Solaris Kino OÜ hagi AS-i Solaris Keskus vastu üürilepingu kehtivuse ja üürilepingu eseme kasutamise õiguse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.02.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Solaris Kino OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Solaris Kino OÜ (registrikood 11665406), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Erki Kergandberg ja Priit Lember Kostja AS Solaris Keskus (registrikood 10674030), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anton Sigal ja Marika Kütt
Kohtuistungi toimumise aeg
11.06.2018
Apellatsioonikohtu istungil osalenud isikud
Apellandi esindaja vandeadvokaat Priit Lember Vastustaja seaduslik esindaja JJ, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anton Sigal ja Marika Kütt
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.02.2018 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada, et 4. mail 2017 ei lõppe AS-i Solaris Keskus
3.veebruari 2017 ülesütlemisavalduse tulemusena Solaris Kino OÜ ja AS-i Solaris Keskus vahel 27. augustil 2014 sõlmitud üürileping (sh selle hilisemad täiendused) ja Solaris Kino OÜ-l on õigus kasutada 27. augustil 2014 sõlmitud üürilepingu eset
3.1.Tuvastada, et 4. mail 2017 ei lõppenud AS-i Solaris Keskus 3. veebruari 2017 ülesütlemisavalduse tulemusena Solaris Kino OÜ ja AS-i Solaris Keskus vahel
27.augustil 2014 sõlmitud üürileping (sh selle hilisemad täiendused) ja Solaris Kino OÜ-l on õigus kasutada 27. augusti 2014 sõlmitud üürilepingu eset kuni üürilepingu lõppemiseni.
3.2.Jätta rahuldamata hageja nõue tuvastada, et Solaris Kino OÜ-l on õigus kasutada 27. augusti 2014 sõlmitud üürilepingu eset kuni lepingu punktides
3.1.ja 5 sätestatud 10-aastase tähtaja lõpuni (kuni 27. augustini 2024).
3.3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.4.Poolte menetluskulud maakohtus ja apellatsiooniastmes jätta AS-i Solaris Keskus kanda.
3.5.Menetluskulud määrab kindlaks maakohus. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Solaris Kino OÜ (hageja) esitas 20.03.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse AS-i Solaris Keskus (kostja) vastu, milles palus tuvastada üürilepingu kehtivus ja üürilepingu eseme kasutamise õigus. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 27.08.2014 üürilepingu Tallinna kesklinnas asuvas Solarise kaubanduskeskuses kinoruumide üürimiseks. Lepingu sõlmimise järgselt esitas hageja kostjale lepingu p-s 11.1 nõutud garantiikirja. 16.06.2015, 14.09.2015 ja 22.02.2016 leppisid pooled kokku üüripinna suurendamises, üüripinnale investeeringute tegemises ja pinna allüürile andmises. 27.05.2016 edastas kostja hagejale kaks lepingu rikkumise teadet: ühe võlgnevuste kohta ja teise garantiikirja kohta. Hageja vaidles rikkumistele vastu. 08.06.2016 edastas kostja hagejale täiendava lepingu rikkumise teate, milles heitis hagejale ette käivete teatamise kohustuse rikkumist ja Solaris Club soodustusprogrammi rikkumist. 2016 juunis arutasid pooled probleeme. 2016 juuliks oli hageja suure osa kirjades viidatud võlast kostja ees tasunud, võlg likvideeriti täielikult 2016 detsembriks ja poolte koostöö jätkus. 03.02.2017 esitas kostja hagejale ootamatult lepingu ülesütlemise teated, milles tõi ülesütlemise alusena esile samad rikkumised, millele ta viitas enam kui pool aastat varem saadetud teadetes,
2(17)
mis olid leidnud lahenduse. Kostja soovis lepingu lõpetada 3-kuulise etteteatamisajaga, st alates 04.05.2017. Hageja palus tuvastada, et kostja ülesütlemisavalduse tulemusena ei lõpe 04.05.2017 poolte vahel 27.08.2014 sõlmitud üürileping ja selle hilisemad täiendused ning hageja õiguse kasutada lepingu eset kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni (p 2.1.1). Ülesütlemisavaldus oli alusetu ega saanud kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. Hageja ainus tegevusala on kino opereerimine Solarise keskuses. Hagi esitamata jätmine tooks kaasa hageja majandustegevuse lõppemise. Kostja kaotas õiguse lepingu üles ütlemiseks, kuna kostja ei teinud ülesütlemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teadasaamist. Kostja oli teadlik ülesütlemisavalduse aluseks olevatest asjaoludest enamikel juhtudel ligikaudu 8 kuud, garantiikirja puhul 1,5 aastat. Kuna pooled on majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad äriühingud, on nende puhul mõistlik aeg tavapärasest lühem, antud juhul kuni 4 kuud. Ülesütlemine rikub hea usu põhimõtet. Kostja andis oma käitumisega mõista, et lepingu täitmist jätkatakse. Hiljem vastuoluliselt rikkumisele tuginemine on pahatahtlik ja keelatud. 2016 suvise kirjavahetuse objektiks olnud erimeelsused kõrvaldati järgnenud kuude jooksul. Kuna üüri- ja kõrvalkulude võlgnevust ei olnud, ei saa sellel alusel lepingut üles öelda. Kostja kaotas õiguse tugineda garantiikirja ebaõigsusele. Kuna garantiikiri esitati kostjale 2014 septembris, oli kostja selle vormist ja tingimustest teadlik üle 17 kuu. Pooled ei ole lepingus võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 kohaldamist välistanud, st üksnes mõjuval põhjusel lepingu ülesütlemise nõue kehtib ka p-le 15.2.4, mis käsitleb üleantavaid tagatisi. See, et garantiikiri ei ole koostatud lepingu lisas 5 esitatud vormi järgi, ei ole oluline lepingu rikkumine ja mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Garantiikiri sisaldab kõiki lepingu p-s 11 nõutud tingimusi ja see on kostja 2014 juhatuse liikme poolt allkirjastatud. Soodusprogrammi tingimused, marketingitegevused ja käivete raporteerimine ei saa olla aluseks lepingu lõpetamisele. Tegemist ei ole oluliste rikkumistega (lepingu p 15.2.5 mõttes). Kostja tugines neile asjaoludele pärast mõistliku aja möödumist. Tegemist on tähtsusetute kõrvalkohustustega. Hageja on kõiki nimetatud kohustusi kostja ees täitnud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja asjaolude kirjeldus ei ole täpne. Hageja on 30.06.2016 e-kirjas üürilepingu rikkumist möönnud. Poolte koostöö ei jätkunud pärast 2016 suve probleemideta. 30.08. ja 14.09.2016 saatis kostja hagejale teavitused käibearuannete edastamise kohustuse rikkumise kohta ning
02.01.ja 23.01.2017 teated seoses keeluga reklaamida konkurente. Hageja viivitas järjepidevalt üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Kostja ei aktsepteerinud rikkumist ega loobunud õigusest leping üles öelda. 29.06.2016 selgitas kostja hagejale, et garantiikiri ei vasta lepingu tingimustele ja et hagejalt oodati käibearuannete esitamise korrektset täitmist. Hageja viivitused arvete tasumisega algasid 2016 alguses ja jätkusid terve aasta vältel. Hageja ei kõrvaldanud võlgnevust täielikult ka 2016 detsembriks. 14.06. ja 14.07.2016 arved summas 802,52 eurot on hagejal tänaseni tasumata. Kostja ei ole kaotanud lepingu ülesütlemise õigust. Pooled välistasid lepingu sõlmimisel VÕSis sätestatud lepingu ülesütlemise regulatsiooni. Poolte tahe oli reguleerida lepingu ülesütlemise alused ja protsess ammendavalt lepingu p-s 15. Hageja käsitlus üürilepingu ülesütlemise aluste
3(17)
