võib olla tasaarvestatav kulu, mis on seotud vahelae varisemise tagajärgede likvideerimisega. Ekspertiisiaktist tulenevalt saab vahelae varisemises vähemalt osaliselt vastutatavaks pidada ka hageja hooletut majandamist ja korteriühistuseadusest tulenevate kohustuste täitmata jätmist. Kohus möönis, et ka kostja ise pidanuks korteri omandamisel täitemenetluses tähelepaneliku ostjana koguma teavet maja üldise seisukorra kohta (st selle kohta, kas majas on olemas toimiv korteriühistu).
Maakohus asus seisukohale, et hageja nõue on hea usu põhimõtte vastane ning see tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole selles, et kostja omandatud korterit kasutada ei saanud, tegi ettevalmistustöid, jõudis teha mõned parendused. Korteris toimunud lae varisemise tõttu kaotas korter igasuguse väärtuse. Pööningu seisukord oli avariiline juba enne kostja remonditööde alustamist ja hageja oli sellest teadlik. Hageja ei teinud avariiolukorra likvideerimiseks midagi. Kostja on korteri väärtusetuks muutumise tõttu korteriomandist loobunud. Hageja seevastu on esitanud ca 2000 euro suuruse majandamiskulude nõude, mille maksmapanekuga eelmiste korteriomaniku vastu on ta ise aastaid põhjendamatult venitanud. Hagi rahuldamine põhjustaks tagajärje, mis ilmselgelt ei oleks poolte käitumist arvestades õige ega õiglane ning tekitaks põhjendamatut kahju kostjal. Korteriühistul ei ole mitte ainult õigus nõuda korteriomanikelt majandamiskulude tasumist, vaid sellele vastab ka korteriühistu kohustus tagada elamu hooldus ja korrashoid.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja uue otsusega rahuldada hagi. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt ei nõustu hageja maakohtuga selles, et pärast lae varisemist kaotas kostja korter mistahes väärtuse. Hagejale jääb arusaamatuks, mille alusel kohus sellisele järeldusele jõudis. Kostja esitas kohtule hinnapakkumise, mille kohaselt võis majas teha lae taastustöid, mille maksumus ei ületaks korteri turuväärtust. Samuti ei nõustu hageja maakohtuga, et kostja on korteri väärtusetuks muutumise tõttu sellest loobunud. Selline järeldus on vastuolus asja materjalidega. Kostja loobus oma korterist alles
1.novembril 2017, lae varisemine toimus 26. aprillil 2016. Maakohus ei arvestanud, et kostja loobus oma korterist pärast seda, kui hageja pöördus hagiga kohtusse (hagi oli esitatud 24. augustil 2017 ja vastus hagile 6. novembril 2017). Hageja arvates loobus kostja oma korterist põhjusel, et ta ei soovinud vastutada hageja ees vastutada. Hageja hinnangul ei saa jätta tähelepanuta, et kostja soetas korteri ja kavatses selle täielikult ümber ehitada. Kostja väidetest tuleneb, et ta ei kavatsenud korterisse kohe sisse kolida. Kostja plaanid seavad kahtluse alla ka kohtu järelduse korteri väärtuse kohta. Kostja on ise tunnistanud, et ostis korteri kõigest 500 euro ehk turuhinnast kordades madalama hinna eest. Seega