Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise aeg ja koht
Tartu, 24. november 2017. a
Tsiviilasja number
2-16-10556
Tsiviilasi
Mariann Rikka hagi Nikolai Pritsi vastu 8500 euro ulatuses korteri ostuhinna alandamiseks või alternatiivselt kohtu poolt määratud suuruses kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
4250 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 16. jaanuari 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mariann Rikka apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) Mariann Rikka (isikukood: XXX), esindaja Ants Kuningas Vastustaja (kostja) Nikolai Prits (isikukood: XXX), esindaja Laureana Telk
Teha tühistatud ulatuses uus otsus, millega jätta Mariann Rikka menetluskulud maakohtus 50% ulatuses
Nikolai Pritsi kanda ja Nikolai Pritsi menetluskulud 50% ulatuses Mariann Rikka kanda.
4.1.Rahuldada Mariann Rikka avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks maakohtus. Mõista Nikolai Pritsilt Mariann Rikka kasuks välja menetluskulu 1569 (üks tuhat viissada kuuskümmend üheksa) eurot 68 senti (koos käibemaksuga), s.o 1263 eurot õigusabikulu ja 275 eurot riigilõiv, 31 eurot 68 senti transpordikulu.
4.2.Rahuldada Nikolai Pritsi avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks maakohtus. Mõista Mariann Rikkalt Nikolai Pritsi kasuks välja menetluskuluna õigusabikulu 558 (viissada viiskümmend kaheksa) eurot (koos käibemaksuga).
5.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Mariann Rikka kanda. Rahuldada Nikolai Pritsi avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ringkonnakohtus osaliselt. Mõista Mariann Rikkalt Nikolai Pritsi kasuks välja menetluskuluna õigusabikulu 277 (kakssada seitsekümmend seitse) eurot (koos käibemaksuga). Tasaarvestada resolutsiooni punktides 4.1, 4.2 ja 5 sätestatud poolte vastastikused menetluskulude nõuded ja mõista välja Nikolai Pritsilt Mariann Rikka kasuks menetluskulu summas 734 (seitsesada kolmkümmend neli) eurot 68 senti. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Mariann Rikka (hageja) esitas 10. juulil 2016 hagi Nikolai Pritsi (kostja) vastu 8500 euro ulatuses ostuhinna alandamiseks või alternatiivselt kohtu poolt määratud suuruses kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 27. oktoobril 2015 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu, mille objektiks oli korteriomand (korter) aadressil XX Tartu. Korteri turuväärtuse hindamise akti
alusel lepiti kokku ostuhinnas 42 500 eurot. Lepingut ei ole hagi esitamiseni muudetud ega lõpetatud ja hageja on kostjale tasunud müügihinna täies ulatuses. Korteri kasutusse võtmisel ilmnesid korteril varjatud puudused, millest kostja hagejat lepingueelsetel läbirääkimistel ega müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Hageja ei saanud puudustest teada korteriga tutvumisel ega valduse vastuvõtmisel. Hageja ostetud eluruumi levib pidevalt ebameeldiv hais ja olmeparasiidid (prussakad ja hiired). Naabrite ja majahalduri selgituste kohaselt on elamus probleem olnud alates 2010. aastast ning parasiitide tõrjet on tehtud enne hageja poolt korteri ostmist. Kostja pidi olema puudustest teadlik enne müügilepingu sõlmimist. 