Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.04.2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-23-4100
Kohtuasi
Clos Resto OÜ hagi Beir OÜ vastu vara tagastamise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.05.2024 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja liik
Clos Resto OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
4758 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Clos Resto OÜ (registrikood 14697016), lepingulised esindajad vandeadvokaat Marko Pikani ja advokaat Maria Veermäe Kostja Beir OÜ (registrikood 14195007), lepinguline esindaja Aivari Olli
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada otsuse põhjendusi.
2.Jätta Clos Resto OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Clos Resto OÜ kanda.
4.Määrata kindlaks Beir OÜ menetluskulude rahaline suurus ja mõista Clos Resto OÜ-lt Beir OÜ kasuks välja menetluskulud 1202,50 eurot. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-23-4100 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Clos Resto OÜ (hageja) esitas 15.03.2023 Harju Maakohtule Beir OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat tagastama hagejale 25.05.2022 kokkuleppe p-s 9 kostjale üle antud vara: jäämasin, kassasüsteem, viis ovaalset lauda, seitse komplekti aiamööblit (ümar laud ja neli tooli), gaasipliidi alune külmsahtlitega tööpind, valgusketid õues, valgustid toas, helisüsteem toas ja õues ning eestlaetav nõudepesumasin. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14.05.2019 üürilepingu Tallinnas aadressil XXX asuvate ruumide kasutamiseks viieks aastaks. Üürilepingu sõlmimise ajal olid kostja osanikeks ja juhatuse liikmeteks S.K ja tema abikaasa. S.K oli ja on hageja osanik ning juhatuse liige.
3.Hageja soovis üüritud ruumides restorani avada. Hageja tegi üüripinnal maalri- ja sisekujundustöid. Restoran avati 2019. aasta maikuus ning Clos Resto nimelist restorani opereeris hageja kuni 08.05.2022.
4.Kostja edastas 21.04.2022 hagejale teate üüri suurendamisest 3000 eurolt 3495 euroni alates 21.05.2022 ning teatas lepingu ülesütlemise kavatsusest juhul, kui hageja ei nõustu üüri tõstmisega. S.K teavitas korduvad suuliselt hageja teisele juhatuse liikmele P.T, et kostja kavatseb lepingu üles öelda enne suve algust.
5.Hageja juhatuse liikmete vahel tekkisid erimeelsused majandustegevuse jätkamise osas. S.K saatis 26.05.2022 hageja teisele juhatuse liikmele P.T-le e-kirja, kus sedastas, et on otsustanud hageja tegevuse lõpetada ja kulude kokku hoidmiseks lõpetada sõlmitud üürilepingu. Kostja osanikuks ja juhatuse liikmeks oli sel ajal juba L.L. Üürilepingu lõpetamiseks sõlmis S.K hageja esindajana kostjaga hageja huvide vastaselt 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, milles lepiti kokku, et seoses üürilepingu lõpetamisega on hagejal kohustus teostada üüripinna ja kasutatud seadmete remonttööd ning likvideerida väidetavalt üüripinna kasutamisega tekkinud kahju. S.K hageja esindajana kinnitas, et need kulud kannab hageja. Kokkuleppe p 7 kohaselt kohustus hageja kostjale hüvitama 5429,50 eurot. Lisaks leppisid pooled kokkuleppes kokku, et hageja annab kostjale üle vara 5710 euro väärtuses, millega loetakse täidetuks hageja kohustus hüvitada kostjale 5429,50 eurot.
6.Selliselt tasaarvestati kokkuleppe p-des 7–10 kostja alusetu nõue hageja vastu ning olematu kohustuse täitmiseks andis hageja kostjale üle hagejale kuulunud varakogumi. Kokkuleppe p-d 7–10 on tühised, kuivõrd need on vastuolus heade kommetega. S.K on hageja esindajana sõlminud hagejat selgelt kahjustava kokkuleppe, mille sisuks oli hageja vara üleandmine kostjale kui S.K-ga seotud isikule. Vara käsutus on sisuliselt toimunud vastusoorituseta, kuna kostjal ei olnud mistahes nõudeid hageja vastu.
