R. G.i ja T. G.i hagi N. G.i ja V. G.i vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse ja/või üürulepingu ülesütlemise avalduse hea usu põhimõttega vastuolu tunnustamiseks N. G.i ja V. G.i vastuhagi R. G.i ja T. G.i vastu võlgnevuse 1 075,50 euro nõudes
Hagihind
3 500 eurot
Vastuhagi hind
1 075,50 eurot
Menetlusosalised
Hageja 1 (vastuhagis kostja):
R. G. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx, e-post: xxx)
Hageja 2 (vastuhagis kostja):
T. G. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx, e-post: xxx)
3.Välja mõista solidaarselt R. G.ilt ja T. G.ilt N. G.i ja V. G.i kasuks 1 075 (üks tuhat seitsekümmend viis) eurot 50 senti.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Jätta kostjate menetluskulud hagejate kanda.
2.Välja mõista solidaarselt R. G.ilt ja T. G.ilt N. G.i ja V. G.i kasuks menetluskulude katteks 1 289 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend üheksa) eurot 60 senti.
3.Välja mõista solidaarselt R. G.ilt ja T. G.ilt N. G.i ja V. G.i kasuks viivis menetluskuludelt (1 289,60 eurolt) alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kohus võib asja arutada kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
HAGEJATE NÕUE
1.R. G. ja T. G. (hagejad) esitasid 25.05.2017. a Viru Maakohtule hagi N. G.i ja V. G.i (kostjad) vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse ja/või üürulepingu ülesütlemise avalduse hea usu põhimõttega vastuolu tunnustamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt hagejad 1 ja 2 elasid kuni veebruarini 2015. a tööandja OÜ Estamet (registrikood 10797904) eluruumis aadressil xxx, eluruum võõrandati 05.11.2014. a kostjatele 1 ja 2 kes on hageja 2 (T. G.i) ema ja isa, ning OÜ Estamet omanikud. Hagejate peres kasvab kaks alaealist last 12.05.2012. a sündinud R. G. ja 11.09.2014. a sündinud S. G.. Peale teise lapse sündi pakkusid kostjad 1 ja 2 hagejatele seoses pere suurenemisega ja nende poolt 18.12.2014. a soetatud korteri xxx, asuda selles elama. Vastavalt poolte kokkuleppele kohustusid hagejad teostama korteris xxx, Jõhvi remondi ja tasuma korteri kasutamise eest kommunaalkulud/tarbimiskulud (vesi, kanalisatsioon, elekter, TV, internet ja prügivedu), muude kulutuste osas kokkulepet osapoolte vahel ei olnud. Kokkuleppe kohaselt pidid kostjad võimaldama hagejatel elada korteris xxx seni, kuni on enesele ehitanud elamiseks maja. Kirjaliku üürilepingu sõlmimisest kostjad keeldusid, viidates perekondlikele sidemetele ja teineteise usaldusele. Kostjate ettepanekul ja eesmärgiga vähendada maksukoormust (käibemaks) teostas korteri xxx remondi OÜ Vekoolis ja esitas 13.02.2015. a arve nr 69 3 867,40 eurot, millele lisandus käibemaks 20% (773,48 eurot). Arve esitati OÜ Estamet nimele ja sellel oli märgitud, et remonttööd teostati OÜ-le Estamet kuuluvas baasis asukohaga xxx, kuigi tööde aktist selguvalt teostatti remont xxx korteris. Hagejad tasusid teostatud tööde eest OÜ Estamet omanike N. ja V. G. isiklikele pangakontodele.
3.Seega alates veebruarist elasid hagejad kostjatele kuuluvas eluruumis, olles sellele eelnevalt teinud korraliku remondi. Hagejad tasusid korrapäraselt ja täiel määral kõik korteriga seonduvalt esitatud arved esialgselt AS-ile Silbet ja peale KÜ Jõhvi Nooruse 7A (registrikood 80391115) loomist 02.10.2015. a korteriühistule. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kuna poolte vahel ei olnud kokkulepet kostjate (üürileandja) ja hagejate (üürnike) vahel selle kohta, et hagejad tasuvad lisaks otsestele kommunaalkuludele/tarbimiskuludele lisaks muid kulutusi, tekkis arvete tasumisel igakuiselt maja hooldus ja halduskulude tasumisega summas 57,45 eurot ettemaks, mis oli seisuga 23.01.2017. a summas 1 321,35eurot (23 kuud x 57,45 eurot), millele lisandus alates 01.07.2017. a remondifondi makse summas 22,98 eurot vastavalt arvetele nr 1609-16, 160816, 1607-16, 1606-16 kokku summas 91,92 eurot (22,98 x 4). Kokku tasuti kostjate kohustusi summas 1 413,27 eurot.
