AS Morrison Invest hagi OÜ ARSIL TURMAN vastu võla saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.11.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
OÜ ARSIL TURMAN kaebuse osas 3409,67 eurot AS Morrison Invest kaebuse osas 1118,92 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ ARSIL TURMAN apellatsioonkaebus ja AS Morrison Invest vastuapellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AS Morrison Invest (registrikood 10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe Kostja: OÜ ARSIL TURMAN (registrikood 12952674, endise nimega OÜ Reabilitatsioonikeskus Dorfman), lepinguline esindaja Tamara Vologžanina
Istungi toimumise aeg
11.04.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja Raivo Salumäe ja kostja esindaja Tamara Vologžanina
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 07.11.2017 otsus tühistada osaliselt osas, milles maakohus jättis hagi 114,99 euro nõudes rahuldamata ja jaotas menetluskulud ning selles osas teha uus otsus. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kohta.
6.AS Morrison Invest taotlus 11.04.2018 kohtuistungi protokolli parandamiseks jätta rahuldamata. Lisada taotlus 11.04.2018 kohtuistungi protokollile. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.14.09.2016 esitas AS Morrison Invest (hageja) maksekäsu kiirmenetluse avalduse, milles palus OÜ-lt ARSIL TURMAN (kostja) välja mõista võlgnevuse 6527,61 eurot. Kuna kostja vaidles maksekäsule vastu, siis anti avaldus menetlemiseks maakohtule.
2.06.10.2016 esitatud hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 4381,10 eurot ja viivise 118,90 eurot. Hageja selgitas, et viivise määr on toodud üürilepingu p-s 5.2.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja kui Juhkentali 11 kinnistu omanik 14.12.2015 kostjaga hoone esimesel korrusel asuvate ruumide (62 m2) suhtes äriruumide üürilepingu. Lepingu p 3.3. kohaselt pidi kostja tasuma iga kuu üüri 400 eurot ja 50 eurot mööbli kasutamise eest, millele lisandus käibemaks. Samuti pidi kostja lepingu p 3.4 alusel tasuma kommunaalkulusid 2 eurot ruutmeetri kohta. Üürilepingu tähtajaks oli lepingu p 1.4 kohaselt 13.12.2016. Lepingu p 2.5. järgi oli lepingu objekti otstarve laoruum.
4.11.02.2016 aktiga fikseeriti, et üüritud ruumid olid kütmata ja vesi kraanides külmus. 11.02.2016 pöördus hageja kirjaga kostja poole, et viimane kütaks ruume vastavalt üürilepingule vähemalt temperatuurini 10 °C. Torude külmumine kahjustas ruume ja tekitas veelekke. Hageja tegi korduva pöördumise 13.01.2016.
2(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599
5.01.02.2016 sai hageja tähitud kirjaga kostja 22.01.2016 avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks põhjusel, et ruumide kütmine elektriga on ebamõistlikult kulukas. Avalduses esitas kostja valeväiteid, nagu oleks hageja lubanud kütte sisse lülitada ja kostja ei teadnud, et lepingu sõlmimisel oli ruumide kasutamise otstarbeks märgitud laoruum. Hageja müügijuht AV koostas seletuskirja, milles fikseeris asjaolud, mis lükkavad ümber kostja avalduses esitatud väited lepingu sõlmimisel keskkütte puudumisest mitteteadmise kohta. Hageja hinnangul ei lõpetanud kostja ülesütlemisavaldus üürilepingut ning hageja edastas iga kuu kostjale arved teenuste kasutamise eest. Kostja arveid ei tasunud.
6.Hageja esitas alternatiivselt kahju hüvitamise nõude. Kui ülesütlemise vajadus oli tingitud ülesütlemist taotlevast poolest tulenevatest asjaoludest, võib see kaasa tuua tema poolt üürilepingu rikkumise ja ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamise kohustuse saamata jäänud üüri ja teenuste maksumuse ulatuses. Seetõttu taotles hageja põhinõude käsitlemist lisaks kostja üürivõlgnevusele alternatiivselt lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitisena. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidles hagile vastu. Hagiavaldusest ei selgu, millisel õiguslikul alusel nõuab hageja kostjalt üüritasu ja kommunaalteenuste tasumist pärast üürilepingu lõppemist kostja 22.01.2016 ülesütlemise avalduse alusel. Hageja soovib alusetult rikastuda kostja arvel, mis on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega. Puudub õigust rikkuv tegevus või asjaolu, kahju tekkimise alus ja põhjuslik seos.