2
2-23-4100
7.Juhul kui kohus leiab, et kokkuleppe p-d 7–10 ei ole tühised, siis on hagejal alternatiivselt õigus need tühistada, sest S.K on rikkunud nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustust hageja ees, lähtudes kokkuleppe sõlmimisel vaid iseenda ja kostja huvidest. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Pooled sõlmisid 2019. aasta maikuus tähtajatu üürilepingu Tallinnas aadressil XXX asuvate ruumide kasutamiseks. Kostja soovis üüritasu suurendada ja nõudis ka kindlustusmaksete hüvitamist, aga kostja võttis need nõuded tagasi. Pooled lõpetasid üürilepingu, sest hagejal ei olnud raha, et tasuda üüri. Kostja ettepanek, et üürileping lõpetatakse alates 01.06.2022 oli hagejale kasulik. Hageja nõustus kostja ettepanekuga ja 25.05.2022 allkirjastasid pooled kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks.
10.Ruumide kasutamisest oli tekkinud kahjustusi, mistõttu pooled vaatasid ruumid üle ja fikseerisid puudused, mille likvideerimise kohustus on hagejal kui üürnikul. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes fikseerisidki pooled, milliseid töid oleks hageja pidanud teostama. Kuna hagejal rahalised vahendid puudusid, siis ei olnud hageja võimeline neid puudusi likvideerima. Pooled leppisid kokku, et puudused likvideerib hoopis kostja ja kulude osas tehakse tasaarvestus. Lisaks ruumidele üüris kostja hagejale ka seadmeid, mida hageja kasutas oma majandustegevuses, mille kahjustused ületasid normaalse kulumise taseme. Ka nende remondi jaoks hagejal puudusid rahalised vahendid, mistõttu leppisid pooled kokku, et nende remondi teostab samuti kostja ja kulud tasaarvestatakse. Kuna hagejal ei olnud raha, et täita oma kohustusi, siis lepiti kokku, et hageja annab kostjale vara väärtuses, millega saab tasaarvestada hageja kohustused kostja ees. Kostja ei ole saanud endale hageja vara tasuta.
11.Puuduvad mistahes asjaolud, mille puhul saaks väita, et vaidlusalune kokkulepe on vastuolus heade kommetega. Kuigi hageja toob esile, et tal on õigus kokkulepe tühistada, siis ei ole hageja esitanud kokkuleppe tühistamise avaldust ei enne hagi esitamist ega ka hagis. Isegi kui arvata, et hageja on tühistamise avalduse esitanud hagis, siis on see tehtud hilinenult. Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Harju Maakohus jättis 24.05.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruseks 1256,65 eurot.
13.Hageja on esitanud vallasasjade tagastamise nõude väites, et kokkulepe, mille alusel vallasasjade omandiõigus kostjale üle anti, on tühine. Tehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 p 1 ja 2 järgi tühine, kui see on vastuolus heade kommetega, eelkõige siis, kui tehing on tehtud poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või poolte kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Tõendamiskoormus lasub hagejal. Omanikul on õigus asi ebaseaduslikust valdusest välja nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel, kui ta tõendab, et on asja omanik. Kostjal lasub kohustus tõendada, et tal on asja valdamiseks õigus.
14.Poole ei vaielnud selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 2019. aasta mais üürilepingu aadressil XXX ruumide kasutamiseks, mille pooled 25.05.2022 kokkuleppega lõpetasid.
15.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vallasasjade väljanõudmise nõude lahendamisel tähendust poole väidetel ja tõenditel üürilepingu sõlmimise ja lõpetamise asjaolude, üürilepingu eseme staatuse ja üüriarvete kohta. Seega ei analüüsinud maakohus 3
2-23-4100 poolte esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, mis puudutasid üüritud ruumide parendamist, kasutusotstarvet, üürilepingu tähtajalisust ja üürilepingu tingimusi.
16.Hageja nõude lahendamisel omavad tähendust 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe p-d 7–10 , ja pooled vaidlevad selle üle, kas need on tühised.