kostja jaoks korter oma väärtust ei kaotanud ja kostja kavatses ka edaspidi selle omanikuks jääda. Hageja ei nõustu sellega, et ta on rikkunud hea usu põhimõtet. Hagi esitamisel esitas hageja ka kogu võla kujunemist puudutava info. Asja materjalidest nähtub, et võlgnevus hakkas kujunema eelmise omaniku Svetlana Krutikova ajal. Hageja oli teadlik, et täitemenetluses läheb korter müüki ja KÜS § 7 lg 3 alusel võtab uus korteriomanik endale kohustuse tasuda kõik võlad. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja ostis korteri kõigest 500 euroga. Enampakkumise kuulutusest ja kohtutäiturile saadetud kirjast nähtub, et korteri ostmisel enampakkumisel võttis kostja endale kohustuse kustutada hageja ees olev võlgnevus. Lisaks on maakohus jätnud tähelepanuta, et kohe pärast lae varisemist jättis kostja korteri maha, kuid keeldus sellest alles 18 kuu möödumisel. Ka kostja ise on kohtuistungil tunnistanud, et faktiliselt jättis ta korteri maha ja selle eest enam ei tasunud. Kostja käitumise tõttu suurenes võlgnevus 1310 eurolt 7 sendilt 1902 euro 85 sendini (31,5% võrra). Maakohus on ebaõigesti leidnud, et üksnes hageja tegutses kostja suhtes ebaausalt. Kostja hakkas tegema remonti ja ümberplaneerimist ilma teiste korteriomanike loata. Kostja isegi ei üritanud
pöörduda nende küsimustega hageja poole. Oma tegevusega rikkus kostja ehitusseadusest tulenevaid nõudeid. Kostja tegevus oli juba algselt ebaseaduslik ja lubamatu. Samuti nähtub asja materjalidest, et kostja teadis vahelagede avariiseisukorrast. Alustades remonti ja ümberplaneerimist võis kostja eeldada, et pärast seinte lammutamist võib toimuda lae varisemine. Seega võib asuda seisukohale, et ka kostja käitus hageja suhtes ebaausalt. Hageja hinnangul oleks maakohus pidanud arvestama ka järgmist. Korterelamu on ehitatud 1956. aastal. Hageja on asutatud 2010. aastal ja selleks ajaks ei olnud korterelamu kõige paremas seisukorras. Asutamisest alates on hageja teinud elamu remondiks suurt tööd, kuid hageja võimalused on piiratud selle liikmete majanduslike võimaluste tõttu. Olukorras, kus korteriomanik rikub oma kohustusi, tekivad hagejal tõsised probleemid.
6.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel Viru Maakohtu 5. märtsi 2018 otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ning mõistab kostjalt välja hageja kasuks võlgnevuse 1541 eurot 43 senti.
8.Asja materjalide kohaselt omandas kostja 9. detsembril 2015 täiteasjas nr 072/2013/1268 toimunud enampakkumisel korteriomandi asukohaga XXX Kohtla-Järvel Ahtme linnaosas (I kd tl 45-49). Enampakkumise teates oli märgitud, et alghinnale 500 eurot kohustus tasuda võlgnevus (I kd tl 43-44). Hageja esitas maakohtule hagi kostja vastu endise korteriomaniku kuni 01.12.2015 võlgnevuse summas 1310 eurot 7 senti ja võlgnevuse 01.12.2015 kuni 30.06.2017 summas 592 eurot 78 senti väljamõistmiseks (kokku 1902 eurot 85 senti).