2016. aasta esimestel kuudel on püstakus, kus korter asub, tehtud kahel korral olmeparasiitide tõrjet. Tõrje ei ole andnud tulemust, sest korteri nr X omaniku eluviis on ebasanitaarne. Korteriühistu sõnul on parasiitide probleemiga tegeletud vähemalt 5 aastat ning korteri nr X ja selle omaniku seisundist teavitatud sotsiaalametit. Naabrite sõnul ladustab korteri nr X elanik jäätmeid, millest liiguvad prussakad ja närilised õhušahtide ja torustike kaudu teistesse korteritesse. Kinnisvarahindaja koostas puuduste avaldumisel uue hinnangu ja hindas korteri turuväärtuseks 34 000 eurot, s.o esialgsest hinnangust 20% väiksemaks. Hageja on ilmnenud puudustest kostjat korduvalt teavitanud ja püüdnud jõuda kohtuvälisele kokkuleppele. Hageja esitas kostjale notariaalselt tõestatud hinna alandamise avalduse. Kostja arvates ei ole elamus olmeparasiite ega haisu. Korteri alandatud hind on 34 000 eurot, hageja nõuab kostjalt 8500 euro tagastamist. Alternatiivnõudena nõuab hageja kahju hüvitamist. Eelkõige on kostja põhjustanud hagejale usalduskahju, sest kostja jättis lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel puudustest teavitamata. Kinnisvarahindaja määras korteri väärtuse 8500 eurot kõrgemaks. Hageja peab tegema kulutusi parasiitide tõrjele ning tõenäoliselt tuleb avada ja sulgeda ehituskonstruktsioone parasiitide või nende jäänuste eemaldamiseks.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja hinnangul puudub õiguslik alus hinna alandamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks, sest materiaalsed eeldused on täitmata. Kostja ei vaidle, et poolte vahel on sõlmitud kehtiv müügileping. Kostja leiab, et ta on andnud üle lepingutingimustele vastava korteri ja ei ole teadlikult varjanud puudusi. Kostja ei ole korteris elamise aja jooksul täheldanud probleeme ebameeldiva haisuga ning sellele pole viiteid hageja esitatud eksperthinnangus nr 0479-15-TA ega lisahinnangus nr 0060-16-TA. Lisahinnangus on selgitatud, et kuna hindaja ei ole ülevaatusel haisu ega prussakaid tuvastanud, on hinnang antud lähtudes tellija esitatud informatsioonist. Ei ole tõendatud ega tuvastatud, et nimetatud puudused esineksid. Hageja käis korterit maakleriga üle vaatamas ja oleks ebameeldiva haisu olemasolu korral pidanud seda tundma. Ebameeldiv lõhn on subjektiivne hinnang, mille piiritlemiseks puudub õiguslik raamistik, sh piirmäärad. Kostja, maakler ega kutseline hindaja ei ole korduvatel visiitidel tuvastanud ebatavalist lõhna. Välistatud ei ole, et ebameeldiv lõhn tekkis hageja süül. Korteri ülevaatusel hageja poolt enne ostu olid trepikoja teadetetahvlil ja uksel sildid, et
29.oktoobril 2015 teostatakse kahjurite tõrjet. Kahjuritõrjega tegelevatele ettevõtetele tehtud päringu vastuse kohaselt on selline tõrje korrusmajades tavapärane ja nii vanade korterelamute puhul tuleb teha seda terves majas olenemata sellest, kas konkreetses korteris on kahjuritega probleeme. Isegi kui probleem oleks olnud vaidlusaluses korteris, pidi hageja sellest teadma, sest tutvus korteriga enne ülevaatust ja jättis tähelepanuta ustel ja trepikojas olnud sildid, mida hageja oleks pidanud märkama.
