2-15-18339/111 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Kohtu selgitused: Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates praeguse määruse ärakirja kättesaamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik JM (avaldaja I) ja MK (avaldaja II) esitasid 04.12.2015 Harju Maakohtule avalduse, milles palusid tuvastada kinnisasja kaasomanike PM, YM, KS ja AO kohustuse anda tagasivõtmatu nõusoleku võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks, millega lõpetatakse kaasomand Tallinna linnas, Kristiine linnaosas Tihase tn 2A/2B (kinnisasi) korteriomanike kaasomandis oleva Tihase 2B pööningukorrusele, mis ei kuulunud ühegi korteriomandite reaalosa koosseisu ja kuulus kinnisasja korteriomandite omanikele kaasomandina, ning jagatakse nimetatud kaasomandi osa selliselt, et korteriomandite Tihase 2B-5 ja 2B-8 reaalosad suurenevad seoses ümberehitamisega järgnevalt: Tihase 2B-5 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5 ja korteriomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-5, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5, mille üldpinnaks kokku on 61,6 m2 ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 616/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,1 m2); Tihase 2B-8 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8 ja korteriomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-8, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8, mille üldpinnaks kokku on 62,4 m2, ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 624/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,1 m2). Avaldajad esitasid 10.01.2018 täpsustatud avalduse, milles tuginesid alates 01.01.2018 kehtivale korteriomandi- ja korteriühistuseadusele (KrtS) ning palusid tuvastada PM, RT, YM, KS ja MT (puudutatud isikud I-V) nõusoleku. Avalduse kohaselt kuulub avaldajatele, PM-le, RT-le, YM-le, MT-le, ER-le, OJ-le, VK-le (T), AT-le, ML-le, AA-le, EV-le, VH-le, UK-le, TR-le, AZ-le ja KS-le kinnisasi, mis on jagatud kuueteistkümneks korteriomandiks ning menetlusosalised on korteriühistu Tihase 2AB (korteriühistu) liikmed. Menetlusosalistele kuuluvad osadena korterid ja kaasomandina korteriomandi eseme hulka kuuluva kinnisasja maatükk ning elamu konstruktsioonid ja abipinnad, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa koosseisu. Avaldajad tellisid ümberehitusprojekti, mille kohaselt on kavas laiendada teisel korrusel asuvaid kortereid nr 5 ja nr 8 elamu pööningu arvelt. Katusekorruse väljaehitamisel kavatsetakse katust täiendavalt soojustada. Olemasoleva hoone välisilmet ei muudeta. Kohtumenetluse ajal tehtud hindamisakti kohaselt on kõnealuse pööningu turuväärtus 15 700 eurot.

Pööningukorruse väljaehitamine tagab selle parema säilimise ja seeläbi tõuseb kõikide elamus paiknevate korteriomandite turuväärtus, paranevad mh korterikasutajate elamistingimused. Varem on korteriomanikud vastu võtnud otsuse, et avaldajate kanda jäävad katusealuse soojustamise ja ventilatsioonitorude katusest läbiviimise kulud ning avaldajad tasuvad korteriühistu arveldusarvele 6000 eurot. Nimetatud tehingud on kõigi korteriomanike ühistes huvides. Puudutatud isikud I – V ei ole avaldajate ja ülejäänud puudutatud isikute otsusega nõustunud. Nad keeldusid korteriomandiosade jagamiseks vajalike toimingute sooritamisest, oma seisukohti oluliselt põhjendamata. Puudutatud isikud I - V on oma vastutustundetu käitumisega teinud võimatuks elamu pööningukorruse väljaehitamise ning elamu ventilatsioonisüsteemi olulise parendamise. Kortermaja seisukorra parandamata jätmine toob vältimatult kaasa korterite turuväärtuse märgatava languse, mistõttu saavad oluliselt kahjustada avaldajate ja puudutatud isikute õigustatud huvid. Korteriühistu korteriomanikud on juba 2007. aastal toimunud üldkoosolekul andnud avaldajatele nõusoleku pööningukorruse ümberehitamiseks, mille alusel tellisid avaldajad oma korterite ümberehitusprojekti. Avaldajad ei saa kaasomandiosa jagada korteriomanditeks ja võõrandada, sest puudutatud isikud I - V on keeldunud vastava nõusoleku andmisest. Avaldajad ja puudutatud isikud on sõlminud notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks, kaasomandi lõpetamiseks. Puudutatud isikud I – V palusid jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isikute