4.2016. aasta lõpus tekkisid hagejate ja kostjate vahel ulatuslik lahkarvamus, mis viis lõpptulemusena selleni, et hagejad esitasid Viru Maakohtusse 26.03.2017. a hagiavalduse töölepingu ülesütlemisavalduse vaidlustuses ja vähemmakstud töötasu ja puhkusetasu nõudes (tsiviilasi 2-17-4801).
5.2017. aasta alguses, seoses asjaoluga, et kostjatele kuuluv ettevõte OÜ Estamet jättis hagejad ilma sissetulekust teavitasid hagejad kostjaid, et soovivad teha xxx hooldus ja haldus kulude ja remondifondi tasumisega summas 1 413,27 eurot tekkinud ettemaksega järgnevate kuude otsestele kommunaalkuludele/tarbimiskuludele tasaarvestused.
6.31.03.2017. a e-kirjaga aadressilt ( N. G. xxx)esitas V. G. palve seoses korteri xxx müügiga vabastada korter 01. maiks 2017. a. 24.04.2017. a esitas hagejate esindaja e-kirjaga kostjatele alljärgneva teate: „Austatud N. ja V. G., edastasite 31.märts 2017 palve korteri vabastamiseks
1.maiks. Kahjuks ei selgu Teie teatest millisest korterist käib jutt. Juhul kui te soovite lõpetada meievahelise suulise üürilepingu tuleb selleks, teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise
vaidlustamise kord ja tähtaeg. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid, milleks tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel on vähemalt kolmekuuline etteteatamistähtaeg.“ 25.04.2017. a esitasid kostjad e-kirjaga, käesoleva avaldusega vaidlustatava üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles V. G. ja N. G. ütlevad eluruumi (so korter aadressil xxx, Jõhvi) üürilepingu alates 01.05.2017. a üles erakorraliselt seoses R. G.i ja T. G.i olulise lepingurikkumisega. Samal päeval (25.04.2017. a) esitas hagejate esindaja e-kirja teel kostjatele alljärgneva sisuga teate: „Tere, et välistada emotsioone ja teineteise valesti arusaamist 01.05.2017 teatame, et vaidlustame Teie poolt esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse seadusega ettenähtud tähtaja jooksul. PS. juhime tähelepanu asjaolule, et Teie poolt viidatud VÕS § 316 lg 1 p 1 asjaolud ei vasta tegelikkusele eelkõige elektrienergia maksete osas ja samuti on meil tehtud ettemaks kulude osas, mille tasumise kohustus lasub Teil kui korteri omanikel.“ 12.05.2017. a esitas kostjate esindaja R. Golovenko täiendava tähtaja kuni 31.05.2017. a eluruumi (so korteri aadressil xxx, Jõhvi) vabastamiseks ja N. G.ile ja V. G.ile eluruumi valduse üleandmiseks.
7.Kostjad on üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduses viidanud kahele ülesütlemise alusele:
1.VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.
2.VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS-is on sätestatud üürileandja õigus üürilepingu ülesütlemiseks ka juhul kui üürnik on viivituses üüri või kõrvalkulude olulise osaga. Seda, mida aga pidada „oluliseks osaks“ antud sätte mõttes, on üheselt võimatu määratleda. Neid kriteeriume või asjaolusid, millest peaks antud küsimust ei täpsustanud ka kohtupraktika. Riigikohtu tsiviilkolleegium on märkinud, et "oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades.
