Otsuse tegemise aeg ja koht 26. jaanuar 2018 Tallinn Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-17-8208
Tsiviilasi
Rootsu Resto OÜ hagi Xxxvastu üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes hagi hind 24 168 eurot
Tsiviilasja hind
Menetlusosalised ja nende Hageja: Rootsu Resto OÜ (registrikood 12877091, Rohuneeme tee esindajad 57b, Pringi küla, Viimsi vald 74011); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Robert Sarv (Advokaadibüroo RS MERCATORIA, Tartu mnt 7, Tallinn 10145, telefon 56946044, e-post: [email protected]); Kostja: Xxx(isikukood xxx, xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Denis Polman (Advokaadibüroo Vilippus Polman Partnerid, Sakala 18-2, 10141 Tallinn, e-post; [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja Rootsu Resto OÜ hagi nõudes tuvastada, et Rootsu Resto OÜ ning Xxxvahel sõlmitud üürileping objektile aadressiga Xxx, Xxx ja registriosa numbriga xxx, on hagiavalduse esitamise seisuga kehtiv ega ole Xxxülesütlemisavaldusega lõppenud.
2.Tühistada 29.05.2017 hagi tagamise määrus ja sellega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Menetluskulude jaotus
2.Mõista hagejalt Rootsu Resto OÜ-lt (registrikood 12877091) kostja Xxx(isikukood xxx) kasuks menetluskuludena välja kostja õigusabikulud 3312 (kolm tuhat kolmsada kaksteist) eurot.
3.Mõista hagejalt Rootsu Resto OÜ-lt (registrikood 12877091) kostja Xxx(isikukood xxx) kasuks välja viivis menetluskulude summalt 3312 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude
täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus hagiavalduses tuvastada, et hageja ning kostja vahel sõlmitud üürileping objektile aadressiga Xxx, Xxx ja registriosa numbriga xxx, on hagiavalduse esitamise hetke seisuga kehtiv ega ole kostja ülesütlemisavaldusega lõppenud.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja OÜ Marhold Grupp sõlmisid 31. juulil 2011 äriruumi üürilepingu, mille alusel kohustus kostja andma üürniku valdusse ruumid aadressil Xxx, Pringi küla. OÜ Marhold Grupp tasus kostjale tagatisraha summas 2556 eurot. Kostja ja hageja leppisid 2015. a kokku, et hageja võtab üle üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Pooled leppisid kokku üürisummaks 2014 eurot ühe kalendrikuu kohta. Pooled leppisid kokku, et üürileping kehtib veel viis aastat alates kokkuleppe sõlmimisest. Hagejal ei ole antud üürilepingu lisa säilinud, sest hageja juhatuse liige Reijo Mäll ei ole nimetatud dokumenti hageja teisele juhatuse liikmele üle andnud. Poolte vahel ei ole hageja arvates vaidlust lepingu lisa sõlmimises, sest kostja on võtnud mitme aasta jooksul üüri vastu just hagejalt ning on hagejat üürnikuna tegutsemist tunnustanud.
4.Hageja peab nimetatud aadressil populaarset restorani Roots. Hageja on senini täitnud kõiki üürilepingust tulenevaid kohustusi. Hageja poolt maksete tegemist tõendavad pangaväljavõtted. Restorani on pärjatud mh Hõbelusikaga ning see on külastajate seas populaarne. Hageja on täitnud ka kommunaalmaksete tegemise kohustust. Pooltel ei esine vaidlust selles, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürileping samadel tingimustel nagu on üürilepingus lisas 1, sest kostja on nimetatud üürilepingu hageja suhtes üles öelnud.
5.Kostja ütles üürilepingu üles 02. mai 2017 seisuga põhjusel, et hageja ei ole täitnud tähtaegselt üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi. Kostja ei ole kasutanud võimalust tasaarvestada väidetavalt maksmata summad tagatisraha arvelt, olgugi et kostjale on tasunud tagatis raha nii OÜ Marhold Grupp kui hageja. Hageja jätkas ruumide kasutamist põhjusel, et ta ei nõustunud üürilepingu ülesütlemisega. Kostja möönis hageja õigust ruumide kasutamise jätkamiseks, kuna ei nõudnud viivitamata ruumide vabastamist ega võtnud ise ruumide vabastamiseks midagi ette.
6.16. mail 2017 allkirjastas kostja ruumide valduse vabastamise teate, mille kohaselt nõudis ruumide valduse üleandmist hiljemalt 29. mail 2017. Kostja nõudis tungivalt valduse üleandmist ning ähvardas hagejat sunniviisilise väljatõstmisega olukorras, kus hageja vabatahtlikult ruume ei vabasta.
7.Hageja ei ole nõustunud üürilepingu erakorralise ülesütlemisega, kuivõrd ülesütlemiseks puuduvad faktilised ja õiguslikud alused. Hageja on proovinud jõuda kostjaga kompromissile üürilepingu jätkamiseks, kuid kostja on sellest põhjendamatult keeldunud. Kostja soovib hagejast otsitud ettekäändel vabaneda vaid põhjusel, et soovib kinnistu kolmandale isikule võõrandada ning üürilepingu lõppemise tähtaeg ei ole veel saabunud. Üürilepingu erakorraline lõpetamine toob hagejale kaasa märkimisväärse kahju, kuivõrd hageja palgal on 15 töötajat, kes tuleks koondada, ning hagejal puuduvad alternatiivsed võimalused kasumi teenimiseks. Lisaks on suvine periood hageja majandustegevuse jätkamise seisukohalt ülioluline, sest peamine käive ja kasum teenitakse just suveperioodil.
8.Hageja viitas TsMS § 368 lõikele 1. Hageja õiguslik huvi sellise tuvastusnõude esitamise vastu seisneb kokkuvõtvalt asjaolus, et pooltel on tekkinud vaidlus seoses üürilepingu kehtivusega. Kui üürileping kehtib, siis ei ole hagejal kohustust ruumide valdust kostjale üle anda ning hageja saab jätkata antud ruumides majandustegevusega. Seega on hageja tuvastushuvi suunatud lepingu kehtivuse tunnustamisele. Kuivõrd kostja ülesütlemisavaldus võib hagis esitatud asjaoludel olla ka tühine heade kommetega vastuolu tõttu, on hageja nõudeks tuvastada, et üürileping kehtis hagiavalduse esitamise hetke seisuga. Kuna hagi esitati ajaliselt hiljem võrreldes toimetu või tühise ülesütlemisavaldusega, on võimalik hagejal antud tuvastusnõude kaudu enda eesmärk realiseerida – kui üürileping kehtis hagi esitamise ajal, kehtis see ka vaidlustatud ülesütlemisavalduse tegemise ajal.
