Kaija Kaijanen (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo Paal
Kohtuasi
RE RÜHM OÜ hagi Harjumaa Omavalitsuste Liidu vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 5. märtsi 2018. a määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik RE RÜHM OÜ määruskaebus Menetlusosalised esindajad
Menetluse liik
ja
nende Hageja: RE RÜHM OÜ (registrikood 14034409) seaduslik esindaja juhatuse liige TZ Kostja: Harjumaa Omavalitsuste Liit (registrikood 80195199); seaduslik esindaja juhatuse liige AS Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 5. märtsi 2018. a määrus muutmata.
2.RE RÜHM OÜ määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud RE RÜHM OÜ kanda.
4.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.RE RÜHM OÜ (hageja) esitas Harju Maakohtule 08.02.2018 hagi Harjumaa Omavalitsuste Liidu (kostja) vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Hageja palub tuvastada kostja poolt Tallinnas Magdaleena tn 4 asuva kinnistu (kinnistu) osas läbiviidud enampakkumise tühisus.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja omandanud 20.04.2016 müügilepingu alusel 1/14 suuruse mõttelise osa kinnistust, millise asjaolu kohta on tehtud hageja omandiõiguse osas kanne kinnisturaamatusse. Müügilepingu kohaselt müüs Rae vald kinnistu 1/14 mõttelise osa HS-le, kes sama tehingu raames müüs kinnistu 1/14 mõttelise osa edasi hagejale. Kostja kuulutas 15.04.2016 välja avaliku enampakkumise, millise raames pani kinnistu tervikuna müüki. Vastavalt kinnistu 10.05.2016 enampakkumise protokollile tunnistati parimaks Liven Kodu 6 OÜ pakkumine. Kuigi Liven Kodu 6 OÜ ei ole käesoleva ajani kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, valitseb hagejal kinnistu müügi osas teadmatus, kuna kostja ei ole vastanud korduvatele järelepärimistele. Hageja hinnangul oli kostja läbiviidud enampakkumine terve kinnistu müügiks tühine, sest seal pakuti müügiks hageja omandis olevat kinnistu 1/14 mõttelist osa, millise müümiseks hageja nõusolekut ei ole andnud.
Maakohus küsis 14.02.2018 kostjalt seisukohta hagiavalduse menetlusse võtmise osas.
4.Kostja asus 28.02.2018 vastuses seisukohale, et hagiavalduse menetlemiseks puudub õiguslik alus ning kohus peaks hagi menetlusse võtmisest keelduma. Hageja ei ole kinnistu kaasomanik, kuna Saku vald kasutas kaasomanikuna kinnistu ostueesõigust, esitades selle kohta 24.05.2016 Rae vallale avalduse ning Rae vald esitas 30.05.2016 lepingust taganemise avalduse Hanno Saaremetsale. Hageja keeldus omanikukande parandamiseks ilmumast notarisse. 08.06.2018 sõlmiti asjaõigusleping kinnistu 1/14 mõttelise osa omandi ülekandmiseks Rae vallalt Saku vallale ning kinnistamisavaldused Saku valla kinnistu 1/14 mõttelise osa omanikuna sissekandmiseks. Lisaks puudub hagejal õigustatud huvi sellise hagi ja tuvastusnõude esitamiseks. Enampakkumine ei ole tehing, mida saaks pidada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 alusel tühiseks. Samuti ei olnud hageja enampakkumise osapool. Hageja ei ole ka selgitanud, miks talle enampakkumise tühisuse tuvastamine vajalik on, kuidas see tema väidetavaid õiguseid ja huve mõjutaks, milliste edasiste nõuete esitamiseks ta vastavat tuvastust vajab ning miks ei ole hageja saanud esitada selliseid nõudeid (kui neid eksisteeriks) kohe koos tuvastusnõudega. Tehingut, mille tühisuse tuvastamist hageja soovib, ei eksisteeri, mistõttu ei ole hagi esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Hageja õigusi ei ole rikutud ning hageja väidete õigsust eeldades ei ole tema õiguste rikkumine isegi võimalik.
5.Hageja ei nõustu kostja esitatud seisukohaga, et enampakkumine ei ole tehing, millise tühistamist saaks nõuda. Hageja hinnangul on seadusest tulenevalt enampakkumine oferdiks ning parima pakkumuse kinnitamine nõustumiseks. Ofert on pakkumuse esitamine ehk tahteavaldus, mis on ühtlasi tehinguks TsÜS § 67 mõistes. Hageja oli enampakkumise osapool, mida kinnitab 10.05.2016 enampakkumise protokollis märgitud hageja tehtud pakkumine. Hageja huviks on omandada ülejäänud 13/14 mõtteline osa kinnistust. Hageja hagi esitamise eesmärk on kaitsta oma huve ja omandit. Esimese astme kohtu määrus
6.Harju Maakohus 05.03.2018 määrusega keeldus hagi menetlusse võtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel ja jättis hageja menetluskulud hageja enda kanda.