8.Antud juhul kostjad ei ole täpsustanud ülesütlemisavalduses, millise kohustuse on hagejad viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Hagejad on seisukohal, et neil on seoses kostjate kohustuseks oleva hoone hooldus ja haldus tasude maksmisega ettemakse vähemalt 1 413,27 eurot ja selles osas on hagejad kostjaid ka teavitanud. Kostjad viitavad oma ülesütlemisvalduses VÕS § 196 lg 1 ja väidavad, et hagejad on rikkunud VÕS § 116 lg 2 p-de 1, 2, 4 ja 5 kohaselt oluliselt lepingut. Samas ei ole täpsustatud milles konkreetne rikkumine ikkagi seisneb ja miks on alust arvata, et kui kostjad omavad kõrvalkulude tasumise osas märkimisväärset ettemaksu, ei saa eeldada lepingu arvestades mõlema poole huvisid mõistlikult lepingut jätkata.
9.Üldise kohtupraktika alusel on üürisuhe oma olemuselt kestvussuhe, mille puhul tuleb igal juhul arvestada kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalustega, mis tulenevad VÕS §-st
196.Teine lõige sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega on nimetatud sätte mõtte kohaselt kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks üldjuhul kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine. Kui täiendavat tähtaeg aga antud ei ole, on üürileandjal õigus tõendada, et ta võis üürilepingu erakorraliselt üles öelda lepingu rikkumise
tõttu ilma VÕS § 196 lg-s 2 sätestatud rikkumise lõpetamiseks üürnikule mõistlikku tähtaega andmata kuna rikkumise näol oli tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lõike 2 punktide 2-4 tähenduses. Antud juhul tuginevad kostjad üürilepingu erakorralisel lõpetamisel väidetava võlgnevuse olemasolule, kuid ei ole määranud tähtaega rikkumise lõpetamiseks. Täiendava tähtaja andmise vajadusega on soostunud ka Riigikohus avaldanud oma seisukoha, mille kohaselt üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Seega, kui kohus tuvastab, et kostja rikkus üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust, siis tuleb kindlaks teha, kas üürileandja andis üürnikule rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja.
10.Hagejad on veendunud, et kostjate poolt esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine, kuna puuduvad alused lepingu ülesütlemiseks olukorras, kus hagejad on tasunud kostjate eest hoone haldamise ja hooldamise kulusid ja remondifondi makseid omades seeläbi ettemaksu summas 1 413,27 eurot. Hagejad toonitavad, et on tasunud kogu üüriperioodi jooksul ja täies mahus nendele esitatud arved. Samuti leiavad hagejad ,et esitatud ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõtetega, kuna just kostjate tegevuse tulemusena jäid mõlemad hagejad ilma oma sissetulekust ja olid sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtu poole. Pealegi teavitasid hagejad kostjaid juba veebruaris 2017. a, et seoses sissetulekust ilmajäämisega soovivad nad teostada üürisuhtes vastastikulist tasaarveldust. Viivitamata peale eluruumi ülesütlemisavalduse esitamist teavitasid hagejad kostjaid oma esindaja kaudu, et üürisuhtes on hagejatel ettemaks ja ülesütlemisavaldus on tühine.
KOSTJATE VASTUS
11.Kirjalikus vastuses hagile (tl 76-84)kostjad hagi ei tunnistanud.
12.Kostjate ühisomandis on korteriomand aadressil xxx, Jõhvi. Hageja T. G. on kostjate tütar. 2014. aasta lõpus leppisid hagejad ja kostjad selles, et hagejad hakkavad elama kostjate korteris. Pooled leppisid kokku, et hagejad teevad korteris neile elamiseks vajaliku viimistlusremondi ja maksavad igakuiselt korteri kasutamise eest koorteri hooldamisega seotud kommunaalkulud (so esialgselt AS Silbet arved ja edaspidi KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved). Kokkulepitud tasu korteri kasutamise eest on mõistlik ja on väiksem kui tavaline tasu sarnase korteri üürimise eest. Teatud kulude tarbimiseks (so elekter, TV, internet) olid hagejate poolt sõlmitud isiklikud tarbimislepingud. Antud tarbimislepingute alusel tekivad kohustused vahetult hagejatel, sellepärast kostjaid see ei puuduta. Kostjad aitasid hagejatel teha korteris remonti. Hagejad alustasid korteris elama 2015. aasta algusest. Hagejad täitsid täielikult endale võtnud kohustuse kommunaalkulude katmiseks ning õigeaegselt ja täielikult tasusid AS Silbet ja KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved.