9.Kostja on üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena esitanud väite, justkui on hageja kostjale võlgu. Pooltel ei saa olla vaidlust selles, et tegemist on üürilepinguga, millel ei ole formaalseid ega materiaalseid kehtivuse puudusi. Pooltel esineb vaidlus üksnes selles, kas kostja on õiguspäraselt üürilepingu erakorraliselt kehtivalt üles öelnud. Üürilepingu p 9.2.5 kohaselt võib kostja hagejaga sõlmitud üürilepingu üles öelda juhul, kui hageja on viivituses rahaliste kohustuste maksmisega enam kui 30 päeva või vähemalt 60 päeva aastas kokku.
10.Hageja viitas VÕS § 196 lõikele 3. Kostja ei ole lepingut üles öelnud mõistliku aja jooksul. Kostja ei ole lepingu erakorralise ülesütlemise teatises põhjendanud, miks kostja lepingu alles nüüd üles ütleb, kui kostjale on üürimaksete praktika sobinud mitme aasta vältel. Kostjale on hageja poolt osamaksete tegemine teada alates 2015. a maikuust ehk enam kui kaks aastat tagasi. Kostja ei ole seega mõistliku aja jooksul väidetavast lepingurikkumisest teadasaamisest alates lepingut üles öelnud.
11.Poolte vahel ei saa olla vaidlust selles, et hageja on tasunud kostjale üüri osamaksete kaupa ning kostjat ei ole selline üüri tasumine kunagi häirinud. Kostja ei ole esitanud hagejale pretensioone seoses üüri osamaksete teel tasumisega. Kuna nimetatud praktika on poolte vahel toiminud pretensioonivabalt alates 2015. a maikuust, ei saa teatud ulatuses võlgnevuse eksisteerimine olla lepingu ülesütlemise aluseks. Kui kostja üürileandjana ei ole kahe aasta jooksul kordagi üürimaksete osade kaupa maksmise kohta pretensioone esitanud, sai hageja üürnikuna eeldada, et üürileandja aktsepteerib sellist maksekäitumist. Kui kostja soovis enda seisukohta üüri osamaksetega tasumise suhtes muuta, oleks kostja pidanud andma sellest hagejale eraldi teada. Vastasel korral hoidis kostja pahauskselt hagejat teadmises, et senine praktika ei ole aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning ühtäkki lõpetas hagejale täiesti üllatuslikult üürilepingu ära. Seega käitus kostja hageja suhtes sõnamurdlikult.
12.Hageja hinnangul ei olnud hea usu põhimõttega kooskõlas, et üürileandja ütles üürilepingu üles pärast mõistliku aja möödumist väidetavast üürilepingu rikkumisest teadasaamist. Hageja ei eita teatud makseraskuste esinemist, kuid hagiavalduse esitamise hetkeks on hageja täitnud kõik kohustused kostja ees. Hageja viitas TsÜS §-le 138 ja VÕS §-le 6. Kostja soovib hagejast vabaneda vaid põhjusel, et soovib kinnistu kolmandale isikule võõrandada ning uus omanik soovib ilmselt ise hageja valduses olevaid ruume kasutama hakata. Kuigi kostjal võib
üürilepingu kohaselt olla õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks üüri osamaksetena tasumise tõttu, on kostja sellist praktikat aastate vältel lubanud ning loonud sellega hageja silmis õiguskindluse praktika kohasuse osas, mistõttu ei saa kostja ootamatult lepingut üles öelda.
13.Hageja leidis, et kostja meelemuutus pooltevahelise praktika osas oli ootamatu ja ebaõiglane, mistõttu oli ülesütlemise avaldus vastuolus heade kommetega ning tühine. Lisaks tagab kostja nõudeid hageja vastu tagatisraha, mille kostja saab vajadusel enda nõuete katteks realiseerida. Kostja ei ole seda võimalust kasutanud. Samuti ei ole kostja esitanud hageja vastu raha maksmisele suunatud nõudeid. Seega seisneb kostja eesmärk otsitud alusel hagejast vabanemises, mitte väidetava võlgnevuse sissenõudmises.
14.07.07.2017 seisukohtades hageja kostja väidetega ei nõustunud. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hageja üürivõlgnevuse suuruseks on 25 738 eurot. Kostja ei ole esitanud üüri arvestust ning üürinõude aluseid. Hagejal tekkis üüri maksmise kohustus alles 2015. aastal ning sisuliselt oleks hageja pidanud jätma kostjale tasumata enam kui ühe aasta üürid, sest 25 738 eurot / 2014 eurot = 12,8 kuud. Kostja ei ole lisanud vastusele ühtegi tasumata üüri nõuet (vms). Eeltoodust tulenevalt on kostja väide vale ning eksitab kohut põhjendamatult.
15.Kostja eksitus üüriarvestuse tegemisel seisneb selles, et kostja on arvestanud üksnes ühele pangakontole kantud üüri, kuid hageja on tasunud üüri mitmele kontole. Kui arvestada kogu üüriperioodi kestust ning kohtule esitatud tõendeid üürimaksete kohta, on näha, et hageja on tasunud kostjale vähemalt 42 922 eurot. Kostja koostatud teatis ei ole arvestatav tõendina, sest see on koostatud pärast vaidluse tekkimist ja hagi kättetoimetamist. Tegemist on kostja seletusega, mis on koostatud manipuleerivalt kohtu eksitamise eesmärgil.
16.Hageja ja hageja esindaja ei ole 22.05.2017 kohtumisel esitanud kostja viidatud väiteid. Hageja ei ole survestanud kostjat üürivõla sissenõudmisest loobuma. Hageja on esitanud hagi enda seadusega tagatud õiguse kaitseks ning tema heas usus käitumist tuleb eeldada (TsÜS § 139), sest kostja ei ole tõendanud ega isegi mitte põhistanud, mis asjaoludel peaks hageja nõudma kostjalt üürinõudest loobumist. Kostja käsitlus hagi õiguslikust perspektiivitusest on alusetu. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid ega põhistanud, miks tal oli õigus pooltevaheline üürileping erakorraliselt üles öelda. Kuni kostja ei ole neid asjaolusid tõendanud, ei saa võtta kostja otsitud väiteid asja menetlemisel arvesse. Kuna vaidluse esemeks on lepingu ülesütlemine, peab kostja tõendama, et tal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda. Kostja peab tõendama kõik erakorralise ülesütlemisega seotud asjaolud.
17.Hageja pidi kostjale saatma 29.06.2017 nõudekirja tõendite kunstliku loomise lõpetamiseks. Kostja on alates kohtuvaidluse tekkimisest alates kasutanud hageja positsioonide kahjustamiseks kõiki võimalikke vahendeid (esitanud valeväiteid, loonud õigusnäivust jne). Hageja leidis, et kohus peab arvestama kostja soovi hagejat jätkuvalt kahjustada.
18.23.08.2017 seisukohtades tõi hageja välja, et 07.08.2017 esitas kostja Xxxlepinguline esindaja kohtule teate kinnisasja võõrandamise kohta. Teatele lisatud müügilepingu kohaselt võõrandas kostja Xxxtalle kuulunud kinnistu OÜ-le Altoona (registrikood 10260009) 31.07.2017 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. OÜ Altoona on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse 14.08.2017.