8.22.01.2016 lepingu erakorralise ülesütlemise avalduses tõi kostja esile, et ta teavitas lepingueelsetel läbirääkimistel hagejat soovist kasutada ruume rehabilitatsiooniteenuse osutamiseks, mis oli peamiselt suunatud raskete puuetega laste ja vanurite abistamisele. Keskkütte puudumisest ja elektrikütte vajadusest lepingueelsetel läbirääkimistel juttu ei olnud. Kuna üürile pakutavates ruumides olid suured radiaatorid, ei osanud kostja seaduslik esindaja ruumide ülevaatamisel arvata, et nendes ruumides ei olnud kütet. Ruumides oli tehtud korralik remont, olid kraanikausid käte pesemiseks ja selline mööbel, mis võimaldas arvata, et ruumides tegutses varem ilukeskus. Kostja seaduslik esindaja ei osanud arvata, et tegemist on laoruumidega, nagu on märgitud üürilepingus. Lepingueelsetel läbirääkimistel ei olnud juttu, et ruumide otstarve on laoruum ja neis puudub küte. Kostja ei valda eesti keelt ja ei saanud lepingu tekstist aru, vaid lähtus lepingu sõlmimisel hageja antud selgitustest. Kostja esitas hagejale kohe ülesütlemisavalduse, kui selgus, et üüritavas ruumis ei ole kütet.
9.Koos 22.01.2016 erakorralise ülesütlemisavaldusega tagastas kostja hagejale ruumide võtmed, andes sellega valduse hagejale üle. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 01.02.2016, samal päeval soovis kostja vormistada ruumide üleandmise akti. Hageja ei tulnud ruume vastu võtma. Kostja palus 09.05.2016 kirjaga tagastada ettemakstud 800 eurot. Hageja raha ei tagastanud ja jätkas kostjale arvete esitamist. Kui kohus rahuldab mingil määral hageja nõude, palus kostja väljamõistetava summa tasaarvestada ettemaksuga 800 eurot ja sellele lisandunud seadusjärgse viivisega 74,18 eurot.
3(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599
10.AV seletuskirjas esitatud väited ei vasta tegelikkusele. Kui kostjale oleks teda olnud, et tegemist on laoruumiga ja puudub kaugküte, ei oleks ta sellist üürilepingut sõlminud. Lepingu p 4.1.3. kohaselt oli hageja kohustatud varustama üürnikku lepingu objekti kasutamiseks vajalike kommunaal- ja muude teenustega. Tavapärane on, et kommunaalteenuste hulka kuulub ka ruumi kütmise teenused.
11.Üürileping lõppes 22.01.2016 erakorralise üürilepingu ülesütlemisega VÕS § 313 lg-te 1 ja 3 alusel. Hagejal puudus õigus kostjalt lõppenud lepingu alusel arvete tasumist nõuda. Esimese astme kohtu otsus
12.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3409,67 eurot. Maakohus jättis 75% ulatuses hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda.
13.Kostjal ei olnud mõjuvat põhjust, mis oleks andnud talle õiguse üürileping etteteatamise tähtaega järgimata üles öelda. Kostja ei tõendanud, et esines selline hagejapoolne lepingu rikkumine, mille tõttu ei olnud täiendava tähtaja andmine rikkumise kõrvaldamiseks vajalik või võimalik. Kostja väitis, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingis üüritud ruumide puudus ehk kaugkütte puudumine ning ruumide mittevastamine kostja soovitud eesmärkidele. Kostja ei tõendanud, et ta nõudis hagejalt viidatud puuduste kõrvaldamist ning hageja keeldus puuduste kõrvaldamisest mõistliku aja jooksul. Seetõttu ei olnud tal ka õigust etteteatamistähtaega järgimata lepingut üles öelda. Lisaks ei tõendanud kostja veenvalt, et ta ei teadnud lepingu sõlmimisel kaugkütte puudumisest ning et esines mõni üürileandjast tulenev põhjus, mis takistas kostjal üüritud asja kasutamist. Lepingust ei tulnud hagejale kohustust tagada kaugkütte olemasolu.
