Kaija Kaijanen (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. august 2018. a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-10592
Tsiviilasi
Fonamis OÜ hagi Carolin Kadaja vastu võlgnevuse saamiseks, taastamiskulude hüvitamiseks, viivise saamiseks ning pandis esemete tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 28. detsembri 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Fonamis OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
9 853.38 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant): Fonamis OÜ (registrikood 14027089), seaduslik esindaja KS Kostja (vastustaja): Carolin Kadaja (isikukood 47006250258), lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta rahuldamata Carolin Kadaja taotlus Fonamis OÜ apellatsioonkaebuse läbivaatamata jätmiseks.
2.Jätta Pärnu Maakohtu 28. detsembri 2017. a otsuse resolutiivosa muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
4.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Fonamis OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. 1(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Fonamis OÜ (hageja) esitas kohtule 11.07.2016 hagi Carolin Kadaja (kostja) vastu, mida täpsustas 29.01.2017 menetlusdokumendiga, milles nõudis võlgnevust, s.o lõpparve tasumist, summas 1 098 eurot, millele lisandub viivis 0,5 % tasumata summalt kuni nõude tasumiseni. Seisuga 29.01.2017 oli selle nõude osas viivis 1 180 eurot. Samuti nõudis lõhutud esemete ja hoone taastamiskulude hüvitamist, vastavalt 694 eurot ja 908.40 eurot, ja viivist 0,5% päevas kuni nõude rahuldamiseni. Seisuga 29.01.2017 on viivis summas 1 722 eurot. Hageja nõudis ka köögi valamu hüvitamist summas 38.36 eurot. Lisaks esitas hageja nõude, milles nõudis panti võetud esemete tagastamist kuni võlanõude rahuldamiseni. Panti võeti hageja poolt esemeid summas 2 160 eurot. 28.03.2017 esitas hageja asjade nimekirja, millede tagastamist ta taotleb, kui pandis olevaid asju.
2.Hageja on seisukohal, et kostja on rikkunud 12.07.2013 sõlmitud üürilepingu nr 9-28/26 p 8.4. olles tekitanud kahju üüripinnale, mille eest hageja nõuab lepptrahvi tasumist 3 kuu eest summas 480 eurot. Kuna kostja ei andnud üüripinda hagejale üle lepingu p 7.2. fikseeritud seisundis, siis nõuab hageja kostjalt lepptrahvi ühe kuu eest summas 160 eurot. Hageja pidi parandama siseuksed, mille eest ta nõuab kostjalt 90 eurot. Kuna hageja tõstis üüri, siis alates lepingu lõpetamisest 21.06.2016 kuni 29.06.2016, s.o kostja poolt pinnalt väljakolimiseni, nõuab hageja üüri uue hinna järgi summas 507 eurot. Alates ostu-müügilepingu sõlmimisest 17.06.2016 kuni lepingu lõppemiseni nõuab hageja üüri 4 päeva eest summas 160 eurot. Kuna RMK kandis hagejale üle tagatisraha summas 160 eurot, siis on hageja nõue lõpparve osas summas 1098 eurot. Lõhutud esemete ja taastamisremondi kulude osas märgib hageja, et lisaks siseustele on lõhutud seinast lahti vannitoa kraanikauss, mis koos kapiga kostja poolt kaasa viidi. Ka köögikapid ja köögi kraanikauss on kostja poolt eemaldatud. Köögikapid võeti seinast maha ja jäeti kuuri mitmeks aastaks mädanema, kus nad hävinesid. Kostja vastuväited
3.Kostja esitatud hagi ei tunnista. Hageja väited, et kostja kasutas üüriobjekti hotellina, on paljasõnalised. Kostja kaotas valduse 21.06.2016 ning üüri hinna tõstmise teate järgi, mille hageja esitas 17.06.2016, oleks pidanud uus hind kehtima alates 17.07.2016. Üüri nõue summas 507 eurot on põhjendamatu. Üür vana hinnaga summas 21 eurot on tasaarvestatud kostja poolt tasutud tagatisrahaga, seega võlgneb hageja ise kostjale 139 eurot. Kuna kostja hagejale esimese nõude osas midagi ei võlgne, siis tuleb jätta rahuldamata ka viivise nõue. Hageja nõue summas 1 098 eurot, on ainetu ja alusetu. Kohtulahend tsiviilasjas nr 2-16-10710 on osaliselt jõustunud. Jõustunud lahendiga on tuvastatud, et hagejal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks. Seega puudus hagejal alus üürilepingu p 8.4 ja 8.5 kohaldamiseks. Lisaks on leppetrahvi nõue tühine tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 287 ja VÕS § 334 lg-st 4.