arvamuse kohaselt ei ole täidetud ükski korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg-s 2 nimetatud eeldustest. Avaldajate taotletud tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult teiste korteriomanike huve, kuna korteriühistu paigaldas vähem kui kümme aastat tagasi hoonele Tihase 2B aastakümneid vana eterniitkatuse asemele plekk-katuse. Nimetatud tööde tegemiseks võttis korteriühistu laenu, mida tasub tänaseni. Mistahes viisil ei ole hinnatud elamu kandekonstruktsioonide (seinte) vastupidavust olukorras, kus pööning muudetakse eluruumideks, mida igapäevaselt kasutatakse. Taoline ümberehitus võib tuua endaga kaasa pöördumatuid tagajärgi. Korteriühistu liikmed on kasutanud pööningut aastaid panipaigana. Avaldajad alustasid pööningul ehitustegevust, mis on õigusvastane. Mitte ükski ühistu liikmetest ei ole kurtnud ventilatsiooni toimimise üle ning avaldajad on ise oma ventilatsioonitoru, kooskõlastamata teiste ühistu liikmetega, ehitanud meelevaldselt läbi plekk-katuse. Teistele ühistu liikmetele on pööningu soojustamine täiesti kasutu tegevus, kuna praegusel kujul on Tihase 2B kõik seinad soojustatud. Teisel korrusel on kokku neli korterit. Jääb arusaamatuks, miks tuleb pööningu väljaehitamisel eelistada üksnes avaldajate kortereid. Nõusolekut ei ole andnud 2/3 korteriühistu liikmetest. Puudutatud isikud ER, OJ, VT ja AT esitasid notariaalselt tõestatud avalduse lepingust taganemiseks. Võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule väärtusele, kuna avaldajate esitatud hindamisakt ei vasta tegelikule olukorrale. Täidetud ei ole KOS § 81 lg 2 p-st 3 tulenev eeldus ega KOS § 8 lg-st 1 tuleneva kohustuse koosmõjus korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 ja § 1 lg-st 2 ning mittetulundusühingu seaduse (MTüS) § 18 lg-st 1 tuleneva rikkumise tõttu KOS § § 81 lg-st 4 tulenev eeldus, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Nimetatud otsustus oleks tulnud teha korteriühistu liikmete üldkoosolekul ning avaldajad ei saa ise otsustada, millisel viisil nad võõrandatud kaasomandi eest tasuvad.

Puudutatud isikud ER ja OJ avaldasid, et ei ole nõus praeguses olukorras volitusi andma, kuna ehitustegevust on alustatud enne kõigi korteriühistu liikmete ühinemist lepinguga, nõusolekute saamiseks ning volituste ja muude allkirjade kogumiseks kasutatud taktika ei ole olnud heanaaberlik ega üheselt aus ning kõnealuse katusealuse pinna väärtus ei ole õiglaselt hinnatud. Kuna maja on aastate eest vajunud, ei ole teada maja kandekonstruktsioonide seisukord. Kaasomandi osa eraldamise eest korteriühistule tasutav summa peab terves ulatuses jääma korteriühistu käsutusse ning väljaehitamiseks vajalike tööde eest tasumine jääb kaasomandi osa eraldajate kanda. Puudutatud isikute I - V arvamuse kohaselt ei esine avaldajate esitatud formaalseid aluseid, mis võimaldaksid alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel nõuda tahteavalduse asendamist. Nimetatud seaduse regulatsioon ei võimalda üldse kaasomandi osa liita olemasoleva eriomandiga. Selline võimalus on ette nähtud üksnes uue korteriomandi loomise ja selle võõrandamise kaudu. Avaldajad väidavad üldsõnaliselt, et juba 2007.aastal on korteriühistu üldkoosolek andnud avaldajatele nõusoleku pööningukorruse ümberehitamiseks. Ühtegi tõendit selle kohta, et korteriühistu üldkoosolek oleks vajaliku kvalifitseeritud häälteenamusega otsustanud uue korteriomandi moodustamise kaasomandi osa arvelt, esitatud ei ole. Täidetud ei ole tahtevalduse asendamise nõude materiaalsed eeldused. Analoogselt varem kehtinud korteriomandi seaduse regulatsiooniga kehtib igal juhul eeldus, et kaasomandi või selle osa arvelt loodud uue korteriomandi võõrandamisel ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus hoone pööningukorruse arvelt soovivad avaldajad suurendada enda korteriomandite pinda, luues pööningukorrusele korteriomandi koosseisu kuuluva panipaiga. Oma korteriomandit soovivad mõistliku hüvitise eest pööningu arvelt laiendada ka puudutatud isikud I ja II, kellele kuuluvate korteriomandite kohale pööningukorrus põhiliselt jääb, kuid neile ei ole avaldajad valmis sellist võimalust pakkuma. Ühtegi mõistlikku põhjust, miks tuleks siin avaldajaid eelistada teistele