7.Kohus nõustus kostjaga selles, et hagist ei nähtu tuvastushagi esitamise eeldused. Hageja võib TsMS § 368 lg 1 esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hagist ei nähtu, milline on õigussuhe, millise olemasolu või puudumise tuvastamiseks hageja õiguskaitset vajab. Riigikohus on leidnud, et tuvastushagi 2(4)
esitatakse TsMS § 368 lg 1 järgi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks ning selle tuvastamise vastu peab hagejal olema õiguslik huvi. See tähendab, et tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta hagiga saavutada üritab. Juhul kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (vt RKTKm nr 3-2-1-55-13 p 13 ja RKTKm nr 3-2-1-28-12, p-d 13 ja 14). Hageja ei ole sellist huvi välja toonud. Kohus leiab, et esitatud asjaoludel ei saa hagejal ka olla rikutud õigust, millele riik peaks andma õiguskaitset. Ilma hageja, kui kinnistu omaniku nõusolekuta (või kohtulahendita, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus), ei saa kinnistusraamatu kannet muuta ning teist isikut kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kanda. Seega ei saa enampakkumise läbiviimine hageja õiguseid ka rikkuda. Kohus leiab, et kuivõrd hagejal puudub õiguskaitsevajadus, ei ole kohus pädev asja lahendama. Määruskaebus
8.Hageja esitas 21.03.2018 Harju Maakohtu 05.03.2018 määrusele määruskaebuse, paludes maakohtu määruse hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta tühistada ja saata asi tagasi maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et hagejal puudub õiguslik huvi hagi esitamiseks. Hagi rahuldamise tulemusel ei saa kostja enam sõlmida kokkuleppeid (mh eellepinguid) hageja omandi käsutamise eesmärgil. Lisaks on hagejal huvi omandada 13/14 mõtteline osa kinnistust, milline võimalus tekib hagejal siis, kui kohus käesoleva hagi rahuldades tunnistab läbiviidud enampakkumise tühiseks ning kostjal tekib uus vajadus enampakkumise korraldamiseks, küll siis mitte terve kinnistu müügiks, vaid 13/14 mõttelise osa müügiks.
9.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse. Maakohtu hinnangul ei anna määruskaebuses toodu alust kaebuse rahuldamiseks. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused
10.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 koosmõjus §-iga 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja §-le 659). Kolleegium vastab määruskaebuse väidetele.
11.Maakohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, mille kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Nimetatud sätte peamiseks eesmärgiks on vältida pooltele kulutuste tekitamist sellise hagi menetlemisega, mille rahuldamiseks puudub õiguslik alus. Hagis märgitud faktiliste asjaolude õigsust eeldades, tuleb kohtul analüüsida, kas on olemas faktikogumile vastavat õigusnormi, mis võiks anda aluse nõude rahuldamiseks. Seejuures ei hinda kohus asjas esitatud nõude põhjendatust ega tõendatust asjas esitatud põhistuste ja tõendite alusel, vaid lähtub hagi õiguslikust perspektiivikusest. TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi võib jätta hagi menetlusse võtmata, kui sellise hagi esitamine on õiguslikult võimatu, ning selle sätte kohaldamisel ei saa kohtud hinnata tõendeid (vt nt RKTKm nr 3-2-1-120-13, p 12; 3-2-1-177-16, p 10).
12.Hagiavalduse asjaolude kohaselt sai hageja 20.04.2016 müügi- ja asjaõiguslepingu alusel aadressil Magdaleena tn 4, Tallinn asuva kinnisasja 1/14 mõttelise osa kaasomanikuks. 15.04.2016 oli aga välja kuulutatud avalik enampakkumine aadressil Magdaleena tn 4, Tallinn terve kinnisasja suhtes ning selgitati välja parim pakkumine. Hageja ei olnud nõusolekut oma mõttelise osa müümiseks avalikul enampakkumisel andnud, mistõttu on enampakkumine tühine. Hagejal on
3(4)
õigustatud huvi enampakkumise kui tehingu tühisuse tuvastamiseks, sest kostja korraldatud enampakkumisel on selgitatud parim pakkuja sh hagejale kuuluva 1/14 suuruse mõttelise osa müümiseks.
13.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 teise lause kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eeltoodud normide kohaselt puudub kostjal ilma hageja nõusolekuta (või nõusolekut asendava kohtulahendita) võimalus teha käsutustehingut kinnisasja 1/14 mõttelise osaga, mis kinnistusraamatu andmetel kuulub hagejale. See, et kostja sõlmib hageja omandi suhtes muid kokkuleppeid (sh eellepinguid), mis ei oma omandiõiguse suhtes õiguslikke tagajärgi, ei ole hageja omandiõiguse rikkumine, millele kohus peab andma õiguskaitset.
14.Kolleegium ei nõustu hageja väitega nagu oleks esitatud asjaoludel enampakkumise läbiviimine tehing võlaõigusseaduse (VÕS) § 10 lg 1 mõttes. Kuna enampakkumise esemeks oli kinnisasi, mille võõrandamisel peavad pooled olema sõlminud AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud lepingu, siis ei saa lugeda TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja müügilepingut sõlmituks sellega, et enampakkumise läbiviija teeb teatavaks oma otsuse parima pakkuja kohta, kellega müügileping sõlmida. Kuni kinnisasja notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimiseni on poolte vahel sel juhul lepingueelsetest läbirääkimistes tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi (vrdl Varul, P jt, VÕS I kommenteeritud väljaanne 2016, § 10 p 4.1, lk 70). VÕS § 14 lg 3 esimese lause kohaselt kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest neile õiguslikke tagajärgi ei tulene. Seega ei saa kohtu ette toodud asjaoludel pidada kostja läbiviidud enampakkumist hageja suhtes tehinguks, mille tühisusele saaks TsÜS § 87 alusel tugineda.
15.Arvestades eelnevat on kolleegium seisukohal, et maakohus jättis hagi TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel õigesti menetlusse võtmata, kuna hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks ja sealhulgas ka mitte eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset.
16.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta menetluskulud hageja kanda.
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.