4.Kostja ei nõustu, et kohus on 10.05.2017 võtnud menetlusse hageja nõude pandis esemete tagastamise osas. Selles osas on kostja seisukohal, et hageja nõue tuleb jätta läbi vaatamata. Hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on otsustanud pandiõigust rakendada pärast üürilepingu lõppemist. Hageja käitumise osas on algatatud kriminaalasi. Siseuste parandus on tõendamata. Oluline on seejuures, et kostja kaotas valduse 21.06.2016. Kostja ei tea siseuste lõhkumisest midagi. Kostja tegevuse ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel puudub põhjuslik seos. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, ei lõhutud
2(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 esemete ega hoone taastamiseks vajalike kulude osas. Esemed olid kostja omandis ja RMK informeeris hagejat kostja õiguses antud objektid hoonest eemaldada. Rahuldamata tuleb jätta ka viivise nõue 0,5% päevas, kuna kahju hüvitamise nõuetele ei saa rakendada üürilepingu p 8.1 toodud intressimäära, vaid VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra. Viivise nõue on ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine. Pandis esemete tagastamise nõude osas on kostja seisukohal, et VÕS § 307 lg 3 kohaselt pandiõigus lõpeb ühe kuu möödumisel asja eemaldamisest teadasaamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja väljanõudmiseks hagi kohtusse. Lisaks on tõendamata, et kostja on üldse mingeid pandis olnud esemeid eemaldanud. Kostjal puudus võimalus isegi enda esemeid kaasa võtta, kuna majas viibisid hageja üürnikud. Nimetatud nõude puhul ei ole tegemist rahalise kohustusega, mille eest saaks nõuda viivist, seega tuleb selles osas jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Esimese astme kohtu otsus
5.Pärnu Maakohtu 28.12.2017 otsusega jättis kohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole tõendanud kostja poolset lepingu rikkumist selles, et kostja kasutas maja hotellina. Tegemist on hageja paljasõnaliste, tõendamata väidetega.
7.Kohus tuvastas, et hageja lõpparve tasumise summas 1 098 eurot aluseks olevad poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-id 8.4. ja 8.5, on tühised VÕS § 287, § 334 lg 4 ja TsÜS § 87 alusel, seega ei kuulu lõpparve nõude rahuldamisele.
8.Siseuste parandamisega seotud nõue summas 90 eurot tuleb jätta rahuldamata. Hageja on kinnitanud, et sai Salinõmme hoonekompleksi valduse 21.06.2016. Siseuste parandamise nõuet on hageja põhjendanud nii, et lahti tuli murda siseuste lukud, mis olid kinni keeratud, sest võtmed oli üürnik kaasa võtnud. Hageja on võtnud õigeks, et siseuste lukud murdis ta ise lahti. Kohus nõustub kostjaga, et kostja tegevuse ning hagejal tekkinud väidetava kahju näol puudub põhjuslik seos. Hagejal oli 15.06.2016 sõlmitud lepingu p 5.1. alusel kaudne valdus Salinõmme hoonekompleksile. Tõendatud on, et otsese valduse sai hageja eelkõige enda tegutsemise tulemusena, mitte aga kokkuleppel kostjaga. Kuna kostjal oli otsene valdus 15.06.2016 sõlmitud lepingu p 5.1. ja 12.07.2013 sõlmitud lepingu alusel, mis oli hagejale teada, siis kohtu hinnangul ei ole kostja käitunud õigusvastaselt, kui enda otseses valduses olevast hoonest lahkudes lukustas siseuksed. Kui hagejale on kahju tekkinud, siis on see kahju tekkinud eelkõige hageja enda käitumise tulemusena, mitte aga kostja õigusvastase käitumise tulemusena.