huvitatud korteriomanikele, ei esine. Kaasomandi osa võõrandamine avalduses esitatud viisil kahjustaks igasuguse kahtluseta vähemalt puudututud isikute I ja II õigusi ülemääraselt, mistõttu oleks tahteavalduse asendamine sellise tehingu tegemiseks ebaseaduslik ning on välistatud. Lisaks eelnevale sätestab nii KOS § 81 kui KrtS § 10, et kaasomandi osa minetus tuleb teisele kaasomanikule hüvitada rahas. Omandi kaotuse eest makstava hüvitise võib mõistlikult kulutada ka kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks eeldusel, et kaasomanikul oleks niikuinii selliste kulutuste hüvitamise kohustus. Hetkel puudub igasugune selgus sellest, millele on kavas kulutada kaasomandi osa kaotusega seonduv hüvitis (15 700 eurot), mida avaldajad soovivad tasuda korteriühistule. Tõele ei vasta avaldajate väited selle kohta, et korteriühistu koosolekul on vastu võetud otsus selle summa kulutamiseks. Algne plaan, kulutada saadav tulu projekti „Hoovid korda“ raames aiaväravate automaatikale ja haljastustöödeks, ei ole enam aktuaalne, kuna vastavad tööd on ühistu oma jõududega teostatud juba 10 aastat tagasi. 10.01.2018 esitatud avalduse palvepunktides ei sisaldu tahteavalduse asendamise sõnastuses omandi kaotusega seonduvat vastusooritust. Avaldajad on avalduse tekstis küll maininud, et on nõus korteriomanikele omandi kaotuse eest hüvitama kokku 15 700 eurot, kuid asendatava tahteavalduse sõnastuses vastusoorituse tingimust ei sisaldu. Puudutatud isik ML nõustus avaldajatega. Keegi pööningut ei kasuta. Kompensatsioonil on normaalne hind. Töid peab tehtama korrektselt. Maja kandevõime kohta peab olema tehtud ekspertiis.

Puudutatud isik AA toetas avaldust. Puudutatud isik EV ei olnud pööningu väljaehitamise vastu. Hind peaks vastama turuhinnale ja raha läheks ühistule, et kuurid saaks korda teha. Puudutatud isik VH oma seisukohta kohtule ei avaldanud. Puudutatud isik UK arvamuse kohaselt peaks väärtuse määrama turuväärtuse järgi ning raha peab minema korteriühistule. Katusealust keegi ei kasuta ja selle asemel ehitatakse kuurid, millele on palju parem juurdepääs. On mõistlik, et 1 või 2 korterit ehitavad pööningu välja ja tasuvad õiglase hinna ühistule. Puudutatud isik TR nõustus avaldusega ning leidis, et kui keegi ei kasuta pööningut, siis ehitagu avaldajad see välja. Puudutatud isik AZ avaldas, et tal ei ole midagi selle vastu, et avaldaja I tahab ehitada ning nõustus summaga. Puudutatud isik ER andis avaldajatele nõusoleku, kuna muidu oleks kohtusse pöördutud ning seda ta uue omanikuna ei tahtnud. Hiljem võttis notari juures oma nõusoleku tagasi. Puudutatud isik OJ leidis, et kogu raha peaks minema ühistule ja hind peaks olema hetke turuväärtusega. Ehitusprojekti tohib koostada ehitusinsener. Puudutatud isik VT andis avaldajale I nõusolekuks allkirja ka puudutatud isiku AT eest. Projekti nägi ta 2 aastat hiljem ja selgus, et ehitamine tuleb üle terve pööningu. Lepingule allakirjutamine ei tulnud kergelt. Notariga rääkides tuli välja, et ehitustegevus on alanud. Puudutatud isik AT selliste tingimuste puhul avaldajatele nõusolekut ei anna. Avaldaja I alustas ehitustegevust enne, kui kõik vajaminevad hääled olid koos. Ei ole nõus pakutava summaga 9700 eurot. Enne tuleb majale ekspertiis määrata. Notar seletas, et võib nõusoleku tagasi võtta. 2007. aastal toimunud koosolekul räägiti, et avaldaja I tahab ehitada enda korteri osa peale, kuid juttu ei olnud kogu katusealusest pinnast. Puudutatud isik I soovib pööningut kasutada panipaigana. Ühistu koosolekul ei otsustatud pööninguga seotud küsimust. Ehitusluba saadi nii, et viidi allkirja leht linnavalitsusse ja öeldi, et on olemas kõik allkirjad. Pööningu väljaehitamine kasu ei too. Kogu maja ventilatsioon ja õhutus toimub pööningu kaudu. Puudutatud isik II soovib ise laiendada oma korterit pööningu arvelt. Puudutatud isik IV vaidles avaldusele vastu ning ei olnud mitte mingil tingimusel nõus ehitusega. Tegemist on puitkonstruktsiooniga vana majaga. Kui projektis on ette nähtud, et pööningut kasutatakse panipaigana, siis peaks see nii olema. Pööning on isetuulduv ja nii see peaks ka jääma. Puudutatud isik III vaidles avaldusele vastu. Pööning ei ole mõeldud juurdeehituseks. Hindamisakt on vananenud. Pakutud summa ei vasta turuhinnale.