17.Lepingu heade kommetega vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel. Hageja arvates on üürilepingu p-d 7–10 tühised järgmistel asjaoludel: S.K oli mõlema äriühingu osanik ja juhatuse liige; S.K asutas 15.01.2021 KaLi OÜ, mis samuti tegeleb toitlustusega; S.K kostja juhatuse liikmena soovis tõsta üüri restorani ruumide kasutamise eest ning sõlmis hagejat kahjustava kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks; varakäsutus on sisuliselt toimunud ilma vastusoorituseta ja selle eesmärgiks on saada vallasvara omanikuks.
18.Üürilepingu lõpetamise kokkuleppe p-des 7–10 on pooled kokku leppinud, et hageja hüvitab kostjale kasutatud ruumide korrastamise ja seadmete remondi kulud (lagede ja põrandate korrastamine ja gaasiahju ning -pliidi remont) kokku 5429,5 eurot koos käibemaksuga. Pooled piirasid üürileandja kahjuhüvitise suurust eelnimetatud summale. Hüvitise tasus üürnik varaga, mille väärtus on hinnatud.
19.Hageja hinnangul on üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise kokkulepe hagejat äärmiselt kahjustav, sest ei ole tõendatud, et kahju üldse tekkis. Hageja ei ole esile toonud ajaolusid ja tõendeid selle kohta, et kahju hüvitamise kokkulepe on hagejat äärmiselt kahjustav ehk puudus vastusooritus.
20.Kostja esitatud arvetest nähtub, et kostjale on tehtud remonditöid. Kuna kostja esitatud üüritud ruumide fotodelt on näha põrandate ja seinte kahjustused, siis saab järeldada, et üüritud ruumides olid pärast nende kostjale üleandmist kahjustused. Asjaolu, et esitatud arved ei pruugi olla otseselt seostatavad hageja kasutusel olnud pindadega, ei tähenda, et kahjustuste likvideerimine ei osutunud vajalikuks. Kostja esitatud arved kajastavad mõistlikult nii tehtud tööde mahtu kui ka remonditööde tavapärast hinda. Üürnikul on üldjuhul VÕS § 334 lg 2 järgi kohustus hüvitada kahju üürilepingu lõppemisel.
21.Seega ei saa kohustustehingu puhul väita, et see oleks äärmiselt kahjustav hageja suhtes, mistõttu ei ole see heade kommete vastane, sest kahjustuste suurus ning hüvitatavad remondikulud on omavahel proportsionaalsed. Kohustuse täitmine natuuras on küll ebatavaline, kuid mitte seadusega vastuolus.
22.Hageja alternatiivse käsitluse kohaselt on hageja tühistanud üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, s.o p-d 7–10. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuse rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. TsÜS § 131 lg 2 p 2 järgi peab tühistamine toimuma mõistliku aja jooksul. Seadusega sätestatud eelduse peab ümber lükkama kostja, mõistliku aja jooksul tehingu tühistamist peab tõendama hageja.
23.Maakohus nõustus hagejaga, et S.K-l lasub nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustus hageja ees ning lasus ka kostja ees kuni osaluse võõrandamiseni. Kostja juhatuse liige vahetus 4
2-23-4100 20.05.2022. Hageja juhatuse liikmete kirjavahetusest nähtub, et juhatuse liikmed olid eriarvamusel äriühingu edasise tegevuse osas mais 2022, s.o vahetult enne üürilepingu lõpetamist. Pärast üürilepingu lõpetamist küsis hageja e-kirja teel selgitust S.K-lt 21.06.2022 ning kirjavahetus kestis kuni 29.07.2022, kuid hageja e-kirjadest ei selgu, et hageja oleks tehingu tühistanud. Tehingu tühistamise avalduse esitamiseks saab pidada selle esitamist hagiavalduses 15.03.2023. Maakohtu hinnangul ei ole 15.03.2023 tühistamisavaldus esitatud mõistliku aja jooksul pärast tehingu tegemist, mistõttu on see toimetu. Apellatsioonkaebus
24.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et asjas ei ole võimalik teha uut otsust, siis palub hageja Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse tühistada ning saata asi tagasi maakohtule uue otsuse tegemiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
25.Maakohus on jätnud usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastamata esitatud asjaolud, hindamata poolte väited ja tõendid, mis on kaasa toonud ebaõige lahendi tegemise. Maakohus ei ole kontrollinud ega tuvastanud, kas kostja väidetav kahju on üldse tekkinud. Seejuures ei ole arvestatud üürilepingu tingimustega ega asjaoluga, et kostja vastuses esitatud väited ei leidnud tõendamist.
26.Hageja nõue oli rajatud sellele, et poolte kokkulepe on tühine või alternatiivselt tühistatav, kuid kohus asus üllatuslikult hindama kokkuleppe sisu ja kehtivust vaid kahju hüvitamise nõude seisukohast. Maakohus on sisuliselt jätnud kõik muud asjaolud ja tõendid hindamata.
27.S.K on sõlminud hagejat selgelt kahjustava kokkuleppe. Varakäsutus on toimunud ilma mistahes vastusoorituseta, kuna kostjal ei olnud ega ole mistahes nõudeid hageja vastu. Hageja vara on sisuliselt kingitud kostjale. Kokkuleppel on vaid üks eesmärk: saada hagejalt vara tasuta kostja omandisse, et seda kasutada S.K uue avatava restorani tarbeks. S.K-l lasub hageja ees hoolsus- ja lojaalsuskohustus, mida ta on eiranud, lähtudes vaid iseenda ja kostja huvidest.
28.Maakohus oli eelmenetluses määranud kostjale tähtaja oma väidete ja tõendite esitamiseks, sh seonduvalt kahju hüvitamise nõudega, mille osas kokkulepe sõlmiti, kuid maakohtu otsuses on leitud, et hageja pidi tõendama kahju puudumist. Maakohus on üldsõnaliselt jätnud teatud ringi täpsustamata tõendeid üldse tähelepanuta, mistõttu hageja ei tea, millistele tõenditele kohus otsuse rajas. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid. Kahju tekkimise ja kahju hüvitamise nõude tuvastamiseks ei piisa kolmanda isiku esitatud arvetest. Kolmanda isiku esitatud arved kostjale ei ole seotud hagejale antud üüripinnaga ja väidetavate puudustega ning nende tasumist ei ole tõendatud.
29.Maakohus on ebaõigesti jätnud hageja nõude alternatiivsel alusel rahuldamata. Maakohus ei ole esile toonud, millise aja jooksul pidanuks maakohtu arvates hageja kokkuleppe tühistamisavalduse esitama. Kui hageja pöördus kohtusse mitu aastat enne aegumistähtaega, siis ei ole hageja kokkuleppe tühistamisavaldusega hilinenud. Seetõttu on maakohus jätnud ebaõigesti hindamata tühistamisavaldust sisuliselt puudutavad väited ja tõendid.
5
2-23-4100 Vastustaja seisukoht
30.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
31.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
32.Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega jäeti hageja nõuded rahuldamata, täielikult, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).
33.Hageja esitas kostja vastu vallasasjade väljaandmise nõude. Maakohus jättis hageja nõude rahuldamata. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja peab vallasasjade ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks tõendama, et hageja on vallasasjade omanik. Samas ei ole maakohtu otsusest võimalik jälgitavalt aru saada, mis asjaolud on maakohus hageja nõude lahendamiseks tuvastanud. Selliselt on maakohus asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud tuvastatud asjaoludel ebaõigesti materiaalõigust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Samas ei ole maakohtu rikkumised viinud ebaõigesti hagi rahuldamata jätmiseni. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised kõrvaldada ja põhjendab hageja nõude rahuldamata jätmist järgmiselt.
34.AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva nõude eeldusena tuleb hagejal tõendada, et ta on asjade, mille väljaandmist ta nõuab, omanik ja et kostja valdab neid asju ilma õigusliku aluseta.
35.Pooled ei vaielnud selle üle, et hagejal on kaks seaduslikku esindajat, s.o juhatuse liiget: P.T ja S.K, kelle esindusõigused ei ole piiratud. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et hageja ja kostja sõlmisid 2019. aasta mais üürilepingu Tallinnas, aadressil XXX ruumide kasutamiseks, milles hageja pidas Clos Resto nimelist restorani kuni 08.05.2022. Samuti ei vaielnud pooled selle üle, et pooled sõlmisid 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe. Hageja vaidlustab oma seaduslik esindaja P.T kaudu 22.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes tehtud tehingu, mille hageja nimel sõlmis teine seaduslik esindaja S.K ja millega hageja on andnud vallasasjade omandiõiguse üle kostjale. Hagiavalduse kohaselt on hageja endiselt vallasasjade, mille väljaandmist kostjalt nõutakse, omanik, sest poolte vahel 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise p-des 7–10 sõlmitud kokkulepped on tühised.
36.Vaidlusaluse üürilepingu lõpetamise p 7 järgi on pooled kokku leppinud, et hageja hüvitab kostjale üüripinnal kasutatud seadmete remonttööde ja üüripinna kasutamisega tekkinud kahju kõrvaldamiseks kokkulepitud kulud 5429,50 eurot käibemaksuga (p 8 järgi ei ole õigus nõuda suuremat hüvitist), millise kohustuse täidab hageja p 9 järgi andes kostjale üle: jäämasina, kassasüsteemi, viis ovaalset lauda, seitse komplekti aiamööblit (ümar laud ja neli tooli), gaasipliidi aluse külmsahtlitega tööpinna, valgusketid õues, valgustid toas, helisüsteem toas ja õues, eestlaetava nõudepesumasina (katkise pumbaga) kokkulepitud hindadega kokku 5710 eurot. Üürilepingu lõpetamise p 10 kohaselt tasaarvestasid pooled vastastikused eeltoodud kohustused ja kohustuse üürilepingu lõpetamise p-st 34 ning leppisid kokku, et kostjal on 6
2-23-4100 kohustus tasuda hagejale 925,50 eurot (645 + 5710 – 5429,50). Samas p-s 10 leppisid pooled kokku, et kuivõrd hagejal on kohustus tasuda mai kuu eest kommunaalkulud, mille eeldatav suurus on ligikaudu 1000 eurot, siis pärast kommunaalkulude selgumist ja välisfassaadi seisukorra ülevaatust tehakse lõplik rahaline tasaarvestuse kokkulepe.
37.Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes on pooled seega kokku leppinud, et hageja annab kostjale üle üürilepingu lõpetamise kokkuleppes nimetatud vallasasjad ning kostja tasub selle eest hagejale kokku lepitud hinna 5710 eurot. Hinna tasumiseks lepiti kokku, et see loetakse tasutuks vastastikuste rahaliste tasaarvestuse kokkuleppega. Selline kokkulepe vastab müügilepingu tunnustele. VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes oli hageja andnud kinnituse, et hüvitab kostjale üüripinnal kasutatud seadmete remonttööde ja üüripinna kasutamisega tekkinud kahju kõrvaldamiseks kokkulepitud kulud kokku 5429,50 eurot. Lisaks leppisid pooled kokku, et hagejal on kohustus tasuda maikuu eest kommunaalkulud, mille eeldatav suurus on ligikaudu 1000 eurot. Selliselt olid pooled üürilepingu lõpetamise kokkuleppes kokku leppinud kostja nõuete tasaarvestamises hageja vastu üürilepingust tulenevalt hageja müügilepingust tulenevate nõuetega kostja vastu. Vastastikuste tasaarvestuse kokkulepetega on pooled kokku leppinud, et nõuded vastastikku on lõppenud. Pooled ei vaielnud selle üle, et 25.05.2022 vaidlusaluste kokkulepetega on hageja andnud vallasasjad üle kostja valdusesse. Vaidlust ei ole selles, et lepiti kokku, et vallasasjade omand läheb hagejalt üle kostja omandisse ning vallasasjade hinna tasus kostja hagejale, kui pooled tasaarvestasid vastastikused rahalised nõuded.
38.Hageja esitatust on võimalik aru saada, et hageja arvates on poolte vahel sõlmitud vallasjade müügileping, ja sellest tulenevalt kokkulepe kahju hüvitamiseks ning tasaarvestuskokkulepe, vastuolus heade kommetega.
39.Maakohus on põhjendatult leidnud, et poolte vahel sõlmitud kokkulepped vallasasjade omandiõiguse üleandmiseks ei ole tühised TsÜS § 86 alusel. Heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine. Tehing on Riigikohtu käsitluse järgi vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Riigikohus on selgitanud, et lisaks eelnevale on tehing TsÜS § 86 lg 2 järgi heade kommetega vastuolus mh ka siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust (s.o sundolukorras), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Tehingu tühisuse tuvastamiseks vastastikuste soorituste väärtuste ebakõla korral tuleb esmalt kindlaks teha, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning alles seejärel kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras ning kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast (vt RKTKo 25.09.2013, 3-2-1-83-13, p 13).
40.Hageja kui tehingu tühisusele tuginev pool pidi tõendama, et tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning tooma välja asjaolud, mis kinnitavad tema sundolukorda. TsMS § 4 lg 2 järgi hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Hagimenetluses saab kohus võtta kaalumisel aluseks üksnes poolte esitatud 7
2-23-4100 asjaolud (TsMS § 5 lg 1). Hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude esitamise kohustus on hagejal (TsMS § 363 lg 1 p 2), samuti peab hageja olema valmis neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded, tõendama (TsMS § 230 lg 1). Asjaolust, et maakohus oli kostjale selgitanud tema väidete tõendamise vajadust, ei saanud hagejale jääda ebaselgeks hageja enda tõendamiskoormis. Praegusel juhul oli pooltele selge tõendamisele kuuluvate asjaolude ring. Pooled ei vaielnud nõude õigusliku aluse üle ning tulenevalt menetlusdokumentidest oli hagejale teada, mis asjaolud tuleb kohtu ette tuua. Maakohus ei ole otsuses tõendamiskoormist muutnud, vaid on rõhutanud, et hageja pidi esile tooma ja tõendama tehingu tühisusega seotud asjaolud. Hageja selliseid asjaolusid ega tõendeid esitanud ei ole, mille alusel järeldada, et poolte vahel sõlmitud kokkulepped on tühised.
41.Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima. Käesoleval juhul ei vaielnud pooled vallasasjade hinna üle, kuid heade kommete vastane ei saa tehing olla ka ainuüksi põhjusel, et ese on müüdud liiga odavalt (RKKKo 25.05.2017, 3-1-1-22-17, p 54). Heade kommete vastane ei saa olla kokkuleppe ka see osa, kus pooled leppisid kokku, et hageja üürnikuna vastutab üürileandja ees üürilepingu alusel üüritud asja kahjustumisest tekkinud kahju eest, milline vastutus oleks üürnikul ka seadusest tulenevalt (VÕS § 334 lg-d 1–2, § 115, § 127). VÕS § 197 lg 1 järgi, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool (tasaarvestatav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Poolte rahaliste nõuete tasaarvestamine vastastikuseid nõudeid arvestades kattuvas ulatuses ei anna alust järeldada, et tasaarvestuse tulemusel saab vastastikuste soorituste väärtus olla heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
42.Hageja väidetest, et vallasasjad võidi anda kostjale üle tasuta ning kostja kahju hüvitamise nõude alusel tehtud tasaarvestus ei ole põhjendatud, ei ole samuti võimalik järeldada tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtuse heade kommete vastaselt tasakaalust väljas olemist ega hageja sundolukorda sellise tehingu tegemiseks. Hageja esitatust on võimalik aru saada, et hageja kahtlustab muuhulgas, et pooled võisid sõlmida 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes vallasasjade müügilepingu asemel hoopis kinkelepingu. Hageja arvates võivad vallasasjad olla kostjale üle antud tasuta, kuna hagejal mingit kahju hüvitamise kohustust kostja ees ei olnud. Kolleegium märgib, et isegi kui poolte vahel oli sõlmitud kinkeleping VÕS § 259 tähenduses, ei ole see aluseks, et tuvastada sellise tehingu vastuolu heade kommetega. VÕS § 259 lg 1 sätestab, et kinkelepinguga kohustub üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või muul viisil kingisaajat rikastama. TsÜS § 86 lg 2 seevastu kohaldub eelkõige niisugusele tehingule, millega kaasnevad vastastikused kohustused. Tulenevalt kinkelepingu olemusest ei saagi kõne alla tulla tehingu tegemine ebasoodsatel tingimustel või olukorras, kus vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kinkelepingu tegemisel ei ole kinkija seotud tingimustega, mis saaksid olla kinkija jaoks äärmiselt ebasoodsad TsÜS § 86 lg 2 p 1 mõttes. Kinkelepinguga kohustubki kinkija ilma vastutasuta teist isikut oma vara arvel rikastama.
43.Hageja esitatud asjaolud, et hageja esindaja S.K sõlmitud kokkulepped on vastuolus hageja huvidega ning S.K on rikkunud hagejaga sisesuhtest tulenevaid kohustusi hageja ees, ei too samuti kaasa kokkulepete tühisust. Hageja esindaja kohustuste rikkumisest tulenevalt on hagejal õigus vaidlusalused kokkulepped TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada, kui on täidetud 8
2-23-4100 tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduses tehingu tühistamise koosseisud (eelkõige TsÜS §-d 92, 94, 96 ja 97) on erinormiks TsÜS § 86 suhtes, st tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla paralleelselt tehingu tühisuse aluseks heade kommete vastasuse tõttu. Sama kehtib esindaja kohustuste rikkumise tõttu tehingu tühistamist võimaldava TsÜS vahekorra kohta §-ga 86 (RKKKo 25.05.2017, 3-1-1-22-17, p-d 52 ja 54).
44.Hageja ongi oma alternatiivses käsitluses palunud esindaja kohustuste rikkumise tõttu tühistada 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes sõlmitud kokkulepped vallasasjade omandiõiguse üleandmiseks kostjale.
45.Hageja kui esindatav võib TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada enda seadusliku esindaja tehtud tehingu, kui on täidetud järgmised üldised eeldused: 1) hageja seaduslik esindaja tegi tehingu enda esindusõiguse piirides, kuid rikkus tema ja hageja vahelisest sisesuhtest (esindamise aluseks olevast õigussuhtest) tulenevat kohustust, 2) hageja seaduslik esindaja tegi tehingu vastuolus hageja huvidega ning 3) tehingu teine pool teadis või pidi teadma sisesuhtest tulenevate kohustuste rikkumisest (TsÜS komm (2023), § 34, p 3.4 ja 3.5). Hageja ei saa TsÜS § 131 lg 2 alusel siiski tehingut tühistada TsÜS § 131 lg-s 1 nimetatud juhul, kui 1) hageja teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad õiguse tehingu TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada, ja ta andis nõusoleku esindaja poolt sellise tehingu tegemiseks või 2) kui hageja ei tühistanud tehingut mõistliku aja jooksul pärast seda, kui tema seaduslik esindaja oli talle teatanud asjaoludest, mis annavad õiguse tehingu TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Lisaks sätestab TsÜS § 131 lg 3, et esindatav võib tehingu vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest.
46.Hageja palus lugeda tühistamisavalduse kostjale esitatuks 15.03.2023 hagiavaldusega. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vaidlusaluste kokkulepete tühistamise avalduse saab lugeda esitatuks 15.03.2023 hagiavalduses. TsÜS § 98 järgi toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja hagiavalduse, milles on esitatud tühistamise avaldus, kätte saanud.
47.Maakohus leidis, et hageja 15.03.2023 tehtud sõlmitud kokkulepete tühistamiseks on tehtud mõistliku aja möödudes, kuid maakohus ei ole tuvastanud mõistlikku aega, ega aega, millest seda arvestada. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja sai teada 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppest ja vaidlusalustest kokkulepetest 26.05.2022. Seega olid hagejale (hageja teisele juhatuse liikmele) teada asjaolud, mis andsid hagejale õiguse tehingu TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistamiseks, 26.05.2022. TsÜS § 131 lg 3 kohasel võib esindatav tehingu vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada. Seega pidi hageja juhatuse liikme kaudu, kes ei esindanud hagejat vaidlustavate kokkulepete sõlmimisel, kokkulepete tühistamise avalduse esitama kuue kuu jooksul. Kui järgitud ei ole ülesütlemiseks TsÜS § 131 lg-s 3 sätestatud tähtaega, siis ei ole vajadust tuvastada, kas TsÜS § 131 lg 2 p 2 alusel on ülesütlemine välistatud, sest tehingut ei ole tühistatud mõistliku aja jooksu arvates ajast, mil hageja sai oma esindajalt teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada. Samas ei ole käesoleval juhul põhjendatud ka arvata, et mõistlik aeg tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg 2 p 2 järgi saab olla pikem kui TsÜS § 131 lg-s 3 nimetatud kuue kuuline tähtaeg tehingu tühistamiseks. Asjaolu, et hageja seaduslike esindajate vahel on nende sisesuhtest tulenev vaidlus, ei ole iseenesest selliseks asjaoluks, et mõistlikuks pidada pikemat tähtaega kokkulepete tühistamiseks kui kuus kuud. Kuna tehingu tühistamise korral 9
2-23-4100 on see algusest peale kehtetu ja tühistatud tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele (TsÜS § 90), siis on kahtlemata ka tehingu vastaspoole jaoks oluline, et vaatamata vastaspoole sisesuhtest tulenevate vaidlustest esitatakse ülesütlemisavaldus võimalikult lühikese aja jooksul. Praegu ei ole selliseid erandlikke asjaolusid esile toodud, millest järeldada, et hageja ei saanud või poleks pidanud tehingut tühistama kuue kuu jooksul asjaoludest teadasaamisest, mis andsid talle vastava õiguse TsÜS § 131 lg 3 alusel.
48.Arvesse võttes, et hagejal oli õigus tühistada 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes sõlmitud kokkulepped esindaja kohustuste rikkumise tõttu kuue kuu jooksul ajast, mil hageja sai teada ülesütlemise asjaoludest, s.o 26.05.2022, siis oli hagejal õigus kokkulepped üles öelda vaid kuni 26.11.2022. Seega hagejal ei olnud õigust poolte vahel sõlmitud kokkuleppeid tühistada hagiavaldusega, mis esitati 15.03.2023.
49.Kuna hageja ei ole tühistanud 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes vaidlusaluseid kokkuleppeid mõistliku aja jooksul, siis ei ole vajalik hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas hagejal oleks olnud õigus kostjaga sõlmituid kokkuleppeid sisulistel põhjustel üles öelda.
50.Lähtudes eeltoodust on poolte vahel 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes sõlmitud kokkulepped vallasasjade omandiõiguse üle andmiseks kehtivad. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et tema on vallasajasjade, mille väljaandmist hageja kostjalt nõuab, omanik, siis ei ole võimalik hageja nõuet rahuldada. Eeltoodud põhjustel on maakohtu otsus lõppjärelduses õige. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.
51.Maakohus on õigesti märkinud, et hageja nõude lahendamisel ei ole vaja hinnata poolte väiteid ja tõendeid üürilepingu sõlmimise ja lõpetamise asjaolude, üürilepingu tingimuste ja üüritud eseme parendamise, kasutusotstarbe ning üüritud eseme omandiõiguse kohta. Lisaks ei ole vaja hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas kostjal on hageja vastu üürilepingust tulenev kahju hüvitamise nõue, mistõttu tuleb maakohtu otsusest jätta välja osa, milles maakohus hindas poolte vahel sõlmitud kahju hüvitamise kokkulepet sisuliselt. Olukorras, kus esitatud väiteid ja tõendeid ei ole vaja hageja nõude, s.o vallasasjade väljaandmise nõude rahuldamiseks, ei ole põhjendatud nende hindamine ei eraldiseisvalt ega kogumis kõikide võimalike asjaolude hindamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
52.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
53.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kuna maakohus on oma otsuses kostja menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka kostja apellatsiooniastme menetluskulud.
54.Apellatsioonimenetluses on kostja palunud mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 1202,50 eurot. Hageja vastuväiteid kostja menetluskulude nimekirjale esitanud ei ole.
10
2-23-4100
55.Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjale osutatud õigusabi kokku 9 tundi ja 15 minutit. Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja nõupidamiseks kliendiga, apellatsioonkaebusele vastamiseks ja kohtule esitamiseks ning menetluskulude nimekirja koostamiseks, arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust, on põhjendatud ja vajalik.
56.Kostjale osutatud õigusteenuse tunnitasu 130 eurot (ilma käibemaksuta), ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
57.Seega tuleb hagejalt välja mõista menetluskulu kostja kasuks 1202,50 eurot (9 tundi 15 minutit x 130 eurot).
58.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.