9.Kostja on kaotanud valduse kinnisasjale 21.06.2016, seega ei ole põhjendatud kostjalt uue hinnaga üüri nõudmine summas 507 eurot, sest kostja ei ole saanud üüritud asja kasutada kuni 29.06.2016. Kohtu hinnangul ei saa pidada hageja käitumist heauskseks üüri nõude esitamisel pärast 21.06.2016, sest hageja on ise takistanud kostjal üüritud asja kasutada vastavalt lepingule. Seega tuleb hageja nõue üüri osas summas 507 eurot jätta rahuldamata.
10.Pooled ei vaidle, et hageja oli õigustatud nõudma üüri perioodil 17.06.2016 kuni 21.06.2016 eest summas 21 eurot. Hageja on kinnitanud, et RMK kandis talle üle tagatisraha summas 160 eurot ning selles osas on ta oma nõuded kostjaga tasaarvestanud. Samuti on kinnitanud kostja, et hageja on teinud tasaarvestuse. Kuna hageja on teinud tasaarvestuse enne kohtusse hagi esitamist, siis on hageja saanud oma nõude rahuldatud nimetatud osas enne kohtule hagi esitamist. Seega on hageja pöördunud kohtusse alusetult, sest kohtusse pöördumise ajaks hagejal nõue puudus.
11.Kuna hageja nõue lõpparve osas summas 1 098 eurot jääb tervikuna rahuldamata, siis ei ole põhjendatud kostjalt välja mõista viivist hageja kasuks 0,5% päevas kuni võlgnevuse 3(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 tasumiseni, sest kostja ei ole olnud viivituses.
12.Hageja lõhutud esemete ja hoone taastamiskulude nõuet, millest köögi osa on 694 eurot ja vannitoa osa 908.40 eurot, lisaks köögi valamu nõue summas 38.36 eurot, põhjendab sellega, et kostjal ei olnud luba köögis parendusi teha, kuid kostja ikkagi võttis eelmised kapid seinast ära ning pani uued asemele. Kohus nõustub kostjaga, et hageja on jätnud tõendamata asjaolud, millele ta tugineb köögimööbli ja kraanikausi nõude osas. Hageja, ostes avalikul enampakkumisel kinnisasja teadis, et mööbel, mis hoonetes on, kuulub kostjale. Seega oli kostjal õigus eemaldada talle kuuluvad asjad. Kuna kostja on käitunud õiguspäraselt eemaldades köögist talle kuuluva mööbli, siis oli hagejal õigus panna kööki vana mööbel tagasi ning juhul, kui hageja leidis, et kostja poolt kuulub talle hüvitamisele vana mööbli paigalduse maksumus, siis saanuks hageja vastava nõude esitada. Kohus leiab, et kostja ei ole köögimööbli eemaldamisega kahjustanud hagejale kuuluvat hoonet. Tegemist on tavapärase kulumisega, mis tekib mööbli seinast eemaldamise tagajärjel. Hageja ei ole ka tõendanud, et enne, kui kostjale anti Salinõmme hoonetekompleks üürile, oli köögis kraanikauss ega seda millises seisukorras kraanikauss oli. Seega tuleb hageja