19.23.08.2017 sai hageja Imatra Elekter AS-lt (võrguettevõtja) lühisõnumi, mille kohaselt lõpetatakse üüripinna võrguleping 24.08.2017 seisuga. See tähendab, et uus üürileandja Altoona OÜ on astunud faktilisi samme hageja majandustegevuse takistamiseks ja rikub tahtlikult pooltevahelist üürilepingut.
20.13.09.2017 seisukohtades leidis hageja, et kostja on vastuses välja toonud mitmeid väiteid, mis ei seondu hageja nõude aluse ja esemega. Hagiavalduse rahuldamise seisukohalt tuleb kohtul tuvastada, kas hagejal oli kostja ees 29. märtsi 2017 seisuga üürivõlgnevus ulatuses, mis võimaldas kostjal arvestades poolte aastatepikkust praktikat üürilepingu erakorraliselt üles öelda.
21.Pooled vaidlevad kostja vastusest nähtuvalt vaid lepingu ülesütlemise eelnenud ajal tekkinud võlgnevuse üle. Hageja vaidles vastu kostja väitele, mille kohaselt on hageja nõude suuruseks 31. juuli 2017 seisuga 22 409,01 eurot. Hageja arvates omas tähtsust vaid võlgnevuse seis üürilepingu erakorralise ülesütlemise hetke seisuga, mitte mõned kuud hiljem. Teiseks ei saanud hagejal olla kostja ees sellist võlgnevust. Kostja väiteid on hageja käsitlenud juba 03. juuli 2017 vastuse p-s 7. Sellise võlgnevuse eksisteerimiseks oleks pidanud hageja jätma üüri vähemalt ühe aasta ulatuses maksmata. Kohtule esitatud pangaväljavõtetest nähtub, et hageja on järjepidevalt üüri maksnud. Seega on kostja väide objektiivselt võimatu, võlgnevuse kujunemise käik ebaselge ning võlgnevust pole.
22.Hageja on tasunud pangakonto väljavõtete kohaselt 42 922 eurot. Kui jagada 42 922 eurot 2014 euroga, saab tulemuseks 21,31 kuud. Tegemist on perioodiga, mis jääb täpselt poolte üürilepingu kestuse perioodi. Eeltoodust tulenevalt jääb kostja väide võlgnevusest arusaamatuks. Aprillikuu rent ei kuulu vaidlusaluste asjaolude hulka, sest lepingu erakorralise ülesütlemise põhjendatuse kontrollimine saab toimuda vaid lepingu ülesütlemisele eelnenud asjaolude suhtes. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-45-15 juhiste järgi tuleb eristada lepingust taganemise mõistliku aja ning taganemise aluseks olevate asjaolude hindamisel algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi (p 11). 23. augusti 2017 vastuse väidet ei saa käsitleda märtsikuus 2017 tehtud ülesütlemise avalduse alusena, sest faktiline asjaolu sai aset leida alles aprillikuus 2017. Hageja leidis, et kostja väited, mis puudutavad perioodi pärast 29.03.2017 tuleb jätta tähelepanuta.
23.Hageja vaidles vastu kostja väitele, mille kohaselt tuleks arvestada hageja tehtud ülekandeid arusaamatu viivise katteks. Kostja ei viita ühelegi õiguslikule alusele, mis võimaldaks ülekandeid viivise katteks arvestada. VÕS § 88 lg 1 annab võlgnikule õiguse määrata, missuguse kohustuse ta võlausaldaja ees täidab. Nagu on näha iga ülekande selgitusest, on hageja teinud ülekandeid vaid üüri (selgitustes „rent“) katteks. Sama kehtib leppetrahvi suhtes. Kuna kostja pole kordagi hagejalt leppetrahvi nõudnud (tõendeid selle kohta esitatud pole), siis ei saa leppetrahvist juttu olla.
24.Hageja leidis, et kostja viivisenõue on vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja on jätnud enda järjepideva käitumisega hagejale mulje, et ta ei nõua viivist ja aktsepteerib üüri osade kaupa maksmist. Kostja on käitunud vastuoluliselt. Kostja on järjepidevalt aktsepteeritud üürisummade osade kaupa maksmist ega ole väljastanud aastate jooksul ühtegi viivisenõuet. Seega loobus kostja enda viivise- ja leppetrahvinõudest, kui ei teatanud neist nõuetest mõistliku aja jooksul. Kuivõrd kostja 29. märtsi 2017 ülesütlemisavalduses ei ole võlgnevuse sisu üldse täpsustatud, ei saa lugeda, et kostja tugineb just viivisenõudele, mida ta kunagi hagejale esitanud ei ole.
KOSTJA VASTUVÄITED
25.Kostja vaidles hagile vastu. Üüri võlgnevuse tekkimine ning selle suurenemine ei anna üürnikule alust mitte maksta üüri ja rikkuda jätkuvalt üürilepingut. Tegemist on üürilepingu vältava rikkumisega ning üürileandja sai üürilepingu üles öelda vastavalt üürilepingu tingimustele. Samuti ei muuda võlgnevuse tekkimine üürilepingus kokkulepitut. Kui esinevad alused üürilepingu lõpetamiseks, siis saab neid kasutada.
26.Hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja võlgnevus on ilmselge ja hageja ei ole seda kustutanud seisuga 02.05.2017. Hageja esitas perspektiivitu hagi, mille eesmärgiks on kasutada rendiobjekti kohtuvaidluse ajal ilma renti maksmata. Nimetatud eesmärgi on hageja avaldanud kostjale läbirääkimistel. Viimase makse sooritas hageja 27.04.2017. Hageja pole vastanud kostja järelpärimistele, kas ta jätkab maksete sooritamist kohtumenetluse kestel või mitte.
27.Kostja nõue hageja vastu on seisuga 31.07.2017 22 409,01 eurot. Lepingu rikkumise tuvastamise seisukohalt omab õiguslikku tähendust rendilepingu ülesütlemise kuupäev ehk 29.03.2017, sest 29.03.2017 avaldusega ütles kostja rendilepingu üles. Tegemist oli ülesütlemisavaldusega, mitte täiendava tähtaja andmisega rikkumise kõrvaldamiseks. Isegi kui kogu võlgnevus oleks kustutatud 02.05.2017, oleks rendileping üles öeldud, sest rikkumine oli fikseeritud seisuga 29.03.2017. Kuna hageja väidab alusetult, et rikkumine tuleb tuvastada seisuga 02.05.2017, siis arvestas kostja võlgnevuse välja ka selle kuupäeva seisuga. Kostja esitas ka nõude arvestamise tabelid.