tekkimise aja kohta ei ole õige. Kostja esitas hagejale üürilepingu rikkumise teated 27.05.2016 ja andis tähtaja rikkumiste kõrvaldamiseks hiljemalt 27.06.2016. Seega ilmnes alus lepingu ülesütlemiseks 27.06.2016, mitte 01.09.2014 nagu väidab hageja. Seoses üürimaksetega ilmnes ülesütlemise alus alles 01.01.2017, sest kostja tugines ülesütlemisel kogu hageja summeeritud viivitusele 2016, sh viivitustele, mis tekkisid 2016 II pooles. Hageja rikkus reklaamimise keeldu viimati perioodil 02.01.-24.01.2017, varasemalt rikkus hageja reklaamikeeldu 16.06.22.06.2016 ja 2016 veebruaris. Kuna 2017 jaanuaris oli tegemist korduva rikkumisega, muutus rikkumine eraldi ja koostoimes muude lepingu tingimuste rikkumisega oluliseks 24.01.2017. Kostja ütles üürilepingu üles 1,5 nädalat pärast viimase ülesütlemisaluse tekkimist. Arvestades hageja üüritava pinna suurust (ca 15% keskuse kogupinnast) ja selle üüritulu (ca 17% keskuse üüritulust) ei saa kostjalt eeldada lepingu ülesütlemisega kiirustamist. Kostja ütles lepingu üles alles pärast seda, kui hageja jätkas lepingu rikkumist ja ilmnes koostöö jätkamise võimatus. Kostja ei jätnud kordagi hagejale muljet, et ei kavatse hageja rikkumistele tugineda ega andnud hagejale kinnitusi poolte koostöö jätkamise kohta. 08.06.2016 kirjas märkis kostja edasise koostöö eeltingimusena lepingu rikkumise kõrvaldamise hageja poolt. Hageja ei kõrvaldanud rikkumisi ja rikkus lepingut korduvalt ka pärast 08.06.2016 kirja saatmist. Hea usu põhimõte välistab õiguse maksmapaneku väga erandlikel asjaoludel, mida antud juhul ei esine. Kostja esitas ülesütlemisavalduse ca 7 kuu jooksul alates esimese ülesütlemisaluse tekkimisest. Lisaks sellele, et kostjal oli alus üürilepingu ülesütlemiseks seoses maksekohustuse rikkumisega, oli kostjal õigus lepingu ülesütlemiseks tulenevalt lepingule vastava garantiikirja esitamata jätmisest, Solaris Clubi liikmetele soodusprogrammi pakkumise kohustuse rikkumisest, Solaris Keskuse ja selle üürnike konkurentide reklaamikeelu rikkumisest ning käibearuannete esitamise kohustuse rikkumisest. Maakohtu otsus
3.14.02.2018 otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise, milleks kohus kohustas kostjat täitma hagejaga 27.08.2014 sõlmitud üürilepingut kuni käesolevat kohtumenetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni, sh keelas kostjal mis tahes toimingute tegemise ja meetmete võtmise, mis on suunatud hagejalt üürilepingu eseme valduse äravõtmisele või valduse rikkumisele. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 10 556 eurot ja nendelt viivise. Hageja (rentnik) ja kostja (rendileandja) sõlmisid 27.08.2014 rendilepingu (VÕS § 339), mille alusel kostja andis hagejale kasutamiseks ruumid ning hageja kohustus renditud ruume kasutama ja maksma kasutamise eest kostjale renti kooskõlas lepinguga. Leping sõlmiti 10 aastaks arvates üleandmise kuupäevast. Vaidlus selles, et kostja hagejale renditud ruumide valduse andis, puudub. Tegemist on tähtajalise lepinguga. Asja materjalist nähtuvalt esitas kostja hagejale teated lepingu rikkumise kohta: 1) 27.05.2016 nõudes lepingu viivitamatut täitmist (üüri- ja kõrvalkulude tasumist) ning viidates lepingu lõpetamise õigusele; 2) 27.05.2016 nõudes lepingu p 11.1 alusel hageja emaettevõtja garantii (tagatis) esitamist hiljemalt 27.06.2016 viidates lepingu lõpetamise õigusele; 3) 08.06.2016 lepingu viivitamatuks täitmiseks (sh käibearuannete esitamise kohustus, Solaris Clubi liikmetele püsikliendiprogrammi raames soodustuste pakkumise kohustus, huvist koostöö ja hageja ettepanekute arutamise vastu; 4) 29.06.2016 lepingukohase garantiikirja esitamise nõude, käivete osas lepingu täitmise nõude, võla viivitamatu tasumise nõude; 5) 03.02.2017 lepingu lõpetamise teate, milles märgib hageja poolt korduvalt lepingu rikkumist sh pärast 2016 esitatud nõuete esitamist.
4(17)
Garantiikirja osas kohus hageja seisukohaga (22.06.2016 e-kiri), et hageja esitas garantiikirja kostjale kohe peale Solaris Kino ostu ja selle vormi aktsepteeris kostja juhatuse liige, kinnitades seda oma allkirjaga, ei nõustu. Lepingu p 11.1 alusel oli hagejal kohustus hiljemalt lepingu sõlmimise kuupäeval esitada kostjale esimesel nõudmisel väljamakstava tingimuseta ja tagasivõtmatu garantii originaal, mille hageja emaettevõtja on andnud välja lisas „Emaettevõtja garantii“ (lisa 5) sätestatud vormis kuue kuu üürile vastavas summas, mis lepingu sõlmimise kuupäeval moodustab 400 000 eurot, tagades kõigi lepingust tulenevate hageja kohustuste täitmise. Apollo Kino OÜ 01.09.2014 garantiikiri ei vasta kokkulepitud tingimustele. Garantiikirja p 1.2 kohaselt tagatakse lepingu järgi maksmisele kuuluvate rahasummade tasumine kuni lepingu 4 kalendrikuu üürisumma ulatuses. Lepingu lisa 5 kohaselt on garantiisummaks kuni 6 kuu üüri suurus. AH, kes oli kostja juhatuse liige kuni 11.09.2014, ei osanud istungil selgitada oma allkirja tähendust garantiikirjal, see võis olla garantii vastuvõtmise fakti kinnitus. Kohtu arvates ei tähenda garantiikirja vastuvõtmine kostja poolt seda, et kostja nõustus lepingule mittevastava garantii andmisega. Seda kinnitavad kostja ülalmärgitud teated hagejale. Kostja poolt 2016 saadetud teated ei ole aluseks lepingu lõpetamisele. 08.06.2016 teatest nähtub huvi läbirääkimisteks, esitatud kirjavahetusest nähtuvalt läbirääkimised toimusid. Hagejale võis jääda mulje, et kostja loobus lepingu lõpetamise soovist kuni sai kostjalt uue 03.02.2017 lepingu lõpetamise teate. Hagejale ei saanud jääda muljet, et kostja loobus lepingu täitmise nõuetest. Vaidluse lahendamisel lähtus kohus kostja 03.02.2017 lepingu lõpetamise teatest. Teate kohaselt on lepingu erakorralise ja ennetähtaegse lõpetamise alusteks lepingu p-d 15.2.2 (maksetega viivitamine), 15.2.4 (nõuetele mittevastav tagatis) ja 15.2.5 (muude kohustuste oluline rikkumine), lepingu lõppemise ajaks 04.05.2017. Lepingu p 15.2.2 alusel on kostjal õigus leping ühepoolselt lõpetada, kui hageja viivitab üüri või kõrvalkulude tasumisega vähemalt 30 järjestikust päeva või viivitus on jooksval aastal kestnud vähemalt 60 päeva sõltumata nõude rahuldamisest tagatise arvelt. Hageja on seoses lepingu p-ga 15.2.2 ekslikult märkinud, et ka 60 päeva puhul on tegemist järjestikuste päevadega. Lepingust see ei tulene. Kostja esitatud arvete tasumise ülevaatest nähtuvalt oli hageja viivitus päevades 11.01-09.11.2016 385 päeva ja jaanuaris 2017 1 päev. Hageja 16.11.2017 kinnituse kohaselt tasus ta kostja 27.05.2016 rikkumise teates ja 03.02.2017 lepingu ülesütlemise avalduses märgitud arved 27.05.2016 teates märgitud tähtaja jooksul. Arvestades lepingu lõpetamise teate esitamise aega (03.02.2017) – aasta teise kuu kolmas päev oli kostja poolt asjakohane arvesse võtta arvetega tasumise viivitamist 2016. Hageja rikkus korduvalt ja pikaajaliselt lepingus kokkulepitut. Kostjal ei saanud asjaoludest tulenevalt olla kindlust, et hageja lõpetab lepingu rikkumise, eelkõige üüri ja kõrvalkulude tasumise tähtaegselt ja kokkulepitud ulatuses, arvestades mh hageja poolt kostjale saadetud 30.05.2016 e-kirjas märgitut. Ka edaspidi võivad kinokülastajate arvu mõjutada ilusad ja soojad ilmad suvel, tugeva filmi puudumine jms. Lepingu lõpetamine selle p-de 15.2.2, 15.2.4 ja 15.2.5 alusel on põhjendatud. Seega jäi hagi rahuldamata. TsMS § 386 lg 4 alusel tühistas kohus hagi tagamise. TsMS § 162 lg 1 alusel jäid menetluskulud hageja kanda. Kohtu hinnangul tuli hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud 10 556 eurot ja nendelt viivis.