nõue köögimööbli, köögi kahjustuste taastamise ja valamu hüvitamise osas jätta täies ulatuses rahuldamata. Vannitoa kapi ja kraanikausi osas on esitatud tõenditest näha, et asjad on ära viidud ja ei ole näha lõhkumise jälgi. Peegli kinnitusklambridki on seinas näha. Kapp on eemaldatud nii, et seina ei ole kahjustatud. Seega hageja väited lõhkumisest ei ole tõendatud. Asjaolu, et kostja viis ära talle endale kuuluvad esemed, ei ole aluseks, et asuda seisukohale, et tegemist oli hoone lahutamatuks osaks olevate asjadega. Hoones olev mööbel ei ole hoone lahutamatu osa. Enampakkumise kuulutusest nähtub, et mööbel, mis hoones on, kuulub üürnikule st kostjale. Kapi eemaldamisjälgedest on näha, et tegemist on olnud kergpaigaldatava kapiga. Tunnistaja MP ütlustega on tõendatud, et asjad olid ära viidud, kuid tunnistaja ütlusega ei ole tõendatud, et vannitoas on midagi lõhutud. Hageja ei ole tõendanud, et enne kui kostja paigaldas vannituppa kostjale kuuluva kapi, koos kraanikausiga, oleks olnud vannitoas varasemalt kapp ja kraanikauss, mille eemaldamisega on hagejale kahju tekitatud.
13.Kuna kostja ei ole hagejale kahju tekitanud köögimööbli ja köögi valamu osas ning vannitoa kapi ja kraanikausi osas, ega ka nende eemaldamisega, siis ei ole alust kaaluda viivise nõuet, sest kostja ei ole kahju tekitanud ega kahju hüvitamisega viivituses olnud. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude viiviste osas, mis seisuga 29.01.2017 oli hagejal esitatud summas 1 722 eurot.
14.Hageja on esitanud nõude pandis esemete tagastamise kohta. Nõue on esitatud 11.07.2016 esialgse õiguskaitse korras. 13.07.2016 on kohus lahendanud hagi tagamise avalduse ning avaldus on jäetud rahuldamata. Esmakordselt on hageja pandis esemete tagastamise nõude esitanud hagi nõudena nii, et sellest on võimalik aru saada, et tegemist on selge nõudega 29.01.2017. Hageja sai kostja poolt asjade äraviimisest teada 29.06.2016. Seega viimane päev nõude esitamiseks oli Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135, § 136 lgte 3 ja 8 kohaselt 01.08.2016. Kohtu poolt hagi tagamise taotluse rahuldamata jätmine ei välistanud hageja poolt nõude esitamist hagi nõudena seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Kuna nõue on kohtule esitatud 29.01.2017 ning VÕS § 307 lg-s 3 on õigust lõpetav tähtaeg, siis tuleb VÕS § 307 lg 3 alusel jätta selles osas hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus
15.Hageja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus täielikult ja hagi rahuldada.