28.Kostja arvestas võlgnevuse hageja jaoks kõige soodsamal viisil. Kostja ei arvestanud võlgnevust enne 10.07.2015 (ligikaudu 5 000 eurot). Kostja arvestas iga makse alusel tasutuks põhivõla, mitte viivise. Lepingu punkti 8.2. kohaselt oli maksetähtaja rikkumise korral ettenähtud viivisemääraks 0,1% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Kuni 2015. aasta lõpuni ei olnud maksete hilinemised märkimisväärsed. Alates 2016. aasta algusest muutus hilinemine märkimisväärseks. Arvestuste lihtsustamiseks ja hagejale soodsamaks tegemiseks on viivist ning põhivõlg arvestatud alates 2016. aasta jaanuarist. Kostja lähtus rendilepingu lisa nr 4 punktist 2, mille kohaselt tuli rent tasuda jooksva kuu eest kahes osas. Esimene osamakse 1 014 eurot tuli tasuda hiljemalt 15.-ndaks kuupäevaks ja teine osamakse 1000 eurot hiljemalt 27.ndaks kuupäevaks.
29.2016. a jaanuari esimene osamakse tasuti 15.01.2016 asemel 19.01.2016 ja viivis on 4,06 eurot. 2016. a jaanuari teine osamakse tasuti 27.01.2016 asemel 29.03.2016 ja viivis on 62 eurot. 2016. a veebruari esimene osamakse tasuti 15.02.2016 asemel 02.05.2016 ja viivis on 78,08 eurot. 2016. a veebruari teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.02.2016 asemel 06.05.2016 ja viivis on 69 eurot. 2016. a veebruari teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.02.2016 asemel 16.05.2016 ja viivis 5 eurot (ajavahemik 07.05.2016-16.05.2016).
30.2016. a märtsi esimesest osamaksest tasuti 514 eurot tasuti 15.03.2016 asemel 23.05.2016 ja viivis on 69,97 eurot. 2016. a märtsi esimesest osamaksest tasuti 500 eurot 15.03.2016 asemel 31.05.2016 ja viivis on 4 eurot (ajavahemik 24.05.2016-31.05.2016). 2016. a märtsi teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.03.2016 asemel 07.06.2016 ja viivis on 72 eurot. 2016. a märtsi teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.03.2016 asemel 14.06.2016 ja viivis on 3,5 eurot (ajavahemik 08.06.2016-14.06.2016).
31.2016. a aprilli esimene osamakse tasuti 15.04.2016 asemel 20.06.2016 ja viivis on 66,92 eurot. 2016. a aprill teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.04.2016 asemel 20.07.2016 ja viivis on 84 eurot. 2016. a aprilli teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.04.2016 asemel 25.07.2016 ja viivis on 2,5 eurot (ajavahemik 21.07.2016-25.07.2016). 2016. a mai esimene osamakse tasuti 15.05.2016 asemel 27.06.2016 ja viivis on 43,6 eurot. 2016. a juuni esimene osamakse tasuti 15.06.2016 asemel 01.08.2016 ja viivis on 47,66 eurot. 2016 juuni teine osamakse tasuti 27.06.2016 asemel 02.08.2016 ja viivis on 36 eurot.
32.2016. a juuli esimesest osamaksest tasuti 514 eurot 15.07.2016 asemel 15.08.2016 ja viivis on 31,43 eurot. 2016. a juuli esimesest osamaksest tasuti 500 eurot 15.07.2016 asemel 23.08.2016 ja viivis on 4 eurot (ajavahemik 16.08.2016-23.08.2016). 2016. a juuli teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.07.2016 asemel 25.08.2016 ja viivis on 29 eurot. 2016. a juuli teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.07.2016 asemel 01.09.2016 ja viivis on 3,5 eurot
(ajavahemik 26.08.2016-01.09.2016). 2016. a augusti esimesest osamaksest tasuti 514 eurot 15.08.2016 asemel 06.09.2016 ja viivis on 22,31 eurot. 2016. a augusti esimesest osamaksest tasuti 500 eurot 15.08.2016 asemel 14.09.2016 ja viivis on 4 eurot (ajavahemik 07.09.201614.09.2016). 2016. a augusti teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.08.2016 asemel 20.09.2016 ja viivis on 24 eurot. 2016. a augusti teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.08.2016 asemel 26.09.2016 ja viivis on 3 eurot (ajavahemik 21.09.2016-26.09.2016).
33.2016. a septembri esimene osamakse tasuti 15.09.2016 asemel 07.11.2016 ja viivis on 53,74 eurot. 2016. a septembri teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.09.2016 asemel 21.11.2016 ja viivis on 55 eurot. 2016. a septembri teisest osamaksest tasuti 500 eurot 27.09.2016 asemel 29.11.2016 ja viivis on 4 eurot (ajavahemik 22.11.2016-29.11.2016). 2016. a oktoobri esimene osamakse tasuti 15.10.2016 asemel 06.03.2017 ja viivis on 143,99 eurot. 2016. a oktoobri teine osamakse tasuti 27.10.2016 asemel 24.04.2017 ja viivis on 179 eurot. 2016. a novembri esimene osamakse tasuti 15.11.2016 asemel 27.04.2017 ja viivis on 165,28 eurot. 2016. a novembri teine osamakse tasuti 27.11.2016 asemel 27.04.2017 ja viivis on 152 eurot.
34.2016. a detsembri esimene osamakse tasuti 15.12.2016 asemel 27.04.2017 ja viivis on 134,86 eurot. 2016. a detsembri teine osamakse tasuti 27.12.2016 asemel 27.04.2017 ja viivis on 121 eurot. 2017. a jaanuari esimene osamakse tasuti 15.01.2017 asemel 27.04.2017 ja viivis on 103,43 eurot. 2017. a jaanuari teine osamakse tasuti 27.01.2017 asemel 27.04.2017 ja viivis on 90 eurot. 2017. a veebruari esimene osamakse tasuti 15.02.2017 asemel 27.04.2017 ja viivis on 71,99 eurot. 2017. a veebruari teine osamakse tasuti 27.02.2017 asemel 27.04.2017 ja viivis on 59 eurot. 2017. a märtsi esimene osamakse tasuti 15.03.2017 asemel 27.04.2017 ja viivis on 44,62 eurot. 2017. a märtsi teine osamakse tasuti 27.03.2017 asemel 27.04.2017 osaliselt summas 930 eurot ja viivis on 28,83 eurot. 2017. aasta aprilli renti hageja ei tasunud.
35.Seisuga 29.03.2017 oli hageja põhivõlgnevuse summa 12 084 eurot ja viivis 1 858,38 eurot. Seisuga 02.05.2017 oli hageja põhivõlg 2 084,00 eurot ja viivis 2 199,01 eurot.
36.Rendilepingu punkt 8.3. nägi valduse vabastamise rikkumise eest ette leppetrahvi ehk iga viivitatud päeva eest tuli tasuda ühe päeva kolmekordse renditasu ja kõrvalkulu summa. Kõrvalkulusid kostja leppetrahvi arvutamisel ei arvestanud. Ühe kuu rent oli 2014 eurot, seega leppetrahvi suuruseks kujunes ühe kuu eest 6 042 eurot ning päeva leppetrahvi suuruseks oli 201,40 eurot. Antud leppetrahvi saab hakata arvutama alates 02.05.2017. Seisuga 31.07.2017 oli leppetrahvi suuruseks 18 126 eurot. Kogumis on hageja võlgnevus kostja ees 22 409,01 eurot.