5(17)
Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või alternatiivselt teha apellatsioonimenetluses uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus rikkus põhjendamiskohustust ning jättis olulised tõendid hindamata ja asjaolud tuvastamata. Samuti kohaldas kohus vääralt materiaalõigust (lepingu p 15.3, VÕS § 76 lg 4, § 196 lg 2-3, § 313 lg 1-2, § 316 lg 2). Hageja jääb kõigi oma seisukohtade juurde, mis ta esitas maakohtus. Hageja on kogu menetluse vältel viidanud üürilepingu p-le 15.3, mille kohaselt saavad ülesütlemise aluseks olla üksnes rikkumised ja asjaolud, mille kohta on eelnevalt kostja edastanud hagejale kirjaliku rikkumise teate ja määranud rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaja. Ainsad sellised kirjalikud teated saadeti hagejale 27.05.2016 ja 08.06.2016. Seega lepingu p 15.3 alusel said ülesütlemise aluseks olla üksnes enne 27.05.2016 ja 08.06.2016 toimunud rikkumised, mille kohta oli kirjalikes teadetes antud tähtaeg. Maakohtu järeldused ei ole kooskõlas üürilepinguga: kui 2016 teated ei ole lepingu lõpetamise aluseks, ei saanud p 15.3 kohaselt lepingut üles öelda. Maakohus on ülesütlemist põhjendanud rikkumistega (arvete tasumisega viivitamine mh perioodil 11.01–09.11.2016 ja tasumisviivitus 2017), mille kohta puuduvad lepingu p-s 15.3 nõutud teated ning millele ei ole ülesütlemisel tuginetud. Üürilepingut ei ole üles öeldud mõistliku aja jooksul rikkumistest teadasaamisest. Ülesütlemise mõistlikku aega ei tule VÕS § 196 lg 3 järgi arvestada mitte 2016 lõpust või 2017 algusest, vaid alates rikkumistest teadasaamise hetkedest. Üürileandja oli rikkumistest teadlik ca 8 kuud enne ülesütlemist ja garantiikirja puhul 1,5 aastat. Garantiikirja, marketingitegevusi, käivete raporteerimist ja soodusprogrammi puudutav ei saanud olla üürilepingu eset ja põhikohustusi arvestades olulised rikkumised. Ka kostja endine juhatuse liige AH tunnistas, et selliseid väikeseid rikkumisi tuleb kaubanduskeskuse üürnikega (sh Solaris Keskuse üürnikega) alati ette ja neid ei peeta probleemiks. Maakohus jättis hindamata kostja poolt rikkumistest teadasaamise aja, mõistliku ajaperioodi rikkumistele tuginemiseks ja tunnistaja AH ütlused. 2016 suvel esitatud rikkumiste teadetes viidatud arvete osas tuli kohaldada VÕS § 196 lg-t 2 ja § 316 lg-t 2 ning lepingu p 15.3. Kostja tugines ülesütlemisavalduses samade arvete tasumata jätmisele, mis olid esile toodud 27.05.2016 rikkumise teates. Hageja tasus arved 30-päevase tähtaja jooksul (31.05 ja 22.06.2016) ja viidatud kohustused olid ülesütlemise hetkeks täidetud. VÕS § 313 lg-te 1 ja 2 kohaselt saab ülesütlemine toimuda üksnes olulise rikkumise korral. Garantiikirja, marketingitegevusi, käivete raporteerimist ja soodusprogrammi puudutav ei saanud olla üürilepingu eset ja põhikohustusi arvestades olulised rikkumised. AH ütlustega on tõendatud, et kostja võttis 01.09.2014 garantiikirja hagejalt vastu ja enne 2016 suve ei tehtud selle kohta etteheiteid. Isegi kui garantiikiri ei vastanud täpselt lepingu nõuetele, siis kostja võttis selle vastu ja aktsepteeris seda pika aja jooksul, mistõttu muutus kohustuse täitmine kohaseks VÕS § 76 lg 4 mõttes. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda.
6(17)
Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada, et 4. mail 2017 ei lõppe kostja 3. veebruari 2017 ülesütlemisavalduse tulemusena poolte vahel 27.augustil 2014 sõlmitud üürileping (sh selle hilisemad täiendused) ja Solaris Kino OÜ-l on õigus kasutada üürilepingu eset kuni üürilepingu lõppemiseni. Ringkonnakohus määrab uuesti menetluskulude jaotuse ja tühistab maakohtu otsuse menetluskulude väljamõistmise osas. Kolleegium saab teha TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi, ilma tsiviilasja maakohtule uueks arutamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele.
7.Maakohus on jätnud otsuse olulises osas põhjendamata ja hageja faktilised väited hindamata. Selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõuetele. Osaliselt on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. I
8.Maakohus tuvastas tähtajalise rendilepingu sõlmimise poolte vahel 27.08.2014. Samuti tuvastas maakohus hageja poolt kohustuse - maksta üüriarved tähtaegselt – rikkumise viisil, et hageja viivitas perioodil 11.01. - 09.11.2016 385 kokku päeva ja jaanuaris 2017 ühe päeva erinevate kohustuste täitmisega. Pooled ei vaidle, et hageja tasus ülesütlemisteates märgitud arved ülesütlemisteates märgitud tähtaja jooksul (kostja omaksvõtt tuleneb kostja 20.04.2017 menetlusdokumendis väljendatust, I kd tl 179), kuid lepingutingimustele vastavat garantiikirja ei esitanud. Nimetatud asjaolud võtab ringkonnakohus aluseks asja lahendamisel.
9.VÕS § 101 lg 1 kohaselt saab võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral kasutada õiguskaitsevahendina lepingu ülesütlemist (VÕS § 101 lg 1 p 4). Kohustuse rikkumine ei eelda kohustuse täielikku täitmata jätmist, vaid tegemist võib olla ka ebakvaliteetse või hilinenud täitmisega VÕS § 100 mõttes. Samuti ei ole oluline, kas rikutud on põhi- või kõrvalkohustust.
10.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks üüri- ja kõrvalkulude maksmise kohustuse rikkumisel ei piisa Riigkohtu praktika kohaselt üksnes VÕS §-s 316 sätestatud eelduste täitmisest, vaid lisaks peab lepingu rikkumine olema oluline (VÕS § 196 lg 1 koostoimes § 116 lg-tega 1 ja 2, § 313 lg-ga 1), ülesütlemine peab toimuma mõistliku aja jooksul arvates rikkumisest teadasaamist (VÕS § 196 lg 2) (vt nt RKTKo nr 3-2-1-139-12, p 15) ja üürileandja peab olema andnud üürnikule üürivõlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja (VÕS § 196 lg 2) ehk ka üürniku vähemalt kolmekuulise makseviivituse korral peab enne lepingu erakorralist ülesütlemist andma üürnikule n-ö viimase tähtaja üüri tasumiseks (vt nt RKTKo 3-2-1-14604).
11.Asja lahendamiseks tuli esmalt kontrollida, kas täidetud on rendilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ja järgitud ülesütlemise formaalseid nõudeid. Kui ülesütlemise eeldusi ei ole täidetud, ei too ülesütlemine kaasa sellega taotletud tagajärge.
12.Oluliseks lepingurikkumiseks saab sõltuvalt lepingu ja kohustuste iseloomust lugeda ka mitut eraldi võttes ebaolulist rikkumist nende kogumis. Kuna lepingu p 15.2. alapunktides
15.2.1.– 15.2.6. on pooled leppinud kokku kuues erinevas lepingulise kohustuse rikkumises, mille tagajärjeks on üürileandja õigus leping ühepoolselt, erakorraliselt ja ennetähtaegselt lõpetada, on tegemist poolte poolt kokkulepitud oluliseks lepingurikkumiseks peetavate rikkumistega (VÕS § 116 lg-te 2 ja 4 mõttes). Sellisteks rikkumisteks on lepingu kohaselt muuhulgas ka käesolevas menetluses üürnikule etteheidetav üüri või kõrvalkulude maksmisega
7(17)
viivitamine, tagatise esitamata või uuendamata jätmine vastavalt lepingu punktile 11 ja muude lepingujärgsete kohustuste oluline rikkumine. II
13.03.02.2017 ülesütlemisavalduse (I kd, tl 81-82, tõlge tl 83-84) kohaselt oli lepingu üheks ülesütlemise põhjuseks maksetega viivitamine ja avalduses on märgitud, et üürnik on korduvalt ja süstemaatiliselt olnud üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses, samuti on avalduses viidatud lepingu p-le 15.2.2. ja 2016 osas päevade koguarvule, mil üürnik oli maksetega viivituses (140 päeva).