16.Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et hageja sai üüripinna valduse 21.06.2016. Hageja sai küll sel kuupäeval turvafirma töötajalt võtmed, üüripinnal olid kostja asjad. Hageja vahetas ära lukud, kuid 29.06.2016 murdis kostja üüripinnale sisse ja viis oma asjad ära. Seega võttis 4(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 kostja üüripinna valduse 29.06.2016 tagasi, mistõttu ei saanud hageja 21-29.06.2016 üüripinda kasutada ja selle ajavahemiku üür tuleb hagejale kompenseerida. Hageja ei nõustu, et üürilepingu esemeks on eluruum. Tegemist on ärihoonega, mis on kirjas ka üürilepingus. See, et kostja seal suvel elas, et tähenda, et VÕS § 287 kehtiks. Kuna kostja murdis majja sisse 29.06.2016, sest tal ei olnud välisukse võtmeid, millised lukud hageja oli ise ära vahetanud, ja lukustas siseuksed, siis tuleb eeldada, et tema tegevusest tingituna kuulub rahuldamisele ka siseuste parandamise nõue 90 eurot. Kostja ei viinud oma asju majast ära peale üürilepingu lõppemist, seega on põhjendatud nõuda üüri 507 eurot aja eest, mil hageja ei saanud asja kasutada, s.o 21-29.06.2016. Üüritasu 21 eurot 17-21.06.2016 perioodi eest ei ole tasaarvestatud deposiidis olnud summaga, vaid hageja tasaarvestas deposiidisumma 160 eurot köögi remondi kuludega. Üürnikul on kohustus tasuda üüri ja alles peale üüri tasumist saada tagasi deposiit 30 päeva jooksul. Hageja pöördus kohtusse enne nimetatud 30 päeva möödumist. Hageja ei teadnud, et köögimööbel kuulub kostjale, sest kuna parendusteks luba ei olnud antud, eeldas hageja, et köögimööbel ja kraanikauss ei ole kostja omad. Samuti ei olnud müügikuulutuses näha kostja poolt ära võetud köögimööblit, mis kuuris seisis ja seda ei näidatud ka siis, kui hageja maja vaatamas käis. Lisaks puudus kuuris oleval mööblil kasutusjuhend kokkupanemiseks, mistõttu uue soetamine oli kindlasti odavam, kui vana kokku monteerimine. Uue köögimööbli soetamise kulusid on hageja piisavalt tõendanud. Ei ole olemas sellist asja nagu kergpaigaldatav kapp, mistõttu oli vajalik omanikuga kooskõlastamine kapi eemaldamiseks, millist aga kostjal ei olnud. Kuna üürilepingus on punkt parenduste tegemise kooskõlastamiseks, millist aga tehtud ei olnud, siis ka vannitoa kraanikausi olemasolu hageja eeldas. Kraanikausi olemasolu vannitoas on tavapärane, mistõttu oli mõistetav, et see ei kuulunud kostjale vaid oli maja juurde kuuluv. Vastus apellatsioonkaebusele
17.Kostja palub jätta apellatsioonkaebus läbivaatamata, kuna apellatsioonkaebusest ei selgu, mida hageja üldse soovib ning milliseid norme on maakohus hageja hinnangul rikkunud.
18.Juhul kui kohus ei jäta apellatsioonkaebust läbivaatamata, palub kostja alternatiivselt jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgnevatel põhjendustel. Hageja väited, et kostja ei kasutanud üüritud ruume eluruumina, on tõendamata ja paljasõnalised. Üürilepingu p 4.4.1 sätestab mh, et üürnikul on õigus kasutada üüripinda eluruumina. Lisaks on tsiviilasjas nr 2-16-10710 tuvastatud, et kostja ei ole lepingurikkumist toime pannud, seega puudub alus nimetatu uueks arutamiseks. Hageja väited, et siseuste parandamise nõude aluseks on kostja tegevus, on tõendamata, seega on maakohus jõudnud õigele järeldusele selle nõude rahuldamata jätmisel. Üürinõude 507 eurot rahuldamata jätmine on põhjendatud, kuna hageja sai üüripinna valduse 21.06.2016 ning uue üürihinna rakendamise teate (17.06.2016) saamisest ei olnud möödunud 30 päeva, mistõttu ei olnud alust ka seda nõuda. Hageja tehtud väidetav tasaarvestus ei ole õiguspärane, sest selleks, et saaks nõudeid tasaarvestada, peab olema sissenõutavaks muutunud nõue. Hageja ei ole käesoleva ajani kostjale tagastanud peale tasaarvestamist ülejäänud tagatist. Hageja väited köögimööbli olemasolu eeldamise kohta on alusetud, kuna müügikuulutuses oli kirjas, et köögimööbel koos tehnikaga kuulub üürnikule. Ringkonnakohtu seisukoht
19.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjalidega, on seisukohal, et TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi osas, mis puudutab hageja nõuet üürileandja pandiõiguse teostamiseks asjade väljaandmiseks (maakohtu otsuse p 20). Maakohtu otsus on ülejäänud osas
5(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 seaduslik ning ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid täies ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6).