14.Lepingu p 4.2.22. nägi ette, et kostja pidi üürnikuna hankima kõik oma majandustegevuseks vajalikud load, kooskõlastused ja nõusolekud ning esitama üürileandjale vajadusel kehtivate kauplemis- ja muude lubade ärakirjad. Järelikult ei vastutanud hageja üürileandjana selle eest, kas kostjal oli võimalik üüritud ruumides tegutsemiseks saada kõiki vastaval tegevusalal vajalikke lube või kooskõlastusi. Kostjal oli enne lepingu sõlmimist võimalus kindlaks teha, millistele nõuetele peab siseviimistlus vastama. Kostja ei ole hageja poole pöördunud, et viia viimistlus vastavusse tervisekaitse nõuetega.
15.Kostja viited sellele, et ta ei teadnud, et kasutusotstarbe järgi on tegemist laoruumidega, ei anna alust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ruumide kasutusotstarve oli lepingus fikseeritud. Lisaks pole kostja esile toonud asjaolusid, millest järelduks, et ruumide otstarve takistas tal ruumide kasutamist.
16.Kuna kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda ilma sellest etteteatamata, kehtis leping edasi p 7.6.2. järgi kuus kuud alates ülesütlemise teate hageja poolt kättesaamisest, s.o kuni 01.08.2016.
17.Maakohus luges üleandmise aktidega tõendatuks, et kostja faktiliselt ei kasutanud ruume alates ülesütlemisavalduse hagejale saatmisest ja valdus oli hagejale üle läinud. Kuigi kostja omal soovil ei kasutanud üüripinda alates 22.01.2016, oli tal VÕS § 296 lg 3 järgi kohustus tasuda hagejale üüritud ruumide eest lepingujärgseid makseid kuni 4(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599 lepingu kehtivuse lõppemiseni. Siiski ei olnud hageja hagis esitatud nõue täies ulatuses põhjendatud. Hageja ei selgitanud ega tõendanud, mille alusel ta kostjalt elektrienergia kasutamise eest tasu nõudis aja eest, millal kostja ruume enam ei kasutanud (veebruar ja märts 2016). Lepingu p 3.4 kohaselt pidi kostja tasuma lepingus fikseeritud summas ehk 2 eurot ruutmeetri kohta lepingus märgitud kommunaalteenuste ehk üldelektri, üldvee, koristuse, remondi, prügiveo, kontorijäätmete, halduskulude ja hoolduskulude eest. Kostja enda tarbitud vee ja elektri eest pidi ta tasuma vastavalt arvesti näitudele. Leping ei näinud ette, et hagejal oleks olnud eraldi õigust või kohustust määrata arvetel, et kostja peaks tasuma eraldi võrguteenuse, elektrienergia hinna, börsihinna müügimarginali hinna, võrguteenuse edastamise tasu, taastuvenegria tasu ja elektriaktsiisi eest viisil, nagu seda on märgitud makseteatistes. Hageja oli õigustatud saama alates 01.02.2016 igas kuus üüri 399,90 eurot, mööbli kasutamise eest 50 eurot ja 124 eurot üldiste kommunaalteenuste eest, kokku 573,90 eurot ilma käibemaksuta ja 688,68 eurot koos käibemaksuga. Kuue kuu eest oli õigus saada 4132,08 eurot. Lisaks põhinõudele palus hageja välja mõista viivise 118,90 eurot.
18.Hageja ei ole esitanud käesolevas menetluses kostjale tasaarvestuse avaldust viivisenõude tasaarvestamiseks kostja tagatise tagastamise nõudega.