14.Maakohus tuvastas õigesti, et 27.05.2016 teavitas kostja hagejat rendi maksmise kohustuse rikkumisest arvete nr 270675, 270737, 270743 ja 270808 järgi kokku 122 640 euro ulatuses ning andis täiendava tähtaja võlgnevuse koos viivisega tasumiseks hiljemalt 22.06.2016, viidates ühtlasi ka rendilepingu p-le 15.2.2., mis näeb ette võimaluse leping kostja poolt lõpetada, kui hageja viivitab üüri või kõrvalkulude tasumisega ja viivitus on kestnud vähemalt 30 järjestikust päeva. Maakohus tuvastas, et 30.05.2016 e-kirjaga vastas hageja nimetatud teatele, tunnistas oma võlgnevust ca 122 000 euro ulatuses ja tegi kostjale ettepaneku täiendava tähtaja andmiseks. 08.06.2016 kirjas nõudis kostja siiski võlgnevuse viivitamatut tasumist ja hageja tasus eelnimetatud arved kostja poolt antud tähtajaks.
15.Maakohus leidis, et kuna arved nr 270675, 270737, 270743 ja 270808 tasuti 7,5 kuud enne lepingu ülesütlemist, ei tegutsenud kostja lepingu ülesütlemisel mõistliku aja jooksul ja ei saanud seetõttu üürilepingut üles öelda. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu lõppjäreldus on õige, kuid maakohtu põhjendust tuleb muuta. Kostja ei saanud nimetatud põhjusel üürilepingut üles öelda, kuna VÕS § 316 lg 2 esimese lause kohaselt ei ole üürileandjal ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustused enne ülesütlemist. Kuivõrd hageja tasus võlgnevuse enne ülesütlemist, ei olnud sellel põhjusel võimalik lepingut üles öelda ja ülesütlemine ei oma toimet.
16.Kostja on seisukohal, et tulenevalt lepingu p-dest 15.1. ja 15.6. on pooled lepingu sõlmimisel välistanud kokkuleppeliselt võlaõigusseaduses sätestatud lepingu lõpetamise regulatsiooni, sh lepingu ülesütlemist puudutava regulatsiooni. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et VÕS § 196 lg 3 ja § 316 lg 2 lepingule ei kohaldu.
17.Lepingu p 15.1. reguleerib seda, millal leping lõpeb ja selle alapunktis 15.1.2. on ette nähtud võimalus, et leping lõpeb erakorralisel ennetähtaegsel lõpetamisel punktide 15.2.- 15.5. kohaselt. Lepingu p 15.6. kohaselt ei ole üürnikul ega üürileandjal õigust käesolevat lepingut üles öelda ühelgi muul põhjusel ega alusel peale lepingus sätestatute. Kostja poolt viidatud lepingu sätted reguleerivad ammendavalt lepingu ülesütlemise materiaalseid aluseid ehk rikkumisi, millal võib lepingu erakorraliselt üles öelda. Samas ei välista lepingupunktide sõnastus VÕS § 196 lg-s 3 sätestatu kohaldamist, mille kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku tähtaja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai ja VÕS § 316 lg 2 esimese lause kohaldamist, mille kohaselt ei ole üürileandjal käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. VÕS § 196 lg 3 ei reguleeri ülesütlemise materiaalseid eeldusi, vaid formaalseid nõudeid. VÕS § 316 lg 2 reguleerib ülesütlemist välistavaid asjaolusid ja seega samuti mitte ülesütlemise aluseid. Sätted on majandustegevuses sõlmitavate üürilepingute suhtes dispositiivsed, kuid lepingust tulenevalt ei ole pooled nende mittekohaldamises kokku leppinud.
8(17)
III
18.Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled, et üürilepingu ülesütlemise ajaks oli tekkinud taas jooksev võlgnevus üüri ja kommunaalkulude 2016. a ja 2017. a arvete osas. Nimetatud kohustuse rikkumiseks kostja täiendavat tähtaega ei andnud. Pooled vaidlevad, kas hageja oli arvete tasumisega viivituses 60 päeva, samuti kas kostja võis üürilepingu üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata üürilepingu p 15.2.2. alusel.
19.Üürilepingu p 15.2.2. sõnastuse kohaselt on üürileandjal õigus leping ühepoolselt, erakorraliselt ja ennetähtaegselt lõpetada, kui üürnik viivitab üüri või kõrvalkulude tasumisega ja selline viivitus on kestnud vähemalt 30 järjestikust päeva (arvestamata tasumisele kuuluva summa muutusi sellel ajavahemikul) või viivitus (olenemata tasumisele kuuluvast summast) on jooksval aastal kestnud vähemalt 60 päeva, sõltumata sellest, kas üürileandja on rahuldanud oma nõude üürniku poolt käesoleva lepingu alusel antud tagatise arvelt.
20.Esmalt vaidlevad pooled selle üle, kuidas üürilepingu p 15.2.2. tõlgendada ja mis on erinevus 30-päevase ning 60-päevase viivituse korral. Ringkonnakohus saab kostja käsitusest lepingu nimetatud sätte tõlgendamisel aru viisil, et 60-päevane viivitus tähendab jooksva aasta summast olenematute kõikide viivituste summeerimist, arvestamata nende olulisust ja ka tasumist. Ka maakohus on tõlgendanud punkti sõnastust viisil ja leidnud, et lepingu sõnastus ei räägi järjetikusest viivitamisest 60 päeva jooksul. Ringkonnakohus nõustub kostja käsitlusega, et 60-päevane viivitus tähendab jooksva aasta viivituste summeerimist ja sellise kokkuleppe eesmärk on motiveerida üürnikku tegema üürilepingu järgseid makseid alati tähtaegselt, s.o rõhutada maksedistsipliini olulisust. Seega oli hageja arvete tasumisega viivituses vähemalt 60 päeva.
21.Maakohus ei ole andnud hinnangut hageja väitele, et lepingu p 15.2.2. tuleb tõlgendada viisil, et ka 60-päevase jooksva aasta viivituse korral tuleb üürnikule anda täiendav tähtaeg võlgnevuse tasumiseks.
22.Lepingu p 15.3. kohaselt on üürileandjal õigus punktides 15.2.1.-15.2.5. nimetatud alustel leping lõpetada vaid juhul, kui ta on kirjalikult andnud üürnikule vähemalt 30 päeva pikkuse täiendava tähtaja lepingu lõpetamise põhjuseks olevate asjaolude kõrvaldamiseks ja üürnik ei kõrvalda neid asjaolusid selle täiendava tähtaja jooksul. Nimetatud sätetest nende koostoimes ilmneb, et üürileandja ei saa ka jooksva aasta summeeritud viivituse korral, mis on kestnud vähemalt 60 päeva, jätta üürnikule täiendavat tähtaega andmata.
23.Kostja tõlgendus, et jooksva võlgnevuse korral pole võimalik anda täiendavat tähtaega selle kõrvaldamiseks, ei ole põhjendatud. Igasuguse võlgnevuse tasumiseks on võimalik anda täiendav tähtaeg.
24.27.06.2016 teatega (I kd, tl 65-66, tõlge I kd, tl 67) loeb ringkonnakohus tõendatuks, et kostja viitas lepingu rikkumisena konkreetsetele arvetele, nende maksetähtaegadele ja nendest arvetest tulenevale 122 640,48 euro suurusele võlgnevusele ning andis hagejale 30-päevase tähtaja võlgnevuse ning sellega kaasneva viivise tasumiseks. Puuduvad tõendid, et kostja oleks andnud hagejale täiendava tähtaja 2016. a summeeritud viivitusest tekkinud võlgnevuse tasumiseks. IV
25.Edasi tuleb vastata küsimusele, kas kostja võis öelda samal alusel lepingu üles ilma täiendavat tähtaega andmata. Kostja on leidnud, et VÕS § 313 poolte õigussuhtes ei kohaldu,
9(17)
aga ka selle sätte järgi olnuks tal õigus leping erakorraliselt ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata üles öelda. VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist.