20.Esmalt leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ei ole kostja taotlus jätta apellatsioonkaebus TsMS § 643 lg 1 alusel läbi vaatamata, sest apellatsioonkaebusest on võimalik aru saada, et hageja soovib maakohtu otsuse täies ulatuses tühistamist ning hagiavalduses esitatud nõuete rahuldamist. Kolleegiumi hinnangul on apellatsioonkaebusest arusaadav, milliste kohtu järeldustega hageja ei nõustu ning miks. Kuigi hageja ei ole viidanud konkreetsetele õigusnormidele, võib apellatsioonkaebusest aru saada, et hageja hinnangul tuleks arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt teha apellatsioonimenetluses esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.
21.Hageja on hagiavalduses esitatud rahalise nõude jaganud kaheks. Esmalt nõuab ta kostjalt 1098 euro välja mõistmist nimetades seda lõpparveks. Avaldusest nähtuvalt koosneb antud summa leppetrahvidest summas 480 eurot ja 160 eurot, siseuste parandamiseks tehtud kulutustest 90 eurot, üüritasust ajavahemikus 17.06.2016-21.06.2016 summas 21 eurot, üüritasust ajavahemikus 21.06.2016-29.06.2016 summas 507 eurot, millest on maha arvatud tagatisraha 160 eurot ning millele lisanduvad viivised 0,5% päevas. Teiseks nõuab hageja kostjalt raha lõhutud esemete ja hoone taastamiskulude hüvitamiseks 1602.40 eurot ning kraanikausi maksumuse eest 38.36 eurot.
22.Hageja on sidunud 480 eurose ja 160 eurose leppetrahvi nõude üürilepingu punktidega
8.4.ja 8.5. asudes apellatsioonkaebuses seisukohale, et üürilepingu näol oli tegemist äriruumi üürilepinguga. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et leppetrahvi nõue on välistatud, sest vaidlusaluse üürilepingu p-ides 8.4 ja 8.5 sisalduvad leppetrahvi nõudmise aluseks olevad kokkulepped on VÕS § 287 alusel tühised. Vastavalt vaidlusaluse üürilepingu p-ile 4.4.1 on kostjal õigus kasutada üüripinda ka eluruumina (tl 9, I kd), mistõttu on alust järeldada, et üürilepingu poolte ühine tahe oli suunatud eluruumi üürilepingut reguleerivate sätete kohaldamisele (VÕS § 29 lg 1). Samuti on maakohus õigesti leidnud, et hageja ei ole tõendanud oma väidet justkui pidanuks kostja üürilepingu esemeks olevates ruumides hotelli. Kolleegium märgib, et praeguses asjas on maakohus pooltele väga põhjalikult selgitanud nii nõude rahuldamise eeldusi kui ka konkreetset tõendamiskoormist (tl 110-113, I kd).
23.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti rahuldamata jätnud hageja nõude siseuste parandamiseks tehtud kulutuste 90 euro väljamõistmiseks.
24.Esmalt märgib kolleegium antud nõudega seonduvalt, et hageja on maakohtu menetluses läbivalt märkinud, et nõuab siseuste lukkude vahetamise eest 90 eurot, sest sai 21.06.2016 turvafirmalt üüripinna välisuste võtmed, kuid pidi siseuksed lahti murdma, sest nende võtmed puudusid. 25.07.2016 menetlusdokumendis kinnitab hageja, et uste remontimisest tulenev kahju tekitati talle 21.06.2016 (tl 29, I kd). Apellatsioonkaebuses on hageja asunud aga seisukohale, et kostja lukustas siseuksed 29.06.2016, kui murdis sisse hageja valdusesse ning hagejal tuli need pärast omakorda lahti murda. Kolleegium leiab, et tegemist on väitega, mis on esmakordselt esitatud apellatsioonimenetluses. Kuna hageja ei ole uue asjaolu esitamise lubatavust mingil viisil põhjendanud, jätab ringkonnakohus nimetatud väite TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta.