19.Kostja esitas menetlusliku tasaarvestuse avalduse, milles ta palus hageja väljamõistetava nõudega tasaarvestada tema tagatise 800 eurot tagastamise nõue hageja vastu ja tagatise tagastamata jätmisest tulenev viivisenõue seaduses sätestatud määras. Maakohus leidis, et kostjal oli õigus tasaarvestuslik vastuväide esitada ning tasaarvestas kostja tagatise tagastamise nõude ning selle tagastamata jätmisest tuleneva viivisenõude hageja nõudega. Kostja sai viivist nõuda alates 01.08.2016. Seega oli seisuga 24.03.2017 sissenõutavaks muutunud viivis seaduses sätestatud määra alusel 41,31 eurot. Põhjendatud oli hageja põhinõue 4132,08 eurot ja viivisenõue 118,90 eurot, kokku 4250,98 eurot. Tasaarvestuse tulemusena mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja 3409,67 (4250,98 – 841,31).
20.Hageja esiletoodud alternatiivsetel alustel ei kuuluks hageja rahaline nõue kostja vastu rahuldamisele suuremas ulatuses.
21.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja palus kostjalt hagis kokku 4500 euro väljamõistmist. Kohus rahuldas hageja nõude ligikaudu 75% ulatuses. 17.04.2016 eelistungil selgitas kohus hagejale kompromissi sõlmimise mõistlikkust, kuid hageja ei olnud nõus sõlmima kostjaga kompromissi hagis toodud põhinõudest väiksemas summas. Seetõttu lähtus maakohus menetluskulude jaotamisel nõude rahuldamise ulatusest ja jättis kostja menetluskulud kostja enda kanda ning hageja menetluskuludest 75% kostja kanda. Maakohus pidas hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurust mõistlikuks, kuid leidis, et hageja esindaja aeg toimingute tegemiseks ei olnud mõistlik. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse kui blanketi täitmiseks ei olnud õigusabi kasutamine vajalik ning seetõttu luges maakohus mõistlikuks ajaks vaid 1 tund, mis võis esindajal kuluda asja 5(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599 materjalidega tutvumiseks. Hagiavalduse koostamiseks ja esitamiseks võis hageja esindajal mõistlikult kuluda 2 tundi, kuid hagi täiendus koosnes sisulises osas vaid ühest lausest ja selle koostamiseks ei saanud aega kuluda enam kui 10 minutit. 17.04.2017 eelistung kestis 1 h ja 30 minutit. Istungiks valmistumiseks ei saanud hageja esindajal mõistlikult kuluda aega enam kui 1 tund. Pärast istungi toimumist esitas hageja kohtule küll 1,5 lehel hagi täienduse, kuid see ei sisaldanud asjakohaseid õiguslikke põhjendusi ning kohtu istungil antud selgitustele hageja esindaja sisuliselt ei reageerinud. Maakohus leidis, et antud dokumendi koostamise põhjendatud ajakulu ei saanud ületada 1 tundi. Kostja täiendavate seisukohtadega tutvumiseks võis esindajal seejärel kuluda küll 30 minutit, kuid hageja enda täiendavalt kohtule esitatud seisukohad koosnesid vaid mõnest lausest ega sisaldanud õiguslikke põhjendusi. Nende koostamiseks ei saanud hagejale aega kuluda enam aega kui 10 minutit. Maakohus luges hageja lepingulise esindaja menetluskulud põhjendatuks 13 tunni ja 50 minuti ulatuses ning tunnihinnaks 50 eurot. Kogumis olid hageja menetluskulud põhjendatud 1041,67 eurot (350 eurot riigilõiv + 691,67 eurot õigusabikulud). Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks antud summast välja 75% ehk 781,25 eurot. Kostja apellatsioonkaebus
22.Kostja vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses ja palus teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
23.Otsusest ei selgu, mille alusel maakohus järeldas, et üürniku poolt siseviimistluse osas remondi tegemise korral oleks terviseamet andnud loa rehabilitatsiooniteenuse osutamiseks üüriruumides. Maakohus ei hinnanud, kas üürileping vastas poolte tahtele VÕS § 29 järgi, kostjal polnud soovi laoruume üürida. Hageja 10.02.2016 esitatud pretensioon ja vastus põhineb võltsitud dokumentidel ning maakohtu järeldus, et kostja ülesütlemise avaldus on kehtetu, on ekslik. Kuna üürileping lõppes 01.02.2016, siis puudub hagejal õigus üüri ja muid tasusid nõuda. Lisaks sai hageja kostjalt ka koos 22.01.2016 üürilepingu ülesütlemisega ruumide valduse. Otsusest ei selgu, mille alusel pidas maakohus tõendatuks ja põhjendatuks hageja viivisenõude 118,90 eurot. Hageja vastuapellatsioonkaebus
24.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis kostjalt välja mõistmata elektrienergia tasu 158,71 eurot, tuvastas ebaõigesti, et hageja ei ole kostja tagatise tagastamise nõuet tasaarvestanud hageja viivise nõudega, ning tasaarvestas kostja tagatise ja sellelt arvestatud viivise nõude hageja põhinõudega ja hagis nõutud viivise nõudega.