37.23.10.2017 seisukohtadega koos esitas kostja kohtule rendilepingu lisa nr 4, mille punktis 2 olid märgitud rendi suurus ja tasumise tähtpäevad. Hageja ei ole vaidlustanud kokkulepitud rendi suurust ega tasumise tähtpäevi.
38.Kostja on selgitanud rendivõlgnevuse kujunemist seisuga 29.03.2017. Hageja jättis tasumata renti alates 27.10.2016. Rendilepingu ülesütlemise päeval 29.03.2017 oli hageja põhivõlg 12 084,00 eurot ja viivis 1 858,39 eurot. Kuna hageja ei tasunud renti alates 27.10.2016, olid rendilepingu ülesütlemise päeval täidetud mõlemad rendilepingu p 9.2.5 sätestatud ülesütlemise alused: rendivõlgnevus on kestnud 30 päeva järjest ja rendivõlgnevus on kestnud 60 päeva jooksvas aastas.
39.Pahatahtliku hagi tõttu kandis kostja kahju, mille osadeks on rendivõlg, leppetrahv rendipinna mittevabastamise eest ja elektrivõlg. Kostjal on selles osas nõue hageja vastu. Kuna hageja on varatu ning pikemat aega negatiivse omakapitaliga, ei ole kostjal võimalik nõu Hageja maksma panna ja kostja ei esita vastuhagi.
40.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista õigusabikulud summas 4406,4 eurot. Vastavalt õigusabilepingule tasus kostja advokaadibüroole osutatud õigusabi eest 120 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks (kokku 144 eurot tunnis). Kokku on tsiviilasja menetlemisel kostjale osutatud õigusabiteenust 30,6 tunni ulatuses. Kostja õigusabikulude summa koos käibemaksuga on 4 406,4 eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu kuulub õigusabikulu hüvitamisele koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskulude summalt seaduses sätestatud määras.
KOHTU PÕHJENDUSED
41.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
42.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) kostja ja OÜ Marhold Grupp sõlmisid 31. juulil 2011 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis kostja üürile ruumid Viimsi vallas Pringi külas aadressil Xxx; 2) hageja ja kostja sõlmisid 10.05.2015 kokkuleppe, mille kohaselt võttis hageja üle üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused; 3) kokkuleppe kohaselt pidi hageja tasuma kostjale igakuiselt üüri summas 2014 eurot ning tasuma kõrvalkulud; 4) kostja esitas hagejale 29.03.2017 teate üürilepingu ülesütlemise kohta alates 02.05.2017; 5) hageja ei nõustunud pärast teate saamist ruumide vabastamisega; 6) kostja võõrandas 31.07.2017 notariaalselt tõestatud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel Xxx kinnistu OÜ-le Altoona.
43.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, sest hageja oli rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Pooled vaidlevad selle üle, kas sõlmitud üürileping on jätkuvalt kehtiv.
44.Hageja leidis, et kostjal ei olnud õigust üürileping üles öelda, sest hageja täitis lepingust tulenevaid kohustusi. Kostja ei kasutanud õigust tasaarvestada väidetavat võlgnevust tagatisraha arvelt, kuigi tagatise olid tasunud nii eelmine üürnik kui ka hageja. Hageja õiguslik huvi tuvastushagi esitamisel seisneb selles, et kui leping kehtib, saab hageja ruumides oma tegevust jätkata.
45.Lisaks leidis hageja, et kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest alates. Mitmete aastate jooksul sobis kostjale praktika, kus üürimakseid tehti osade kaupa. Kostja ei ole esitanud hagejale pretensioone ega nõudnud viivise tasumist. Kostja hoidis hagejat pahauskselt teadmises, et senine praktika ei ole aluseks lepingu ülesütlemiseks. Kuna kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teadasaamist, ei ole kostja käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega.
46.Hageja väited seoses võlgnevusega kostja ees muutusid menetluse kestel. Algses hagis hageja eitas võlgnevuse tekkimist. Hageja väitis, et kostja on jätnud arvestamata osad hageja maksed, mis on tehtud teise pangakonto kaudu. Menetluse kestel hageja möönis makseraskuste tekkimist, kui väitis, et ta täitis kostja ees kõik kohustused. Hageja leidis, et arvestada tuleb ainult seda võlgnevuse seisu, mis oli 29.03.2017 ehk teatise saatmise ajal.
47.Kostja leidis, et tal oli õigus leping üles öelda hageja vältava rikkumise tõttu. 29.03.2017 seisuga oli hagejal tekkinud kostja ees üürivõlgnevus. Tegemist oli lepingu ülesütlemise avaldusega, mitte kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisega. Kostja osundas, et võlgnevus tekkis juba varasemal üürnikul, mida kostja siiski ei arvestanud. Hageja üürnikuna ei
järginud lepingus toodud maksetähtaegu ja seisuga 29.03.2017 oli hageja üürimaksetest tulenev põhivõlgnevus 12 084 eurot ja viivis 1 858,38 eurot. Seisuga 02.05.2017 oli hageja põhivõlg 2 084,00 eurot ja viivis 2 199,01 eurot. Rendilepingu ülesütlemise päeval olid täidetud mõlemad rendilepingu punktis 9.2.5 toodud eeldused lepingu ülesütlemiseks ehk võlgnevus oli kestnud 30 päeva järjest ja 60 päeva jooksvas aastas.
48.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg 1 p 4 näeb ette, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja taganeda lepingust või öelda lepingu üles. VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Lisaks tuleneb VÕS § 196 lõikest 3, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.
49.VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 294 sätestab, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel.
50.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võivad üürilepingu mõlemad pooled mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kooskõlas VÕS § 313 lõikega 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
51.Riigikohus on leidnud, et üldjuhul saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata, kuigi pooled võivad teisiti kokku leppida (RK TKo 3-2-1-42-14, p 11). Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine üürniku rikkumist samas olematuks ei muuda (RK TKo 3-2-1-5-13, p 35).
52.VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 p 2 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda ka siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. VÕS § 316 lg 2 näeb ette, et üürileandjal ei ole VÕS § 316 lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
53.Kohus selgitas hagejale 29.09.2017 pöördumises vajadust põhistada oma väiteid, et kostja oli rendilepingu ülesütlemisel pahauskne (toimiku lk 125). Hagejal tuli põhistada ja tõendada, et lepingu ülesütlemise eeldused ei olnud seisuga 29.03.2017 täidetud. Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma väiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud. Eelviidatud võlaõigusseaduse sätteid arvestades leiab kohus, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
54.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja ja Marhold Grupp OÜ sõlmisid 31.07.2011 rendilepingu (toimiku lk 8-11), millega kostja andis rendile Viimsi vallas, Pringi külas Xxx
kinnistul asuva hoone. Rendiobjekti valdus loeti lepingu punkti 2.3 kohaselt üle antuks 01.08.2011. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 31.07.2012. Lepingu punkt 3.2 nägi ette, et kui kumbki pool ei teata kirjalikult teisele poolele hiljemalt kolm kuud enne lepingu tähtaja möödumist oma soovist leping lõpetada, loetakse leping uuendatuks 5 aastaks alates lepingu tähtaja möödumisest. Samadel alustel loeti leping edaspidi uuendatuks lepingu tähtaja igakordsel möödumisel.