9.Kostja on esitanud hageja nõudele eelkõige aegumise vastuväite. Hageja väitel kostja, omandades korteriomandi 09.12.2015 enampakkumisel, võttis üle endise korteriomandi kohustuse tasuda hagejale võlgnevus 1310 eurot 7 senti. Kostja vastuväite järgi teatati talle enampakkumisel, et korteriomandil lasuv võlg on 800 eurot ning ta kohustus tasuma võla 800 eurot (I kd tl 75). Kostja poolt enampakkumisel korteriomandi omandamise ajal kehtinud KÜS § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Sama paragrahvi lg 31 järgi kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Lähtudes kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 7 lg-test 3 ja 31 vastutab kostja eelmise korteriomaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest, kusjuures oleneb sellest, millises suuruses kohtutäitur talle nõude teatavaks tegi see, kui suures ulatuses võib tal olla tagasinõue eelmise omaniku vastu, kuid nimetatud asjaolu ei piira kostja KÜS § 7 lg 3 järgset vastutust. Kuna endise korteriomaniku võlgnevus hagejale korteriomandi müümisel täitemenetluses oli 1310 eurot 7 senti (I kd tl 21; II kd tl 61-108), siis läks kostjale üle kohustus tasuda korteriühistule 1310 eurot 7 senti. Hooldustasu näol on tegemist korduvate kohustustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154 mõttes. TsÜS § 154 lg 1 kohaselt on korduvate kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku
kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Arvestades, et hagi esitati 24.08.2017, on TsÜS § 154 lg 1 alusel aegunud nõuded, mis on tekkinud enne 01.01.2014, s.o kostjal on kohustus tasuda kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 7 lg 3 alusel eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulud ja maksed alates 01.01.2014. Asja materjalide kohaselt oli hagi esitamise ajaks aegumata eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevus summas 948 eurot 65 senti (II kd tl 85-108) ning aegunud oli nõue summas 361 eurot 42 senti (II kd tl 61-84).
10.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kuna kostja on teinud makseid hagejale veebruaris 2016, aprillis 2016, juunis 2016, detsembris 2016 ja jaanuaris 2017 (I kd tl 2017), siis on aegumine TsÜS § 158 alusel katkenud ning hageja nõue ei ole aegunud. Ka sel juhul oleks hageja nõue, arvestades TsÜS § 154 lg-s 1 sätestatut, aegunud osaliselt, mitte aga täielikult. Lisaks leiab ringkonnakohus, et kostjapoolsed maksed veebruaris 2016, aprillis 2016, juunis 2016, detsembris 2016 ja jaanuaris 2017 ei mõjutanud eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevust. Kuigi kostja ei ole ise määranud, millise kohustuse täitmiseks ta makseid tegi, siiski saab asja materjalide põhjal järeldada, et hageja on lugenud VÕS § 88 lg 4 alusel kostjapoolsed maksed kohustuse täitmiseks, mis kostjal tekkis alates ajast, mil ta oli korteriomanik. Nimetatud asjaolu kinnitab see, et hageja on nõudnud hagiavalduses (samuti hilisemas menetluses) kostjalt endise korteriomaniku kuni 01.12.2015 võlgnevuse summas 1310 eurot 7 senti ja võlgnevuse 01.12.2015 kuni 30.06.2017 summas 592 eurot 78 senti väljamõistmist, s.o kostjapoolsed maksed ei ole mõjutanud endise korteriomaniku võlgnevuse suurust. Nähtuvalt asja materjalidest sisaldab endise korteriomaniku võlgnevus kuni 01.01.2015 tasumata maja hoolduse makseid 35 eurot 65 senti kuus (lähtuvalt korteri pindalast 55,7 m2 x hind /tariif 0,64 eurot). Hooldustasu hind 0,85 eurot/1 m2 otsustati KÜ Kadri 13 korteriomanike üldkoosolekul 25.10.2014 kehtestada alates 01.01.2015 ning sellest ajast on olnud maja hoolduse maksed 47 eurot 35 senti kuus.