25.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et siseuste remontimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks ei ole alust. Asjas on tuvastatud, et hagejal oli kinnisasja omanikuna sellel asetseva üürilepingu esemeks oleva ehitise üle kaudne valdus, kuivõrd otsene valdus oli üürnikul, kuid hageja hankis 21.06.2016 üüripinnal valveteenust osutanud turvafirmalt ehitisse sisenemiseks võtmed vaatamata kokkuleppe puudumisele otsese valduse üleandmiseks. Seega oli hagejal abinõu saamisega, mis võimaldab tegelikku võimu asja üle, ka otsene valdus (AÕS § 36 lg 1). Kuivõrd asjas ei ole esile toodud ega tuvastatud, et kostja oleks andnud nõusoleku 6(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 otsese valduse hagejale üleandmiseks, oli kostjal 12.07.2013 sõlmitud üürilepingu alusel üürnikuna, ehitisest lahkudes õigus ka siseuksed lukustada. Hageja on võtnud omaks, et siseuste lukud murdis ta ise lahti. Seega ei ole tuvastatud lepingust või seadusest tulenevat kostja rikkumist, mis võimaldaks hagejal nõuda kostjalt eelnimetatud kulutuste väljamõistmist.
26.Kolleegium nõustub maakohtuga ka üüritasu nõude osas tehtud järelduste ja põhjendustega. Maakohus on õigesti leidnud, et üüritasu nõue ajavahemikul 17.06.201621.06.2016 summas 21 eurot on lõppenud tasaarvestusega, mistõttu ei ole alust seda välja mõista. Apellatsioonkaebuses väidab hageja, et ta on tasaarvestanud tagatisraha 160 eurot köögi remondi kuludega mitte üüritasuga. Iseenesest saab hageja VÕS § 197 lg 1 järgi kulutuste hüvitamise nõude kostja vastu tasaarvestada kostja tagatisraha nõudega tema vastu, kuid praeguses asjas on maakohus asjas esitatud tõendeid hinnates asunud seisukohale, et hagejal ei ole kulutuste nõudmiseks alust. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata.
27.Maakohus on õigesti leidnud, et pärast 21.06.2016 ei ole üüritasu nõudmine põhjendatud. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud käsitluse kohaselt on ta õigustatud üüritasu nõudma 21.06.2016-29.06.2016 VÕS § 335 alusel, sest kostja teadis juba mais 2016, et kaotas avaliku enampakkumise, kuid keeldus pärast üürilepingu lõppemist siiski oma mööblit välja viimast. Hageja väitel on ta vaidlusaluse üürilepingu 17.06.2016 dateeritud avaldusega erakorraliselt üles öelnud ning leping on lõppenud (tl 80, I kd). Vaidlust ei ole, et kostja vaidlustas üürilepingu ülesütlemise (tsiviilasi nr 2-16-10710) ning tulenevalt VÕS § 329 lg-st 4 pidi üürileping kohtumenetluse ajal kehtima edasi senistel tingimustel. Praeguseks on Pärnu Maakohtu 23.02.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-10710 jõustunud osas, millega maakohus tuvastas, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus, mille hageja 17.06.2016 kostjale saatis, on tühine, samuti osas, millega kohustas hagejat üürilepingut jätkama. Seega on hageja väited üürilepingu lõppemise kohta ekslikud ning kostjal olnuks iseenesest õigus vaidlusalust ruumi ka edasi vallata. Apellatsioonkaebuses kinnitab hageja, et otsese valduse saamisel vahetas ta ukselukud, mis tähendab, et kostja üürnikuna oli ruumide otsese valduse kaotanud. Seega on kostjal VÕS § 296 lg 1 alusel õigus keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest, sest üürileandja ei võimalda tal asja kasutust.