Puudutatud isik V ei nõustunud summaga „Hoovid korda“ jaoks, see summa on liiga väike. Põhimõtteliselt ta ei olnud vastu, et pööning välja ehitatakse, aga kõigi naabrite huve ei ole arvestatud, kuna kaks korterit saavad sellest enam kasu. Summa tundub ebaõiglane. Summa võiks olla seotud maja elanikega. Pööning võiks jääda kõigi ühiskasutusse. Hüvitis võiks olla vastavalt turuhinnale. Esimese astme kohtu määrus Harju Maakohus rahuldas 15.02.2018 määrusega avalduse. Kohus tuvastas puudutatud isikute I - V kohustuse anda nõusolek võlaõigusliku ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega lõpetakse kaasomand Harjumaal, Tallinna linnas, Kristiine linnaosas Tihase 2A/2B, Tallinn (katastritunnus 78407:701:0392) korteriomanike kaasomandis oleva kinnisasja pööningukorrusele, mis ei kuulunud ühegi korteriomandite reaalosa koosseisu ja kuulusid Tihase tn 2a//2b korteriomandite omanikele kaasomandina ja nimetatud kaasomandi osa jagamiseks selliselt, et korteriomandite Tihase 2B-5 ja 8 reaalosad suurenevad seoses ümberehitamisega alljärgnevalt: Tihase 2B-5 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5 ja korteriomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-5, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5, mille üldpinnaks kokku on 61,6 m2, ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 616/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,1 m2); Tihase 2B-8 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8 ja kaasomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-8, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8, mille üldpinnaks kokku on 62,4 m2 ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 624/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,8 m2). Kohus määras avaldajate omandis olevate korteriomandite reaalosade suurenemisega kaasomandis olevate ruumide arvelt hüvitise suuruseks 15 700 eurot, mille arvelt on avaldajad kohustatud teostama 3700 euro ulatuses 21.10.2015 sõlmitud lepingu p-s 2.5 sätestatud ehitustööd ning 12 000 eurot kandma lepingu p-s 2.4 sätestatud tingimustel korteriühistu arvele. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb kohaldada kuni 31.12.2017 kehtinud (s.o lähtuda õigusnormide kohaldamisel avalduse esitamise ajast) KOS § 81. Kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist. Tahteavalduse andmiseks kohustamise otsustab kohus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi. Tahteavaldust saab nõuda, kui on täidetud KOS § 81 lg-s 2 nimetatud järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Viidatud sätetest tulenevalt on avaldajatel õigus nõuda puudutatud isikutelt I – V võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmise, kaasomandi lõpetamise ja asjalepingu sõlmimise jaoks tarvilike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused. Vaidlus puudus selles, et avaldaja I on korteriomandi 2B-8 omanik, avaldaja II on korteriomandi 2B-5 omanik. Nähtuvalt notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks ning kaasomandi lõpetamiseks p-st 2.1 leppisid korteriomanikud kokku korteriomandi XII ja korteriomandi XV kinnistusraamatusse kantud reaalosade ja kõigi korteriomandite kinnistusraamatusse kantud mõtteliste osade muutmises ning omandi kuuluvuses, mille

kohaselt muudetakse korteriomandi XII ja korteriomandi XV koosseise ning mille tulemusena lõpeb kaasomand vastava ehitise osas suhtes vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise ameti 13.07.2015 kinnitatud Tihase tn 2b ehitise osade plaanidele ning on otsustanud suurendada korteriomandite XII ja XV reaalosasid seoses ümberehitamisega. Lepingu p-de 2.1.1 ja 2.1.2 kohaselt korteriomandi XII, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5, reaalosa pindala suureneb 16,8 m2 ja korteriomandi XV, mille reaalosaks on eluruum 2B-8, reaalosa pindala suureneb 16,8 m2. Lepingu p 2.3 kohaselt on omanikud kokku leppinud lõpetada Tihase tn 2a//2b asuva ehitise nende pindade, mis enne lepingu sõlmimist ei kuulunud ühegi reaalosa koosseisu ja kuulusid korteriomandite omanikele kaasomandina, kuid mis käesoleva lepingu kohaselt hakkavad vastavalt lepingu p-le 2.1 kuuluma korteriomandi XII ja korteriomandi XV reaalosa koosseisu, suhtes kaasomandi selliselt, et pärast lepingu sõlmimist jäävad need pinnad kuuluma nendele isikutele, kellele kuuluvad lepingu sõlmimise ajal reaalosad, mille koosseisu nimetatud pinnad kuuluma hakkavad. Korterite 2B-5 ja 2B-8 ümberehitusprojekti kohaselt ehitatakse korterid ümber ja laiendatakse pööningu arvel. Ümberehituste käigus soojustatakse katus ning paigaldatakse neli katuseakent korstnatele ligipääsemiseks ning korterite lisavalgustamiseks. Elamu ehitusalane pindala, katuse nurk ega kõrgus ning välisparameetrid ümberehituse käigus ei muutu. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 16.04.2013 ehitusloa nr 62649 korterite 2B-5 ja 2B-8 ümberehitamiseks. Finantsplaneerimise OÜ 12.11.2013 ehitustehnilise ekspertiisi akti kohaselt teostati Tihase 2b hoonele ekspertiis ehitise katuse- ja 2. korruse lae tarinduse ning ehitustehnilise seisundi tuvastamiseks. Visuaalsel vaatlusel ehitise katuse kandetarindis ja 2. korruse laetarindis kandevõimet mõjutavad puudused ja deformatsioonid puuduvad. Tarindite ehitustehniline seisund on hinnanguliselt hea. Ehitise katusetarindi ja 2. korruse puittaladel laetarindi kandevõime on katusekorruse väljaehitamiseks piisav. 13.03.2017 ekspertarvamuse nr 396/03-17 kohaselt on pööningu põranda olemasolevad talad võimelised vastu võtma pööningukorruse ümberehitamisega lisanduvad koormused, varu on veel 20%. Pööningu ehk katusekorruse väljaehitamisega paraneb hoone 2. korruse lagede soojapidavus ja vähenevad küttekulud. Eeltoodust tulenevalt leidis tõendamist, et maja kandekonstruktsioonid taluvad pööningukorruse ümberehitamisega lisanduvaid koormusi. Asjaolu, et puudutatud isikud ei saanud ekspertiisi toimumise ajal kohal olla, ei muuda ekspertiisi mitteusaldusväärseks. Kõnealust pööningut on varem kasutatud panipaigana. Pööningut soovib panipaigana edasi kasutada puudutatud isik I. Puudutatud isiku IV arvates võiks pööning jääda kõigi ühiskasutusse, puudutatud isik II soovib pööningu jätmist kaasomanike ühiskasutusse. Pööningut soovivad endale välja ehitada puudutatud isikud I ja II. Puudutatud isikud, kes ei olnud avaldajate ehitusele vastu, leidsid, et keegi ei kasuta seda pööningut. Inimestel pole raha, et investeerida sinna. Parem on, et katusealuse asemele, mida keegi ei kasuta, ehitatakse kuurid, millel on parem juurdepääs. Inimesed võivad viia pööningule tuleohtlikku materjali ja sellised katusealused tuleks kinni ehitada. Eeltoodust tulenevalt ei kahjustata ebamõistlikult mõttelise osa võõrandamisega avaldajatele pööningu arvelt teiste korteriomanike huve. Sisuliselt soovivad pööningut kasutada üksnes kolm puudutatud isikut. Praegusel kujul ei ole pööning kasutatav. Pööningu väljaehitamine tagab selle parema säilimise ning seeläbi tõuseb kõikide elamus paiknevate korteriomandite turuväärtus. Enamik puudutatud isikutest ei soovi pööningut kasutada ega välja ehitada. Mitmed puudutatud isikud soovisid pööningu asemele kuure, millele oleks parem ligipääs. Seega avalduses nimetatud tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult elamu korteriomanike huve. Avalduse rahuldamiseks peab vastava tahteavalduse andma vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Elamus Tihase 2A/2B asub 16 korteriomandit. Tahteavaldused

võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks on andnud Tihase 2B-3 omanik, Tihase 2A-5 omanik, Tihase 2B-4 omanik, Tihase 2A-6 omanikud, Tihase 2B-2 omanik, Tihase 2A-3 omanik, Tihase 2A-8 omanik, Tihase 2A-7 omanikud ning korteri Tihase 2A-4 omanik. Nõusoleku andis ka korteri Tihase 2B-6 omanik MH, nimetatud korteri uus omanik puudutatud isik II nõusolekut andnud ei ole ning ta ei ole seotud eelmise omaniku nõusolekuga. Nõusolekut ei ole andnud kokku 5 korteriomanikku, B majast 3 ja A majast 2 korteriomanikku. Tulenevalt eeltoodust on nõusoleku andnud 11 korteriomanikku. Puudutatud isikud ER, OJ, VT ja AT esitasid 26.01.2016 notariaalselt tõestatud avalduse 21.10.2015 sõlmitud lepingust taganemiseks. Puudutatud isikud soovisid taganeda lepingust põhjusel, et avaldajad alustasid lepingu p-s 2.5 nimetatud ehitustööde teostamist enne, kui lepinguga on ühinenud kõik korteriomandite omanikud ning lepingu alusel on sõlmitud asjaõigusleping. Puudutatud isikud I – IV leidsid, et taganemise avaldust tuleb käsitada pettuse või