Korteri müügiga tegelenud Domus Kinnisvara maakler Sandra Vask keeldus hagejale tegemast korteri uut hinnangut, sest korterit algselt vaatamas käies, pildistades ja hagejale enne müüki näitamas käies ei tundnud maakler ebameeldivat lõhna. Kui hageja väidab, et teda ei teavitatud olulistest lepingu eset puudutavatest asjaoludest, võib tegemist olla hageja ja kinnisvaramaakleri vahelise vaidlusega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2017 otsusega hagi osaliselt ja alandas ostuhinda 4250 euro võrra ning mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 177 eurot 47 senti ja viivise põhinõudelt 4250 eurot alates 17. jaanuarist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et majas esinevad olmeparasiidid. Kostja kinnitas, et prussakad esinesid majas 2014 ja tema korteris 2015, mil hageja korterit üle vaatas. Aastatel 2014–2016 on tehtud elamus korduvalt kahjurite tõrjet ja probleem on püsiv. Maakohus asus seisukohale, et on tõendatud, et korterelamu sektsioonis ning hagejale müüdud korteris levivad prussakad ja ebameeldiv lõhn, mis on püsiv, kuid mille intensiivsus korteris on erinev, tugevnedes suveperioodil ning kütteperioodil. Hageja seletusega on tõendatud, et hageja korteris närilisi ei esine (tl 139), ning maakohus ei käsitle näriliste esinemist varjatud puudusena. Maakohus nõustus, et prussakate ning ebameeldiva lõhna esinemist saab käsitada ühtse, üksteisega vahetult seotud puudusena, sest nii prussakad kui ebameeldiv lõhn tulevad samast allikast, s.o prügi ladustava eluviisiga naabri eluruumidest. Maakohus leidis, et prussakate olemasolu vaatamata korduvatele tõrjetele ning ebameeldiva ja püsiva lõhna esinemist saab kogumis lugeda korteri puuduseks, mis takistab selle sihipärast kasutamist ning mille tõttu ei vasta korter keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 järgi. Tegemist on elementaarsetele elutingimustele mittevastavusega, mis mõjutab negatiivselt hageja elukvaliteeti, tema enesetunnet ning toimetusi tema enese kodus, külaliste vastuvõttu, soovi korral korteri väljaüürimise võimalusi, korteri turuväärtust jms. Kuna müügilepingu sõlmimise ajal esinesid korteris prussakad ning ebameeldiv lõhn, oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal hagejale ja puudus ei saanud tuleneda hagejast. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtki hagejast tingitud asjaolu, mis võis põhjustada prussakate ning ebameeldiva lõhna esinemist. Maakohtu hinnangul on eluliselt usutav, et hagejal ei olnud enne müügilepingu sõlmimist korterit üle vaadates võimalik visuaalse vaatluse teel tuvastada olmeparasiitide ning ebameeldiva lõhna esinemist. Maakohus tuvastas, et ebameeldiv lõhn esineb püsivalt, kuid intensiivistub hooti, eelkõige suve- ning kütteperioodil. Korteri ülevaatus toimus umbes kuu aega enne müügilepingu sõlmimist (I kd, tl 138, tl 140), seega mitte suve- ega kütteperioodil. Korteris ei pruukinud ülevaatuse ajal olla ebameeldivat lõhna ning isegi kui lõhn oleks olnud, ei olnud hagejal põhjust arvata, et tegemist on korterile iseloomuliku ning püsiva lõhnaga. Ka prussakate liikumist ei pruugi ostja asja ülevaatusel märgata, kuna prussakad liiguvad peamiselt pimedal ajal. Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejat prussakate esinemisest korteris. Hageja kinnitas, et sai korteri üleandmisel teada, et lähiajal planeeritakse prussakatõrjet, kuid ta ei teadnud, et see on juba viies prussakatõrje (I kd, tl 138 pöördel). Korteri üleandmise ajaks oli müügileping sõlmitud (I kd, tl 138 pöördel). Maakohtu hinnangul on nii olmeparasiitide kui ebameeldiva lõhna esinemine sellise tähtsusega, mille vastu keskmine ostja tunneb korterit soetades huvi. Maakohus on seisukohal, et hageja ei