13.2017. aasta alguses poolte suhted halvenesid. Hagejad hakkasid esitama kostjatele alusetuid pretensioone seoses tööga kostjatele kuuluvas ettevõttes, so Estamet OÜ. Veebruaris 2017. a ei tasunud hagejad KÜ Jõhvi Nooruse 7A arvet (so arve 1701-16). 27.02.2017. a saatis KÜ Jõhvi Nooruse 7A juhatus arve 1701-16 kostjale. 28.02.2017. a kostja V. G. maksis korteriühistu arve nr 1701-16 summas 248,58 eurot. Pärast seda pöördusid kostjad mitu korda hageja T. G.i poole nõudega tagastada V. G.`ile 248,58 eurot ning edaspidi tasuda KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved õigeaegselt. T. G. aga vastas kostjatele, et enam hagejad korteri eest ei maksa. Märtsis 2017. a ei maksnud hagejad jälle korteri eest. Kostjad olid sunnitud järjekordselt tasuma korteriühistu
arve. 31.03.2017. a maksis V. G. korteriühistu arve nr 1702-16 summas 218,23 eurot. 31.03.2017. a saatis hageja T. G. KÜ-le Jõhvi Nooruse 7A e-kirja, milles teatas, et korteriühistu peab küsima tasu korteri hooldamise eest korteri omanikult V. G.ilt. KÜ Jõhvi Nooruse 7A juhatuse liige O. M. suhtles hageja T. G.iga ka telefoni teel ning T. G. ütles talle ka, et hagejad enam korteri eest ei maksa ning palus esitada edaspidi arved korteri eest korterite omanikele, so kostjatele. 03.04.2017. a saatsid kostjad hagejatele pretensiooni seoses KÜ Jõhvi Nooruse 7A arvete tasumata jätmisega ning palusid hüvitada kostjale V. G.`ile tasud jaanuari ja veebruari eest. Hagejad seda aga ei teinud. Aprillis 2017. a ei maksnud hagejad korteri eest ka. 25.04.2017. a maksis V. G. korteriühistu arve nr 1703-16 summas 226,47 eurot.
14.Lähtudes hagejate käitumisest ja avaldustest oli kostjatel kindel arusaam, et hagejad ei kavatse enam tasuda korteri eest. Sellepärast esitasid 25.04.2017. a kostjad hagejatele erakorralise üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles teatasid, et V. G. ja N. G. ütlevad eluruumi (so korter aadressil xxx, Jõhvi) üürilepingu alates 01.05.2017. a üles erakorraliselt seoses R. G.i ja T. G.i olulise lepingurikkumisega. Seisuga 01.05.2017. a ei ole hagejad kostjate eluruumi vabastanud ega kostjatele seda üle andnud. 12.05.2017. a esitasid kostjad hagejatele avalduse, milles teatasid, et nad annavad hagejatele täiendava tähtaja kuni 31.05.2017. a eluruumi (so korter aadressil xxx, Jõhvi) vabastamiseks ja N. G.ile ja V. G.ile eluruumi valduse üleandmiseks. Hagejad ei ole 31.05.2017. a seisuga ega ka käesoleva ajani korterit vabastanud.
15.Mais 2017. a ja juunis 2017. a ei maksnud hagejad ka KÜ Jõhvi Nooruse 7A arveid, so arved nr 1704-16 ja nr 1705-16. Hagejad jätkavad kostjate korteris elamist, kuid ei tasu korteri kasutamise eest midagi. Hagejad näitavad enda käitumisega, et nad ei ole üürilepingu jätkamises huvitatud.