28.Hagi on õigesti jäetud rahuldamata ka lõhutud esemete (köögikapid 694 eurot, köögi valamu nõue summas 38.36 eurot ja vannitoa sisustus 908,40 eurot) ja hoone taastamiskulude hüvitamise osas. Hageja tugineb üürilepingu punktile 4.2.8, mille kohaselt kohustub üürileandja kooskõlastama kõik üüripinnale tehtavad parendused ja muudatused eelnevalt kirjalikult üürileandja esindajaga. Hageja seisukoht on, et kuna kirjalikud parendused ja muudatused puuduvad, sai hageja eeldada, et nii köögimööbel kui ka vannitoa sisustus, on müüdava asja osad. Kolleegium antud käsitlusega ei nõustu. Hageja sai lähtuda kinnisasja soetamisel 26.04.2016 avaliku suulise enampakkumise kuulutuses märgitust, mille kohaselt: “Siseviimistluse üldine seisukord on rahuldav. San.ruum on renoveeritud. Fotodel nähtav sisustus, põrandakatted, köögimööbel koos tehnikaga on üürniku omandis.“ (tl 57-63, I kd). RKM juristi 16.08.2016 e-kirjaga on tõendatud, et hooned olid üürnikule üleandmise hetkel täielikult sisustamata ja sanitaarremonti vajavas seisukorras (tl 64, I kd). Hageja ei ole tõendanud, et üürniku poolt äraviidud köögimööbel ja kraanikauss ning vannitoa sisustus kuulusid üürileandjale ning et nimetatud asjad olid üüripinnal RMK ja üürniku vahel üürilepingu nr 9-28/26 sõlmimisel 12.07.2013. Vastavalt VÕS § 283 lg-le 5 võib üürnik üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi. Seega oli kostjal õigus oma asjad ning ka parendused asja kahjustamata ära võtta. Hageja esitatud 7(8)
Tsiviilasi nr 2-16-10592 fotodelt on nähtav (tl 53-54, II kd), et üürniku poolt enda asjade äravõtmisega ei ole kahjustatud ruume suuremas ulatuses, kui nende tavakasutus selleks põhjust annab, mistõttu ei ole asjade äraviimisega tekitatud kahju tõendatud.
Kuna hageja nõuded jäid rahuldamata, ei ole alust ka viivise väljamõistmiseks.
30.Kolleegium leiab, et hageja esitatud pandis olevate esemete tagastamise nõue on õigesti jäetud rahuldamata, kuid muudab selles osas kohtuotsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Hageja on esitanud vastava nõude esmakordselt nii, et sellest on võimalik aru saada, et tegemist on haginõudega 29.01.2017 (tl 42-58, II kd). Vaidlustatud ei ole maakohtu tuvastatut, et hageja sai kostja poolt asjade äraviimisest teada 29.06.2016. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 136 lg 3, sest on jõudnud tulemuseni, et kui hageja sai asjade äraviimisest teada 29.06.2016, siis viimane päev pandiõiguse esemeks olevate asjade väljanõudmiseks hagi esitamiseks on 01.08.2016. Hagi esitamiseks ettenähtud tähtaeg on kuudes arvutatav tähtaeg. TsÜS § 136 lg 3 näeb ette, et kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev viimase kuu vastaval päeval. Seega oli tulenevalt VÕS § 307 lg-st 3 viimane päev antud nõude esitamiseks, arvestades § 136 lg-s 3 sätestatut 29.07.2016. Kuna nõue on kohtule esitatud 29.01.2017, ei ole ka vaatamata maakohtu eksimusele hagi esitamise tähtaega järgitud ning kuna VÕS § 307 lg-s 3 sätestatud tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg, tuleb osundatud normi alusel jätta selles osas hagi rahuldamata.
31.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuna maakohus ei ole menetluskulude suurust kindlaks määranud, määratakse maakohtu poolt menetluskulud kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-ile 2.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.