teadnud lepingu sõlmimise ajal olmeparasiitidest ega ebameeldivast lõhnast ega pidanudki teadma. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja teatas kostjale korteris olevatest puudustest telefonikõnes 2016 jaanuari keskpaigas (I kd , tl 138 pöördel, tl 139 pöördel). Hageja esitas 8. aprillil 2016 kostjale hinna alandamise avalduse, mille kostja sai kätte 11. aprillil 2016. Kostja ei olnud nõus rikkumist kõrvaldama ega nimetatud summat tagasi kandma. Maakohus leidis, et hageja on kostjat õigeaegselt puudustest teavitanud ning kostjal ei ole tekkinud õigustatud ootust, et hinda ei alandata. Maakohus asus seisukohale, et kostja vastutab asja puuduse eest. Maakohtu hinnangul on täidetud hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused. Eksperthinnangu kohaselt on korteri turuväärtuseks 14. oktoobri 2015 seisuga 42 500 eurot (I kd, tl 25-52), mis oli ka müügihinnaks. Korteri turuväärtuse hindamisel ei ole arvestatud olmeparasiitide ning ebameeldiva lõhna esinemist. Maakohus tuvastas eksperthinnangu alusel, et kohase täitmise väärtus on 42 500 eurot. Korteri turuväärtuse 25. veebruari 2016 lisahinnangus nr 0060-16-TA võeti arvesse hageja selgitusi, et korteris on ebameeldiv hais ja prussakad (I kd, tl 55-57). Hindaja märkis, et korteris käies tema lõhna ei tundnud ning prussakaid ei näinud, mistõttu lähtus tellija esitatud infost. Hindaja leidis, et puuduste olemasolu tõttu võib eluruumi seisukorda hinnata halvaks ja negatiivsete tegurite mõju vara turuväärtusele on 20%. Korteri turuväärtus tegureid arvestades on 34 000 (42 500 – 20% ) eurot. Maakohus leidis, et lisahinnangus ei ole arvestatud, et ebameeldiv lõhn ei esine kogu aeg püsivalt ühesugusena, vaid hooti intensiivistudes, ja mitte kogu korteris, vaid peamiselt köögis. Maakohus kasutas diskretsiooniõigust ning leidis, et negatiivsete tegurite mõju vara turuväärtusele on 10%. Maakohus alandas ostuhinda 38 250 euroni (42500-10%). Pooled ei vaidle, et hageja on kostjale tasunud 42 500 eurot, s.o 4250 (42 500-38 250) eurot enam. Maakohus ei analüüsinud hageja alternatiivset nõuet seoses hageja esmase nõude ostuhinna alandamiseks osalise rahuldamise tõttu.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus jättis nõude osaliselt rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palub teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada, jätta menetluskulud kostja kanda ja välja mõista menetluskuludelt viivis kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Hageja on seisukohal, et maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Hageja ei saanud esitada ühtegi seisukohta ega vastuväidet mittetäieliku väärtuse suuruse leidmise aluste kohta, mida maakohus on käsitlenud alles otsuses. Seega on kohtuotsus üllatuslik. Tõendatud on, et lõhnareostus ja olmeparasiidid ei paikne mitte ainult korteri reaalosal, vaid ka kaasomandiosal ja puudused on püsiva iseloomuga. Tähtsust ei oma, et hagejal on vahetevahel võimalik elutoas viibida ilma suuremat lõhnareostust kogemata. Maakohus ei seadnud kahtluse alla kinnisvara hindamisaktide õigsust. Puudusega korteri väärtuseks hindas maakohus ilma tõenditele toetumata 38 250 eurot. Maakohtul ei olnud õigust hinnata korteriomandi turuväärtust kõrgemaks kinnisvaraekspertiisiga kindlaks määratud hinnast, sest kohtul ei ole pädevust anda hinnangut mitteõiguslike asjaolude kohta. Kohtulahend ja menetluskulude jätmine poolte kanda on vastuolus hea usu põhimõttega ja põhiseaduse (PS) §-s 15 sätestatuga. Hageja pakkus korduvalt nii enne hagiavalduse esitamist kui ka kohtumenetluses kostjale kompromissi võimalust, millest kostja keeldus. Kostja põhjustas pikaajalise menetluse ja tekitas hagejale olulises suuruses menetluskulusid.