25.Maakohus ei põhjendanud, miks pidi hageja põhjendama viivise väljanõudmise ulatust, kui ta esitas nõude vaid väikses osas, võrreldes kogu arvestusliku viivisega 2877,19 eurot. Asjaolu, et kohus ei pidanud õigeks viivise nõuet kolme päeva osas augusti tasudest, ei anna alust väita, et viivisearvestust ei ole esitatud või et see on vale. Kohtul oli rahuldatud nõude ja hageja esitatud andmete alusel võimalik viivisearvestust korrigeerida. Maakohus tõi otsuse p-s 87 sissenõutavana välja 02.02.2016 makseteatise viivise, kuid ei arvestanud seda viivisenõuet täielikult rahuldamata jättes. 6(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599
26.Väär on kohtu seisukoht, et garantiisumma tasaarvestamine hageja poolt eeldab avaldust. Lepingu p-des 3.1. ja 3.2. on pooled kokku leppinud üürileandja õiguses võlgnevus tasaarvestada. Kohus on ekslikult pidanud võimatuks hageja poolt vastavalt üürilepingu p-le 5.12. hagis esitatud tagatisraha viivisega tasaarvestada. Ebaõige on ka maakohtu seisukoht, et hageja pidanuks kostjale tagatisraha tagastama. Maakohus rahuldas ekslikult kostja vastunõude koos sellelt arvestatud viivisega, kuigi kostja arvestus oli teine.
27.Kohus ei põhjendanud, miks on maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel võimalik välja mõista vaid materjalidega tutvumise kulu, kuid mitte avalduse koostamise kulu. Lisaks on maakohus vääralt hinnanud, et menetlusdokumenti on võimalik koostad a10 minutiga. Dokumendi koostamiseks tuleb eelnevalt asjaolud läbi töötada. 17.04.2017 eelistungiga seotult on ebaõige maakohtu poolt istungiks ettevalmistuse mittearvestamine ja hinnang, et sellega seoses koostatud menetlusdokument ei sisaldanud asjakohaseid põhjendusi. Väär on ka menetluskulude nimekirja koostamise aja mittearvestamine, sest tegu on reaalselt kohtumenetluses kulutatud ajaga. Siinkohal kordab apellant kohtuistungil menetluskulude nimekirja esitamisel öeldut, et hageja esindaja tunnitasu ongi seetõttu madalam, et ta vajab mõneti rohkem aega asja läbitöötamiseks, ja palub kohtul seda arvestada. Lisaks on kohus jätnud arvestamata hageja 25.10.2017 kulude täienduse, sh osalemise 18.10.2017 kohtuistungil. Vastus apellatsioonkaebusele
28.Hageja ja kostja vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata ning menetluskulud vastaspoole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
29.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt tühistada osas, milles maakohus jättis 114,99 euro ulatuses hagi rahuldamata ja jagas menetluskulud ning määras kindlaks nende rahalise suuruse.
30.Pooled vaidlesid selle üle, millal pooltevaheline üürileping lõppes: kas kostja poolt selle erakorralise ülesütlemisega 01.02.2016 või vastavalt lepingu p-le 7.6.2. 01.08.2016. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kostja ülesütlemine ei olnud kehtiv ja leping lõppes 01.08.2016 kostja poolt üürilepingu lõpetamise soovist teatamisest kuue kuu möödumisel (lepingu p 7.6.2.). Kuna kolleegium nõustub eeltoodud osas maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis TsMS § 654 lg 6 järgi kolleegium eeltoodud asjaolude tuvastamise osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda.