55.Lepingu punkt 3.3. nägi ette, et lepingu lõppemisel mistahes alusel on rentnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama rendiobjekti ehk eemaldama kõik temale või kolmandatele isikutele kuuluvad esemed, kahjustamata seejuures rendiobjekti seisukorda, koristama rendiobjekti, andma üle rendiobjektile juurdepääsu võimaldavad võtmed ning rendiobjekti rendileandjale kirjaliku üleandmise-vastuvõtmise aktiga.
56.Lepingu punkti 4.1. kohaselt oli rent kahel esimesel kuul ehk 01.08.2011 kuni 30.09.2011 2077 eurot kuus. Alates 01.10.2011 2556 eurot kuus. Lisaks oli rentnik kohustatud lepingu punkti 4.3 alusel tasuma objekti kasutamisega seotud kõrvalkulud.
57.Lepingu punkt 8.2 nägi ette, et mistahes lepingujärgse makse sooritamisega viivitamisel olid pooled kohustatud maksma teineteisele viivist 0,1% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest kuni kõigi võlasummade täieliku tasumiseni, kusjuures esmajärjekorras loetakse tasutuks viivis ning alles seejärel põhisumma. Lepingu pooltel oli õigus nõuda viivist kuni kõikide võlasummade täieliku tasumiseni.
58.Kooskõlas lepingu punktiga 9.2.5 oli rendileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui rentnikul on tekkinud võlgnevus mistahes lepingujärgse makse tasumisel ja selline võlgnevus on kestnud vähemalt 30 päeva järjest (arvestamata võlasumma muutumist nimetatud perioodi jooksul) või kui võlgnevus on kestnud kokku vähemalt 60 päeva jooksvas aastas. Eeltoodust nähtub, et pooled leppisid üüri tasumata jätmise korral kokku mõnevõrra teistsugustes ülesütlemise tingimustes, kui need on ette nähtud VÕS §-s 316. Kuivõrd VÕS §-s 316 sisalduv regulatsioon on dispositiivne, võisid pooled eelkirjeldatud viisil lepingus kokku leppida.
59.10.07.2015 sõlmisid hageja, kostja ja Marhold Grupp OÜ rendilepingu lisa nr 4 (toimiku lk 90), rendilepingu ülevõtmise lepingu (toimiku lk 87) ning objekti üleandmise-vastuvõtmise akti koos päraldiste nimekirjaga (toimiku lk 87 pöördel – 89). 10.07.2015 rendilepingu lisa punkti 1 kohaselt oli rendi suuruseks 2014 eurot ilma käibemaksuta. Kooskõlas punktiga 2 tuli rentnikul maksta renti kahe osamaksena ehk hiljemalt iga jooksva kalendrikuu 15. kuupäevaks summas 1024 eurot ja jooksva kalendrikuu 27. kuupäevaks 1000 eurot. Lisaks tuli hagejal tasuda tagatisraha summas 3000 eurot, millest 2000 eurot tuli maksta 14.07.2015 ja 1000 eurot 02.11.2015. Seega leppisid pooled lisakokkuleppes kokku algsest lepingust erinevas rendi summas ja rendi tasumise tähtaegades. Pooled leppisid kokku, et hagejal tuleb renti tasuda osamaksetega kaks korda kuus lepingus märgitud kuupäevadel.
60.29.03.2017 saatis kostja hagejale rendilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku lk 27), mille hageja esindaja sai kätte samal päeval. Avalduse kohaselt olid hageja ja kostja sõlminud 10.07.2015 rendilepingu ülevõtmise lepingu, millega hageja võttis rentnikuna üle Marhold Group OÜ õigused ja kohustused. Kostja viitas oma teates rendilepingu punktile 9.2.5 ja sellele, et rentnikuna on hageja jätnud rendiobjekti kasutamisega seotud kõrvalkulud märkimisväärses ulatuses pikema perioodi jooksul nõuetekohaselt tasumata. Kostja ütles lepingu üles alates 02.05.2017.
61.Kohtule esitatud teatest nähtub, et kostja teatas lepingu ülesütlemisest hagejale ette, kuigi tal selleks lepingust või seadusest tulenevat kohustust ei olnud. Kostja on menetluses väitnud, et lepingu ülesütlemiseks esinesid korraga mõlemad rendilepingu punktis 9.2.5 märgitud eeldused
ehk hageja oli viivitanud rendi tasumisega enam kui 30 päeva ja üle 60 päeva aastas kokku. Vaatamata kohtu selgitustele ei põhistanud ega tõendanud hageja käesolevas asjas, et tal ei olnud kostja ees võlgnevust ning ta ei hilinenud oluliselt rendimaksete tegemisega. Hageja väited võlgnevuse osas on menetluses olnud vastuolulised. Hageja väited, milliste kohaselt tal ei saanud olla kostja viidatud suuruses võlgnevust ning ta tasus kogu võlgnevuse pärast ülesütlemise teate saamist, on jäänud tõendamata.
62.Kostja esitas kohtule kaks tabelit hagejal tekkinud võlgnevuse ja viivise arvestuse kohta (toimiku lk 111-112). Tabelite kohaselt oli hageja põhivõlgnevus seisuga 29.03.2017 summas 12 084 ning seisuga 02.05.2017 2084 eurot. Tabelite koostamisel on arvestatud makseid alates 15.01.2016. Kohus osundab, et tabelid on koostatud mõnevõrra eksitavalt, sest tabeli tulp „tasumata summa“ ei kajasta tegelikult mitte tasumata jäänud makseid, vaid hageja poolt tegelikult tehtud või maksmisele kuuluvaid makseid. Tabeli järgmine tulp „tasumise kuupäev“ näitab, millisel ajal hageja vastava makse kostjale tegi. Mõlemast tabelist nähtub, et mitte ühtegi makset ei ole hageja 2016. aastal ja 2017. aastal teinud tähtaegselt lepingus kokku lepitud ajal. Vaid üksikute maksete tegemisel on hageja hilinenud vähem kui 30 päeva ning enamike maksete tegemisega on hageja hilinenud enam kui 60 päeva. Järelikult oli hagejal 2016. aastal ja 2017. aastal korduvalt tekkinud olukordi, kus tema võlgnevus kostja ees oli kestnud kauem kui 30 päeva ja kauem kui 60 päeva.