16.Kostjad leiavad, et üürilepingu ülesütlemise kehtivuse formaalsed eeldused on täidetud. Kirjalik ülesütlemisavaldus oli hagejatele kostjate poolt esitatud 25.04.2017. a (VÕS § 352 lg 1). Ei ole vaidlust selle üle, et hagejad said üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte. Kostjad on seisukohal, et ülesütlemisavaldus vastab ka VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Kostjate ülesütlemisavalduses on märgitud üüritud asi (so korter aadressil xxx, Jõhvi), lepingu lõppemise päev (01.05.2017. a), kirjeldatud ülesütlemise alus (so kokkulepitud üüri tasumata jätmine) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 313 lg 1 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata. Eeltoodu alusel kostjad on seisukohal, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Kostjad ütlesid üürilepingu üles erakorraliselt sel põhjusel, et hagejad on oluliselt viivitanud korteri eest tasumisega (VÜS § 316 lg 1). VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaldamiseks tuleb esialgselt tuvastada mis on üüri või kõrvalkulude suurus ja nende tasumise tähtajad. Kostjad väidavad, et kokkulepitud üüritasuks olid korteri hooldamisega seotud kommunaaltasud, so AS Silbet (enne KÜ Jõhvi Nooruse 7A asutamist) ja KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved (alates oktoobrist 2015). Vaatamata sellele, et poolte vahel oli sõlmitud suuline üürileping, kostjad on seisukohal, et nende väide on tõendatud. Kostjad andsid hagejatele kasutamiseks korteri ja pooled leppisid
kokku, et hagejad peavad selle eest kandma kõik korteri hooldamisega seotud kommunaalkulud. Hagejad on kahe aasta jooksul antud kohustuse nõuetekohaselt täitnud. Antud asjaolu on tõendatud hagejate poolt esitatud hageja T. G. arveldusarve väljavõttega. Kokkulepitud tasu suurus on mõistlik ja on oluliselt väiksem kui tavaline tasu sarnase korteri üürimise eest. Ei ole mõistlik uskuda, et andes korteri hagejate valdusse, jätsid kostjad endale kohustuse kanda korteri hooldamisega seotud kulud. Hagejate väide, et nad ei pidanud tasuma kõiki kommunaalkulusid (so maja hooldus ja haldus, remondifond), on tõendamata. Kahe aasta jooksul maksid hagejad KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved täielikult. Pärast seda kui 2017. aasta alguses poolte suhted halvenesid (põhjus ei ole seotud korteri kasutamisega) jätsid hagejad korteriühistu arved üldse tasumata. Hagejate väide, et nad ei pidanud tasuma kõiki kommunaalkulusid (maja hooldus ja haldus, remondifond), on ka ebamõistlik ja täielikult ebausaldusväärne. Hagejad ei ole põhjendanud, miks nad tasusid KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved täielikult, kui poolte vahel puudus selline kokkulepe. Kostjatel (so korteri omanikel) oli reaalne võimalus anda korter üürile kolmandatele isikutele ning saada sellest tulu. Sellepärast ei ole mõistlik hagejate väide, et kostjad andsid korteri hagejatele üürile enda huvide kahjuks (so et kostjad ei saa korterit kasutada, kuid peavad kandma korteriga seotud kulutused). Samuti hagejate väide on ebausaldusväärne, kuna see on esitatud esmakordselt üksnes hagiavalduses. Varem hagejad ei väitnud, et neil on ettemaks kommunaalkulude osas, so maja hooldus ja haldus, remondifond. Antud hagejate väide on välja mõeldud hagiavalduse esitamiseks. Eeltoodu alusel kostjad on seisukohal, et hagejate kohustus tasuda korteri kasutamise eest kõik kommunaalkulud, s.o tasuda KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved täies ulatuses (so üür), on tõendatud.