11.Lisaks eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevusele on hageja nõudnud kostjalt ka nende tasumata majandamiskulude võlgnevust, mis on tekkinud ajal, mil korteriomanikuks oli kostja. Vastavalt kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest (sh hooldustasu jne), arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti (KÜS § 151 lg 1). Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
12.Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja tõendanud majandamiskulude võlgnevust, sest aastatel 2016 - 2017 ei ole korteriühistu üldkoosolek kinnitanud majandustegevuse aastakava. Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et majandustegevuse aastakava kinnitamata jätmine ei vabasta korteriomanikku kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude kandmise kohustusest. Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna ei olnud kinnitatud
majandustegevuse aastakava, siis saab olla nõude õiguslikuks aluseks käsundita asjaajamise sätted. Nõude õiguslikuks aluseks on kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 13 lg 4 ja § 151 lg 1. Hageja esitatud arvetest (I kd tl 22-42; II kd tl 59-108) nähtuvalt sisaldab kostja vastu esitatud nõue tasumata maja hoolduse makseid 47 eurot 35 senti kuus (lähtuvalt korteri pindalast 55,7 m2 x hind/tariif 0,85 eurot). Hooldustasu hind 0,85 eurot/1 m2 otsustati KÜ Kadri 13 korteriomanike üldkoosolekul 25.10.2014 (I kd tl 162). Hageja poolt esitatud arvestuse kohaselt moodustas kostjale kuulunud korteriomandi hoolduse tasu (mis oli arvestatud lähtudes korteriomandi pindalast ja korteriühistu üldkoosolekul kehtestatud tariifist) perioodil detsember 2015 kuni august 2017 summa 994 eurot 35 senti, millest kostja on tasunud 401 eurot 57 senti. Seega on perioodil detsember 2015 kuni august 2017 kostja võlgnevuseks hageja ees 592 eurot 78 senti (I kd tl 21). Arvestades hagi esitamise ajaks aegumata eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevust summas 948 eurot 65 senti ning kostja poolt korteriomanikuna tasumata majandamiskulude võlgnevust 592 eurot 78 senti, kuulub hagi rahuldamisele osaliselt summas 1541 eurot 43 senti.
13.Kostja on esitanud menetluses tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt on hageja tekitanud kostjale kahju vähemalt summas 1912 eurot 13 senti ning seetõttu on hageja nõue 1902 eurot 85 senti tasarvestuse tõttu lõppenud. Kostja väite kohaselt seisneb kahju järgnevas: 1) korteri omandamine (ostuhind + riigilõiv) 505 eurot; 2) akna vahetamine 189 eurot 22 senti; 3) korteri remondi ettevalmistustööd 250 eurot; 4) elektrienergia tarbimise taastamine 44 eurot 6 senti; 5) vahelae varingu prügi väljavedu 432 eurot; 6) ekspertiisikulu 300 eurot; 7) kindlustusmaksed 124 eurot 60 senti, 8) kinnisomandist loobumise vormistamise kulu 67 eurot 25 eurot (I kd tl 77, 84-98, 129-146). Ringkonnakohus leiab, et kostja tasaarvestuse õiguslikuks alusnõudeks on kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine). Võlaõiguslikud kohustused võivad isikutele VÕS § 3 p 6 kohaselt tuleneda mh ka seadusest tulenevast alusest. KÜS § 2 lg-st 1 tuleneva võlaõigusliku ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Kostja oli vaidlusalusel perioodil korteriühistu liige, kelle suhted korteriühistuga väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist tuleb korteriühistu eesmärkide tõttu lugeda tehingulaadseteks suheteks.
14.VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Praegusel juhul heidab kostja hagejast korteriühistule ette seadusest tulenevate ülesannete rikkumist, kuna hageja jättis tegemata kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud, mille tulemusena kostja korteris varises sisse vahelagi ning kostja ei saanud enam kasutada korterit eluruumina. KÜS § 2 lg-st 1 tulenev korteriühistu võlaõiguslik ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustus sisaldab muuhulgas kohustuse tagada kaasomandi eseme korrashoiu ja selleks raha leidmise. Vajadusel tuleb selleks kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti.
15.Kuna aknad on kaasomandi esemeks, siis akna vahetamine maksumusega 189 eurot 22 senti iseenesest võiks olla kulutuseks, mille hüvitamist oleks kostjal õigus kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 (ka AÕS § 72 lg 4) alusel nõuda teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu. Ringkonnakohtu arvates on kostjal võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka võimalikke nõudeid korteriomanike kui hageja liikmete vastu. Käesoleval juhul ei ole aga selge, kas kostja akna vahetamise kulu 189 eurot 22 senti oli vajalik kulutus. Samuti ei ole antud juhul akna vahetamisega väidetavalt tekkinud kahju hüvitamise nõude esitamisel täidetud VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused.
16.Kostja on võimaliku tasaarvestatava nõudena käsitlenud vahelae varingu prügi väljavedu 432 eurot. Kuna elamu vahelagi on kaasomandi esemeks, siis selle varingust tekkinud prügi äravedu on käsitletav kaasomandi eseme korrashoiuks tehtud kulutusena. Samas aga asja materjalide põhjal saab asuda seisukohale, et vahelae varingu põhjustas otseselt kostja poolt korteris 9 vaheseinte demonteerimistööde tegemine kehtivaid ehitusnorme ja nõudeid rikkudes ning korteri 9 varasemate omanike mitterahuldav korteri korrashoid (kütte-, gaasi- ja elektrivarustuse väljalülitamine) (vt ekspertiisiakt I kd tl 181-200, II kd tl 1-5). Eeltoodu alusel on kostja rikkunud kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti rikkus kostja KOS § 10 lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka AÕS § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest) tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja õigusi kahjustamata. Kostja, omandades korteriomandi täitemenetluses läbiviidud enampakkumisel, oleks pidanud ise koguma teavet maja ja korteriomandi üldise seisukorra kohta ning arvestades korteriomandi ostuhinda, pidi ta aru saama, et nii maja kui ka korter olid tehniliselt halvas olukorras. Eeltoodu alusel ei ole kostjal võimalik vahelae varingu prügi väljaveo kulu 432 eurot tasaarvestada hageja nõudega. Samuti ei ole ka vahelae varingust tekkinud prügi äraveoga tekkinud kahju hüvitamise nõude esitamisel täidetud VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused.
17.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja majandamiskulude nõue kostja vastu on hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte sätestab VÕS § 6. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Maakohus on leidnud, et nõude rahuldamine oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu seetõttu, et kostja ei saanud reaalselt omandatud korterit kasutada, ta tegi ettevalmistustöid ja jõudis teha mõned parendused, kuid korteris toimunud avarii (lae varisemise) tõttu kaotas korter igasuguse väärtuse. Samuti leidis maakohus, et pööningu seisukord oli avariiline juba enne kostja remonditööde alustamist ja hageja ei rakendanud abinõusid avariiolukorra likvideerimiseks. Vaidlusalune korterelamu on ehitatud 1956. aastal. Ringkonnakohus märgib, et kostja on vastuses hagiavaldusele (I kd tl 73-81) märkinud, et enne enampakkumisel osalemist ta teadis, et korter on väga halvas seisus, keegi juba pikemat aega korteris ei elanud ja korter vajas remonti; korteris
puudus keskküte ning igasugune alternatiivküte ning elektri tarbimine oli välja lülitatud; korter ei olnud ühendatud elamu vee- ja kanalisatsioonitrassidega ja rõdud olid avariiohtlikud. Seega oli kostja korteriomandi ostmisel teadlik sellest, et tal ei ole võimalik ilma täiendavate toiminguteta (remont, kütte paigaldamine, elektrilepingu sõlmimine, korteri vee- ja kanalisatsioonitrassi ühendamine jms) korteris elada ja hageja majandamiskulude nõue kostjale aja eest, mil kostja korteris ei elanud, ei ole hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastane ei ole asjaolu, et hageja on nõudnud kostjalt eelmise korteriomaniku majandamiskulude võlgnevust. Kostja on omandanud korteriomandi enampakkumisel koos kohustusega tasuda (kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 7 lg 3 alusel) eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulud ning võlgnevuse suurust saab mõjutada nõude aegumine, kuid võlgnevuse nõudmine iseenesest ei ole hea usu põhimõtte vastane.
18.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt (81% ulatuses), siis jäävad menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel 81% ulatuses kostja kanda ja 19% ulatuses hageja kanda. Seoses maakohtu otsuse tühistamisega määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.