eksimusega tehtud tühistamisavaldusena TsÜS § 98 lg 1 mõttes. Tehingu tegemiseks vajalikud eelnevad nõusolekud olid saadud pettusega, tehingu tegemine nõutud viisil ei arvestanud kõigi kaasomanike õigustega. Sama põhjendusega (nõusoleku saamine pettuse teel) on osa korteriomanikest oma nõusoleku tagasi võtnud. Praegusel juhul ei taganenud osad korteriomanikud pettuse tõttu, vaid tuginesid taganemise avalduse esitamisel ehitustegevusega alustamisele. Pettusele ükski puudutatud isik taganemisavalduse esitamisel ei tuginenud. Pettusele hakati tuginema alles kohtumenetluses. Menetluse jooksul ei ole tuvastatud, et avaldajad oleksid kedagi sundinud tahtevastaselt lepingule alla kirjutama. Eeltoodust tulenevalt on 11 omaniku nõusolekutega KOS § 81 lg 2 p 2 nõue täidetud. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige peab olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (võlaõigusseaduse (VÕS) § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. VÕS § 192 lg 1 kohaselt, kui lepingus osaleb ühel lepingupoolel mitu isikut, võivad nad taganemisõigust teostada üksnes ühiselt. Kui taganemisõigus lõpeb ühe taganemiseks õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänud isikute jaoks. Seega on lepingust taganemine praegusel juhul kehtiv, kui nimetatud taganemisavaldusega ühinevad teised puudutatud isikud. Vaidlus puudus selles, et teised puudutatud isikud taganemisavaldusega ühinenud ei ole. VÕS § 192 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et taganemine on põhimõtteliselt ühine õigus ja seega jagamatu. Eeltoodust tulenevalt on taganemise formaalne eeldus täitmata ja materiaalset eeldust hinnata ei tule. Avalduse rahuldamise eeldus KOS § 81 lg 2 p 3 kohaselt on asjaolu, et võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Enamus puudutatud isikuid ei ole nõus lepingus sätestatud hinnaga ning leiavad, et kaasomandi osa võõrandamise eest vastusooritus peaks vastama turuhinnale. KOS § 81 alusel korteriomandi kaasomandi osa võõrandamise puhul on tegemist analoogilise olukorraga kaasomandi lõpetamisel korteriomandite moodustamisega. KOS § 81 alusel esitatud nõude rahuldamise korral lõpeb korteriomaniku omand võõrandatavale kaasomandi osale. Seega tuleb KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest

põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. Vastupidist tõlgendust ei saa tuletada ka KOS § 81 lg 2 p 3 sõnastusest. Müüdava vara koosseisu tuleb seega arvestada müügilepingu sõlmimise ja selle hinda omandi kaotamise aja seisuga. Seega tuleb müügilepingu eelneva sõlmimise korral KOS § 81 lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel leida väärtus võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. Kohtul on võimalik ka ette määrata hind, millega kaasomanik on kohustatud kaasomandi osa müügiga nõustuma. Riiklikult tunnustatud ekspert VL 28.08.2017 koostatud eksperthinnangu nr 0004-17 kohaselt on vaidlusaluse pööningupinna turuväärtuseks 15 700 eurot. Puudutatud isikud nimetatud turuväärtusele vastuväiteid esitanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei vasta lepingus kokkulepitud summa korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning lähtuda tuleb 28.08.2017 koostatud eksperthinnangust. 10.01.2018 esitatud täpsustatud avalduses nõustusid avaldajad tasuma korteriomanikele 15 700 eurot. Seega on KOS § 81 lg 2 p 3 eeldus täidetud ning 15 700 eurot vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. KOS § 81 lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. KOS § 81 lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab põhiseaduse §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Lepingu p 2.5 järgi leppisid omanikud kokku, et avaldajad kohustuvad 3700 euro ulatuses makstavast hüvitisest teostama pööningu osas oleva korstnajalgade korrastamise ja soojustamise, katusetarindite tugevdamise ja vajadusel välja vahetamise; pööningu soojustamise ehitatavast pööningupinnast väljajäävas osas, olemasoleva ventilatsiooni välja ehitamise välisõhuni ja vajadusel katuse parandamise. Nimetatud lepingu punktist nähtub piisavalt selgelt, milliseid töid tuleb kaasomandi parendamiseks teha kaasomandiosade saamise eest. Kaasomandi renoveerimise ja parendamise tagajärjel muutuvad paremaks kõik korteriomandid. Ülejäänud summa tuleb tasuda korteriühistule. Keegi peale ühe korteriomanikest nimetatud raha endale ei soovinud ning leidsid, et raha peaks minema ühistule. Mõned korteriomanikud avaldasid soovi, et nimetatud raha ees tehtaks kuurid korda. Seega ei riiva teise alternatiivi rakendamine korteriomaniku omandipõhiõigust. Eeltoodust tulenevalt on täidetud kõik tahteavalduse kohustamise andmiseks KOS § 81 lg-s 2 nimetatud tingimused ja avaldus tuleb rahuldada. TsMS § 172 lg 1 alusel, ning arvestades vaidluse asjaolusid, on põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