17.Korteriühistu esitab arve eelmise kuu eest järgmise kuu alguses. Korteriühistu arves on alati märgitud arve tasumise kuupäev, so jooksva kuu 20. kuupäev. Juhul kui tasuda arve pärast 20. kuupäeva, siis korteriühistul on õigus arvestada tasumata arve summa peale viivist. Sellest tuleneb, et hagejad pidid tasuma kokkulepitud tasud hiljemalt iga kuu 20. kuupäevaks. Eeltoodust nähtub, et ülesütlemisavalduse esitamise momendi seisuga (so 25.04.2017. a) olid hagejad viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega. Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13 (p 35) jõudis seisukohale, et kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Kostjad ei ole ka nõus hagejate väitega, et nad ei esitanud hagejatele pretensiooni (so ei andnud hagejatele võimalusi võla tasumiseks) seoses võlgnetava üüri tasumata jätmisega. Kostjad korduvalt nõudsid hagejatelt kokkulepitud tasu maksmist. Kostjad esitasid hagejatele nii suulised nõuded, kui ka kirjalikud. 03.04.2017. a saatsid kostjad hagejatele pretensiooni seoses KÜ Jõhvi Nooruse 7A arvete tasumata jätmisega ning palusid hüvitada kostjale V. G.ile tasud jaanuari ja veebruari eest. Kostjad on seisukohal, et ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. On vale hagejate väide, et kostjate tegevuse tulemusena jäid mõlemad hagejad ilma oma sissetulekust ja olid sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtu poole. VÕS § 327 lg-tes 1 ja 2 on sätestatud eeldused, mille täitmisel võib eluruumi üürilepingu ülesütlemine olla vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejad ei ole tuginenud seaduses sätestatud eeldustele ega saagi seda teha.
VASTUHAGI
18.Kostjad esitasid 14.06.2017. a vastuhagi, milles esitasid hagejate vastu rahalise nõude summas 1 075,50 eurot (tl 111-117).
19.Vastuhagi põhjenduste kohaselt seisuga 01.05.2017. a ei ole kostjad hagejate eluruumi vabastanud ega hagejatele seda üle andnud. 12.05.2017. a esitasid hagejad kostjatele avalduse, milles teatasid, et nad annavad kostjatele täiendava tähtaja kuni 31.05.2017. a eluruumi (so korter aadressil xxx, Jõhvi) vabastamiseks ja N. G.ile ja V. G.ile eluruumi valduse üleandmiseks. Kostjad ei ole 31.05.2017. a seisuga ega ka käesoleva ajani korterit vabastanud. Mais 2017. a ja juunis 2017. a ei maksnud kostjad ka KÜ Jõhvi Nooruse 7A arveid, so arved nr 1704-16 ja nr 1705-16. Kostjad jätkavad hagejate korteris elamist, kuid ei tasu korteri kasutamise eest midagi. Seisuga 14.06.2017. a on kostjate võlgnevus hagejate ees 1 075,50 eurot.
20.Hagejad tasusid kõik KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved perioodil veebruar-juuni 2017. a. Hagejad on seisukohal, et kostjad on kohustatud pärast üürilepingu lõpetamist (so 01.05.2017. a) VÕS § 335 alusel tasuma korteri kasutamise eest vähemalt samadel alustel ja suuruses, mis neil oli kohustus üürilepingu kehtivuse ajal, so enne 01.05.2017. a. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
21.Eeltoodu alusel hagejad leiavad, et seisuga 14.06.2017. a on kostjate võlgnevus hagejate ees 1 075,50 eurot. VÕS § 76 lg 1 alusel kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, nõuda selle täitmist.
22.Hagejad vastust vastuhagile ei esitanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
Hagiavaldus.
23.Kohus leiab, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata.
24.Vaidlust ei ole selle üle, et: * V. G. ja N. G. on korteriomandi xxx (registriosa xxx) ühisomanikud (tl 8-9); * 2015. aasta veebruarist kasutavad R. G. ja T. G. korteriomandit xxx suulise üürilepingu alusel (* poolte väidete kohaselt kuni hagejate poolt ehitatava maja valmimiseni); * 31.03.2017. a esitas V. G. hagejatele taotluse vabastada korter seoses müügiga hiljemalt 01.05.2017. a; 25.04.2017. a esitasid kostjad hagejatele üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse; 12.05.2017. a andsid kostjad hagejatele täiendava tähtaja valduse vabastamiseks kuni 31.05.2017. a;
* kuni jaanuar 2017. a tasusid hagejad KÜ (* enne seda AS Silbet) arveid (* hooldus- ja haldustasu, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendamine, küte, prügivedu, üldelekter), muude teenuste eest hagejate ja teenuste osutajatega sõlmitud lepingute alusel; * alates 2017. aasta veebruarist ei ole hagejad KÜ esitatavaid arveid tasunud, arved on tasunud
V. G..
25.Pooled vaidlevad selle üle, milliseid kohustusi kulutuste kandmisel pidid tasuma üürnikud ning milliseid korteriomanikud ning kas hagejatel on seoses sellega, et nad maksid maja hooldus- ja halduskulud ning remondifondimaksed omanike eest, ettemaks, mida neil on õigus tasaarvestada kostjate nõudega. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine või kehtiv või ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
26.Kohus leiab, et hagejad ei ole tõendanud, et üürilepingu sõlmides oli poolte vahel kokkuleppe selles, et hagejad tasuvad korteriühistu esitatavad arved, välja arvatud majandamisja halduskulude eest ning makseid remondifondi, mille pidid tasuma korteriomandi ühisomanikud. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis viitaks sellisele kokkuleppele. Poolte selgitustest tuleneb, et kuni veebruarini 2007. a tasusid kõiki kommunaalmakseid ning korteriomandiga seotud kulutusi (sh haldus- ja hooldusteenuse makseid, remondifondi makseid) hagejad. Kuna hagejad tasusid nimetatud makseid kahe aasta vältel, on ilmne, et hagejad üürnikena pididki tasuma kõiki korteriomandiga seonduvaid makseid ning neil ei saanud olla ettemakset 1 413,27 eurot. Paljasõnaline ning ebausaldusväärne on hagejate seisukoht, et andes korteri hagejate valdusse, jätsid kostjad endale kohustuse kanda korteri hooldamisega seotud kulud. Asja materjalidest nähtub, et hagejad lõpetasid korteriühistu poolt esitatud arvete tasumise 2017. aasta veebruarist, so ajal kui poolte omavahelised suhted halvenesid. 30.03.2017. a on KÜ juhatuse liige edastanud T. G.ile e-kirja, milles palub teatada veearvestite näidud. 31.03.2017. a on T. G. vastanud, et KÜ-l tuleb maksmise küsimustes pöörduda korteriomaniku V. G.i poole (tl 98-99). V. G. on tasunud KÜ Jõhvi Nooruse 7A veebruari-maikuu 2017. a arved (tl 85-89, 97).
27.Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb üürilepingu ülesütlemise kehtivuse kontrollimisel esialgselt tuvastada, kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, punkt 17).
28.Ülesütlemise kehtivuse formaalsed eeldused on sätestatud VÕS §-s 325. Kirjalik ülesütlemisavaldus oli hagejatele kostjate poolt esitatud 25.04.2017. a (VÕS § 352 lg 1). Puudub vaidlus selle üle, et hagejad said üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte. Kohus on seisukohal, et ülesütlemisavaldus vastab ka VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Kostjate ülesütlemisavalduses on märgitud üüritud asi (so korter aadressil xxx, Jõhvi), lepingu lõppemise päev (01.05.2017. a), kirjeldatud ülesütlemise alus (so kokkulepitud üüri tasumata jätmine) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08 (punktis 11) jõudis seisukohale, et üürilepingu ülesütlemise avaldus ei pea sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
29.VÕS § 313 lg 1 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata.
30.Eeltoodu põhjal on kohus seisukohal, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Kostjad ütlesid üürilepingu üles erakorraliselt sel põhjusel, et hagejad on oluliselt viivitanud korteri eest tasumisega (VÕS § 316 lg 1). VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.
31.Eelpool kohus leidis, et korteri üür koosnes kõikidest korteriomandiga seotud kuludest (sh majandus- ja halduskulud, remondifondi maksed), st hagejatel oli kohustus tasuda KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved täies ulatuses. Korteriühistu esitab arve eelmise kuu eest järgmise kuu alguses. Korteriühistu arves on märgitud arve tasumise kuupäev, so jooksva kuu 20. kuupäev (tl 85-89). Juhul kui tasuda arve pärast 20. kuupäeva, siis korteriühistul on õigus arvestada tasumata arve summa peale viivist. Sellest tuleneb, et hagejad pidid tasuma kokkulepitud tasud hiljemalt iga kuu 20. kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise momendi seisuga (so 25.04.2017. a) olid hagejad viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega (veebruari, märtsi ja aprilli maksed).
32.Hagejad väidavad, et kostjad ei andnud hagejatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, sellepärast kostjatel puudus õigus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus märgib, et VÕS § 316 lg 1 ja lg 2 alusel on üürileandjal (VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud eelduste täitmisel) õigus valida kas esitada üürnikule erakorraline ülesütlemisavaldus või esialgselt nõue võlgnetava üüri maksmiseks. Kostjad esitasid hagejatele ülesütlemisavalduse. Samuti on tähtis, et erakorraline ülesütlemine ei näe ette eelnevat etteteatamist (VÕS § 313 lg 3). Riigikohus tsiviilasjas nr 3-21-5-13 (punktis 35) jõudis seisukohale, et kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles.
33.VÕS § 316 lg 2 teise lause sätestab, et ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Hagejatel puudub õigus kostjate nõude tasaarvestamiseks ning sellist tasaarvestusavaldust ei ole hagejad kostjatele ka esitanud.
34.Kohus on seisukohal, et ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg-tes 1 ja 2 on sätestatud eeldused, mille täitmisel võib eluruumi üürilepingu ülesütlemine olla vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejad ei ole tuginenud seaduses sätestatud eeldustele. Vastuhagi.
35.Kohus leiab, et vastuhagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
36.Puudub vaidlus selle üle, et hagejad ei ole 2017. a veebruarist korteriühistule arveid tasunud ning korteriühistu arved 1701-16, 1702-16, 1703-16, 1704-16, 1705-16 (tl 85-89) on tasunud V. G. (tl 97).
37.Hagejate ja kostjate vahel oli sõlmitud eluruumi üürileping. VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostjad andsid hagejatele kasutamiseks korteri ja pooled leppisid kokku, et hagejad peavad selle eest kandma kõik korteri hooldamisega seotud kommunaalkulud, so tasuda AS Silbet arved ja KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved. Alates veebruarist 2017. a jätsid hagejad tasumise kohustuse täitmata. Perioodil veebruar-aprill 2017. a ei maksnud hagejad kolmel korral kokkulepitud tasu korteri kasutamise eest. Seetõttu kostjad leidsid, et neil on õigus lõpetada eluruumi üürilepingu erakorraliselt. 25.04.2017. a esitasid kostjad hagejatele erakorralise üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles teatasid, et V. G. ja Nadežda G. ütlevad eluruumi (so korter aadressil xxx, Jõhvi) üürilepingu alates 01.05.2017. a üles erakorraliselt seoses R. G.i ja T. G.i olulise lepingurikkumisega.
38.Hagejad ei ole pärast üürilepingu lõpetamist (so 01.05.2017. a) kostjatele korterit tagastanud ega võlgnevust tasunud. Kostjad andsid hagejatele täiendava tähtaja korteri vabastamiseks, kuid hagejad ei ole käesoleva ajani korterit kostjatele tagastanud. Hagejad jätkavad kostjate korteris elamist ning ei tasu korteri kasutamise eest midagi. Hagejad jätsid tasumata ka KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved mais 2017. a ja juunis 2017. a. Kostjad tasusid kõik KÜ Jõhvi Nooruse 7A arved perioodil veebruar-juuni 2017. a.
39.Kohus on seisukohal, et hagejad on kohustatud pärast üürilepingu lõpetamist (so 01.05.2017. a) VÕS § 335 alusel tasuma korteri kasutamise eest vähemalt samadel alustel ja suuruses, mis neil oli kohustus üürilepingu kehtivuse ajal, s.o enne 01.05.2017. a. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
40.VÕS § 76 lg 1 alusel kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, nõuda selle täitmist.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
41.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS )§ 173 lg 1).
41.1.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohusjättis hagi rahuldamata ning rahuldas vastuhagi, jäävad kostjate menetluskulud hagejate kanda.
41.2.Kostjad taotlevad, et kohus mõistaks hagejatelt välja kostjate menetluskulud, milleks on 200 eurot tasutud riigilõiv ja õigusabikulud 1 089,60 eurot (tl 148-150).
41.3.TsMS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud esindaja kulud.
41.4.Kostjate menetluskulud on põhjendatud ning õigusabi kulud on kooskõlas asja menetluses tehtud toimingutega.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.