31.Kostja apellatsioonkaebuse väidete kohaselt pole maakohus tuvastanud poolte tegelikku tahet üürilepingu sõlmimisel. Kolleegium leiab, et poolte tahe väljendub ennekõike allakirjutatud üürilepingus. Lepingu p-s 2.5. on pooled kokku leppinud, et üüritud ruumi kasutusotstarve on laoruum, mistõttu ei saanud see tulla kostjale üllatusena. Kostja on üüritava ruumi enne lepingu sõlmimist üle vaadanud, mida kinnitasid kostja juhatuse liige AT ja tunnistaja ST, ja kostjal oli võimalus hageja esindajalt läbirääkimiste ajal täpsustada üüritud ruumidega ja kommunaalteenuste 7(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599 osutamisega seonduvat. Kostja väitis kaebuses, et ta avaldas hagejale, et ta tahab üüritud ruume kasutada meditsiiniteenuste osutamiseks, mistõttu pidi hageja aru saama, et kostja äritegevus ruumide omaduste tõttu ei ole võimalik, kuid sõlmis ikkagi lepingu. Kolleegium selle etteheitega ei nõustu. Üürnik kui meditsiiniteenuse osutaja pidi eelduslikult enne lepingu sõlmimist teadma, millised nõudmised on meditsiiniteenuse osutamiseks kasutatavatele ruumidele ja tal oli võimalik tuvastada, kas üürilepingu esemeks olevad ruumid on teenuse osutamiseks sobivad. See, et kostja pärast üürilepingu sõlmimist ei saanud vastavat luba meditsiiniteenuse osutamiseks, ei ole hagejale ette heidetav. Oma äritegevuseks vajalike lubade mittesaamise riski kannab üürnik. Kostja oma väidet, et hageja esitas talle lepingu sõlmimisel valeandmeid, tõendanud ei ole. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja ei ole kostjale lepingu sõlmimisel kinnitanud, et üürile antavates ruumides on keskküte. Lisaks arvestades üürilepingu sõlmimise aega 14.12.2015 pidi kostja juba ruumide ülevaatamisel nende temperatuurist järeldama, et kütet ruumides ei ole. Tunnistaja AV ütluste kohaselt lubas üürnik ruume kütta oma elektriradiaatoritega (I kd, tl 156). Üürilepingu p 3.4. järgi lisanduvad üürile kommunaalkulud (üldelekter, -vesi, koristus, -remont, prügivedu ja kontorijäätmed), mille eest kuulub tasumisele igas kuus 2 eurot /m2 kohta. Eraldi maksab üürnik vastavalt arvesti näidule vee ja elektri eest. Kuna üürilepingus keskkütte eest tasumises kokku ei lepitud, siis pole kolleegiumi arvates usutav, et pooled sellise teenuse osutamises kokku leppisid ilma seda sõnaselgelt lepingus esile toomata.
32.Järgnevalt vastab kolleegium kostja apellatsioonkaebuse väidetele, mille kohaselt on kostja lepingu kehtivalt üles öelnud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses (I kd, tl 33) tõi kostja puudusena esile hageja poolt ruumide kasutusotstarbe varjamise, keskkütte puudumise ja selle, et Terviseamet ei andnud kostjale luba üüritud ruumides meditsiiniteenuse osutamiseks. VÕS § 196 lg 1 järgi kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu p-st 8.2.2. järgi võis üürnik lepingu rikkumiste korral lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepinguobjekti sihipärase kasutuse ja üürileandja ei kõrvalda või ei ole võimeline neid kõrvaldama 3 päeva jooksul peale hoiatuse saamist. Kolleegium leiab, et juba üürilepingu sõlmimisel olemas olnud asjaolud, millest üürnik pidi olema teadlik, ei anna alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. See, et kostja ei saanud Terviseametilt tegutsemiseks luba, ei ole selliseks asjaoluks. Tegutsemiseks lubade saamine kuulub üürniku enda vastutusalasse ja enne üürilepingu sõlmimist oleks ta pidanud tegema selgeks Terviseameti poolt esitatavad nõuded ning neist lähtudes otsustama üürilepingu sõlmimise üle. Lisaks on maakohus õigesti viidanud sellele, et kostjal oleks olnud endal võimalus viia ruumid hageja nõusolekul vastavusse meditsiiniteenuse osutamisele kehtestatud nõuetele või nõuda hagejalt ruumide vastavusse viimist, kuid kohtule ei ole esitatud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja on soovinud seda teha. 8(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599
33.Kuna üürileping kehtis kuni 01.08.2016, siis oli hageja õigustatud selle aja eest kostjalt nõudma üüri maksmist. Üüri suuruse osas ei olnud poolte vahel vaidlust. Lepingu p 3.3. järgi oli kuu üür 400 eurot, kuid vastavalt hageja makseteatistele nõudis ta igas kuus üüri 399,90 eurot, ja mööbli kasutamise eest 50 eurot. Lepingu p.3.4. järgi tuli kommunaalteenuste eest tasuda 124 eurot kuus. Kokku tuli kostjal tasuda 573,90 eurot ilma käibemaksuta ja koos käibemaksuga 688,68 eurot. Koos käibemaksuga kuulus kuue kuu eest tasumisele 4132,08 eurot. Hageja ei ole sellele summale vastuapellatsioonkaebuses vastuväiteid esitanud.
34.Küll aga vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis väljamõistmata iga kuu arves toodud 9,28 eurot, mille kohta oli arvele märgitud „võrguteenus võrguühenduse kasutamine“ eest, kuna sellise tasu nõudmine ei tulenenud üürilepingust. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega. Kuna lepingus on täpselt määratletud, mille eest pidi kostja tasuma ja kohustust võrguühenduse kasutamise eest tasumiseks sealt ei tulenenud. 02.02.2016 arve (I kd, tl 35) järgi on hageja kostjalt nõudnud elektrienergia ja selle edastamise eest kokku 73,68 eurot. Kostja sellele vastu vaielnud ei ole. Kuna jaanuaris olid üüritud ruumid kostja kasutuses ja jaanuarikuu tarbimise eest tuli tasuda veebruari arve alusel, siis tuli lepingu p 3.4. alusel üürnikul tasuda tarbitud elektri eest. Järelikult tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus leidis, et veebruarikuu arvel toodud jaanuaris tarbitud elektri eest ei kuulu 73,68 eurot väljamõistmisele. 01.03.2016 arve järgi on üürnik kasutanud elektrit 23 kwh, kuid arvestades, et kostja andis üüritud ruumide valduse jaanuari lõpus üle, siis veebruaris ta enam elektrit tarbida ei saanud ja 01.03.2016 arvel oleva elektri osas on maakohus õigesti jätnud hageja nõude rahuldamata. Eeltoodut kokku võttes oli kostja kohustatud tasuma hagejale seisuga 01.08.2016 4205,76 eurot (4132,08+73,68).
35.Hageja on hagiavalduses palunud välja mõista viivise 118,90 eurot, millise nõude kohus on ka rahuldanud. Kostja apellatsioonkaebuse väited, et viivise suuruse arvestus ei ole kontrollitav, ei anna alust viivise nõude rahuldamata jätmiseks. Üürilepingu p
5.2.järgi oli maksetega viivitamisel viivise määraks 0,5% päevas ja iga arve muutus sissenõutavaks järgmise kuu 5. kuupäeval. Eeltoodut arvestades oli juba 01.08.2016 seisuga viiviste summa üle 2000 euro, mistõttu nõutud viivis 118,90 eurot oli igal juhul põhjendatud.
36.Maakohus tasaarvestas kostja tasaarvestuse avalduse alusel hageja nõude kostja nõudega tagatise 800 eurot tagastamiseks ja 24.03.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 41,31 eurot saamiseks. Pooled ei vaidle selles, et hageja on kohustatud üürilepingu lõppemisel tagastama kostjale tagatisena makstud 800 eurot, kuid vaidlus on selle üle, millise hageja nõudega tuleb see tasaarvestada. Hageja vaidlustas maakohtu poolt otsuses tasaarvestuse tegemise, väites, et ta on oma viivise nõude osaliselt kostja tagatisraha tagastamise nõudega tasa arvestanud. Kolleegium hageja väidetega ei nõustu. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestuse tegemine toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja väidetel esitas ta tasaarvestuse avalduse hagiavalduse lisaks olevas raamatupidamise õiendis nr 4 (I kd, tl 39), millele on alla kirjutanud raamatupidaja RA, ja mille kohaselt on hageja viivise nõudest seisuga kuni 04.08.2016 tasaarvestatud ettemakstud garantiisumma 800 eurot. Kolleegium leiab, et 9(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599 hagi lisaks olevat raamatupidaja poolt allakirjutatud õiendit, mis on TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalne tõend, ei saa pidada tasaarvestuse avalduseks VÕS § 198 mõttes. Üürilepingu p 3.2. annab hagejale õiguse garantiisumma tasaarvestamiseks oma rahaliste nõuetega, kuid kolleegiumi arvates saab see toimuda siiski VÕS § 198 järgi vastava avalduse tegemisega üürnikule.