26.VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Maakohus on leidnud, et kostjal ei saanud asjaoludest tulenevalt olla kindlust, et hageja lõpetab lepingu rikkumise, eelkõige üüri ja kõrvalkulude tasumise tähtaegselt ja kokkulepitud ulatuses.
27.Kostja hinnangul õigustas lepingu erakorralist ülesütlemist ilma täiendavat tähtaega andmata see, et hageja on järjepidevalt viivitanud üüri- ja kõrvalkulude maksete tegemisega ja arvete viivitusega tasumine andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4 koostoimes § 196 lg 2 II lauses sätestatuga).
28.VÕS § 196 lg 2 kohaselt tuleb kestvuslepingu ülesütlemisel vastaspoole olulise lepingurikkumise tõttu aluste ja täiendava tähtaja määramise osas lähtuda §-st 116. VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Sama paragrahvi kuuenda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle VÕS § 196 järgi üles öelda. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib VÕS § 196 lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kohtupraktikas on leitud, et tähtaega ei ole vaja määrata VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel (vt RKTKo 3-2-1-54-10, p 14).
29.Ringkonnakohus on seisukohal, et VÕS § 116 lg 2 p 4 ei kohaldu käesoleval juhul, kuna pooled on kokku leppinud, et maksete tasumisega viivitamine aasta jooksul vähemalt 60 päeva on oluline lepingurikkumine, mille korral tuleb anda üürnikule täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Kostja viidatud Riigikohtu lahendist 3-2-1-54-10 tulenevad seisukohad ei ole käesolevas asjas asjakohased, kuna lahendist ei tulene vaidluse poolte vahel lepingu p-dega
15.2.ja 15.3. sarnased asjaolud (olulise lepingurikkumise määratlemine poolte kokkuleppega ja kokkulepe selle kohta, et selle korral antakse üürnikule täiendav tähtaeg). Kuna VÕS § 116 on vastavate kokkulepete osas dispositiivne, võivad pooled leppida kokku ka selles, et olulise lepingurikkumise korral tuleb sõltumata VÕS § 313 lg-test 1 ja 2 koostoimes VÕS § 316 lg-ga 1 anda üürnikule täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. V
30.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas kostja võis ütelda lepingu üles, kuna hageja ei esitanud nõuetele vastavat tagatist. Kuigi kostja on selgitanud nõuetekohase garantii esitamise kohustuse rikkumise olulisust 20.04.2017 menetlusdokumendi p 27 alapunktides b ja c, on tegemist olulise lepingurikkumisega juba ringkonnakohtu otsuse p-s 12 toodud põhjustel.
31.Lepingu p 11.1. kohaselt esitab üürnik üürileandjale hiljemalt käesoleva lepingu sõlmimise kuupäeval esimesel nõudmisel väljamakstava tingimusteta ja tagasivõtmatu garantii originaali,
10(17)
mille üürniku emaettevõtja on andnud välja lisas „Emaettevõtja garantii“ (Lisa 5) sätestatud vormis kuue kuu üürile vastavas summas, mis lepingu sõlmimise kuupäeval moodustab 400 000 eurot, tagades kõigi käesolevast lepingust tulenevate üürniku kohustuste täitmise („emaettevõtja garantii“). Üürnik tagab, et emaettevõtja garantii jääb täiel määral jõusse kogu üüriperioodi ajaks ja üüriperioodile järgnevaks 60 päevaks.
32.Maakohus tuvastas õigesti, et hageja esitatud garantii ei taga vähemalt nõutavas ulatuses väljamakse tegemist ega vasta sellega lepingu p-s 11.1. sätestatud nõuetele. Muid kostja välja toodud garantiikirja puuduseid (garantii oli tingimuslik ja ei vastanud ajalise kestuse osas lepingule) maakohus ei analüüsinud. Samas ei oma see tähendust asja lahendamisel, kuna üürilepingu p 15.2.4. kohaselt on pooled määratlenud nõuetele mittevastava garantii esitamist erakorralise ülesütlemise alusena ja kostjal oli iseenesest õigus ka ühe garantiikirja puuduse korral sellel alusel üürileping lõpetada. Vaidlust ei ole poolte vahel, et kostja andis 27.06.2016 kirjaga hagejale tähtaja nõuetekohase garantiikirja esitamiseks ja hageja uut garantiikirja ei esitanud.
33.Järgnevalt tuli kontrollida, kas kostja teatas garantii puudustest hagejale mõistliku aja jooksul. Vaidlust ei ole selles, et 01.09.2014 hageja emaettevõtte poolt väljastatud garantiikirja esitas hageja kostjale sügisel 2014 ja selles osas esitas kostja pretensioonid garantii mittekohasuse suhtes 22.06.2016. Nimetatuga ei ole kostja esitanud oma pretensioone mõistliku aja jooksul (VÕS § 196 lg 3) ja on kaotanud õiguse väidetavale lepingurikkumisele tugineda. Lepingutingimustele mittevastava garantiikirja esitamist ei saa käsitleda jätkuva rikkumisena, mille korral pikeneks eelduslikult vastavalt ka ülesütlemistähtaeg, kuna hagejal ei ole tulenevalt eelviidatud lepingu p-st 11.1. perioodilist uue garantiikirja esitamise kohustust.
34.Kostja ei ole väitnud, et garantiid ei aktsepteeritud algusest peale ja hagejale esitati sellekohased pretensioonid. Tunnistaja AH on garantiikirja kohta andnud järgmisi ütlusi (II kd, tl 62): „ Allkiri garantiikirjal näeb välja küll, nagu minu allkiri. Ei mäleta, millistel asjaoludel kirja alla kirjutasin. Ilmselt oli dokument nõutav lepingu lisana. Ilmselt aktsepteeris kostja garantiikirja sellisena, nagu see on. /.../ Mulle teadaolevalt selle garantiikirjaga seoses mingeid intsidente ei olnud, välja arvatud see, et garantiikiri esitati ilmselt hiljem, kui vaja. /.../ Ei mäleta üldse, et oleks olnud juttu garantiikirja vormist või et see oleks probleemiks olnud. /.../ Allakirjutamisel ilmselt kontrollisin garantiikirja sisu. Ma ei kirjutanud ühtki dokumenti alla ilma, et see oleks eelnevalt aktsepteeritud nõukogu liikme IK poolt. /.../ Mina allkirju kostja juhatuse liikmena dokumentide kättesaamise kinnitamiseks ei andnud. Seda tegi sekretär. Ei oska vastata, mida tähendab minu allkiri garantiikirjal. Järelikult oli see aktsepteeritud, vastuvõetud. Minu allkiri garantiikirjal kinnitab garantii vastuvõtmise fakti. Ju see oli kokkulepitud või sobis garantii sellise vormina. Kellelgi mingeid vastuväiteid tol hetkel ei olnud.“
35.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu tõlgendusega antud tunnistaja ütlustele, mille kohaselt ei osanud tunnistaja selgitada oma allkirja tähendust garantiikirjal, samuti seda, et tunnistaja pidas oma allkirja garantiikirja vastuvõtmise fakti kinnituseks. Tunnistaja on oma ütlustes korduvalt rõhutanud, et kostja aktsepteeris garantiid sellisena nagu see oli. Samuti selgitas tunnistaja, et tema allkiri ei saa olla pelgalt dokumendi hagejalt vastuvõtmise kinnitus, kuna nimetatu kohta andis allkirja sekretär.
36.Kuna tõendatud ei ole, et kostja vastuväiteid garantiikirjale mõistliku aja jooksul esitas, siis tuleb lähtuda tunnistaja AH ütlustest, et kostja aktsepteeris seda. Kostja käesolevas menetluses väljendatud vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud. Vaidluse lahendamisel ei oma tähendust,
11(17)
et kostja on garantiikirja kohasuse kohta hilisemalt oma seisukohta muutnud ja andnud nõuetekohase garantiikirja esitamiseks täiendava tähtaja. Hageja nimetatud rikkumise tõttu lepingu ülesütlemine ei oma toimet, küll on kostjal õigus esitada nimetatud kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimisel hageja vastu kahju hüvitamise nõue. VI
37.Pooled vaidlevad, kas kostja võis lepingu üles öelda põhjusel, et hageja rikkus oluliselt muid olulisi kohustusi. Kuna pooled on lepingu p-s 15.2.2. sätestanud võimaluse, et üürilepingu võib üürileandja erakorraliselt üles öelda ka muude üürniku poolsete lepingujärgsete kohustuste olulise rikkumise tõttu, tuleb ringkonnakohtul kaaluda, kas kostja poolt esile toodud lepingurikkumised on olulised.