Hageja on seisukohal, et hinna alandamise nõude korral, kui kostja eitab nõude olemasolu ja kohus tuvastab puuduse, tuleb hea usu põhimõttest lähtuvalt jätta menetluskulud kostja kanda vähemalt selles ulatuses, milles kohus hinna alandamise nõude rahuldab. Hageja ostis korteri turuväärtusest kõrgema hinnaga, hagejal ei olnud võimalik nõuet ilma kohtu vahenduseta sisse nõuda ja hagejal tekkisid olulised menetluskulud summas 3139 eurot 35 senti. Korterit ei ole võimalik puudust kõrvaldamata müüa kõrgema hinnaga kui on eksperdi poolt hinnatud turuväärtus. Hageja kasuks on välja mõistetud 4250 eurot, millest lahutades menetluses kantud kulu 3139 eurot 35 senti, jääb järele 1110 eurot 65 senti. Seega jäi kostjale lepingu rikkumise tagajärjel tulemi väärtuseks puudusega asja müügist ja õigusvaidlusest reaalselt rahasumma 41 384 eurot. Järelikult tasus kostjal majanduslikult ära varjata puudust. Sellise tulemuse andev kohtulahend ei ole õiglane ning on vastuolus PS § 15 sätestatuga. Prussakate ja hiirte probleem on elamus ja korteris päevakorral ka augustis 2017. Hageja korteris püüti kinni augustis 2017 hiir. Hageja taotleb, et kohus võtaks seisukoha, kas olmeparasiitide ja lõhnareostuse esinemine korteriomandis on kaasajal kvaliteedi tase, mille esinemisel võib lugeda korteriomandi vastavaks keskmisele kvaliteedile.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kuigi kostja ei vastanud apellatsioonkaebusele kohtu poolt määratud tähtajaks, palus kostja, et kohus menetleks kostja vastuväiteid apellatsioonkaebusele tulenevalt TsMS § 331 lg-st 1. Kostja leiab, et hinna alandamise materiaalõiguslik alus on ära langenud. Korteris nr X elanud isik, kelle tegevuse tõttu tekkis kortermajas lõhnareostus ning levisid parasiidid, suri 2016 detsembris. Korteri nr X pärijad teostasid 2017 jaanuaris korteris remondi, likvideerisid olmeprügi ning negatiivne mõju korterelamule on ära langenud. Kuivõrd ebasanitaarne olukord on kõrvaldatud, puudub alus hinna alandamiseks. Korter vastab keskmisele kvaliteedile vastavalt VÕS § 77 lg-le 1. Korterelamu kaasomandis oleva osa hetkelise seisukorra kohta saab anda ütlusi Vassili Kovaltšuk, kes elab samas trepikokojas korteris nr 95. Kui hageja ei loobu enda nõudest, esitab kostja taotluse tunnistaja Vassili Kovaltšuki ülekuulamiseks. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kohtul puudub diskretsiooniõigus mitteõiguslike asjaolude hindamiseks ning seega ei oleks tohtinud kohus ise määrata mittekohase täitmise väärtust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-85-13 leidnud, et kohus võib määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel. Maakohus on õigesti viidanud, et lisahinnangus ei ole arvestatud sellega, et ebameeldiv lõhn ei esine kogu aeg korteris, vaid peamiselt köögis. Lisahinnang on koostatud üksnes hageja selgitusi arvestades. Maakohus on lisahinnangu pinnalt jõudnud järeldusele, et mittekohase täitmise väärtus tuleb ümber hinnata. Kostja hinnangul ei ole tõendatud, et korteris esineks puuduseid, mis annaks õiguse hinna alandamiseks. Korteriomandi puudusena saaks käsitleda kestvalt häirivat püsivat lõhna ning olmeparasiitide olulist esinemist, mida asjas tõendatud ei ole. Tunnistajate ütlustest ei ole võimalik üheselt sedastada, kas ja millise intensiivsusega esineb lõhnareostust ja olemparasiite hagejale kuuluvas korteris. Maakohus jättis nõuetekohaselt põhjendamata, miks pidas kohus hageja vande all antud seletusi usaldusväärsemaks kui kostja poolt vande all antud seletusi. Maakohus ei põhjendanud, miks kostja väited on maakohtu arvates vastuolulised või mitteusutavad. Maakohus on menetluskulude jaotamisel õigesti lähtunud TsMS § 163 lg-st 1. TsMS § 163 lõike 2 kohaldamiseks oleks olnud alust, kui hageja oleks kostjale kohtumenetluses pakkunud