37.Seega on maakohtu otsus õige osas, kus maakohus tasaarvestas kostja tagatise (garantiisumma) tagastamise nõude hageja kohtule esitatud nõudega üüri, kommunaalkulude ja viivise saamiseks.
38.Maakohus on tasaarvestanud hageja nõude ka tagatise tagastamisega viivitamise eest arvestatud viivisega summas 41,31 eurot. Hageja on selle tasaarvestuse tegemist maakohtule ette heitnud. Kolleegium leiab, et viivise tasaarvestamiseks puudus alus. VÕS § 197 lg 2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega ei sõltu tasaarvestuse hetk mitte sellest, millal vastav avaldus tehti, vaid vastastikute nõuete sissenõutavaks muutumise ajast. Kuna hageja nõuded olid muutunud sissenõutavaks kogu ulatuses 01.08.2016 ja kostja nõue samal ajal, siis kostja tasarvestuse avalduse alusel on seisuga 01.08.2016 hageja nõue kostja vastu lõppenud 800 euro ulatuses ja kostja nõue kogu ulatuses. Seega ei olnud kostjal alust nõuda hagejalt viivise tasumist. Eeltoodu tõttu tuleb maakohtu otsus osas, milles maakohus leidis, et hageja nõue tuleb kostja viivise 41,31 eurot nõudega tasaarvestada, tühistada ja selles osas tuleb väljamõistmisele kuuluvat summat suurendada.
39.Eeltoodut arvestades kuulub hageja nõue kostja vastu rahuldamisele summas 3524,66 eurot (põhivõlg 4205,76 eurot + viivis 118,90 – tagatis 800 eurot).
40.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
41.Kolleegium leiab, et TsMS § 163 lg 1 ei anna kohtule võimalust jagada menetluskulud viisil, kus ühe menetlusosalise kulud jagatakse vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile ja teise kulud jäetakse tema enda kanda. Juhul, kui menetluskulud jagatakse vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile, tuleb sellisel viisil jagada mõlema menetlusosalise kulud. Seega arvestades, et hagi rahuldati ca 78% ulatuses, siis tuleb 78% menetluskuludest jätta kostja kanda ja 22% hageja kanda. Maakohtu otsus tuleb menetluskulude jaotamise ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas tühistada.
42.Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 toodud selgituste kohaselt tuleb seoses sellega, et kostja menetluskulude suurust maakohtus kindlaks ei määratud, käesoleva tsiviilasja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrata TsMS § 172 lg 2 järgi asja lahendanud maakohtu poolt mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist.
43.Kuna ringkonnakohtu menetluses muudeti hageja vastuapellatsioonkaebuse väidetest lähtuvalt maakohtu otsust marginaalses määras ja kostja apellatsioonkaebus jäeti täiesti rahuldamata, siis leiab kolleegium, et apellatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta poolte enda kanda. 10(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-118599
44.Hageja esitas taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks, paludes täiendada hageja esindaja poolt kohtuistungil esitatud seletust viiviste tasaarvestuse, elektrikulu nõude ja menetluskulude kohta. Kostja vaidles protokolli parandamisele vastu. TsMS § 50 lg 1 järgi menetlustoimingu protokoll peab kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Kolleegium leiab, et hageja on oma väited esitanud vastuapellatsioonkaebuses ja taotluses toodu ei ole asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt oluline ning tegemist ei ole sisulise parandusega, mistõttu jätab kolleegium TsMS § 53 lg 4 järgi taotluse rahuldamata ja lisab taotluse protokollile.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.