38.Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha, kas hageja rikkus lepingu p-st 9.3. tulenevat kohustust ja kas tegemist oli olulise lepingurikkumisega.
39.Lepingu p 9.3. kohaselt esitab üürnik üürileandjale iga päev hiljemalt kell 11:59 tõesed andmed üürniku netokäibe kohta, mis on seotud üüritud ruumidega, minimaalselt järgmised andmed üürniku poolt üüritud ruumides ellu viidud äritegevuse kohta: eelmise tööpäeva külastajate arv (kui üürnikul on tehnilised võimalused selle kindlakstegemiseks) ning ostude ja piletite arv; üürnik kasutab selleks üürileandja loodud spetsiaalset internetiportaali (veebilehte). Lisaks eeltoodud teabele edastab üürnik üürileandjale (sama veebilehe kaudu ja lisaks allkirjastatud paberdokumendil) iga kuu 8. tööpäevaks eelmise kalendrikuu koondaruande üürniku poolt üüritud rummides ellu viidud äritegevuse netokäibe kohta ning järgmised andmed üürniku tegevuse kohta üüritud ruumides: külastajate arv (kui üürnikul on tehnilised võimalused selle kindlakstegemiseks) ning ostude ja müüdud piletite arv (mõlemad päevade lõikes). Üürnikult saadud teave on konfidentsiaalne. Üürileandja kasutab üürnikult saadud andmeid üksnes hoone kui tervikuga seotud äritegevuse edendamiseks ning üürniku kirjaliku nõusolekuta ei avalikusta üürileandja üürniku esitatud täpseid numbreid ega edasta saadud andmeid ühelegi kolmandale isikule.
40.Hageja ei eita, et ta pole täitnud lepingu p-st 9.3. tulenevat kohustust esitada nõutavat informatsiooni lepingus nõutud sagedusega, kuid eitab lepingu rikkumist tulenevalt eelmise kostja juhatusega sõlmitud kokkuleppega, et käibearuanded esitatakse kuupõhiselt. Nimetatud hageja väide tõendamist ei leidnud. 22.06.2016 hageja e-kiri (I kd, tl 75), millega ta reageerib kostja 08.06.2016 lepingu rikkumise teates esitatud lepingu p 9.3. rikkumisele lausega „Käibed esitame kuude kaupa hiljemalt 28. juuniks“, nimetatud kokkuleppe sõlmimisele eelmise juhatusega ei viita. Samuti ei saa seda pidada kokkuleppeks uue juhatusega, kuna kostja on nimetatule vastanud 29.06.2016 e-kirjas järgmist: „Käivete osas ootame jätkuvalt kinopoolset lepinguliste kohustuste täitmist“. Seega ei ole kostja aktsepteerinud hageja ettepanekut esitada käibed kuude kaupa.
41.Põhjendatud on kostja seisukoht, et lepingu p 20.8 kohast kokkulepet, mis lubab lepingut muuta või täiendada üksnes kirjalikult, sõlmitud ei ole.
42.Tunnistaja AH ütluste kohaselt (II kd, tl 62) peavad kõik rentnikud eelmise päeva käibed raporteerima järgmise päeva kella 12:00-ks. Juhtus tihti, et rentnikud seda ei täitnud, tuli neile meelde tuletada. 2014 kostja selle eest rentnikke ei trahvinud. Seega ei kinnita tunnistaja ütlused ei kokkulepet ega praktika väljakujunemist selle kohta, et lepingu p 9.3. nõutud andmeid tulnuks esitada kord kuus. Tunnistaja ütlustest saab järeldada, et varasemalt ei peetud seda oluliseks lepingurikkumiseks ja kohustuste täitmist tuletati üürnikele meelde, ilma sanktsioone
12(17)
nende osas rakendamata. Seega tuleneb tõenditest, et hageja rikkus lepingu p-st 9.3. tulenevaid kohustusi.
43.Edasi vaidlevad pooled, kas tegemist oli olulise lepingurikkumisega. Kostja on leidnud, et käibearuannete esitamise kohustuse rikkumine on oluline, kuna selle kohustuse täitmata jätmine on raskendanud kostja tegevuse planeerimist. Käibearuannete esitamise eesmärk on anda kostjale ülevaade sellest, kui palju mingil hetkel keskust ja selle üürnikke külastatakse. Nimetatu võimaldab kostjal kaubanduskeskuse tegevust hallata ja planeerida, kuna täpne ja õigeaegne info võimaldab hinnata kostja poolt korraldatavate ürituste ja kampaaniate efektiivsust ning mõju külastajate arvule. Hageja on võtmeüürnik, kelle tegevus ja külastajate arv mõjutab terve keskuse tegevust ja käivet. Lepingu p 9.3. rikkumise tõttu ei saanud kostja adekvaatset ülevaadet, kui palju konkreetsetel päevadel ja ajahetkedel kino külastati. Nimetatu tegi võimatuks ürituste ja kampaaniate efektiivse planeerimise ning keskuse tegevuse üldise korraldamise. Kostja väited on üldsõnalised ega võimalda ringkonnakohtul hinnata, mil määral takistas hageja poolt andmete hilinemisega esitamine kostja tööd keskuse haldamisel ja tegevuse planeerimisel. Kostja pole selgitanud, millist konkreetset mõju andmete hilinemisega esitamine on kostjale toonud ega ole usutavaks teinud, et kampaaniaid ning keskuse üldist tegevust pole võimalik planeerida hilinenult esitatud andmetega. Eeltoodu tõttu ei pea ringkonnakohus käibearuannete esitamist oluliseks rikkumiseks.
44.Kostja on tuginenud asjaolule, et kohustuse rikkumine on oluline, kuna see on olnud järjepidev ja tahtlik. Kostja töötaja 29. detsembri 2014 e-kirjast (I kd, tl 192) nähtub, et hagejalt paluti sisestada Halduri programmi netokäibed alates 15. novembrist. Poolte töötajate ekirjavahetusest 26. aprillist 2016 (I kd, tl 193) nähtub, et kostja on hagejale tuletanud meelde lisaks igapäevasele netokäibe sisestamise vajadusele eelmise kuu netokäibe koondaruande esitamist ja palunud see edaspidi esitada tähtaegselt.
45.Vaidlust ei ole selles, et 08.06.2016 lepingu rikkumise teates andis kostja lepingu p 9.3. seotud rikkumiste lõpetamiseks hagejale tähtaja 10. juuniks 2016. Kostja ei hoiatanud hagejat, et kohustuse täitmata jätmisel loeb ta üürilepingu ülesöelduks (VÕS § 116 lg 5).
46.30.- 31. augusti 2016 poolte kirjavahetusest (I kd, tl 185) nähtub, et kostja töötaja on tuletanud hageja töötajale meelde, et külastuste, tehingute arvu ja netokäibed tuleb üürnikul sisestada statistikaprogrammi Haldur igapäevaselt kella 11:59-ks eelmise päeva kohta ja hagejal on terve augustikuu täitmata. Kostja viitab käimasolevale parkimiskampaaniale ja soovile numbreid näha ja võrrelda, et hinnata kampaania edukust. Kostja on palunud hagejal täita lepingulist kohustust ja esitada puuduvad andmed. Lisaks on kostja märkinud, et ootab ka tehingute numbrite täitmist, kuna hageja poolt täitmata jäetud tehingud muudavad kogu keskuse statistikat nii võrdluses teiste keskustega kui ka omanike aruandluses. Nimetatud e-kirjale on 30.08.2016 vastanud hageja töötaja, et täidab tabeli homme ära, aga tehinguid tal võtta ei ole, on sellest juba rääkinud. 31.08.2016 on hageja esitanud vastava tabeli.