kompromissi. Antud juhul seda asja materjalidest ei nähtu ning seega tuleb hageja väited kohtulahendi vastuolu osas hea usu põhimõttega jätta tähelepanuta. Kostja on seisukohal, et kui on tavaline, et vanemates kortermajades esineb kahjureid, on vaidlusalune korteriomand võrdväärne teiste vanemate majades olevate korteriomanditega. Seega ei saa pidada asjaolu, mis on tavapärane sama liiki asjadele, tavapäratuks antud vaidluse raames ehk korteriomandi puuduseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, millega maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele menetluskulude jaotamise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus muudab maakohtu menetluskulude jaotust ja jätab 50% hageja menetluskuludest kostja kanda ning 50% kostja menetluskuludest hageja kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Tartu Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas ja alandas ostuhinda 4250 euro võrra ning mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 177 eurot 47 senti ja viivise põhinõudelt 4250 eurot alates 17. jaanuarist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
7.Hageja nõuab kostjalt ostuhinna alandamist või alternatiivselt kahju hüvitamist. Ringkonnakohtus ei ole vaidluse all maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud 27. oktoobril 2015 notariaalne korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping korteriomandi asukohaga XX Tartu (I kd, tl 12-24) võõrandamiseks müügihinnaga 42 500 eurot. Müügileping on kehtiv ja müügihind on tasutud. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri turuväärtus oli 14. oktoobri 2015 eksperthinnangu kohaselt 42 500 eurot (I kd, tl 25-52). Hageja tegi kostjale 8. aprillil 2016 notariaalse hinna alandamise avalduse (I kd, tl 58-61), mille kostja sai kätte 11. aprillil 2016 (tl 62). VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi võib lepingupool juhul, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja andis hagejale korteri valduse üle 27. oktoobril 2015 (I kd, tl 127). Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt leides, et täidetud on hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused (maakohtu otsuse p 28). Kostja maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust ei esitanud, seega ei ole apellatsioonimenetluses vaidluse all hinna alandamise eeldused (kas korteri, vaid hinna alandamise ulatus.
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinna alandamise nõude osalisel rahuldamisel õigesti kasutanud diskretsiooniõigust. Kostja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud. Maakohtu hinnangul on menetluses leidnud tõendamist pikaajaliste olmeparasiitide s.o prussakate olemasolu (otsuse p 18). Maakohus ei ole asunud seisukohale, et lõhnareostus korteris puudus, seega ei ole hageja apellatsioonkaebuse viited tõenditele lõhnareostuse kohta (apellatsioonkaebuse p 6) asjakohased. Maakohus on põhjendatult jätnud näriliste esinemise korteris käsitlemata. Maakohus on otsuse p-s 17 tuginenud hageja enda vande all antud ütlustele, et „närilisi ei ole ma oma korteris õnneks
näinud. Seda probleemi tean naabritelt.“ (I kd, tl 139). Seega on õiguslikult põhjendamatud ka hageja apellatsioonkaebuse väited, et näriliste eksisteerimine korteriomandil on menetluses tõendatud. Korteriomandi püstaku koosoleku protokolli otsus (I kd, tl 53) ei nimeta hageja korterit, närilistele hageja korteris ei viita ka majahalduri tõend tõrjete kohta (I kd, tl 122). Tunnistaja Veiko Maastik viitab koridoris nähtud hiirele ja surnud hiirtele, mida ta on näinud, kuid sellest ei tulene, et hiired oleksid olnud hageja korteris (I kd, tl 134). Tunnistaja Jüri Juntsoni ütlused hiiri ei puuduta, tunnistaja A. Kõivu korteris oli ükskord hiir, kelle sai kätte tunnistaja kodus olnud kass (I kd, tl 137). Kostja väitel on „hiiri sisse tulnud talve tulekul mingiks ajaks“ (I kd, tl 140). Ringkonnakohus leiab, et ükski nimetatud tõenditest ei viita otseselt näriliste probleemile hageja korteris. Iseenesest on õige hageja väide, et korteriomandi hinda mõjutab ka kaasomandi osa seisukord, kuid ühestki menetluses esitatud tõendist ei tulene, et näriliste probleem ka trepikojas oleks olnud ilmselge, intensiivne, otseselt elukvaliteeti mõjutav. Harva esinev üksikute elusate või surnud hiirte nägemine trepikojas ei ole üldjuhul asjaolu, mis korteriomandi kaasomandi osa kasutamist ja hinda mõjutaks.
9.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on põhjendatult lähtunud mittekohase täitmise väärtuse kindlaksmääramisel mitte ainult hageja esitatud lisahinnangust (I kd, tl 55 jj), vaid arvestanud asjas kogutud tõendeid kogumis, sh hageja enda vande all antud ütlustega.
25.veebruari 2016 lisahinnangu koostamisel on hindaja lähtunud tellija esitatud infost. Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0479-15-TA koostamiseks (nimetatu oli aluseks turuhinna määramisel) korteri ülevaatuse teinud hindaja ei täheldanud eluruumis tavapärasest erinevat lõhna ega prussakaid. Lisahinnangu koostamise raames käisid 22. veebruaril 2016 korteris kutseline hindaja K. Gross ja Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ juhataja S. Metsa, kes ei tundnud haisu ega näinud prussakaid. Hageja enda ütluste kohaselt „vahepeal ei ole nagu mingit lõhna, siis vahepeal tuleb kirbe prügi lõhn üles“ (I kd, tl 139). Seega on maakohus hinnanud õigesti kõiki tõendeid kogumis ja leidnud, et mõju vara turuväärtusele on 10%.
10.Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus poolte vahel oli vaidlus puuduse olemuse üle, menetluses on ära kuulatud tunnistajad ning esitatud dokumentaalsed tõendid ning ühestki tõendist ei tulene otseselt puudusega eseme väärtus, on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset, mille järgi otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Nimetatud sätte järgi on kohtule antud diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-85-13, p 11). Maakohus määras mittekohase täitmise väärtuse, tuginedes asjas kogutud tõenditele ning hageja esitatud lisahinnangule. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Maakohus leidis otsuse p-s 32, et hageja esitatud lisahinnang (I kd, tl 55 jj) korteri väärtuse kohta ei arvesta kõiki menetluses ilmnenud asjaolusid. Ekslik on apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt puudub kohtul diskretsiooniõigus mitteõiguslike asjaolude hindamisel. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt (vt Riigikohtu 22. novembri 2010 otsus tsiviilasjas 3-2-1-99-10, p 14). Ka eksperdiarvamus ei ole kohtule siduv, vaid üks tõenditest, mida kohus peab koos teiste tõenditega kriitiliselt analüüsima (vt Riigikohtu
10.oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas 3-2-1-81-07, p 11). Seega on kohtul kohustus võtta seisukoht menetluses esitatud tõendite kohta. Maakohus on kuulanud ära pooled vande all ning kuulanud ära tunnistajad. Hageja apellatsioonkaebuse väide, et ta ei saanud esitada ühtegi seisukohta mittetäieliku väärtuse suuruse kohta, ei ole põhjendatud. Hageja esitas lisahinnangu nimetatud väärtuse kohta. Hageja pakutud kompromiss 8000 eurot (I kd, tl 125) on ligilähedane
hageja nõudele ning sellises olukorras ei ole põhjendatud täiendava hinnangu küsimine hinna alandamise ulatuse suhtes, maakohtu seisukoha kujunemine otsuses on järgitav. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata põhinõude suuruse osas, siis jätab ringkonnakohus rahuldamata kostja taotluse tunnistaja V. Kovaltšuki ülekuulamiseks. Hageja alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks oli hagis esitatud üksnes juhuks, kui kohus leiab, et hagi ei kuulu hinna alandamise alusel rahuldamisele (I kd, tl 9). Maakohus leidis otsuse p-s 36, et kuna kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4250 eurot hinna alandamise alusel, ei asu kohus analüüsima hageja alternatiivset nõuet. Hageja maakohtu seisukohta apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud.
11.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga menetluskulude jaotamise osas. Maakohus on põhjendamatult jätnud menetluskulud poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus rahuldas hageja nõude pooles ulatuses. Hageja on märkinud menetluskuludeks 3139 eurot 35 senti, kostja menetluskulud on 1116 eurot. Hageja pakutud kompromiss ei anna alust TsMS § 163 lg 2 järgi menetluskulude jätmiseks kostja kanda, sest hageja kompromissettepanek oli ligilähedane hageja nõude suurusele. Enne apellatsioonkaebuse esitamist pakutud kompromiss ei mõjuta menetluskulude jaotust maakohtus. Asjakohased ei ole kostja viited hageja kohtumenetlusest saadud kasule. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti lugenud puudustega asja hinna. Ringkonnakohus jätab TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja poolt maakohtus kantud menetluskulud 50% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 50% ulatuses hageja kanda.
12.TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt kui maakohus määrab kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Kui madalama astme kohus määras menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses ja kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab kõrgema astme kohus vajaduse korral madalama astme kohtu kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust.
12.1.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud maakohtus õigusabikulu 2526 eurot koos käibemaksuga, riigilõiv 550 eurot ja transpordikulu 63 eurot 35 senti. Kokku on hageja menetluskulu maakohtus 3139 eurot 35 senti. Ringkonnakohus peab hageja esindaja tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga 21,05 tunni ulatuses maakohtu menetluses põhjendatuks. Samuti on põhjendatud hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 550 eurot ning 8. novembril 2018 kohtuistungile sõitmise kulu bussipiletid Tallinn-Tartu-Tallinn summas 25 eurot 10 senti ja 1. detsembril 2016 istungil osalemise küttekulu Tallinn-Tartu-Tallinn summas 38 eurot 25 senti. Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% hageja menetluskuludest kostja kanda, siis kuulub kostjalt hageja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 1569 eurot 68 senti (3139,35×50%). Ringkonnakohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud maakohtus 1569 eurot 68 senti koos käibemaksuga.
12.2.Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud maakohtus õigusabikulu 1116 eurot koos käibemaksuga.
Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 72 eurot koos käibemaksuga 15,5 tunni ulatuses maakohtu menetluses põhjendatuks. Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% kostja menetluskuludest hageja kanda, siis kuulub hagejalt kostja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 558 eurot (1116×50%), koos käibemaksuga. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud maakohtus 558 eurot koos käibemaksuga.
13.Ringkonnakohus, arvestades apellatsioonikaebuse rahuldamise ulatust (s.o menetluskulude jaotuse osas) jätab apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel hageja kanda. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud ringkonnakohtus õigusabikulu 417 eurot koos käibemaksuga. Kostja eest on õigusteenuse toetust summas 140 eurot tasunud Eesti Vabariik. Kostja on tasunud õigusteenuse osutajale kokku 277 eurot, millest 5 eurot on lepingutasu ja 272 eurot on õigusabiteenus. Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 40 eurot koos käibemaksuga põhjendatuks. Ringkonnakohus peab põhjendatuks ka õigusteenuse osutamisele kulunud aega 10,43 tundi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et õigusteenuse osutamiseks kostjale makstud toetus tuleb kostjal riigile tagastada. Kostja poolt viidatud justiitsministri 5. jaanuari 2017 määrus nr 1 „Üldise õigusnõustamise sihtgrupp ja õigusvaldkonnad ning selle nõustamise kättesaadavuse parandamiseks antava toetuse jagamise tingimused ja kord“ ei reguleeri riigi poolt makstava toetuse hüvitamise kohustust riigile. Seega ei kuulu riigi poolne toetus summas 140 eurot hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud ringkonnakohtus 277 eurot koos käibemaksuga. Ringkonnakohus, lähtudes TsMS § 445 lg 1 teisest lausest, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestab resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulu summas 734 (seitsesada kolmkümmend neli) eurot 68 senti.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.