Puudutatud isikud I – VIII esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid tühistada maakohtu määruse, jätta uue määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus lahendas avalduse põhjendamatult erinevalt avaldajate poolt taotletust. Avalduses nõustusid avaldajad, et on valmis pööningu väärtuse 15 700 eurot tasuma korteriühistule, samuti olid avaldajad nõus vastava summa tasuma otse korteriomanikele, jaotatuna vastavalt nende korteriomandite suurusele. Avalduses ei sisaldu ettepanekut kulutada 3700 eurot töödele, mis on vajalikud pööningukorruse väljaehitamiseks. Maakohtu määrusele ei ole lisatud ühtegi lepingut, mistõttu ei ole puudutatud isikutel võimalust nõuda määruse täitmist juhul, kui avaldajad jätavad kaasomandi kaotuse eest määratud vastusoorituse täitmata. Maakohtu seisukoht, mille järgi tuleb vaidlus lahendada kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seaduse regulatsiooni alusel, ei ole õige. Tulevikku suunatud nõuded tuleb lahendada kehtiva seaduse, mitte nõude esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Kaasomandi osa võõrandamisel sõlmitakse asjaõigusleping tehingu tegemise ajal kehtiva seaduse alusel, seega oleks ainetu tehingu tarbeks tahteavaldusete asendamisel lähtuda kehtetuks muutunud seaduses sätestatud eeldustest. Maakohus jättis välja selgitamata olulised asjaolud puudutatud isikute 21.10.2015 sõlmitud lepingust taganemise osas seonduvalt asjaoluga, et neile esitati lepingu sõlmimisel valeandmeid. Seetõttu ei kavatse lepingust taganenud isikud sõlmida tulevikus ka asjaõiguslepingut kaasomandiosa võõrandamiseks. Kuna tehing, mille tarbeks on avaldus tahteavalduste asendamiseks esitatud, jääb tegemata ka juhul, kui avaldus rahuldatakse, on menetlus sisuliselt perspektiivitu. Puudutatud isikuid maakohusse ärakuulamisele ei kutsunud ning neid ärakuulamisest ei teavitanud. Maakohus ei selgitanud, kuidas tagab Tihase 2B hoone pööningu väljaehitamine ja ventilatsioonisüsteemi parendamine kõigi elamus, sh Tihase 2A, paiknevate korterite turuväärtuse tõusu, või kuidas on Tihase 2B elamu pööningu ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine vahetult seotud just avaldajatele kuuluvate korteriomandite suurendamisega kaasomandi arvelt. Samasuguse tulemuse annaks pööningu ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine selliselt, et pööningukorrusest saavad samaväärse tasu eest osa enda kasutusse kõik korteriomanikud, kes seda soovivad. Selline kaasomandi osa ümberjaotamine oleks kaasomanike suhtes õiglasem ega kahjustaks nende huve ebamõistlikult. Maakohus eksis, leides, et praegusel juhul on täidetud KOS § 81 lg 2 p-s 2 sätestatud nõue ning et nimetatud sätte järgi tuleb elamu kaasomanikena käsitada kogu kinnistu kaasomanikke. Nimetatud sättes sisalduv kitsendatud määratlus, mis viitab konkreetselt „elamu kaasomanikele“, ei ole juhuslik ja lubab tahteavalduse asendamist nõuda eeldusel, et elamus, mille üldpinna arvelt soovitakse kaasomandiosa muuta, on sellise muudatuse poolt vähemalt 2/3 korteriomanikest. Elamus Tihase 2b on kokku 8 korteriomandit. Kaasomandi osa muutmist avalduses esitatud viisil ei soovi neist 3, seega ei ole vajalik 2/3 nõue täidetud. Maakohus jättis tähelepanuta puudutatud isikute 26.01.2018 avaldatud seisukohad. Muuhulgas ei ole kohus üldse seisukohta võtnud selle osas, et hoone Tihase 2b pööningukorruse väljaehitamiseks 16.04.2013 väljastatud ehitusluba kaotas 16.04.2015 kehtivuse (EhS § 25 lg 2 järgi), kuna ehitamist ei alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamisest arvates. Lisaks on võrreldes 2007. aastaga, kui avaldajate enda väidete kohaselt on teised kaasomanikud andnud esmase nõusoleku pööningukorruse väljaehitamiseks,