47.14.09.-15.09.2016 e-kirjavahetusest (I kd, tl 186) ilmneb, et kostja on heitnud ette alates mai kuust tehingute arvu mitteesitamist, samuti ei ole tegevjuht RM 14.09.2016 e-kirja kohaselt temani jõudnud kinnitatud kuised aruanded külastatavuse, tehingute ja käivete osas. Kostja on andnud hagejale uue täiendava tähtaja kuni 15.09.2016 nimetatud rikkumiste kõrvaldamiseks. Nimetatud e-kirjale on vastanud hageja töötaja EM järgmist: „Olen kõik külastatavuse ja käivete osas saatnud teile ära kuni 9. septembrini. Saatmata on 09.09.-15.09. Olen juba eelnevalt teiega kokku leppinud läbi e-maili, et me ei saada tehingute arvu. Me ei saa enda süsteemist neid õigesti kätte ja leian, et valesid numbreid pole mõtet saata. Aga need 5 päeva
13(17)
puudu olevad numbrid saadan kohe.“ Nimetatud e-kirjale on kostja tegevjuht omakorda 15.09.2016 vastanud, et tehingute raporteerimine on sama tähtis kui külastatavus ja käibed, kino kui ankurrentniku tehingute esitamata jätmine mõjutab oluliselt statistikat ja raskendab edasise tegevuse planeerimist. Samuti on viidatud e-kirjas asjaolule, et viie varasema aasta jooksul on tehingute arv esitatud ning kostja on soovitanud kaasata süsteemi arendaja või spetsialist, kes aitaks andmete eksportimisega. Nimetatud kirjale on omakorda vastanud hageja töötaja järgmisel päeval, et tehingute arv on kättesaadav süsteemist ning et manuses on tehingute arv augustist kuni eilse päevani.
48.Eeltoodud e-kirjavahetusest ilmneb, et hageja hilines ka peale 10. juunit 2016 lepingu p-st
9.3.tuleneva kohustuse täitmisega, kuid kostja andis talle uue täiendava tähtaja kuni 15.09.2016. Puuduvad andmed, et hageja oleks peale 15.09.2016 vastava kohustuse vastu eksinud.
49.Arvestades asjaolu, et kostja ei pidanud varasemalt käibearuannete esitamise kohustuse rikkumist oluliseks ja hakkas nimetatud kohustuse täitmisesse suhtuma rangelt 2016. aasta juunis, käibearuannete kohustuste rikkumist ei ole pooled pidanud ka eraldiseisvalt lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks lepingu p 15.2. mõttes, eelduslikult on statistika tegemine võimalik ka hilinemisega esitatud andmetega, hageja ei ole peale teistkordset täiendavat tähtaega lepingu p-st 9.3. tulenevat kohustust rikkunud, asub ringkonnakohus seisukohale, et vaidlusaluse kohustuse korduv rikkumine tuvastatud asjaoludel ei anna alust pidada seda lepingu oluliseks rikkumiseks selle punkti 15.2.5. mõttes.
50.Hageja tahtlust lepingulise kohustuse rikkumisel pidi tõendama kostja kui lepingu ülesütelnud isik. Lepingulise kohustuse tahtliku rikkumise korral saab lepingu lõpetada ka siis, kui rikutakse kohustust, mis ei ole lepingu kui terviku suhtes oluline või kui kohustust ei rikuta oluliselt. VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega on kohustuse tahtliku rikkumise eelduseks õigusvastase tagajärje soovimine. Kohustuse rikkumise õigusvastane tagajärg võib olla kahju tekkimine või muu õigusvastane tulemus (vt Riigikohtu 17. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-09). Poolte kirjavahetusest ei tulene, et hageja soovis tekitada kostjale kahju või rikkus lepingut teadlikult. Pigem viitab kirjavahetus sellele, et hageja töötaja ei saanud hakkama andmete ülekandmisega ja ei soovinud esitada ebaõigeid andmeid. 14.09.-15.09.2016 e-kirjavahetusest pole võimalik teha järeldust, et hageja valetas andmete mittekättesaadavuse kohta ja ei esitanud neid tahtlikult. On võimalik, et hageja kaasas pärast kostja vastavasisulist soovitust ITspetsialisti ja andmed õnnestus süsteemist järgnevalt taas üle kanda. Kuivõrd hageja ei rikkunud kohustust tahtlikult, pole tegemist olulise rikkumisega.
51.Isegi kui pidada vaidlusaluse kohustuse rikkumist hageja poolt tahtlikuks, tuleb VÕS § 116 lg 4 I lause kohaselt arvestada ka seda, kas sellise sanktsioonilise ülesütlemisega ei tekitata hagejale kahjulikke tagajärgi. Hageja on tuginenud asjaolule, et kinopidamine on tema ainus tegevus ja lepingu ülesütlemise õiguse tunnustamine tooks kaasa tema majandustegevuse lõppemise. Kostja on vastuses hagi tagamise avaldusele avaldanud seisukohta, et hageja majandustegevuse sisustamisel tuleb arvestada hageja kuulumist Apollo kontserni. Riigikohus on selgitanud, et kontserni kuuluvad ema- ja tütarettevõtjad on iseseisvad juriidilised isikud, kellel kõigil on oma vara, õigused, kohustused ja võlausaldajad, ning kolmandate isikutega tehtavatest tütarettevõtja tehingutest tekkivad õigused ja kohustused ei ole samastatavad emaettevõtja õiguste ja kohustustega (vt RKTKo nr 3-2-1-71-15, p 11). Seega ei saa hageja majandustegevuse hindamisel lähtuda kontserni ühtsest tegutsemisest. Seetõttu ei saanud kostja ka tahtliku rikkumise korral nimetatud põhjusel üürilepingut üles öelda.
14(17)
VII
52.Kostja on muude kohustuste olulise rikkumisena viidanud 08.06.2016 teates lepingu lisa 3 p-s 3 sisalduva kohustuse rikkumisele. Teate sõnastus vastavas osas kõlab järgmiselt: „Teiseks ei ole üürnik pärast programmi „Tähtede Klubi“ lõpetamist täitnud lepingu lisa 3 „Tegevusstandardid“ punktist 3 tulenevat kohustust pakkuda Solaris Clubi liikmetele oma püsikliendiprogrammi raames vähemalt samasuguseid soodustusi ja staatuse tasemeid, millele neil oli varem õigus püsikliendiprogrammi „Tähtede Klubi“ alusel. Meie hinnangul on programmi „Tähtede Klubi lõpetamine avaldanud negatiivset mõju klientide lojaalsusele ja rahulolule ning üürniku poolt Solarises hallatava kino majandustulemustele.“ Ülesütlemisavaldus on nimetatud osas piisavalt selge, kuna viidatakse konkreetsele lepingu punktile.
53.Lepingu lisa 3 p 3 sõnastus (I kd, tl 23 pöördel – 24, tõlge I kd, tl 44) on järgmine: „Püsikliendiprogrammi „Tähtede Klubi“ lõpetamisel kaasatakse Solaris Clubi liikmed mõistlikkuse põhimõttel üürniku olemasolevasse püsikliendiprogrammi, mille raames pakutakse vähemalt samasuguseid soodustusi ja staatuse tasemeid, millele neil oli varem õigus püsikliendiprogrammi „Tähtede Klubi“ alusel“.
54.Lepingu lisa 3 reguleerib lepingujärgseid lubatud tegevusi ja tegevusstandardeid ning vaidlusalune punkt kuulub selle II osasse „Tegevusstandardid“. Lisa 3 punkti 3 näol on tegemist lahtiste mõistetega koostatud sõnastusega, mis annab erinevaid tõlgendamisvõimalusi, mis on „mõistlik“ samas asukohas varem asunud kino klientide kaasamisel hageja olemasolevasse kliendiprogrammi ja millised on „vähemalt samasugused soodustused ja staatuse tasemed“, mida vanadele klientidele, võrreldes vana püsikliendiprogrammi alusel uue kino poolt pakutakse. Pooled on sellega seoses esitanud hulgaliselt väiteid ja võrrelnud erinevaid püsikliendiprogramme nende kliendile soodsuse aspektist, kostja ka keskusele soodsuse aspektist.
55.Kostja heidab kokkuvõtlikult hagejale ette, et hageja poolt pakutav soodusprogramm soodustab Apollo kontserni, mitte konkreetselt Solaris Kino. Vaidlust ei ole selles, et vanad kliendid võisid uue kino püsikliendiprogrammiga liituda ehk sellesse nad nende soovi korral kaasati. Et need püsikliendiprogrammid on erinevad ja et hageja programmis ei sisaldu täpselt selliseid staatusi nagu varasemas püsikliendiprogrammis, on samuti vaidlusväline asjaolu. Kostja seisukoht, et kinokülastajate programmi pakkumise mõte on motiveerida programmiga liitujaid eelistama kino valimisel konkreetset kino ning suurendada kino külastajate arvu ning seeläbi ka keskust, on iseenesest põhjendatud. Samas ei ole kostja usutavaks teinud ega tõendanud asjaolu, et hageja programm välistaks nimetatud eesmärgi saavutamist. Kostja üürnike 2016 käibe aruandlus (I kd, tl 189) ei ole usaldusväärne tõend selle kohta, et hageja soodusprogrammi tõttu vähenes külastajate lojaalsus ja kahju tekkimise kohta hagejale, sest üürnike käivet võivad lisaks kinokülastajate arvule muuta muud tegurid, samuti võib kinokülastajate arv iseenesest sõltuda erinevatest soodusprogrammiga mitteseonduvatest teguritest (soe ilm, kassafilmi puudumine). Seetõttu ei oma tähendust ka kostja väide, et „Tähtede programmi“ säilitamine oli oluline tingimus, miks Solaris Kino OÜ anti Apollo Kino OÜ-le tasuta üle.
56.Ringkonnakohtu hinnangul on mõlemad programmid klientidele omal moel kasulikud, kuid programmidel on erinev kontseptsioon. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et programm peab siduma vaatajat üksnes Solarise Keskuses oleva kinoga, sest kostja esitatud artiklist „Apollo
15(17)
kino uus lojaalsusprogramm jätab lojaalse kliendi pika ninaga“ (I kd, tl 188) tuleneb, et kannatajaks on jäänud klient, kelle arvel oli 24 kinokülastust Pärnus ja mitte konkreetses keskuses. Toodud artikkel võtab kokku poole väited ja selgitab, et kuigi uus lojaalsusprogramm ei arvesta varasemalt ostetud piletitega iga kümnenda pileti eest kinkepileti saamisel, laienevad selle raames kliendi soodustused ning boonused üldisemalt, mitte tagasiulatuvalt eelneva ostuajaloo järgi. Nimelt pakub uus lojaalsusprogramm soodustusi ja kingitusi keti kinodes, raamatukauplustes, e-poes ja mahlabaaris Blender. Kingituseks on iga kümnes kinopilet tasuta ja mahlabaaris iga kaheksas jook kauba peale. Artikkel viitab ka sellele, et lisaks Solarise Keskusele avatakse Apollo kino peatselt ka Mustamäe Keskuses.
57.Kuivõrd poolte kokkulepe ei näe ette seda, et hageja peaks võtma üle kostja kliendiprogrammi, samuti, et hageja arvestab kostja varasemast kliendiprogrammist klientidel juba tekkinud soodustustega, ei ole hageja ringkonnakohtu hinnangul nimetatud osas lepingut rikkunud.
58.Eeltoodud põhjusel ei hinda ringkonnakohus ka kostja väiteid seonduvalt lepingu rikkumise olulisusega. VIII
59.Muude rikkumiste puhul on kostja ülesütlemisavalduses tuginenud ka asjaolule, et hageja rikkus korduvalt Solaris Keskus turundustegevuse põhimõtteid, reklaamides teiste üürnike konkurente ja üürniku kontserni hallatavat teist kino, mis asub konkureerivas kaubanduskeskuses. Kostja on viidanud lepingu p-le 8.6 ja asjaolule, et üürileandja korduvatele (nt 11.02.2016 ja 18.06.2016) meeldetuletustele ja selgitustele vaatamata ei ole üürnik lepingut järginud. Kuivõrd kostja viitas konkreetsetele meeldetuletustele, on põhjendamatu hageja väide, et ülesütlemisavaldus on üldsõnaline ja sellest ei selgu kostja etteheited.
60.11.02.2016 RM e-kirjaga (I kd, tl 190) loeb ringkonnakohus tõendatuks, et hagejale heideti ette tema üüripinnal BabyBacki reklaamimist, viidati vastavasisulisele heale tavale, reklaami kohese eemaldamise vajadusele ning vajadusele teavitada töötajaid, et edaspidi selliseid reklaame üles ei pandaks. 16.-22.06.2016 kostja ja hageja töötajate e-kirjavahetusest (I kd, tl 75 pöördel -76) nähtub, et hagejalt küsitakse keskuses üleval oleva sama BBQ reklaami kohta, kas ta sellest midagi teab; hageja kinnitab reklaami olemasolu ja selgitab selle tagamaid; 18.06.2016 e-kirjas viitab kostja varasemale kirjavahetusele ja märgib, et reklaam on endiselt üleval ning hageja turundus peab olema teadlik sellest, et see on vastuolus üürilepinguga; 20.06.2016 on hageja vastanud, et ta käskis reklaami ära koristada. Eelmärgitud kirjavahetusest saab järeldada, et hageja reklaamis juunis 2016 kostja konkurenti ja kostja pidi sama rikkumise kohta tegema kaks märkust, misjärel hageja eemaldas reklaami.
61.Üürilepingu p 8.6. kohaselt ei või üürileandja eelneva kirjaliku loata üüritud ruumides ellu viidavas reklaami-, tutvustus- või muus turundustegevuses (välja arvatud filmide reklaam) reklaamida üürileandja otseseid konkurente ega teisi kinosid.
62.Asjaolu üle, et hageja nimetatud lepingupunkti on rikkunud, pooltel vaidlust ei ole. Arvestades asjaoluga, et pooled ei ole pidanud nimetatud kohustuse rikkumist eraldi võttes oluliseks lepingurikkumiseks, aga ka asjaolu, et tõendamist on leidnud hageja poolt selle kohustuse ühel korral ajavahemikul 16.-22.06.2016 rikkumine, mille suhtes kostja pidi tegema kaks märkust, ei ole ringkonnakohtu hinnangul tegemist olulise lepingurikkumisega, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.
16(17)
IX
63.Edasi tuleb vastata pootlevahelise lepingu p 15.2.5. kontekstis küsimusele, kas kostja sai ringkonnakohtu poolt tuvastatud käibearuannete mitteesitamise ja marketingikohustuse kui mitteoluliste kohustuste rikkumise tõttu siiski nende koostoimes lepingu üles öelda. Kuivõrd lepingu p 15.2.5. puhul pole pooled olulist rikkumist määratlenud mitte rikkumise olemuse järgi, vaid selle olulisuse järgi ja ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et rikkumised ei olnud olulised, on juba sel põhjusel välistatud lepingu ülesütlemine leping p 15.2.5. alusel.
64.Kuigi lepingu p 19.1. kohaselt tuli lepinguga seotud teated ja teabevahetus koostada inglise keeles ja üle anda kindlal viisil, näitab poolte praktika, et lepingu rikkumise teemadel suheldi e-kirja teel. Ringkonnakohus ei pea seda käesoleva vaidluse kontekstis oluliseks rikkumiseks. Hageja on tuginenud ka keelule teostada oma õigusi eesmärgiga tekitada kahju teisele isikule (TsÜS § 138 lg 2). Nimetatud väiteid ringkonnakohus ei hinda, kuna leiab, et üürilepingu ülesütlemiseks puudusid osaliselt materiaalsed eeldused ja osaliselt ei täitnud kostja formaalseid nõudeid.
65.Eeltoodud põhjustel kuulub rahuldamisele hageja nõue tuvastada, et 4. mail 2017 ei lõppenud AS-i Solaris Keskus 3. veebruari 2017 ülesütlemisavalduse tulemusena Solaris Kino OÜ ja AS-i Solaris Keskus vahel 27. augustil 2014 sõlmitud üürileping (sh selle hilisemad täiendused). Hageja nõude teist poolt tuleb ringkonnakohtu hinnangul täpsustada. Ringkonnakohus ei saa määratleda üürilepingu kestust konkreetse kuupäevaga, sest iseenesest on võimalik selle kehtivalt ülesütlemine varem. Ringkonnakohus rahuldab nõude osaliselt ja tuvastab, et Solaris Kino OÜ-l on õigus kasutada 27. augustil 2014 sõlmitud üürilepingu eset kuni lepingu lõppemiseni ja mitte lepingu punktides 3.1. ja 5 sätestatud 10-aastase tähtaja lõpuni (kuni 27. augustini 2024). X
66.Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue jääb rahuldamata niivõrd marginaalses osas, et see ei oma mõju menetluskulude jaotusele. Pooled ei ole ka nõude selguse küsimuses seisukohti avaldanud, mis oleks toonud kaasa menetluskulusid. Seoses sellega jäävad poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda (TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 3 esimene lause). Ringkonnakohus poolte menetluskulusid kindlaks ei määra ega neid pooltelt välja ei mõista. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1142-15, p 22 ja 23). /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.