63.Kostja tabelites kajastatud tegelikult tasutud summad ja nende tasumise ajad ühtivad hageja esitatud pangakontode väljavõtetes tooduga perioodil 01.07.2015 kuni 30.06.2016 (toimiku lk 12) ja perioodil 01.07.2016 kuni 24.05.2017 (toimiku lk 13, lk 14). Esitatud tõenditest ei saa järeldada, et hagejal oleks võlgnevus puudunud või et ta oleks teinud makseid lepingus toodud tähtaegadel. Iga makse tegemisel on hageja selgitanud, millise perioodi renti ta tasub, mistõttu on kostja koostatud arvestused maksete tegemisega viivitamisel korrektsed. Makstest nähtub, et hageja hilines 2016. aastal ja 2017. aastal pidevalt ja märkimisväärses ajalises ulatuses rendimaksete tegemisega.
64.Samas ei ole kostja kohtu hinnangul tõendanud, et hageja põhivõlgnevus ehk võlg tasumata rendi eest oleks seisuga 29.03.2017 olnud 12 084 eurot. Kostja koostatud tabelist ei ole võimalik loogiliselt järeldada, kuidas on võlgnevuse summa arvutatud. Seisuga 29.03.2017 koostatud tabelis on tasumata summadeks 27.10.2016, 15.11.2016, 27.11.2016, 15.12.2106, 27.12.2016, 15.01.2017, 27.01.2017, 15.02.2017, 27.02.2017, 15.03.2017 ja 27.03.2017 tasumisele kuulunud maksed, kuid nende maksete summa oleks olnud 11 070 eurot, mitte tabelis märgitud 12 084 eurot. Seisuga 02.05.2017 koostatud tabelis on viimati märgitud summad loetud tasutuks 27.04.2017, välja arvatud 27.03.2017 makse 70 euro osas. Lisaks on tabelis kajastatud hageja võlgnevus 2017. aasta aprilli eest.
65.Kohus osundab, et alates 2016. aasta jaanuarist kuni 2017. aasta märtsini pidi hageja tasuma kostjale renti kokku 15 kuu eest ehk 15 kuud x 2014 euroga = 30 210 eurot. Hageja esitatud pangakonto väljavõtetest nähtub, et alates 01.01.2016 kuni 29.03.2017 oli hageja kostjale kokku tasunud 20 838 eurot. Vahe tasumisele kuulunud ja tegelikult tasutud summade vahel on 9 372 eurot, mis on ligikaudu 4,5 kuu renditasule vastav summa. Kohtule esitatud tõenditest ei saa vaatamata kostja koostatud tabelitele järeldada, et hageja võlgnevus seisuga 29.03.2017 oleks kostja ees olnud suurem kui 9 372 eurot. Vaatamata sellele leiab kohus, et kostjal oli õigus esitada hagejale 29.03.2017 lepingu ülesütlemise avaldus, sest lepingus märgitud eeldused ülesütlemiseks olid täidetud. Hagejal oli kostja ees renditasude maksmata jätmisest tulenev võlgnevus, mis oli kestnud järjest vähemalt 30 päeva ja kokku aastas üle 60 päeva.
66.Kohus ei nõustu hageja väidetega, et kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda, sest hageja tasus võlgnevuse enne ülesütlemise kuupäeva saabumist ehk enne 02.05.2017. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja eest tegi selle juhatuse liige kostjale 27.04.2017 ühekordse makse
10 000 eurot (toimiku lk 15). Samuti tasus hageja kostjale 24.04.2017 eelmise aasta oktoobrikuu rendivõlana eest kokku 1000 eurot. Kogumis tasus hageja kostjale 11 000 eurot. Samas oli hageja kohustatud tasuma kostjale enne ülesütlemise tähtaja saabumist ehk enne 02.05.2017 lisaks varasemale võlgnevusele ka rendi 2017. aasta aprilli eest. Koos varasema võlgnevuse summaga 9372 eurot oleks hageja pidanud tasuma kostjale seisuga 02.05.2017 veel 2014 eurot ehk kogumis 11 386 eurot. Hageja tasus kostjale tegelikust võlgnevusest vähem ehk ei täitnud oma kohustust täielikult enne ülesütlemist. Kohus osundab, et on arvestanud hageja võlgnevuse arvutamisel üksnes põhivõlgnevust ning mitte võimalikku viivist. Hagejal oli lepingu alusel kohustus tasuda kostjale viivist maksetega hilinemise korral.
67.Kuigi hageja viitas oma menetlusdokumentides, et kostja oleks saanud tema võlgnevuse tasaarvestada tagatisraha arvelt, ei esitanud hageja ise kostjale VÕS § 316 lg 2 kohaselt koheselt pärast teatise saamist tasaarvestuse avaldust. Tasaarvestuse avaldust ei esitanud hageja kostjale ka menetluse käigus. Kohus osundab, et tasaarvestuse avaldust oleks hageja saanud kostjale teha ainult enda makstud tagatisrahale vastavas ulatuses. 15.07.2015 tehtud maksekorraldusest (toimiku lk 20) nähtub, et hageja tasus kostjale ühekordse maksena 2000 eurot selgitusega „tagatisraha I osa vastavalt 31.07.2011 rendilepingu lisale nr 4“. Seega tasus hageja tagatisraha lepingus ettenähtust väiksemas ulatuses. Tasutud summa ulatuses ei saanud hageja tagatisraha ilma tasaarvestuse avalduseta tasaarvestada.
68.Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja ei lahkunud renditud ruumidest pärast 02.05.2017 ning jätkas ruumide kasutamist. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks ruumide kasutamise eest tasunud kostjale renti. Seega oli kostjal õigus lugeda makstud tagatise arvelt kaetuks teisi hagejal tekkinud võlgnevusi ning kostjal puudus kohustus tasaarvestada ise tagatisraha nimelt selle võlgnevusega, mis oli olemas 02.05.2017.
69.16.05.2017 saatis kostja hagejale nõude (toimiku lk 21-22), milles ta viitas, et rendileping on üles öeldud alates 02.05.2017. Kostja palus hagejal rendiobjekt talle üle anda hiljemalt 29.05.2017. 31.05.2017 saatis kostja hageja esindajale e-kirja (toimiku lk 42), milles teatas, et hageja võlgnevus tema ees seisuga 01.06.2017 on 25 738 eurot. Kostja osundas, et ei ole võlasumma hulka arvestanud viivise. Seega nähtub esitatud tõenditest, et hageja rendipinda ei vabastanud ning tal oli jätkuvalt võlgnevus kostja ees.
70.Lisaks viitas kostja ülesütlemise teates sellele, et hagejal oli tekkinud pikema aja jooksul ja märkimisväärses summas võlgnevus kõrvalkulude eest. Hageja esitas kohtule pangakontode väljavõtted Imatra Elekter AS ja MTÜ Suurevälja Tehnovõrkude Ühingule tehtud maksete kohta (toimiku lk 16-19), kuid kuna hageja ei ole esitanud kohtule vastavaid arveid, ei nähtu ainuüksi kontode väljavõtetest, kas hageja tasus kõrvalkulusid korrektselt. Imatra Elekter AS tehtud maksetest nähtub siiski, et korduvalt on tasutud võlgnevust ning arveid on korduvalt tasutud mitmes osas.
71.Hageja esitas kohtule talle telefoni teel saabunud teate (toimiku lk 101), milles Imatra Elekter AS teatas võlgnevuse tekkimise tõttu elektrienergiaga varustamise lõpetamisest alates 24.08.2017. Esitatud teatest võib järeldada, et hagejal oli tekkinud kõrvalkulude tasumisel võlgnevus, mida hageja ei tasunud. Seega oli kostjal õigus leping üles öelda ka tulenevalt hageja võlgnevusest kõrvalkulude tasumisel. Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et tal vastav võlgnevus oleks lepingu ülesütlemise teate saatmise ajal 29.03.2017 või lepingu ülesütlemise ajal 02.05.2017 puudunud.
72.Kohus ei nõustu hageja väidetega, et kostja käitus pahauskselt, kui ei nõudnud hagejalt enne ülesütlemise teate saatmist võlgnevuse tasumist ega viivist. Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja ei esitanud lepingu ülesütlemise teadet mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teadasaamist. Esmalt osundab kohus, et ainuüksi pretensioonide ja nõuete esitamata jätmisest ei
saa järeldada, et kostja nõustus hageja lepingu rikkumisega ja praktikaga, kus rendimakseid tasuti märkimisväärsete hilinemistega. Poolte vahel sõlmitud rendileping ei olnud kestnud pikka aega ega aastaid, vaid see sõlmiti alles 2015. aastal ning kostja on võlgnevuse tekkimisele viidanud alles alates 2016. aastast. Pooltevaheline leping ei võimaldanud saata ülesütlemise teadet koheselt pärast võlgnevuse tekkimist, vaid lepingu kohaselt pidi kostja üürileandjana ootama lepingus toodud tingimuste täitumist enne, kui sai avalduse esitada.
73.Hageja rendimaksete dünaamikast nähtub, et hageja tasus rendimakseid (kuigi hilinemistega) regulaarselt kuni 2016. aasta lõpuni. 2017. aasta esimestel kuudel hageja uusi makseid ei teinud. Seetõttu pidi kostjale olema lõplikult selge hageja lepingu rikkumine 2017. aasta esimese kolme kuu jooksul. Kuna kostja esitas lepingu ülesütlemise teate 29.03.2017, esitas ta selle mõistliku aja jooksul pärast rikkumise lõplikku selgumist. Kostja ei ole kohtu hinnangul käitunud pahauskselt ega sõnamurdlikult. Kostja ülesütlemise avaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu hinnangul ei käitunud hageja kooskõlas hea usu põhimõttega, kui jätkas mitmete kuude jooksul üüripinna kasutamist ilma selle eest tasumata.
74.Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue, milles viimane palus tuvastada, et Rootsu Resto OÜ ning Xxxvahel sõlmitud üürileping objektile aadressiga Xxx, Xxx ja registriosa numbriga xxx on hagiavalduse esitamise seisuga kehtiv ega ole Xxxülesütlemisavaldusega lõppenud, tuleb jätta rahuldamata. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostjal oli õigus leping üles öelda.
75.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 31.07.2017 sõlmis kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu OÜ-ga Altoona (toimiku lk 79- 83), kellele ta võõrandas rendilepingu objektiks olnud kinnistu koos hoonetega. Lepingule oli lisatud vaidlusalune rendileping (toimiku lk 83 pöördel – 86). Pooled kinnistu võõrandamise kui faktilise asjaolu üle ei vaidle. Kuna hageja esitas aga nõude üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks vaid hagiavalduse esitamise ajal, ei ole tegemist asjaoluga, mida kohus peaks vaidluse lahendamisel sisuliselt arvestama.
76.TsMS § 386 lg 4 näeb ette, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Käesolevas asjas rahuldas kohus hageja hagi tagamise taotluse 29.05.2017 määrusega ja keelas hagi tagamiseks kostjal xxx takistada hagejal vaidlusaluse üüripinna kasutamist kuni käesolevas tsiviilasjas jõustunud kohtulahendiga menetluse lõppemiseni. Kuna kohus jätab kohtuotsusega hagi rahuldamata, tühistab kohus 29.05.2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
77.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostjate kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
78.Kostja palus menetluskuludena hagejalt välja mõista õigusabikulud summas 4406,4 eurot. Vastavalt õigusabilepingule tasus kostja advokaadibüroole osutatud õigusabi eest 120 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks (kokku 144 eurot tunnis). Kokku on tsiviilasja menetlemisel kostjale osutatud õigusabiteenust 30,6 tunni ulatuses. Kostja õigusabikulude summa koos
käibemaksuga on 4 406,4 eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu palus kostja kulud välja mõista koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskulude summalt seaduses sätestatud määras.
79.Kohus leiab esmalt, et kostja esindaja õigusabi tunnitasu suurus 120 eurot ilma käibemaksuta ja 144 eurot koos käibemaksuga on mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Samas leiab kohus, et kostja esindaja osutatud õigusabi teenuse maht ei ole tervikuna põhjendatud ja mõistlik. Kohtule esitatud õigusabi spetsifikatsioonist nähtub, et menetluskulude tagatise taotluse koostamiseks ja esialgse hagi vastuse koostamiseks kulus aega 5,8 tundi. Menetluskulude tagatise taotlus jäi kohtu poolt rahuldamata, sest see ei olnud põhjendatud. Sisulise vastuse osa ei moodustanud menetlusdokumendist üle 1 lehekülje, mistõttu loeb kohus põhjendatud ajakuluks 1 tund. Lisaks on kostja esindaja lisaks muule kliendiga toiminud suhtlemisele kohtunud kliendiga kokku 1,2 h + 1,2 h + 1,4 tunni ehk kokku 3,8 tunni ulatuses, millest ühel kohtumisel arutati ainult vastuhagi esitamist. Vastuhagi käesolevas asjas kostja ei esitanud. Ainuüksi õigusabi spetsifikatsioonist lähtudes ei saa kohus tuvastada, kas kohtumised tegelikult toimusid, mida neil arutati ja kui kaua need kestsid. Arvestades spetsifikatsioonis kajastatud muud kliendiga suhtlemisele kulunud aega loeb kohus põhjendatud kliendiga kohtumise ajaks, mis võis olla vajalik hagi vastuse koostamisel, 1 tundi.
80.Muus osas on kohtu hinnangul kostja esindaja õigusabi osutamiseks kulunud aeg mõistlik ja kooskõlas menetlustoimingute sisu ja mahuga. Kogumis loeb kohus põhjendatuks õigusabi osutamisele kulunud aega 23 tunni ulatuses. Kostja põhjendatud õigusabikulud on järelikult 23 tundi x 120 euroga = 2760 eurot ilma käibemaksuta ja 3312 eurot koos käibemaksuga. Hagejalt tuleb kostja kasuks kostja õigusabikuludena välja mõista 3312 eurot. Kooskõlas kostja taotlusega tuleb hagejalt TsMS § 177 lg 4 alusel välja mõista viivis menetluskulude summalt 3312 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.