faktiline ja õiguslik olukord märkimisväärselt muutunud, seetõttu oleks mõistlik ja kõigi korteriomanike suhtes õiglane jätta avaldus rahuldamata ning kogu protsess korrektselt ja seaduse nõuetele vastavalt uue seaduse regulatsiooni alusel korteriühistu otsuste alusel läbida, tagades sealjuures kõigile korteriomanikele võrdsed võimalused saada õiglase hüvitise vastu kaasomandi osa arvelt tekkiva uue eriomandi osa omanikuks. Avaldajad ja puudutatud isikud ML, AA, EV, VH, UK, TRe ja AZ palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluse edasine käik Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning saatis TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 656 lg 2 teise lause järgi koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu ning asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, sõltumata määruskaebuse põhjendustest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 65 kohaselt korteriomanditele, mis on käesoleva seaduse jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse käesolevas seaduses korteriomandi kohta sätestatut. Maakohus kohaldas ebaõigesti kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadust. Avaldajad esitasid maakohtule 04.12.2015 avalduse puudutatud isikutelt lepingute sõlmimiseks tahteavalduste andmise nõudes. Avalduses tuginesid avaldajad mh avalduse esitamise ajal kehtinud KOS § 81 lg-s 2 sätestatule, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud nimetatud sättes märgitud tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Avaldajad esitasid maakohtule 10.01.2018 täpsustatud avalduse, milles tuginesid õigusliku põhjendusena korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) sätetele, mille järgi võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi ning iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda nimetatud muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui 1) olemasoleva olukorra säilimine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (vt KrtS § 9 lg-d 1 ja 2). KrtS § 9 lg 3 kohaselt eeldatakse eelnimetatud punktis 1 olukorra esinemist, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Seega täpsustasid avaldajad oma nõuet, tuginedes 01.01.2018 kehtima hakanud seadusele.

Ringkonnakohtu hinnangul on praegusel juhul maakohtu tuginemine avalduse lahendamisel kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse sätetele ekslik. Maakohus ei ole välja selgitanud avalduse rahuldamiseks vajalikke eeldusi tulenevalt kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega selle kohta, et kaasomandi osa võõrandamisel sõlmitakse asjaõigusleping tehingu tegemise ajal kehtiva seaduse alusel, mistõttu ei ole põhjendatud tehinguks antavate tahteavaldusete asendamise eeldusi kontrollida kehtivuse kaotanud seaduse alusel. Maakohus ei ole pärast avaldajate täpsustatud avalduse esitamist pooltega arutanud asja lahendamise võimalust avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Riigikohtu praktika järgi hõlmab kohtu selgitamiskohustus mh õiguslikku olukorda. Kui avaldajad on toonud kohtu ette oma nõude alusena asjaolude kogumi, on sellele õigusliku hinnangu andmine kohtu ülesanne ja kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) (vt Riigikohtu 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27; 05.01.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 22.02.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Küll aga peab kohus menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-141-15, p 18). Lisaks ei tohi kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslik. KrtS reguleerib kaasomanike vahelist vaidlust kaasomandi suuruse muutmiseks ja vastavate tahteavalduste andmist erinevalt KOS-st. Kuna praegusel juhul ei ole maakohus asja menetluses välja selgitanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaldamiseks vajalikke asjaolusid, tuleb asi saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Eeltoodu tõttu ei käsitle ringkonnakohus maakohtu määruse muid põhjendusi. Menetluskulud Menetluskulud tuleb avaldajate ja puudutatud isikute vahel jaotada asja uue lahendamise tulemust arvestades. (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere