Tallinna linna (Põhja-Tallinna Valituse kaudu) hagi OÜ AL & TA vastu mitteeluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
3600 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinna linn (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu) (asukoht Vabaduse väljak 7, Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: Kirsti Saar (PõhjaTallinn Valitsus, e-post [email protected]); Kostja: OÜ AL & TA (registrikood 10048806, asukoht Sakala tn 19, Tallinn, e-post [email protected]); Kostja lepinguline esindaja: Jelena Fedjajeva (e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
5.juunil 2018 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja Kirsti Saar.
Juures viibis
Sekretär Kertu Altin
Resolutsioon
1.Rahuldada Tallinna linna (Põhja-Tallinna Valituse kaudu) hagi OÜ AL & TA vastu mitteeluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
2.Mõista OÜ AL & TA (registrikood 10048806) valdusest Tallinna linna (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu) otsesesse valdusesse välja mitteeluruum M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn (registriosa nr 16802801).
Juhul, kui OÜ AL & TA (registrikood 10048806) keeldub kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 kümne päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest vabatahtlikult täitmast, tõsta OÜ AL & TA (registrikood 10048806) mitteeluruumist M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn (registriosa nr 16802801) koos talle kuuluva varaga välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud OÜ AL & TA kanda.
5.Mõista OÜ-lt AL & TA välja menetluskulud 325 eurot Tallinna linna (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu) kasuks ja viivised menetluskulult VÕS § 113 l-g s 1 sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Tallinna linnale kuulub Tallinnas asuv Puhangu tn 10-M1 asuv kinnistu registriosa numbriga 16802801. Tallinna linn (Põhja-Tallinna Valitsuse kaudu) sõlmis 28.12.1999 AS-iga AL & TA (20.02.2009 toimus aktsiaseltsi ümberkujundamine osaühinguks) tähtajatu mitteeluruumi rendilepingu nr 58 Puhangu tn 10 asuva mitteeluruumi (M1) kasutamiseks.
2.Tallinna linn ütles 21.12.2016 avaldusega nr 5.-1.1/3275 korraliselt üles 28.12.1999 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu nr 58 alates 30.06.2017. Rendilepingu ülesütlemise alus oli VÕS § 353 lg 1, mille kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kuus kuud. Rendilepingu korralise ülesütlemisega kohustas hageja kostjat Puhangu tn 10, Tallinn asuvad äriruumid vabastama ja võtmed tagastama Põhja-Tallinna Valitsusele hiljemalt 30. juuniks 2017. Kostja on jätnud Puhangu tn 10-M1 asuva kinnistu valduse vabastamata.
3.VÕS § 358 lõikes 1 on sätestatud, et pärast rendilepingu lõppemist peab rentnik tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Rendilepingu ese ja päraldised tuleb tagastada seisundis, mis vastab rendilepingu eseme tagastamiseni jätkatud korrapärasele majandamisele. Kostja on jätnud nimetatud kohustuse täitmata. Antud juhul on hageja ja kostja vahel 28.12.1999 sõlmitud tähtajatu mitteeluruumi rendileping nr 58 lõppenud korralise ülesütlemisega 30.06.2017. Lähtudes eeltoodust kasutab kostaja hagejale kuuluvat asja õigusliku aluseta. Õigusliku aluseta asja kasutamisega rikub kostja hageja õigust temale kuulvat asja vallata, kasutada ja käsutada.
4.Vastavalt asjaõigusseaduse § 80 lõikele 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et hageja on vaidlusaluse äriruumi omanik, samuti selles, et kostja valdab ja kasutab Puhangu tn 10 asuvat äripinda (mitteeluruum M1). Ülal märgitu kohaselt puudub kostjal selleks õiguslik alus. Seetõttu on hagejal nõudeõigus kostja vastu, kes õigusliku aluseta tema asja kasutab.
5.Kostja leiab, et maatükk asukohaga Puhangu 10 kuulub kostjale. Hageja selgitab, et Puhangu 10 asuv mitteeluruum M1 koos sinna juurde kuuluva mõttelise osaga maast kuulub Tallinna linnale. Hageja on esitanud selle kinnituseks kinnistusraamatu väljavõtte, lähtuvalt eeltoodust ei vasta kostja väide tõele.
6.Hageja palub kohustada kostjat OÜ AL & TA andma mitteeluruum M1 asukohaga Puhangu tn 10 Tallinn, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 16802801, valdus üle Tallinna linnale. Selle kohustuse vabatahtlikul mittetäitmisel määrata täitmise viisiks kostja ja temale kuuluva vara väljatõstmine äriruumist Puhangu tn 10 kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Jätta menetluskulud kostja kanda.
Kostja vastuväited
7.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Kostja leiab, et hageja jättis kohtule esitamata informatsiooni, et osa maatükist, kus asub Puhangu 10 Tallinn kinnistu, kuulub kostjale. Antud maatükk on erastatud kostja poolt ja kostja ei kavatse eelpool mainitud maad tulevikus maha müüa. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, menetluse kestel asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud hageja kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
9.Hageja on kinnistusraamatusse kantud mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn omanikuna, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (tlk 12). Nimetatud mitteeluruum M1 oli antud 28.12.1999 rendilepingu nr 58 (tlk 19-21) alusel kostjale rendile. Hageja ütles kostjaga sõlmitud rendilepingu korraliselt üles 21.12.2016 avaldusega (tlk 6) alates 30.06.2017. Kostja vaatamata rendilepingu ülesütlemisele mitteeluruumi valdust ei vabastanud ning puudub vaidlus küsimuses, et kostja valdab senini mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn (registriosa nr 16802801).
10.Hageja on esitanud kostja vastu nõude mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn (registriosa nr 16802801) valduse hagejale üleandmiseks. Kohus leiab, et hageja nõude alus tuleneb võlaõigusseaduse (VÕS) § 358 lg-st 1, mille kohaselt peab rentnik pärast rendilepingu lõppemist tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Rendilepingu ese ja päraldised tuleb tagastada seisundis, mis vastab rendilepingu eseme tagastamiseni jätkatud korrapärasele majandamisele. Kohus leiab, et hageja on 21.12.2016 avaldusega (tlk 6-7) tõendanud, et rendileping on kehtivalt lõpetatud alates 30.06.2017. Hageja on järginud VÕS § 353 lg-st 1 tulenevat tähtaega, mille kohaselt peab rendilepingu korralisel ülesütlemisel sellest teisele osapoolele teatama ette vähemalt kuus kuud. Seega on kostjaga sõlmitud mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn rendileping lõppenud ning kostja peab mitteeluruumi VÕS § 358 lg 1 alusel hagejale tagastama.
11.Kohus märgib, et hageja nõude õiguslik alus saab olla ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Antud juhul puudub vaidlus, et mitteeluruum M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn kuulub hagejale ning samuti puudub vaidlus, et kostja seda valdab. Kohus märgib, et kostja on küll väitnud, et osa maatükist, mis asub Puhangu 10 Tallinn kinnistul, kuulub kostjale, kuid kostja ei ole esitanud ühtegi väidet või tõendit, mis paneks kahtluse alla küsimuse, et hageja on mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn omanik. Asjaolu, et kostjale võib kuuluda osa Puhangu 10 Tallinn kinnistust, ei tähenda, et kostjal oleks alus vallata Puhangu 10-M1 Tallinn mitteeluruumi, mis kuulub hagejale.
12.Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on kostja kohustus tõendada, et kostjal on õiguslik alus hagejale kuuluva mitteeluruumi valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-66-03 asunud seisukohale, et kostja kohustus on tõendada, et tal on õigus vaidlusalust kinnisasja vallata. Kohus märgib, et olukorras, kus on tuvastamist leidnud, et kostjal puudub kehtiv rendileping, ning kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et tal esineks muu õiguslik alus mitteeluruumi valdamiseks, ei ole kostjal alust hagejale kuuluvat mitteeluruumi M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn vallata. Kohus on 19.03.2018 e-kirjas (tlk 32) kostjale selgitanud asjas kohalduvat õiguslikku kvalifikatsiooni ning kostja tõendamiskoormist,
kuid kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks kostja õiguslik alus mitteeluruumi valdamiseks.
13.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et mitteeluruum M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn tuleb VÕS § 358 lg 1 ja AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest välja mõista hageja otsesesse valdusesse. Kui kostja keeldub mitteeluruumi 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest vabatahtlikust vabastamisest, tuleb kostja koos talle kuuluva varaga mitteeluruumist M1 asukohaga Puhangu 10 Tallinn täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.
14.Tsiviilasja hind on TsMS § 128 järgi 3600 eurot. Menetluskulud
15.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb jätta menetluskulud kostja kanda.
16.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on hageja menetluskulu riigilõiv summas 325 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.